广告这一词的来源是什么
海港明灯说： 广告来源于拉丁文Advertere，注意与引导 英文中最早的广告一词来源于圣经。
1450年发明了印刷术，英国开始印刷圣经，1655年，英国出版商引用圣经中的广告（Advertising ）一词作招牌，1660年，作为商业推广的一般用语使用。
1890年以前，西方社会对广告的定义一般是： 1、 广告是有关商品或服务的新闻。
（告知作用，与新闻报道类似的传播手段。
） 2、纸上的推销术 1919年，A．Marshall：广告中有建设性的广告和斗争性的广告，一般企业所作的斗争性的广告是为了使自己的产品，不顾人们需要与否，千方百计让消费者购买，这种广告结果造成浪费。
建设性广告是给买卖双方都提供方便的方法，当人们对商品有需求、潜在着极大购买力时，新产品的广告用各种手段去宣传是必要的，这样的广告是人们希望的建设性广告。
1932年，的定义：由广告主支付费用，透过印刷、书写、口述或图画等，公开表现有关个人、商品、劳务或运动等讯息，以达到影响并促成销售、使用、投票或赞同的目的。
1948年，美国营销协会的定义，在1968年进行修改。
影响最大。
广告是由可确认的广告主，对其观念、商品或服务所作之任何方式付款的非人员性的陈述与推广。
营销推广与广告 广告在的位置 营销推广组合的主要工具 人员推销：与一个或多个可能的购买者面对面接触以实现销售 营销推广组合的主要工具 ：使用邮寄电话和其他非人员接触工具以沟通或征求特定顾客和潜在客户的回复 营销推广组合的主要工具 销售促进：鼓励购买或销售商品和劳务的短期刺激 营销推广组合的主要工具 公共关系：是某机构为了获得公众的理解和协助所进行的说服活动，在说服活动中，通过各种交流手段表达自己的意愿和诚意，并对自己不断进行修正，以达到建立持续对话关系的目的。
广告 如何理解现代广告 广告是营销活动中的一个环节，是同产品、价格、渠道相配合的一种推广工具。
定位理论的主要观点及具体策略是什么?
定位（Positioning），是由著名的美国营销专家艾尔·列斯（AlRies）与杰克·特罗（Jack Trout）于70年代早期提出来的，当时，他们在美国《广告时代》发表了名为《定位时代》系列文章，以后，他们又把这些观点和理论集中反映在他们的第一本著作《广告攻心战略》一书中，正如他们所言，这是一本关于传播沟通的教科书。
1996年，杰克·特罗整理了25年来的工作经验，写出了《新定位》一书。
也许是更加符合了时代的要求，但其核心思想却仍然源自于他们于1972年提出的定位论。
定位理论的产生，源于人类各种信息传播渠道的拥挤和阻塞，可以归结为信息爆炸时代对商业运作的影响结果。
科技进步和经济社会的发展，几乎把消费者推到了无所适从的境地。
首先是媒体的爆炸：广播、电视、互联网，录音带、录像带、光盘使消费者目不暇接。
其次是产品的爆炸：仅电视就有大屏幕的、小屏幕的，平面直角的、超平的、纯平的，从耐用消费品到日用品，都给人以眼花缭乱的感觉。
再就是广告的爆炸：电视广告、广播广告、报刊广告、街头广告、楼门广告、电梯广告，真可谓无孔不入。
因此，定位就显得非常必要。
按照艾尔·列斯与杰克·特罗的观点：定位，是从产品开始，可以是一件商品，一项服务，一家公司，一个机构，甚至于是一个人，也可能是你自己。
定位并不是要你对产品做什么事情，定位是你对产品在未来的潜在顾客的脑海里确定一个合理的位置，也就是把产品定位在你未来潜在顾客的心目中。
定位可以看成是对现有产品的一种创造性试。
“改变的是名称、价格及包装，实际上对产品则完全没有改变，所有的改变，基本上是在作着修饰而已，其目的是在潜在顾客心中得到有利的地位”。
定位的前提 按照艾尔·列斯与杰克·特罗的理论，我们目前已成为一个传播过多的社会，而消费者只能接受有限的信息，消费者抵御这种“信息爆炸”的最有力武器就是最小努力法则--痛恨复杂，喜欢简单。
现有产品在顾客心目中都有一定的位置，例如，人们认为可口可乐是世界上最大饮料生产商，格兰仕是中国最大的微波炉生产商，北京同仁医院是中国最著名的眼科医院等，这些产品和服务的提供者在与消费者长期的交易中所拥有的地位，是其他人很难取代的。
也就是说，消费者对品牌的印象不会轻易改变。
定位的基本原则不是去创造某种新奇的或与众不同的东西，而是去操纵人们心中原本的想法，去打开联想之结，目的是要在顾客心目中，占据有利的地位。
唯其如此，方能在市场上赢得有利的竞争地位。
一般说来，企业在营销中的失策表现为两大类：一是在市场逐渐成熟后，如果企业不能及时构思新的定位，从而使其陷入困境。
例如，在冰箱、电视机等已成为国内的成熟技术之时，再有一个厂家去宣传自己是第一个引进外国技术，就会让人笑掉大牙。
而海尔、长虹等企业诉求“海尔，中国造”、“长虹，以振兴民族工业为已任”，则收到了极好的效果。
二是随着企业不断扩张和进行多元化角逐，而使消费者对产品的印象愈来愈模糊。
美国雪佛莱汽车公司就经历过这样的事情。
过去，雪佛莱汽车是美国家庭汽车的代名词，但在雪佛莱将生产线扩大到涵盖卡车、跑车等车型后，消费者心中原有的“雪佛莱就是美国家庭房车”的印象焦点反而模糊了，而让福特站上了第一品牌的宝座。
在我国，“三九胃泰”曾是著名的胃药生产商，而后，又扩张到啤酒的生产，这无疑是为厂家出了个大难题：饮酒对胃肠道是一个不良刺激，自己生产的产品又是治疗胃病，是酒好还是胃药好
这不正是“矛盾”这一古代寓言的现代翻版吗
然而，这也正是“定位”理论的用武之地。
定位的真谛就是“攻心为上”，消费者的心灵才是营销的终级战场。
从广告传播的角度来看定位，它不是要琢磨产品，因为产品已是生出来的孩子，已经定型，不大容易改变，而容易改变的是消费者的“心”。
要抓住消费者的心，必须了解他们的思考模式，这是进行定位的前提。
《新定位》一书列出了消费者的五大思考模式，以帮助企业占领消费者心目中的位置。
模式一：消费者只能接收有限的信息。
在超载的信息中，消费者会按照个人的经验、喜好、兴趣甚至情绪，选择接受哪些信息，记忆哪些信息。
因此，较能引起兴趣的产品种类和品牌，就拥有打入消费者记忆的先天优势。
例如，我国的杭州娃哈哈集团，最初是以生产“娃哈哈”儿童营养液而一举成名。
它的成功就是由于，产品定位准确，而广告定位更是让人过目不忘，因为它源于一首人人熟知的儿歌，很容易引进儿童与家长的共鸣。
模式二：消费者喜欢简单，讨厌复杂。
在各种媒体广告的狂轰滥炸下，消费者最需要简单明了的信息。
广告传播信息简化的诀窍，就是不要长篇大论，而是集中力量将一个重点清楚地打入消费者心中，突破人们痛恨复杂的心理屏障。
在这一点上最令人称道是我国的一种驱虫药广告，只须服两片，治蛲虫是两片，治钩虫也是两片。
人们也许记不住复杂的药品名称，但只需说“两片”，药店的售货员就知道你要的是什么药。
反过来，如果厂家在广告中介绍它的产品如何如何先进，效果如何显著，其结果可想而知。
模式三：消费者缺乏安全感。
由于缺乏安全感，消费者会买跟别人一样的东西，免除花冤枉钱或被朋友批评的危险。
所以，人们在购买商品前（尤其是耐用消费品），都要经过缜密的商品调查。
而广告定位传达给消费者简单而又易引进兴趣的信息，正好使自己的品牌易于在消费者中传播。
如果一位消费者要买驱虫药，必然先向朋友打听，一说“两片”，既满足了消费者安全感的需要，也无须记一些专业名词。
模式四：消费者对品牌的印象不会轻易改变。
虽然一般认为新品牌有新鲜感，较能引人注目，但是消费者真能记到脑子里的信息，还是耳熟能详的东西。
比如，对可口可乐公司的员工而言，它是总部设在亚特兰大市的一个“公司”，一个“机构”，而在一般消费者心目中，可口可乐是一种甜美的、深色的、加了碳酸气的饮料，可口可乐是一个著名饮料品牌。
如果，可口可乐公司那天心血来潮，去生产热门的香烟或者是啤酒，也许正是可口可乐的可叹可悲之时。
模式五：消费者的想法容易失去焦点。
虽然盛行一时的多元化、扩张生产线增加了品牌多元性，但是却使消费者模糊了原有的品牌印象。
美国舒洁公司在纸业的定位就是一例。
舒洁原本是以生产舒洁卫生纸起家的，后来，它把自己的品牌拓展到舒洁纸面巾、舒洁纸餐巾以及其他纸产品，以至于在数十亿美元的市场中，拥有了最大的市场占有率。
然而，正是这些盲目延伸的品牌，使消费者失去了对其注意的焦点，最终让宝洁公司乘虚而入。
难怪一位营销专家以美国人幽默方式发问：舒洁餐巾纸，舒洁卫生纸，到底哪个牌子是为鼻子而设计的呢
所以，企业在定位中一定要掌握好这些原则：消费者接受信息的容量是有限的，广告宣传“简单”就是美，一旦形成的定位很难在短时间内消除，盲目的品牌延伸会摧毁自己在消费者心目中的既有定位。
所以，无论是产品定位，还是广告定位一定要慎之又慎。
定位的方法 在广告泛滥、信息爆炸，消费者必然要用尽心力筛选掉大部分垃圾。
例如，尽管市场上饮料众多，人们只知道有可口可乐、娃哈哈、乐百氏等几种品牌，并且这些品牌在他们心目中还是有一定顺序的，不用说，可口可乐一定是第一，至于第二、第三就要看厂家的定位策略了。
人们总是容易记住第一名，如谁都知道世界第一高峰是珠穆拉玛峰，但极少有人能说出第二大高峰，人们能很快说出体育比赛的冠军，亚军则不易给人留下印象。
所以，在具体操作中营销人员要善于找出自己品牌所拥有的令人信服的某种重要属性或利益。
通过一定的策略和方法，让自己的品牌给人们留下深刻的印象。
这些方法一般有： 强化自己已有的定位。
既然现有的产品和服务在消费者心目中都有一定的位置，如果这种定位对企业有利的话，就要反复向人们宣传这种定位，强化本企业的产品在消费者心目的形象，也就是自己的特色，而这种强化必须是实事求是的。
如，在我国的冰箱生产厂家中，海尔反复强调自己的“高品质”，新飞则宣传自己是节能冰箱，而美菱把文章做在了“保鲜”上。
比附定位。
使定位对象与竞争对象（已占有牢固位置）发生关联，并确立与竞争对象的定位相反的或可比的定位概念。
如美国一家处于第二位的出租汽车公司，在广告中反复宣传：我们是第二，所以我们更加努力啊。
这样，既强化了自己与第一的关系，又表明了自己处于弱者的位置，更易引起人们“同情弱者”的共鸣。
单一位置策略。
处于领导地位者，要以另外的新品牌来压制竞争者。
因为每一个品牌都在其潜在顾客心目中安置了独自所占据的一个特定处所。
这是作为市场领导者所要采取的策略。
既然自己是老大，“卧榻之侧，哪容他人酣睡”，因此，在各种场合宣传自己第一的形象自然就在情理之中。
寻找空隙策略。
寻求消费者心目中的空隙，然后加以填补。
其中有价格（高低），性别，年龄，一天中的时段，分销渠道，大量使用者的位置等各种空隙。
如，万宝路在美国是著名的香烟品牌，而一个叫窈窕牌的香烟品牌，就是以女性抽烟者为突破口挑战万宝路而大获成功。
类别品牌定位。
当一个强大的品牌名称成了产品类别名称的代表或代替物时，必须给公司一个真正成功的新产品以一个新的名称，而不能采用“搭便车”的做法，沿袭公司原有产品的名称。
这像“跷跷板”原理，当一种上来时，另一种就下去。
因为一个名称不能代表两个迥然不同的产品。
宝洁公司的多品牌策略就大有可取之处。
再定位。
也就是重新定位，意即打破事物（例如产品）在消费者心目中所保持的原有位置与结构，使事物按照新的观念在消费者心目中重新排位，调理关系，以创造一个有利于自己的新的秩序。
这意味着必须先把旧的观念或产品搬出消费者的记忆，才能把另一个新的定位装进去。
海尔在最初是以宣传自己冰箱的品质优良作为定位，而在产品延伸之后，很快就突出了“中国造”、“向国际营销商授权”等新的定位。
需要指出的是，由于艾尔·列斯与杰克·特罗都是广告人出身，他们的定位理论往往局限于一种广告传播策略，强调让产品占领消费者心目中的空隙。
目前，定位理论对营销的影响远远超过了原先把它作为一种传播技巧的范畴，而演变为营销策略的一个基本步骤。
这反映在营销大师科特勒对定位下的定义中。
他认为，定位是对公司的提供物（原文是offer）和形象的策划行为，目的是使它在目标消费者的心目中占据一个独特的有价值的位置。
因此，“营销人员必须从零开始，使产品特色确实符合所选择的目标市场。
”科特勒把艾尔·列斯与杰克·特罗的定位理论归结为“对产品的心理定位和再定位”。
显然，除此之外，还有对潜在产品的定位。
这就给定位理论留下了更为广阔的发展空间。
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也最折腾人
有关房产销售的专业术语有哪些
房地产名词1、地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有系下作为财产的土地。
2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
4、飞地：又称插花地，地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。
5、炒地皮：对到手土地使用权的转售。
以法定最低投入进行开发为前提。
涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。
晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。
后者为短期倒卖。
6、挖顶：通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。
7、绝卖：指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。
一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。
对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。
8、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
9、二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。
市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。
严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。
10、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。
CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
11、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。
您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。
因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。
在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
12、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
13、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
14、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
15、公房：公房也称公有住房，国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。
上述两类房均为使用权房。
16、不可售公房：不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
17、已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
18、单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
19、廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
20、私房：私房也称私有住宅，私产住宅。
它是由个人或家庭购买、建造的住宅。
在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
21、安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
22、经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。
23、集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担， 通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
24、全民单位自管公房：指全民所有制单位自己直接管理的房屋。
25、集体单位自管公房： 指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。
26、二手房：二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
27、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称＋为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
28、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
29、外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
30、内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
31、准现房： 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
32、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
33、平价房：平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。
成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
34、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
35、尾房：尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
36、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
37、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
38、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
39、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
40、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
41、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
42、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。
它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。
与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。
所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。
除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
建筑知识：43、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
44、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
45、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
46、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
47、实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
48、 居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
49、计租面积：作为计算房租的面积。
在住房制度改革中，做出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。
非住宅用房按建筑面积计算。
50、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
51、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
52、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
住宅开间一般不超过3.0米53、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
54、套内面积：俗称“地砖面积”。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
55、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
56、竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。
57、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
58、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
59、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
60、销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
61、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
62、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
对购房者而言，绿化率高为好。
63、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
64、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
65、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
66、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
67、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。
68、标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
69、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
70、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
71、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
72、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
73、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1\\\/3，且不超过1\\\/2者。
74、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
75、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
76、过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
77、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
78、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
79、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
80、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
81、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
82、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
83、道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路 用地的规划控制线。
84、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
85、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。
86、复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。
因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
87、跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。
跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
88、蝶式住宅：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。
一、很好地解决了通风和采光的问题。
人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。
二、较高的使用率。
宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。
三、户型方正。
蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。
89、低层房屋：小于等于10米，1—3层。
90、多层房屋：介于10米—24米之间，4—8层。
关于公共管理学的理论
1）当一般约机制无法帮助消费者监督生产者为时，合灵。
合约失灵与政市场时令相互补充：前者解释为什么有些私人物品要由非营利组织提供，而后者理论解释为什么有些公共物品需要由非营利组织提供。
2）囚徒困境（Prison Dilemma）是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子，反映个人最佳选择并非团体最佳选择。
虽然困境本身只属模型性质，但现实中的价格竞争、环境保护等方面，也会频繁出现类似情况。
单次发生的囚徒困境，和多次重复的囚徒困境结果不会一样。
在重复的囚徒困境中，博弈被反复地进行。
因而每个参与者都有机会去“惩罚”另一个参与者前一回合的不合作行为。
这时，合作可能会作为均衡的结果出现。
欺骗的动机这时可能被受到惩罚的威胁所克服，从而可能导向一个较好的、合作的结果。
作为反复接近无限的数量，纳什均衡趋向于帕累托最优。
囚徒困境的主旨为，囚徒们虽然彼此合作，坚不吐实，可为全体带来最佳利益（无罪开释），但在资讯不明的情况下，因为出卖同伙可为自己带来利益（缩短刑期），也因为同伙把自己招出来可为他带来利益，因此彼此出卖虽违反最佳共同利益，反而是自己最大利益所在。
但实际上，执法机构不可能设立如此情境来诱使所有囚徒招供，因为囚徒们必须考虑刑期以外之因素（出卖同伙会受到报复等），而无法完全以执法者所设立之利益（刑期）作考量。
3）公共地悲剧（tragedy of the commons）是指如果一种资源没有排他性的所有权，就会导致这种资源的过度使用。
公共地悲剧是哈定（Garrit Hadin）于1968年在《科学》杂志上发表的文章《Tragedy of Commons》中提出的。
公共地悲剧的通俗解释： 有一个关于牧民与草地的故事，说的是当草地向牧民完全开放时，每一个牧民都想多养一头牛，因为多养一头牛增加的收益大于其购养成本，是有利润的。
尽管因为平均草量下降，增加一头牛可能使整个草地的牛的单位收益下降。
但对于单个牧民来说，他增加一头牛是有利的。
可是如果所有的牧民都看到这一点，都增加一头牛，那么草地将被过度放牧，从而不能满足牛的需要，导致所有牧民的牛都饿死。
这个故事就是公共资源的悲剧。
哈定说：“在共享公有物的社会中，每个人，也就是所有人都追求各自的最大利益。
这就是悲剧的所在。
每个人都被锁定在一个迫使他在有限范围内无节制地增加牲畜的制度中。
毁灭是所有人都奔向的目的地。
因为在信奉公有物自由的社会当中，每个人均追求自己的最大利益。
公有物自由给所有人带来了毁灭。
”4）信息不对称理论是指在市场经济活动中,各类人员对有关信息的了解是有差异的;掌握信息比较充分的人员,往往处于比较有利的地位,而信息贫乏的人员,则处于比较不利的地位。
信息不对称理论是由三位美国经济学家——约瑟夫·斯蒂格利茨、乔治·阿克尔洛夫和迈克尔·斯彭斯提出的。
该理论认为:市场中卖方比买方更了解有关商品的各种信息;掌握更多信息的一方可以通过向信息贫乏的一方传递可靠信息而在市场中获益;买卖双方中拥有信息较少的一方会努力从另一方获取信息;市场信号显示在一定程度上可以弥补信息不对称的问题;信息不对称是市场经济的弊病,要想减少信息不对称对经济产生的危害,政府应在市场体系中发挥强有力的作用。
这一理论为很多市场现象如股市沉浮、就业与失业、信贷配给、商品促销、商品的市场占有等提供了解释,并成为现代信息经济学的核心,被广泛应用到从传统的农产品市场到现代金融市场等各个领域。
5）在现代经济学理论体系中，所谓“外部性”也称外在效应或溢出效应，主要是指一个经济主体的活动对旁观者福利的影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此其影响是外在的；如果给旁观者带来的是福利损失（成本），可称之为“负外部性”；反之，如果给旁观者带来的是福利增加（收益），则可称之为“正外部性”。
全体社会成员都可以无偿享受的公共物品，可以说是正外部性的特例。
个体经济活动付出的成本和得到的收益可谓个体（私人）成本和个体（私人）收益，而这一活动带给旁观者的额外成本和额外收益就是社会成本和社会收益。
经济生活中的外部性是广泛存在的。
生产中养蜂人放蜂使果农收成增加，企业的技术发明被其他企业无偿引用等等，都会产生正外部性；而化工厂向江河排放污水就会有负外部性。
私人消费也会产生外部性，如吸烟，开车都会造成对空气的污染，半夜放音响给邻居带来的噪声等，都产生负外部性。
6）公共选择理论（Public choice theory）是一种以现代经济学分析民主立宪制政府的各种问题的学科，传统上是属于政治学的范畴（对此更为普遍的称呼则是「政治经济学」，但应该注意这不可和马克思主义对这词的定义混为一谈）。
公共选择理论研究选民、政治人物、以及政府官员们的行为，假设他们都是出于私利而采取行动的个人，以此研究他们在民主体制或其它类似的社会体制下进行的互动。
公共选择理论也采用许多不同的研究工具进行研究，包括了研究对效用最大化的局限、博弈论、或决策论。
公共选择理论的分析方式很大一部分是根基于实证分析的方法上（「这是什么」）；但却是将此作为研究规范（「这应该是什么」）的工具，以探索问题的所在点、并研究如何在宪政体制内改善这些问题。
公共选择理论提出的主要公式之一是理性选择理论（Rational choice），假设人们的行为都是出自从有限的可用手段里挑选达成目标的途径。
另一个研究目标不同、但却有相同研究公式的学科则是实证政治理论（Positive political theory）。
而社会选择理论（Social choice theory）也是一个相关联的研究领域。
7）内部性 ：having the quality of being both internal; internal character; 内部性 在学术文献中的解释 1、内部性是指由交易者所经受的但没有在交易条款中说明的交易的成本和效益.内部性存在正的和负的两方面的效果.外部刺激是指外部环境引起的刺激,如某个广告、朋友或邻居买了某件商品等刺激 2、内部性是指知识的转移,即从外部知识库中筛选,提取人们想得到的与特定用户有关的知识.中介性是指为知识寻找者找到知识的最佳来源 3、一个企业的收益是由内部和外部因素影响决定的,由内部因素决定的称为内部性,由外部因素决定的称为外部性.从企业利益的角度讲有两种外部性,即外部经济性和外部不经济性 8）寻租（Rent-seeking ） 租，即租金。
也就是利润、利益、好处。
寻租，即对经济利益的追求。
指通过一些非生产性的行为对利益的寻求。
如有的政府部门通过设置一些收费项目，来为本部门谋求好处。
有的官员利用手中的权利为个人捞取好处，有的企业贿赂官员为本企业得到项目、特许权或其它稀缺的经济资源。
是一些既得利益者对既得利益的维护和对既得利益进行的再分配的活动。
寻租往往使政府的决策或运作受利益集团或个人的摆布。
这些行为有的是非法的，有的合法不合理。
往往成为腐败和社会不公和社会动乱之源。
（详细较学术看下面） 寻租有多种定义，布坎南等人认为“寻求租金一词是要描述这样一种制度背景化的行为：在那里，个人竭尽使价值最大化造成了社会浪费，而没有形成社会剩余。
”他们把寻租描述为人们凭借政府保护进行的寻求财富转移而造成的浪费资源的活动，即一个人在寻租，说明了这个人在某事上进行了投资，被投资的这种事情实际上没有提高，甚至降低了生产率，但却确实给投资者带来了一种特殊的地位或垄断权利而提高了投资者的收入，租金也就是由此所得的收入。
因此，柯兰得尔中给寻租下的定义是为了争夺人为的财富转移而浪费资源的活动。
而克鲁格则认为寻租是为了取得许可证和配额以获得额外收益而进行的疏通活动。
常见的寻租行为的分类： 1，政府的特许权。
2，政府规定，关税与进出口的配额。
3，政府采购。
• 寻租的特点主要有： • 间接造成经济资源配置的扭曲，阻止了更有效的生产方式的实施。
一是直接浪费了经济资源，利用时间、精力和金钱去游说的结果，对寻租者来说可能更有效率，但对社会来说没有效率而言。
• 导致其他层次的寻租活动或“避租”活动。
• 政府部门工作人员为了对付寻租者的游说与贿赂，需要时间和精力反击。
• 寻租活动有合法与非法之分。
• 企业向政府争取优惠待遇，利用特殊政策维护自身的独家垄断，就属于合法的寻租活动。
• 行贿和走私就属于非法的寻租活动。
• • 寻租活动的三个层次,以出租车为例: • 第一个层次是：政府用发放有限数量的经营执照人为地限制出租汽车的数量，那么市场上出租车数量就少于自由竞争水平。
牌照管制带来了第一个层次的寻租活动。
• 第二个层次是：既然政府官员可以决定牌照的管制，那么争取这个职位就形成了第二个层次的寻租活动。
• 第三个层次的寻租活动，是超额收入（部分或全部）会以执照费的形式转化为政府财政收入，那么争夺这部分财政收入，就形成了第三个层次的寻租活动。
9）阿罗不可能定理： 不可能在同时满足以下看似合理的条件下，做到将个人偏好转变为公共选择，条件包括： It is impossible to translate individual preferences into collective preferences without violating at least one of a specified list of ethically reasonable conditions,including 1无约束域 2完备性 3忠实反映个人的偏好，如果每个人都认为A比B好，那么社会整体也应认为A比B好。
4传递性 5独立性——independence of irrelevant alternatives 不受无关备选方案的影响 6没有独裁 公共选择理论的代表人物之一丹尼斯·缪勒在其《公共选择》（1979）一书中认为，社会选择理论以及社会福利函数性质的论著，特别是伯格森（A. Bergson）的《福利经济学的某些方面的重新论述》、肯尼斯·阿罗的《社会选择和个人价值》和布莱克的《委员会和选举的理论》是公共选择理论的主要来源之一。
所谓社会选择，是与个人选择相对而言的，个人选择的中心是确定个人偏好，而社会选择理论的中心是确定社会偏好。
在社会选择理论中，最著名的也是最受推崇的结论是阿罗的不可能性定理。
1951年，阿罗出版了他的研究社会理论的重要著作《社会选择和个人价值》。
他首次运用数理逻辑的分析工具，对社会决策和社会民主程序设计之间的关系做了形式化的深入考察，所得出的不可能性定理在西方经济学界引起了轰动，被认为是近数十年来数学应用于社会科学所取得的一项突出成果。
阿罗认为，在现代民主社会中，有两种做出社会选择的基本方法：一种是投票，通常用于做政治决策；另一种是市场机制，通常用于做经济决策。
此外，在其他非民主的国家，甚至在民主社会中的较小单位里，也存在两种社会选择的方法，即独裁和传统，在它们的正式结构中具有某些投票或市场机制所不具备的明确性。
在理想的独裁体制中，社会选择只根据神的或者全体个人的共同意志做出。
因此，这两种情况下均没有个人之间的冲突。
然而，投票或市场的方法是汇集许多不同的个人偏好做出社会选择的方法。
在任何个人是理性地做出他的选择的意义上，社会选择的独裁方法和传统方法也是理性的。
[②]但是在涉及许多个人不同意志的集体选择中，这种个人选择和社会选择的协调性还存在吗
美国著名数理经济学家肯·阿罗（1921年生）是1972年诺贝尔经济学奖金获得者。
他获奖的主要成果，是揭示了”不可能性定理”，人们俗称为”阿罗定理”。
1951年，阿罗出版了他的研究社会理论的重要著作《社会选择和个人价值》，采用数学的公理化方法对通行的投票选举方式能否保证产生出合乎大多数人意愿的领导者或者说“将每个个体表达的先后次序综合成整个群体的偏好次序”进行了研究。
结果，他得出了一个惊人的结论：绝大多数情况下是——不可能的
更准确的表达则是：当至少有三名候选人和两位选民时，不存在满足阿罗公理的选举规则。
或者也可以说是：随着候选人和选民的增加，“程序民主”必将越来越远离“实质民主”。
阿罗不可能定理源自孔多塞的“投票悖论”，早在十八世纪法国思想家孔多赛就提出了著名的“投票悖论”：假设甲乙丙三人，面对ABC三个备选方案，有如图的偏好排序。
甲（a ＞ b ＞ c） 乙（b ＞ c ＞ a） 丙（c ＞ a ＞ b） 注：甲（a ＞ b ＞ c）代表——甲偏好a胜于b，又偏好b胜于c。
若取“a”、“b”对决，那么按照偏好次序排列如下： 甲（a ＞ b ） 乙（b ＞ a ） 丙（a ＞ b ） 社会次序偏好为（a ＞ b ） 若取“b”、“c”对决，那么按照偏好次序排列如下： 甲（b ＞ c ） 乙（b ＞ c ） 丙（c ＞ b ） 社会次序偏好为（b ＞ c ） 若取“a”、“c”对决，那么按照偏好次序排列如下： 甲（a ＞ c ） 乙（c ＞ a ） 丙（c ＞ a ） 社会次序偏好为（c ＞ a ） 于是我们得到三个社会偏好次序——（a ＞ b ）、（b ＞ c ）、（c ＞ a ），其投票结果显示“社会偏好”有如下事实：社会偏好a胜于b、偏好b胜于c、偏好c胜于a。
显而易见，这种所谓的“社会偏好次序”包含有内在的矛盾，即社会偏好a胜于c,而又认为a不如c
所以按照投票的大多数规则，不能得出合理的社会偏好次序。
， 总结：要寻找这样一种决策机制，即它所产生的结果不受投票程序的影响，同时又不限制投票人的偏好以及进行的独立决策，并能最终将所有的个人偏好转化为一种社会偏好，是不可能的；这就是阿罗不可能定理 阿罗不可能定理的数理表述： 阿罗首先提出了社会福函数的条件，然后，证明这个社会福利函数不存在
关于社会福利函数的阿罗条件 U.无约束的定义域：f的定义式应当包括个人在X上的偏好关系的一切可能的组合。
WP.弱帕雷托原理：对于X中的每对备择物组合x与y，如果对于一切i，xPiy,那么，xPy IIA不相关备择物的独立性。
令R=f(R1,……RN)，R'＝f(R1',……R'N),并设x与y是X中任何两个备择物。
如果每个个人i在Ri下排定x与y的次序，他也在R'下用同样的方式排出x与y的次序。
那么，在R与R'条件下，x与y的社会排序相同。
D.非独裁关系。
不存在这样一个人i，使得对于X中的一切x与y，xPiy,就意味着xPy，不管其他一切人j(j不等于i)的偏好怎样。
阿罗不可能定理： 如果X中至少存在三个社会状态，那么，没有一个社会福利函数f将会同时满足U、WP、IIA与D四个条件。
10）投票规则是通过投票进行决策的一种公共选择程序规则。
投票规则有两类：一致同意规则和多数票规则。
一致同意规则是指一项政策或议案，须经全体投票人一致赞同才能通过的一种投票规则，这是最符合公共利益要求的投票规则，但因其实质是一票否决制，故在现实生活中很难实施；多数票规则是指一项政策或议案，须经半数以上投票人赞同才能通过的一种投票规则，有氛围简单多数票规则和比例多数票规则，多数票规则往往导致循环投票并且不能反映个人的偏好程度，容易造成政府失灵。
在西方，各政党在选举中通过某些政策承诺来获得更多选民的支持，以确保本政党的当选。
在许多情况下，这种迎合(部分)选民需要的政策倾向导致了出现“短视效应”，即追求近期目标而牺牲长远利益。
所谓“理性的无知”是指人们面对信息搜寻上的巨大成本和不确定性时,不能获取某些信息和知识的行为.
儿童乐园都有哪些营销方式
一个乐园之所以能够取得成功，除了有利的地理地段、鲜明的主题定位、科学组合的设备搭配等因素之外，营销运营系统也是关键性之一。
一、免费体验营销在开业期间，我们可以开展免费体验活动，邀请当地没有办理会员制度的家长带领孩子免费体验。
通过潜在客户真实试玩，可以增加对品牌的好感度，二、节庆促销活动抓住节庆做商品或门票上的促销，更能带动门票以外的商品及餐饮的消费，多方面的节庆促销活动能为乐园带来更为丰富的收益。
做节庆促销活动策划时，需要依据不同的节日策划特有活动。
圣诞节、万圣节等各种西洋节日在室内儿童游乐园的活动策划中越来越多的被运用。
三、淡季折扣促销室内儿童游乐园在客流量少、设备利用率不高时，可以实行门票打折的策略，以吸引顾客上门，顾客因门票折价吸引来到儿童乐园。
花在餐饮、娱乐或购买旅游商品上的消费却不一定会降低；这也是刺激游客消费欲的又一个营销策略。
大量事实证明，淡季门票折价促销策略能够有效缓解淡季营业额降低的状况。
四、与其他品牌联营在前面已谈到室内儿童游乐园本身若达到一定的规模、特色、品质、形象以后，事实上就已经具备了无形的资产，可以考虑和相关行业做联合营销，一起达到双赢、多赢的效果。
2015公共关系礼仪实务网络课程考试 答案
判断 1. × 公共关系门专业性的理论科学 2. √ 公共关一门性的应用科学 3. √ 公共关系是一门综合性的应用科学 4. × 美国学者香农提出了双向循环的传播模式。
5. 6. √ 广告并不等于公共关系，但是，公共关系工作可以采用广告的方式 7. √ 首要公众是指决定组织生存和发展的公众，他们对组织的生存、发展与成败有着举足轻重的影响 8. × 一般来说，低知名度、低美誉度这种状态是组织较为稳定和安全的状态 （低知名度，高美誉度） 9. × 1903年，艾维·李创办了一家公共关系咨询事务所，公开对外营业，才使社会上出现了公共关系职业（1904） 10. × 艾维•李创办了世界上第一家宣传事务顾问所 11. √ 中国公共关系事业是在改革开放以后才发展起来的 12. √ 爱德华•伯尼斯出版了第一本公共关系著作《公众舆论之形成》，该书被视为公共关系发展史上的一个历程碑 13. × 近代公共关系的萌芽出现在19世纪30年代，以美国的“揭丑运动”为标志 （标志应该是“便士报运动） 14. √ 《原则宣言》的提出，标志着公共关系进入了一个新的阶段，是现代公共关系真正的开端 15. × 卡特里普和森特在合作的权威著作《公众舆论之形成》一书中提出了“双向对称”的公共关系模式（“双向对 称”是在《有效的公共关系》一书中提出的） 16. × 1985年9月，复旦大学率先招生国内第一届公共关系专业的大学生，是公共关系教育走上了正规化的轨道（深 圳大学） 17. × 2003年中国国际公共关系协会宣布，把每年的12月21日定为“中国公关节”（12-20） 18. √ 产品形象是整个组织形象的基础 19. √ 一个组织的形象是由产品、员工、机构、管理、文化等形象综合反映出来的 20. √ 公共关系90%靠自己做得对，10%靠宣传 21. √ 在比较发达的商品经济社会，公众的消费行为主要是由消费者心理支配的 22. √ 从定义上来看，公共关系是组织与公共之间的一种双向传播活动 23. × 对一个处于发展中的企业来说，塑造组织形象不是很有必要 24. √ 当代公共关系发展的趋势之一就是，就是组织形象符号化，便于公众理解和记忆 25. × 企业与政府、事业单位不同，它需要面对两方面的公众（都一样要面对两方面的公众） 26. × 公共关系管理过程中，组织只能提升组织成员的个人形象意识 27. × 一般认为，公共关系的人才培养，就是培养专才式的公共关系人才（专才式和通才式） 28. √ 公共关系部是贯彻组织公共关系思想、实现公共关系目标的专业性机构 29. × 公关人员的素质应该是性格、品德、智慧、教育和经验的组合 30. × 技术型角色是公关部门从事专项技术的业务工作人员，他们是最普通的、最基层的公关人员（事务型角色） 31. × 侧重于公共关系传播功能的公共关系部应隶属于接待部门（广告宣传部） 32. × 美国一份调查显示，拥有25人以上的公共关系公司为中型公司（7～25） 33. × 公关组织中的经理、部长、主任等担任着专家型公关角色 34. √ 按照相关理论研究，通常来说多血质气质的人更适合从从事公共关系工作 35. √ 优秀的公关人员需要具有开朗、有耐心、宽容的性格 36. √ 公共关系公司除了提供全部的公共关系服务之外，还提供专门技术性的单项服务 37. × 在公关调查中，随机抽样法是一种准备率高，但又省时、省力、省钱的好方法（文献调查法） 38. √ 组织的自我期待形象，是一个组织自我希望具有的社会形象 39. × 开放式问卷的特点是答案比较规范，公众回答方便，结果便于定量分析（闭卷） 40. √ 公共关系宣传要尽量选用中性的词语，以显得平易近人，慎用最高级的赞语 41. √ 服务型公共关系模式以提供各种实惠的服务工作为主，目的是以实际行动获得社会公众的好评，树立组织的良 好形象 42. √ 公关调查主要包括社会环境调查、公众调查和组织形象调查 43. × 一个组织形象的好坏，主要通过知名度来衡量（知名度还有美誉度） 44. √ 与其他调查方法比较，文献调查法能够超越时空条件的限制，获得其他方法所不能获得的信息 45. × 召开新闻发布会，发表演讲等活动策划，属于交际型公共关系（宣传型公共关系） 46. √ 为了是信息顺利“过三关”，公关人员在编制传播信息时，会特别注意信息刺激的强度、信息的对比度、信息 的新鲜程度、信息的重复率以及信息语言的价值色彩等因素 47. √ 员工是组织最重要的内部公众，良好的员工关系，可培养组织成员的认同感和归属感，形成组织的向心力和凝 聚力 48. × 政府关系是社会组织可以回避的一种关系（不能回避） 49. √ 组织可扮演消费者的教育、引导和组织的角色，与消费者一起设计生活、美化生活 50. × 媒介关系也称新闻界关系，是指组织与新闻传媒机构的关系（组织与新闻界的） 51. √ 社区关系也称区域关系、地方关系、邻里关系 52. √ 股东关系是一种分散于外部的内部关系 53. √ 搞好员工关系，首先要了解员工的意愿 54. × 政府关系是组织公共关系环境的轴心（消费者关系） 55. √ 媒介关系的对象包括报纸、杂志、电台等大众传播媒介 56. × 名流公众最突出的特点是权势较大(知名度很高) 57. √ 组织广告以正面宣传组织自身的各种情况为主 58. × 长期的公关活动适宜选用电子媒介，短期活动适宜选用印刷媒介（短期的选用电子媒介，长期的用印刷媒介） 59. √ 公关广告和商品广告都属于付费的宣传活动 60. √ 与人际传播、组织传播相比，大众传播的信息不再具有保密性 61. × 记忆度是对广告有印象的人数与接触广告媒介的人数之比（记住广告节目人数与收看广告节目的人数之比） 62. √ 与传统的大众传播媒介相比，互联网是一个“自由”的世界，没有把关人 63. × 与杂志相比，报纸印刷比较精美 64. √ 广播和电视都不受文化程序的限制，老少皆宜 65. × 瑞典“爱立信”公司的“沟通就是关怀”属于祝贺广告（公益性） 66. √ 新闻写作要有事实根据，简明扼要，并突出趣味点 67. √ 辐射式传播的特点就是便于集中领导，信息传递速度快、失真少。
但是，在这种人际关系网络中，成员之间联 系较少 68. × 狭义的人际传播，可以包括人类的一切信息交流活动（广义） 69. √ 人际传播的情感影响力往往要超过大众传播，主要得力于说话人的表情和目光 70. × 界点是谈判者制定价格政策的出发点，也是全部谈判的价值基础（谈判的出发点是起点） 71. √ 人际传播的参与者必须为两个人以上 72. × 名人演讲、作报告通常会跟公众保持社交距离（公共距离） 73. × 公关谈判的第一阶段是概说阶段（导入阶段） 74. √ 谈判双方真正争夺的利益范围是协议区 75. × 在演讲结束，利用感情激昂、动人心弦的语言将演讲推向结束，引起听众激烈掌声的方式是幽默式（激情式） 76. × 出资赞助社会公益事业，有助于企业经济效益的提高，创造了社会大环境，所以赞助活动是以提高经济效益为 重要目标的（塑造组织的美好形象） 77. × 开放组织织能使公众了解组织的各项工作，但不能使组织了解公众（最直接地了解公众的看法） 78. × 在市场经济条件下，“独此一家，别无分店”是客观现实，故“酒香不怕巷子深 79. √ 组织的任何一次对外开放活动都应确定一个主题，即通过这次活动让对象公众留下怎样的影响，取得了什么效 果，达到什么目的 80. × 2008年11月初，重庆出租车停运风波，既是公关危机，又是危机公关（是公关危机） 81. √ 在危机出现的最初12～24小时，消息会像病毒一样以裂变方式高速传播 82. × 公共关系专题活动根据不同的需要必须有明确的主题，通常每次主体可以有2～3个主题（1个） 83. √ 赞助活动的对象，除了体育事业外，还可以是文化事业、教育事业或者社会福利和慈善事业 84. × “学校的开幕典礼，部队的迎新典礼”都属于特别庆典（开幕庆典） 85. √ 汽车展览会、电冰箱展览会等属于专项展览会 86. × 社会交往过程中，不必考虑参加人员的身份、人数、接待规格等方面的对等原则。
87. × 全面评价公关礼仪在公共关系活动中的作用是“通行证”和“奠基石”。
（还有“润滑剂”） 88. √ 公关礼仪具有“有备而为、全员施礼、不拘一格”的特点 89. √ 礼仪是一个合成词，其中“礼”是礼仪的内在本质，“仪”是礼仪的外在表现 90. × 公关礼仪最根本的原则就是身份差异原则（尊重公众的原则） 91. × 坐在主席台上、办公桌后面或公交车上时，最好采用双脚斜放式坐姿（双脚交叉式） 92. × 男士的燕尾服，女士的旗袍等都属于正装（社交装） 93. √ 鞠躬礼起源于中国，现在韩国、朝鲜、日本非常流行，在世界其他地方也很普遍 94. √ 在正式的庆典、会见、会议、谈判等场合，一般尊贵的客人在右边，主人在左边。
95. × 正式宴会上，西方国家习惯将男女穿插安排，以男主人为中心，女主宾坐在其右边。
96. × CI设计一经导入，就不可改变 97. × 在整个企业识别系统中，行为识别应当是理念识别的静态延伸（视觉识别） 98. √ CI是一种信息传达的象征和符号，而非企业形象和个形本身 99. × 经营策略是企业进行经营活动时所遵循的最高指导原则，他为企业指出了前进的发大方向（经营策略改为经营 方针） 100. √ 具象符码的不足之处在于，它的外延扩充受到明显的局限，所包含的意义有限
