物业公司运营部如何督促项目预算的管控
摘要：在新形势的背景下，我国的房地产行业蓬勃发展，物业企业作为房地产项目的基础，也进入了高速发展时期。
但在我国市场经济体制不断完善的形势下，物业行业大多都存在着财务管理制度不完善、从业人员素质低等一系列的问题，在一定程度上制约了物业公司的发展。
文章通过对物业公司在财务方面的管理进行分析，并结合自身所掌握的理论知识以及在工作当中积累的经验为物业企业在财务管理当中遇到的一系列问题提出应对的措施，为物业企业的发展贡献自己的一份力量。
关键词：物业公司；财务管理；改进措施一、物业公司在财务管理方面存在的问题（一）财务管理不规范目前大部分物业企业都是房地产公司的下属公司，缺乏有效的财务管理制度和科学的财务管理手段。
虽然部分公司有较为完整的财务管理制度，但基本上都是沿用的房地产公司的制度，但是不同行业之间的制度是不完全适用的。
物业企业的财务报表太过笼统，没办法满足股东、管理层、债权人、业主等不同方面的信息要求。
很多中小型物业的财务报表只是基于报税的需求，所以最常见的报表只有三种形式：资产负债表、损益表、利润表，而这三种报表数据太过简单。
大部分物业企业缺乏活力、员工积极性不高归根到底都是因为预算的方法太过于简单、没有对有效
物业管理公司如何与业主签订合同
物业公司要与业主会签订合同 物业管理委托合同（b） 第一章 总 则 第一条 本合同当事人 委托方 （以下简称甲方）：xx家园业主委员会 受委托方 （以下简称乙方）：xx物业管理有限公司 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将xx委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况 物业类型：xx 坐落位置：xx 四 至：xx 占地面积：xx 建筑面积：xx 委托管理的物业构成细目附后 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项 第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护、和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化*池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用： 1． 物业管理服务费； 2． 业主室内有偿服务费； 3． 特约服务费； 第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、赔偿损失等措施。
第十七条 其它委托事项 1．协调处理开发商工程质量遗留问题。
第三章 委托管理期限 第十八条 委托管理期限为 年。
自 年 月 日 时起至 年 月 日 时止。
第四章 双方权利义务 第十九条 甲方权利义务 1、代表和维护产权人、使用人的合法权益； 2、制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约； 3、审定乙方拟定的物业管理制度； 4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 5、审议乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算； 6、在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积的经营商业用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ； 7、在合同生效之日起 x日内向乙方提供 xx 平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第（1）执行； （1）无偿使用； （2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于 。
8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起7日内向乙方移交； 9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付； 10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题 （1）协调历来未缴物业管理服务费问题； （2）每季度的第一个月为缴费时间，最多预交壹年； （3）电梯三方对讲补装问题； （4）xx咖啡屋、xx栋氧吧排烟问题、xx文化室开门问题。
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 第二十条 乙方权利义务 1、根据有关法律、法规及本合同的约定、制定物业管理制度； 2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理； 3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理； 4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方； 5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后有（由）乙方组织实施； 6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督； 7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告； 8、每 个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目； 9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施； 10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房、物业管理的全部档案资料； 第五章 物业管理服务质量 第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。
1、房屋外观：完好、整洁、无缺损 2、设备运行：运行状态良好 3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反应后24小时内组织维修 4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标 5、绿化：修剪养护及时 6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序 7、保安：24小时值班、按规定巡逻 8、急修：10分钟赶到现场处理 小修：随报随修或按业主约定时间修理 9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上 具体的物业管理服务质量要求附后。
第六章 物业管理服务费用 第二十二条 物业管理服务费 1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元（多层）、0.95元（高层）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。
2、管理服务费标准的调整，按市场及业主委员会协商调整。
3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米 元向 收取。
4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（2）项处理 （1）从逾期之日起按每天 元交纳滞纳金； （2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之伍交纳滞纳金； 第二十三条 车位使用费用由乙方按下列标准向车位使用人收取： 1、露天车位：80元\\\/辆月 2、车库车位：150元\\\/辆月（六个车位） 第二十四条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第二十五条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准约定如下： 1、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取； 第二十六条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地维修、养护费用： 1、房屋共用部位的小修、养护费用、由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，，由甲方承担。
2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由甲方承担；更新费用，由甲方承担。
4、公共绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由甲方承担。
5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，有乙方承担；大中修费用，由甲方承担。
第七章违约责任 第二十七条 甲方违反本合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方 壹万 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予经济赔偿。
第八章 附 则 第三十一条 自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。
本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和补充协议中规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十五条 本合同正本连同附件共12页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十六条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十七条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，按下述第 种方式解决： 一、提交xx仲裁委员会仲裁； 二、依法向人民法院起诉。
第三十八条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。
第三十九条 本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章： 代表人： 代表人： 年 月 日 合同附件 一、 综合管理服务标准： 1．建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。
2．履行物业管理服务合同，并按规定公布物业管理服务项目内容及物业管理服务费标准。
3．全体员工挂牌服务，执行职业道德规范，每半年召开一次业主座谈会，收集意见，及时整改；每年年底进行业主满意度评价；每年至少一次与社区居委会、业主委员会组织文化趣味活动，加强精神文明建设。
二、卫生方面服务标准： 1、环卫设备完好，合理设置垃圾桶、果皮箱。
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的 责任范围，公共区域每天至少清扫一次，并实行8 小时动态保洁。
3、垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象，各类 垃圾容器及时清洁，无重异味。
4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
5、雨雪天气及时对区内主路、干路积水、积雪进行清 扫，楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。
6、根据实际情况开展灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作。
7、对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲 养、家畜、家禽者进行劝告，并报告有关部门进行 处理。
三、维护方面服务标准： 1、 维修养护制度健全并在工作场所明示、工作标准及 岗位责任制明确，执行良好。
2、 共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运 转正常，维护良好，有设备台帐，运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。
3、 保障小区智能化设施的日常运行正常，维护及时。
4、 智能化系统出现故障时，有相关预案措施弥补。
5、 电梯24小时运行，安全设施齐全、通风、照明及附属设施完好。
6、 轿厢、井道、机房保持清洁。
7、 电梯按时年检，由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。
8、 运行出现故障后，维修人员应在规定的20分钟内到达现场维修。
9、 运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施。
10、 保证居民正常生活用水 11、 对水箱定期清洗消毒，确保水质合格。
四、绿化方面服务标准： 1、 花草树木生长良好，修剪整齐美观。
2、 绿地无改变性质和破坏，占用现象。
3、 适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。
4、 园林小品及设施维护良好。
五、秩序维护方面服务标准： 1． 小区严格实行封闭式管理（2007年5月1日开始执行），主要出入口有专人值守， 外来人员和车辆及大件物品出入登记。
2． 有专门秩序维护人员，实行24小时值班及巡逻制度。
3． 对非机动车实行凭牌出入，机动车、非机动车行驶、停泊管理有序。
4． 危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。
5． 消防设备设施完好无损，可随时起用、消防通道畅通，制订消防应急方案。
6． 中央监控室实施24小时安全监控并记录及时并保存7天监控资料。
7． 看管公共财产包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。
8． 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
六、历史遗留问题解决方案： 1、如果中标第一个月(说明具体月份)将暂不使用的南门临时封砌； 2、对咖啡屋对小区排放的油烟问题，通过业主及业主委员会、咖啡屋使用者进行协调沟通无效时，报政府主管部门，力争在今年上半年解决； 3、有关电梯三方对讲的遗留问题，将在5月底前解决； 4、有关xx栋氧吧排烟问题，将在5月底前解决； 5、有关xx文化室向小区内开门的问题，需业主和业主委员会的配合，积极与武丰村村委会联系，协商解决，将在6月底前解决。
6．年底对本小区垃圾桶设置根据地理环境改入地下。
物业管理前期电工主要工作有哪些?
物业公司成本费用管理办法。
1.目的 为了加强公司各类费用成本的控制，提高物业管理资金的使用效益。
2.适用范围 适用于xx物业公司财务部 3.职责 3.1财务部负责制定和控制各类费用标准、审核权限、报帐流程。
3.2董事长、总经理负责各类费用的审批。
3.3各部门负责本部门发生的各类费用成本的控制。
4.方法和过程控制 4.1成本费用管理原则及核算办法 4.1.1公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。
成本费用是管理公司经济效益的重要内容。
控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。
4.1.2成本费用开支范围包括：主营业务成本、利息支出、管理费用、营业费用、其他营业支出等。
A.主营业务成本主要包括服务中心人员的职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、材料消耗、保安部费用、绿化部费用等。
B.利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。
C.营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公 积金、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。
D.固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。
F.摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于5年。
J.管理费用包括职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公积金、保险费、物业管理费、水电费、职工工作餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。
4.1.3职工福利费按工资总额14%计提，工会经费按工资总额2%计提，教育经费按工资总额1.5%计提。
住房公积金经批准后，由公司按职工工资总额的一定比例逐月交纳。
4.1.4加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。
4.1.5公司各项成本费用由财务处负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务管处定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。
4.2成本费用支付范围及审批权限 4.2.1xx物业属下两公司支票印鉴由xx物业总经理负责保管，支票的私人印鉴分别由两个公司的出纳负责保管。
4.2.2xx物业个人日常借款每次金额在其工资范围内的，由xx物业分管副总经理审批后到财务部借款；xx物业各部门日常借款非现金每次金额在30000元以下的费用，由xx物业总经理审批后到财务部借款；每次借款金额在30000元以上的费用，经xx物业总经理审批后，必须经集团公司领导批准后才能到财务部借款。
4.2.3凡是合同付款支出金额在50000元以内的费用，由总经理审批；凡是合同付款支出金额在50000元以上的费用，还必须报经集团公司财务负责人审批后，再经集团公司领导批准，才可以支出。
4.2.4物业公司为集团进行有偿服务金额超过20000元（含20000元）需双方签订服务合同。
A.工程类合同会签程序：集团项目中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政中心法务部集团财务中心、集团管线副总裁集团副董事长。
B.营销类合同会签程序：集团营销中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政法务部集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。
4.2.5物业公司为集团进行有偿服务金额20000元以内，不用签订服务合同，凭工作联系单的审批及报销凭据进行报销。
A.工程类审批程序：集团项目中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团副董事长。
B.营销审批程序：集团营销中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。
4.2.6员工当月借款需在下月10日前在财务部报账，否则从当月工资中扣除。
上次借款未结清者，原则上不办理再次借款。
如有特殊情况不能按时报账，需书面说明报总经理审批后，可暂不扣当月工资或再借支。
4.2.7费用的管理及支付标准 A．差旅费用 因公出差将视工作需要，由部门经理审核，公司总经理审批同意后，其差旅费方可报销，特殊情况必须请示上一级领导。
注：特殊地区是指北京、上海、深圳。
境外相关费用的标准另行规定。
公司员工因公出差，视路途远近情况，经服务中心经理审查，财务部审核同意，公司总经理审批后，填写请款单，注明出差事由，可预支人民币1000—3000元差旅费。
返回后一周内凭单据按《因公出差费用报销的标准》的有关规定报销并返还剩余预支款。
餐费补助：定为早餐10元，中餐和晚餐各20元。
出差人员按实际误餐餐数领取补助，如由其他单位接待或以顾问名义接待其他单位并报销业务费等，不再享受餐费补助。
住宿补助：赴外地出差，在亲友家投宿的，可以享受每人每天人民币100元的住宿补助；由接待单位支付住宿费的不再享受住宿补助；出差人员在外住宿必须凭旅店、招待所、宾馆、酒店的正式发票按规定标准报销。
B.办公费用 ①公司禁止用公款为个人配备交通、通迅工具，员工的交通补贴已包含在工资福利中。
对确因工作需要办公事而发生费用的人员，视情给予额定的交通、通讯及相关的补贴。
具体人员名单由公司领导会议研究核准后，由财务部执行，额定范围的补贴，需凭正式票据实报实销。
②办公电话：公司正、副总经理开通国内长途服务功能，公司职能处室、各服务中心及所属部门开通市内通话功能，其中公司正副总经理、职能处室、服务中心的话费按实报销，服务中心所属各部门的办公话费按150元\\\/月以下金额报销，各类值班电话按100元\\\/月以下金额报销，超额自付。
③文具、宣传、印刷与购书等费用 公司及各服务中心因办公业务需要购买的办公文具、纸张等费用，分别由公司人事行政处、各服务中心事先做计划，写清用途、数量、金额、统一报公司人事行政处经理或服务中心经理审核，并由公司人事行政处统一采购,再由财务部审核，公司总经理审批后方可购买及报销。
需在报刊、电台、电视台等新闻媒介做宣传广告，须事先做计划，写清广告内容、版面大小、刊登时间、广告费用等，由服务中心经理申请，人事行政处经理审核，报公司总经理（或副总）审批同意后执行，其费用由直接受益的服务中心承担或由共同受益的服务中心合理分摊。
因经营管理需要的各类报表、资料、值班记录登记表等，由公司人事行政处统一印刷发放，其印刷费用由各服务中心合理分摊。
各服务中心因业务的原因需要购买工具书、业务书籍资料的，必须事先做好计划，报公司人事行政处审核，总经理审批，其发生的费用在各服务中心经营费用中列支。
各服务中心购买的图书属公司的资源，应建立图书库，做好登记和借阅手续，并把图书目录定期报公司人事行政处，由公司人事行政处经理统一协调，供公司及各服务中心人员借阅，以充分利用公司资源。
④会议费用 公司组织召开各类会议，统一由人事行政处策划组织，策划方案应包括会议内容、时间、地点、人数及费用预算，交公司副总经理审核，总经理审批。
其发生的费用由各服务中心合理分摊。
各服务中心召开会议的费用，需由各服务中心另行上报审批，其费用在各服务中心经营费用中列支。
各种会议原则上不发咨询费，不发纪念品、礼品，与会者不发任何补贴。
⑤职工培训费 经公司批准的员工脱产、半脱产或利用业余时间参加与本职工作相关的专业技术学习，经考试合格取得毕（结）业证书，并与公司签定培训合同者，学费、书费予以全额报销。
原则上每人每年累计培训费不得超过2000元。
未经批准或不签培训合同的，其培训费用由个人自负。
⑥业务招待费 公司正副总经理及服务中心经理因业务需要可开支业务招待费。
任何业务接待费不设饭店、酒楼与餐厅签单记帐。
公司正副总经理因业务需要发生的业务接待费按实报销；服务中心经理确因业务需要发生的业务招待费，必须事先请示公司分管副总经理以上领导同意，经财务部审核，方可报销。
报销单需注明接待事宜，附合法的发票并具完善的签批手续，即经办人、证明人、服务中心经理或总经理审批。
全公司年业务招待费应控制在年营业收入的3‰~5‰以内，或按国家有关规定执行，原则上不允许突破。
⑦医疗费 所有聘用员工的医疗费按公司医疗保险之有关规定执行。
各服务中心自行招聘的临时工不属此规定范围。
⑧加班费 公司实行定员工作制，确因工作需要，每次时间加班在4小时以内的补贴10元，4小时以上8小时以内的每次补贴20元。
假日加班原则上以轮休形式由各单位自行消化，个别确实不能安排轮休的，按国家有关规定计发加班工资。
