房产销售经典案例
房地产十大销售经典案例 1、炫特区70年代激情夜 如果没有人一夜暴富--虽然人数少得可怜，也许没有那么多的人买彩票。
作为中国财富的密集地，作为中国目前速成富豪的摇篮，如果楼市不产生传奇，那么这个 市场也未免太让人丧气了。
作为相对平淡的一年，2003年楼市之所以依然充满想象力，幸好有了炫特区。
炫特区之炫缘于70年代激情夜。
将70年代的一些东西比如小人书、永久牌自行车、雷锋的照片摆在一块展览到底是文化活动还是营销活动
整个活动搞完了观众连炫特区三个字到底是什么东西都不知道这算哪门子宣传方法
炫特区的回答是：房地产营销。
今年1月10日炫特区在西单LCX广场组织了宣告项目正是投向市场的70年代激情夜活动。
现场的人数高达数万人，而且几乎是用一种宗教般的虔诚参加活动。
当晚在网上关注炫特区所挑起的70年代生人的网友高达60万人。
70年代激情也这样一个看上去完全是公益活动的策划，帮炫特区找到了自己的忠实客户群--因为客户对于炫特区的认同不仅仅是产品因素，更多的是情感因素。
一个客户爱上的项目不可能不成功。
炫特区就是凭借着首都时代广场的这次活动一炮打响，而后一发不可收拾。
一一个小户型项目却成为今年楼市中销售额最大的项目之一，实实在在一大奇迹。
延续激情夜的风格，炫特区以后还举行了数次类似的活动：朝阳公园非主流音乐节、万圣节纯白夜，以及被阚军先生誉为今年最佳策划的免费观看《黑客帝国》活动。
均是效果不俗。
2、棕榈泉国际公寓百万大捐赠 记得4月20日北京市市长孟学农先生和卫生部部长张文康先生最为灰暗的一天，从这一天后，一直遮遮掩掩的非典疫情开始大白于天下。
原来在地下的谣言的到了证实，而新的谣言又开始流传。
北京的空气陡然紧张起来，和平年代的人们突然发现了死亡的阴影离自己如此之近，感到了巨大的无助和孤独。
4月21日，我在《北京晚报》上看到了棕榈泉的百万大捐赠。
棕榈泉国际公寓向医护人员捐赠百万元人民币，用于营养和保健。
董事长曾伟还发表了极为感人的讲话，我还清楚的记得当时自己看到这条新闻时的感动心情。
虽然这样的讲话在以后还将在不同的场合由不同的人说出，但是时移事异，已经很难如当时一样让人感动了。
棕榈泉的捐赠活动，如同沉闷空气中的一点亮光，点亮了房地产界对于这个空前大劫难的参与意识。
本来已经很有名的棕榈泉国际公寓更加吸引了全社会的关注，大大提升了企业的美誉度，一时风头无两。
虽然具体的由此带来的销售量没有详细的数字，但是在非典期间棕榈泉销售高达近3亿元，与此关系甚大。
在整个市场中，棕榈泉是最先进行捐赠的房地产企业，虽然以后世纪金源、珠江地产的捐赠金额在千万以上，远远超出棕榈泉的数字，但是当时各种捐赠活动已经多如牛毛，报纸天天上都有报导，虽然这两个企业的金额最大，但是已经不足以产生棕榈泉那样的震撼性效果了。
棕榈泉的百万大捐赠，反映的是企业危机公关的意识和反应速度，坏事可以变成好事，只是看企业从什么角度去理解。
3、富力新论坛：文化铸就辉煌 截至今年11月底，富力城的销售额超过了15亿元，与世纪城、建外SOHO一道成为今年的大赢家。
2002年，广州富力锐意北取，击败包括SOHO中国在内的众多竞争者，一掷32亿元取得广渠门的一块土地。
是年王牌经理人谢强从珠江跳槽，主持这块土地的开发。
是为富力城。
轰动一时的32亿元的地王得主、三环边的优越地理位置、漂亮得成为城市风景的大彩蛋售楼间、王牌经理人谢强，这些的组合足以使一些单纯为了知名度而作的宣传在富力城丧失意义。
当然这也同时意味着，留给开发商闪转腾挪的空间已不大。
但是原来报纸主编出生的谢强却另辟蹊径，将文化的大旗舞得呼啦啦响，典范之作便是富力新论坛。
在富力新论坛里，有冯仑、潘石屹、曾伟、谢强、张宝全海南五兄弟坐而论道；有陈忠实、贾平凹等作家名流的舞文弄墨；6月13日，富力城的还邀集几位业主如首大置业总裁王哲、全国工商联住宅产业商会项目中心副主任郑国臣、著名艺术人士张羽冲、韩国SK株式会社投资经理方元等人，聚在一起对富力城说三道四，谢强亲自接受各家的质询，最终做到皆大欢喜……富力城的实力派形象尽展无遗。
相对于许多项目神魂不属的文化营销，富力城的文化营销丰富而全面，既顾及了社区文化的建设，理念的张扬，又将业主关系的沟通摆上了台面，春风化雨，润物无声，而万物却由此生发。
在盛名之下，还愿意作细致功夫，谁能阻止富力城的成功
4、玄妙的CLASS 作为一个专业哲学系学生，我曾经自傲能将人头脑都弄大的黑格尔哲学读懂，但是抱着CLASS厚厚的楼书，我所有的知识一夜回到解放前，如坠五里雾中。
大 段大段的论述，似是而非的，从阶层的定义到建筑美学，似曾相识但又真的不相识。
在各大媒体发布的广告也是大段的论述，如果不仔细读，真还有点摸不 着头脑。
玄妙的CLASS。
更玄的销售额。
据说开盘20天内销售3个多亿。
许多人不相信，包括我自己。
但是到现场去看的时候，真的好多楼层都成了非卖品。
所以只能相信。
CLASS的牛气源于底气。
独特的坡地布局，精雕细刻的建筑，没有大的宣传也能够卖。
但是为什么选择这样一种推广方式，倒是大值得思量。
作为北四环外的项目，CLASS售价高达8000多，不折不扣的高端产品。
也许我们已经习惯在宣传中将让更多人知道当作衡量宣传效果的一个标准。
但是奢侈品从 来就不在此例。
它们在一个很小的圈子里，高高的昂起头，通过特殊的方法用口碑来销售。
口碑比广告重要，因为能够在CLASS买房的人都是头脑清醒，偶尔的冲动也肯定不是在买房的时候。
CLASS的楼书只是适合象她自己这样精细有说头的项目，不具有太多的普遍意义。
厚重的楼书提供给观众的是一种理念的冲击，一种对于产品深层内涵的挖掘的 严肃态度。
正如在一次访谈中CLASS负责人说的：我们根本就不求让大多数人看懂，一种极其精英的态度在完全媚俗的市场中造成特立独行的效果，这种形象 通过传媒的传播同样达到宣传的效果，正如谢霆峰通过捣蛋来达到炒作目的。
CLASS用自己的另类同样获得了大量人的认同--虽然这种认同者在整个社会上的比 例还是很小。
但是CLASS也才有500多套房子呀
5、长河湾：人文地产 热销从来都是双刃剑
你们看到的是钱，我看到的是重担，是责任。
惊喜之外，我感到恐慌。
成也热销，败也热销
这就是长河湾，热销了还要不忘居安思危。
董事长亲自发话，要冷静对待长河湾热销。
什么是人文关怀
这便是例证也。
长河湾的老总黄怒波在文化界大名骆英，诗集出了一本又一本。
作地产依然不忘老本行，搞的是人文地产，还组织专门出版一本挖掘长河湾历史文化内涵的小册子，追忆这里的历史痕迹：长河流淌的是八百年的古长河水；高粱桥发生过辽宋战役；莫斯科餐厅这是一个时代的记忆；北京展览馆是中国十大建筑之一，也是一代人的记忆……已经存在的悠久文化积淀经长河湾这么一归纳，配上长河流水的潺湲，真的使人有物我不分的感觉了。
如果你去上网，有关长河湾的新闻寥寥无几。
而现实中的长河湾却如同《天龙八部》里面的段誉，外面是文弱书生，体内早已内力充沛。
在水系建设上，在社区园林建设上，在建筑风格、外观形象上，长河湾均道法自然，注重与环境的和谐，与自然的和谐，与历史的合一。
这样的产品，披上优雅的文化外衣，如果还不热销，那什么产品能够热销呢
6、阳光上东：富人区的缔造者 如果说缔造是一种物质行为，这话大错特错。
温榆河沿岸，京汤河沿线，西山、香山一线的别墅群，朝阳公园一带的高档公寓，都是货真价实的富人区。
但是富人区的概念在房地产界却是阳光上东第一次坦坦荡荡的提出来。
今年年初以来，首创集团宣布将在东四环北路绿化带以东、酒仙桥路电子城以西、坝河与亮马河之间的地块上建一个北京的富人区。
这个名为北京上东区的项目，占地面积100公顷，总建筑面积将超过220万平方米，预计总投资超过100亿元。
项目由首创集团旗下的首创置业和阳光股份具体负责。
其全部项目将于2008年完工，售价在每平方米1万元以上,10月17日第一期盛大开盘。
在中国，财富曾经被当作罪恶的代名词，但是托改革的福，现在追求财富已经成为一种光荣的行为，正如原来参军是一种光荣的行为一样。
但是由于在意识形态上还没有得到明确，所有的媒体舆论的表达都还羞人答答的，典型的例子就是将几乎所有关于财富的美德都赋予在国外体现为中庸保守的中产阶级。
首创置业却正式将这块面纱剥去，从而吸引了社会的关注。
阳光上东一开盘就销售1亿元，富人区宣传达到了传播效果功不可没。
首创置业的做法表明：在宣传上不必要真正意义的创造，能够将一种在事实上成型的东西完美的体现出来同样是一种创造。
在传播学意义上，谁说得最早谁就是创造者。
对于首创置业打造上东区这样的宏伟计划，一两个小聪明、小花招不足以支撑如此大的体量的销售。
在富人区的旗帜下，各种关于高品质的概念终于得到了一个众望所归的统帅，为项目的宣传提供了取之不尽的资源。
7、荟景峰试住 朝阳园曾经是东四环的豪宅地标，在销售上也曾经屡创奇迹。
到了二期荟景峰的时候，依然保持了原来的高品质，而且与北京市大多数公司炒作概念不同，荟景峰提供的全部是现房，而且价格在7000元左右，可谓已经挑战了东区的豪宅价格低线。
作为香港的投资商，财大气粗是典型的特色。
而荟景峰的营销案例就是要完整的体现这种特色。
如果是为了表现实力，又有什么活动比试住更有效呢何况试住者还要提供试住日记。
文学的东西最难作假的，只要能够提供出来，观众的信任度自然大大提高。
时间长达一个月，还有什么问题不能看出来荟景峰选择这种在许多开发商看来无疑是自掘坟墓的做法，实在是实力和底气的体现。
所以这个活动一开展，就吸引了许多人的注意，在不短的一段时间内，荟景峰老树开新花，曝光率大大提高。
据说荟景峰的黄老板数钱的时间也显著增加。
而荟景峰在这个活动中还加入了娱乐元素。
因为拍《天下粮仓》而红得不得了的吴子牛导演，也被拉入进来做秀，宣称要在荟景峰尝尝鲜。
要知道造谣在别的领域构成诽谤罪，而在娱乐界却成为基本的宣传手段。
现在竟然有这样一桩有鼻子有眼的事情，那还了得
娱乐界自然要配合房地产界狂炒一番。
虽然最后吴子牛到底住没有已经没有下文，但是荟景峰借着社会关注的机会推销自己的楼盘，倒是大获成功。
荟景峰，眼球经济的忠实实践者。
同样失败而成功的活动还有通用时代邀请皇马来楼盘作秀，趁机宣传自己是豪宅中的皇马，同样闹得满城风雨，同样明星没有到场，同样知名度大大提高。
8、三环新城评选健康形象大使 在您的心目中经济适用房是一个什么样子
是本大利微，是旱涝保收，是商品房围困万千重，我自岿然不动
总之，带有一定公益色彩和政府一直的经济适用房，一般意味着和市场运作的绝缘:只要老老实实的做好成本控制，收拾一点贪得无厌野心，挣上两三个点的利润，自然就一切OK。
什么广告投放，什么市场营销都用不上。
最为引人注目的一个趋势就是：市场化的伟大力量，连一向心如止水的经济适用房，也要用上营销推广。
三环新城完全是市场化运作：将产品作得像商品房一样品质，以致在夏季房展会上销售量几乎占了经济适用房的70%，并且各种新闻不断的出现在报纸上、电视上，--当然我们知道这不是媒体自然规律发挥作用的结果。
作为勇气的象征，三环新城通过自己的努力，申请健康住宅试点--要知道，在之前也就有奥林匹克花园和金地格林小镇两个项目，前者是全国第一地产连锁品牌，后者是深圳最大的开发商之一。
但是，三环新城还希望为整个活动加上一个冠冕：三环新城一改以往地产公司邀请名星大佬作形象代言人的做法，从社会上征集形象代言人，获选的赠送三环新城的一套价值百万的三居室。
平民化的做法，加上与众不同的创意，百万元房子的诱惑，两者产生的张力足够人发挥想象力了。
据说一共吸引了8000多个家庭的参加，时间延续了几个月。
各种方法的综合运用，使三环新城的销售大增，成为今年最出风头的经济适用房。
也为经济适用房的市场化做出了一个榜样。
9、美林香槟小镇:邀约《思想者》 房地产是一个缺乏文化的行业，老一辈的房地产商基本都有革命家的精神，一不怕死，二不怕苦，三不怕没文化。
但是由于房地产的资金流量大，利润高，一旦有了钱，就什么都有了，包括文化。
美林香槟小镇就是一个典型的例子，也是一个比较成功的例子。
在今年的春季房展会上，一直宣扬七宗（罪）醉的美林香槟小镇让消费者认识到什么叫做大手笔：花费百万城巴黎专程借来思想者的塑像模子，在房展会上依样画葫芦的弄了个思想者，让为但丁《神曲》里受苦的人们悲悯的思想巨人，见证这楼市的名利场。
作为一个房地产项目到底有没有必要将罗丹的名作拿来附庸风雅
这样的挥金如土难道最后不还是羊毛出在羊身上
观众议论纷纷了半天，但是美林香槟小镇这么个东西，也在心中抹不掉了。
而这就是开发商追求的效果。
只要有知名度，就会有销售量，这是毫无疑义的。
这样的营销手腕，已经用不上什么道德标准或者名实一致的这样的观念来衡量的了。
无论多么牵强，但是在房地产这样一个区域性市场，拥有知名度就意味着成 功的一半。
而思想者也确实让美林香槟小镇一举成名。
从这个意义上来说，美林香槟小镇是个胜利者。
10、石韵浩庭：岁末的传奇 年关将近，又是黄世仁向杨白劳讨债的时候了。
在寒风的威逼下，人们的户外活动明显减少，楼市也日渐冷清。
各家公司都收拾野心，开始盘点一年的收成。
由于这种原因，今年的冬季房展会也表现平平，人气相对原来火上浇油般的春季房展会，确实逊色不少。
但是就是在这次房展会上，一个人们很陌生的项目放了一颗卫星，使人们从此对它不再陌生。
这就是双井富力城附近的新项目石韵浩庭。
均价仅6500元，已经足以让人心跳了，可是还有更令人心跳的：石韵浩庭打出了全国首家汉装社区的概念，并在国贸房展期间，送出价值不菲的1000件丝绸汉装睡衣，现场还有模特穿着汉装炫耀身材。
现场人气之火爆，据说足以媲美谢霆锋开演唱会。
一番策划的结果也没有让开发商失望：几十上百万的房子，愣是展会期间就卖了近百套
石韵浩庭声称要在洋风日盛的今天，发起文化复兴恢复汉家风范，以汉装作为形象代言主打中国风格社区。
其意旨也宏深，其行为也另类，几件薄薄的睡衣能否承担其如此伟大的使命，倒也值得斟酌。
但是如此一来，真要忘记石韵浩庭倒也不容易。
一个项目提炼出一个核心概念不容易，但是如何将这个信息传递给消费者更不容易。
石韵浩庭的行为艺术虽然显得有点那个，但是在本质上是和项目的形象和核心理念是一致的，以低价为土壤，以中国风格为根，以汉装为花，一番炫耀，很好的完成传达项目理念的目的。
其固不易哉
安东尼奥布莱恩属于哪个经济学派
演讲稿：我在洛杉矶生活了2年，一辈子都没碰到过这么冷的天。
现在谁能给我一副GORE-TEX手套，我就给他\\\/她300美元。
谁都可以，我是认真的
我身上带着现金呢。
在我的演讲开始之前，我必须指出的是我身后“坐着”万人景仰的美国总统和缀满勋章的战争英雄，而我，一个有线电视脱口秀主持人，竟然被选中站在这里传授智慧。
我发誓自己从没见过这么坑爹的事情，简直就是美国之怪现状的一个缩影。
在座的各位毕业生、老师们、父母们、亲戚们、其他年级的同学们、以及那些来参加你们毕业典礼的老家伙们（译者注：自嘲，指的是同期接受荣誉学位的几位嘉宾），大家早上好
并在此祝贺达特茅斯2011届毕业生
今天，你们做到了一件了不起的事情，了不起到在美国只有92%的人在你们这个年纪才能做到的事：一个大学学位。
没错儿，凭借着这个大学学位，你们在剩余那8%的人才面前就有了压倒性优势。
我指的是那些中途辍学的失败者，比如比尔·盖茨、史蒂夫·乔布斯、以及马克·扎克伯格。
说到扎克伯格再顺便提一句，只有在哈佛这种地方才需要有人发明一套繁复的社交网络，为的只是跟隔壁的某个同学说句话。
作为你们的毕业典礼演讲嘉宾，首要任务是告诉大家生活本来就是不公平的。
比如，你们废寝忘食的辛苦了4年，为的就是拿到这周末即将授予你的学位。
那感觉一定棒极了
而达特茅斯授予了我一个同样的学位，仅仅因为我采访了《暮光之城》的四号主角。
接受这个现实吧
另一个生活不公平的案例就在眼前，如果现在天降大雨，台上这些有钱有势的人才能在帐篷下避雨。
接受这个现实吧
非常感谢Kim校长邀请我来参加今天的毕业典礼。
Kim校长的电话挂断之后，我就决定研究一下这个家伙的背景。
他总是被称为Kim校长和Kim博士。
对于他的朋友来说，他是JimKim、JtotheK、SpecialK（Kellog’s一款早餐谷物）、JKRowling（小说《哈利波特》的作者）、theJustKiddingKimster（F1车手莱科宁逗你玩儿），以及最令人不解的称呼，”StinkyPete”（动画片《玩具总动员》里的矿工皮特）。
他曾是哈佛医学院全球健康与社会医疗专业的系主任，作为世界卫生组织在全球健康行动计划的排头兵，他获得了麦克阿瑟天才奖的肯定，而且被《时代》杂志评为2006年最有影响力的100个人之一。
上帝啊，这个人究竟是怎么做到的呢
我是认真的
我懂了，因为他非常聪明。
顺便再对Kim博士说一句，你虽然被达特茅斯选为校长，但同时作为一个世界级的人类学家，你还被雇来研究为什么每一个这里毕业的学生都要绕着篝火跑上111圈。
不过我要谢谢你今天请我来这里，“矿工皮特”，我感到非常荣幸。
尽管你们中的一些人会把我看作是明星，但你要知道其实你们现在坐的地方我也坐过。
如我所言，昨天深夜我偷偷溜到这里，在每个座位上都稍微坐了一下。
我这么做就是为了证明一点：我和你们一样是普通人，而且有的是大把的时间。
不过，这是一个难得的机会，来到新罕布什尔的感觉棒极了。
在这里我不仅能得到一个荣誉学位，而且我还能把车子的后备箱塞满合法的烟花。
大家都知道，新罕布什尔是个如此特别的地方。
当我抵达这里的时候，深深地吸了一口新英格兰干冷的空气，心想：“哇
与这个州比邻的那个州（译者注：指的是佛蒙特）就是Ben&Jerry冰激凌的老家。
”不过大家别误会我的意思，我非常认真地对待今天交给我的任务。
2个月当前我接到电话说要来这儿演讲的时候，我就决定要以你们准备重要学期论文的那种强度来准备我的演讲。
所以直到昨天夜里，我才开始动笔。
我喝了2罐红牛，吸了一点Adderall（一种“聪明药”），玩儿几个小时《使命召唤》，接着才打开我的浏览器。
我认为维基百科已经写得很好了，它说：“达特茅斯学院是美国新罕布什尔州汉诺威市的一所私立大学，属于常春藤盟校。
”谢谢大家，祝各位好运
为了今天跟你们这些学生交流，我特意花了很长时间学习你们特有的语言风格。
事实上，就在今天早上当我发给Francesca的调情电子邮件被某FSP（ForeignStudyProgram，出国学习项目）的一个SB截获的时候，我正和“旅伴”Barry一起离开BakerBerry（达特茅斯图书馆）去Bema（一片宿舍前的空地）吃BillyBob（一种早餐肉蛋卷）。
没错儿，我做了一些研究。
这个学院的名字来自达特茅斯伯爵二世，他是“加州大学圣克鲁斯分校伯爵三世”和“芭比松美容学校公爵”的好朋友。
贵校的校训是”Voxclamantisindeserto”，意为“广漠大地上的哭声”（译者注：这只是字面意思，引申义为广漠大地上对知识的呼唤）。
这简直就是我所听过的最招人怜悯的校训。
显然，这比“在灌木深处默默流泪”和“不穿裤子在潮湿的叶子上啜泣”要略微好一点。
贵校的代表色为绿色，是FrederickMather在1867年选定了这个颜色。
据说“这是当时唯一没有被其他学校选走的颜色”，这句话一点儿都没错，我真的查过。
我实在不记得还有什么事比这个更让人难过了。
达特茅斯，你们总有种低人一等的情结，其实大可不必。
你们学校毕业的伟大的虚构人物要比其他学校多，比如《实习医生格蕾》剧中的MeredithGrey，《广告狂人》剧中的PeteCampbell，《教父》剧中的MichaelCorleone。
事实上，我非常期待明年这个时候由你们尊敬同学CountChocula（漫画吸血鬼形象）发表的毕业生告别演讲。
当然了，你们最伟大的“虚构”毕业生就是财政部长蒂莫西·盖特纳。
同学们，你们能想象一个“真实”的财政部长会做出现在这些决定吗
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
现在我知道你们要说什么了，达特茅斯，你们会说：“好吧，我们至少有苏斯博士（译者注：著名儿童文学作家）。
”你们猜怎么着
我们早就听腻了苏斯博士。
直面事实吧：这家伙用saznoozle来押fafloozle的韵。
在文学领域，那就叫作弊。
达特茅斯，你们的不安全感如此之大，以至于你们自认为连个真正的讲台都不配有。
抱歉，这是个什么玩意儿
看起来就像是你们从新苏格兰岛幸存者那里偷来的一样。
说真的，这东西就像是大熊开会用的桌子一样。
不，达特茅斯，你们必须挺直腰杆。
扬起你们的头，由衷感到骄傲。
因为如果哈佛、耶鲁和普林斯顿是你们自私、虚荣、按名气排在前面的兄长，你就是有点酷、性感自信、玩网兜球的小妹，你知道如何组织爬梯，也知道在羽绒背心里面穿什么更好看。
当然了，布朗是你那个永远宅着的同性恋姐姐。
还有宾夕法尼亚、哥伦比亚以及康奈尔，坦白地说，没人在乎他们。
是的，我和这所学校之间有种特殊的纽带。
事实上，这是我第二次到这里。
这事儿要追溯到1980年，我17岁那年到各大名校旅游的时候来过达特茅斯。
那时候达特茅斯真是个非常艰难的地方。
我那次旅程是骑着骡子从波士顿出发的，在WestLeb（新罕布什尔的一个地区）向铁匠打听好了方向，我就径直来到了这个美丽的校园。
当时还没有任何宿舍，所以我寄宿在WhiteRiverJunction一个皮草易商的家里。
我来这里的那段时间恰逢天降大雪，以至于自己在这里被困了4个月。
我当时不得不吃掉了那头骡子，而这头骡子一周前逼不得已时吃掉了那个皮草交易商。
即便如此，我依然爱上了达特茅斯，并且发誓一定会再回来。
但是命运给我以沉重一击。
由于没钱，我不得不选择了一家很小的地方性的计算机学校（译者注：揶揄自己的母校哈佛大学），那段生活简直是查尔斯河泥湾上令人震颤的痛处。
我当时是个痛苦万分的倒霉蛋，直到现在我还总是会情不自禁的想象：如果我那时选择了达特茅斯会怎样
如果我当时选择了达特茅斯，或许至少有好几学年要在野外度过，而今天我就会对所有植物和绝大多数岩石都过敏。
如果我当时选择了达特茅斯，我现在穿的就会是一条羊毛内裤，而不是一条蕾丝内裤。
如果我当时选择了达特茅斯，恐怕依然不知道”DearOldDartmouth”（达特茅斯校歌）的第二段歌词。
承认吧，你们没人能记得，唱到那段都是哼哼过去的。
如果我当时选择了达特茅斯，我会有一块像豆袋椅一样大又一样硬的肝脏。
最后，如果我当时选择了达特茅斯，今天我就正在哈佛接受一个荣誉学位。
想想就觉得很酷
你们是一所伟大的学校，并且配得上一个足以被历史铭记的毕业典礼演讲。
这就对了，我想让自己今天的演讲要点因为改变了世界而能被永远记住。
为了达到这样的效果，我必须引入一条史无前例的提议。
1946年，温斯顿·丘吉尔在威斯敏斯特学院发表了那篇著名的“铁幕演说”。
1963年，约翰·F·肯尼迪在美利坚大学概述了他削减核武器的政策。
今天，我要在达特茅斯抛出自己的提议：我称之为“柯南教义”。
“柯南教义”包括：所有学士学位将被升级为硕士学位。
所有硕士学位将被升级为博士学位。
而所有MBA学生将被立即变成白领囚徒。
遵从“柯南教义”，WinterCarnival（冬季嘉年华）将变成WinterCarnivale（冬季嘉年华的拉丁语），并且将去里约大肆庆祝。
建议大家都不穿衣服，所有花费均由校友会承担。
你们这个”theBigGreen”的昵称将被换成更牛逼的，比如”TheJadeBlade”（玉剑）、”SeafoamAvenger”（绿色复仇者）、或者干脆就叫”Lime-Zilla”（绿恐龙）。
原来的“达特茅斯计划”和“四分之一体系”将被最终升级为“六十四分之一体系”。
一个学期只有3天，接着学生将面对的是一个长达48学期的假期。
不过，他们在大二的那个独立日必须呆在校园里。
遵从“柯南教义”，我将重新下令举Tubestock（译者注：达特茅斯学院一个狂欢节，现已被禁止）。
那些打算以Fieldstock来替代它的人将接受我的惩罚。
乘筏漂流和啤酒的结合比田野和啤酒的结合要美妙得多。
我听说2年后他们打算进一步从Fieldstock降级到Deskstock，就静静地在你桌前傻坐7个小时。
千万别让那些傻逼得逞
最后，遵从“柯南教义”，所有毕业典礼的演讲嘉宾要是有人无耻下作地通过内部资料逢迎听众，骗取幼稚的掌声，他\\\/她将被要求向这届史上最伟大的毕业生致歉。
达特茅斯2011届毕业生主宰一切
除了以上提议，伟大的毕业典礼演讲的另一个特征是深度的建议，要向“摘下天上的星星”一样深奥难明。
不过，今天我不打算让你们的时间浪费在空洞无义的陈词滥调上。
相反，我将给你们一些真正有用的建议，如果接下来几年你还想活着的话就用得着这些建议。
首先，青春痘持续的时间比你想象的要长。
2天前我的眼睛上长了一颗痘痘，险些为此取消这次演讲。
同学们，这一点非常重要：衬衣穿在身上你是不能直接熨的。
还有一点很重要。
如果你们长期靠RamenNoodles（一种日本方便面）为生，你们的双手就会失去知觉，便便也会变成一坨白胶。
最后一点，在毕业长袍下穿着五彩斑斓的匡威高帮球鞋是一种绝佳的方式，用它告诉你的同学们这是你余生无数个愚蠢决定中的第一个。
当然，在座的还有很多家长，我也为他们准备了真正的建议。
各位父母，你们应该记住这些：很多家长已经有四年没怎么见过自己的孩子了。
这下好了，从现在开始你们可能每天都能见到他们从地下室爬出来抱怨无线网络出问题了。
如果你的孩子是美术或哲学专业，你绝对有理由去担忧。
现在唯一能为他们提供工作机会的地方是古希腊。
祝这些专业的同学好运
今天EastWheelock（达特茅斯周边的社区）的交通绝对能让人崩溃，所以一旦他们开始颁发学位证书，颁到首字母是K的同学的时候你们就应该提前退场了。
我还要告诉你们这些：你们还将为孩子的学位证框架而花钱，他们要等6个月之后才能挣到钱。
外面形势不景气，要耐心一点。
目前在招聘的只有PaneraBread面包作坊和墨西哥贩毒集团。
是的，你们的父母必须保持耐心，因为外面的就业形势的确令人沮丧。
找工作如此之难的一个原因是渐渐老去的“婴儿潮”那一代拒绝让位。
这一点上相信我绝对没错儿。
就算他们在电视上亲口承诺5年后就让位，我的意思是你们甚至可以现在就上YouTube看看这家伙当时是怎么说的，他们可从没说过不会卷土重来。
当然了，我是泛指这一代人（译者注：实际上是揶揄自己）。
这些话就到此为止。
现在不是谈论悲观前景或消极事态的时候。
不，我今天到这儿来，不管你们相信与否，真的是为了告诉你们一些货真价实的东西。
11年前，我在哈佛毕业典礼上也做过一次演讲。
从那之后，我再也没做过毕业演讲，因为我觉得实在没什么东西可说。
不过，紧接着2010年来临了。
现在我站在这里，距离我家3000英里之外的地方，因为我去年学到了艰深的一课，所以愿意在此与你们分享。
2000年的时候，我告诉那些毕业生：“别害怕失败。
”好了，现在我要告诉你们的是，尽管你们不应惧怕失败，但你们应该拼尽全力去避免失败。
尼采有一句名言：“那些试图打败你却没有打败你的事使你更坚强。
”但是，他没有强调的是这件事几乎就打败了你。
所谓避免失望的伤痛，对于你们这些雄心万丈的成功人士而言，这样的说法是一种误导。
尼采应该说的是：“那些试图打败你却没有打败你的事使你能够尽情享受动画频道，并且能在早上11点美美地喝上一杯不那么廉价的霞多丽。
”如今，人们认为常春藤盟校毕业典礼的演讲嘉宾都是很了不起的人。
可是就在差不多一年前，我体会过一次耐人寻味而公众皆知的失望。
我没有得到自己想要的，于是我离开了一套体系，我曾在这个体系度过了美妙的17年，是它培养、帮助、并最终成就了我。
我离开了电视网络的中心，不仅仅彻底离开了这个网络，而且不想看见印有格纹的咖啡桌，甚至会迷失在了这张咖啡桌底下的旧地毯上。
这是一次职业生涯上的灾难，也是一个糟糕透顶的比喻。
不过，接着发生了一些美妙的事情。
烟雾缭绕，随风飘摇，在没有指南针的情况下，我开始尝试一些事情。
我长出了一些奇怪的棕色胡须。
我沉溺于社交网络的世界。
我开始通过Twitter分享我的喜剧创作。
我搞了一次全国巡演。
我玩起了吉他。
我重新站了起来，穿着一件贴身蓝色皮衣灌录了一张唱片，拍摄了一部纪录片，还把自己的朋友和家人吓了一跳。
最终，我放弃了所有那些既定的对于自己职业路径和名望的看法，并且接受了一个以不断重播情景喜剧而闻名的小电视台提供的工作，创作情景喜剧那个高高的黑人经常穿得像个老女人。
我做过很多愚蠢的、出格的、自发的、以及看起来不够理性的事情，你们猜怎么着
穿着那件蓝色皮衣的我度过了职业生涯中最满意最眩目的一年。
到现在我都不明白当时究竟是怎么了，不过我从来没有那么快乐过，从来没有面对那么多挑战，这点很重要，也对于自己在做的事情从未如此的坚定。
这一切都是真的吗
当然，这很简单：没有什么事情比你最深的恐惧成为现实更能解放你人生的了。
我和很多人一起读大学，让他们骄傲的是他们知道自己是谁也知道自己要走向何方。
在哈佛，班上有5个同学曾经告诉我将来他们终有一天会成为美国总统。
他们中的4个人在一次汽车旅馆枪击案中身亡，另外的1个曾为电视节目BluesClues短暂担任过主持人，不久就在另一起汽车旅馆枪击案中变成了植物人。
你们在22岁时给自己设计的人生轨迹必定与32岁或42岁的人生轨迹不同。
一个人的梦想是不断形成的不断变化的一个过程，有起有伏。
从事于任何工作都是这样，不过由于我在喜剧事业上奋斗了25年，我或许最有资格谈谈自己从事的这个领域。
回顾1940年代，有个非常非常搞笑的家伙叫做JackBenny。
他是当时的天皇巨星，毫无疑问是他那一代人当中最伟大的喜剧演员。
当时有个很年轻的小伙子叫做JohnnyCarson一心想成为JackBenny。
从某种意义上说，他做到了，可是从另一种意义上看他又没做到。
他模仿JackBenny惟妙惟肖，但是完全摒弃了自己独有的动作特点，他努力的方向随着周围环境的变化而变化。
最终，他没有成为自己偶像那样的人物，根本不能称得上他那一代人中最搞笑的一个。
DavidLetterman想成为JohnnyCarson，最后也没做到。
结果我们这一代喜剧演员都想成为DavidLetterman，没人能做到。
我和我的同行们从各方面来看都没有达到那个标准。
不过，关键在于：虽然没有成为我们理想中最完美的样子，但这个理想中的形象却帮助我们找到了自身的独特性。
这并不容易，不过如果你接受这种不幸并恰当地处理好它，你认为的这个失败会成为意义深远的再度创新的触媒。
所以，站在47岁这个当口儿，着迷一般追逐了25年自己的梦想，结果发现梦想改变了。
几十年来，在娱乐圈里，每个喜剧演员的终极目标都是能主持TheTonightShow。
那是一个圣杯，我也像许多人一样认为自己实现那个目标就算是一个成功人士了。
但实际上并不是那样。
没有任何具体的工作或职业目标能定义我的成败，而且它也一样不能定义你们的成败。
2000年的时候，我告诉毕业生不要害怕失败，我依然相信这句话。
不过，今天我要告诉你们的是不管你怕它还是不怕它，失望在所难免。
好的一面在于你通过失望可以让自己看得更明白，看透彻之后就有了坚定的信仰和真正的创造力。
在座的许多同学今天之所以能获得常春藤盟校的学位证书，是因为你们在自己的心中埋下了梦想的种子，并且努力奋斗去实现梦想。
在毕业典礼的演讲上，虽然有点老生常谈，但真的没有什么比“追求你们的梦想”更好的说辞了。
不过我要告诉你们的是，不管你们现在的梦想是怎样的，它终究会改变。
不过没关系。
4年前，你们当中的许多人都有过具体的愿景，要有什么样的大学生活，以及自己要成为什么样的人。
我敢打赌，今天你们中的绝大多数都会承认你们实际度过的这段时光跟原先自己的想象有很大不同。
你们的室友变了，你们的专业变了，甚至一些同学的性取向也变了。
我打赌，就在我开始演讲之后，你们当中的一些同学刚刚改变了性取向。
我知道自己曾经也是如此。
但是通过这些好的、尤其是不好的变化，现在的你已经不再是你印象中2007年秋天的那个你了。
我今天已经给你们讲了许多东西，绝大多数都是傻话，但有一些是真言。
我准备打破禁忌，通过援引我自己17个月之前的一句话来结束今天的演讲。
我在NBC最后一期节目快要结束的时候，就在信号被切断之前，我说了一句：“努力工作，友善待人，美妙的事情终将发生。
”今天，在这里获此殊荣并站在一个树桩子后面对着达特茅斯2011届的同学发表演讲的时候，我对此更加深信不疑。
非常感谢大家，同时也祝贺大家
