我是一个物业公司的员工，现在工作遇到了一些麻烦，想请大家帮我出出主意，我在这家物业公司已工作三年，
还是慎重，你觉得在原来的单位怎么样
还是借调的单位好
有可能是个跳台，自己衡量好
万科物业公司真是个无赖，加班还不给员工工资。
不光这样，你知道吗
它里面管理人员才2000块一个月。
说的一点不假，的确是这样的，一个小系统人，必须要具备崇高的思不能有怨言，不能有负能量，必须听说听教，还要上的厨房，随时给安全员或业主熬制银耳汤，做点冰粉小吃，随时支援厨房给员工做饭，随时办公室人员全军出动，去做保洁维修不愿做的肮脏工作，美其名曰义务劳动，每周一次，劳动时落下的行政工作晚上义务加班补上，不然给你戴上一顶执行力低，响应力慢的帽子。
在万科物业上班，就不能有家庭和亲人，必须全身心的投入，但挣得钱还没安全员高。
为了工作快速推进，有时候你必须垫钱买东西，但，报账就呵呵了，没发票不行，没立项不行，没个一年半载别想报下来。
哎，总之，一肚子的委屈一肚子苦水，想进去的大家慢慢去体会。
一家人计划好了周六带孩子出去玩玩，结果，周五通知，周六公司培训，骨干以上必须参加，不能换休，没有加班费，纯粹义务，搞得全家不快，但你还得到公司后一脸微笑，显得你没有亲人没有负担，一身正能量用不完，就等着为国，不，为企业捐躯的样子。
物业管理人员应该有一个什么样的心态
每个人都同格，同样，每个人都有不同态，这就好比地球上的人不可能张一模一样的脸一样。
\ 如果我们认真思考就会发现，在根本上决定我们生活和处事能力的是一个人的心态。
心态会决定一切。
\ 每个物业管理处都会碰到业主这样或那样的业主投诉，那么作为物管人员就要摆正心态，\ 学会宽容，学会忍耐与忍让，学会得理饶人，这样你的心态就会好，对你、对你的家庭，对社会百利而无害。
\ 要知道，尊严品味不是体现在激烈的争论之中，有时善意的微笑，君子般忍让，也是尊严，它很广泛，但很受用。
因为我们是服务性窗口，是根敏感、脆弱的高压线，稍有不慎就很容易反映到社会上去。
\ 物业与业主的服务纠纷经常书诸报端。
近年来更是成为投诉的热点、社会的焦点、管理的难点。
\ 这就需要我们物管人员摆正心态，将心比心，\ 学会换位思考。
在单位我们是一名物管人员，回到家我们是业主，当我们碰到物管人员诸如服务态度差、维修拖拉、环境脏、乱、差等方面的问题时，我们又会怎么样呢
我们是忍气吞声还是竭力维护自己应享的权利呢
假如我今天作为一名消费者去商场或饭店在碰到不文明或侵权的行为时，我是不是也是要维护自己应有的权利呢
多问几个为什么，这一点是值得我们的管理人员去深入思考的。
\ 物竞天择，适者生存这是客观不变的真理，适者的精神在于心态，心态是决定生存与否的前提，所以我们要保持良好的心态，
物业管理员一般工作范围是什么
物业管理员的内容一般包下几点： 一、重视小区物前期工作。
物业管理企业在介入房地产开发项目之后，应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，成立前期介入小组会同设计部门、施工单位、开发商一起会审图纸，主要是从业主使用的角度就原设计中不合理的部分提出建议，亦可根据物业管理的实际经验，向相关部门提供各项设备设施的性能、质量和厂家信誉等情况并提出有价值的建议。
参与小区物业设施设备安装调试的全过程，特别重视对给排水、配电、防水、电梯、消防、智能化等设备系统的检查，发现问题及时要求开发商解决，既能避免日后提高物业管理成本，又能确保各项设备设施在投入使用时能正常运行，促使物业更易贴近业主起居生活。
二、物业的接管验收。
物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节，是对已竣工验收并达到交付使用条件的物业项目进行再一次的质量把关工作，亦是明确物业管理公司与开发商维修管理责任的重要措施。
物业的接管验收一般分为二大部分，其一是楼宇本体的接管验收；其二是公共配套设施设备的接管验收。
1、楼宇本体的交接验收工作。
参照建设部1991年7月颁布的《房屋接管验收标准》以及建设局2006年月10月制定的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》，建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时，物业管理公司前期介入小组应参与由建设单位组织工程施工和监理等单位对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验。
逐套检验项目包括建筑结构、地面、墙面、防水、室内电气安装等10多个方面。
物业管理公司前期介入小组严格按照市建设工程质量监督机构公布的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》对工程进行逐套检验，并填写《检验结果表》。
建设单位依据《检验结果表》和《房屋建筑工程竣工验收报告》，逐套出具《商品住宅建筑质量合格证明》。
其二，公共配套设备设施的接管验收工作。
公共配套设备设施的接管验收是小区物业前期管理过程中一个重要的环节,其可以明确交接双方的责、权、利关系，固在接管验收中严格把好质量关。
虽然物业管理前期介入小组参与了小区公共配套设备设施的安装调试过程，但是还得分二个阶段（一阶段是预验收；二阶段是正式验收）来接管小区公共配套设备设施。
其一，验收小组按照验收计划、标准（依据建设部《房屋接管验收标标准》），按专业分工进行以预验收，在其过程中查出不符合标准的项目，递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位，并要求限期整改完成。
尤其是对单项设备验收中，须进行试运行验收，主要验收设备的安装质量各运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试，直至验收标准方可止。
其 2、正式验收是在预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，而进行的正式验收。
须做到三符合一完整，三符合是：“一符合”是图纸与设备规格型号、数量符合；“二符合”是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；“三符合”是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合。
“一完整”是图纸资料完整，如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及设备设施检验合格证书等。
3、物业的接管验收是一项颇具复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到众多法规政策，常见一些实际结果与理论要求不一致的地方，为了处理好接管验收中存在的问题，需把握好二个基本原则：其一是坚持原则性与灵活性相结合原则，即对一些不尽人意的问题，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，具体问题具体分析，大家共同协商，力争合理地、圆满地解决验收中存在的问题。
其二是做到细致入微与整体把握相结合原则，即在物业接管验收中不能因注重细致入微而忽视整体把握，也不能因重视整体效果而忽视细节问题。
三、做好环境卫生保洁工作。
环境卫生管理是小区物业管理中一项至关重要的工作，环境卫生保洁工作是住宅小区物业管理最直观环节，亦是业户评价物业管理公司能力高低的要素。
行业上一般将小区的环境卫生保洁工作聘请专业的清洁公司管理，物业管理公司起监督管理作用。
前期物业小区环境卫生保洁二大重点工作，一是物业清洁的开荒工作；二是房屋装修期的清洁工作。
物业管理公司对新建物业的清洁开荒（是指管理公司在完成对物业的竣工验收、接管验收之后，对物业内外进行全面、彻底的清洁，将干干净净的物业交给业主）工作特别重视，安排专人全程监管清洁公司的开荒工作，专业清洁公司集中人手大规模对物业进行清洁开荒，其内容不限于：对物业内外建筑垃圾的清理；对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除；对公用部位（消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等）、办公房以及设施的清扫等。
物业的清洁保持阶段是指业主入住后清洁，业主入伙后伴随着房屋集中装修期的开始，装修期是对专业清洁公司的一个严峻的考验。
常常是前边扫后边倒，保洁始终无法达到应有的效果，小区总是处于一种比较脏乱的状态。
针对这种现象，装修期的环境卫生保洁首先须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运工作，尽量减少灰尘污染。
其次是通过定时、定点、定人进行各种垃圾的分类收集、处理和清运，以及清、扫、擦、抹等专业性操作，同时还可以适当增加保洁力量，增加保洁次数来维护小区内公共区域的清洁卫生；三是加强宣传教育和督查力度，采取各种有效的办法手段，多管齐下，培养业主文明卫生的好习惯，使其知道，只有养成良好的卫生习惯，才能将小区营造出整洁、卫生、优美、舒适的生活环境。
四、做好业主入伙工作。
入伙亦称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，亦视为入祝《入伙通知书》发出时，应清楚说明入伙的条件，以便日后业主推迟办理时，物业管理服务费（业主可以放弃入住的权利但须承担缴纳物业服务的义务）的收取工作能够顺利开展。
向业主的入伙通知发放后，物业公司应及时组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织，依据购房合同以有相关法律文件，如《房屋竣工验收备案回执》、《房屋竣工测量报告》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》公共设施设备移交清单等文件，认真准备业主入伙资料文件并由小组长负责相关的培训和指导工作。
入伙现场要营造出喜庆的氛围，车辆\\\/行人进出有序，服务人员着装整齐、热情、礼貌大方。
入伙期间采用“一条龙”服务模式进行，发展商、施工单位、公共事业部门、物业公司联合现场办公。
业主手持《入伙通知书》进入物业公司入伙接待处、由接待人员核对身份后，在《业主签到表》签到，然后办理入伙手续签署的相关文件，如：《业主管理规约》、《前期物业管理协议》、《防火责任书》、《业户手册》、《家庭住户成员登记表》、《银行委托协议》等。
房屋验收交接时，物业管理公司组织专业人员与业主共同对住宅室内水电、门窗、墙壁、地面等项目进行查验交接，双方逐项查验，逐项登记，如发现问题记录下来，存档管理，督促相关部门限期整改；如经查验无问题，与业主确认水、电、气表底度，并在《验房交接表》上签字认可移交房屋钥匙。
总之，在业主入伙期间要做到一切为业主着想，以业主为中心开展各项工作。
五、妥善协调三者之间的各种矛盾。
物业管理公司特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益。
在业主与开发商之间处理好三者关系，物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。
尤其对业主反映的问题，如房屋质量问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，本着“谁受理，谁跟进，谁回复”的原则，及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门，积极协调各方妥善解决，在最短的时间解决业主反映的问题。
六、抓好小区公共秩序管理工作。
小区公共秩序管理在住宅区物业管理中占有很重要的地位，它是物业管理公司为防火、防盗、防破坏、防灾害事故等而实施的一系列安全措施，秩序维护员不仅要善于发现安全隐患，更要有防止、终止危及或影响辖区内业户造成损失及伤害的能力，亦是体现一个管理公司服务水平的重要环节。
公共秩序管理主要工作： 1、健全安全管理制度和完善岗位责任制，制度是企业利益的保障，“没有规矩不成方圆”，制定完善详细的规章制度。
如小区大门岗，严格按照《门岗岗位职责》把好大门关，对来访人员实行“来访登记”制度，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区；大件物品持《物品放行条》放出等； 2、建立“预防为主，防治结合”以及“群防群治”的机制，维护片区治安，物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，确保辖区物业的安全。
如业主入伙后伴随房屋装修伊始，进出小区装修人员比较多且杂，加之小区安全防范的配套设施未完全安装到位，易给一些偷盗者可乘之机，因此要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。
再如在遇到特殊紧急情况时，住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失； 3、是要充分利用好已有的安全设施，如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备，减少失窃案件发生机率；其四，抓好小区进出车辆的管制和疏导，有利于维护小区交通秩序，避免车辆乱停乱放。
特别是各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力。
通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。
建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。
其五，组建一支高素质的秩序维护队伍，不定期对秩序维护员的实施培训，主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。
更是加强其服务意识方面的培养，把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则，把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。
七、加强对房屋的二次装修管理监督工作。
装修监管是物业管理公司根据政府有关法规、条例，受发展商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在物业装修过程中，监督施工是否符合规范、结构安全、房屋外观统一、消防、供水、供电、燃气等要求行为装修的定义。
装修监管是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起房屋质量投诉的重要环节，解决不好就会发生推诿扯皮现象。
鉴于此，加强前期住宅室内装饰装修监管应注重抓好， 1、根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入注装修前，物业公司要履行告知义务，将装修须知和装修禁止行为予以书面告知（如装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等），以便业主了解和执行并办理相关装修手续。
同时要抓好对每户装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正，做好说服解释工作。
2、在房屋装修动工之前，需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态，方可发放《装修许可证》。
3、掌握业主装修过程中的重点，装修管理员亦就明白日常巡检的重点，在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段，每天最少巡查2次以上，有违规意图的业主，一天要巡检4次以上，及时制止违规装修现象。
在巡查装修施工的过程中，重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕浴间进行防水实验，避免入住后给其它业主造成损失。
认真填写《装修巡查记录》其四，对违章装修的要严厉制止，并使其控制在萌芽状态，以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》，让业主签字确认，将复印件存放于档案袋中，在处理违章装修过程中，始终坚持以规服人，以理服人，以礼悦人的原则，以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。
八、抓好对物业管理服务供给者培训。
物业管理是对专业化要求很高的行业，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，物业管理从业者必须具备较高的综合素质，在物业管理前期物业管理服务中，物业管理人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。
鉴于此，物业服务供给者的培养或培训将根据人员岗位不同进行。
1、管理知识方面。
对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。
知识包括经营管理知识（如物业管理、公共关系等）、财务知识、法律知识（要非常精通行业法律法规，熟悉必要的法律知识），对提升服务的内容和档次大有帮助。
2、专业技能方面。
物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化。
这就要求物业管理人员掌握上述工作所必须的专业技能，以及时为业主提供专业的服务。
此外，面对各式各样的业主，掌握必要的人际交往技能也是很有必要的。
3、服务态度。
物业管理是通过为业主提供公共服务、专项服务、特约服务而获得经济效益、社会效益和环境效益，服务是物业全部管理经营活动的中心，因此，全体物业从业人员都应树立“用户至上、服务第一”的思想，把为业主提供多层次、全方位的服务作为物业管理企业全体员工的神圣职责，在工作中时时处处为业主着想，尽最大努力为业主提供优质的、完善创新的服务，赢取业主的赞同和认可。
物业管理不是什么深奥的学问，一个温馨的问候、一个小小的举措、一个小小的手势、一个甜美的微笑，都会增加我们与业主的感情、化解与业主的矛盾，同样也就提升了我们的服务水平。
综上所述加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。
同时，加强前期物业管理，有利于规范物业管理活动，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对立情绪，减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。
而且，加强前期管理，可以更贴近业主和使用人的实际需求，使小区规划更趋向于人性化，使物业管理人员能够较早地了解和熟悉物业的情况，为日后更好地开展物业管理服务打下基础。
如有业主跟物业大吵大闹,将要和物业工作人员发生冲突,而且有其他业主也在你会
物业整业主的手行业内的，:有车在那转让让业主以为有好多人打他，还会散播谣言。
让别人盯着业主看，看多了业主就会怕。
物业有时候会利用保安让别的业主的车停在另一个业主的车位，故意挑起业主之间的矛盾。
这可是行业的潜规则呀。
物业这个行业惯用的手段。
不是因为朋友的朋友开物业还真不知道。
如何让物业员工快乐工作,提高工作效率案例
我个人建议不要从事物业管理物业公司从业人员强调的行业经验和沟通能力
你那个《物业管理员上岗证》没用的，不要考，评优验资也用不着，花几百元，你以为用人单位就觉得你这个证有用吗
如果你真的想做，你目前有大专毕竟已经符合初步入行的条件，你只要大胆和用人单位沟通，“求”个机会入行就行了。
如果你说有用的证件，容易的就是《物业经理上岗证》或《物业企业经理上岗证》，这两个证由建设部发证，评优验资用得着，“劳动部”发的证，建设部是不承认的
这个问题你要记住了。
如果好些的证就是《物业管理师》，这个代表目前物业管理专业证书里面的最高水平
很多优秀的物业行业人员都是跨专业过来的
最重要的是别人给你入行的机会
但我可以很负责任地告诉你：如果有可选择，不要做物业管理
你会后悔一辈子的 如果问我为什么
简单说：就是工资低，压力大，综合素质要求高
付出的与收入绝对不成正比，受气多就简直不用说，国民素质有多高，国家的机关是怎样的，做物业管理这行可以说看尽人性最丑恶的一面，承受着不是一般人要承受的“痛”
而且风险极大
什么风险
很简单，我从事这行已经有9年了，我目前广州做楼盘负责人，就是做一哥，你以为有多威风，业主要求你做的事，你别说做不了，因为你是经理，在骄傲的发展商面前你是条“狗”，在发展商老板的眼中，你连一个发展商的文员都不如
只拿了几个K的工资，你就是楼盘的‘第一消防责任人”，哈，如果公共设施的原因火灾群死，群伤，你会被派出所抓去“坐牢”的，你以为很好玩这样你又认为只拿几个K的工资值吗而且：永远和那个素质低的打交道，时间久了，你都以为自己是“低能”的，你以为物业公司现在的保安和清洁工很有素质
另外；物业管理是一个涉及10多门专业学科，如礼仪学、公共关系学、法律基础、物业英语、房地产经营管理与房地产开发，工程学（土建、给排水、强弱电）、办公智能化、清洁专业、绿化学专业、植物专业、政府关系管理、物业管理实操、房地产法律体系、保安学、消防理论、领导心理学、行政管理学、物业管理实务、客服系统、社区文化学、酒店管理学说等综合理论组成，细分为住宅物业管理、商业管理管理、酒店物业管理和特种物业管理几大分支
要成为一个专业人仕难过登天
物业管理工作中最棘手的问题是什么?你是怎么处理的?
业主展业主业公司之间关常见的问题与对策业主与发展商、业主与物业公司之间关系中常见的问题与对策物业管理经过近二十年的发展，正逐步走向社会化、专业化、市场化、一体化的轨道，并成为重要的第三产业而被越来越多的城镇居民所接受。
地产开发商在楼盘入住前就聘请物业管理公司来解决楼盘入住带来的通病：社区建筑垃圾堆集成山，水电气网络不全、屋内跑、冒、滴、漏现象严重等，以便为业主提供全面服务和安全保障。
而很大部分业主在选择购置物业时也以入住后牧业管理是否健全来做为置业的重要条件，甚至很多业主冲着物业公司的品牌来选择楼盘。
但物业管理是一门新兴行业，许多业主以及地产商对物业公司的服务内容不太清楚和了解，再加上一些楼盘在入住后表现出来的质量等方面的原因，造成业主与发展商之间、业主与物业管理公司之间出现各类矛盾和问题。
物业公司在如何处理这些矛盾和问题，对于有效维护自己的品牌和利益，有效维护业主与发展商的合法权益十分重要。
一、 业主与开发商之间关系中常见的问题具体表现为三个方面1、 入伙后的楼盘（小区）现实情况与开发商的广告宣传承诺相差太大。
有的开发商在房产营销过程中，往往夸大其词，广告极具诱惑力，可是业主入住后，才发现很多条件根本达不到开发商前期宣传中的承诺，这类现象极为普遍。
以某小区为例，很多业主投诉说开发商在宣传中说从家中可以欣赏海景，入住后才发现东边的一群正在施工的建筑将永远会挡住自己的视线。
其实在现实中，其它楼盘也一样存在类似问题，同时，有些小区的绿化覆盖面积与绿化质量也达不到业主预想和要求，业主就认为开发商对他们存在欺骗，于是到处投诉，矛盾不可调和。
2、 楼盘（小区）的配套设施不能到位，有些是已经建好了，却不能如期入住使用。
在有些小区，入住一年多的配套设施还是跟不上，不是游泳池迟迟不能投入使用，就是会所不能开张，后几经协商，会所开张了，业主又投诉会所不能以盈利为目的承包给私人进行经营。
同时，小区内的煤气、有线电视、电话以及宽带网等设施迟迟不能开通等。
在有些小区，业主建议多建些游乐设施和老人休闲设施，但迟迟得不到发展商的答复。
所以这些问题的存在，都不同程度的加深了业主与开发商的矛盾。
3、 房屋出现问题维修不及时，处理措施不得力是业主与开发商之间最常见的矛盾。
应该说，一个楼盘出现一些问题是正常的，但如果问题处理不及时或者经过一次两次甚至更多次的处理仍不能圆满解决问题，这样很容易激发业主与开发商的矛盾。
有些小区，业主从入住起就发映卫生间顶棚漏水，严重破坏小家庭装修。
对这些问题，有些开发商是迟迟不给予解决，有的是安排人修理态度又不好，有些是安排人员维修了态度又很好可维修不彻底解决问题。
二、 物业公司在实施物业管理过程中，业主往往对物业公司并不太满意，主要表现在四个方面：1、 业主对物业公司实行的一些收费服务项目不理解，他们认为是物业管理公司乱收费。
如对房屋保修项目之外项目和业主自身原因造成的房屋损坏的维修、业主更换门锁或家用电器维修，物业公司一般是参照市场材料价格收取少量的工本费，而业主认为既然交了管理费，物业公司就不应该收取其它费用，其实这是业主对物业公司服务内容的误解。
2、 业主投诉不能及时处理。
有些业主认为物业公司是万能的，什么事情都得处理，包括水电、煤气、宽带网以及周边环境等，都得由物业公司承担责任。
前段时间笔者所在小工区有业主投诉该小区范围之外西北入口处堆放很多垃圾，造成空气污染，蚊蝇成群，严重影响居民的进出和生活。
管理处接到投诉后马上与往此处倒垃圾的部队单位联系，未能解决问题，后又与市、区有关部门反映投诉也未得到解决。
对这样小区管理红线之外投诉的问题，管理处也是无能为力，但业主就是对物业公司不满。
在该管理处还有市政工程影响小区居民进出方便，施工噪声影响居民休息等等问题不一而足，在其他小区也同样存在业主把政府部门管辖职能当作是物业管理公司职能。
除此之外，当然还有一些原因确定是管理处在处理投诉时不能及时。
3、 物业公司个别服务人员工作态度不好。
有些物业管理从业人员对待业主投诉和来访不热情，认为不是自己份内之事不理不睬，有些缺乏耐心工作不细致等。
所有这些都会造成业主对特业公司不满。
4、 管理收费太高，而提供的服务太少。
有部分业主喜欢把自己的高档物业与财周边一般小区等同，拿一级资质企业标准与其它较低资质企业相比较，他们认为自己交的管理费太高了，得到的服务太少了，而作为物业管理公司来说，认为收费较低，而提供的服务足够了，两个观念上的碰撞势必造成物业公司与业主之间的更大的矛盾。
应该来说，随着公民法律意识的提高，业主的需求越来越理性，维权意识也越来越强，所以对物业管理的期望值也越来越高。
作为物业管理公司来说，如何正确处理三者之间关系中存在的问题与矛盾，意义重大。
对于业主与开发商的矛盾，业主首先找的是物业公司，有问题向物业管理公司投诉，至于哪方处理，业主不管，那是物业公司和开发商的事，而开发商认为，整个物业已经交给物业管理公司，物业管理公司应该承担一定的责任。
所以对于物业管理公司来说，如果不在中间协调处理好这个矛盾，本来属于业主与开发商的矛盾就转嫁到物业管理公司头上。
而对于物业管理公司与业主之间的矛盾更加引起物业公司的重视。
一方面要真正为业主服务，另一方面又得为开发商角难，面对这种两难境况，这就要求物业公司在两者之间要充分发挥好协调与沟通作用，采取积极应对之策。
对策一：做好、做细楼盘入伙前期介入工作。
一般来说，有经验的开发商都会在交楼前聘请信誉较好的物业公司对楼盘进行托管，而对物业管理来说，更加应该在前期介入阶段把工作做到实处，力求细致。
尤其是对房屋质量、水、电、绿化等配套设施进行检查，对有问题的房屋及时提出处理，力求把房屋设计上存在的缺陷以及施工遗留问题在入伙前处理完善，把跑、冒、漏现象和水电网络不全问题消灭在房屋交付小业主之前。
同时督促开发商在售楼时与业主签好“业主公约”，避免日后为管理费等问题产生纠纷。
做好、做细前期介入工作，从大环境到小环节为业主考虑周到。
对策二；建立良好的沟通渠道和投诉制度。
房屋出现问题后，业主最担心的是投诉无门，或者被物业公司与开发商踢皮球一样的来回折腾，实际上这是导致业主与开发商和物业公司之间发生纠纷的重要因素。
建立良好的沟通渠道和投诉制度，使业主的想法能及时传达给发展商，将发展商的工作动态传达给业主，这样可以提前发现可能引起争议的问题，避免问题向复杂的方向发展。
物业公司可以以信件、电话、面谈等方式与业主进行曲沟通，使业主对于物业管理公司从陌生到了解，从了解到信任。
建立良好的投诉制度，首先要从物业管理从业人员的服务态度和自身素质抓起，做到凡事有记录，处理要及时，事后要回访。
对策三；充分发挥业主委员会的作用。
一个成熟的社区，应该是让业主委员会杨为与开发商对放的主体，参与小区公共事务，及时调解各种矛盾，这样既体现了业主的意志，又维护了业主的利益，同时，物业公司又避免了一些纠缠不清的矛盾。
对策四：引进商素质的管理人才，加强对物业管理从业人员的培训，提高队伍整体素质。
物业管理做为专业化的管理，需要各类高素质的人才。
物业管理的好坏，除了靠管理机制的完善外，得大程度上取决于管理处主任的素质，同时，其他物业管理从业人员的素质也决定物业管理的好坏。
所以努力造就一支高素质、懂经营、善管理、通技术，精业务的行业队伍，促使管理人员和专业人员的专业素质不断提高和更新是物业管理行业竞争的需要，也是业主对物业管理的基本要求。
对策五；明确物业管理内容，扬弃不必要的社会包袱。
这了方便业主，物业公司往往大包大揽无偿实施水、电、气费的代收代缴，这样不仅加大了管理人员的开支，还会无形中增加了物业管理的税费，，同时，因总表与分表的差额也加重了物业管理的损耗与负担，如果将其摊到业主头上，又会因收费过高而带来业主的投诉。
所以所以准确界定物业管理内容非常重要，对物业管理来说合理扬弃一些社会各部门的职能，反而能更好的维护自己和业主的利益。
对策六；加强企业文化建设，以优秀的企业文化营造一流的服务理念。
企业文化建设体现了企业的核心竞争力，是企业经营管理水平、品质管理水平、制度建设水平等综合方面的反映。
塑造积极的凡例人为本的企业文化，在市场竞争中提炼高尚的企业精神，以此来营造一流的经营服务理念，实施品牌战略，把企业文化中的精神内涵贯彻到每个员工的工作和行为中去，为业主提供高水平、高质量的服务，对于减少与业主的纠纷，降低纠纷发生率会事半功倍。
中有具有优秀的企业文化的企业，才能让业主真正满意。
