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旅行社在旅游业中的地位与作用
旅行社是旅游活动的组织者，与旅游饭店、旅游交通并称为旅游业三大支柱。
旅行社是和饭店、交通和游览对象物共同为人们旅行提供服务的专门机构。
(1)为旅游者服务 旅行社接受旅游者的相关费用后，它就以一种特殊的商 品——旅游服务，为广大旅游者旅游活动的有序进行创造条件和方便。
(2)对旅游产品进行组合和销售 即把为旅客旅游活动所需要的交通、住宿、饮食、游览、娱乐等基本旅游项目组合成为旅游新产品——预先计划好的一条条旅游路线。
然后向旅游者宣传推销，把合成的旅游产品送到游客手中。
可以说；旅行社把交通、饭店、娱乐、游览分散的不同的服务有机地联系起来，加强了这些部门间的协调和配合，使游客由和多个部门打交道变为和一个部门打交道，减少了许多麻烦，即使某一方面有不尽人意之处，也不需游客直接出面，而由旅行社全权处理，保护游客的合法权益。
所以说它是沟通旅游者和旅游相关部门的桥梁、纽带，是旅游活动必不可少的介体。
旅行社因势利导地进行旅游活动的策划和组织，使游客的旅行需要成为可能，并走向规范化和正常化。
一、行业发展为就业提供了巨大空间 我国的旅游业是一个劳动密集型产业，旅行社作为旅游业的龙头，十年间得到了飞速发展，也为就业提供了广阔的空间。
截止到2001年底，全国共有旅行社10716家（其中国际旅行社1319家，国内旅行社9397家），比1991年底增加了9155家，扩大了近7倍，年均增长21.24%；全国旅行社直接从业人员为19.24万人，比1991年底增加了13.72万人，年均增长13.30%。
如按国际经验，旅游业每增加一个直接就业人员，将间接增加5个人就业来计算，相当于提供了96.20万个间接就业机会。
未来十年，如旅行社的直接从业人员按年均增长15%计算，将为全社会提供间接就业机会292.96万个，成为巨大的就业空间。
导游人员作为旅游业的形象大使，十年间从业人员的数量也有大幅度增长。
1994年起，导游人员的资格考试对社会开放，截止到2001年底，全国取得导游资格证书的人数已达到15万，比1991年底增加了13.2万多人，扩大了近8倍，年均增长23.62％，相当于提供了75万个间接就业机会。
预计今年年底取得全国导游资格证书的人员数量将达到20万。
除此之外，临时导游和景区（点）的导游人员数量也增长较快，导游已经成为一项社会热门职业。
据了解，仅北京市2001年报考导游的人数就达到13800人。
二、为拉动经济增长起到了积极作用 我国的旅行社是从有组织地接待国际入境旅游者的发展模式开始的，九十年代中期以后，随着我国人民生活水平的不断提高和可自由支配收入的增加，特别是每年增加了三个“黄金周”的假期，国内旅游异军突起，旅行社组织国内旅游以更强劲的增长势头发展。
另外，随着我国对外开放步伐的加快，以及国家对出境游政策的调整，我国出境旅游的发展也很快，旅行社组织出境旅游也成为了一个亮点。
旅行社在旅游行业中的龙头地位日益显现，其对经济的拉动作用是非常明显的。
一是在扩大内需中起了积极的作用。
据统计，2001年度，在国内旅游方面，全国旅行社组团和接待达9410.56万人次，占国内旅游人数的12%，旅行社组织的国内旅游业务收入为331.33亿元，占全国国内旅游收入的9.41%。
在入境旅游方面，全国旅行社接待入境旅游者1453.64万人次，占全年入境旅游者总数的16.33%，旅行社组织入境旅游业务收入为150亿元，约占全部国际旅游收入的10.16%。
在出境旅游方面，全国旅行社组织出境旅游人数为369.53万人次，占中国公民出境人数的30.45%。
二是旅行社的投资对经济增长也有促进作用。
旅行社是综合性比较强的行业，具有较强的关联带动作用。
同时，还具有较高的投入产出率。
2001年底全国旅行社资产总额达到415.47亿元，同比增长13.55%；负债总额为199.08亿元，同比增长2.07%；所有者权益总额为216.39亿元，同比增长26.64%；注册资本金额为130.63亿元，同比增长15.39%。
三是拉动了国内生产总值。
2001年，全国旅行社营业收入为589.80亿元，占旅游业总收入4995亿元的11.8%，相当于国内生产总值的0.61%，但旅行社营业收入的增长为25.51%，远远大于全国GDP的增长速度，可以预见，旅行社行业在GDP中占的比重将越来越大。
四是对财政收入的贡献率呈上升趋势。
2001年度，全国旅行社实缴税金为7.63亿元，占全国财政收入16371亿元的0.0466%，结汇7.85亿美元，同比增长38.94%，占旅游外汇收入的4.4%。
旅行社对财政收入的贡献表现为三个阶段，第一个阶段收入主要在旅游经营企业和个人手中，第二个阶段地方财政开始增加，第三阶段中央财政开始增加，目前我国旅行社还处于第一阶段，随着我国旅行社行业的发展，对各级财政的贡献将越来越大。
三、不断开发新产品满足旅游者的需求 近年来，为了适应旅游者需求日趋个性化和差异化的发展趋势，我国旅行社加大了市场开发力度，在产品设计、营销手段、客户关系、品牌塑造等方面引入了新理念，实现了新发展。
产品由过去的单一的文化观光产品为主逐步发展到观光旅游、度假旅游、特种旅游种类齐全、结构完整的格局，满足了不同层次旅游者的需求，促进了旅行社行业的发展。
在观光旅游产品方面，我国的文物古迹、山水风光、民俗风情最能反映东方文明和神州风韵，这类产品具有垄断性，而且内容丰富，已形成相当的规模，成为我国旅游产品在世界上竞争的长久优势。
适应市场的需求，旅行社大力开发了观光旅游产品，使我国的观光产品有了长足的发展。
一些旅游产品参团人员踊跃、经久不衰、形成了品牌。
如九寨沟之旅、长江三峡游、西部之旅，云南周末团、海南周末团等。
在度假旅游产品方面，1992年，国务院正式批准在中国开办12个国家旅游度假区，由此拉开了发展度假旅游产品的序幕。
之后，又有一批省市级旅游度假区开始兴办，加上城市周边的度假地，初步形成了比较适应国际国内多层次需求的度假产品体系，家庭度假、乡间度假、海滨度假、周末度假、节日度假己形成比较成型的市场。
旅行社开发的专项旅游产品比较新颖、独特、别致。
如以中国历史文化名城为脉络的古城新貌、以青山秀水和乡村风情为主题的乡村旅游、丝绸之路游、长城之旅、马拉松团、西南少数民族风情游等几十个品牌。
一些大的旅行社如中青旅控股股份有限公司积极应对市场需求，针对入境游客推出了夜游北京、中医保健、北京婚礼等入境旅游产品；中国旅行让总社的出境游产品在国内首家突出个性化服务的分团型旅游方式，以及北京--香港天天出团、“海上生明月”等特色产品，在国内市场上推出了“红色之旅--革命圣地参观团”、高考学生“放飞自我、回归自然”系列团等。
广之旅国际旅行社股份有限公司适应旅游者不同年龄、不同兴趣、不同需求推出了豪华旅游团、亲子团、蜜月团、长者团等。
特种旅游产品近年来发展也很快，形成了品种多样、规模较大的特点。
如修学旅游产品、滑雪旅游产品、商务会议旅游产品、自驾车旅游、文化体育交流等，外国人来华自驾车旅游今年1-10月经国家旅游局审批的就达到42个团2007人次。
广之旅根据旅游的特点，推出了高文化含量的特种团，如修学团、滑雪团、烹饪团、自驾车团、球迷团、音乐欣赏团、科普旅游团等。
随着我国的改革开放的不断深入以及我国旅游事业的发展，中国公民出国旅游目的地国家不断增加，出境旅游产品也得到较大的发展，到目前为止，主要出国旅游产品有新加坡、马来西亚、泰国等22个国家和地区的数十条线路，主要分布在东南亚地区，也包括东亚、欧洲、大洋洲、非洲的部分国家。
中国旅行社开发的边境旅游产品主要有中俄边境、中朝边境、中越边境、中老边境、中缅边境等旅游产品。
四、更加注重企业形象和服务质量 随着我国旅行社行业的对外和对内开放，旅行社市场竞争的加剧，大多数旅行社着眼于企业自身的发展，加强内部管理，努力提高服务水平和服务意识，一批服务水平高的企业逐步脱颖而出，成了市场竞争中的佼佼者。
一是旅行社加强了内部科学管理。
大多数旅行社在认真贯彻执行国家旅游局出台的《旅行社出境旅游服务质量》、《国内旅游合同范本》、《出境旅游合同范本》等法规规章的同时，加强了内部质量管理。
通过对直接影响旅游服务质量的过程的控制，对地接社的选择与评价、出国领队管理、导游陪同规范、顾客投诉处理、门市部服务要求等容易存在隐患问题的环节加强了管理，使旅行社的质量有了明显的提高。
如中旅首都旅行社对社内各部门的经营管理情况进行了全面、细致的调查，确定涉及服务质量的各个过程和环节，并以文件的形式加以规定，从而达到“凡事有章可循、凡事有人负责、凡事有据可查”。
有些旅行社还加强了企业内部精神文明建设，营造了健康向上、生动活泼的企业氛围。
二是旅行社企业重视品牌的树立。
“品牌揽顾客、质量主沉浮”，一批旅行社推出了自己的品牌，并形成广泛影响。
如广之旅国际旅行社股份有限公司，在1994年就在全行业率先导入CI，实施名牌战略，采用琅琅上口而又有丰富含义的“广之旅”简称，和让人怦然心动的广告词“广之旅无限风光带给您”，设计了新鲜活泼亮丽的新商标。
导入CI后的广之旅不断通过外树形象、内抓质量，使“广之旅”的品牌形成了广泛的影响。
2001年，广之旅被全国质协用户委员会评为用户满意服务单位。
中青旅控股股份有限公司积极实施品牌战略，与国际知名广告公司合作，推出了全新的品牌形象--“中青旅”，并创立了“青旅在线”网站和16家中青旅连锁营业部。
三是一些旅行社完善了质量管理、质量保证体系。
一批旅行社通过了IS09001标准质量体系认证，并自觉按照标准规程运作，不断提高服务质量标准，投诉率明显下降，顾客满意率显著上升。
如国旅总社，为实现旅游服务与国际接轨，在2000年积极开展了IS09001质量认证工作，明确了企业“诚信、优质、高效、安全”的质量方针，确定了质量发展目标，2000年底顺利通过了质量体系认证，企业广义的质量管理和质量保证体系初步完成，管理水平提升到与国际接轨的高度。
四是一些旅行社以提高游客满意度为目标，以强化员工服务意识为重点，向社会作出了更高层次、更为全面的文明服务承诺制。
把企业的服务内容、服务标准、服务时限向社会、消费者公开，制定专门的服务承诺制度，对前台营业员、国内游全陪、出境游领队、入境游陪同等业务操作及服务规范制定了专门的规章制度。
同时还通过与接团的旅行社签订承诺协议书，保证了旅行社的承诺落到实处。
此外，通过征求游客意见书，电话回访以及上门听取意见等形式来改进服务，使游客的满意率大大提高。
如广之旅在公司内部推行“五心服务”，即热心的态度、贴心的服务、精心的安排、称心的导游、开心的旅程，使游客的满意率达到98.6%。
有关房产销售的专业术语有哪些
房地产名词1、地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有系下作为财产的土地。
2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
4、飞地：又称插花地，地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。
5、炒地皮：对到手土地使用权的转售。
以法定最低投入进行开发为前提。
涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。
晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。
后者为短期倒卖。
6、挖顶：通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。
7、绝卖：指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。
一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。
对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。
8、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
9、二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。
市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。
严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。
10、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。
CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
11、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。
您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。
因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。
在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
12、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
13、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
14、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
15、公房：公房也称公有住房，国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。
上述两类房均为使用权房。
16、不可售公房：不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
17、已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
18、单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
19、廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
20、私房：私房也称私有住宅，私产住宅。
它是由个人或家庭购买、建造的住宅。
在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
21、安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
22、经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。
23、集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担， 通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
24、全民单位自管公房：指全民所有制单位自己直接管理的房屋。
25、集体单位自管公房： 指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。
26、二手房：二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
27、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称＋为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
28、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
29、外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
30、内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
31、准现房： 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
32、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
33、平价房：平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。
成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
34、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
35、尾房：尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
36、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
37、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
38、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
39、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
40、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
41、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
42、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。
它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。
与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。
所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。
除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
建筑知识：43、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
44、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
45、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
46、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
47、实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
48、 居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
49、计租面积：作为计算房租的面积。
在住房制度改革中，做出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。
非住宅用房按建筑面积计算。
50、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
51、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
52、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
住宅开间一般不超过3.0米53、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
54、套内面积：俗称“地砖面积”。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
55、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
56、竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。
57、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
58、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
59、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
60、销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
61、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
62、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
对购房者而言，绿化率高为好。
63、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
64、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
65、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
66、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
67、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。
68、标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
69、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
70、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
71、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
72、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
73、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1\\\/3，且不超过1\\\/2者。
74、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
75、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
76、过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
77、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
78、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
79、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
80、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
81、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
82、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
83、道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路 用地的规划控制线。
84、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
85、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。
86、复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。
因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
87、跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。
跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
88、蝶式住宅：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。
一、很好地解决了通风和采光的问题。
人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。
二、较高的使用率。
宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。
三、户型方正。
蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。
89、低层房屋：小于等于10米，1—3层。
90、多层房屋：介于10米—24米之间，4—8层。
武动乾坤的内容简介
古语有云：磨刀不误砍柴工。
就是放在今天的社会工作中，也深刻的指引和提示着我们。
要在进取工作的基础上，先找准思想方向，即要有着明确的意识感观和积极的工作态度，方能付诸于努力工作的实践之中。
使之事半功倍，取得良好业绩。
回顾这一周来，自己的工作情况，扪心自问，坦言总结。
在诸多方面还存在有不足。
因此，更要及时强化自己的工作思想，端正意识，提高专卖销售工作的方法技能与业务水平。
首先，在不足点方面，从自身原因总结。
我认为自己还一定程度的存在有欠缺强力说服顾客，打动其购买心理的技巧。
作为我们红蜻蜓专卖店的一名销售人员，我们的首要目标就是架起一坐连接我们的商品与顾客的桥梁。
为公司创造商业效绩。
在这个方向的指导下，怎样用销售的技巧与语言来打动顾客的心，激发起购买欲望，就显得尤为重要。
因此，在以后的销售工作中，我必须努力提高强化说服顾客，打动其购买心理的技巧。
同时做到理论与实践相结合，不断为下一阶段工作积累宝贵经验。
其次，注意自己销售工作中的细节，谨记销售理论中顾客就是上帝这一至理名言。
用自己真诚的微笑，清晰的语言，细致的推介，体贴的服务去征服和打动消费者的心。
让所有来到我们红蜻蜓专卖店的顾客都乘兴而来，满意而去。
树立起我们红蜻蜓专卖店工作人员的优质精神风貌，更树立起我们红蜻蜓的优质服务品牌。
再次，要深化自己的工作业务。
熟悉每一款鞋的货号，大小，颜色，价位。
做到烂熟于心。
学会面对不同的顾客，采用不同的推介技巧。
力争让每一位顾客都能买到自己称心如意的商品，更力争增加销售数量，提高销售业绩。
最后，端正好自己心态。
其心态的调整使我更加明白，不论做任何事，务必竭尽全力。
这种精神的有无，可以决定一个人日后事业上的成功或失败，而我们的专卖销售工作中更是如此。
如果一个人领悟了通过全力工作来免除工作中的辛劳的秘诀，那么他就掌握了达到成功的原理。
倘若能处处以主动，努力的精神来工作，那么无论在怎样的销售岗位上都能丰富自己人生的经历。
总之，通过理论上对自己这一周的工作总结，还发现有很多的不足之处。
同时也为自己积累下了日后销售工作的经验。
梳理了思路，明确了方向。
在未来的工作中，我将更以公司的专卖经营理念为坐标，将自己的工作能力和公司的具体环境相互融合，利用自己精力充沛，辛勤肯干的优势，努力接受业务培训，学习业务知识和提高销售意识。
扎实进取，努力工作，为公司的发展尽自己绵薄之力
销售业绩差怎么写总结(第二篇)顾我的营销生涯，一路上经历了坎坎坷坷、起起落落、酸甜苦辣，感触中有时汹涌澎湃、有时忐忐不安，有时激-情飞扬、有时潭花一懈。
这几年来，我的心一直都未能得到平静，然而，也就是因为我有了这些年的坚持，才磨炼了我的一颗刚强、谦让、坚定的心。
我从车间工人做到质检、原材料采购、产品包装与广告开发设计、企业策划(CI与VI设计)、企业内部管理、市场营销、营销策划、营销管理，经历了一条完整的产品线，给我的营销生涯注入了非常流畅、清晰和明朗的生命源，我想在此用我这几年来积累的经验、知识和感触来和我们的销售人员分享如何提高自己的业绩，但愿能给处在业绩低谷的朋友们一些帮助。
首先，我给大家谈一谈我个人对营销与销售的理解：1、营销：是由营和销组成的，也就是由经营和销售两个部分组成，企业的发展与壮大，经营与销售是分不开的整体，然而也有先后之分，必须先做好企业的经营管理工作，才能做好销售工作，才能提升企业的业绩。
简单的说，营销就是实现产品(或者服务)从开发到生产到销售到消化到再生产的过程和实现这一过程不断循环运转而产生的一切行为与作为 2、销售：就是把产品或者是服务推销出去的过程以及这一过程中所产生的行为与作为，包括推销与售卖，也就是使产品最终达到顾客手中的这一过程。
推销与售卖彼此可以独立，也可以紧密相连。
在过去，推销属主动行为，厂家行为，讲究技巧和方法;售卖属被动行为，商家行为(等顾客找上门来买的行为)，注重服务态度。
现今推销与售卖融为一体。
第一节正确认识自己，找准自己的位置，设立自己的目标，是提升业绩的基矗根据以上两点的理解，我给从事营销工作的人员分成四大类：一、经营管理类(行政管理类)：懂得专业 知识与技术、行政管理、经济管理、工商管理、知识面广、有一定的财务知识，心细、处事圆滑，攻关能力强，社会关系好，自学能力强、原则性强。
特点：知识型、学习 型人才，不一定有销售经验。
对应的职位是行政、办公室、财务、后勤等职位。
二、销售管理类：懂得工商管理基本知识，有一定的社会知识面，熟悉市场运作体系，有一定产品知识，具有丰富营销知识，有市场销售经验和团队管理经验，业务攻关能力强，身体健康，有一定的酒量，思维敏捷，心算能力强，方向感强，对复杂问题的分析能力和解决能力强、工作计划能力和总结能力强、文案书写能力强家，家庭比较稳定。
特点：性格开朗，胆大，知识型、创造型。
对应的职位有销售管理，比如销售经理、大区经理等。
三、营销管理类：熟悉工商管理知识、财务知识，产品的专业知识强，具有理财和投资头脑，具有丰富的营销经验及营销知识，具有敏锐的市场洞察力和卓越的眼光，视野宽广，市场策划能力强，战略性强，反应敏感，思维严谨，行事果断、紧密、有魄力。
特点：知识型、沉稳型、魄力型。
对应的职位有：营销总监、公司总经理、市场部人员、监控类。
四、销售类(业务员)：胆大心细，有一定攻关能力，性格外向，为人热情开朗，敢于挑战，身体健康，心态好，主观性强，自信心强，学习能力偏低。
特点：外向、自信、好动、不爱 学习、创造力强。
在营销过程中，我们应养成学习和总结的习惯来不满足职位对我们的要求，不要为过去挫折与失误而后悔，也不要为了过去的成就而桀骜不逊。
对营销工作来说，老板要争对不同位置对人的需求进行人力资源分配，人要选对自己的位置，在适合自己的岗位上尽力发挥，这样才能为的目标的实现发挥人力和作用。
对于从事营销工作的人来说，首先一定要正确认清自我，在没有做出像样的成绩 时，不要报怨，重审自己，调整自己的情绪。
特别是有些人很倔，不适合干销售工作，忍着要坚持，不好意思退出;有的人不适合作营销管理人员，公司偏要他来做，在这样的前题下，我们又怎么可能实现业绩的提升呢。
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我的要求不多，久伴 常在 真心 不浪。
外面风大，我带你回家，我听你的话，你对我好就可以了。
你有事，我扛着。
对外高冷，对你而言，我就是你的暖阳。
我不花心，选对一个人就一直走下去。
手不大，护你足够。
我爱的人不多，有你足够。
你主动 我们就会有故事。
你主动 我们就会有孩子。
你就是我的低线。
顾我安稳 我会给你一个家。
在这里引用一句歌词 祈祷天灾人祸分给我 只给你这香气。
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