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售楼人知道的基本知识来-- 2007-10-11 【易考吧：中国最大教育门户网】 8624 考试软 网上培训商品房-------有产权保证,可以自由抵押买卖继承的房屋商住房-------可以用于居住和办公的房屋住宅----------用于居住功能房屋.别墅----------已超过单住房功能,兼带高级休闲﹑娱乐的独立楼房,通常为三层.工厂----------生产制造产品的特定场所.透天厝-------较别墅低档次的独栋房屋,通常位于郊区,较大规划.高层----------十层以上100米以下的电梯式建筑(带电梯).多层-------十以下不带电梯的建筑超高层-----超过100米以上的建筑物裙楼-------建筑物底部庞大的用于做商场的部分.弹性隔间---可移动隔间墙的室内空间,通常用于办公开放式设计---无隔断的设计,利于空间较广,如餐厅﹑客厅.公摊-------每户直接或间接使用的公用部分,如电梯﹑配电室.抵押贷款—-用房产证、土地使用证做抵押,向金融机构贷款.按揭贷款—-以商品房预售合同为抵押向银行贷款.土地使用证—-准许某土地使用的证明.预售许可证----商品房准许出售的证件建筑工程规划许可证---契税3.8% (包括手续费)房屋产权证—-用于证明房屋所有权的房屋证明.建设许可证明--用于证明该项建设符合规定并准许建设.滞纳金-----因甲方工程延误或乙方交款延误,该交纳的违约金.工程图-----建筑工程方案图墨线图-----建筑物内部结构图坐北朝南---指大厅之面朝南.左青龙-----左侧为青,吉祥之征右白虎-----房屋右侧为白虎,凶方之征一次性付款---将款项一次性交清.分期付款-----准款分几次支付的方式.剪力墙-------承受房屋重力的墙,不可任意敲打,若要敲打需申请消防电梯-----专门用于消防灭火的电梯,有抽烟,排分的电梯.卫浴三大件---洗盆,浴盆,坐式马桶.厨房五大件---洗刷池,吊柜炉台,料理台,抽油烟机.市场区割-----产品更新换代不同类型,以回避市场供需量的排挤.保险---------本息总额×5.5‰×总年数（按揭）容积率-----总建筑面积与占地面积之比（通常不含地下室）两书----1、商品房使用说明书2、房屋质量保证书建筑密度----建筑物占地面积与总占地面积之比建筑物越大,房子越密.DM-------邮寄用的广告用品MP-------报纸广告CP--------电视广告POP------户外看板MG-------杂志广告SP---------销售时,促使客户购买的假语言假动作占地面积-----项目用地面积(含建筑物)建筑物占地面积------建筑物占地的实际面积之比绿化率-----------绿化面积与总占地面积之比使用率----------使用面积与建筑面积之比标准层高--------3米平面价差--------平面方位不同产生的价格差异(位置)主体价差--------不同楼层产生的价格差异议价空间-----讨价还价的价格差异管道间--------用于安置各类管道空间技术风险-----技术跟不上客户购房的主要要求:1.地段2.建筑外观3.市内平面布局(客厅较大为好,不要门对着客厅.洗手间的门不对着大厅,厅方方正正,易于装修).4.透风采光(主力法则,卖点)5.周围环境6.房产的行销重点:a.时代性(抓住市场的空档)b.生活性c.安全性d.舒适性e.方便性7.消费者购房动机a.感情动机b.理智动机:方便实用可靠经济实际利益眼光购买欲c地点动机:d.直觉动机:第一眼看上去就喜欢价格直觉关于肢体语言的判断:说话没把握------可能说谎抖脚----------可能不耐烦笔放在嘴里----需要信息眼神不敢正视—心虚紧握双手-----焦虑小脚晃动-----对你的观点满不在乎搓手-----对事物有所期待实战:团对精神:没有超级的个人只有超级的团对(例狮子王风范)战略:漠视敌人战术:重视敌人1.治气2.治心,攻心战:使顾客在战势上略输一筹3.治力:不断的学习4.治变:随机应变 找房地产资料,到中国地产商 二择一法则:邀约的技巧,如何从平凡中发觉不平凡.判断住宅的好坏:看里面住着几个老外影响房地产的风险因素:1.政策风险2.经济风险(市场供求)3.国际风险(金融风暴)4.技术风险(豆腐渣工程质量)5.自然风险(天灾人祸)接听电话步骤:1.确定公司名称2.表示问候3.提供协助(将产品的卖点介入,打入吸引力)4.确认客户是否一起来看,若已有别的业务人员追踪5.介绍项目,配合模型作大概讲解,一次只推两种户型6.带客户看现场,边走边介绍.7.销售人员不是卖房子给顾客,是替顾客买房子.不同类型客户的应付技巧:1.趾高气扬型:先稳住对方,通过产品的特色趁机找出弱点2.笑话销售人员型3.冲动易变型:买与不买在一念之差,突出产品的特色,卖点,暗示产品抢手,借力4.推三吐四型:对销售人员无反对意见,但处于无表态.应付方法:仔细追查其不能决定的真正原因.5.金屋藏娇型:与女方同往男方表示沉默不语.应付方法:拉拢女方态度稳重,适时注重男方.6.成熟稳重型:与销售人员洽谈时,穷追不舍,不容易说服.应付方法:以平常心相待,以产品的质量,公司的信誉,企业的形象做保证.7.欠缺经验型:想买房但又不能作决定.应付方法:快刀斩乱麻,态度矜持,让客户觉得你是房产专家.8.大小统吃型:心思细腻,喜欢挑毛病,狠狠杀价.应付方法:不心持手软,适应借力,以气氛相对压.9.风水卜算型:不关心材料,不关心结构,只关心朝向,方位.应付方法:现代观点,适当配以风水学.销售实践中应避免的错误方式：1．遇到客户不稳重,沉不住气,急于销售2．客户问价就以为要买房子.3．以低姿态,打电话给客户.4．没有详细考虑认为要买,自我陶醉.5．客户问什么,答什么.6．客户一来就拿笔记本,急于记联系方式7．攻击其它房地产公司,让客户对你的信任度大打折扣.8．否定客户的意见9．没有完全明白客户的心态,就让其离去.10．情绪化的语气,不可出现.所需做的三点:1.让人相信2.让人相信3.让人相信<\\\/p>
什么是观念艺术
观念艺术什么是观念艺术
托尼·戈徳弗雷观念艺术无关形式或材料，而是关于观念和意义的。
它不可能被定义为任何媒介或风格，而更多的关系到它观什么是艺术的疑问，尤其是观念艺术对艺术对象作为独特的、可收藏的或可买卖的传统地位提出了挑战，由于作品不再以一种传统形式出现，它需要观众作出更为积极的反应。
事实上，观念艺术不只存在于观众的头脑参与之中，这种艺术具有各种形式：日常用品、摄影照片、地图、录像、图表，特别是语言自身。
这些形式常常也会结合在一起。
通过提出一种对艺术的彻底批判、表述和它们被使用的方式，观念艺术对大部分艺术家的思想产生了决定性的作用。
二十世纪的艺术已被奉为一种应为我们崇尚和尊敬的事物，得到了最高程度的赞美。
要质疑这一点，正如观念艺术所做到的那样，那么就是要去质疑我们的文化和社会的根本价值。
近年来，艺术博物馆已担负起教堂或庙宇的许多方面的职责：朝圣的肃静，维持和守护着其神圣对象的偶像崇拜。
这些正是被观念艺术家快乐地利用了的东西，不管它是如同亨利·弗林特（Henry Flynt）在1963年的反博物馆运动那样，对这类机构的直言斥责，还是如同约瑟夫·科瑟斯（Joseph Kosuth）和弗莱德·威尔逊（Fred Wilson）那样，对博物馆事业的更为繁琐的解构。
观念艺术可以说在1966-1972年间，同时达到了顶点并陷入了危机。
这个术语首先在1967年左右被广泛使用，但观念艺术的一些形式是否存在于整个二十世纪，这个问题尚存有疑问。
最早期的作品通常被认为是法国艺术家马歇尔·杜尚（Marcel Duchamp）的所谓现成品，其中最为臭名昭著的就是《喷泉》。
一个被安置在雕像基座上、被署名为R·穆特（R Mutt）的小便器，杜尚将之作为一件艺术品，送往1917年在纽约举办的独立艺术家协会展上展出。
在《喷泉》之前，很少会有什么东西去让人们思考艺术实际上是什么，或它是如何被表达的问题；他们只是假定了艺术要么是绘画，要么就是雕塑。
但很少有人会将《喷泉》视为一件雕塑作品。
一件艺术作品通常是起到一种表述的作用：这是一件米开朗基罗的旧约英雄大卫的雕像，或这是一幅蒙娜·丽莎的肖像。
我们当然可以提出一些这样的问题：米开朗基罗为什么要将大卫做成两倍的大小
或这位蒙娜·丽莎是谁
但这些问题来自于一种对艺术作品假设的最初条件的默认。
我们将之视为一种再现和就事论事的艺术。
但现成品与之不同，它的提出不是作为一种表述，这是一个小便器，而是作为一个问题或一种挑战，这个小便器可能是件艺术品吗
把它想象成艺术
或者，杜尚的《LHOOQ》：试试看将这件长了胡子的蒙娜·丽莎复制品看作是一件艺术品，不仅是一件艺术品的被销毁了的复制品，而是一件独立的艺术品
60年代后期观念艺术家所提出的一些问题，早在50年前就已为马塞尔·杜尚所预见到了，并且在某种程度上，也为自1916年之后的达达的反艺术姿态所预见。
它们将在二战结束的20年之后再次被引述，并由包括新达达主义者和极少主义者在内的大量艺术家所延伸。
正如我们所看到的，这些问题将为六十年代后期出现的一代艺术家所充分发展和理论，他们的作品必须存在于任何观念艺术研究的核心之中。
随后，他们中大部分人继续发展着他们的作品，同时，新一代艺术家则利用了观念艺术的策略来阐释他们对于世界的体验。
我们是否应将这类作品视为晚观念、后观念或新观念艺术，这个问题依然没有得到解决。
观念艺术一向是一种国际化的现象。
六十年代，你也许能够同在纽约那样，在圣地亚哥、布拉格和布宜诺斯艾利斯找到它。
由于纽约是这一时期的艺术分布和促进的中心，在那里创作的艺术一直都是被讨论的最多的。
我更愿意在某种程度上修正这一平衡。
如果它不取决于介质或风格，当你面对一件观念艺术品时又如何对之作出识别呢
一般而言，它可能会有四种形式：一件现成品（Readymade），这是由杜尚发明的术语，用于指代一件从外界带入的物品，被宣称或提议为艺术，从而同时否认了艺术的独特性和由艺术家亲手操作的必须性；一件介入品（Intervention），其中一些图像、文字或物件被置于一个出乎意料的环境之中，从而引起人们去关注这一环境：例如博物馆或街道；文献（Documentation），其中真正的作品、观念或活动，只能以记录、地图、图表或摄影图片的证据来表达；文字（Words），其中的观念、主张或调查以语言的形式来表达。
杜尚的《喷泉》是最为声名卓著或臭名昭著的一个现成品的范例，但其策略却已为诸多艺术家所采纳和改编。
美国艺术家菲里克斯·冈萨雷兹-托里斯（Felix Gonzalez-Torres）的广告牌计划则是一个介入品的例子，其中一张照片，上面印有铺着起皱床单的空白双人床，被展示在纽约城的各处的二十四张广告牌上。
这是什么意思
它没有任何说明文字。
对于路过的人们而言它可能有很多种意思，这取决于他或她本人的境遇。
它说的是爱情和缺场：双人床通常是由情侣们分享的。
我们中的很多人在早晨上班之前就能看到它。
这里展示的是一幅亲密无间的场院景，而且被放在谁都看得见的地方，其中的背景或本义就理所当然地成为其意义的一个本质和关键的部分。
也许一部分路人能够识别出这是一个冈萨雷兹-托里斯的作品，并猜测出，对于他而言，这是一张他和情人露斯用过的床，后者最近刚刚死于艾滋病。
但这种特定的个人意义并非规定了的，意义是我们每个人在其中发现到的东西。
杜尚的《喷泉》是最为声名卓著或臭名昭著的一个现成品的范例，但其策略却已为诸多艺术家所采纳和改编。
美国艺术家菲里克斯·冈萨雷兹-托里斯（Felix Gonzalez-Torres）的广告牌计划则是一个介入品的例子，其中一张照片，上面印有铺着起皱床单的空白双人床，被展示在纽约城的各处的二十四张广告牌上。
这是什么意思
它没有任何说明文字。
对于路过的人们而言它可能有很多种意思，这取决于他或她本人的境遇。
它说的是爱情和缺场：双人床通常是由情侣们分享的。
我们中的很多人在早晨上班之前就能看到它。
这里展示的是一幅亲密无间的场院景，而且被放在谁都看得见的地方，其中的背景或本义就理所当然地成为其意义的一个本质和关键的部分。
也许一部分路人能够识别出这是一个冈萨雷兹-托里斯的作品，并猜测出，对于他而言，这是一张他和情人露斯用过的床，后者最近刚刚死于艾滋病。
但这种特定的个人意义并非规定了的，意义是我们每个人在其中发现到的东西。
约瑟夫·科瑟斯的《一个和三个椅子》是一个文献品的例子，其中真正的作品乃是这样一个概念--什么是椅子
并随后有什么是艺术
和什么是表达
这看上去像是一种同义词的重复：一把椅子是一把椅子是一把椅子，正如他宣称艺术是艺术是艺术那样重复。
我们能真正看到的三个无素（一张椅子的照片，一把真正的椅子和对椅子的定义）都从属于这一概念。
它们自身并无价值：这是一把很普通的椅子，其定义是从一本辞典中影印的，而照片甚至都不是约瑟夫·科瑟斯本人拍摄的--它根本就没有被艺术家之手碰过。
加利福尼亚艺术家布鲁斯·瑙曼（Bruce Nauman）的《一百个生命与死亡》是一个由文字表达的典型例子。
观众就像呀呀学语的孩子，被要求演练一系列成对的词组，但这些词组却变得愈加刺眼和动荡。
它由霓虹灯管构成，这是一种我们在商店标志上熟见的介质，而用在这种尺度上，就在美术馆中增加了扰人心神的气息。
然而，我们必须防范这样一种分类，它是一种被观念艺术家视作诅咒的东西。
我们即将回述到的以上四类作品的可能含义才是更重要的。
很多观念抵作品不一定符合任何确定的类型，正如很多观念艺术家抵制任何对他们作品所作的限定性定义那样。
他们频繁反对博物馆的理由这一就在于它信守的这种分类：通常有着荒谬的后果。
当将约瑟夫·科瑟斯的《一个和三个椅子》撤出展厅时，有这件作品的主要博物馆号称无法确定将该作品储藏地何处，因为不存在一个观念艺术的部门，因而也就没有一个指定的储藏区，最终，它被按照博物馆的逻辑储藏在三处：椅子被储藏到设计部，椅子的照片到摄影部，而从辞典上影印下来的定义则被储藏到图书馆
所以，实际上他们只能通过将之摧毁的方式来储藏它。
如果一件观念艺术作品始于什么是艺术的问题，而不是某种风格或媒介，有人就会怀疑它是否归结为这可能是艺术的主张：这指代任何以某种别的方式揭示的物件、图像、行为或观念。
因而观念艺术是反身的（reflexive）：受词回过来指涉了主词自身，如这样一个句子我在思考我是怎样思考的，它代表了一种连续的自我批判状态。
房产包改名包后期是什么
“房产包改名包后期”不是法律概念，是从业人员约定俗成的概念，指的是有关于房产过户中涉及的税收和费用全部由发包方承担，过户后的缴税、领证等手续也由发包方跟随办理。
一、全款购买流程1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金2、房屋过户，支付首付款3、交税、领取新房产证4、物业交割、支付尾款二、贷款购买流程1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金2、提交贷款申请、签署贷款合同3、物业评估，第三方担保4、银行审批5、房屋过户，支付首付款6、交税、领取新房产证7、银行领取贷款合同、房屋抵押登记8、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款9、买方还款，结清后取回房本，注销抵押登记。
我国宋代时期城市化的表现
房地产的发展有两个前提，一个是城市化，一个是市场化。
就历史而言，中国的房地产曾经有过三次发展高潮：当下房地产热算一次，民国时代因为工业化进程也出现了一次，而最早的房地产热潮可能要推到七八百年前的宋朝。
最早的城市化宋朝常常被认为是中华文明的巅峰时期。
许多世界主流学者甚至断定，宋代是中国近代化的开端。
中国最早的城市化就发生在宋代，最典型的特征是大量的技术发明得到应用，工商业出现突飞猛进，城市经济日益发达，大量人口脱离农业，进入各种商业市镇。
从数量来说，城市越来越多，城市人口出现大的增长。
宋代之前，以汉唐为盛，汉唐人口最高峰时曾达到5000万到6000万左右。
军人出身的赵匡胤极其厌恶战争，进入宋代之后，人民休养生息，长期的和平环境，使人口出现快速增长。
宋仁宗时代的全国总户数为1200万，到宋徽宗时，就已经超过2000万户；按每户5口人计算，宋代人口已经达到1亿以上，远远超越汉唐。
汴京人口百万，“比汉唐京邑，民庶十倍”，每年消耗的粮食达600万石。
根据记载，北宋的汴京和南宋的临安都是人口逾百万的国际大都会，此外还有6个像泉州这样的大城市，人口在20万以上。
至于10万人左右的中等城市则更多。
值得一提的是，在宋代人口统计中，官方将城市中的非农业人口单独列为坊郭户，正式确认了城乡差别。
宋代的城市化进程是极其明显的。
在宋之前，中国只有“城”而没有“市”，所谓的城市其实都是军事和政治驻地。
宋代城市的标志不再是城墙，而是街市。
商业繁荣导致了城市管制的瓦解，城市之中，商家云集，广告满街，酒楼茶馆，勾栏瓦社随处可见。
宵禁的传统也逐渐消失，北宋的汴梁“夜市直至三更尽，才五更又复开张，耍闹去处，通宵不绝”；南宋的杭城“大街买卖昼夜不绝，夜交三四鼓，游人始稀，五更钟鸣，卖早市者又开店矣”。
宋代的城市化不仅体现在大城市的兴起，更主要的是大量小城镇的涌现。
人烟密集的村镇逐渐形成商业化的市镇——“草市”，聚居于市镇的大量人口已经逐步脱离农业生产，以商业和手工业为主。
这样的市镇是如此之多，以至于汴梁城外有十二处市镇环绕，形成卫星城；临安城周边数十里之内，人烟生聚，遍布市井坊陌，就是走上几日也走不出来。
这些远郊市镇的繁荣程度丝毫不逊色于外地的一般州郡，可见都城何等繁胜。
这无疑体现了大城市的辐射效应，这是现代城市化最常见的现象。
按照历史学家赵冈的计算，临安城在发展高峰期人口高达250万，的郊区面积远超过城区的面积，居民人数也高于城区。
《都城纪胜》说，临安“户口蕃息近百万余家，城之南西北三处各数十里，人烟生聚，市井坊陌，数日经行不尽”。
稍晚一段时间的意大利人鲍丁南如此描述杭州：世界上再也没有比这座城市更宏大的了，它方圆达100英里，到处见缝插针般地住满了人，一所宅院里往往住着十或十二家，而市郊的人口比市内还多。
该城共有十二座城门，而在距每座城门8英里之外的地方，还有许多比威尼斯更大的城镇，故一个人若在任何一处郊区走上6或8天，仍会觉得自己仿佛只是走过了很小的一段路。
漆侠在《宋代经济史》中指出：“这种现象不但出现在名城大邑中，在各地州县也有类似的表现，只不过是草市规模有所不同罢了。
城市格局和城郭限制的打破，深刻地揭示了宋代都市商业的发展。
”市镇现象其实就是今天所说的“小城镇”，这是中国城市化进程中的最值得关注的特点。
据研究者统计，两宋时期见于史载的市镇多达3600个以上，其中相当一部分市镇，不论是人口数量，还是经济水平，都超过了一般州县。
很多州县都是政府建设和管理的，而市镇完全是因为商业活动而由民间自然形成的，四方辐辏，并至而会，后者更加繁荣和有活力。
宋孝宗时发生的鄂州大火中，南草市被烧毁的人家达万户，可见其市镇之大。
赵冈先生的《中国城市发展史论集》中列出了一个中国城市化发展历史统计表。
从中可以看出，中国从战国时代起就已经进入一个相当高的城市化状态，并且在其之后的1500年里不断提高，北宋城市化率为20%，到南宋时期达到了中国历史时期的城市化最高水平22.0%，这大约相当于1980年的中国城市化水平。
从南宋以后，中国城市化进程陷于停滞，城市化率迅速下降，到19世纪中叶达到最低点6%左右；在19世纪中叶之后，随着通商口岸的开通和近代工业的兴起，城市化进程开始复苏，城市化率也逐渐恢复，直到1949年的10.6%乃至目前的51%。
战国（公元前300年）：15.9%西汉（公元2年）：17.5%唐（公元745年）：20.8%南宋（公元1200年）：22.0%清（公元1820年）：6.9%清（公元1893年）：7.7%现代（公元1949年）：10.6% 城市的土地近代化的一个特点就是经济模式的改变，城市经济超过乡村经济，商业比重超过农业比重。
北宋神宗元丰八年（1085年），汴梁城的商业利税达到55万缗；南宋中期，临安一年的商业税收高达120万缗。
日本学者波义信通过对临安城市规划的研究发现，城市中心为资本和商业集中地，皇宫反倒偏居一隅，这与现代城市的空间结构非常类似，无疑是宋代城市革命的结果。
“陶尽门前土，屋上无片瓦；十指不沾泥，鳞鳞居大厦。
”这是梅尧臣的诗《陶者》。
这首诗一方面说明宋朝的手工业已经非常发达，另一方面也说明当时贫富悬殊也很严重。
毫无疑问，这正是城市化的结果。
作为城市建设的主要基础，建筑业的专业化不仅是经济上的，也是技术上的。
除过预浩的《木经》，李诫修订了很多前人的建筑著作，编撰了一本巨细无遗的《营造法式》。
崇宁二年（公元1103年），宋徽宗将《营造法式》颁发施行，并以此作为全国建造楼房的标准和建筑施工手册。
同时，宋代的土木技术已经可以实现多层建筑。
“临安城郭广阔，户口繁夥，民居屋宇高森，接栋连檐，寸尺无空。
”按照鲍丁南的说法，杭州甚至出现了10层建筑。
宋代的城市与工业技术支撑的现代城市仍然有着天壤之别。
首先大多数建筑都属低层土木结构；其次，房屋主要都是自建，与其说是房地产，不如说是地产。
换句话说，古代的城市其实就是大型的乡村。
林语堂曾说：“中国人对于家宅的概念是指一所住宅，那里有一口井，一片饲育家禽的场地，和几株柿枣之属的树，要可以相当宽舒的互相配列着，因为要使地位宽舒，在中国古时，以及现代的农村里头，房屋的本身在全部家宅庭园的配置里，退处于比较将要的地位。
”《清明上河图》中有这样一个场景：在城门楼外沿河柳荫下，有五六头正在觅食的猪。
市民家里还要养猪，这对现代城市人来说是不可思议的。
经济学家冯锐对中国城市文化的特点有过这样的论断：广义上说来，每个中国人都是农民，因为即便象广州这样拥有九十万人口的繁忙都市，都处处养着鸡。
而拥有七十七万七千人口的南京，当时的首都，它所拥有的农田面积也要超出商用和住宅面积。
除作物和牲畜之外，渔塘和肥堆在城中也是随处可见。
每个中国人在他的日常生活中都有干些农活，事实上，每个中国家庭，无论贫富，都在生产着一些农产品。
农耕似乎是中华民族的本能。
正因为城市建设的这种特点，中国历代政府都对土地市场有严格的管制。
唐玄宗时期明文规定：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩……诸买地者不得过本制。
”即每户宅基地不得超过一亩。
四合院是宋代城市的主要建筑形式，但对建筑形制有严格的限制。
《宋史·舆服志》记载，“庶人舍屋许五架，门一间两厦而已。
”虽然说“普天之下，莫非王土”，但事实上，中国历来都承认土地的私有产权。
即使皇帝，理论上也不应当任意侵占他人的土地和住宅。
宋太宗几次想扩建宫城，但想到浩大的拆迁工程，又都放弃了：“内城偏隘，诚合开展，拆动居人，朕又不忍。
”在北宋时期，曾有过几次大的城市扩建工程，如：雍熙二年（985年），宋太宗改建楚王府；景德四年（1007年），宋真宗建造凯旋亭；景佑二年（1035年），宋仁宗为百官新建住房；元丰五年（1082年），宋神宗为列祖营造神殿；元丰六年（1083年），杨景扩建内城；崇宁五年（1106年），蔡京扩建外城。
这些扩建都需要占用周边的土地，大量的民居被拆迁，宋朝政府为此特别制定了拆迁补偿方法。
如元丰六年（1083年）的开封外城扩建工程，按照规划，新修城墙占用120户居民的住宅，开封府呈报的报告中记录，总共支付补偿款20600缗，平均每户可拿到171缗。
用171缗补偿款作为房屋建造费用或许还可以，如果用来买地就远远不够了。
当时开封的地价非常昂贵。
王禹偁在《李氏园亭记》中，有“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价”的感慨。
买房就是买地，高昂的地价使很多人买不起房。
南宋一直将杭州作为临时“行在”（临安），所以一直没有修建正式的皇宫，“两座主要的建筑物，高只有60英尺，宽则不超过80英尺。
总起来说，它们并不比一所大的县衙富丽和奢侈多少。
”（谢和耐《蒙古入侵前夜的中国日常生活》）城市的房子虽然宋朝的官员薪俸较高，但大多数官员都租住在政府提供的公屋中。
“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。
”甚至连宰相也不例外，《朱子语类》中说：“百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。
”甚为宰相的寇准曾感叹说：“历富贵四十年，无田园邸舍，入谨则住僧舍或僦居。
”他也因此被称为“无地起楼台”的宰相。
苏东坡的儿子结婚，没有新房，只好借朋友的房子办喜事。
他的弟弟苏辙在官场上比他要成功得多，竟然也没有买汴梁的房子，直到七十岁时才许昌置买了一份房产。
苏辙为此感慨万千，“我生发半白，四海无尺椽”。
苏轼一生宦海起伏，四处漂泊，不置房产倒也罢了，欧阳修长期在京城生活，竟然没有买房子。
他为此颇为苦恼，“嗟我来京师，庇身无弊庐。
闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。
邻注涌沟窦，街流溢庭除。
出门愁浩渺，闭户恐为潴。
墙壁豁四达，幸家无贮储。
”他还写过一首《买宅》诗：“我老未有宅，诸子以为言。
东家欲迁去，余积尚可捐。
”欧阳修在他42岁时终于在颍州置了一套房产，后来还把空房子租出去，当起了房东。
一生淡泊的江休复在《江邻几杂志》一诗中，这样写租客的感受：“望月初请料钱，觉日月长；到月终供房钱，觉日月短。
”作为官商云集的京城，汴梁的住宅无疑是特别紧张的。
早在北宋初年，大学士陶毂就谈起这种“蜗居”境况，“四邻局塞，半空架板，叠垛箱笼，分寝儿女”。
到了北宋末期，城市人口增长了将近一倍，住房和土地的短缺状况更加严重。
御史中丞翁彦国指出：“京师户口日滋，栋宇密接，略无容隙。
纵得价钱，何处买地
”宋代的城市化和商业化彻底破除了中国传统的重农轻商习俗，城市空间的紧俏自然创造了房地产商机，很多官绅和富豪都偏向于投资地产，通过商铺收取租金。
蔡襄曾说：“昔年从商者，莫不避人为之，今诸王邸多置产市井，日取其资。
”咸平七年（1004年），宋真宗下发圣旨，“禁内外臣市官田宅”；天圣七年，宋仁宗“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋”。
皇帝亲自过问住房问题，可见其影响之大。
这两份圣旨对京城官员置业做出规范，一是不能禁止买卖公屋，二是不得购买两套以上住房。
北宋灭亡后，大量城市难民携家南渡，江南一带的住房需求极其旺盛，带动“富家巨室，竟造房廊”，甚至连“军前诸司，骈置铺席”。
可见当时房地产市场的火热。
宋朝虽然在商业化方面走得很远，但并没有放松政治的救济功能。
针对大量流离失所的底层民众，朝廷建设了大量的安置场所和福利设施，几乎是倾国之力。
这些福田院、安济坊、漏泽园、施药局和居养院遍及全国各地。
（福田院用来收容乞丐，安济坊用来收容孤儿，漏泽园用来埋葬无力买墓地买棺材的穷苦逝者，施药局用来给看不起病的穷人提供免费医疗，而居养院则主要用来养老。
）对于一些户绝屋，政府将其收归国有，用作居养院。
宋朝政府建设了大量公租房（类似廉租房），专设楼店务管理，并将房屋租金分为三个等级，如遇雨雪、庆典等特殊情况，房租可减免和缓交。
“官司出榜除放房地钱，大者三日至七日，中者五至十日，小者七日至半月，如房舍未经减者，遇大礼明堂赦文条划，谓一贯为减除三百，止令公私收七百。
”宋朝非常重视商业税，房地产交易中的契税被列为主要税种。
开宝二年（969年），宋太祖赵匡胤“令民典卖田宅输钱印契，租契限二月”。
就是说，房屋买卖必须在交易后两个月内，到政府部门办理合同，缴纳契税。
早期的房屋交易税只有2%，庆历（1041~1048年）年间涨到4%。
进入南宋后，“人户典买田宅，每百收勘合钱十文”，契税高达10%。
中国一般将官方认可并加盖红色官印的合同叫做“红契”，未经“见官”的私下交易合同称为“白契”。
红契一般为官方统一印制的格式合同，比白契多了一笔不菲的契税。
为了省钱，民间多选择白契。
这与如今的小产权房类似。
白契虽然可以省下契税，但它最大的麻烦是，一旦买卖双方发生纠纷，就很难得到政府的支持。
绍兴十三年（1143年），南宋政府下令，“民间典买田产，赍执白契因事到官，不问出限，并不收使，据数投纳入官”。
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