大家都来说说看，万达广场的商铺值得投资吗
你是什么类型的投资啊。
有一个投资回的计算器：还一关于商铺的投资回报率文章 ：商资收益率四种算法：目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢
据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。
可以与租金回报率结合使用。
内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。
投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢
如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)\\\/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)\\\/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元\\\/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢
现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12\\\/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)\\\/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％如何判断投资回报率现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢
也就是说，哪个数值是表示合理利润
哪个数值是表示千万不要沾手
哪个数值是表示它的收益非常好
或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行
业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。
但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。
据经纬物业二手部的负责人司徒佩琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：物业类别 合理回报率 投资临界点 超高回报率(需审慎)商住两用物业 10－12％ >7％ 15％以上烂尾番生物业 9－10％ >6％ 20％以上地铁物业 3-6％ >3％ 10％以上
投资商铺的优势有什么
投资商铺要谨慎，要看位置人流量，还要看一下你们那里未来的发展情况，外来人口比较多，有人口增长趋势，这样投资商铺风险小一些。
如果商铺位置不好，也没有外来人口，只靠当地人消费很难支撑，出租也价格不好，而且现在网络发达，网店比实体店红火，所以要慎重。
关于商铺投资
出租一年租金加家庭收入可供一年半贷款超好商铺可空半年
只辛苦几年就一劳永逸有何愁
投资问题，关于一个商铺的运作情况
900平米，可以在超市与饭店之中作一个选项，既然超市已经有了，就开一个中档偏高的特色饭店吧。
理由有：1 未来的中心，也就是现在还不是中心，可以想象得到，配套的餐饮服务应该不会太好，饭店可以填补这个空白。
2 既然有这样一个高档区，总要好过贫民窟，当然得瞄准这块肥肉，这些人，钱应该不是问题，但是随便请几个朋友也要上闹市区肯定是不太方便的，对你来说，这是一个好的机会。
何况以后还是未来的中心呢，不要把牌子做砸了，影响以后的发展。
3 这个饭店在经营上要突出特色，这年头没点特色是赚不到钱的，有了特色后，饭店档次也不低，周围的住户到此就餐也不会觉得没有品味，同时还可以吸引城里的人来此就餐。
特别提醒一下，往往有特色的餐厅不一定在闹市区。
关于商铺的投资
很难租到，400元一平方，一般店面，能在二十年回本就不错了，一年的年租金除以购买价格就是年回报，正常最多，一个月能租到，70元至，100元一平方。
2017年投资商铺要考虑哪些因素
主力店效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。
一个大型百货商尝购物中心将带动周边的商业物业全面升值。
最典型的案例莫过于朝阳路上的华堂商场了。
以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值凸现。
如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴拢主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
品牌店效应 目前，在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。
西式餐饮如麦当劳、肯德基、必胜客；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。
在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。
其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。
其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。
所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。
这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
立地条件 商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。
立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。
所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。
像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。
所以商铺的价值非常大。
对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。
人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。
除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔、城市快速路、水系交通等都将影响人流动向。
交通栏隔对商铺价值影响多大，只要留意国展家乐福就知道了。
以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。
商铺的通用性 一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。
我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。
而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。
因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。
（来自百度知道）
