什么叫地铁上盖
属于地铁物业，置业，楼盘的一部分。
在地铁站上方与地铁出入口连通的商务或住宅大厦。
目前、等后来开通的地铁都开通“上盖”，这样可以让地铁公司盈利创收。
也是一种城市比较好的模式。
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什么是创文
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你查下有关项目评估的书 一般效益分为国民经济评价和社会经济评价分别社会效益 经济效益 我把我的做的一个范文给下你 申明哈我这个只是一个作业 跟实践有出入 国民经济评价 （一）国民经济费用计算 （1） 土地影子费用的调整 广东地区根据用地性质再区分为耕地、园地、林地、养殖水面。
一类地区标准最高，耕地、园地、林地、养殖水面的征地补偿保护标准分别为99.45、76.50、30.60、103.28万元／公顷（来源：）假设所征用的38.3708公顷土地耕地林地各占50%，征地折迁及安置费的影子价格换算系数为1.1则土地影子费用总额为（30.6+99.45）*1.1*38.3708*0.5=2744.56万=0.274亿 （2） 路基、隧道、和明洞工程中人工费用的调整 土建工程投资总额为79.4788亿由路基、隧道、和明洞工程和房屋工程各占50%假定其中人工费占30%，调整为：79.4788*0.5*0.3=11.922亿 （3）轨道工程的费用调整 轨道的投资总额为2.9992亿元，钢轨的的影子价格换算系数为1.67 调整为：2.9992*1.67=5.009亿元 （4）房屋工程的费用调整 该项目的房屋工程投资为79.4788*0.5=39.7394，房屋建筑的工程影子价格换算系数为1.1，调整为：39.7394*1.1=43.71334亿元 （5） 机车车辆购置费用的计算 根据有关工厂提供的数据表明，地铁车辆目前进口价格为120—180万美元／辆，设在未来30年内购买1000辆，按均价调整为（120+180）*1000*0.5\\\/10000=15亿元 （二）国民经济效益 （1）运输成本降低的效益。
运输成本主要包括跟无地铁时汽车运输的燃料、轮胎费、大修费和车辆折旧费等项与运输量及交通条件相关费用。
假定每年降低0.2亿 （2）运输时间的节省的效益 地铁三号线开通后将成为国内第一条最高运行速度达每小时120公里的地铁线路。
（来源：）公路的旅行速度为30公里\\\/小时。
平均节约0.75小时。
目前，广州地铁日发送旅客量其中一号线为31.7万人次，二号线为23.1万人次。
如假定3号线正常运行后的为30万人次。
根据广州地区的可比工资约8元\\\/小时。
所以，旅客时间节约效益每年为：0.75*30*365*8\\\/10000=6.57亿元 （3） 交通事故减少的效益。
与通道内原有的相关公路比较，地铁开通后每年的事故明显减少。
假定每年减少损失0.3亿元 （4） 相关公路减少拥挤的效益由于地铁的分流，使相关公路交通量增幅下降，减少拥挤，提高行车速度，缩短旅客在途时间，同时也降低了运输成本。
假定该项收益每年0.2亿元 （三）国民经济盈利分析 建设期为三年，第四年投入运营，估计使用寿命30年。
土地影子费用总额、路基、隧道、和明洞工程中人工费用、轨道工程的费用、房屋工程的费用、机车车辆购置费用加总=0.274+11.922+5.009+43.71334+15=75.91834，故估算年金为25.306；每年运输时间的节省的效益、交通事故减少的效益、相关公路减少拥挤的效益、 运输成本降低的效益加总=6.57+0.3+0.2+0.2=7.27 0~3 4~30 费用支出 25.306 效益 7.27 净现金流量 -25.306 7.27 ENPV=-25.306*PVIFA(12%,3)+7.27*PVIFA(12%,27)PVIF(12%,3)=147.4846>0 因此站在国民经济的角度，广州地铁是一项可行的项目。
二、财务评价 （一）收入来源 广州地铁三号线2004年全年客运收入为1.86亿元，但在资源开发经营方面经营利润达到6400余万元，这两项收入相加减去成本（电力、人工、税收等）支出2.1亿元，已略有盈余。
收入具体来源如下 (1) 地铁售票直接收入 (2) 通过广告灯箱、上盖物业等商业手段 （3）商铺收入 也是相当重要的经营收入来源。
广州地铁运营2年多，地铁带来的商机被越来越多的人认识到。
据了解，地铁三号线2004年开通时商铺出租率仅有52%。
据了解，地铁三号线的站亭商铺经营，主要参考了一号线的经营模式，并吸取一号线在商业运作方面的成功经验，选择以连锁为主，行业设置力求照顾乘客的需要。
目前成功进驻地铁三号线的连锁店大致有五大类：一是便利店；二是书报刊连锁企业。
三是冲印连锁，四是洗衣店，五是银行， (4)房地产 (5) 通讯，通讯经营收入增幅最大，达到1354万元，比前年增长553万元。
(6) 物业管理 据介绍，地铁多种经营主要包括：房地产、商贸、广告、通讯、物业管理及其他。
其中商贸和广告收入也有大幅增长，分别达到1825万元和3451万元。
从地铁站广告灯箱客户行业分类来看，百货业所占比例最高，达29.2%，且增长幅度也最大，比前年增长19.7个百分点。
而前年的广告大户——通信业，则占所有广告20.8个百分点，与去年相比下降了7.8个百分点。
此外，金融、餐饮类广告分列第3、第4位。
. 专家预测，随着房产业的发展，物业管理等附属资源的收入还会有大幅度的增加。
(r08了11.53%，但电费还略有下降 (6),其它方面 （二）内部收益分析 项目资本金89.976亿元，由地方财政统筹解决，占总投资的60%左右，其中广州市财政安排城建专项资金73.1亿元，另从全市土地出让收益中安排16.876亿元；资本金以外59.984亿元，由商业银行贷款解决，大约占总投资的40%。
资产负债率=59.984\\\/149.96=0.4=40% 贷款利率6.12%，估计使用寿命30年 0~3 4~30 投资支出 49.9867 （电力、人工、税收等）支出 2.1 资源开发经营收入 0.92 票价收入 1.86 净现金流量 -49.9867 0.68 NPV=-49.9867*PVIFA(6%,3)+0.68*PVIFA(6%,26)=-123.856<0 且估算其静态投资回收期会大于30年，T=44 因此从财务分析的角度来看，广州地铁项目盈利的可能性比较小。
三 社会评价 （一）地铁对环境的影响评价 :以广州地铁三号线环境影响评价为例,结合国内外开展地铁工程项目环境影响评价的经验,对地铁项目环境影响评价的指导思想、评价重点、工程污染再分析及环境影响预测与评价等若干问题进行了探讨,以期为国内地铁工程环境影响评价工作的开展提供一些参考。
地铁交通作为一条带状空间三维结构物,涉及面广,其施工和运营都会对沿线和周边环境产生不同程度的影响[1]。
在进行地铁交通规划和建设的同时,积极开展环境影响评价工作,尽量避免地铁交通建设对周边生态环境的破坏,对于实现地铁沿线社会经济、资源环境和地铁交通三者之间的协调发展具有重要的理论价值和现实意义。
(1)评价重点 根据地铁工程项目本身特点,从总体上讲,其产生的污染物的方式以能量损耗型(噪声、环境振动、电磁辐射)为主,以物质损耗型(污水、废气及固体废物)为辅;对生态环境的影响以对城市社会经济环境的影响为主,以对城市自然生态环境影响为辅。
按污染因素划分,评价的重点是运营期高架段的噪声和环境振动影响;地下段的环境振动影响:施工期的扬尘、噪声及环境振动影响。
从空间概念上划分,评价重点是地下段、高架段、车辆段、变电所、车站、冷却塔及风亭等。
2 地铁工程污染源分析 (2) 施工期噪声污染源分析 地铁工程是大型基础设施建设项目,其施工过程中将使用大量的机械设备,这些设备将会对沿线环境产生严重的噪声影响,夜间施工的噪声扰民尤为突出。
(3)施工期环境振动污染源分析 地铁六号线在施工期间将使用大量动力式机械设备及车辆,由于地铁沿线特别是在穿越旧城区范围内的施工地段均处于人口稠密的环境敏感区中,这些机械设备和车辆在使用时产生的振动将有可能对周围环境产生振动影响。
为保证施工单位和城市居民双方的利益,有必要对施工机械产生的振动对环境的影响做出分析。
(4)运营期噪声污染源分析 经过对广州市地铁六号线拟建线路的实地踏勘及对有关地铁设计资料的相关分析,运营期噪声源主要由地下段、高架段和车辆段组成。
地下线路营运期间的噪声源主要为车站及区间风亭和冷却塔噪声,噪声源强与通风设备型号、功率及消声措施等因素有关 高架段噪声源主要由列车运行时产生的轮轨噪声、车体辐射噪声、机动车牵引电机噪声及桥梁结构噪声构成。
地铁六号线采用直线电机运载系统,其产生的轮轨噪声和电机运行噪声比广州市轨道交通一、二号线采用的A、B型车低7dB。
直线电机运行时距铁路外轨中心线7.5m处列车运行声级为80dB。
车辆段及综合维修基地产生的噪声主要包括车辆运行噪声、检修设备产生的噪声、试车线噪声、空压机噪声等。
(5) 运营期环境振动污染源分析 工程建成运营后,列车车轮与钢轨之间产生撞击振动,经过轨枕、道床、传递至隧道或桥梁基础,再传递给地面,从而对周围环境产生振动影响[5]。
2.5 电磁辐射污染源分析 地铁运行对电磁环境的影响主要表现为牵引供电的接触网系统产生的火花放电形成电磁辐射、变电所因高压或大电流形成感应产生电磁辐射。
若线路经过机场附近时(例如广州市地铁三号机场专用块线),需要另外考虑到满足机场导航系统的电磁环境的特殊要求。
（6）生态环境及城市景观影响分析 工程实施对生态环境影响主要表现为施工期间地表开挖及填筑造成的水土流失,工程占地及植被破坏,隧道施工对地表、地下水污染影响;施工地点对地表扰动破坏产生的城市景观影响;营运期作为交通走廊对城市景观协调性产生的影响等。
（7） 环境影响预测分析 （8）环境振动影响预测 环境振动的评价范围为线路两侧距外轨道中心线60m以内区域的重要敏感点如学校、医院、居民区及重点文物保护单位等。
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对于地铁工程项目环评而言,目前国内尚无成熟、通用的环境振动预测模式。
环境振动预测主要是参考国内外有关资料及已通过环评审查的地铁振动环境影响评价成果以及国外的研究成果,一般用实验统计建立的经验公式或采用类比的方法,结合具体的地铁工程技术条件,经修正后进行振动环境影响预测评价。
（9）噪声影响预测 声环境影响预测主要根据工程的性质和规模,选择边界条件近似的既有噪声源进行类比监测和调查;并在此基础上,结合工程所在区域的环境噪声现状背景值和设计作业量,采用《环境影响评价技术导则———声环境》中推荐的预测方法对列车正常运行时地面段、高架桥道路两侧以及车辆段周围环境噪声敏感点的等效连续A声级进行预测。
根据地铁六号线工程特点,建议采用直线电机运载系统和采用旋转电机运载系统做出比较评价,以突出直线电机运载系统的性能优点。
（二）地铁对广州交通布局的影响 （1）．交通网：城区内交通只需半小时 2000年，广州市番禺、花都撤市建区后，城市形态由原来的南北40公里、东西50公里的“L”形城市形态变化为南北120公里，东西50公里的长条形，广州市总体规划确定城市空间发展的基本策略为“南拓、北优、东进、西联”。
广州中心城区及人口大于50万的边缘组团、卫星城(除南沙片区)的时空距离，基本控制在30分钟以内，并通过与广佛线等城际轨道交通的衔接，使广州与佛山、东莞等周边地区交通时间基本控制在1小时内。
现有运营缺陷将得改观 同时也把自身纳入到珠三角的发展范围内予以整体考虑，将大大满足居民出行要求。
同时，由于多条地铁同时开工，一些地区将要在短期内承受更大的交通压力。
（2）.目前开通的两条地铁还是缺乏有机衔接。
海珠区有2、3、4、8号线纵横交错，尤其是西部地区更为密集，将大大缓解该区交通压力。
地铁对于土地功能的置换调整起到了重要作用。
这一带的居住条件将得到大大改善，城区经济结构也将进行相应调整。
（3）.同时，由于多条地铁线同时开工，海珠区尤其是西部地区将要在短期内承受更大的交通压力。
不过，规划和建设部门将会考虑到这些因素，将影响降到最低。
天河区也将面临同样的情况。
（三）地铁对居民生活方式的影响 （1）方便了居民出行，加强了城区之间的联系及人员流动，有利于加快整个城区的人口流动，节省了人们的出行时间。
降低了整个社会的运行成本。
（2）居民的出行方式选择的改变影响了本地的其他交通工具的市场价格和这整体布局，新的竞争格局正在形成，最终收益的是我们百姓和社会的整体利益。
（3）地铁的出现造就了一批地铁艺术家，地铁文化在广州开始兴起。
人们了解文化又多了一种途径。
（四）地铁对国家的影响 （1）地铁是一个国家在交通领域先进性的体现，我们国家开始大批量的修建地铁表明我们国家已经具备了大规模应用这种技术的能力，是值得我们整个民族自豪的事情。
（2）是固定投资的实现，所以从经济的角度来看是拉动经济发展的一个重要项目。
（3）有利于人口接受城市文化速度的加快，有利于我们早日实现城市化。
总之，广州地铁的修建不是一个单一的影响层次，是放射的发散的对整个广州甚至广东省对国家都有着深远的影响 它对我们的影响将随着时间的推移不断的现显，对此我们拭目以待。
