如何制定房产调查实施方案
是房产不是房地产市场调查方案
房产市场调查完全手册市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。
实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。
随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。
房地产市场调查的内容 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。
由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。
我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。
再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。
不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
市场调查有广义和狭义之分。
狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。
例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。
广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。
1、 房地产市场调查的重要性 我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。
通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。
在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。
根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。
随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。
今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。
最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。
所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。
只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。
建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
2、 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。
（1） 房地产市场环境调查。
1． 政治法律环境调查 （1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。
如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
（2） 有关房地产开发经营的法律规定。
如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2． 经济环境调查 （1） 国家、地区或城市的经济特性 （2） 包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
（3） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
（4） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
（5） 国民经济产业结构和主导产业。
（6） 居民收入水平、消费结构和消费水平。
（7） 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
（8） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
（9） 财政收支。
对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。
这部分可以参考“房地产市场调查”一章。
3． 社区环境调查。
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。
优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。
社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
（1） 房地产市场需求和消费行为调查 1． 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
2． 房地产市场需求影响因素调查。
如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
3． 需求动机调查。
如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
4． 购买行为调查。
如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
（2） 房地产产品调查。
1． 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
2． 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
3． 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。
4． 本企业产品的销售潜力及市场占有率。
5． 建筑设计及施工企业的有关情况。
（3） 房地产价格调查。
1． 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
2． 房地产市场供求情况的变化经趋势。
3． 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
4． 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
5． 国际、国内相关房地产市场的价格。
6． 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
7． 价格变动后消费者和开发商的反应。
（4） 房地产促销调查。
1． 房地产广告的时空分布及广告效果测定。
2． 房地产广告媒体使用情况的调查。
3． 房地产广告预算与代理公司调查。
4． 人员促销的配备状况。
5． 各种公关活动对租售绩效的影响。
6． 各种营业推广活动的租售绩效。
（5） 房地产营销渠道调查。
1． 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
2． 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
3． 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
4． 房地产租售客户对租售代理商的评价。
（6） 房地产市场竞争情况调查。
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。
因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。
房地产市场竞争情况的调查内容主要包括： 1． 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。
2． 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。
3． 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。
4． 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。
5． 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。
6． 对未来竞争情况的分析与估计等。
7． 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量， 本企业和竞争者的市场占有率。
8． 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。
调查方法与条件 1、 调查方法 市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。
市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等； 第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。
下面简要分析每一种调查方法特征。
济南大学体育学院孙莉老师的联系方式
孙莉女，29岁，体育学院讲师，硕士学位。
主要从事体育教学工作，主讲体育专业健美操普修课、专选课、大学公共体育一年级体育与健康课、大学公共体育二年级健美操选项课等课程，近年来，参编教材2部，主持课题2项，其中省级课题1项，校级青年项目1项，发表学术论文数篇；带领多支学生队伍参加“2008年北京奥运会体育展示现场啦啦队全国选拔赛山东赛区分赛”，分别荣获一等奖和二等奖；带领学生参加2007年山东省大学生健美操大赛荣获二等奖。
孙莉370686198410243121 姓名：孙莉 毕业学校：山东体育学院、北京体育大学 所学专业：体育教育、体育人文社会学 最后学位：硕士 参加工作时间：2001年7月 进入本校时间：2001年7月 现任职务：教师 现职称：讲师 晋升讲师时间：2006年11月 所在教研室：体操 个人简历： 1997年9月----2001年7月，于山东体育学院体育系就读； 2003年9月----2007年7月，于北京体育大学就读硕士学位； 2001年7月至今，于济南大学体育学院任教。
研究方向： 运动训练学方向：以竞技健美操训练为主，遵循科学训练的原则的同时，选拔优秀的专业人才，力争使济南大学体育学院的竞技健美操水平得到较大提高； 体育人文社会学方向：以体育管理专业、体育教育学为主，致力于从就业的角度出发高校体育教育专业学生的发展方向及其课程设置的研究。
外出裁判及社会兼职情况： 健身健美操和竞技健美操的编排指导工作，曾获得第一届普通高校大学生竞技健美操比赛第一名的编排指导最好成绩 科研成果： “智能体质测评仪器在体育教学中的应用与实践”课题—第四位； “体育学院开设个人体适能指导课程可行性研究” （规划中）。
论文论著： “谈终身体育指导下高校体育俱乐部教学模式改革”山师学报； “山东省普通高校体育课程教学现状研究”----北体大硕士论文； 座右铭：成功取决于态度
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87961643 实验中心 7406 资 料 室 7797 管理科学与工程系 7623 工商系 7625 会计系 7622 外国语学院 回页首 书记室 7746 院长室 5846 副书记室 7748 副院长室 7740 办公室 5481 教学管理办公室 9216 学办、团委 7311 电教办公室（1） 5863 电教办公室（2） 9219 大学外语部（1） 5986 大学外语部（2） 9217 迎评办 7743 英语系 9218 德语系 7742 日语系 7747 法语系 7741 韩语系 7745 政治与公共管理学院 回页首 书记室 6109 院长室 6115 副书记室 9152 副院长室 9262 副院长室（2） 6156 办公室 7667 教学管理办公室 9272 学办、团委（1） 9212 学办、团委（2） 6159 研究生办公室 6588 学生会 9293 资料室 6157 材料科学与工程学院 回页首 书记室 5891 院长室 5897 副书记室 6673 副院长室(1) 6671 副院长室(2) 6652 副院长室(3) 7561 办公室 5473 教学管理办公室 7560 学办、团委 7306 研究生管理办公室 7357 本科教学评建办公室 6292 成教办 5932 资料室 5892 机房 7077 材料科学系 5974 材料工程系 5895 实验中心 6653 复合材料教研室 6751 材料物理教研室 6751 材料工艺教研室 6752 材料工程教研室 6752 电镜实验室 5983 X-ray实验室 5981 差热实验室 6867 水泥实验室 5890 岩相实验室 5908 反应工程实验室 5894 墙体材料研究所 5974 新材料研究实验室 7217 复合材料学会 5926 建筑材料工程中心 7017 胡佳山实验室 5853 耿浩然实验室 5317 王介强实验室 5314 化学化工学院 回页首 书记室 5969 院长室 7367 副书记室 7310 副院长室（1） 5730 副院长室（2） 5474 办公室 5475 教学管理办公室 5675 学办、团委（1） 7312 学办、团委（2） 6310 保密室 6031 实验中心办公室（1） 6981 实验中心办公室（2） 5338 实验中心总机（1） 6982 实验中心总机（2） 6983 环境实验室 6032 有机实验室 5664 材料化学室 5955 高分子系 5953 物化实验室 5959 分析实验室 5907 制药 5676 化工原理 5674 生物技术 9230 山东省氟材料工程研究中心 6365 维修室 5961 机械工程学院 回页首 书记室 5993 院长室 6315 副书记室 7316 副院长室（1） 6312 副院长室（2） 6313 办公室 5476 教学管理办公室 5991 学办、团委 7315 研究生办公室 6314 学院网站 6590 机械设计系 5925 工业设计系 5720 机械制造系 5870 机电系 5704 实验中心 5997 机电实验室 5975 工程图学中心 5970 土木建筑学院 回页首 书记室 5990 院长室 6600 副书记室 7150 副院长室 （1） 5479 副院长室 （2） 5973 办公室 5943 教学管理办公室 7153 学办 、团委 7308 建筑材料检测中心 5979 学院评建办 5884 学院总机 5851 控制科学与工程学院 回页首 书记室 7020 院长室 5896 副书记室 7855 副院长室 5980 办公室 5995 教学管理办公室 5760 学办、团委 7506 研究生秘书办公室 5879 自动化系 5996 电气工程系 5923 电工电子教研中心 5919 计算机实验室 9260 自动化研究所 5928 电力研究所 5896 信息科学与工程学院 回页首 书记室 5985 院长室（1） 7581 院长室（2） 5912 副书记室 7732 副院长室（1） 7505 副院长室（2） 5912 办公室 7500 教学管理办公室（1） 7503 教学管理办公室（2） 6503 学办、团委（1） 7733 学办、团委（2） 7734 研究生管理办公室 6373 计算机应用技术系 7528 计算机技术教研中心（1） 7501 计算机技术教研中心（2） 7502 计算机科学与技术系 5934 网络技术教研中心 7529 计算机应用教研中心 7504 计算机体系结构教研中心 7549 计算机系统结构实验室 7546 模式识别研究所 5662 电子信息科学与技术系 5917 通信教研中心 5937 电子信息教研中心 5937 电路与信息处理教研中心 5937 软件实验中心（西） 5916 软件实验中心（东） 9175 硬件实验中心 5927 经济学院 回页首 书记室 9268 院长室 9269 副书记室 9020 副院长室 9021 办公室 9271 教学管理办公室 9273 山东省城市发展研究基地 7650 院内总机转各部门 7710 城市发展学院 回页首 书记室 9246 院长室 9235 副书记室 6917 副院长室 9235 组织员办公室 9235 办公室 9233 教学管理办公室 9233 学办、团委 9287 学院实验室 9033 旅游学院 回页首 书记、 院长室 9299 副书记 、副院长室 9297 办公室 5411 教学管理办公室 9295 学办 、团委 9257 体育学院 回页首 书记室 9232 院长室 9032 副书记、副院长室 9067 办公室（西） 5303 办公室（东） 9236 教学管理办公室 9061 学办、团委 9237 体育教研室 7001 《体卫艺教育》编辑部 9238 艺术学院 回页首 书记室 6701 院长室 9251 副书记室 6703 副院长室 6702 办公室 9250 教学管理办公室 9179 学办 、团委 9252 成人教育学院（继续教育学院） 回页首 书记室 6801 院长室 6707 副院长室（1） 6807 副院长室（2） 6809 办公室（1） 6706 办公室（2） 6717 教学部（1） 6719 教学部（2） 6657 学籍部 6715 学生工作办公室（1） 6720 学生工作办公室（2） 6026 国际教育交流学院 回页首 书记室 7697 副院长室 7979 综合事务办公室 5641 留学生教育教学办公室 5557 留学生公寓服务台 5648 合作项目办公室 5810 外专、留学生公寓办公室 5649 泉城学院 回页首 书记室 6599 院长室 7567 副书记室 7633 副院长室（1） 6872 副院长室（2） 6222 西校区领导值班室 6871 办公室（1） 7767 办公室（2） 9120 办公室（3） 7577 教学管理办公室（1） 7557 教学管理办公室（2） 6380 教学管理办公室（3） 9121 学办、团委（1） 6333 学办、团委（2） 7757 学办、团委（3） 6557 学办（西） 6873 医学与生命科学学院 回页首 书记室 6827 副院长室 6828 办公室 6818 学办、团委 6821 教学管理办公室 6825
