成立新的业委会，赶走老业委会和黑物业，想起个口号
《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读： 一.业主大会的成立 规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。
指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。
北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。
” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定： 京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。
” 京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。
对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。
” 二.物业管理区域的划分 规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。
” 三.业主大会投票权确立 规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。
北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。
”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。
”的规定加以确定。
四、业主大会的开会要求和表决方式 规定： 1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。
4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。
北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。
采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。
五.业主委员会备案 规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。
备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。
目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考： (1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。
”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。
”的规定。
(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2.物业管理区域；3.房屋产权状况；4.管委会办公场所；5.管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。
” (3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。
成立业主委员会的八个步骤 了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。
第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。
第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。
第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。
第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。
第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。
第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。
成立业主委员会需注意的策略 1.不要整天把维权挂在嘴边 维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主委员会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主委员会多设立了一个障碍。
其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。
所以笔者建议业主要想成立业主委员会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主委员会成立是阻挡不了的，早晚饭碗还要靠业主委员会给，他们并不愿和业主作对，因此业主成立业主委员会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主委员会的合作希望，扫清了物业公司的障碍，就等于扫清了房地产商的障碍，这时即使官商勾结对业主委员会成立也没什么影响，而且成立业主委员会所需的材料和费用，物业公司都会提供。
业主还应学会官民“勾结”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常宣传成立业主委员会可以给小区带来的稳定，让“官”看到的是成立业主委员会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。
以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。
少说维权，业主敢于参加成立业主委员会的工作才会长久。
2.要会发动群众、要有贡献精神 成立业主委员会，最好别没干事先集资，这样很容易把其它业主吓跑。
要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。
向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。
3.“阎王好见、小鬼难缠” 中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。
其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢
再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。
业主反映递送文件，小区办人员不肯签字，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。
”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。
业主反映有的区小区办要求成立业主委员会先要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您在的小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。
您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市房地局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市房地局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。
小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，您就照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市房地局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。
记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。
附：成立业主委员会相关文书参考 1.选票设计 以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考： 亲爱的业主：您好
现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作
谢谢
____小区业主大会筹备组 ____年__月__日 业主委员会委员候选人名单 姓名 业权单位 姓名 业权单位 我提议__号楼座室先生\\\/女士担任管委会委员 ____小区____号楼门室 签名： ____年__月__日 注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。
2.收条设计 以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考： 收条 本人\\\/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。
____小区____号楼__门_____室 签名: ____年__月__日 3.业主委员会章程 业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。
为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。
4.备案申请书 以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考： 北京市____区(县)居住小区管理办公室： ____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。
____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。
____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生\\\/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。
____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。
____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。
根据国务院《物业管理条例》，特此备案。
____小区业主委员会 ____年__月__日
成立业主委员会选举前横幅怎样写最好
主席台横幅（1条）：XXX市XX园业主大会主席台直幅（4条）：1. 履行义务，行使权利，当好业主为社区。
2. 积极参与，踊跃投票，选好业委为大家。
3． 倡导文明，尊老爱幼，共创和谐社区。
4． 绿化园区，美化环境，建设美好家园。
大门口标语（2条）:预祝XXX业主大会圆满成功，业委会顺利诞生
园内标语（4条）：1. XXX是个大家，你我他聚成大家；管好社区靠大家，选好业委为大家
2. 行使业委选举权利，承担业主应尽义务；维护大家共同利益，美化环境绿化家园
3. 邻里和睦文明相敬，互助互谅崇尚道德；齐心协力管好社区，安居乐业我爱我家
4. 热心公益民主管理，积极推选业委委员；共建美好生活环境，同创和谐文明社区
业主大会讲话稿四篇
业主大会讲话稿四 在业主大会上，怎样讲话发言呢
有需要注意的么
以下是小编整理的业主大会讲话稿四篇，欢迎阅读
业主大会讲话稿1 尊敬的各位领导、各位业主： 今天对xx社区xx花园片区的全体业主来讲是一个非常值得纪念的日子，也是一个值得为之高兴的日子。
因为，xx花园首次业主大会顺利召开，成功着实来之不易。
在二个多月的时间里，xx花园片区的许多业主倾注了大量心血，任劳任怨，不计报酬，作了大量细致而繁杂工作，所以，我们要向这些优秀的业主们致以最崇高的敬意
同时也为业委会成立给予无私指导的xx街道司法所、xx花园的开发商致以深深的谢意
你们为业委会成立所做的贡献，xx花园的业主是不会忘记的，必将载入xx花园发展的历史史册。
“建设美好家园，为全体业主服务”是成立业委会的目的，也是业主的期盼。
这不仅仅是一句口号，而是有着实实在在的内涵，是要靠业委会带领广大业主来一项项的实现，一项项的落实。
xx花园广大业主只有团结起来，支持业委会的工作，就没有什么事情可以做不到。
在此，xx花园全体业主希望业委会能够以大多数业主的利益作为业委会工作的原则，以监督物业服务作为工作的切入点，以广大业主关切的热点问题，如小区安全、小区卫生、小区绿化、小区环境、停车问题等作为业委会工作的重点。
希望xx花园业委会依法依规、轻重缓急、循序渐进、先易后难、搁置分歧、平等协商的工作方式开展工作，服务于xx花园全体业主。
在小区挂横幅反对物业标语怎么写
反对物这样只能激化矛盾。
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建下：1、成立业主大会，以加物务的监督力；2、成立业主大会后，可根据规定（《物业管理条例》）重新选聘物业服务企业。
3、根据《物业管理企业资质管理办法》第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的； 按照此规定将业主诉求反映至房管局，以影响物业公司《资质证书》年审核定登记，从而间接督促物业公司整改；4、根据《物业管理条例》，居委会、街道办、乡政府应应及时处理业主与物业公司之间的激化关系，维护双方权益
谁知道如何成立业主委员会
第1步 在满足成立业主大会条件的小区，业主首先应致信给区县小区办和街道办事处，要求其尽快来小区指导成立业主大会。
提示：前期可成立统筹委员会，负责前期运作。
第2步 在街道办事处、区县国土房管局指导监督下，组建由社区居委会、开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表组成的业主大会筹备组，业主可自荐，也可推荐。
提示：没有居委会的小区要首先申请成立居委会，之后才能申请成立业委会。
第3步筹备组开始工作，起草业主大会议事规则和业主公约后，将相关资料书面发给业主，同时请所有收到上述资料的业主签收，张贴公告或开会。
提示：有的小区可能在张贴过程中受到小区物业的阻挠，可适当转换形式。
第4步成立业主大会时，筹备组在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的投票和反馈意见，选出的业委会可在30日内向区县小区办备案。
3日内业委会召开第一次会议，选举业委会主任、副主任。
提示：统筹人要具备一定的综合能力，并在公众选举中产生。
第5步将业委会备案单等材料报送区、县小区办备案，完成备案的时间从报送材料起应不超过10天。
收到区、县小区办的备案意见后，即可成立小区业委会想要成立业委会的三个比较基本的条件：[\\\/B]1、是否是广大业主迫切需要成立。
不能只是少数几个人想哗众取宠。
虽然不需要大多数人出面来支持，但不能有明显的反对声音。
至少有50%以上的人是支持的。
支持的标准就是业委会筹备组如果拿选票去找到这个业主时，他会签字支持。
（不需要主动找到筹备组要求签字和参加工作）2、需要有至少那么20到30个热心人愿意花时间和精力来组织。
比如帮助维护现场秩序、帮助发通知、发选票等。
并且重要的是能坚持。
3、要有12-15人的核心团队。
这部分人要对相关法律法规和各种流程非常熟悉，要有冷静的头脑和大智慧，不是愤青类型的只喊口号。
一个小区业委会能否最终成立绝大多数取决于这部分人，所以至少这部分人要是非常坚决，不达目的不罢休的。
成立业委会肯定是一个艰难的过程，从已经成立了业委会的小区经验来看，一般两年时间成立是非常正常的。
虽然有少数业委会几个月就成立了，但这些小区可以肯定的说是因为情况要简单的多。
小区成立业委会至少面临两个难关。
[\\\/B]第一关是名单难。
5名以上的业主联名向街道办事处书面提出申请，成立筹备小组后，要告知开发商或物业公司在15日内将全体业主名单、地址电话等材料报街道办事处，然后由街道在5日内将上述资料交予筹备小组。
但实际上许多开发企业或物管公司以各种理由进行搪塞，不予配合。
第二关是找人难。
按照要求，筹备小组要自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。
还要组织发动业主自荐或推荐候选人，并将相关文件向业主张贴公布，其中《业主委员会选举办法》还必须书面送达全体业主。
但实际上，很多业主购房是用来投资、出租，要把选举办法送到所有业主手里，一个月内难以办到。
业委会的成立这件事。
大多数邻居应该是赞成的，[\\\/B]但真要认真起来，还缺乏人手，缺乏行动。
怎么驱逐物业公司
根据《物业管理条例》的规定，召开业主大会，进行更换物业公司的表决，占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即双50%），即可更换物业管理公司
