如何入写一篇市场营销策划方案
实例：深圳万科地产项目全程策划流程 （仅供参考）一、市场调研：1， 前言--本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2， 市场分析-- （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况） 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与分析 5， 消费者分析： （1） 购买者地域分布； （2） 购买者动机 （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4） 购买时机、季节性 （5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6） 购买频度 6， 结论 二、 项目环境调研 1， 地块状况： （1） 位置 （2） 面积 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性质 2， 地块本身的优劣势 3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述） 4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、 项目投资分析 1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2） 房地产的政策法规 （3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2， 土地建筑功能选择（见下图表） 3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4， 土地延展价值分析判断（十种因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7， 同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一） 市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、 目标客户分析 1、经济背景 · 经济实力 · 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式. （三）、 价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、 入市时机、入市姿态 （五）、 广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、 媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算 （七）、推广费用 1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书等） 3媒介投放 五、 概念设计 1， 小区的规划布局和空间组织 2， 小区容积率的敏感性分析 3， 小区道路系统布局（人流、车流） 4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意 6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意 7， 小区户型比例的搭配关系 8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则 10， 小区环艺小品主题风格确定及示意 六、 识别系统 （一）核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体 （二） 运用部分 1， 现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2， 营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3， 工地办公室 · 经理办公室 · 工程部 · 保安部 · 财务部 4， 功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室 万科地产项目营销策划内容提示 一、“万科地产”品牌定位 在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。
彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1. 建筑规模与风格； 2. 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）； 3. 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5. 物业管理（收费水平、管理内容等）； 6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述 “物以类聚，人以群分”。
针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。
建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、 价格定位 1． 理论价格（达到销售目标） 2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格） 3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格） 4． 价格策略 入市时机 入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略 1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期） 2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控 六、 媒介策略 1． 媒介组合 2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算 七、推广费用 1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等） 2． 印刷品（销售文件、售楼书等） 3． 阶段性广告促销费用
公司年会，请大家帮忙出个关于招聘员工的小品剧本，谢谢，50分笑纳
每年都要开年会，年会上又不能少了节目，下面是出国留学网小编为您推荐的适合公司年会上表演的节目——创意小品《招聘》。
年会小品主要人物： 公司总经理钱总、 面试官王经理( 1 人) 面试官助理小李( 1 人) 幕后旁白( 1 人) 应聘人员(3名女性) 比较瘦弱，缺乏自信的李小米 相对较胖，超级自信的丁美丽 气质形象出众，超级拜金女徐纤纤 年会小品创意： 某家小型私营公司招聘公关经理， 有五名应聘者前来应聘该职位，为选拔合适的“人才”，现拟对五位应聘者展开现场面试，公司年会小品《招聘》由此搞笑开场。
年会背景音乐：非诚勿扰 年会小品幕后旁白：企业的未来究竟在哪里?进入21世纪，科技进步使自然资源对经济和社会发展的支撑力逐步下降，而人才资源的作用正在不断上升。
知识经济时代的到来更加速了各企业对人才，特别是销售公关人才的需求。
综观各家公司之间以销售能力、创新能力、公关能力为主要内容的综合实力的竞争，归根到底是人才的竞争。
全球范围内的人才争夺战此起彼伏、连绵不断、愈演愈烈，人们称之为一场没有硝烟、没有边界、没有战争宣言的战争……..(制造些许回音)。
年会小品正文 面试官与面试官助理出场。
面试官出场与观众打招呼，面试官助理唯唯诺诺，谨小慎微立于旁侧，均面向观众。
面试官：一抖“圣旨”。
总裁诏曰：今命御前总管(就是本人)代表本CEO，选拔一名鹤立鸡群，才貌双全，善解人意，口才出众。
。
。
的公关营销部经理，备战全球经济一体化，市场竞争白热化，公关经理仙女化，扬我企业声威，壮我企业之势。
钦此! 宣读完后回身镇定地往椅子上一坐。
面试官向助理打听了一下面试人员的情况：“小李，今天有多少人参加面试啊?” 助理小李翻开面试登记册，挮到面试官面前：“王经理，今天被安排参加面试的人有三名，这是他们的资料，您过目。
”面试官看了看资格后，摇了遥头，无耐地说：“唉，招聘成本越来越高，上头眼光越看越挑，报名的越来越少，纠结啊!” 面试官用手招了招，示意助理小李靠过去，说：“这次钱总很重视，说一定得招个合适的人，不然你我可都得“卡叉”，钱总发怒了，后果很严重，这次是无论如何也要找到个合适的人。
“助理小李作擦汗状，贴近面试官耳边，轻声说：“王经理啊，这次我把硬指标都降低了。
”一边说一边将手作下压状。
面试官接过人员资格登记册，翻了几页，说道：“嗯，那就抓紧时间开始吧。
”助理小李高喊一声：“面试正式开始，请报到名字的应聘者逐个敬见。
” （第一场面试） “1012号，李小米。
”助理小李话音刚落，面试官王经理推了小李一把，说：“嘿，这个编号哪来的?”小李唯唯诺诺的说：“王经理，这不，报名的人只有五个，面试的时候总不能让参加面试的人知道我们这儿势头不好吧，数字编大一点，让他们认为我们这儿应聘的人很多，他们是我们千挑百选选出来的，好让他们重视这个职位嘛!”面试官作惊叹状，：“嗯，有道理，思考是进步他妈呀!有前途。
” 穿着朴素，梳着马尾，戴着副黑眶眼镜，背着个大挎包，迈着小步上台，羞涩地向台下观众微笑。
来到办公室门前(门是半掩着的)，轻声在门上敲了两声，听到“请进”声后，小心的跨入门内，走到面试官桌前，向面试官鞠了一个躬。
助理小李示意她坐下。
李小米将挎包抱在胸前，坐了登子的半个位置，两个小腿相交，身体向前倾。
面试官看了看资料，点了点头，问道：“李小米，从你的个人履历上看，你名牌大学毕业，汉语言文学专业，各方面条件不错啊!”李小米摸了摸鼻子：“是的，就是没有工作经验，还得多学习，希望贵公司能给我这次机会，让我变得更优秀。
”面试官点了点头，道：“请问你对我们公司有些什么了解吗?”李小米扶了扶那副黑眶眼睛，不好意思地说：“贵公司虽然是个新兴的私营企业，不太被外界所熟知，但我相信，是个锻练人的地方，有机会可以更加进一步了解并喜欢上这个企业的。
”说着把厚厚一份纸制材料递向面试官，：“我不太会说话，这是我就本企业情况做的一些公关营销策划方案，请您过目。
” 面试助理小李从李小米手中接过材料，并呈给面试官王，王拿过资料翻阅资料，就在王翻阅资料的同时，该公司的CEO钱总西装笔挺，油头粉面，鼻梁上架着副金丝边眼镜，一手拿着个桃木烟斗放在嘴角，另一只背在腰后，大摇大摆的走上台，一边走一边向台下的观众点头，这时台下的观众要以热烈的掌声或欢呼声，钱总作手往下拍状，示意不要鼓掌或欢呼，要低调。
在台上绕一圈，表示在去面试办公室的走道上，一边走一边说：“那么长时间，招个公关经理都招不好，非要我亲自出马，我对公关经理的要求也不高，掌握三个指标：84、62、86。
长相可以貌似范冰冰，也可以山寨章子怡嘛。
”话后眼睛半眯，头朝天，作白日痴梦状。
然后摇摇头，很快作清醒状。
“那群废物，我的心思一点也不懂，不晓得招聘怎么在搞，我亲自出马，去看看。
” 说着已走到面试办公室门外，轻声推门而入，这时面试助理小李发现钱总来了，赶紧站起来，并推了一下面试官王，面试官王也紧张地站起来，满面笑容，略带惊牙的走出座位，双手向前，迎上前去，道：“钱总，您怎么来了，快，快，请上坐。
”钱总将手背于腰后，点了点头，走向位置，经过李小米身边时，对她上下打量了一下，然后皱了皱眉。
助理小李一直盯着钱总的脸部变化，所有表情记在心里。
面试官王经理没有发现钱总的表情变化，只是很殷情地向钱介绍李小米：“钱总，您看，这位参加面试的条件不错，她还对我们企业的…..。
”还未等王介绍完，钱总摆了摆手，打断了介绍，：“啧啧啧，我看了，她的条件很一般嘛，一个指标都未达到。
”说着摇了遥头，看了一眼李小米，发现李小米也疑惑的看着自已，顾意清了清嗓门说道：“专业也不对口嘛，这次我们要招的是公关经理，下次招文字策划时你再来吧。
” 面试官王经理用可惜的眼神看了看李小米，将资料还给她，说：“下次有机会再合作吧。
”李小米接过资料，勉强的挤出淡淡的笑容，向三位及台下的观众告别，走出门。
（第二场面试） 钱总坐下后，手指在桌上点了点，示意助理小李叫下一位，小李反应很快，碎步走到门口，叫：“1013号，丁美丽。
”话音刚落，只听一声：“来啦，来啦。
”声音很是粗旷，当时台上的三位现惊恐状，互看了一眼。
只见，身着土气，打扮很不得体的丁美丽很拽的上台，摆一个POSE。
然后来到门口，推门而入，未等三位桌前坐着的面试官开口，丁美丽就落坐在桌前的凳子上，用手撂了撂长发，开始自我介绍：“我叫丁美丽，人如其名，性别：非男，血型：圆圈型。
身高：比冰冰(范冰冰)高一点，体重：和小龙女差不多。
钱总和面试助理小李两人瞪大双眼看着丁美丽，作惊呀状。
面试官王经理默默地坐在一旁。
钱总摇了遥头，助理小李看了看钱总的表情，清了清嗓子说：“你各方面条件都不太符合我们的录用要求，我们这次招得是公关(攻关)经理，下次我们招其他岗位的时候再来吧，谢谢你对我们企业的关注。
”丁美丽面露难色，说：“啧啧啧，怎么这样啊你们，我哪点不符合要求呀，我论相貌有相貌，论身材有身材，学历有个P用啊，又不能当饭吃，公交经理不就是个花瓶嘛，我好待也是个青花瓷呀。
”钱、李二人互看一眼，作呕吐状。
面试官王经理则在一边作擦汗状，问了一句：“你有什么特长吗?”丁美丽站起身来，走到三位桌前，摆了个POSS，道：“我会喝酒，会跳舞，会划拳，会打牌。
”王经理点了点头，跟钱总小声道：“这些条件都挺符合的。
”钱总白了王经理一眼，说：“你有什么问题吗?直接讲好啦。
”王经理作为难表现，道：“没，，没什么问题。
”钱总站起身，作掸袖子状，说：“美丽小姐，我们是小企业，只能用用普通的“花瓶”，青花瓷我们是用不起的啦。
”丁美丽还是拎不清，作认真状：“那我对薪资福利没多大要求的。
”助理小李走到丁美丽面前：“下次有机会再来吧，还是感谢你对我们企业的关注。
”丁美丽作撒娇状，走到面试官王经理面前，生气地语气说：“姐夫，你不是说都安排好的嘛。
”钱、李二人不约而同的用惊呀表情看着王，王经理面露尴尬，起身，将丁美丽拉出门外，“你自已不争气，下次再说吧。
”说完话，折回办公室。
向钱总解释道：“我远房亲戚，远房小姨。
”钱总：“你有几个远房小姨啊?”王经理挠了挠头，说：“就这一个，很多年没见了，之前长得还可以的，谁知道去韩国整形，一定要整成范冰冰，回来就这样了。
”钱总半信半疑看了看王经理，助理小李赶忙上来搭话：“是啊是啊，听说王经理的小姨之前长得挺不错的，真是可惜了。
” （第三场面试） “下一位，1014号，徐纤纤。
”助理小李的话音刚落，只见一位穿着时髦，足登红色高跟鞋，手拎LV包包，手上还带着硕大的“钻石”戒指，身材修长，一头长波浪，腰部扭动幅度很大，一走上台一边向观众介绍：“徐纤纤就是我，职高毕业，主修服装设计，业余爱好广泛。
都说现在工作难找，我看看是挺好找的，前面几家单位都要录用我，可收入太低了，一个月还不够我买套化妆品呢。
”边说边拿起手摊开看了看手上的戒指，装出被闪到的感觉，“这年头，像我这样的公关人才，抢着要。
”进门，用妩媚的眼光扫了一下在坐的三位面试官，钱总的目光立马被吸引，作出花痴的表情，并站起身来，走向徐纤纤，扶了扶鼻梁上的眼镜，对着她上下打量，自言自语道：“好，就这个了。
”徐纤纤嗲声嗲气地说：“怎么称呼啊您?” 面试助理上前介绍：“这是我们钱总。
” 徐说：“钱总好。
” 钱点点头，道：“好好，徐小姐，请坐。
” 徐有点不高兴地说：“我可不是小姐，您可以叫我美女。
” 徐应声坐下：“谢谢。
”钱总回到自已位置上，但眼睛仍然盯着徐。
面试官王经理看钱总这表情，马上改变以往的提问方式，和蔼地说：“请问徐美女，你对工作有什么要求吗?” 徐纤纤翘起二郎腿，道：“你们公关经理的职位年薪多少?一星期休几天?一年境外游几次?” 王经理面露难色，未等对上话，钱总立马接上说：“那就得看你的表现啦!”“不过不要怕，我们公关经理的工作比较轻松的。
” 徐纤纤显得有些不耐烦，说：“讲重点，时间宝贵。
” 王经理接上话说：“我们公关经理月薪三千，一周休两天，一年省外游一次。
” 徐纤纤听后，马上跳起来说：“啥，讲故事啊，三千块?买双鞋都不够，一个星期要工作五天，不会累死人呀。
中高层境外游都不安排，你们企业会发展才怪?” 说着，起身要走，被钱总拦下来，：“哎，美女，刚才我们王经理只是讲了一部分，还有一点他忘跟你讲清楚了，就是我们企业设立了一个杰出人才奖，奖金是很丰富的，像你这样的条件，年终的时候得一辆奥迪A4也没什么难度啦。
” 徐不但没有停下来，反而更加拽了，说：“这些奥特曼(outman谐音)，现在还有人开奥迪A4?呵呵，我的A8都打算换了呢。
” 在座三位互看了一眼，作无奈状，“目送”徐纤纤出门。
钱总搓了搓手，摇头道：“唉，无缘啊!!” 回过头对助理小李说：“叫下一位。
” 小李苦着脸，说道：“钱总，没有下一位了。
” 王经理凑上来说：“要不，再进一步加大招聘宣传力度，在各大网站、报刊、电视上发布一下。
” 钱总白了王经理一眼，：“成本，你晓得人工成本占我们企业成本开支的多少伐?” 王经理被说的一脸苦相道：“那怎么办呢。
” “那还不把前面第一个应聘的追回来?”“我的车钥匙给你。
”随即从口袋里掏出一把电瓶车钥匙扔给小李。
“电瓶车!不用了，还是用我自已的小奥拓去追吧。
”说着把电瓶车钥匙交给钱总，随即跑出门。
钱总把电瓶车钥匙丢给王经理，“那，给我推去充电。
” 年会小品结束，音乐声响起，演员上台谢幕。
营销方案怎么策划该怎么做
做一个营销策划案的基本流程是这样的1.环境分析（营销调研）2.swot分析：优势 劣势 机会 威胁3.确定企业营销目标4.进行STP营销战略策划：市场细分、目标市场选择、市场定位5.进行以4P为核心的营销战术策划（这个就是根据营销4P策划适合你的企业和产品的方案）6.预算7.各项策划实施的时间表8.拟成策划书你可以根据你们企业具体的情况加以删减，第5点是可以根据前面那几步充分发挥你创意的地方，也是有卖点的地方，好好想想好好做，如果你对有些名词不太理解，百度一些就明白了，很容易的。
什么叫房地产全程营销策划，它包括拿几个部分
建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划 研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。
这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。
案头工作阶段 第一章 “某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。
第二节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况 2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．莱西房地产市场总体供求现状 4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异 5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析 三、土地SWOT分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点 4．项目地块的威胁及困难点 四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位： ·市场定位（区域定位、主力客户群定位） ·功能定位 ·建筑风格定位 五、项目价值分析 1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a选择可类比项目 b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值 d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异 ※市政交通及直入交通的便利性的差异 ※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断 ※建筑风格和立面的设计、材质 ※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划 ※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 ※经济因素 ※政策因素 2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算 六、项目定价模拟 1．均价的确定 2．项目中具体单位的定价模拟 七、项目投入产出分析 1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明 3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响 八、投资风险分析及其规避方式提示 1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功 2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设 九、开发节奏建议 1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求 2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论 第二章 某项目规划设计策划 第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计） 通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。
目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
第二节项目规划设计策划的具体内容 一、总体规划 1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况 2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数 3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明 4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置 5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计 6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计 7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路 8．分组团开发强度 二、建筑风格定位、色彩计划 1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划 2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示 三、主力户型选择 1．莱西同类楼盘户型比较 2．业态分析及项目户型配置比例 3．主力户型设计提示 4．商业物业户型设计提示 四、室内空间布局装修概念提示 1．室内空间布局提示 2．公共空间主题 3．选择庭院景观提示 五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析 2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造 3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计 六、公共家具概念设计提示 1．周边同类楼盘公共家具摆设 ·营销中心大堂 ·管理办公室 2．公共家具概念设计提示 七、公共装饰材料选择指导 1．周边同类楼盘公共装饰材料比较 2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3．营销示范单位装修概念设计 4．住宅装修标准提示 八、灯光设计及背景音乐指导 1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计 2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置 九、小区未来生活方式的指导 1．建筑规划组团评价 2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计 第三章 项目质量工期策划 第一节 质量工期策划的含义 近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。
房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。
第二节 质量工期策划的具体内容 一、建筑材料选用提示 1．莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2．新型建筑装饰材料提示 3．建筑材料选用提示 二、施工工艺流程指引 1．工程施工规范手册 2．施工工艺特殊流程提示 三、质量控制 1．项目工程招标投标内容提示 2．文明施工质量管理内容提示 四、工期控制 1．开发进度提示 2．施工组织与管理 五、造价控制 1．建筑成本预算提示 2．建筑流动资金安排提示 六、安全管理 1．项目现场管理方案 2．安全施工条例 第四章 项目形象策划 第一节 项目形象策划的含义 项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。
项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。
其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。
其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。
第二节 项目形象策划的具体内容 一、项目视觉识别部分系统核心部分 1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名 2．标志 3．标准色 4．标准字体 二、延展及运动部分 1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化 2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌 3．公司及物业管理系统包装设计 第五章 项目营销推广策划 第一节 项目营销推广策划的含义 对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。
项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。
同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。
项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
第二节 项目营销推广策划的具体内容 一、区域市场实态分析 1．莱西房地产市场总体供求现状 2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段 3．结论 二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1．项目主要卖点荟萃 2．项目强势、弱势分析与对策 三．目标客户群定位分析 1．莱西人口总量及地块分布情况 2．莱西经济发展状况和人口就业情况 3．莱西家庭情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯 4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料 四、价格定位及策略 1．项目单方成本 2．项目利润目标 3．可类比项目市场价格 4．价格策略5．价格分期策略 五、入市时机规划 1．宏观经济运行状况分析 2．莱西房地产相关法规和市场情况简明分析 3．入市时机的确定及安排 六、广告策略 1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分 2．广告主题 3．广告创意表现 4．广告效果监控、评估及修正 5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约 七、媒介策略 1．媒体总策略及媒体选择 2．媒体总策略 3．媒体选择 4．媒体创新使用 5．软性新闻主题 6．媒介组合 7．投放频率及规模 8．费用估算 八、推广费用计划 1．现场包装 2．印刷品 3．媒介投放 4．公关活动 九、公关活动策划及现场包装 十、营销推广效果的监控、评估及修正 1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评 2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象 实施阶段 第六章 项目销售顾问、销售代理 第一节 总论 在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。
第二节 项目销售顾问、销售代理的具体内容 一、销售周期划分即控制 1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺 2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控 二、各销售阶段营销推广执行方案实施 三、各销售阶段广告创意设计及发布实施 四、售前资料准备 1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 2、人员组建·销售辅导 ·销售代理 3、制定销售工作进度总表 4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表 5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用 6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东 7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系 8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司 五、销售培训 1．销售部人员培训 ·详细介绍公司情况 ·物业详情 a项目规模、定位、设施、买卖条件 b物业周边环境、公共设施、交通条件 c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 d项目特点 ※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等 ※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等 ※项目的优劣分析 ※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标 e竞争对手优劣分析及对策 ·业务基础培训课程 a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定 b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解 ※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图 ※计算户型面积 c心理学基础 d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用 e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场 2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构 六、销售组织与日常管理 1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施 2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（个案） 3．规章制度概念指示 第七章 项目服务策划 第一节 项目服务策划的含义 目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。
项目服务营销的具体内容 一、项目销售过程所需物业管理资料 1．楼宇质量保证书 2．楼宇实用说明书 3．业主公约 4．用户手册 5．楼宇交收流程 6．入伙通知书 7．入伙手续书 8．收楼书 9．承诺书 10．业主\\\\用户联系表 11．遗漏工程实用钥匙授权书 12．遗漏工程和水电表底数记录表 13．装修手册和装修申请表 二、物业管理内容策划 1．工程、设计、管理的提前介入 2．保洁服务 3．绿化养护 4．安全及交通管理 5．三车及场地管理 6．设备养护 7．房屋及公用设备设施养护 8．房屋事务管理 9．档案及数据的管理 10．智能化的服务 11．家政服务 12．多种经营和服务的开展 13．与业主的日常沟通 14．社区文化服务 三、物业管理组织及人员架构 1.物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节 2.物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 四、物业管理培训1．物业交付使用前的培训2．物业交付使用后的培训五、物业管理规章制度 1．员工手册 2．岗位职责及工作流程 3．财务制度 4．采购及招标程序 5．员工考核标准 6．业主委员会章程 7．各配套功能管理规定 8．文件管理制度 9．办公设备使用制度 10．值班管理制度 11．消防责任制 12．消防管理规定 13．对外服务工作管理规定 14．装修工程队安全责任书 15．停车场管理规定 16．非机动车辆管理规定 17．出租车及暂住人员管理规定 18．进住（租）协议书 19．商业网点管理规定 六、物业管理操作规程 1．楼宇本体维护保养规程 2．绿化园林养护规程 3．消防设施养护及使用规程 4．供配电设备维护保养规程 5．机电设备维护保养规程 6．动力设备维护保养规程 7．停车场、车库操作规程 8．停车场、车库维护保养规程 9．游泳池及其设备维护保养和操作规程 10．给排水设备维护保养规程 11．公共部位保养保洁操作规程 12．保安设备操作及维护规程 13．照明系统操作及维护规程 14．通风系统操作及维护规程 15．管理处内部运作管理规程 16．租赁管理工作规程 七、物业管理的成本费用 1．管理员工支出 2．维护及保养 3．公共费用 4．行政费用 5．保险费用 6．其它 7．管理者酬金 8．营业税 9．预留项目维护基金 （物业的运营为自负盈亏） 八、物业管理ISO9002提示 1．质量手册 2．程序文件 3．工作规程 4．质量记录表格 5．行政管理制度 6．人力资源管理制度 第八章 项目二次策划（策划总结） 第一节项目二次策划的含义 品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。
第二节项目二次策划的具体内容 一、全面策划 1．全过程策划 2．全员策划·项目策划的实现绝不只是营销部门的事情·策划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。
·策划主体的整体性 二、品牌战略指示 1、品牌塑造 2、品牌维护 3、品牌提升 三、可持续经营战略指示 1、人力资源科学配置 2、产业化道路策略·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业·将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展·深化住宅产业化链条的协调性 3、专业化道路策略·提高建筑与结构技术体系·节能及新能源开发利用·住宅管线技术体系·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术·提高住宅环境及其保障技术体系·住宅智能化技术体系。
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企业年会活动如何做到创意年会
一、具体做法： 1、主题制定：年会活动的主题一般要结合时代背景、年度热点、企业营销策略、参会人员心理来制定，但有时也可适度剑走偏锋、另辟蹊径，抓住全人类最能引起共鸣的元素--情感来进行，如主打亲情牌，围绕当前被重新激起的热点--“常回家看看”、“传统孝道”等来策划，可瞬间击中人们内心最柔软的部分，从而产生强烈认同感和归属感，尤其是在春节将至、呼唤团圆的特殊时段，这招效果尤佳。
2、节目创意：众所周知，一个企业的年会活动如果仅停留于领导讲话、部门总结、吃吃喝喝等枯燥的内容，不可能取得良好的效果，参会人员肯定多是抱着应付的心态去参与一次企业团队活动，积极性不可能太高。
如果在现场植入3-4个新潮、创意的节目，如歌舞串烧、搞笑情景再现、相声小品、杂技表演等，不仅能让现场气氛立即活跃起来，而且能让参会者切实感觉到企业的良苦用心，感到所受到的“福利”。
3、现场互动：现场互动的形式不外乎游戏、问答、抽奖等，但各形式的具体内容设置却有很大学问。
如游戏，既然都是玩，都是重在参与，何不向能体现企业培训的游戏内容靠一靠，让参与者增强团队意识、协作精神等；又如问答，当下传统文化如此之热，何不借鉴“挑战文化名人”、“汉字英雄”、“中华好诗词”等电视节目的形式，既提升参会者的文化修养，又凸显企业年会活动的文化性；再如抽奖，参与者最关注的当然是奖品，而奖品自然是目前人人急切求之的IPHONE6了，以众多旁人艳羡的眼神增强中奖者的幸运感。
4、制造影响：企业年会活动的影响绝不只限于现场效果有多好，以年会为中心，不断地、持续地对外制造影响才是成功年会的目标。
这一方面要激发现场人员主动传播的积极性，以微博、微信等自媒体达成他们圈子内的良好口碑传播；另一方面要充分挖掘年会噱头，找到社会大众愿意关注的新闻亮点，通过强势媒体的传播实现影响最大化。
二、创意年会的形式： 1、化妆舞会：公司上下不分性别、年龄和身份，完全按照自己的想法“包装”自己，最后再评个最佳造型奖。
这种年会形式可以激发员工的想象力，充分展示个人魅力，活跃的气氛也能够促进员工之间的沟通和交流。
2、奥斯卡年会：恶搞经典电影情节，举办一场公司自己的奥斯卡颁奖礼。
这种年会形式可以营造活跃的现场气氛，员工在表演时能展示自己幽默的一面，增强员工之间的了解。
3、国际美食广场：员工持山寨版“居民粮食供应证”参加公司举办的国际美食广场。
这种年会形式绝对实惠，员工足不出户就能尝遍世界美食，了解其他国家的美食文化。
同时，公司也不必担心菜色是否符合员工的胃口，因为大家可以随意选择自己喜欢的品尝。
4、悬疑派对：事先设定一个贯穿始终的疑点，把年会办成悬疑派对。
这种年会形式能够最大限度集中员工的注意力，不过要特别注意气氛不能过于紧张。
5、同一首歌：模拟“同一首歌”，让员工自由发挥，恶搞明星。
这种年会形式比较自由，便于烘托轻松的现场气氛，挖掘具有明星潜质的员工。
6、游园式年会：年会现场布置一些上世纪七八十年代的“古董玩具”，让员工玩点儿时的游戏。
这种年会形式充满怀旧意味，员工在玩游戏的同时一起分享童年的美好回忆，促进彼此的了解。
怎么做护肤品活动方案
1、 活动创意到位目前，数厂化妆品专卖店的促作是一种即时见效的营销战术，导致市场上的促销活动又多又滥，使消费者眼花嘹乱，并逐渐对中、小型的纯粹的促销（折价，赠送）活动失去兴趣。
要想在众多的促销活动脱颖而出，迅速引起消费者的关注，必须在活动创意上下功夫，力争符合SP活动的“三新四性”原则（此部分内容另有专稿）。
A、三新方针：新概念、新卖点、新活动形式 B、四性原则；促销性、公益性、权威性、新闻时事性。
2、 前期宣传造势到位促销活动的开展，需要更多人了解、认知，甚至直接产生行动-----购买产品，自然要众多的人知道并参与这个活动，才能达到我们的宣传和销售目的。
因此，必须要将活动通知最大面积地散播出去，这必须需要广告的配合， 活动电视字幕预告、广播活动用DM、报贴、海报、终端包装物上印刷活动通告（如台卡、立牌等）。
而且的，在发布活动通告的同时，进行产品功能机理的宣传，比纯粹的产品广告更引人关注而有效果。
3、政府公关到位所有的SP（尤其户外）活动，均要与众多的政府主管部门主管部门打交道，活动能否顺利举行，与他们的支持关系甚大，一个部门出现卡壳，即可能整个活动改期或流产。
因此，我们在下面举办大型活动前，必须与经销商有个沟通过程，该申请提前申请。
一般来说，凡户外销售宣传性活动，首先须选定场地所有权部门的同意，获得工商局广告管理科的审批，取得环保、城建、交通、卫生等部门的“准行证”才能保证活动正常开展。
因此，各市场人员从一进入当地市场起，均需要与客户沟通好该问题。
工作做到面前，以防患于未然。
4、组织分工到位 一般促销活动的执行，分前期准活动执行、活动后监控三个阶段，环环相扣，一个细节的不慎或疏忽即会将活动全盘砸锅，必须要求市场部活动执行人员有高度的责任心和强烈协作性，要求活动指挥具有大局观和周密细致的“小心眼”，在进行分工时做到环环紧扣，事事有人，人人有责，分工明确： ●活动准备期一般有下列事项： ① 与相关方面协商、对当地政府部门进行申报等； ② 活动通告的发布（韩束新干线、户外宣传、小报投递等）； ③ 活动用宣传品及礼品准备； ④ 货物准备； ⑤ 活动现场的提前勘测与布置； ⑥ 参与活动的美容师、化妆师、促销人员、城市美导等业务人员的分工与培训； ⑦ 与各销售终端进一步联系沟通，力争产品陈列面宽、展位突出、沟通到店老板到营业人员的全力配合。
能在店中进行全面的导购，并在终端形象下功夫，烘托销售氛围。
●活动执行：① 提前布置好现场，货物堆列、彩旗、横幅、展板、海报及其他宣传品，做到现场气氛浓烈、庄重。
② 人员分工明确：专人为店面拉人，专人迎接顾客，专人介绍产品、专人发放DM，有活动现场指挥一名，负责全局监控、局面控制、现场调度等事务。
③ 人人仪态端庄、大方，人人均有引导和产品介绍的义务，人人均有维持现场次序、人流引导、环境卫生的义务。
因此，需要促销及业务、宣传人员均熟知产品知识、了解目标人群基本护肤的常识掌，握竞争对手的优缺点，以便向消费者作诚恳、理性的产品介绍。
④ 把顺服力强的促销人员塑造成韩束专业美容顾问，周围人尽量把顾客引见给该促销人员，让专业美容顾问向消费者进行产品推荐。
⑤ 有优惠销售、试用装作为产品赠送时，以此作为维持现场气氛的手段： 现场人少时，向顾客送活动气球、小红旗、吸引人群；人较多时，选择向他们介绍产品；赠送看起来有价值的商品还必须严格按预约登记发放，以免出现争抢、场面混乱的现象。
● 活动后期工作 ①追踪活动过程，摄影师在活动过程中拍摄有主题含义的照片，或拍摄活动过程。
②由活动负责人召集全部参与活动人员进行活动得失分析与总结。
并在后面的几天密切关注活动后终端走货状况，完成书面活动总结报告。
由于所述，促销活动是最考验各市场部管理的条理性、工作的细密性、人员的团结性的，营销市场主管及员工应不断总结、不断提高，更好地推动市场的发展。
5、现场气氛到位 促销活动的现场气氛，靠我们的宣传品布置、人员形象、现场组织来营造，现场气氛的优劣，直接决定了活动的引人注目性、聚人的多少、销售量的大小及宣传效果，不容忽视。
① 现场宣传品一般有：A、横幅：要有主横幅（活动主题）（韩束走进终端搜寻榜样顾客造星活动）一至两条，产品横幅（功效及特点）数条，若节日需要祝福用横幅数条，除主横幅可略长，宽外，其余横幅均要求色标一致，字体统一、长宽一样、悬挂高度基本一致，横幅间距相当，具备优秀视觉效果。
B、彩旗：不同色彩间插，但字体、字样相同，距离相当，对活动桌椅、人员区形成半弧形包围或矩阵包围。
C、展板：展板摆放在活动用桌椅两侧或斜前方，用展板表述下列内容：产品介绍、企业简介、活动须知等。
D、桌椅：桌椅摆放整齐有序，统一用专业促销台。
E、其他：现场可将小挂旗，海报用绳子连成一串悬挂，烘托气氛。
在现场占地选择上，注意夏天避阳（阳光直射，消费者停留不久，自己员工也受累）避雨、冬天避风。
同时，位置要显眼，现场可聚集人容量大。
② 人员形象（促销人员全部身着公司统一制服） A、发放宣传品人员必须要有礼貌，不能胡乱塞给消费者，而是·面带笑容，说一声：·您好，某某产品优惠促销，同时用手指向活动现场·。
B、礼仪人员挂带绶带，大型活动时礼仪人员可着礼仪服装（不特别要求穿公司促销服装）以显示隆重气氛。
③ 现场组织 现场组织与调度主要有以下职责： A、让现场人群整齐有序； B、监督指导宣传人员及礼仪人员工作； C、现场促销及宣传气氛的把握； D、 活动进程时机的控制； G、防止竞争对手促销人员的干扰和捣乱。
6、人员培训到位 ① 业务销售、宣传人员： A、产品知识培训；对销售中的障碍问题如何回答；产品目标人群肌肤常识的培训； B、活动意义，重要性的讲述，提高士气和责任心； C、讲明各人须完成任务及分工情况。
7、终端建设到位 活动前后，均须进一步加强终端建设，因为： ① 活动前由于有一定活动告知广告力度，消费者可能会去终端了解本产品情况； ② 活动后产品知名度提高、认知面扩大，终端建设的到位程度将直接决定促销活动的后效应。
8、新闻报道到位 公益性活动的新闻预告，各种活动后的新闻报道及评述要抓好，将进一步有利于企业与产品的形象提升。
还有一点要强调的是，在确定活动时间和场地后，密切关注天气的情况，雨水量多或可能下大雨的季节，应考虑活动侯选场地，一旦天气不好时，可尽量减少减低活动效果因素。
一般来说，每次活动若均能接上述几个“到位”去贯彻与执行，都能获得较好的促销成路演活动应要注意的问题。
时下盛行企业“路演”。
路演不仅被企业成功地移用，其概念和内涵已改变和延伸，成为包括媒体发布会、产品发布会、产品展示、产品试用、优惠热卖、以旧换新、现场咨询、填表抽奖、礼品派送、有奖问答、卡拉ok比赛、文艺表演、游戏比赛等多项内容的现场活动。
现在很多企业的产品或服务都开始积极采用路演的形式通过和消费者面对面的交流来宣传推广产品，相对动辄几十，上百万的广告费用来讲，路演的费用要低廉的多，但对于提高产品知名度和促进产品销售却有不可估量的作用。
路演的效果如此好，如何策划一次成功的路演活动呢
一、路演的时间，地点选择恰当 至于什么样的时间，地点才算恰当，要看企业路演活动所针对的目标公众而定。
并非周末，节假日才是恰当的时间，也并非市内黄金地段才算恰当的地点，要充分考虑目标受众的活动习惯，活动地点。
如中国移动2004年为推广动感地带策划了很多路演活动，地点更多的选择在大学校园内。
二、活动现场的气氛吸引人 路演活动现场吸引的人群越多，效果越好。
如何才能吸引更多的人前来观看甚至参与活动呢
首先，活动现场的布置必须有吸引力，近可能用气球，彩带，音响来提高现场气氛，如果所推广的产品外包装比较耀眼，也可将包装拼起来美化现场或直接制作一大型包装。
活动开始前先来一段吸引人的节目（如活动针对老年人可先来一段京剧，活动针对年轻人可先来一段活力四射的街舞）将人群聚集到活动周围，主持人趁机介绍企业，产品及开展此次活动的目的。
活动进行当中，可派人到活动周围散发精美的DM单，吸引消费者到活动现场；更好的办法则是制作大型的产品气模，请人穿上在活动周围四处游动，吸引人群。
蒙牛集团在重庆的某次路演活动就曾经请了两头“奶牛”，大大聚集了活动现场的人气。
活动的内容最好有创新，不要一味的唱歌，跳舞或是模仿电视上的游戏节目。
三、产品与活动有效融合 很多企业为了聚集人气，一味的选择歌舞，游戏等活动，却忽视了对产品的宣传。
为了吸引人群驻足观看，适当的文艺演出必不可少，但必须注意与产品的有效结合，不能搞成一场纯粹的文艺演出活动。
首先，现场的布置与产品结合。
如要宣传产品是来自大草原，活动的背景可设计成草原风光，包括现场的工作人员穿上大草原特色的服饰。
其次，活动的内容必须与产品水乳交融。
即使文艺节目或观众参加的游戏也要加强对产品诉求点的宣传。
如通过跳一段蒙古舞来加强蒙牛牛奶是大草原的奶；通过剥花生比赛来加强鲁花以花生为主。
重庆知名房地产公司――龙湖集团为推广龙湖北城天街曾在重庆市中心解放碑实施过一次路演活动，其中一个小品（演绎了龙湖一位业主身患绝症，邻居纷纷前来关照，鼓励的情节）即突破了一般文艺活动以唱歌，游戏为主的局限，又成功的将龙湖业主相互关爱，“湖大家庭善待你一生”的理念展示给观众。
最后，赠品的选择也要与产品相结合或就是产品本身。
笔者前几天曾经看到统一集团为推广泡椒牛肉面开展的路演活动 ，观众参加游戏后，统一送出的赠品是圆珠笔，餐巾纸等，如果将赠品换成一包统一泡椒牛肉面即节省了买赠品的麻烦有相当于做了一次免费派送样品，让观众不但参加活动还品尝了产品，一举两得，效果更好。
如果无法将产品作为赠品至少也应该选择与产品有关联的（如化妆品送美容手册，电脑送软盘等）或在赠品上印上企业名称作为流动广告，时刻提醒消费者。
四、活动细节考虑周到 无论策划什么活动，细节的考虑非常重要。
策划时要考虑活动实施那天气候如何；安全工作如何确保；发生意外事件（突然停电，人群拥挤）如何处理；活动时间是否合理（一般2－3小时）。
活动开始前工作人员提前到位检查一下： 舞台高度是否合理，舞台上悬挂的装饰品是否牢固， 舞台是否牢固，音响是否准备就绪，赠品是否准备妥当；宣传品是否准备妥当；演员、主持人是否就绪。
一般在户外开展的路演活动要事先到当地城管办好手续，做一些必要的沟通工作，笔者以前策划实施的一次路演活动，因企业事先未与当地城管搞好工作，结果活动实施一段时间被迫停止，大大损害了企业形象。
最后，要强调的是执行问题，策划的再好的路演活动如果得不到有效执行 所有的工作全白搭。
因此事先与执行活动的工作人员有效沟通是十分必要的。
而且策划者最好亲自参与到活动实施现场，指导实施，必要时做一些调整工作。
