如何管理保安队伍
保安队伍的管理 为加强保安队伍管理，狠抓队伍建设， 切实提高保安队伍的业务素质和服务水平，为客户单位提供更优质的服务，取得较好成效,保安人员应做好如下工作: 一、(一) 、五好： 1、政治思想好--保安员思想健康，积极进取，热爱保安，热爱集体，维护团结。
党、团员能充分发挥先锋模范作用，在关键、危险时刻能冲锋在前。
2、岗容岗姿好--保安员在岗执勤时，着装严整，岗姿端正，精神饱满，无留长发、蓄胡须现象。
3、服务质量好--无论在内或在外，上岗执勤或平时交往中，均能做到讲文明、懂礼貌，热情待人。
工作中能尽职尽责，善于发现和排除不安全隐患，积极协助公安机关查破刑事案件，抓获犯罪分子，确保客户内部安全。
4、遵纪守法好--能经常开展遵纪守法教育，重视建章建制工作，纪律严格，坚持军体和擒拿格斗训练，队伍作风过硬，均能自觉遵纪守法。
5、内务卫生好--能认真落实内务制度。
宿舍、值勤岗位及周围环境清洁，物品摆放有序，整齐划一，个人衣物干净整洁。
(二)、四知： 全体人员必须做到： 1、知任务职责和权限； 2、知紧急情况处置办法和快速反应通讯网络； 3、知警卫区域的重点部位和周围环境； 4、知文明用语和行为规范。
(三)、两无一满意 1、执勤区域无刑事案件；2、保安员无违法犯罪案件。
通过全体队员在岗位积极作贡献，为客户办好事办实事，达到客户满意。
二、六个规范、三个达标、三无一保证、八个严禁、十六字方针。
(一)、六个规范： 1、军事训练规范； 2、内务卫生规范； 3、执勤上岗规范； 4、仪表仪容规范； 5、文明用语规范； 6、文明服务规范； (二)、三个达标： 1、军事训练达标； 2、业务知识达标； 3、法律知识达标。
(三)、三无一保证： 在客户单位和保安员中努力实现： 1、无案件发生；2、无责任事故； 3、无违法违纪； 4、切实保证客户安全。
(四)、八个严禁，八个处理： 1、严禁打人骂人； 2、严禁喝酒酗酒； 3、严禁私藏凶器； 4、严禁赌博耍钱；5、严禁看淫秽光盘、录像及黄色书刊； 6、严禁留宿亲友、寄存物品； 7、严禁打信息电话； 8、严禁私开机动车。
违反以上禁令者有一个处理一个。
(五)、严禁打人骂人十六字方针： 打不还手，骂不还口，打人必纠，委屈(挨打)受奖。
三、对班队骨干提出六不准 1、不准欺压、打驾队员； 2、不准苛扣、私吞和多占队员工资、奖金和其它集体收入； 3、不准怂恿和强迫队员请吃送礼； 4、不准利用职权谋取私利； 5、不准直接管钱管物； 6、不准搞特殊化。
四、处罚 1、发现有下列情形之一的要给予一定的处分： (1)工作不负责任，玩忽职守、造成重大损失或重大影响的； (2)贯彻执行公司或客户单位指示要求不坚决、不认真、不得力的； (3)工作中弄虚作假的； (4)所管辖队员出现严重失职或违法违纪行为的； (5)本人有违法违纪行为的 (6)有其它严重问题的。
五. 还要遵守交接班制度：(1)接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间；(2)交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题等向接班保安员交待、移交清楚；(3)接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。
验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任；(4)所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名； (5)接班人未到，交班人员不得下班。
如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。
值班室人员不得随意离开工作岗位，严格执行门卫登记制度，外来人员进入本楼必须出示有效证件或有本楼人员陪同，经登记基本情况后方可进入如因工作失职，造成不良后果者，追究值班人员责任，并根据情况进行经济和行政上的处理；工作认真负责，无差错事故发生将给予适当的奖励。
还可参考以下资料： 保安管理办法 1． 目的：为了树立良好的企业形象，维护企业财物和员工的安全，特制定本办法。
2． 范围：本公司所有保安人员。
3． 工作守则： 3.1 保安人员为公司形象的代表，必须做到： 3.1.1 精神饱满。
3.1.2 纪律严明。
3.1.3 礼貌待人。
3.1.4 反应迅速。
3.2 主要任务 3.2.1 保障公司财产及员工的人身安全。
3.2.2 维护公司各项规章制度。
3.2.3 维护厂区和宿舍正常秩序。
4． 保安职责： 4.1 共同职责： 4.1.1 值班时，应着制服，随身携带对讲机，保持通信联络。
4.1.2 督导员工打卡，按规定穿工衣。
4.1.3 上班时间，员工凭出门条外出，车辆凭派车单外出，无单者保安有权阻止其外出。
4.1.4 不准在保安室闲聊或做与工作无关的事。
4.1.5 不定时巡察厂区，对厂物品进行检查，防止意外事件的发生。
4.1.6 厂区、宿舍如发生民事纠纷，应及时劝阻和制止，并及时报告保安队长或上级管理人员处理。
4.1.7 不定时巡察各楼层水、电源开关及仓库物资，保证重要区域的安全。
4.1.8 保持保安室、公告栏、打卡机及厂区大门的清洁卫生。
4.2 值班规定： 4.2.1 各岗位保安必须保持仪容整洁、精神状态佳、态度和蔼、认真负责。
4.2.2 热情接待来访人员，遇公司董事、总经理及贵宾来访时应敬礼问好。
4.2.3 坚守岗位，不擅离职守，因事离开岗位必须有人代班，无关人员不得进入保安室。
4.2.4 值班保安严禁睡觉、看小说杂志、酗酒、监守自盗。
4.2.5 稽核员进入厂区和餐厅时，应穿厂服，配戴厂证，并纠正违纪人员，维护厂区秩序。
4.2.6 加强对厂区、宿舍水电、消防设施的巡察，发现问题及时报告保安队长处理，对因工作失职，给公司造成损失者，追究当班保安责任。
5． 门禁制度： 5.1 人员进出管理： 5.1.1 公司员工进出厂区或宿舍应佩戴厂证，对未戴厂证者，保安应予以纠正，对违纪且态度恶劣者，保安应记下其姓名，部门，交上级部门处理。
5.1.2 例假日及上班以外时间，除经证实为加班人员外，应婉拒其进入厂区，并应将进入人员及进出时间数据记录于保安值班日志上。
5.1.3 员工上班时间离开厂区应持人事部门核准的出门条，无出门条时，保安有权限制其外出(特殊情况应解释清楚并备案)。
5.1.4 员工在厂区和宿舍应自觉维护环境卫生，保安有权制止乱扔果皮纸屑以及进入厂区边走边吃东西的行为。
5.1.5 被公司除名及离职人员，保安应凭核准后的出门条给予放行，并严格检查其行李物品，严禁带有本公司标志的任何物品。
5.1.6 外来人员因公入厂，保安应先帮联络，征得受访人同意，并持有效证件登记后，发放来访证进入，离开时换回自己的证件。
5.1.7 上班时间，严禁私访，若有特殊情况需部门主管同意方可在会客室会客，会客时间不得超过30分钟。
5.1.8 下班会客时间为：17:30~21:30，节假日8:00~21:30。
5.1.9 探访人员应登记，押有效证件于宿舍保安室，并有员工来接纳时方可进入宿舍，异性客人不可带到宿舍(具体规定参考宿舍管理规定)。
5.2 车辆进出管理 5.2.1 本公司车辆外出，须持部门经理签核的派车单交保安登记。
5.2.2 外来车辆入厂应在保安室登记，出厂时，保安应严格检查，携带本公司物品应由相关部门经理在出门条出厂货物内容一栏注明并签字，值班保安将车内所载物品名称、数量、型号与出门条核对，无误后才予以放行。
5.2.3 所有车辆进入厂区或宿舍后均应指定地点停放，自行车进出厂区和宿舍时，必须下车推行进出。
5.3 物品进出管理： 5.3.1 员工及外来人员携带行李、包裹进出厂区和宿舍时，须自觉接受保安的检查与登记。
5.3.2 携带物料、加工零件、样板或模具出厂，须有部门经理在出门条出厂货物一栏上注明，经核实无误后方可出厂。
5.3.3 厂商来厂交货，应先在保安室登记，由保安通知收货人员接洽。
5.3.4 提交的小件物品、信函、文件等应由保安代收代发，保安应及时准备做好收、发工作，并例行登记。
5.3.5 对人员、车辆所携带物品有疑问时，应及时询问相关人员加以确认。
5.4 严禁进厂的外来人员： 5.4.2 携带易燃易爆及危险品的人员及车辆。
5.4.3 不明身份，衣冠不整的人员。
5.4.4 推销产品及收购废品的人员及车辆。
5.4.5 非洽谈公务人员与车辆，或是洽谈公务但拒绝登记检查者。
5.4.6 来访人员报不清受访部门及受访人者。
5.4.7 来访人员不能出示有效证件者。
5.5 严禁进厂的公司员工： 5.5.2 携带违禁物品者。
5.5.3 携带食品、水果等物者或边吃东西边走者。
5.5.4 不穿厂服、不戴厂证。
5.5.5 穿拖鞋、短裤、背心者。
5.5.6 衣帽不整、形象太差者。
5.5.7 未经主管核准，擅自带客参观者。
5.5.8 已离职者。
5.6 严禁出厂的人员、车辆及物品： 5.6.1 人员与车辆出厂时拒绝检查者。
5.6.2 货物出厂无出厂门条或所装货物与出门条不符合者。
5.6.3 虽有出门条，但出门条注明货物未经相关部门经理签核者。
5.6.4 本厂车辆外出，无派车单者。
5.6.5 员工上班外出，无出门条者。
5.6.6 员工出厂，携带公司物品，出门条上无相关经理签核者。
5.6.7 员工携带物品有出门条，但物单不符者。
5.7 检查时应注意的事项。
5.7.2 主要检查有无公司产品、物料半成品或工作器具等公司财物为主。
5.7.3 检查时态度要谦和有礼，避免引起被检查人的误会与反感，必要时婉言说明，并请其谅解。
5.7.4 严禁公报私仇，故意刁难。
6． 突发事件的处理： 6.1 遇火灾、水灾、台风等自然灾害时应勇于救护，情节严重应迅速向有关部门和主管洭报，如遇台风警报，保安人员应时刻准备着。
6.2 遇打劫、偷盗等危害厂区安全的行为，值班保安应迅速与保安队长及其它保安联络，并立即打当地派出所电话报警，处理完事件后，应将事情经过详细纪录在保安日志上，严重事件应保护好现场。
6.3 员工之间发生纠纷或有不轨行为，保安人员应及时劝阻，并制止事 态的发展，本厂员工与外厂人员发生争吵，斗殴等行为，应协助调解， 并及时报告保安队长处理。
6.4 员工发生急病或工伤应立即通知保安队长(舍监)和总务主管，以便 安排厂车及时送往医院治疗。
7． 工作交接： 7.1 值班状况交接： 7.1.1 按时交接班，详细了解上班值班情况。
7.1.2 查看保安值班日志，检查所要交接的公文、信件、和证件。
7.1.3 检查来访人员情况。
7.1.4 上级规定或指示的事项。
7.1.5 送货或寄存物品听转交。
7.2 警具、警械的交接。
7.2.1 交接班时，仔细检查对讲机、警棍和充电器、手电筒的使用状态。
7.2.2 接班后，警具、警械应随身携带，不得交与无关人员玩耍。
7.2.3 接班时警具如人为损坏(因公损伤除外)，应追究当事人责任。
7.2.4 所有交接物品，应在当面交接时清点，检查清楚，并详细记录于保安值班日志上，以保证遇紧急情况时能投入正常使用，否则，由接班保安负责。
8． 考核办法： 8.1 考核目的：对保安人员工作的评定，督促保安人员执行厂规、厂 纪，履行保安职责，保证公司财物及人员的安全。
8.2 考核内容： 8.2.1 服从执勤日程安排，认真做好上下班交接及填写好值班日 志。
8.2.2 按规定着装，穿制服、打领带、扎腰带、戴帽子、配带警 征标志，注重仪容、仪表的整洁及保安室周围的卫生。
8.2.3 对公司主管干部应注重礼貌，热情接待来访人员和接电话 的礼节。
8.2.4 自觉遵守厂纪厂规，随时督导员工遵守制度，与同事之间 互相协助及团结。
8.2.5 坚守岗位，当班期间对责任区物资的巡视检查，值班时不饮酒，不做与工作无关的事。
8.2.6 遇紧急情况的处理和对其它岗哨的支持。
8.2.7 积极参加有关保安及消防安全的训练、组织活动和部门主管指派的其它义务活动。
8.2.8 对公司规章制度及保安有关规定的了解与执行。
8.2.9 对公司物品的保护及警具警械的保养、爱护与配带。
8.2.10 品行端正，言行诚信，忠于职守。
8.3 评分标准： 8.3.1 依据考核内容，对保安人员执行厂规、保安职责情况作出评定。
8.3.2 考核内容每条10分，总分为100分，根据工作表现列出分数高低，并排出名次。
8.3.3 每月考核一次，连续三次前三名者，给予嘉奖一次，连续三次第一者，给予记功一次，连续三次名列最后一名者，给予记过处分。
9． 奖惩条例： 9.1 奖励： 9.1.1 有下列事迹之一者，给予嘉奖一次或发放奖金： A. 维护公司利益，有具体事迹者。
B. 热心服务，有具体事迹，足可以为其它员工楷模者。
C. 工作尽心尽责，阻止公司财物被盗者。
D. 具有其它较大功绩者。
9.1.2 有下列事迹之一者，给予记大功一次及发放奖金： A. 遇有意外或突发事件，奋不顾身，拼力抢救而减少损失者。
B. 维护公司安全，冒险执行任务，避免重大损失者。
C. 维护本公司重大利益，竭尽全力，避免重大损失者。
D. 具有其它重大功绩，足为他人表率者。
9.2 惩罚： 9.2.1 凡保安人员有下列情形之一者，视情节严重予以除名或记大过。
A. 工作不交接，擅离岗位，玩忽职守者。
B. 当班酗酒或睡觉者。
C. 监守自盗者。
D. 因工作失职造成公司损失5000元以上者。
E. 对来宾言语或行为轻浮、下流或粗暴无礼者。
F. 暴行犯上，不服从管理，工作不认真，造成失误者。
9.2.2 有下列情形之一者，给予记过处分或罚款50元。
A. 值班时看小说杂志，写私人信件者。
B. 利用上班时间，做与工作无关的事情者。
C. 交接班时，对应交接事项未交接而造成失误者。
D. 不请假外出，晚上不归者。
E. 对员工言语轻浮、下流、粗暴无礼或故意刁难者。
F. 值班时间，电话及对讲机私用，影响勤务者。
G. 未经许可，擅自调班者。
9.2.3 有下列情形之一者，给予申诫处分或罚款20元。
A. 不穿制服，不戴厂证或仪容不整者。
B. 满口污言秽语者。
C. 对来访人员未能严格检查登记，未发来访证而放行者。
D. 对违反安全、卫生管理规定的人员，未加制止，视而不见者。
E. 对员工不穿厂服、不戴厂证，不加询问而放入厂区者。
F. 不能按时打扫保安室内外卫生，造成保安室秩序混乱者。
G. 不执行本办法者。
物业维修工工作总结
一年来，在股份公司各级组织和领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，物业公司经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。
现将物业公司2005年各项工作总结如下： 一、经营管理情况 1、完善各项规章制度，建立内部管理机制物业公司经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。
而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的《岗位工作质量标准》、《效绩考核制度》、《员工奖惩条例》、《值班经理工作制度》、《商户回访工作制度》、《投诉接待处理制度》、《办公经费管理制度》、《工资管理制度》、《考勤制度》、《会议制度》、《文件学习落实制度》、《效绩考核检查落实制度》、《员工培训制度》等近二十项规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，为了建立完善的内部管理机制，采用“走出去、引进来”的方式，到昌乐园、银都、电信、建行等物业公司学习参观，在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况，对经营班子及各部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。
2、 公司上下团结务实，服务意识显著提高物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。
我们首先从思想*工作入手，发挥党、团员、工会积极分子的模范带头作用，带领全体员工转变观念、开展理论学习、加强业务培训，使员工的服务意识和自身素质得到不断提高，要求公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围；其次，为了能够在服务质量上更上一个台阶、资质评审中再上一个档次，物业公司加强了各类资料的查阅、收集、归档工作，按部门、形式、性质等不同合理分类、存档，极大方便了所需材料的及时查阅和利用；第三，重视参加和开展形式多样的培训活动，在积极参加股份公司组织的各类培训、学习的同时针对公司内部的工作特点和性质定期或不定期的开展升旗仪式、安全生产、消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到提高；第四，狠抓各项规章制度的落实，促进工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实实施的《效绩考核工资》我们下了极大的功夫，考核部门的同时管理人员也要接受《效绩考核检查制度》考核，起到了相互监督作用。
实施以来，员工的工作作风和服务意识、水平以及有效投诉处理率有了显著提高；又如《晨会制度》实施后，每天晨会对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因，制定计划限期完成，使各部门的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。
3、精减人员、节能降耗，管理效益明显提高物业公司领导班子清醒的认识到在开展外向业务前，只有通过加强内部管理、加大成本监控力度（尤其是人力成本的控制），才能减少企业亏损、提高企业效益。
采购工作是节能降耗的关键环节物业公司实施了严格的监控制度，要求外购材料必须两人以上，常置易耗品必须建立供货厂家详细资料并建立长期供货关系，同时，财务与行政办人员经常做市场调查，尽可能找到源头供货商。
为了提高服务，在有偿服务项目上，采取自购、代购或协助购买材料方式，以最大限度满足委托方利益。
其次，通过减员工作使企业人力成本降低，2005年我们共与31名员工解除了劳动关系，减少工资及附加费用近3万元。
第三，为了降低费用，取消管理人员工作餐后改为部分补助就餐，值班经理和夜班值班人员取消快餐就餐而由员工餐供应，减少开支1万多元，此外，要求维修工作能修复的不换新，一人干的不用两人，一小时修复的决不用两小时；第四，开展修旧利废活动，办公用品严格控制，废旧拖把2、3个拆开合成1个接着用，报废设备中能用的零件拆洗后再利用，还做到不必开的灯不开、能少开的少开，包干区域做到人走灯熄、水停，并用奖惩规定加以约束；第五，2005年还加大开展了封堵、修门窗、挂门帘等保暖措施，加装近四十部旧风机盘管和维修清扫了几百部风机盘管，增强了末端设施排风效能，大量节约了燃油。
经统计，通过采取各项节能措施全年使低摊、物耗费用降低近8万元，油料减少22万元，减少员工餐、办公费、洗涤费及其它费用近20万元，减少工资及附加费10万元，达到了降低成本、提高效益的目的。
二、精神文明建设情况总结： 1、根据股份公司的要求和实际情况成立了物业公司精神文明建设领导小组并下设办公室，以江总书记关于“三个代表”的重要思想为指导，认真学习十五届五中、六中全会精神，紧紧围绕经济建设这个中心和股份公司产业结构调整这个工作核心，通过对“三个代表”的要求学习，确立了解放思想、实事求是、锐意进取、与时俱进的新的工作作风。
在学习、宣传兵团“1＋8”文件、三项制度改革和《公民道德实施纲要》活动中制定了学习计划，使学习活动有安排、有落实、有总结，并以板报、横幅和宣传栏等形式在全体党员群众中深入开展了学习、宣传和教育活动，在参加《全国公民道德建设知识竞赛》中获得第二名，在股份公司组织的《公民道德实施纲要》、《1＋8》文件和三项制度改革以及《公司法》、《劳动法》、新《工会法》知识竞赛和考卷笔试中获得一个一等奖、两个二等奖和三个三等奖，取得了良好的效果。
为了深入学习和全面贯彻*总和*副总在2004年度工作总结和2006年工作安排上的题为《坚定信心、真抓实干、开创股份有限公司各项工作新局面》和《抓管理、促效益、塑形象、求发展》的工作报告和工作计划，物业公司结合工作实际组织了《物业公司最大限度满足客户需要演讲会》，18位演讲同志从行业出发、从自身岗位出发，就物业公司如何求真务实、坚定信心地开展各项工作，如何围绕增加新的经济增长点和促进企业经济效益这个中心去开拓工作思路，如何以创新的理念推动物业公司的对外发展，提出了各自的观点，不仅使全体员工从中受到了极大的教育，提高了思想素质和服务意识，同时，也使物业公司经营班子和各级管理人员受到了极大的启发，对团结全体员工、增强企业凝聚力和发展外向型服务思路起到了积极的作用。
花园洋房销售说辞
大学毕业那 H在武汉买了西半岛的房子，花房层台。
他说那一百平米的因着退台而熠熠生辉，他甚至毫不悭吝地倒出肚子里仅有的几个华美词藻，疯狂夸赞着花园洋房里通透的露台和入户花园，沉醉在售楼小姐“退、露、错、院”的说辞里。
彼时，我刚入行，不知何谓花园洋房，而工作的项目物业形态单一，H笑说我身在业内却是“没吃过猪肉，也没见过猪跑”的典型，我对花园洋房的无知成了他没完没了抨击我不专业的借口。
和花园洋房的这段渊源令我记忆犹新，以至于后来工作的项目添加花园洋房的设计规划时，我还赌气给H去了电话，邀他上我工作的楼盘参观样板房。
那段时间，我跟花园洋房的图纸、文案厮混在一起，休假也拽着朋友开车带我四处参观有花园洋房的楼盘。
一来二往，我不禁被花园洋房的气质所折服，特别是亲密接触了H生活的社区后，便也意会了他与花园洋房的缱绻。
业内有一种说法，花园洋房是万科的专利产品，采用层层退台的结构，令每户拥有私家花园或景观露台。
万科曾专门针对花园洋房的销售提出“露台社交”的概念，将创意建筑和精神文化融合，倡导居者通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。
如今，越来越多的置业者在购房时开始理性思考，以何种标准衡量花园洋房，成了花园洋房泛滥的今天值得深思。
早前，某位前辈在博文里归纳了洋房的种种特点，从建筑风格、户型参数、功能面积等方面梳理出几项条款，得出“原来的洋房概念实际上比现在的一些别墅还要好
”的结论，不仅如此，前辈还将市面上一些产品的相关数据与目前人们普遍认可的新洋房特点进行对比，借以佐证其结论，说实话我不太赞同前辈的观点。
正如前辈所言，洋房的标准不是开发商自己制定的，也不是凭谁在市场上叫卖声大就可以将产品冠上洋房的美名。
洋房本系出名门，承袭着贵族气息，而在我国，洋房尤以老上海的几座著名建筑享誉。
个人认为花园洋房不应该设定过高的门槛，理由如下：第一，花园洋房是房地产产品中一种较为特殊的物业形态，经历多年的“摔打”已得到市场的认可，正在形成其独特的产品体系，甚至某些知名名牌开发商对该类物业投入的研发费用堪比别墅。
众所周知，市场接受的产品就是好产品，至少在某一个时间段如此。
第二，我们得从花园洋房的购买群体着手分析。
根据笔者曾经工作过的楼盘销售数据来看，该类物业的购买者多为高校教师、医生、律师、设计师等处于财富“金字塔”中端的群体，他们受过良好的教育，工作体面，收入可观。
但此类群体，又不似企业主拥有雄厚的资本，足够承担别墅的相关费用。
就好象曾经一位业主朋友与笔者调侃：“你们小区的别墅其实我很喜欢，咬咬牙其实也能收服一套，可是，想想以后生活得处处精细打算，一年带老婆旅游两次的承诺不能兑现，更不要谈家人任何的娱乐消费，考虑再三，还是觉着买花园洋房划算
180平米，有地下室和入户花园，住得自在就成，对吧
关键是啊，咱量力而行，将来的生活质量不打折扣啊
” 显然，目前的花园洋房因其特点已拥有数量可观的“FANS”，并且这些买家喜欢花园洋房所推崇的自然居住、和谐居住的理念，愿意为此买单，那开发商有什么理由拒绝打造适合的产品从而迎合消费者的胃口
不如做个顺水人情，成全这群处于“金字塔”中端的群体也罢。
第三，花园洋房和别墅注定是一个妈妈生出的两个女儿，一个美貌绝伦，一个乖巧温婉。
洋房之所以叫洋房不叫别墅，是因为无论内在抑或外在二者都存在差别，为什么我们一定要比较花园洋房和别墅两姐妹到底谁更适合做老婆
为什么我们非要纠缠在两姐妹间，令她们互生罅隙
笔者有个切身的体会，同一个项目规划了花园洋房和别墅时，错开推盘时间往往销售效果比较好。
事实上，开发商对项目销售的期望是既快又贵的出售，基于此，策划部门会建议将洋房和别墅分时间段推广，时间上错开，一则能保证市场竞争力不低于对手，二来还能为后期推广物业在价格方面起到试探作用。
如此看来，在目前市场并不景气的大环境下，开发商恐怕真的要牢记以顾客为导向的营销法则，针对项目定位、受众定位避开不必要的纠缠，加强自主产品研发能力，保持创新意识，正如重庆力帆集团董事长尹明善先生所言：“企业的创新思想不一定在大的体制上，或许就是产品外型上的一次创新，就能为企业争取到市场
” 记得一本建筑杂志上如是写到，“我们义无返顾的在住宅问题上穷尽智慧，房屋的形式、机能、尺寸、材质……不断变化，但是无论怎样，它都是一家共同的归属之地，是一生大部分时间驻留之所，是生命中最深刻的眷恋之地。
” 家，是我们每个人生命中最深刻的眷恋之地
以人为本 构建和谐社区-- 论文(快速哦!好的加100分)
一、强化领导，充分发挥党组织的战斗堡垒作用 我们社区党支部在创建和谐社区的过程中，在联系群众、服务群众、“双带”等工作中发挥了战斗堡垒和党员的先锋模范作用。
（一）加强制度建设。
社区党支部先后制定了组织生活、党员管理、联系群众等各项工作制度，有健全的党支部组织生活制度、社区流动党员管理制度、民主生活会制度等。
社区还建立了“六到家”的工作制度，即家庭纠纷调解到家、有病住院看望到家、新迁居民走访到家、“两劳”人员帮教到家、生活保障发放到家、下岗待业安置到家。
党组织成员岗位职责明确，支部学习每月一次，学习气氛浓厚。
几年来，我们始终将开展丰富多彩的活动作为团结党员、教育党员的重要途径，在党员中开展“倡导文明新风，共建美好家园”、“一名党员一面旗，一片真情献社区”、在建党节组织党员参观英雄纪念碑、“金色攀枝花”，重温党史、参观反腐图片展等等主题活动，不仅丰富了组织生活，教育了广大党员，更是深深地感染了社区的居民群众，“社区是我家，建设靠大家”已经成为居民的共同心声。
（二）加强班子建设。
社区党支部坚持优中选优，打造一流支部班子的思路，提出“开拓进取，争创一流”的工作目标和“让党员做到的，班子成员首先做到”的具体要求，在班子成员中提出了“四个必须”：班子成员必须思想上、言行上率先垂范；必须团结一致，齐心协力；在工作的关键时刻必须到位，在党员、群众最需要之时雪中送炭；班子成员通过沟通协调，必须营造和谐氛围。
我们党支部现下设6个楼幢党小组，共有在编党员54名，在职党员6名。
2005年以来社区新培养3名党员，接转49名退休人员、下岗失业人员和流动人员的党员组织关系，接转率达100%。
（三）积极发挥带头作用。
社区党支部以“民心工程”活动为载体，确立了“核心在组织、专心抓党员、热心办实事、真心换民心”的工作思路，把党的工作落实到温暖民心、稳定民心、赢得民心上。
2005年以来，我社区党支部以先进性教育活动为载体，推出“有困难找党员”服务活动，为社区居民解决各种工作生活问题60余起，为困难党员送去价值800余元的大米、食油等生活用品，把党组织的温暖送到家。
同时，社区根据党员身体状况、爱好特长等情况，先后组建了义务巡逻队、家庭纠纷调解队，文明劝导队等多支志愿者队伍，在社区居民中得到广泛赞誉。
在党员的示范引领下，社区群众参与社区建设的热情高涨。
二、齐抓共管，推进民主自治在认真遵循《居民委员会组织法》的基础上，不断完善新型社区管理体制，进一步加强社区组织建设，探索社区建设新模式，全面推进社区建设。
1、建章立制，夯实自治基础。
在社区党支部的领导下，我们设立居民代表大会，建立居民自治小组，制定《居民公约》《社区自治章程》《志愿者服务管理制度》《社区事务听证会制度》《居民代表提案制度》《社区居务公开制度》《社区专职工作者述职和民主评议制度》等，增强社区自我管理、自我服务和自我教育功能。
2、整合资源，挖掘共建潜能。
社区充分挖掘和发挥辖区各类资源，主动搭建社区建设的实践平台，与共建单位签订《共驻共建协议》，邀请共建单位探讨、解决社区建设的热点、难点问题，与共建单位共同举办各类文化活动，营造全方位参与社区建设的良好氛围，共建成果显著。
三年来，我社区在共建单位区人大党支部的支持下，实现了社区办公自动化；在攀钢集团公司的鼎力支持下，完成了原篮球场的改扩建，兴建了面积分别为10000平米和5000平米的两个大型休闲广场，并将广场活动室、健身场所等设施全部对居民开放；2006年10月攀钢集团公司组织部下派质量技术处干部刘文彬同志在我社区挂职担任社区党支部副书记，参与社区管理，开创了社区与企业共建的新局面；社区还将与攀钢物业管理所的工作协调纳入社区管理体系，加强社区居委会对物业管理企业的指导、协调和监督。
在重大节日及“保持共产党员先进性教育”、“双创”等重大活动中，我社区与攀钢第一幼儿园、第二幼儿园、攀钢退管所等共建单位共同举办文艺演出三十余场，丰富了居民的业余文化生活。
社区共建活动的蓬勃开展，把“社区是我家，建设靠大家”变成自觉行为，形成政府牵头、企业支持、群众参与的强大社区建设合力，推动了社区资源共享、共驻共建。
通过以上举措，社区居民自我教育、自我管理意识加强，社区自治功能完善，社区资源共享、共驻共建效果显著，推进了社区民主自治，形成了齐抓共管、全民共创建的新局面。
3、推行居务自治，接受各级监督。
创建活动开展以来，我社区建立和完善各项规章制度，设立了居民代表大会、协商议事会，定期召开会议，听取居民对社区建设的意见及建议。
三年来，社区居民代表共提出涉及社区治安、卫生、老年活动、社区管理等合理化建议30余条，对这些建议中能及时解决的，我们立刻给予答复，对重大决议，我社区首先拟定实施方案，在居民代表中征求意见，经代表们表决通过后积极加以落实。
三年来，我社区经代表提议通过并完成的重大事项有：与攀钢集团公司、攀钢房管所协调，完成了清香坪十村的绿化工作；拆除了原三小区篮球场的违章建筑，并在区委、区政府与攀钢集团公司的大力协助下，在原址上兴建了面积分别为10000平米、5000平米的两个大型休闲广场，解决了居民反映强烈的无活动场所的问题；成立了老年协会，举办露天舞会、在重阳节开展看望80岁以上老人、组织各类老年文化活动等老协活动，使辖区老年人“老有所为，老有所管，老有所乐”；成立辖区治安义务巡逻队，加强了民间纠纷调解，日常治安巡逻，使辖区的刑事案件发案率得到了有效的控制。
通过对居民代表提议的解决，加强了居民对社区居委会工作的认同，提高了居民参与社区建设意识。
同时，社区充分发挥居民代表大会、协商议事会的议事作用，社区大事通过必须通过居民代表大会讨论通过。
三年来，居民代表大会讨论通过了我社区办公室二楼的装修工程，社区办公打、复印机一体机的购置，以及社区低保人员管理办法等重大事项。
为了更好的接受居民群众的监督，我社区严格执行《居务公开制度》，设置了“居务公开栏”，定期公布党组织、劳动保障、计生、社区财务收支、社区干部评议结果以及各项办事程序等居务情况，真心接受居民群众的监督，加强了居民群众对社区事务的了解，得到了居民群众的一致好评，较好的实现了居委会“自我管理、自我监督”，强化了社区居委会自治功能。
三、以人为本，强化社区服务功能，提升服务品位以人为本，强化社区服务功能一直是我们常抓不懈的工作之一。
居民群众的需求是全方位、多层面、多领域的，我们社区提供的服务也相应地在项目、内容、深度、广度上都达到更高层次。
（一）健全就业服务网络。
为了解决社区内失业人员就业问题，我社区针对失业需求，耐心细致当好“红娘”。
一是千方百计与各方面联系就业信息，积极为失业人员寻找就业机会，不厌其烦地介绍合适的工作，从根本上帮助他们改善生活。
二是办好信息栏目，及时提供就业信息。
社区专门设立了招聘信息栏，从2005年开始至今，发布各类招工信息400余条，30多名失业人员通过我们的的招聘信息找到了工作。
三是建立帮扶网络，互通信息共享资源。
社区居委会知难而进，坚持“以人为本、不等不靠、共驻共建、敢为人先”的原则，以“多花点精力、多想些办法，为百姓办好事、办实事”为指导思想，建立起社区失业人员救助组织网络、信息沟通网络和帮扶服务网络，进一步拓展了就业安置渠道，实实在在为下岗职工、失业人员搭建了一座再就业的发展平台。
近年共安置下岗职工80余名，通过服务，提高了广大居民群众的归属感，增强了社区凝聚力和向心力。
（二）完善服务设施。
创建活动开展以来，我社区不断完善服务设施，设立了卫生服务站、消防服务站、劳动保障工作站、计生服务站等工作站，成立了领导小组，配备了专管人员，建立各项规章制度，使各项工作有条不紊地开展，为强化社区服务功能搭建平台。
（三）开展便民服务活动。
社区根据居民需求拓展服务领域，丰富服务内容，构筑了社区大服务体系，制定了关心群众生活的工作目标和计划，形成了社区居委会、物业管理所、辖内单位、社区志愿者四个层面参与服务的社区服务平台，开通一条便民热线，发放便民服务卡，开展面向社区居民的便民利民服务项目3个。
在社区中心设立了警务室、再就业服务站、退休人员管理服务站、卫生计生服务站、老年活动健身室、市民学校、图书阅览室，设立了家政服务、邮政征订及义务投递、法律咨询等一些便民利民服务网点，成立了一支由党员、居民志愿者40余人组成的社区志愿服务队伍，定期为社区居民开展无偿和低偿服务。
（四）社区环境卫生美 为切实完成好创建国家卫生城市、整治环境卫生的各项工作任务，提高居民群众的文明、卫生素质。
我社区一是广泛宣传，深入发动。
动员辖区各单位、各居民小组利用各种宣传形式，采取各种积极措施，大力宣传创建卫生城市的重要性和必要性，仅今年以来就印发宣传资料14000余份，张贴宣传标语300多张，刊发黑板报12期，广泛动员广大居民群众关心、支持、参与卫生整治工作；二是明确目标，落实责任。
采取责任到组、到单位的目标管理办法，年初就与各居民小组、辖区各单位签订了创卫迎检、健康教育、除“四害”等工作的目标责任书；三是扎实开展除“四害”，“门前三包”等、卫生保洁等环境整治工作。
定期开展除“四害”药物消杀，各居民小组的专兼职人员都以高度的责任心和政治责任感及时将药物发放到了居民群众家中，并按规定和要求进行了检查，确保了除”四害“工作任务的落实；“门前三包”定期检查，限期整改；卫生保洁制度齐、人员到位。
并与各包片、共建单位不定期的开展卫生死角清理。
在2005年攀枝花市创建国家优秀旅游城市和今年创建国家卫生城市活动中，我社区以整洁、优美的环境被列为必检社区，在检查中得到了上级领导的一致好评。
（五）社会保障覆盖广。
建立健全了扶贫助困的动态救助机制，全面掌握社区内的下岗失业人员、困难家庭、困难人员的生活、工作情况，时时刻刻关心他们的生活和工作情况，让他们感受到社会的温暖。
2005年至今，发放给低保、残疾、贫困等各种弱势群体的资助金达8.6万元。
社区工作者自始至终把弱势群体生活作为工作的重点，组织社区的志愿者利用节假日为社区内的残疾人、孤寡老人服务。
例如我社区居民邓国龙因眼疾致使双眼失明，爱人离异，生活无法自理，针对这一情况，几年来，我社区每月定期组织工作人员、物业管理所、社区志愿者为他打扫卫生，解决他生活上的困难，并与他前妻多次联系、谈心，今年8月，邓国龙离异近十年的妻子又回到了他的身边，邓国龙的脸上终于露出了舒心的笑容。
在九九重阳、中秋、春节等传统佳节，社区工作者联同共建单位一起为社区的困难家庭送去节日的慰问品，让他们感受到了社区对他们的关爱和温暖。
（六）社区卫生服务全。
社区卫生服务站设施完善、功能齐全、基本能满足辖区居民的就医需求，做到了居民小病不出社区。
作为市级健康教育示范社区，我社区居委会成立了健康教育工作领导小组，设立健康教育知识专栏，开展发放宣传单（册）、健康知识讲座等一系列健康教育宣传、依托社区卫生服务站开展健康检查、健康咨询等活动，在居民群众中进行健康教育问答考试，社区服务站还为辖区60岁以上老人建立了健康档案，建档率达到95%。
在计划生育服务方面，社区一直把对育龄妇女的生殖保健放在工作的首位，免费为她们体检，发放避孕药具，得到了广大群众和上级主管部门的认可。
通过社区卫生服务，广大居民群众的健康意识大大提高，卫生生活习惯和生活方式已开始由温饱型向质量型转变； （七）综合治理成绩突出，彰显平安特色。
创建活动开展以来，我社区以社区警务室为龙头，以治安共建单位区财政局为支持，以社区治安联防队为基础，经过几年的摸索，建立了一整套治安管理、安全防范、巡逻检查体系，使社区治安状况得到明显改善。
1、治安防范体系健全。
2005年以来，我们杨家坪社区根据自身的条件状况，在上级机关的正确领导和有关部门积极配合下，建立起了以社区警务室为龙头，以园区门岗、保安队、社区巡逻队为基础的整体联动治安巡逻检查防范体系，落实“打防结合预防为主”的方针，组建一张高效的“群防、群冶”网络。
开展组织居民群众上法制课、办法制宣传栏等宣传教育活动，提高了居民的法律意识和法制水平。
在平安家庭及平安苑区的评比中，我社区九个苑区均被评为“平安苑区”，3148户家庭被评为“平安家庭”。
2、加强流动人口管理。
社区经常配合治安警务室，按照“公平对待、合理引领、强化管理、完善服务”的原则，对出租房和流动人口进行清理、登记、办证、建立台帐、掌握其基本情况。
房屋租赁行为规范，共登记了出租户142户，流动人口登记率达98%，管理实行全覆盖，做到全面合理地落实流动人口管理。
3、帮教工作成绩显著。
我社区成立由社区工作人员、片警、社区居民组成的帮教小组，三年来，对辖区“两劳”释放人员采取“定对象、定任务、定职责”的“三定”办法对他们进行帮教，每月定时走访，及时了解他们的生活及思想情况，积极安排就业，鼓励他们自谋职业，通过努力，社区5名两劳释放人员均已就业，思想稳定，无一例重新犯罪。
4、积极消除安全隐患。
为切实消除安全隐患，在此基础上，社区还定期组织专职治保人员对辖区内存在的安全隐患进行排查，对于消防栓、点单位每月定期检查，积极号召并组织志愿者进行维护，对实在不能主动消除的安全隐患，及时上报，决不让这些隐患威胁到社区居民的正常生活和安全。
创建工作开展以来，由于社区治保工作的突出成绩，我们获得市级“平安社区”、2006年度区“社会治安综合治理先进集体”等荣誉。
5、人民调解成效明显。
为了切实维护社区治安稳定，我社区加强矛盾纠纷的排查力度，做到早发现、早解决，切实将不稳定因素化解在萌芽状态。
三年来，我们共调解纠纷51件，其中邻里纠纷12件，家庭纠纷34件，其它纠纷5件，成功了47件，成功率达到了92%。
矛盾纠纷的及时排查对辖区的稳定起到了极大的作用，社区治保调解委员会的作用得到充分发挥，基本上做到了一般民事调解不出社区。
（八）活跃文化，弘扬文明之风。
为了凝聚更多居民参与到社区建设中来，我们采取社区搭台、居民唱戏的办法，积极创新载体，服务居民，开展丰富多彩的活动。
1、发展特色文艺团队。
创建并发展了社区健身队、腰鼓队、太极扇（拳）队、舞蹈队等4支文艺团队，各团队成员现已发展到20余人。
围绕社区工作，结合重大节日、庆典，社区广泛开展文艺汇演、体育竞技、朗诵演讲、知识抢答、书画展览、老年健身表演等群众喜闻乐见的大型特色文化活动，全年开展活动不少于5次，居民参与率达80％以上。
通过各种文艺宣传活动，形成了以社区居民为主、辖区单位广泛参与、共创社区文化的浓厚氛围。
2、开展“四进”社区活动。
充分利用小区宣传栏、文化活动站、图书室、市民文明学校、科普课堂等载体，与科协、医疗、文化、司法等一起，大力开展科技、文化、法律、卫生四进社区活动，广泛宣传计划生育、科普知识、党的建设、卫生健康知识、法制宣传知识、环境保护、“八荣八耻”等内容， “四进”社区活动得到了有关部门的大力支持，小区居民表现出了极大的参与热情。
3、加强未成年人思想道德建设。
未成年人是祖国的花朵，为了加强未成年人思想道德建设，我社区成立了以社区党支部书记挂帅，老干部、老党员为成员关心下一代工作领导小组，在工作中，我们加强了对辖区未成年人基本情况的了解，为困难家庭子女就读提供帮助，在六一儿童节时与辖区幼儿园共同开展庆六一大型文艺活动，为困难家庭、残疾、留守儿童购买节日礼品，举办幼儿书画展，寒暑假开展青少年参与社会实践活动，同时社区阅览室还专门准备了一批幼儿图书，免费为未成年人提供阅读。
为了保证未成年人的健康成长，我们聘请了网吧义务监督员，对辖区网吧进行每日巡查，杜绝未成年人沉迷于网吧。
同时加强法制宣传，预防青少年犯罪。
4、办好各类教育学校。
社区建有社区市民学校、家长学校、法制学校、妇女学校等，紧密结合当前形势和居民思想生活的实际问题，每半个月开展一次市民素质教育活动，把国家大政方针、国内外大事、省市最新动态、公民道德标准、与创建有关的各种常识作为学习教育的重要内容，广泛印发市民教育读本，使小区居民群众的政治素质和思想意识全面提升。
并专门建有图书室免费向居民开放，社区现藏书已达到300册以上。
5、开展文明评比活动。
在街道有关部门的指导下，我们制订了文明楼幢、文明家庭评比办法，每年开展1次文明家庭评比活动，将“五好家庭”、“文明家庭”等评比标准在各居民组进行张贴宣传，小区全体居民户都参加了评选活动，现社区已有3841文明家庭户，创评率达87%。
三年来，通过开展创建活动，我社区的建设水平得到了极大的提高。
社区办公室从2003年的120平米发展到现在的400平米，办公设备从以前的一张桌一支笔发展到现在的办公自动化，社区功能室日益完善。
社区干部素质得到了极大的提高，现在，我社区党组织凝聚力和战斗力强、社区组织健全、服务功能完善，是一个治安秩序稳定、人际关系和谐、生活方式健康向上、居住环境舒适幽雅、社区管理规范有序、社区保障功能完善、生活服务方便快捷的文明社区。
创建过程中，我们在实践中总结经验，在服务中感受真诚。
深刻地领会到：基层的工作离不开上级的关心和重视，离不开广大居民群众的积极参与，离不开社区一班人苦干实干，只要坚持以人为本、以民为本，就一定能得到居民群众的理解和信任，一定能得到人民群众的支持和参与。
在今后的工作中，我们要紧紧围绕区委、区政府建设和谐社区的工作部署，真情面对社区工作中点点滴滴的琐事难题，真诚帮助解决居民群众关心的热点、难点问题，为全面推进和谐社区建设和全面构建和谐社会的战略决策贡献出我们的一份力量。
工作总结怎么这么难写
一、本年主要工作内容。
如：维修、投诉处理情况、物业收费情况等二、本年同上年工作成绩对比。
最好有数据的对比，做一张对比的图表。
三、下一年的工作计划和展望。
针对两年的对比，修改一些工作方法等。
下一年度在哪些方面要加强，如何做。
怎么做房产中介
怎样做房产中介一、中介公司的产生 中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢
因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，字然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。
所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。
但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢
因为发展商大多数楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。
二、中介员的角色 请问阁下是否想过中介员起什么角色呢
你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢
其实中介员是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。
这就叫单向推销。
而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。
三、中介员每日工作习惯，纪律及工作态度 中介元每日应有工作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都 要认真处理，不可以用今日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默默耕耘。
中介员的工作主要分三大类，就是预备、执行、才有收成。
预备：古人有话“工欲善其善，必先利其器”所以预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大的能力问题还是会出现的。
所以预备工作是非常重要的。
预备工作包括不停找新盘，更新业主动态及楼价。
锄价（制造一些比市场价低的楼盘） 受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。
1、为什么要不停找新盘呢
现今市场竞争非常激烈，中介公司在同区可能已有多间地产，如果我们无足够的盘源，提供不到多一些盘源给客人选择，无论你口才多好，客人最终会去其他公司买楼，试想想你如果要买日用品，在你前面有一间只有小量货品选择的商店，另一间是货品齐全的家乐福，你会去哪间呢
2、为什么要更新业主动态及楼价
更新的主要目的，是贴近市场咨讯动向，借着用电话或面谈与业主建立关系沟通，了解业主卖楼的心态及意向，价钱是否改变或说服业主减价。
再更新过程得知业主是否售出或租出，如售出或租出，询问业主已售或已租的价钱，了解市场最新的价格及透过哪间地产公司成交，从而了解行家动态。
再更新的过程中可更了解业主委托放盘是真的想出售或出租，或者只是用试试的心态，如果在更新过程中能预早知道，我们可做出相应对策。
请你记着，如果你每天用心与业主沟通的好，能令业主留下良好的印象，当你有客户要谈价钱或条件，一定会比其他对手容易得多。
3、锄价（制造荀盘） 锄价是利用更新时与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让，当制造出一个荀盘后，就代表你在这宗交易有50%成功率，为什么呢
因为市场中介员很多，你要比人优胜，首先你的货品要比人优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，就算是有，也不会选择你。
4、当你预先制造到荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减到最低。
就算有对手同你竟真同一客户，你也能胜券在握。
但是请各位业务员要明白制造一个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是要持之而行，不停用洗脑地方法同业主交谈，就好象一副黑色的墙你要把他变百，不可能油一两次就能完全变白，你需要油可能五次或更多才能完全变白色。
荀盘是用什么定义呢
1、价格比市场低 荀盘定义是： 2、业主已确定放盘 3、当有客人下订金他能立即决定，不需再同其他人商量 4、你很清楚他卖楼的原因 5、争取钥匙 争取钥匙为什么会那么重要呢
因为每一个客户进入公司问房子的时候，凭你用口介绍是不够的，他需要马上参观现场，这个时候你才去约业主看房，客人会感觉太麻烦，他亦没有耐性等你，客人可能回觉得你公司楼盘太少而往其他公司找，而其他公司能及时提供房子给他看，你再争取这客湖机会就大大减低。
更重要的事，你可以为自己争取更多时间去做更多的生意。
四、受委托放盘最注意事项 （1）业主委托我们放盘主要是经几类途径。
1、电话放盘； 2、亲自到我们公司放盘； 3、是我们主动要求业主放盘； 4、是朋友或老客户介绍。
以上无论什么方式放盘，你必须小心记录详细资料，决不能有错漏。
因为这个程序是非常重要的，如你一不小心记录错资料便会影响你或你的同事的步数。
（2）收盘记录资料如下： 放售： 1、业主姓名 2、详尽地址 3、面积 4、电话号码（一定要尽量记录多些业主联系电话） 5、价钱（可能包括叫价，连佣金底价） 6、是否包税 7、装修状况 8、间格是否改动，该物业是否已吉（空置），如果已吉必须争取钥匙放在我们公司 9、现在是否有按揭（尽量了解欠银行多少钱） 10、看房方式（如业主放钥匙就不用问） 11、房产证是否他本人（如果是代理人，是否有合法授权文件） 12、为什么卖楼 13、价格是否再商议 14、是否有特别条约 15、卖楼后会否再买其他楼盘 放租： 1、业主姓名 2、详尽地址 3、面积 4、电话号码 5、价钱 6、设备配套 7、装修状况 8、间隔有否改动 9、该物业是否已吉 10、看房方式 11、价格可否面议 12、有否特别条约 13、租出后会否再买其他楼盘 最后紧几提醒业主我们成功帮他售出或租出是须收取佣金。
卖出：收取佣金1% 租出：收取佣金一个月租金的70% 言谈及身体语言： 言谈及身体语言是表现你品格的一种方法，亦直接的影响你的说服力及影响力。
言语其实是一种学问，因为你的说法是等于把你的想法表现出来，把你的事业魅力发挥出来，林令对方很想檩、聆听你的说话而给你说服，所以说话前请你细心想想你说出来的结果。
老人家经常说：（食物可以随便食，但说话就不可以随便讲），就是因为你的说话会影响你的结果。
（要养成一种习惯就是先想想，然后讲） 身体语言： 身体语言是加强你语言上的说服力，增加你的表达能力，所以身体语言是非常重要的，因为你所做的动作，是给予对方的观感你是否可信的人，还是一个轻佻浮糙的人。
身体语言是包扩你的身体所做的任何动作及眼睛的交流，所以你要留意你自己的动作，眼睛与人交谈不要东张西望，身体的动作不要太夸张，动作自然大方。
你要紧记你所说的每句话，所做的任何动作，对方都给予你评估。
销售技巧： 我们与客户接触推销，必要先了解客户的需要，不要乱做介绍，因为你推销一样东西如客人完全不适合，无论该东西有多好，对他都是无兴趣，他只觉得你在浪费他的时间，同时也在浪费你自己的时间。
所以在与客户接触先要了解他的需要，然后才介绍。
如何了解客户呢
每个客户无论是电话或是自寻到公司，他都会给你说他的基本需要，但是这基本需要是不够的，所以我们要加深了解对方，最好的办法是带客户多看几套房，在看房时了解他的需要，而做出适当的建议及介绍，增加客户的购买欲念。
了解客户最基本是，客户买房是投资还是自住，需要多大面积，多少个房，预算房价，为什么会选择此区，是否与其他地产公司看过房等。
了解他的基本需要后，介绍一些近似的楼盘给他看。
射盘： 当你了解客户的要求你要带客户看房，必须预备多几套耧盘让他比较介绍，让他提出问题从而了解客户更深入的要求。
但你必须要有一个至两个目标盘，然后作出重点推荐，利用其他不是目标盘作为比较目标盘的好处。
（紧急目标盘的定义是该盘的业主你能完全掌握） 揸价： 揸价的意思是把业主给我们的底价提高一点报给客户，为什么要这样做
因为每个人的心理都是怕吃亏。
所以无论盘有多荀，客户都会要求你帮他还价，如果你没有渣价，业主又不愿把底价再减，客户只会觉得你无能力帮他，而不作决定，更可能会失去客户。
谈判： 进入谈判一刻就是生死存亡的一刻，客户要求你为他倾条件及价格等，进入最后阶段，谈判成功与否，是你在之前所做的准备及部署是否充足。
你与客户所建立的关系，他对你的信任程度有多少，而影响难度的高低。
往往客户和业主在谈判的阶段都会有很多的理由、口籍、优虑的事情而令难度增加。
业主和客户在价格上或条件上出现争议，双方都会有各自的理由。
在这一刻你是要改变他们的观念，不要混入僵局的局面，你每遇到对方在找理由或借口，都必须先“同意”后“但是”的方法。
因为每个人都是天生希望对方认同自己，当你表示同意他便会对你减低抗拒，觉得你是他的同一阵线。
你再跟他分析现时的局面利害关系,他便会比较容易接受你得意见。
（紧记“同意”“但是”） 切记不要犯以下错误 1、不可以让客户与业主交换联络地址及电话。
2、尽量少让客户与业主直接沟通。
3、不可以让客户知道业主出售或出租之底价。
4、要有时间观念， 约了客户千万不要迟到，不可让客人等你。
每次外出工作时，先查清楚自己带出去的必备品带齐了没有（包括笔、名片、各样协议书或合同）
孩子如何学古诗词
一、古诗教学内容的选择性 古诗内容丰富多彩，有写景、有抒情、有情景交融、有说理。
格式上有五言、七言。
我们根据古诗的特点，对其进行筛选，从短到长，由浅入深，先学五言，逐步过渡到七言，先学绝句，再教律诗，先选些描绘具体形象、叙说具体事件的，后选些抒发情感、表现气氛意境的，让幼儿的学习有个循序渐进的过程。
1.选择与幼儿生活接近的古诗内容 与幼儿生活接近的古诗幼儿学起来易懂、感兴趣。
如骆宾王的《咏鹅》，鹅是小朋友们最熟悉最喜欢的动物之一。
熟悉它的外形特征，白毛、红掌、长脖颈，熟悉它高吭的叫声，熟悉它在河中戏水的景态。
因而理解起来比较容易，诗句也就自然而然印在脑海里。
又如李白的《静夜思》，白居易的《赋得古原草送别》等都是比较接近幼儿的生活、脍炙人口、千古传诵的好作品。
2.选择与季节相符的古诗内容 一年四季春夏秋冬，有许多古诗是诗人赞美季节特有的景物、景色的。
为了能让幼儿在每个季节中加深对景物的印象，保持教学的连贯性和系统性，我从幼儿的实际领悟能力入手，充分发挥幼儿的主观能动性。
在实施主题教育的过程中选择与之相关的一些内容，配合教育，如冬季时，梅花开放了，我带幼儿参观梅花在认识梅花的外形特征和了解梅花的品性后，学习古诗《梅花》，再画梅花，使幼儿对冬天特有的景物有深刻的印象。
又如秋天我们学习了张籍的《秋思》，杜牧的《山行》等古诗，效果良好。
3.选择与节日主题相符的古诗内容 一年中中国有许多传统的节日，为了让幼儿在节日中能感受节日的气氛和特有的风土习俗，激发幼儿的情感，我有意识地选择与节日相关的古诗内容。
如： 在春节来临之际学习王安石的《元日》。
清明节学习杜牧的《清明》，重阳节学习王维的《九月九日忆山东兄弟》等内容对幼儿进行教育。
二、古诗教学环境的灵活性 幼儿的生活、学习、成长离不开周围环境的作用，环境对幼儿的发展有着潜移默化的影响。
为此，我灵活利用周围环境来学习古诗。
1.在自然环境中学古诗 教育家陈鹤琴说：“大自然、大社会都是活教材”，当我每周带幼儿外出参观、远足活动时，会随时选择情景教幼儿学古诗。
如在公园里观察荷花活动，让幼儿看看讲讲荷花、荷叶的颜色，莲子、耦的用处后，学习了王昌龄的《采莲曲》，河中碧绿硕大的荷叶一叶紧挨着一叶，池塘里绿色一片，粉红色的荷花亭亭地盛开着，点缀在绿叶间，看着这美丽的初秋景色，我启发说：“小朋友们，请想象一下，要是有小孩穿着与荷叶相同的衣服在这密密层层的荷叶间会是怎么样呢? ”然后朗读古诗： “荷叶罗裙一色裁，芙蓉向脸两边开，乱入池中看不见，闻歌始觉有人来。
”接着进行解释：这首古诗就是讲采莲姑娘身穿着和荷叶一样颜色的裙子，姑娘红润的脸庞像盛开的两朵荷花，采莲小船进入荷塘中，哪是荷叶荷花，哪是姑娘的身影，分也分不清，只听到姑娘们唱起了《采莲曲》才知道她们在里面。
最后与幼儿一起学习《采莲曲》，这样幼儿玩玩、看看、想想、念念学得轻松愉快。
2.在正规教学活动中学古诗 课堂活动是老师有目的地选择好古诗内容，准备好教具，精心设计好教学程序，由表及里，让幼儿在自觉状态中学会、学好。
如中班学贺知章的《回乡偶书》。
我先出示四幅画，让幼儿观察画中人物形象的变化，想象这是怎么回事? 然后用故事解说古诗含义，让幼儿理解。
再出示有节奏的文字，学习有节奏的朗诵。
接着创编动作加深印象，最后倾听配乐吟唱古诗，体会它的意境，这样的学习过程幼儿轻松愉快，兴味盎然。
3.在日常生活中学古诗 我将古诗教学渗透到幼儿的日常生活中，幼儿通过学习，受到教育。
如每天吃饭时幼儿会将米粒洒到桌子上、地上，无意中浪费了粮食。
于是餐前我与幼儿一起学习古诗《悯农》，让幼儿了解我们每天吃的米饭来之不易，是农民伯伯用辛勤的劳动和汗水换来的，我们小朋友要懂得珍惜劳动果实。
以后小朋友在吃饭时不小心把米粒掉在桌子上，会情不自禁地说：“粒粒皆辛苦”并将桌子上的米粒捡起来吃掉。
三、古诗教学方法的多样性 古诗内容比较深奥，而幼儿理解能力非常有限，因此，教师选择灵活多样的教学方法是使幼儿对古诗感兴趣的关键。
在实践中，我采用了以下方法，并收到了良好的效果。
1.讲述故事法 故事是幼儿百听不厌的，我常把一些幼儿难以理解的古诗内容编成一个个易懂的小故事，有感情地讲述，让幼儿从故事中理解古诗内容。
2.图示、图文结合法 图示、图文结合法是将所要学的古诗的图片、图示、文字先后出示在幼儿面前，给幼儿以直观的视觉效果，这种方法幼儿理解接受起来容易。
如我教古诗《一望二三里》先出示一幅完整的画面，让幼儿感受一下自然优美的田园风景画，然后讲述画中的自然景色有些什么，再出示图示，这样幼儿一看就懂，一学就会，同时出示文字，让幼儿看看有几句，数一数每句有几个字，并用空格表示出节奏，让幼儿有节奏地诵读。
3.动作表演法 动作表演法是教师在幼儿理解古诗内容的基础上，让他们用动作、表情等方式来表现内容，既可发挥幼儿的想象力，创造力，又可调动幼儿学习的积极性，且能加深幼儿对古诗的理解。
如古诗《梅花》，墙角数枝梅，凌寒独自开，遥知不是雪，为有暗香来，幼儿会积极主动地创编出动作，左手向左前方打开，右手食指点几下，表示几枝梅花。
双手合扰，手掌不动，手指慢慢地分开，表示梅花冒着寒雪独自开放。
两手不停地摇动表示不是雪花。
双手由前向鼻扇动，表示梅花的香味扑鼻而来。
这种方法能增加活动的气氛，使幼儿投入到古诗的意境中获得成功感。
4.欣赏吟唱法 不同内容的古诗都配有不同旋律的音乐，如古诗《咏鹅》它的旋律是活泼轻快，节奏鲜明。
古诗《游子吟》、《梅花》它的旋律是缓慢、抒情、节奏流畅，听起来很优美。
又如古诗《赋得古草原送别》它的旋律激昂，听起来催人奋进。
幼儿特别喜欢吟唱古诗，在吟唱古诗的同时，不仅可以感受到音乐美，提高幼儿的审美情趣，而且还能更深入地体会古诗的意境美。
这种方法特别受幼儿的喜爱，每天午睡起床后，只要有一个小朋友唱起了第一句，只听见声音越来越大，一会儿，全班小朋友都津津有味地投入到吟唱的行列中，没有老师请，没有小朋友说古诗题目，小朋友自发性地吟唱着，而且唱得那么整齐、那么投入、那么动听。
时而活泼轻快、时而优美抒情、时而激昂奋进，悦耳的童声久久地回响在教室里。
5.预知学习法 预知学习法就是把将要学习的古诗内容或音乐旋律提前让幼儿熟悉，每次我都提前一周录好将要学习的古诗和古诗伴奏旋律，利用餐前活动、课后、离园活动进行播放，让幼儿熟悉一段时间，到集体活动时，幼儿学得轻松自如，掌握较快。
6.复习巩固法 巩固法就是将学过的古诗录在磁带上，在幼儿自由活动时间轻轻播放，让幼儿不断学习，不断巩固。
同时将学过的古诗文字图片贴在活动室的每个角落，让幼儿随处可见，随手可触。
通过以上多种的方式，培养了幼儿对古诗的兴趣，幼儿在掌握一定量的古诗后，就会进一步品味诗中之意、诗中之情、诗中之景、诗中之义，才会得到情操的陶冶和升华，才能摘取中国古文学中这一璀璨的明珠。
装饰公司市场部工作计划怎么写 要求要写出策略 和执行目标
举实例说明，我亲自写的： 2010年吉祥空间装饰设计工程有限公司市场部计划书吉祥空间装饰公司开业在即，为提高公司管理水平，开拓绵阳家装市场，特制定以下2010年工作计划。
1，组建精英团队绵阳的家装市场大，竞争也很激烈。
装饰公司分行政部（包括前台，财务，公司总务行政），设计部，市场部和工程部。
市场部的职能在于最大限度的收集客户信息，为公司的设计部提供客户资源，并对这些客户资源加以维护和开发。
a,市场部8--11月目标为：至少完成有效意向客户80个b,初期市场部人员配置为：市场部经理1名（负责上情下达，制定计划和实行，市场部员工培训、激励、协助和监督，对市场部员工考核、培养和开发，客户关系管理，协调各部门间工作联系，并配合开展业务工作），电话营销员2名（要求声音有亲和力，思维敏捷，表达清晰有条理），业务员3名（也称家装顾问或客户经理，要求吃苦耐劳，敢于挑战高薪，形象气质好，有相关工作经验或销售经验）。
注：根据具体情况电话营销员和业务员的工作可作互补和调配。
有条件的话可设经理助理一名，配合市场部经理完成市场部各项工作指标，如配合楼盘攻关，营销策划等。
公司总体人员配置团队能力要素：营销策划创新能力，市场开拓和商务攻关能力，说服和谈判能力，设计亮点能力，熟悉材料和流程能力，客户服务和维护能力等。
2，强化市场部人员素质和工作能力培训八月中旬前完成市场部人员的招聘和培训工作，认真选择和组建起一支团队。
培训内容有：公司情况，公司文化和制度，行业知识和工作技巧，素质培训等。
一方面大家互相认识了解，另一方面大家对公司和工作增进了解，明白权利和义务，通过激励机制和强调其工作态度和该态度能对公司和他自己带来的效果，激发员工信心、责任心和积极性，在制度下服从公司统一管理，实现工作目标。
第三方面业务能力和技巧提高。
3，加大市场部人员考核力度了解每位员工工作上优缺点，有针对性的开发其潜能。
细化业绩考核内容，赏罚分明。
4，客户信息搜集和客户关系管理前期由实习设计师在目标楼盘量得所有户型图和各房间尺寸，并由设计师完成主流户型多个方案的施工图，预算，和客厅，饭厅，卧室，厨房，卫生间的效果图，并准备多个主材科学搭配方案。
即时签订合同可享优惠。
两户以上就可以享受团购，返现10%到35%,合作建材商可提供主材成本价。
实习设计师和业务员携带公司宣传资料和宣传画册到目标楼盘一方面宣传公司，一方面搜集客户信息，留下客户电话并跟进，或约客户到公司来，或量房。
了解客户的装饰需求，性格和爱好，经济能力等。
同时开展楼盘攻关工作，和保安，物业，售楼部都处好关系，通过他们既为自己提供要装房的客户信息，又取得业主电话，户型图（利用一次给客户量房的机会也能量得多套户型），物业政策，征得工地和样板房。
安排电话营销和市场外围业务联系工作（楼盘守点，建材市场，房交会和建材商展会，朋友介绍）。
有需要的话可于交房前一星期在目标楼盘布展设点，同时也印发宣传资料。
搜集回来的信息力求准确，填好派单表，一个客户的派单表由设计部和市场部各留一份，以便员工工作考核和安排设计师的设计工作。
市场部做好和设计部的衔接工作，将客户引荐给公司优秀的设计师。
接待客户须注意细节。
做好签单后售后服务工作，前台、设计师和业务员（家装顾问）回访到位，及时处理问题和解决问题，并维护好关系。
争取回头客。
5，公司品牌推广派人携带户型图去竞争力强劲的公司套方案，套先进经验，结合公司实际情况改进后为我们所用。
宣传资料发放定量，杜绝浪费，宣传同时搜集客户信息个别楼盘或施工现场安装宣传条幅和广告牌。
公司内设材料展示区，设计作品展示区（仅供参考：儿童休闲区，准备点心或副食品，礼品），设计师信息介绍等6，根据实际情况进一步完善和改进市场部制度，一切从公司大局出发，强调营销和执行体系一盘棋。
创造良好的企业文化氛围和工作环境。
建筑施工实习报告
土地施工实习报告 经一个学期的紧张的学习，这学期期末我们了工地施工实习，也算是出去呼下新鲜空气，放松一下。
在着之前，老师给我们每人发了一个黄色的安全帽，带在头上顿时有了很多的安全感。
我们主要去四个地方：**新修宿舍，**改建和**华都等，主要跟施工员下到现场参加施工，然后由其向我们讲解，让我们自己去体验建筑施工过程和构件等。
虽然参观实习只有5天，但是这5天绝对比闷在书本上5天有用。
通过这几天的体验，我们真实的感受到了建筑生成的过程，把我们的理论常识和实践结合到了一起，对建筑工程的现场施工和管理有了更直观地认识，增强了对所学基础理论和专业知识的感性认识。
在第一天里，老师为我们简单介绍了一下去工地的注意事项，然后在他的带领下，我们来到了正在修建的学生宿舍楼，进入内部，印入眼前的是粗糙的墙面和地面，空空的窗洞，和看上去危险至极的楼梯，一切都那么粗糙，难以想象在不久的将来，它会变成精美的宿舍楼，施工的过程是如此的奇妙。
印象最深的还要数xx的建筑施工，不仅仅是因为它的名字好听，真正称奇的要数其大模板钢筋混凝土施工过程。
·工程总建筑面积：约43908.86平方米 ·建筑层数：33层(一二层为商场及物业管理办公用房，三层以上为住宅，共33层;地下部分共三层，其中地下一、二层为车库和设备及辅助用房，地下三层为配电室及五级人防人员掩蔽室。
) ·建筑层高：2800mm ·建筑结构：主体结构为简力墙结构，楼梯间为筒体结构 ·墙体厚度：大部分为200mm、300mm少量为250mm 我们参观体验的是完成的主体框架部分和正在浇注的部分。
因为我们去时地下部分的模板施工已经完成，正在浇注地上六层。
当时，还处于结构施工期，到处布满铁管，地面与墙面也预留着些许孔洞，楼梯间比较阴暗潮湿狭窄。
因为是大模板钢筋混凝土施工，但对于大模板的概念以及施工注意事项，我是懵懵懂懂的，所以不得不回来翻阅资料，查找相关内容。
目前，大模板施工已成为高层和超高层剪力墙结构工业化施工的主导方法，由于大模板施工技术难度较大，稍有疏忽，便会导致重大安全事故。
因此，大模板施工前和拆模前，现场施工负责人应向操作人员将大模板堆放、吊装、支设、拆除及运输保管过程中的每一步骤，每一细节进行具有时效性、针对性的安全技术交底。
强化安全管理，确保施工安全。
大模板按其结构形式的不同可分为整体式、拼装式和模数式等，每种均由模板、支撑系统及操作平台组成。
施工前，首先根据设计图纸绘制配板图进行模板设计，力求模板拼装和拆除的方便性，支撑的牢固性，同时保持较好的强度、刚度、稳定性及整体拼装后的平整度。
并且，须对主要项目进行验算：①混凝土浇筑时的侧向张力;②穿墙螺栓的抗拉强度;③模板弹性模量的侧向变形和整体稳定性;④大模板的自重荷载及起吊、起装时对节点及支承点的强度、刚度要求。
大模板的存放尤为重要，这影响着后期的施工。
这里的大模板全放在施工建筑后的一块空地上，便于清洗，刷隔离剂等一些施工前的一些准备。
大模板安装操作人员应严格按照模板设计和工序要求进行施工。
作业前，施工负责人应做好专项安全技术交底和安全教育工作。
检查吊索、卡具及每块模板上的吊环是否有效，并设专人指挥。
统一信号，密切配合。
做到稳起稳落，就位准确。
将一个施工流水段的正号大模板吊至安装位置，初步就位后用撬棍按照墙体位置线，调整大模板位置，对称调整大模板的一对地脚螺栓，使其地面位置偏差符合规范要求。
再安装反号大模板，校正垂直后，用穿墙螺栓将正反两块大模板锁紧。
大模板没有固定前，不得进行下道工序施工。
大模板安装完毕，由施工负责人按照设计要求对模板工程进行详细检查。
对检查出的问题，施工班组应逐条整改，报请施工负责人复检，确保模板工程符合混凝土质量要求及施工安全要求后，施工负责人签字认可，方可进行混凝土浇筑。
接下来去的是**改建和**华都，老师和讲解员也都为我们做了耐心的讲解，在本次实习中我对建筑工程的各方责任和角色有了更切实际的了解，深刻体会到了工程建设中所包含的种种矛盾、种种限制、种种实际问题。
亲眼所见建筑工人的辛苦以及他们在实际施工中各种手法的巧妙性和实用性，比如钢筋的绑扎。
底层基础钢筋的绑扎首先要放样，每一跨度里钢筋的接头数只有25%，即4根钢筋里只有一个接头，另外接头要尽量放在受压区内。
在砌墙的过程中，如遇到墙要转角或相交的时候，两墙要一起砌起来，在留槎的过程中可留斜槎;如果要留直槎，则必须留阳槎，且要有拉结筋，不能留阴槎。
在进行砼施工的过程中，要特别注意砼的配合比，在天热的时候要注意养护等等。
这几天在工地上的所见所闻，更加激发了我对本专业的热爱和憧憬，也深深体会到要在建筑行业中有所作为必须付出更多的努力，不仅仅是在理论上，更是在实际的应用中。
与此同时，我也深深地体会到了一份责任，希望能够通过自己的努力，为祖国的建筑事业添砖加瓦，实现自身的价值。
