房地产营销策划公司的内部组织结构及职责
房地产营销策划代理公司的组织结构职责市场部Marketing Department主要负责公司市场信息采集分析、市场调研、项目投资咨询、政府部门及客户公关协调，可供服务内容包括:项目投资可行性分析资本融措方案前期咨询商铺市场各类调研分析住宅市场各类调研分析写字楼市场各类调研分析推广媒体评估协作办、各商会、开发区等政府职能部门关系协调其它相关咨询服务策划部Planning Department主要负责提供产品规划设计建议及项目营销策划等系统化专业服务，可供服务内容包括:针对性的市场动态研究，深度剖析项目及对手提供项目前期产品定位产品规划设计修正方案各阶段各项推广工作统筹安排拟定及修正推广策略产品定位、客户目标、媒体计划和预算、推广时机、价格策略、销售安排等公关活动策划与组织协助组织及培训销售队伍其他咨询服务 广告部Advertising Department主要负责提供项目推广过程中各项广告设计及执行监制，可供服务内容包括:项目推广名称\\\/标识及VI 识别系统设计项目楼书\\\/单张\\\/海报\\\/信函等设计报章\\\/杂志广告设计展板\\\/IMAGE WALL设计三维动画\\\/效果图创意指导及监制CF\\\/影视广告剧本创意及监制电台广告创意及监制灯箱广告\\\/围板广告等户外广告设计售楼处\\\/展厅\\\/示范单位规划设计建议制服设计建议各类相关广告计划、执行、监制及评估 销售部Sales Department主要利用各地庞大的客户网络，为项目提供销售执行并收集反馈意见与市场信息，可供服务内容包括:协助构建项目专案销售队伍，并提供专项销售培训派驻专职销售人员驻场执行销售工作提供相关销售资料及准备方案安排洽谈及组织异地实地看房法务及相关政策咨询投资部Investment Department主要负责公司大客户之投资可行性分析及资本融措方案解决 我们与诸多传统?融机构、房地产投资信托公司（REIT）、投资基?、贷款和股本资源建存联系，因而能想别人所未想、提供出众的房地产投资服务。
我们房地产投资银?业务的专家将运用他们在房地产和?融这两个领域的专业知识，帮助客户安排债务融资或股本融资，协助实现项目资产的最佳资本结构。
最适合公司资产的交?也许会很复杂，但它始终最适合公司特定的要求。
受益于我们专业的“配对”能?。
首先，我们会为客户筛选预先符合资格的资本资源，然后争取尽可能优惠的定价和交?结构。
我们在房地产投资方面拥有的丰富经验，使我们有能?制定创新的融资方案。
我们?和特定的资本资源结盟，所制定的建议?为全面客观。
商业营运部Retail Operation Department汇聚沪、穗、京等地商业管理精英力量，及丰富的零售业经营实战经验，提供高效的商业管理咨询服务，可供服务内容包括:商业项目市场环境研究和目标消费群体分析商业项目的整体定位和市场细分零售主题概念构思商业项目规划设计商业项目的招商策划和管理价格策略建议品牌的引进、谈判与整合商业项目的营销推广与公关活动组织商业项目营运管理体系建设商业项目经营管理的他项专业技术咨询[初步接洽阶段]1、项目资源条件整合及判断负责部门：策划部、代理部、研究部 报告名称：《**项目策划大纲》 中心内容： 宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。
地段资料：规划要点、坐标。
周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。
判断内容：优势、难点、突破口、把握度。
2、多方案初步规划、设计或调整建议负责部门：策划部 报告名称：《会议纪要汇总》 《**项目概念设计提示》 或《项目调整建议》中心内容：草图、立意、说明、交流记录 [前期策划阶段] 3、地块内在条件整合及价值分析 负责部门：策划部、投资部 报告名称：《**项目土地价值与分析报告》 中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较 4、资源综合及定位 负责部门：策划部 报告名称：《**项目综合定位报告》 中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意5、依据定位针对性的市场调查负责部门：策划部、研究部 报告名称：《**项目市场调查报告》 中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据6、经济可行性分析 负责部门：投资部、策划部 报告名称：《**项目经济可行性分析报告》 中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。
7、初步营销框架 负责部门：策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》 中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系 8、规划、设计方案及跟踪 负责部门：策划部 报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》 中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导[营销策划阶段]9、营销整体规划负责部门：策划部、代理部 报告名称：《**项目营销整体规划》 中心内容：VI，推广的主题。
方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
10、经济敏感分性 负责部门：投资部 报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》 中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
11、价格策略执行计划负责部门：投资部、代理部 报告名称：《**项目价格策略报告》 中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
12、物业准备工作计划 负责部门：投资部 报告名称：《**项目的物业模型》 中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和标准物业管理模式的融合。
13、销售准备工作计划 负责部门：代理部、策划部 报告名称：《**项目前期工作计划表》 中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算 14、项目包装执行计划负责部门：策划部 报告名称：《**项目包装概念设计》 中心内容：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。
15、广告宣传炒作计划 负责部门：策划部、代理部 报告名称：《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》 中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
16、销售活动规划及策划 负责部门：策划部、代理部 报告名称：《**项目公关活动计划报告》 ∑《**项目**活动报告策划书》 中心内容：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。
17、装修套餐 负责部门：策划部、代理部 报告名称：《装修套餐服务计划报告》 中心内容：售后装修和装修按揭服务。
[销售实施阶段]18、销售培训 负责部门：代理部、策划部、投资部 教材名称：《销售基础知识》《**项目销售相关内容》中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
19、执行修正负责部门：代理部、策划部 往来文件：《**项目销售情况总结》《**项目策划执行修正安案》 中心内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。
房地产大客户拓展执行计划怎么写
大客户渠道拓展方案 一、 工作目的(1)、寻洽谈目标大客户和群体； (2)、摸清大客体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； (3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位； (4)、保持与大客户单位的维护与联系，最终促进成交。
二、工作思路大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物， 要求此关键人物在大客户单 位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产 生一定影响， 如商会主席， 国有企业工会主席、 办公室主任、 企业高层管理人员、 政府机关要员、办公室主任等。
在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单 位的购房需求情况和活动范围； 在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员 进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。
大客户组的成员经常和关 键人物取得联系，了解对方的最新动态。
关键人物也将根据其单位最终成交的套 数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。
三、拓展目标（1） 、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关 事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位； （2） 、在 TOP 公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业 3 家、商会 2 家、 行政机关 5 家，其他渠道登记的客户至少 400 名，争取转化诚意客户 30% 以上。
四、活动优惠1、大客户团购优惠: 大客户团购优惠: 团购优惠 1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根 据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。
2）大客户单位团购物业须达到 9 套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购 9 套以上物业， 在享受常规折扣的基础上， 再享受 9.8 折。
②芦淞大市场的经营商家团购 9 套以上，在享受常规折扣的基础上， 再享受 9.8 折。
③大型厂矿的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受 9.8 折。
④教师及公务员渠道凭有效证件, 在享受常规折扣的基础上，再享受 9.8 折。
购房优惠情况明细表： 中央王座三房为例 房为例， 的价格，正常一 购房优惠情况明细表：以 130 ㎡中央王座三房为例，3400 元\\\/㎡的价格，正常一 优惠情况明细表 9.8 折的折扣计算 次性 9.8 折的折扣计算 序号 1成交套 数 原价（ 原价（元） 一次性折后 一次性折后 价（元） 正常优惠 金额（ 金额（元） 团购折扣 团购折扣 大客户折后价 （元） 大客户优惠金 额944200043316088409.8424496.817503.2其他特殊情况，合富公司将作出评估建议，并启动开发商与团购单位 直接商洽。
3） 、团购客户享受优先选房待遇。
先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准；4） 、大客户关键人物现金奖励建议 A、大客户关键人物界定： 本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员； 从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款， 必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认； B、返点建议： ①大客户关键人物购房享受大客户折扣。
②大客户关键人物的现金奖励如下： 如果大客户关键人物购房，除享受大客户折扣外，现金奖励可以抵扣 房款。
以 1000 元\\\/套的金额作为奖励标准； C、推荐成功界定标准：被推荐的本单位客户签约，并交纳首期款； D、返点兑换流程 大客户组拜访——关键人物确定——联系沟通——产品推荐会——关 键人物在推荐本单位客户购买项目——成交并签约——签署合同后一 个星期——大客户关键人物持本人身份证、单位工作证，由大客户项 目组相关人员陪同，到开发商财务直接领取现金或者抵扣房款。
活动时间：2008 年 5 月 15 日—2008 年 7 月 15 日 四、 活动时间五、工作人员岗位要求 项目大客户拓展统筹人工作内容负责整个活动的组织及监控 上门拜访大客户， 进行项目推荐及活动洽谈人员名单黄昭祥大客户拓展小组 审定拜访工作计划，协调公司内部事 务，方案报批 接洽关系客户，联系用车、物料，配合 大客户拓展协调人 开发小组开展工作 负责大客户整体思路的构思，活动组织 大客户升级活动负责人 形式和方案审定 销售培训负责人 负责在活动前对销售人员进行培训六、各阶段工作安排划分1、大客户单位信息搜集期 2008 2008 年 5 月 1 日—5 月 30 日(1)、 大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进 行摸底、评估工作； (2)、 圈定目标团体单位，进行初步洽谈； (3)、 大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息，如：该单位的员工数 量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购 买力以及单位内部是否有集体活动等； (4)、 每个大客户单位限找一名关键人物协助工作。
该人员应熟知该单位 情况，有一定的影响力及号召力，有一定的决策权，如：资料架的 摆放、了解该单位的集会时间等； (5)、 对该大客户单位进行综合评估，了解该大客户单位的购买实力及购 买意向，评选出需要重点跟进的目标单位。
2、大客户单位巡展期2008 2008 年 6 月 1 日－7 月 1 日(1)、 对前期评选出的单位进行重点深度发掘； (2)、 大客户工作人员与该单位关键人物联系，协商进一步合作事宜； (3)、 保持与关键人物的联系，随时掌握大客户单位的动向及各种活动， 并及时向管理人员反馈； (4)、 根据该单位的具体情况及购买意向，向大客户组管理人员申请举办 产品说明会； (5)、 大客户组工作人员应协助产品说明会的组织协调工作；3、大客户单位签约7 月 1 日以后(1)、 确定与商会、 大型厂矿等大客户单位的活动方案并按时间节点实施； (2)、 收集大客户单位团购数量； (3)、 协助跟进大客户的选房签约工作； (4)、 保持与大客户单位的联系，进行大客户关系维护； (5)、 根据工作情况，准备新的合作活动和新一轮大客户单位的选点筹备工作。
七、大客户单位（初定，拓展工作中进行增补） 大客户单位（初定，拓展工作中进行增补）客户区 拓展进程 域划分 拓展对象单位 拓展目标第一轮泉州商会 商会 温州商会第二轮第三轮第四轮八、具体工作安排 （1） 工作安排完成时间 工作内容 1、 制定《大客户渠道拓展执行方案》 2008 年 5 月 20 日以前 3、 大客户活动所有需要的相关物料清单 1、由合富辉煌确定大客户营销大客户小组成员名单 （1） 分为 1 个专案小组。
统筹安排前期大客户的跟踪。
策划部、 （2） 小组成员由合富辉煌专员及相关置业顾问组成。
2008 年 5 月 30 （3） 每个小组负责联系对前期确立的大客户单位，对关 日之前 键人物进行拜访。
2、用于活动的各种物料定稿及准备，如宣传单张、客户调 大客户组 查表、大客户拜访专用 ppt、宣传样片等。
1、合富辉煌对大客户小组的所有成员进行 VIP 大客户培 2008 年 5 月 20 日-6 月 15 日 训。
大客户组 2、联系大客户单位，进行上门拜访、洽谈。
3、分析大客户单位拜访情况，制定下一阶段大客户工作 1、 继续发掘大客户，跟进前期大客户情况 2、 分批次组织大客户单位意向客户前往项目现场观看模 型、感受氛围 6 月-8 月 3、与汽车合作单位制定各种合作活动、发动意向认购客户 营销策划部 参加项目组织的各种活动， 4、组织大客户单位意向客户缴纳诚意金，并确认优惠细则 营销策划部 及使用权利 大客户组 大客户组 大客户组 2、 开发商确认有关活动的执行流程及计划 负责人 项目组 开发商组织大客户单位意向客户看楼、现场参观、选房、签约 继续跟进服务、 挖掘不断参与的大客户单位、 大客户及相关 类型的大客户群。
大客户组 营销策划部 大客户组（2）物料清单准备 物料名称 项目折页 销售员服装 大客户优惠 3 折扣确认 4 5 小型礼品 车辆 1000 份 1 6 月 1 日前 5 月 15 日前 尚 尚 格 格 5 月 25 日前 尚 格 优惠比例 用于给予大客户单位人 与大客户拓展联系用 大客户关键人物公关使 用， 价格在 200 元左右 （精 6 贵重礼品 30 份 5 月 20 日前 尚 格 美烟灰缸、火机、消费券 等） 7 项目手提袋 项目户型单 8 张 \\\/种 1000 个 1000 份 6 月 1 日前 尚 格 使用 6 月 1 日前 尚 格 用于放宣传资料和礼品 后续拜访和产品推介会 数 量 完成时间 6 月 1 日前 负责部门 尚 合 格 富 备 注序号 1 25000 份 4套营销部负责物料到位 合富提供 大客户标准界定及购买注意：1、补充物料将以报告形式申请。
2、在大客户拓展工作中，需要车辆的配合，在车辆不能到位的情况下，交通费用由 发展商实报实销。
九、大客户拓展人员一天工作流程早会： ： （营销中心） 早会：8：00（营销中心） 了解最新的销售政策、 补充销售物料、 明确当天工作 计划客户联系， 明确拜访时间： 在已寻找到关键联系人后； 客户联系， 明确拜访时间： 客户拜访： 客户拜访：按计划采用上门拜访的方式上门拜访、寻找关键行人物协助工作； 项目宣传，传递最新销售信息； 了解大客户团体的相关信息；晚会： 晚会：17:00 营销中心 总结汇报一天工作情况及遇到的问题， 填写大客户跟进 表；汇报第二天的工作计划；十、大客户预约流程 大客户预约流程（1） 、预约流程告知大客户预约方式、 告知大客户预约方式、电话等客户致电营销中心， 销售代表与客 客户致电营销中心， 户明确拜访时间、 户明确拜访时间、 明确联系人等相 关信息。
关信息。
上门拜访、寻找联系人协助工作； 上门拜访、寻找联系人协助工作； 项目宣传，传递最新销售信息； 项目宣传，传递最新销售信息； 了解大客户团体的相关信息； 了解大客户团体的相关信息；总结该客户工作情况及遇到的问 填写大客户跟进表； 题，填写大客户跟进表；制订出进 一步拓展计划； 一步拓展计划；（2） 、具体工作分工： a：合富辉煌：客户联系、拜访、拓展以及大客户拓展的效果监测 b：开发商营销部：大客户优惠政策的确定、车辆、礼品、资料供应和 补给十一、大客户费用预算 十一、1、 2、 广告物料：15000 元 礼品：25000 元建议礼品品种多做几样，以备大客户跟进的不同时期使用，如： 1） 一般礼品， 送给大客户单位员工的， 如印有项目信息的公仔 （娃娃） 、 或其他礼品:5000 元 2） 大客户单位关键人物的礼品费用：20000 元 ①精美的礼品，如品牌打火机、品牌办公用品等：5000 元 ②现金消费卡、美容消费卷：15000 元 3、 4、 公关招待费：5000 元 交通费用：5000 元交通费用包括：1）开发商车辆的配合下，开发商自有车辆的使用费 2）没有车辆配合情况下，大客户组报销的交通费用 5、 6、 不可预计费用：5000 元 共计：55000 元注：1）大客户费用将专款专用。
2）补充费用将以报告的形式申请。
附：一、 人员架构图组长：大客户组执行统筹：客 户 一 组 组 ： 置 置 业 顾 问 问 名 名 顾 业 ： 二 户客 后 勤 组 ： 销 售 后 勤二、 大客户人员名单22执行统筹： 客户一组： 客户二组：以上架构为暂定二、大客户拜访报告单位名称： 单位名称： 第一次拜访 拜 访 人 第二次拜访时间： 时间：年 月 日 备注在 职 人 数 人均年收入 主营业务 所属行业 办公环境 基本 居住环境 情况 是否建房 私家车 人流位置 购房需求 购房意向 需求 信息 购买力 接受区域 接受价格 关注度 特殊 信息 推广 地点\\\/位置 建议 推广方式 内部网站 近期活动 时间\\\/阶段三、产品说明会（待广告物料制作到位后开始） 产品说明会（ 待广告物料制作到位后开始） 1、 2、 地点： 地点：各大客户单位会议室 参与人员： 通过大客户单位关键人物宣传或者大客户组销售代表沟通后， 参与人员：对项目有兴趣的大客户单位职员 3、 4、 时间： 时间：大客户组成员与大客户单位协商，具体确定。
工作流程提前与大客户单位约定产品说明会举办的具体时间 和地点到达约定地点，布置场地， 到达约定地点，布置场地，组织人员入场分发项目宣传资料、 分发项目宣传资料、小礼品专人负责讲解产品说明 PPT销售代表与到场人员交流，回答客户提问， 销售代表与到场人员交流，回答客户提问，登记客 交流 户意向统计、整理、 统计、整理、分析客户信息和意向客户回访5、宣传物料（每次） 宣传物料（每次）序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9品名 折页 户型单张 产品楼书 项目手提袋 产品介绍 PPT 小礼物 车 投影仪 会员全套资料数量 30 张 30 套 30 本 30 个 1套 若干 1台 1台 30 套负责部门 尚格 尚格 尚格 尚格 合富 尚格 尚格 尚格 尚格备注 具体数量视具体情况而定 具体数量视具体情况而定 具体数量视具体情况而定 具体数量视具体情况而定用于派送到场人员 负责人员的接送和物料的运输 用于放映产品介绍 PPT 用于大客户单位员工现场入会6、 序号 1 2 3 4人员安排 人员销售代表 开发商工程部工作人员 物业管理人员 司机数量2名 1名 1名 1名备注其中 1 名负责 PPT 讲解 负责解答客户工程问题 负责解答客户物业问题
房地产企业内部审计
大自在房地产有限公司内部审计制度第一章总则第一条为了加强公司内部的审计监督，严肃财经法纪，完善内部自我约束机制，维护公司经济利益，促进公司廉政建设，保证公司经济健康飞跃发展，根据《国际内部审计准则》、《中华人民共和国审计法》，《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司实际情况，特制定本制度。
第二条内部审计是对公司及所属各部门、各分公司（以下统称所属单位）内部控制的健全、有效，会计及相关信息的真实、合法，资产的安全、完整，经营活动的合规性以及经营绩效等进行的检查、监督和评价，是在公司及所属单位自我监督的基础上实施的再监督。
内部审计目的是为了建立高效率的内部审计监督机制，保证政策和制度得到有效的贯彻和执行；不断完善内部控制制度；降低成本消耗；提高工作效率，保证工作质量；及时堵塞漏洞，防止舞弊；促进公司改善经营管理，提高经济效益，实现公司发展目标。
第三条内部审计应遵循“独立、客观、公正”的原则，保证其工作合法、合理、有效，完善公司内部约束机制，加强内部管理，提高经济效益。
第四条本制度是公司内部审计工作的基本管理制度，是公司审计部和内审人员开展工作的基本依据。
审计部应根据本制度以及国家相关的法律、法规、制度和准则的规定和要求，制定和完善各项业务规范，对公司内部审计工作实行规范化管理。
第二章机构和人员第五条审计部在公司董事会的领导下，开展对公司所属单位的审计工作，行使内部监
活动流程怎么区别于活动内容、活动时间、活动形式
活动流程这里可以写你想要举行的活动的具体事宜，例如有什么游戏，怎么玩，有什么规则之类的。
要把活动的每一步骤和相关时间安排都写进去。
包括前期需要准备哪些人员、物品、场地，活动中什么时间要做什么事情需要什么人和事物，活动后需要整理收拾等。
还有任务分配都要写在里面。
活动时间就是例如xxxx年xx月xx日xx时举办活动；活动形式就是会议、运动会、知识竞赛、联欢会等等。
活动内容就是在活动中你要做哪些游戏啊、有哪些节目啊。
总是流程就是要让看你写的东西的人明白从头到尾的顺序、内容和人员安排，能够一目了然。
请问一下小公司的发展战略规划怎么写
发展战略规划，其基架包括：公司现状、市场环析、据此确定的发展方向与重点、各规划体实施：人力资源即团队建设、核心经营项目认定、具体行动及时间段，只是，这其实是大公司才需要干的事情，小公司，还是先想想生存的问题吧。
生存下来，才能说得上发展，这时，才需要发张规划。
就小公司来讲，虽然还不需要发展规划，但需要生存计划。
如果你是生产型公司，那么，在产品开发、品质、成本控制、渠道建设等方面需要重点考虑；如果是贸易型公司，那么，需要重点考虑的首先是渠道建设。
然后就是寻找合适的产品，所谓合适，这腰根据你公司定位来，是价高质高的
还是价低质次的等等。
公司开周例会。
有什么好的主题或者话题，让大家能参与讨论。
公司开例会，可以根据公司自身情况选择主题以及制定一些小活动来活跃气氛。
一、关于选主题：1、可以根据公司自身经营范围来选。
2、可以结合当下热点来选。
3、可以根据公司内部近期重大事件来选。
二、关于制定小活动：1、可以设立一些小奖品，踊跃发言可获得。
2、可以制定抽奖环节，会议结束后全员抽奖，鼓励大家参会的积极性。
3、可以设立最佳发言奖，提升大家准备发言稿的动力。
房地产策划是做什么的
文案又是做什么的
摘要：自1998年以来至今，在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下，住宅与房地产行业持续快速发展，对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用，房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。
因此在这样的时代环境下，特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究关键词：房地产、房地产行业、内部控制、特点问题房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制，其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。
加强监督、强化企业内部财务控制，是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势。
本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论，从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手，重点选取典型案例----中国房地产行业的领军：深圳万科企业股份有限公司，通过分析其公司组织架构图，试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度，形成以财务为核心，覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统，重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。
同时在具体业务(如固定资产投资管理)上，重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限，建立最基本的财务控制标准，增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。
本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践，为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。
房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。
房地产业在国民经济分类中属于第三产业（见表1） 中国房地产业的行业分类（GB\\\/T4754-2002）表一代码 行业分类 定义 7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动 7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动 7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动 7290 其他房地产活动 一、房地产开发流程及业务特点 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关协议，施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。
同时又可划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段，前期工作阶段、建设阶段，租售阶段。
房地产开发风险大，开发资金量大，开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强，因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。
房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。
土地费：包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例)，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
前期工程费：主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过30%。
建筑安装工程费：是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用，又被称为房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例相对较大，目前约占整个成本的40%左右，全装修房成本比例会上升。
配套及基础设施费：包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用，它在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在20%左右(各地区比例不同，可能差异较大)。
基础设施建设费，主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。
公共配套设施建设费，指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校，幼儿园，医院，派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月，同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。
管理费：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等，它在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
筹资费：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因比必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
其他费：主要指不能列入前六类的所有费用，它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过5%。
根据房产供求，销售费用所占比例差异较大。
从以上分析可知，土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大，三者约占总成本的90%，是内部控制中成本费用控制的重点。
房地产项目管理也是内部控制的重点，其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。
（1）部门制项目管理。
根据管理学中组织结构的分类，按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。
从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。
工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作。
销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。
财务部的主要工作在项目中后期，负责资金的收支及财务核算、分析工作。
办公室负责文秘、统计等后勤工作。
（2）公司制项目管理，多从事单一项目的运作。
土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。
楼盘基本销售完毕后，项目公可或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。
（3）事业部制项目管理。
企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。
事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。
事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。
（4）专业管理公司项目制。
其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后，可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜，体现出社会化分工的现代特征。
当前，房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。
二、房地产企业财务管理的特点2.1 投入大，资金周转期长，据资料显示，在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有72家，其中专营商品房开发建设的公司有55家；另外还有32家其他行业上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上；房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。
巨额的地价和房屋工程造价，决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程，这要求要求房地产企业初期投入巨额资金，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，经营过程十分复杂，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，这增加了资金筹集的难度。
同时，开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。
一般说，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段，所需时间往往二三年或更长；在销售过程中，由于价值大，不得不经常采用分期付款方式，而租赁经营和物业管理过程中，还需追加一笔相当多的房屋维修费。
这样就使得资金在短期内不能快速回收。
从现实情祝看，房地产资金从投人到收回，往往短则几年，长则几十年。
2.2 经营风险大，投资决策分析责任重、要求高由于房地产行业本身处于不断创新时期，产品不断更新换代，随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，客户需求个性化需求也不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高，房地产市场需求趋于多样化，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，整体的开发水平不断提高，公司现有产品有落后于市场需求的风险。
如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化，可能存在产品滞销的风险。
而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。
从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。
任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利，极有可能导致项目的最终失败。
这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。
然而要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失，就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
可见，相对于其他企业来说，房地产企业财务管理人员责任更重大，对其投资决策分析的准确性要求也更高。
2.3 开发经营活动独特，成本管理工作繁杂由于房地产企业开发经营的特殊性，使得成本管理也独具特点。
首先，在成本构成方面，虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
其次，在成本核算对象方面，房地产企业开发建设所独有的单件性特点，决定了成本核算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施工的开发建设项目。
开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象；规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。
其三，在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。
所以，住宅已建成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住人，而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。
在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。
这种办法，在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。
其四，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、。
分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。
2.4 财务关系复杂，管理难度大就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面：土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。
而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化，特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。
一般的房地产企业并不具备施工能力，他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。
在这个转让的过程中，由于施工单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握。
在销售房地产的过程中，由于现在一般采用分期付款的方式，所以房地产企业的投资回收期较长。
通常，在某些房屋已经开始销售的时候，还有一些相关配套设施没有进行建设。
因此，房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。
在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。
房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门，从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。
2.5 资金运动形式互不相同，管理方法多样化房地产企业组织机构多，且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重，因此，资金运动形式也互不相同。
在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业；同型房地产企业内部，企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中，形式也互有差异；有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式；有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式；有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式；有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式；还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。
资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。
三、房地产企业内部财务控制的问题目前，房地产行业竞争十分激烈，大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度，但从普遍上说，许多房地产企业由于经营时间短，风险意识差等原因，在企业财务内部控制制度制定方面，还存在这样那样不同方面不同程度的问题，综合起来，表现在如下几个方面：3.1 法人治理结构不完善，财务控制组织形同虚设我国的房地产开发企业成立之初多为官办，规模小，主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”，绝大部分为财政拨款单位，许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上，并未从根本上转变经营观念，把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。
房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。
例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长，权力不能受到有效的监督。
股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的．作用，而仅仅具有了现代房地产企业的外壳，没有从根本上形成法人治理结构，缺乏有效的控制措施，从而产生了大量的内耗，无形中提高了公司的经营成本。
3.2 风险意识差，内部压力不够由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈，房地产企业经营风险不断提高。
然而，从我国房地产企业的现状来看，房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度，没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制。
3.3 会计资料不实、会计资料扭曲由于会计工作秩序混乱，核算不实而造成的信息失真现象比较严重。
这种现象主要有三种情况：首先是为了掩盖不合法的经济内容，变造原始凭证，从而形成表面上合法的经济内容。
其次是虚构经济业务内容，伪造原始凭证，按正常手续报销，假公济私，骗取资金。
再次是会计信息加工违规，不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。
隐瞒经济业务的本来面目，随意变更成本、费用的核算范围；虚构投入产出，虚增利润或隐瞒收入，虚减利润，偷税、漏税；虚增资产与权益，夸大房地产企业经营规模，编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。
这些现象不同程度地为人所利用，严重破坏了房地产企业经营。
而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。
由于开发成本核算不实和多转经营成本等，势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。
如某市x x开发公司所属三产的办公用房，就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。
账外财产的存在，不仅使国家税收流失，而且极易造成国家或公司财产的流失，更是“小金库”的来源之一，也是产生腐败的温床之一。
3.4 费用支出失控，潜在亏损增加某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用，但对这部分费用的适用范围无明确规定，更无约束监督机制，导致部门经理大手大脚，挥霍浪费，使房地产企业出现亏损，不来亏损的房地产企业雪上加霜：有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱，物资购销制度松弛，存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离，存货的发出未按规定手续办理，也未及时与会计记录相核对，对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理，致使巨额潜亏隐藏在库存中，再加上经济往来中审查制度不健全等，造成资产大量流失。
3.5 内部管理混乱，会计控制乏力有些房地产企业各种规章制度不健全，尤其缺乏各种监督制度。
连起码的内部审计机构或人员也不设置，甚至连简单的内部牵制制度也不要，即或有且健全，但却不落实、不执行制度、不按制度考核，使其形同虚设，同样不可能发挥其制约、监督作用。
财产物资管理制度不全，账物保管不善，使财物大量流失，化公为私。
投资不进行可行性研究，盲目上马，重复建设，导致项目无效，资金呆滞，经营不畅，甚至破产倒闭。
公司任人唯亲、人浮于事，涣散无力。
随着计算机在会计领域的广泛运用，会计人员技术要求较高，操作单一化，相关的内部牵制制度难以落实，违法、违纪行为呈现智能化特征，会计监督更显得力不从心。
3.6 共同舞弊，会计控制失效。
财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的，而一些公司本应相互牵制的人却联合起来，共同舞弊，这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。
特别是领导运用职权，参与其中，情况就更为严重。
这方向舞弊行为主要表现有：会计与出纳合谋，涂改发票、伪造签字、公款私存，截留、挪用资金，房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金，指使会计隐匿收入，转移资金，偷税、漏税，会计人员畏于权势，丧失原则；更有甚者，领导、部门负责人和经办人员共同作弊，用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。
四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策 随着信息社会的到来，使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。
实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等，会计业务关系发生了一系列深刻的变化，因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化，迫切需要建立一套新的，更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。
在电算化条件下，根据会计系统内部控制要素及原则，其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。
4.1 文档控制 文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的同时，还应当建立相应的档案管理制度，以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。
建立备份，目的在于防止存储介被破坏而带来损失。
对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度，对于计算机输出打印成书面的资料，应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。
文档控制首先要进行数据备份，一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。
备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。
一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外，还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。
另外，程序或数据结构发生变化时要备份两份。
4.2 硬件控制硬件控制也称为工作环境控制，是系统正常工作必不可少的前提条件，作为软件依托的硬件设备，其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱，直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。
这其中也包括制定计算机房及设备管理制度，确保机房设备环境良好，健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等，为电子数据处理创造优越的条件。
有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。
在计算机的选择上，应尽量先用正牌机，先用物优价廉，且运行状态稳定的计算机；在条件可能的情况下，系统内部应统一机型，并统一基本工具软件系统，增强磁盘介质的兼容性，减少维修难度，提高监督效能：还要选用性能优良的操作系统和软件工具，提高对系统软件的管理水平。
4.3 软件维护控制 会计软件既使在使用初期被誉为优质高效，也不意味着永久不变。
软件一旦投入使用，就必须实行相应的维护，同时要建立先申请后维护的制度，维护期间必须拟定维护计划，然后再实施维护，最后经过测试，确认被维护软件完全符合要求后，方可投入使用。
软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。
4.4 软件质量控制 会计软件的质量，首先满足会计工作的要求，因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性；其次，软件的效率性、可测性、可维护性，也是软件质量的重要指标。
比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起，再加上多用户共享数据库的出现，如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。
4.5 审计控制 计算机舞弊形式有两种：一种是针对计算机系统进行的舞弊活动，以系统为直接犯罪目标；另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。
如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统，人为制造病毒程序，篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。
现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的，外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见，必须首先研究和评价被审单位的内部控制，内部审计人员也是如此，而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的，无论内部审计人员还是外部审计人员，都需先对环境控制进行研究和评价。
在这一过程中，公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。
公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司，以便引起注意，加强内部控制。
审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计，检查建议是否被采纳和实施，督促被审单位完善内部控制系统，加强预防工作。
五、结束语通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析，我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要，也是企业经营的需要，同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。
随着房地产逐渐走向集团化、国际化，加强房地产企业内部管理越来越显重要，而企业管理的中心是财务管理，财务管理的重点是资金管理。
一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息，所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。
有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密，其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。
有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性，以及遵循法令。
以内部控制理论、财务内部控制理论为基础，结合内部会计控制规范的颁布，认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际，使其具有可操作性和适应性。
财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分，它在财务管理体系中居于核心地位，一个健全的财务控制体系，实际上是完善的法人治理结构的体现，反之，财务控制的创新和深化，也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。
