村民不愿意棚改主要存在哪些问题
（一）城市总体规划的制订根据《中华人民共和国城市规划法》及相关法律法规的规定，涉及城市总体布局和发展规划的重大事项，需由国家权力机关即人大及人大常委会审批通过，方可具体实施。
（二）土地使用权的转移棚户区的土地使用权主体多样、权属性质复杂，既有通过划拨方式取得土地使用权的情形，又有通过出让、转让方式取得土地使用权的情形。
根据国家土地管理法规，除划拨取得土地使用权外，其他国有土地使用权的取得应采取招标、拍卖、挂牌的方式；集体土地使用权必须在国家实施征收、征用后，方能转为可以改造实施的用地。
（三）拆迁补偿合同的签订拆迁补偿合同涉及到主体的确定、拆迁时间、补偿标准、价款支付、回迁条款、异议处理和争议解决等。
所以，拆迁补偿合同的谈判与签订是棚户区改造中一个既无法回避又必须认真对待的问题。
（四）行政机关行政许可和行政裁决权的行使根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决规程》的规定，城市房屋拆迁中的拆迁人应在取得房屋拆迁许可证后方能实施拆迁。
对拆迁双方当事人达不成补偿协议的，应由行政机关进行裁决。
由此，在拆迁中引发的许可证是否合法，补偿标准的确定是否正当合理，应否举行听证，都成为争议的焦点。
所以，行政机关在棚户区改造中的行政行为是否合法，权力行使是否符合法定程序，对改造的实施显得尤为重要。
（五）建设施工合同的签订与监督管理在拆迁基础工作完成后，实施改造重建任务的开发商或建设单位，需要选择具有资质和实力的施工单位，以保证质量、进度及成本的控制，这自然会涉及到总包合同、分包合同的签订、物质材料的采购、勘验设计合同的签订及工程咨询服务合同的确定等。
所有这些与工程相关的事项，均对改造工作能否达到要求、能否如期完成，对拆迁户居住环境的好坏和法律权益能否得到保护起着决定性的作用。
（六）招投标程序的进行根据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等相关规定，棚户区改造项目的土地取得、设计和施工均需采取法定的招投标程序进行，即委托人采取招标公告的方式，遴选项目设计单位、施工单位和管理单位等进行工程建设，由此来保障整个改造工程在最大限度的公开、公平、公正原则下来运行，从而保障效率的最大化。
委托人包括：政府主管部门、开发商、建设单位及其他管理部门等。
招投标程序除了招投标合同的签订外，其外延还涉及到招标文件的组织与设计、投标文件的准备、保证单位及银行保函的确定、共同账户的开立等一系列涉法问题。
（七）其他相关法律问题1、在政府作为直接开发主体的情况下，采用“工程代建”方式所产生的委托人和受托人之间，受托人和施工单位之间的因代建衍生的法律关系。
2、在改造区居民具备相应条件时，采取集资合作方式改造棚户区，涉及到居民之间合作协议的签订，出资人与开发商的委托协议、开发商与施工单位的建设合同的准备等。
3、棚户区改造完成后，管理与服务应是巩固改造成果的必要工作之一，这涉及到物业管理单位的选择，服务合同的签订和履行，公用事业合同的确定以及后续保障服务合同等。
三、棚户区改造的主要法律、政策依据（一）宪法我国《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。
国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
”（二）物权法我国《物权法》自2007年10月1日起施行，这部调整因物的归属和利用而产生的民事关系的民事基本法律的颁布施行，对于维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，将发挥重要作用。
《物权法》是棚户区改造过程中涉及的土地和房屋等有关权属问题及其变化的主要法律依据，其它法律、法规、政策等均应依据物权法制定和实施。
《物权法》第七十六条规定：“‘ 下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
”第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
”而对于“公共利益”，法律没有明确的规定，造成实践中难以把握。
（三）行政管理性法律有关棚户区改造的行政管理性法律主要有：《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国招标投标法》等。
（四）行政法规、规章有关棚户区改造的行政法规、规章主要有：《城市房屋拆迁管理条例》（拟修改）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）住房城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发《2009-2011年廉租住房保障规划》等。
（五）地方法规、规章、规范性文件有关棚户区改造的地方法规、规章、规范性文件主要有：山西省人民政府《关于实施国有重点煤矿棚户区改造的意见》（晋政发[2006]8号）、山西省人民政府《关于实施城市居民棚户区改造的指导意见》(试行) 山西省建设厅《关于严格控制棚户区改造住宅户型建设标准的通知》（晋建房字[2006]434号）、太原市人民政府《关于城市居民棚户区改造的实施意见》（并政发〔2007〕23号）、太原市规划局编制《太原市城市居民棚户区改造专项规划》等。
四、棚户区改造所涉主要当事人及法律关系（一）棚户区改造所涉法律关系的主体根据棚户区改造的实际情况，其中所涉主体主要有被迁人、开发商及政府。
另外还有实施拆迁的拆迁执行人、政府具体负责的主管部门、社会中介机构等。
被迁人主要是指居住在城市规划区内属棚户区的居民、房屋承租人、企事业单位以及属“城中村”情况的农民。
此种主体不可谓不多，也不可谓不复杂。
开发商是指具有房地产开发资格和资质，具备开发能力，能够提供回迁住房，并在拆迁地址上进行工程重建的开发单位。
它的存在形式主要是房地产开发公司，也包括具有建筑资质的其他工程建设单位。
政府在棚户区改造中的特殊地位和作用决定了其在改造中的特定职责和身份属性。
除了在宏观方面的法规政策制定及资源配置外，整个棚户区改造能否得以顺利实施，政府在微观方面的指导与协调功能也不容忽视。
由于棚户区改造涉及的主体较多，因此法律关系相对复杂。
这其中包括：政府基于法律法规的规定行使的行政指导与行政强制法律关系，开发商与政府的土地使用权划拨、出让法律关系，开发商与拆迁人的拆迁补偿法律关系，开发商与实施拆迁人的委托法律关系等。
在所有的这些棚户区改造所涉及的法律关系中，起主导或决定性作用的，应该是土地使用权出让、转让法律关系和拆迁补偿法律关系。
（二）棚户区改造所涉法律关系1、土地使用权出让、转让法律关系由于确定为棚户区的地块多为经济发展相对落后的区域，加之历史原因，情况较为复杂。
按照现行的土地管理法律制度，棚户区改造所涉及到的土地一般都由政府土地收储中心收回，然后或划拨或公开拍卖。
而棚户区的土地使用权状况是：有土地使用证的土地使用权、无土地使用证但能证明其来源合法的土地使用权、无任何正规手续的土地使用权、因旧城改造而变为城市居民的农民的原集体土地使用权等。
因此涉及到的土地使用权关系非常复杂，理顺其中的各种关系是保证棚户区改造正常进行的基本保证。
但一个总的前提是，必须通过法定程序将该土地使用权合法化或者市场化，方能使之进入棚户区改造的范围中。
2、拆迁补偿法律关系城市改造的拆迁工作一直以来就是城市化进程的一大障碍。
因为一方面是社会经济发展和公共利益维护的需要，另一方面是居民的基本生活需求和保障。
很多棚户区改造项目难以顺利进行，中途搁浅，很大程度上都是由于拆迁工作未能达到预期目的造成的。
由于法律的不完善或执法、守法标准不高，在拆迁中双方有法不依，野蛮拆迁、暴力抗法现象时有发生；在实行货币补偿、产权调换等拆迁方式时，双方对合同中的约定条款达不成一致或理解不同导致的纠纷层出不穷，这对城市整体规划的实施以及社会的安定和经济的发展都造成了很大的破坏和阻滞。
五、对政府处理棚户区改造中面临的实际问题的建议（一）妥善处理被拆迁人与政府间关系被拆迁人对政府的拆迁工程不理解，认为政府是为开发商服务的，开发商拿政府的“民心工程”做“挡箭牌”。
对于被拆迁人的这种不理解情绪,律师建议：棚户区改造的各个环节“阳光作业”，真正把好事办好。
改造的前期准备阶段，要充分调查论证，听取被拆迁人的建议，让被拆迁人选出自己的代表，必要时可举行听证，使政府（拆迁人）和被拆迁人达成认识上的基本统一，这样就会形成被拆迁人内部之间的相互宣传，使被拆迁人产生确信，从行动上形成统一，有利于后期工作的顺利开展。
（二）要及时纠正被拆迁人的片面认识被拆迁人往往拿出法律体系中的一部或对自己有利的，一点盖全，过分强调权利，而忽视自己的义务，即被拆迁人只拿《物权法》说话，形成对立情绪。
其实政府和被拆迁人的权利义务是统一的，目标是完全一致的。
作为政府，应该加大棚户区改造的相关法律法规的宣传力度，不厚此薄彼。
律师认为：棚户区改造涉及的法律范围广，涵盖行政法、民法等领域，但其“行政属性”更强，需要政府充分发挥行政效能，采取合理合法的措施，真正取信于民，在棚户区改造中驾驭全局，办成政府的“德政工程”。
（三）正确处理政府与开发商之间的关系政府和开发商关系“混同”，拆迁人和开发商是两个法律主体。
实践中，政府和开发商关系往往模糊不清，造成被拆迁人误解，开发商的一些不当行为让政府来“买单”，让政府背黑锅。
在棚户区改造的工作人员，辛辛苦苦，却落下骂名，我们政府要规范各环节的权利义务，明确责任，避免误会，影响工程的顺利进行。
（四）拆迁方式方法应坚持原则性和灵活性相结合的原则开发商过早介入，形成“越位”，在利益的“博弈”中，被拆迁人感觉到“势单力薄”，形成对立情绪。
棚户区改造中涉及的被拆迁人情况复杂多样，有集体的、个人的、建筑有违章的、临建的等等，拆迁方案不可能搞“一刀切”，要原则性和灵活性相统一，比如：“温情拆迁”可以借鉴。
（五）对落实拆迁政策的建议构筑棚户区改造“全面质量控制”体系，政府从质量、安全、成本、利润及和谐指数进行目标控制、监管，制定相关的评估办法，堵塞漏洞，真正把政府的棚户区改造政策落到实处。
六、律师参与棚户区改造工作的重要意义政府在棚户区改造的全过程中，应该有律师的身影。
包括方案的起草、制定、动迁、回迁等，应设立“棚户区改造，律师咨询服务”办公室，接待群众咨询，解答百姓疑问，参与律师见证，帮助起草合同等，架起棚户区改造的法治桥梁。
1、律师是中国特色社会主义法律工作者，有法律专业知识，可以参与政府对棚户区改造前期的规划，方案的起草和制定，避免法律风险。
2、律师参与，一手牵着政府的德政工程，民心工程；一手牵着百姓千万家。
可以加强法制宣传，使居民知法懂法，以理性表达合理要求。
人常说：无知者无畏，因为不懂法，造成个别被拆迁者的对立情绪，采取一些不理智的过激行为；形成一厢情愿的被动局面。
3、律师参与，可以让居民感到有主心骨，有了“贴心人”，能够使自己的合法权益得到切实维护，律师深入到百姓当中，让百姓感觉到法治的温暖，有利于工程的顺利进行。
4、律师参与，能够及时了解居民诉求，与政府沟通，上通下达，把某些矛盾化解在萌芽状态，使政府放心，百姓满意。
5、律师参与，可以发挥其专业智慧，使棘手的个性问题、特殊矛盾能够顺利解决；比如：小产权房、存在抵押、公房等等。
6、律师参与，可以帮助百姓解决在拆迁过程中引发的其他民事纠纷，如：子女分家析产、产权认定等，使暴露的问题能够及时发现和应对。
7、律师参与，有利于百姓在选择、签订合同等问题上予以引导、支持和把关，防止隐患的发生，有利于提高工作效率。
8、律师参与，有利于后期工作的开展，使社区治理能够可持续发展。
总之，棚户区改造，真正架起了法治的桥梁，彰显了法治的力量。
参与棚户区改造,是我们律师在法治建设中义不容辞的社会责任。
我们有义务、也有能力让棚户区改造真正成为政府的德政工程，百姓的暖心工程，社会的和谐工程。
九里堤中路棚户区改造52号会拆迁吗?
至于拆不拆我们不知道。
看下你们政府有没这块的通告。
还可以问问拆迁伴。
，最后不行就网上搜律伴。
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或许可以
有没有做房产的，解释下拆迁要钱好还是回迁房好
1、《三国演义》 人中吕布，马中赤兔 一共八个字却称赞了两件事物，足可见微言大义的春秋笔法。
而且朗朗上口，妇孺皆宜。
后来关羽虽然也得到了赤兔，但也没听别人这么说过，估计作者肯定是吕温侯的FANS，否则也不会这么肉麻。
马氏五常，白眉最良 老马家五个儿子，为大家熟知的只有马良，马谡哥俩。
马良的确才华出众，为刘备坐稳西川出了不少力，可惜死得较早。
马谡虽说智商较高，也一度取得诸葛亮的赏识，只可惜后来一步棋走错，丢了街亭。
因此当人读起这一句话时，一则叹马良死得过早，二则叹马谡聪明一世，糊涂一时。
鞠躬尽瘁，死而后已 有人说《后出师表》不是诸葛亮写的，先不论是谁写的，这里的鞠躬尽瘁，死而后已就是诸葛亮真实的写照，也是最能表现诸葛亮后期六出祁山无力回天时的心情，也成为现代人常挂在嘴边的一个词。
既生瑜，何生亮 在《演义》里，周瑜是心胸狭窄，永不服输的代名词，也只有当他病入膏肓，不久于人世时，才会由口及心地发出这样的感慨。
只不过这句话过于自卑，长了诸葛志气，灭了自己威风。
使得二人的形象在人们主中格式化了。
子龙一身都是胆也
这是赵云迷们最津津乐道的评语，原因是在《演义》里赵云并不是作者重点描写的对象，但由于他每回出场都是英姿飒爽，攻无不克，能得到主子这么一句肯定，当然是高兴得找不到北了。
不过也可以看出刘备没有知人之能：赵云跟了自己这么多年，到这时才知道他的胆识，平时只给他一些压粮运草，打扫战场，保护家属的杂活，真是埋没英雄。
伏龙、凤雏二人得一，可安天下 司马徽一向看好诸葛亮和庞统，曾经把诸葛亮比成姜尚，张良，所以这话从他嘴里说出来一点也不奇怪。
二人倒也有些经天纬地的本事，因此这么说也不过份。
奇怪的是刘备二人皆得，反倒不能安天下了，不能不引人思考。
内事不决问张昭，外事不决问周瑜 孙策当政时常常霸气有余而策略不足，想不到他倒还有些识人之能，前者信任太史慈回城招降众人，临死时还给孙权留下了这样的忠告，深刻看出了两人的处事风格。
事实也验证了他的准确性，张昭主外事时主张投降曹操；周瑜主内事时把孙权的妹子糊里糊涂地嫁给了刘备。
而二人各行其事时却做得近乎完美。
生子当如孙仲谋 小时候看三国，很不明白这句话的含义，倒底是在夸孙权还是在骂孙权。
稍大了一点后才知道，曹操其实和孙权他爹孙坚是一辈的，这么说没什么不可以。
另外曹操的主要意思是夸孙权能守住父兄基业，跟袁绍和刘表的那几个败家子不同。
怪不得辛弃疾很是欣赏孙权，并在自己的词里引用了这句话。
天下英雄，惟使君与操耳
个人认为，在曹操说过的所有的话里面，这句话是最精辟的。
难怪刘备会吓掉勺子，连苍天也打了个冷战，以为泄露了天机。
其实曹操也就是这么一说，试探一下而已，后来又被刘备一糊弄，否定了自己有生以来说过的最正确的一句话。
治世之能臣，乱世之奸雄 这一句话，不仅给曹操的一生定了性，也道出了曹操的能力，在治世是治国安邦之臣，在乱世则是独霸一方的军事首领。
而曹操听到这话面露喜色的原因还有一点，就是没有说他能成为皇帝，而他也不愿登基称帝，在史书上成为王莽、董卓一类。
2、《红楼梦》 假做真时真亦假，无为有处有还无 华在其表，败在其内 满纸荒唐言，一把辛酸泪，都云作者痴，谁解其中味
花谢花飞飞满天，红消香断有谁怜
花开易见落难寻 花落半身埋 侬今葬花人笑痴，他年葬侬知是谁 茜纱窗下，我本无缘。
黄土垅中，卿何薄命。
天尽头，何处有香丘
质本洁来还洁去，一掊净土掩风流 乱哄哄你发唱罢我登场 反认他乡作故乡 甚荒唐 到头来 都是为他人作嫁衣裳 欲洁何曾洁，云空未必空。
机关算尽太聪明，反算了卿卿性命。
一个是阆苑仙葩，一个是美玉无暇。
偷得梨蕊三分白，借得梅花一缕魂 尔今死去奴收葬，未卜奴身何日丧。
得意浓时易接济，受恩深处胜亲朋。
满纸荒唐言，一把辛酸泪，都云作者痴，谁解其中味。
都云作者痴，谁解其中味
满纸自怜题素怨，片言谁解诉秋心 孤标傲世偕谁隐，一样开花为低迟
侬今葬花人笑痴，他年葬侬知是谁
真做假时假亦真. 无到有时有还无. 花落人亡两不知! 试看春残花渐落，便是红颜老死时。
世事洞明皆学问，人情练达即文章 娴静处若娇花照水，行动处似弱柳扶风。
3、《水浒传》 替天行道 逼上梁山 4、《西游记》 皇帝轮流坐，明年到我家；人生一世，草木一秋。
灵霄宝殿非他久，历代人王有分传。
强者为尊该让我，英雄只此敢争先。
”佛祖听 言，呵呵冷笑道：“你那厮乃是个猴子成精，焉敢欺心，要夺玉皇上帝尊位
他自幼修 持，苦历过一千七百五十劫。
每劫该十二万九千六百年。
你算，他该多少年数，方能享 受此无极大道
你那个初世为人的畜生，如何出此大言
不当人子
不当人子
折了你 的寿算
趁早皈依，切莫胡说
但恐遭了毒手，性命顷刻而休，可惜了你的本来面目
” 大圣道：“他虽年久修长，也不应久占在此。
常言道：‘皇帝轮流做，明年到我家。
’ 只教他搬出去，将天宫让与我，变罢了。
若还不让，定要搅乱，永不清平
”佛祖道： “你除了生长变化之法，在有何能，敢占天宫胜境
”大圣道：“我的手段多哩
我有 七十二般变化，万劫不老长生。
会驾筋斗云，一纵十万八千里。
如何坐不得天位
”佛 祖道：“我与你打个赌赛；你若有本事，一筋斗打出我这右手掌中，算你赢，再不用动 刀兵苦争战，就请玉帝到西方居住，把天宫让你；若不能打出手掌，你还下界为妖，再 修几劫，却来争吵。
” 那大圣闻言，暗笑道：“这如来十分好呆
我老孙一筋斗去十万八千里。
他那手掌， 方圆不满一尺，如何跳不出去
”急发声道：“既如此说，你可做得主张
”佛祖道： “做得
做得
”伸开右手，却似个荷叶大小。
那大圣收了如意棒，抖擞神威，将身一 纵，站在佛祖手心里，却道声：“我出去也
”你看他一路云光，无影无形去了。
佛祖 慧眼观看，见那猴王风车子一般相似不住，只管前进。
大圣行时，忽见有五根肉红柱子， 撑着一股青气。
他道：“此间乃尽头路了。
这番回去，如来作证，灵霄殿定是我坐也。
” 又思量说：“且住
等我留下些记号，方好与如来说话。
”拔下一根毫毛，吹口仙气， 叫“变
”变作一管浓墨双毫笔，在那中间柱子上写一行大字云：“齐天大圣，到此一 游。
”写毕，收了毫毛。
又不庄尊，却在第一根柱子根下撒了一泡猴尿。
翻转筋斗云， 径回本处，站在如来掌：“我已去，今来了。
你教玉帝让天宫与我。
” 如来骂道：“我把你这个尿精猴子
你正好不曾离了我掌哩
”大圣道：“你是不 知。
我去到天尽头，见五根肉红柱，撑着一股青气，我留个记在那里，你敢和我同去看 么
”如来道：“不消去，你只自低头看看。
”那大圣睁圆火眼金睛，低头看时，原来 佛祖右手中指写着“齐天大圣，到此一游。
”大指丫里，还有些猴尿臊气。
大圣大吃了 一惊道：“有这等事
有这等事
我将此字写在撑天柱子上，如何却在他手指上
莫非 有个未卜先知的法术
我决不信
不信
等我再去来
” 好大圣，急纵身又要跳出，被佛祖翻掌一扑，把这猴王推出西天门外，将五指化作 金、木、水、火、土五座联山，唤名“五行山”，轻轻的把他压住。
众雷神与阿傩、迦 叶，一个个合掌称扬道：“善哉
善哉
当年卵化学为人，立志修行果道真。
万劫无移居胜境，一朝有变散精神。
欺天罔上思高位，凌圣偷丹乱大伦。
恶贯满盈今有报，不知何日得翻身。
” 如来佛祖殄灭了妖猴，即唤傩、迦叶同转西方极乐世界。
时有天蓬、天佑急出灵霄 宝殿道：“请如来少待，我主大驾来也。
”佛祖闻言，回首瞻仰。
须臾，果见八景鸾舆， 九光宝盖；声奏玄歌妙乐，咏哦无量神章；散宝花，喷真香，直至佛前谢曰：“多蒙大 法收殄妖邪。
望如来少停一日，请诸仙做一会筵奉谢。
”如来不敢违悖，即合掌谢道： “老僧承大天尊宣命来此，有何法力
还是天尊与众神洪福，敢劳致谢
”玉帝传旨， 即着云部众神，分头请三清、四御、五老、六司、七元、八极、九曜、十都、千真万圣， 来此赴会，同谢佛恩。
又命四大天师、九天仙女，大开玉京金阙、太玄宝宫、洞阳玉馆， 请如来高坐七宝灵台。
调设各班座位，安排龙肝凤髓，玉液蟠桃。
不一时，那玉清元始天尊、上清灵宝天尊、太清道德天尊、五气真君、五斗星君、 三官四圣、九曜真君、左辅、右弼、天王、哪吒、元虚一应灵通，对对旌旗，双双幡盖， 都摔着明珠异宝，寿果奇花，向佛前拜献曰：“感如来无量法力，收伏妖猴。
蒙大天尊 设宴，呼唤我等皆来陈谢。
请如来将此会立一名，如何
”如来领众神之托曰：“今欲 立名，可作个‘安天大会’。
”各仙老异口同声，俱道：“好个‘安天大会’
好个 ‘安天大会’
”言讫，个坐座位，走吅传觞，簪花鼓瑟，果好会也。
有诗为证。
诗曰： 宴设蟠桃猴搅乱，安天大会胜蟠桃。
龙旗鸾辂祥光蔼，宝节幢幡瑞气飘。
仙乐玄歌音韵美，凤箫玉管响声高。
琼香缭绕群仙集，宇宙清平贺圣朝。
众皆畅然喜会，只见王母娘娘引一班仙子、仙娥、美姬、美女飘飘荡荡舞向佛前， 施礼曰：“前被妖猴搅乱蟠桃一会，今蒙如来大法链锁顽猴，喜庆‘安天大会’，无物 可谢，今是我净手亲摘大株蟠桃数枚奉献。
”真个是： 半红半绿喷甘香，艳丽仙根万载长。
堪笑武陵源上种，争如天府更奇强
紫纹娇嫩寰中少，缃核清甜世莫双。
延寿延年能易体，有缘食者自非常。
佛祖合掌向王母谢讫。
王母又着仙姬、仙子唱的唱，舞的舞。
满会群仙，又皆赏赞。
正是： 缥缈天香满座，缤纷仙蕊仙花。
玉京金阙大荣华，异品奇珍无价。
对对与天齐寿，双双万劫增加。
桑田沧海任更差，他自无惊无讶。
王母正着仙姬仙子歌舞，觥筹交错，不多时，忽又闻得： 一阵异香来鼻嗅，惊动满堂星与宿。
天仙佛祖把杯停，各各抬头迎目候。
霄汉中间现老人，手捧灵芝飞蔼绣。
葫芦藏蓄万年丹，宝录名书千纪寿。
洞里乾坤任自由，壶中日月随成就。
遨游四海乐清闲，散淡十洲容辐辏。
曾赴蟠桃醉几遭，醒时明月还依旧。
长头大耳短身躯，南极之方称老寿。
寿星又到。
见玉帝礼毕，又见如来，申谢道：“始闻那妖猴被老君引至兜率宫煅炼， 以为必致平安，不期他又反出。
干如来善伏此怪，设宴奉谢，故此闻风而来。
更无他物 可献，特具紫芝瑶草，碧藕金丹奉上。
”诗曰： 碧藕金丹奉释迦，如来万寿若恒沙。
清平永乐三乘锦，康泰长生九品花。
无相门中真法王，色空天上是仙家。
乾坤大地皆称祖，丈六金身福寿赊。
如来欣然领谢。
寿星得座，依然走吅传觞。
只见赤脚大仙又至。
向玉帝前俯囟礼毕， 又对佛祖谢道：“深感法力，降伏妖猴。
无物可以表敬，特具交梨二颗，火枣数枚奉 献。
”诗曰： 大仙赤脚枣梨香，敬献弥陀寿算长。
七宝莲台山样稳，千金花座锦般妆。
寿同天地言非谬，福比洪波话岂狂。
福寿如期真个是，清闲极乐那西方。
房地产这行业真的不好做，付出特别多，也不一定有回报，
同意
房地产风光无限好的时代已经过去了
但是中国房地产区域差异太大，如果选择好地域、项目，至少在近几年还是会劳有所获的
这要综合考虑一下，比如从城市经济学的角度，看看区域GDP总量，现金总量，区域的双率：城市化率和工业化率，还要考虑人口的净流入和净流出。
所以，只要选择好，那么你在这个区域做房地产行业就一定能够获得很好的回报
开发商垫资付首付款违规依据
你好，为你解答，望采纳
根据2010年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，“实行更为严格的差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”；即国务院明确规定了购房者购房时需交付一定比例的首付款，此为国家对于购房首付款、限贷的政策性规定。
而在法律实务中，由开发商垫付首付款是否有一定的依据呢
实际上，垫付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或债务承担等概念。
垫付，根据文义解释，一般是为他人向第三方垫付，没有债权人为债务人向自己垫付之说。
而开发商为购房者的垫付可能涉及三种类型的法律关系：①借款合同，即开发商借款给购房者、购房者再将借款交给开发商；②第三人代为履行，即开发商作为第三人根据购房者的指示将款项交付给自己，代购房者履行债务；③债务承担，即开发商作为第三方为购房者承担购房者对开发商的债务。
首先，对于借款合同，因开发商即是房地产买卖法律关系中的债权人，同时又向购房者借出部分首付，借出的款项又需要给开发商自己，因此，开发商名义上垫付首付，但实际上并未垫付。
因借款法律行为系实践性法律行为，需要实际交付借款才会产生借款合同生效的法律后果，因此，为实际交付借款的，借款行为并未生效。
开发商所享有的债权，本质上还是房地产买卖合同所确立的债权。
并不存在一个真实、有效的借款法律关系，也不存在所谓的垫付。
其次，开发商根据购房者的指示将款项交付给自己，开发商不属于第三方，很明显不属于第三人代为履行的情形，不会产生实际履行的法律效力。
换句话说，即实际上此时也不存在垫付，购房者没有付足首付。
再次，债务承担，是指在不改变合同的前提下，债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。
即必须存在一个独立于债权人、债务人之外的第三人，而开发商为购房者承担购房者对开发商的债务时，并没有一个独立的第三人存在，因此也不构成债务承担，不产生债务承担的法律效力。
此时，所谓的垫付不成立，购房者仍然没有付足首付。
因此，开发商所谓的“垫付”仅仅是开发商以“垫付”之名义，让购房者先达到办理银行按揭贷款的条件，出具一份虚假的首付款足额交纳证明，进一步办妥银行贷款，以达到资金回笼的目的。
而首付实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足。
换句话说，开发商是以一种在法律上并不成立的“垫付”托辞，先与购房者签订房地产买卖合同，而实际上却规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。
这种行为极有可能被司法机关认定为“以合法形式掩盖非法目的的无效行为”，而一旦认定为无效的，则合同自始无效，法律后果是开发商返还购房款、购房者退房。
从银行的角度来看，这种行为还可能被认定为“恶意串通损害第三人利益的无效行为”。
在购房者办理按揭贷款的过程中，因需要开发商出具购房者已付清全部首付款的证明，但由于开发商“垫付”的因素，购房者的首付款实际并未付清。
如后期购房者未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商因开具虚假证明而承担连带清偿责任
