商铺的投资
投资商铺要谨慎，要看位置人流量，还要看一下你们那里未来的发展情况，外来人口比较多，有人口增长趋势，这样投资商铺风险小一些。
如果商铺位置不好，也没有外来人口，只靠当地人消费很难支撑，出租也价格不好，而且现在网络发达，网店比实体店红火，所以要慎重。
关于商铺投资
出租一年租金加家庭收入可供一年半贷款超好商铺可空半年
只辛苦几年就一劳永逸有何愁
商铺投资
商铺投资之精打细算 住在杭州网站 近来，投资商铺已经成为众多投资者的热门话题。
但是，一般的投资者在投资商铺时，往往只是凭借自己的直觉和简单分析，缺乏一些科学理性的依据。
那么，对于商铺的投资者来说，究竟有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢
为此，记者带着有关问题走访了浙江中原物业顾问有限公司策划部主任王冬先生。
商铺投资学问还挺大的，不仅需要对当前的市场有密切的关注，还需要对市场有一定的前瞻性和理性判断，在此基础上，再加上科学的技术经济分析，才能使得商铺投资更具有合理性。
因为商铺的价值不仅取决于房地产本身的价值，更取决于商铺的商业价值，即在未来十几年甚至更长的时间里，商铺所有者可获得的巨大商业利润。
老百姓在购买商铺的时候，其他的因素考虑得往往比较少，有的甚至连银行利率都不考虑。
在此，我们为商铺投资者介绍几种商铺投资的经济可行性分析方法，大家不妨一试。
商铺投资收益分析 消费者在进行商铺投资时，最关心的往往是商铺的价格和投资的回收期，收益分析即通过每年能收回的商铺净收益来测算商铺的价值。
设商铺的价值为P，则P=A×[(1+i)^n-1]\\\/[i(1+i)^n]。
在此公式中，A为商铺每年的净收益，i为行业的基准收益率，n为商铺使用年限。
其中，A表示的年净收益，可由潜在毛收入减去经营（或运营）成本、空置费用求得；i表示行业的基准收益率，除了取决于商铺日后经营的不同行业收益率外，还与银行的利率、通货膨胀系数等众多因素相关。
在杭州，目前各个行业的基准收益率一般在5%-10%上下浮动；n表示商铺的有效使用年限，一般取15~20，虽然商业用地的使用年限一般是40年，但我们还需考虑到房屋的折旧、房屋的空置率等因素。
投资者可将由此公式得出的商铺价值与商铺的实际价值作一比较。
商铺投资财务分析 投资需要的资金一般来自自有资金和银行贷款，从银行贷款搞投资的投资者最关心的应该是商铺的年租金收入能否满足他所需的投资回报率。
假设投资者的自有资金是P1，银行贷款为P2，投资者希望的投资报酬率为i1，月贷款利率为i2，贷款期限为n，则年获得租金A1=（P1×i1）\\\/[1-1\\\/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）\\\/[1-1\\\/（1+i2）^n]。
例如，一投资商欲购买一个200平方米的商铺，价格为32000元\\\/平方米，银行提供10年6成贷款，利率为6.25%，该投资商要求投资报酬率为10%，考虑到商铺的保值增值性，10年后商铺的总价相当于投资额的95%，则有： ①商铺总价=32000×200=640万元，其中自投资金P1=640×0.4=256万元，银行贷款P2=384万元 ②10年后商铺总价=640×0.95=608万元 ③在自设资金报酬率为（i1）为10%，年限为10年的情况下，设年租金为A1，则根据公式，可求得年获得租金A1=416628.2元 ④年贷款利率为6.25%，则年还款额为501924元 ⑤年投资成本=年获得租金（A1）+年还款-10年后的商铺总价\\\/10=416628.2+501924-6080000\\\/10=310552.2元 即若投资者在10年内每年可获得310552.2元以上的利润就可以购买该商铺，偿还银行贷款后，投资者获得年投资报酬率为10%，10年后投资者获得一个完全产权的商铺。
大家可按以上步骤对自己想要投资的商铺作一科学计算。
商铺投资
商铺还是可以投资的，但是要务必要做好调查，包括开发商实力，项目周边业态是否健全，周边人群消费能力如何，区域未来规划怎样等等。
在这些条件都可以接受的情况下，投资商铺还是有可行性的，因为商铺只有产权的，可抵押可转让，具有保值增值的价值，每年根据地段不同每年涨幅在3%~8左右，加上如果是出租的话还有租金收益，所以回报是肯定高于银行的利息收益。
关于商铺的投资
很难租到，400元一平方，一般店面，能在二十年回本就不错了，一年的年租金除以购买价格就是年回报，正常最多，一个月能租到，70元至，100元一平方。
商铺投资基本知识和专业术语
你是什么类型的投资啊。
有一个投资回的计算器：还一关于商铺的投资回报率文章 ：商资收益率四种算法：目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢
据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢
如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)\\\/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)\\\/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元\\\/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢
现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12\\\/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)\\\/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％如何判断投资回报率现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢
也就是说，哪个数值是表示合理利润
哪个数值是表示千万不要沾手
哪个数值是表示它的收益非常好
或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行
业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。
但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。
据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎)商住两用物业 10－12％ >7％ 15％以上烂尾番生物业 9－10％ >6％ 20％以上地铁物业 3-6％ >3％ 10％以上
