《万达工作法》读后感1
这本《万达工作法》如果没记错的话，是今年3月8日我送给自己的节日礼物，只是一直瞎忙，半年了，都没静下心来好好研读。参加写作班的目的之一也是为了逼自己重拾阅读的习惯，因为每天要输出，没有输入肯定是不行的，看来这样的逼迫还是挺有用的。
言归正传，时间仓促，没有一页一页的翻阅，研读，我的快速吸收法就是先翻看目录，看章节内容大纲，特别感兴趣的内容和对现有工作有参考作用马上能借鉴到的先看，其他部分有时间再细慢慢消化吸收。
此书给我印象最深的就是工作细致化，分解到位，责任到人，表格追踪，工作指导到位。例如万达大中型会议会务手册，如果你有幸得到一本，即便你不是组织活动出生，基本你组织其他会议，也能得心应手了。细节，是万达开会最关键的。除了参会必要的流程、参会人员、参会的主题、会议每一个议程的时间。甚至参会人员每人每天每场在哪张桌子开会，需要穿什么服装，在哪个餐厅、哪个位置就餐，参会当天的天气如何等都有详细说明和介绍。现在这种精细的会务手册都有了挑战者，“会议管理系统”，它嵌在万达集团移动办公App里。万达开会“牛”，主要在于，不仅硬件过硬，软件也能与时俱进！
第二点让我印象深刻的就是万达的培训。万达学院经过思考和摸索，摒弃了很多企业大学的弊病—（一是只说一些都知道的事；二是说一些过分让你我自我膨胀的话，让学员个个都觉得自己是了不得的人才）形成了一条很有特色的思维路径，即“有用”的指导思路，创新出一套独具特色的教学方法。节选出这些教学方法，希望对大家有所帮助，能有所启发。
《万达工作法》读后感2
我用了一个多小时，把这个书翻了一遍，把大致的内容和核心的、适用于我们的内容分别看了一下。感受如下。从本质上说，这是一本万达宣传自身企业文化、企业文化输出、巩固企业品牌形象和战略地位的书。书里面提到的一些具体的工作方法和方式，并不是非常适用于还在初期发展的小型创业型公司，但是这里面的很多管理企业的思维方式和方法，经营企业的理念，和管理的思想思路，我非常认同，这个认同需要时间和经验、见识和阅历的累积，也需要顿悟。
我认为，管理的思维、经营的思维不是培养出来的，而是需要一定的天赋感知和悟性，有的人的性格和思维方式天生适合做管理，有的天生不适合，也许需要后天很大的努力、很痛苦的挣扎、很痛苦的蜕变才能羽化成蝶，如果天赋不够，需要后天很大的努力用功和克服自己的弱点。我认为，做管理需要感性也需要理性，需要时刻变换角度和立场，需要能够切换自如，在需要谈感情的时候不要谈钱，需要谈钱的时候不要谈感情。感性是做人，理性是做事。感性是，首先，你要考虑到别人的处境、利益、环境、需求，你要去想你能够给人家提供什么，然后再去从对方的角度和立场来为对方去考虑，再看自己这边是否能够提供给对方适合的平台和环境，企业用人和找人从本质上跟找结婚对象差不多，找对人才能情人节天天都过。谁也别委屈，谁也别低就，认为合适再在一起，认为不合适不要勉强。感性还是，你能心疼理解体谅别人的辛苦、病痛，你能理解到别人的情绪，你能设身处地换位思考为别人着想，不能只顾自己的私利和私欲，你能真诚的关心员工甚至感动他们，所以管理需要人性化的用心的关怀，不是假模假样的请客喝酒吃饭。
你的真诚别人能够感受到，你说的每一个字每一句话都会产生它相应的作用。你需要给到员工信任、空间、成长的机会，你也需要每天对自己不断的总结和反省。理性是，制度如果制定了，就执行，别不执行，弄的好像挺慈悲为怀，然后作为员工觉得你这个领导、老板或者公司没有力度，没有魄力，性格磨磨唧唧。
经营企业就是经营人性，把人性吃透了才适合做企业，人性的本质是贪婪、抱怨、不容易满足、惰性强。作为领导和老板，该狠的时候不能善良（不瞎狠就行），该痛快的时候不能墨迹，从实际的角度出发，有用就用，有好处就做，没用就不用，没好处就不做，其实有的事儿特别简单，并没有必要去犹豫和纠结或者想太多，想的很多都是臆想，根本不会发生，关键的点把握住就好，不能该迈步的时候原地踏步，并没有用。做管理应该抓大放小。为什么抓大放小，因为这样才能简洁有力。为什么万达开会PPT不超过三张或者十张。因为根本没有必要把各种琐碎的事情全都罗列，作为一个领导者，或者管理着，如果你总是去抠一些小细节，你能看到多少大方向？你更应该做的是把条条脉络捋顺，安排对的人在对的位置上，点对点，线对线，面对面，大的框架脉络清楚了，各自点上的人知道自己应该负责什么负责哪些，他们不知道怎么做的时候你告诉他们方式和方法，他们有问题的时候你帮忙解决，这是你存在的理由。
所以，说到这，就又要讲到万达开会涉及具体部门业务的时候，不能说“不清楚”，“不归我负责”等。为什么不能，因为找你来就是让你来解决问题的，这次沟通是为了有一个结论和结果的。继续说为什么做管理要理性，书里提到，万达每个公司领导的收入计划，一定是经过大量数据分析而得到的一个有理有据的结果。从历史中抠数据，为什么要这样，为什么它可以一直持续这样，是因为这样才科学，制定一个目标不能一拍脑门就制定，所有的想法都要建立在一定事实根据的基础上，不是凭空冒出来的，得有依托，这就是为什么说做管理需要经验、需要阅历、需要成熟的理性思维等的原因。
《万达工作法》读后感3
“读万卷书，行万里路”在河北亚大汽车北京分公司负责人左文杰的率先带领下，公司所有员工都开始了读书月的活动。
公司负责人左文杰浅谈《万达工作法》读后感，内容附下：
1、开会报告：王健林报告内容有宏观分析，也有客观业绩，微观褒贬，未来走势；简约的PPT相同格式，细致的会务手册；要召开周例会、月例会、季例会、半年总结会、全年大会，会议要追踪，量化会议内容，强有力的落实方法；
2、识人：从字体、年龄、跳槽经历、谈吐、表格看一个人需求一个怎样的发展空间；
3、培训：培训机制健全，覆盖面广，全员参与；
4、做制度：产品观念和互联网思维、与时俱进；所有制度为有用而设，不搞形式主义，符合事项、标准、考核机制、审批流程，内容直接（表格形式）；
5、年会：大而奢侈，准备精细、严格及精准；
6、活动：贴近员工，让员工有归属感，活动无小事心态；
7、传播：有效传播；
8、做计划：严抠历史数据，比对往年数据、以历史数据为依据核算增降比例，用数据说话；
9、模块化：工作按模块，每个人管好自己的工作进展节点，要有责任心；
10、销项表：每个人做好工作细节，让每个人有事做，让每件事有人做；完备的计划，严格的执行力，说到做到，算到拿到；再好的员工都需要指导，再好的行为也需要标准；
11、执行力：每个人只为完成任务想办法，绝不会为完不成任务找借口；
12、复盘：复盘即是研究创新也是管理的推动，做过的项目总结和需要改进的地方，加以完善，对下一项目的指引；
13、防腐败：福利周全、审计严查；
14、食堂：关爱员工、无微不至、工作细致；
15：抗雾霾：关心员工；
16：安监：监控到位、无死角，科技发达，做到安全有保障、安全无小事。
《万达工作法》读后感4
我喜欢读书，希望从书中找到解决问题的办法，是我所欣喜的。书一到手，我就迫不及待的利用空闲时间把他读完了。从开会、识人、培训、做制度、销项表、复盘、防腐败、执行力、再到食堂等，面面俱到。熟思之后，为什么我们没有企业文化中心？我们的企业缺的是什么？那些该为我所用？那些是我们应该改进的部分呢？
从三月二十七日入职，到现在已经整整七个月了。从入职时的迷茫、徘徊、到现在的寻找。此前听到一则故事再说，我们受经济条件的限制，不可能建立复杂的监督体系，要靠自觉。有些人不尊重规则。不仅如此，还擅于发现规则中的漏洞并恶意使用。有些人不值得信任，我们公司的许多工作的进行是必须依靠信任进行的，可能，为了节约成本，我们没有办法设置复杂的监督机构，道德常常能弥补智慧的缺陷，然而，智慧却永远填补不了道德的空白。故事归故事，我们的公司没有时间给你犯错的时间，我们赔不起，市场也不给我们改正的机会。我们自己的时间怎么也回不来了。那么，我们应该怎么办？变被动为主动呢？我想到了：介入指导，提前计划。把很多不可控的事情变成可控的，怎样让每个人只为完成任务想办法，而不是为完不成任务找借口？怎样才能说到做到，算到拿到呢？我们的执行力靠什么保障执行到位呢？
在现阶段，管理光靠人管人不行，靠制度管人也不行。那靠恩威并施吗？
社会上的专家隔靴挠痒，实际运用当中，发现用不上，那么我们
有没有能力把专家那套理论与实际问题嫁接在一起，只有不断的思考和摸索，形成自己特色的思维路径，成为一个知者，变成常言道：知者为师。对组织而言，我们要知人善任，对职工自己来说，要帮自己认清你是谁，只有认清自己是谁，你才能是快乐的`，业绩才会上升，只有自己快乐，才会自主自发地创新。
“侃大山”利用众人智慧解决宗人的问题。“任务树”帮助各部门逐级进行任务分解，更好把握工作中的难点和要点，让学员能够对全年的工作任务“心中有树”。
我们的企业需要一种企业精神，七星精神才是核心！
生活不可能像你想象的那么好，但也不会像你想象的那么糟。我觉得人的脆弱和坚强都超乎自己的想象。有时，我可能脆弱得一句话就泪流满面；有时，也发现自己咬着牙走了很长的路。生活不易，且行且珍惜！
我记得《道德经》上有这么一句话，最大的自私就是无私。意思是你付出的越多，外界就会回报你越多。
《万达工作法》读后感5
利用工作闲暇时间，细读了万达集团编写的《万达工作法》，这本书帮我们揭开了万达集团的神秘面纱，让我们了解到真正的万达是什么样的。这本书从开会、识人、培训、做制度、销项表、复盘、防腐败、执行力、再到食堂等，面面俱到。通过这本书的学习，让我感受到了另一种管理模式和另一种企业文化。
整本书让我对万达的感觉是，很苛刻、很严格、军事化管理加以细节取胜。说到执行力，是每个企业对员工的基本要求，但执行力是否真的执行到位，是否采取了完善的激励和奖惩措施，并不是每个企业都做到了。万达很直接，根据计划完不成，请下课！而大部分企业，大部分员工都是找各种各样的客观原因，说各种各样的补救计划，提倡着人性化和包容，计划一拖再拖，没有奖惩，没有下课。看似残酷与苛刻，但正是在这种严酷的环境下，员工才绷紧神经全力以赴地为企业负责，为自己负责。
还有就是做计划，编制计划万达每年工作的重中之重，每年的计划要做三个月，这三个月期间，总部会制定出总的发展计划，然后让分公司去分解，在这三个月时间内，他们需要经过三个层面的痛苦博弈，第一层面系统总部和地方公司，第二层面集团各部室和系统总部，第三层面集团领导和系统总部之间的博弈，经过这么多层的博弈之后，制定的计划就非常的合乎常理，谁也找不到理由不去完成，有心人去看万达半年或一年工作计划完成量的时候会发现他们的完成率一般都是100%或者102%。这个数看起来是不高，但相对上一年的增长来说他们都在至少百分之二十的增幅，因为他们的计划做的太精细了。他们算百分比不是同比或环比而是同计划的比。本来计划就比上一年至少增长20%，可是结果出来之后只达到计划的百分之百或者多一两个点，这已经是非常厉害的成绩了。针对于自己来说，运营管理的第一步制定计划，计划做的越细那么可实施性就越强，那么成功的可能性就越大。所以计划不是简单的做哪些事，写完就放那了，一定要执行和落地。
这本书是一本非常好用的工具书，在今后的工作中，结合自己的实际工作，我会多多思考工作中的方法，利用万达工作法中的工具和表格，充分提高自己的工作效率和完善工作的方式方法。
房地产项目建议书 篇1
营销，从本质上讲，是产品个性化的最大张扬。
实践证明，抓住产品独有的特征，进行最强有力的差异性宣传，是实现销售利润最大化的根本法宝。
该项目独有的特征是：
1、紧邻在北京人心目中无可替代的国安主场——工人体育场，这是一个市中心的、大型的、综合型的、有着特殊定义的集体育运动、休闲娱乐、大型演出于一体的场馆；此外，还有一个综合性的室内工人体育馆。
2、紧邻生活在北京这样一个内陆城市中的年轻父母及儿童心目中的第一个海洋生活缩影的水晶宫——富国海底世界。这两个所在是全北京崇尚健康生活，维护京城尊严的成年人和渴望大海、渴望自由的少年儿童的心灵圣殿。
紧紧抓住这一其他项目所不及的差异性特征，喊出“运动就在家门口，健康生活每一天”的响亮口号，进行主题概念的演绎升华，提出“泛会所”的概念：“成人会所在工体，儿童会所在海底”，把“足球运动与国安主场”的热点以软性文章、各种出其不意又合情合理的推广活动结合起来进行操作，扩大项目的影响度和美誉度；通过金牌的物业管理服务，把健康居住和家居办公、投资理财有机结合在一起，定能取得最快速的、最有效的市场轰动效应。不足400套住房在1000多万人的关注下消化掉应该不成其为太大的问题。
总之，“运动·健康”是该项目唯一可以在最短时间内形成影响力的着眼点和发力点，也是最容易演绎的时代话题。产品的风格应是内部使用功能的便利实惠和外部形象的现代相统一。
房地产项目建议书 篇2
一、营销组织
为确保**花园项目的入市成功和销售目标，本公司将以独家代理及全程跟踪的方式为本项目服务，针对本案成立专案小组，帮助发展商组织营销工作，包括：市场分析、产品调整、产品包装、营销推广及销售组织等工作。
近期，本专案小组将围绕着20xx年8月上旬展开的产品包装、营销推广、销售组织中的内部认购登记和9月中旬的正式发售（具体时间根据销售证取得进行调整）两个时期开展各项工作。此时期我方的工作重点为：配合发展商协调广告公司、模型公司和装饰公司的各项工作进度，配合策划部、销售部提出策划方案的具体实施，协助设计院进行产品的最终优化调整，为各项工作的有效进展创造条件。
我方的营销组织框架和工作流程如下：
1、营销组织架构
2、工作流程
为保证本案的成功营销，各相关单位应遵循“一切为了销售”的原则，分工不分家地展开工作，有关流程如下：
二、市场营销中可能遇到的不利局面的调整措施
在入市销售过程中会发生许多变化，为确保各时期销售的成功，我们有必要组织和动员各方力量，提前做好应变准备。现阶段，除加强营销组织力量外，还应增设1~2名有一定市场
1、竞争对手较有压力的入市策略
由于本项目的`潜在竞争对手较多，他们的开盘会对我们的销售形成较大冲击，致使客户分流；那么，整体实现11000元/平米的销售均价及绝对利润就会变得较为困难，为此我方建议如下：
（1）、在参考开发商的价格底限要求基础上，建议采取以9500~9600元/平米（精装修）的均价入市，确保优质又优价，与其它竞争对手处于同一起跑线上，价格制定灵活又有弹性。
（2）、确保于20xx年8月上旬可以开始进行入市推广的工作计划，以先期抢占市场份额。
（3）、确保于20xx年5月下旬可以开工，以早期树立项目形象，展示开发商实力，增强客户信心。
（4）、随时关注CBD内其他新盘的一切变化，提前预测其可
能采用的方式、方法，做好针对性的准备；如果其采用低价入市的方法来配合销控，建议本案采用随行就市的态度——以某个阶段所推出某些房型折扣点和优惠方式不同的方法进行销控，采用增加折扣，价格明升暗降的方法来变相吸引客户；但不到万不得以决不可降价，降价会打击客户购房可保值、升值的信心，使其观望度增加，并且会对先期已完成的销售带来许多不必要的麻烦。
2、根据工期进程进行的策略调整
以上的计划是在样板间、卖场包装、工地整妆等一切跟进、配合顺利的条件下进行的，假若其中某个环节出现问题，如工期拖延等的情况下，我们认为仓促进入认购期也是有必要的；前期进入市场、探测市场将有利于开盘前销售策略，还可在旺销期众多项目一起开盘来临之前吸引市场目光；因此我们认为应按照计划于20xx年9月上旬（或中上旬，初定）开盘认购，8月30日打出第一期广告。
3、对可能形成“有价无市”的调整
就目前而言，价格仍是客户所最关注的因素，也是一个项目能否达到销售目的的决定性因素之一。就本项目所定开盘9500~9600元/平米的平均价格而言，仍存在着一定的市场空间，但我们的定价能否达到预期目的，能否完成预期的销售，还有待市场的检验。从价格来说我们能否完成，面临着两种压力：第一，在广告力度、广告投放有保证的前提下，市场认为价格偏高，无法达到预期的目的，我们应在维持广告投放的前提下，加大优惠折扣点，公平的讲较低价位的销售实现更现实，高价位的销售则会较为痛苦；第二，认购期内，市场竞争情况发生变化，本区域内出现较低价位、较大规模社区投放进入市场，建议在其公开发售进入市场时我们销售价格也相应调低，并加大广告投放力度。
4、广告没有达到预期销售目的的调整
广告能够有效的传递信息，是有效促销手段，也是本阶段达到既定销售目标的重要手段之一。广告的投入必须与销售挂钩。
现阶段广告的效果有三个，一是能否很好地传达本产品的主题概念，包括：主要创意、设计主题、方案、表现手法、发布版面等；二是能否将客户对本产品主题概念的关注，有效地转变为关注“**花园”；
三、实现产品主题卖点有效传达的保证措施
1、与较有创意和发布能力较强的经开发商认可的广告公司保持联系，进行概念方面的有效沟通。
2、与有组织能力的曾举办过各种营销活动的专业公司进行有效沟通（也可以与广告公司合二为一）。
3、由于本楼盘规模较小，广告传递的长期作用将以成本较低的路牌广告和导向路牌广告，针对客户习惯的报纸DM插页和千人成本较低的广播电台—北京交通台为主，在推广的各阶段附以高档直投杂志。
4、在报刊广告的投放上，应适当集中广告投放资金，广告媒体不宜太多、时间不宜过长。
5、围绕“健康·运动”为主题推广活动应贯穿于销售过程始末。
6、项目专案组应在每期广告推出后，及时在销售现场进行销售的数据统计、整理分析，以了解客户的需要和客户关注的内容，了解各种促销手段的成效性，便于销售调整，必要时进行项目拾遗或产品的重新包装。
7、销售进程的调整
按照计划，我方打算在北京的秋季旺销期来临之前，即20xx年9月上中旬开盘销售，8~9月间进行约28天的推广周期，我们预计开盘后2个~3个月内因为季节和新楼盘的上市、项目的主体即将封顶等诸多因素的作用会形成一个旺销期（即20xx年9月中旬至12月），然后关注的新鲜点会逐渐减弱，销售会渐入平淡；进入20xx年3月中旬，由于季节的原因和项目的现房在即，经过市场炒作本项目将进入第二个旺销期，在两个旺销期内，我们
计划完成销售总额的50~60%。当然，这还需要根据市场竞争的改变随时调整。为加强淡销阶段的销售进程，完成销售目标，我们建议：
1、适当加大发展商主管销售经理的折扣点（如加大1~2%），用灵活的、弹性的价格掌握主动，吸引客户成交；
2、制定阶段内定房的优惠措施；
3、适当加大报刊广告的投放力度；
4、为保证均衡出货，调节供求，制造抢购气氛，提高销售速度，把握销售控制，执行分批限量销售是非常关键的；
5、在本案的销售过程中我们会自始至终执行本套推广组合策略，整合资源完成销售目标。
四、销售现场管理
1、 销售现场实行销售经理负责制
2、 售楼处位置选择
建议在南侧加油站位置搭建临时售楼处，售楼处装修要与产品定位风格相一致，色彩要有冲击力，最好能有1~2套样板间，样板间装修要体现高档、尊贵、现代、细腻的风格；总之，售楼处一定要有品位，它是产品品位、开发商品位的缩影，正如古语所云：“窥一斑而是全豹”。
3、工地包装要与产品定位相吻合
4、各种销售工具要实行统一设计与制作，确保按时、保质、保量完成
附：建议合作方式
一、独家代理，代理费以2.3%为基本标准。
二、代理期限可根据开发销售进程确定。
三、具体事项将在合同中详细约定。
房地产项目建议书 篇3
专家普遍认为，北京的房地产市场已逐步走出了概念竞争的怪圈，伴随着市场成熟的脚步，已经步入了产品竞争时代。产品的优劣直接影响销售的最终结果。
一、产品优劣势分析
本案位于朝阳区工体东路8号、10号院，地处东二环与东三环之间、平安大街延长线与朝外大街之内，距东二环1.7公里、距东三环0.8公里；项目地块西隔工体东路为工人体育场游泳馆，东隔东大桥斜街为三里屯普通居民住宅区，南临北空干休所，北邻北京警备司令部武警办公大楼。项目占地1.21公顷，属典型的“插空”项目；规划总建筑面积8.12万平方米，建筑密度31%，容积率5.37。
从建筑形式上属于围合型高板和塔连板形式，规划方案难度较大。针对本地块周边的市政设施、交通道路状况、配套设施等诸多因素综合考虑，对该规划项目作如下分析：
1、项目优势分析
（1）、地处东二、三环之间，是公认的的高地价区位，土地使用权的获取来之不易，绝对区位上乘。
（2）、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘，商业气氛浓厚，同时可分流四大核心区域的客户，区域内目标客户大多具有一定的经济基础和相应的消费能力。
（3）、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消费场所；综合考虑，有一定的投资空间，经概念提升、整体包装策划后，除纯居住功能外存有一定的投资租赁市场。
（4）、所处区域市政道路状况良好、周边配套设施齐全，特别是商业配套、健身、餐饮、娱乐场所多，并且整体区域内远景规划较好，对客户心理影响会较大。
（5）、与本区域内其他竞争项目相比，周边现状绿化较好、树龄长、污染小且与大型公园相隔不远，在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取静”的项目；
2、项目劣势
（1）、相对区位一般，东离国贸商圈，西距朝外商业大街都有一定距离，属于“都沿边，却又不全是”边缘地带，商务气氛不浓。
（2）、四邻小环境较差，处于北京旧有居民区的包围之中，纷乱嘈杂，居民素质不高，文化气息不够理想，对业主的日后生活会有一定的影响，不适宜建高尚纯居住区。
（3）、项目规划方案受地块形状、四至状况制约严重，人口密度大、建筑密度大、容积率较高、楼体布局难度大，狭小的中央庭院也不利于园林景观环境规划设计，会给销售带来较大压力，特别是进入后期销售阶段随着工程形象的拔高，视觉效果会越来越差。
（4）、项目地处朝外及平安大街延长线之间，交通状况在上下班高峰期拥堵严重，若遇工体有大型演出、比赛，则更加不理想。
（5）、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例，不利于销售利润的实现及项目档次的提升，并且与项目整体定位于高档相矛盾；且部分户型套内面积分配相对不合理，即相对于套内户型总面积，次卧、厨房的面积过小不符合目标客户的舒适生活习惯；
（6）、区域内可替代产品较多，与区域内各竞争项目相比，本案建筑规模、工期及入住时间存在较大劣势，地下车位数量也不足，客户容易被分流。
二、规划研究及产品定位
通过产品优劣势分析可以得出如下结论：该地块既有先天的不足也有鲜明的优势，不菲的地价决定了它只能做中高档产品，
为了挖出其潜质来我们必须对项目的产品定位进行细分，而只有对目标客户的需求做细致研究，才能有针对性地做产品细分。
1、产品规划研究
从本宗地地块形状来看呈楔形，不十分规则，属东西向长、南北向短的不好利用地块，体现在规划上就是东西向房屋必然多于南北向房屋；加上地块北侧为北京警备司令部办公用房，直接导致地块南侧的使用受到限制；再加上地块整体为近方形，只有做出围合才能提高土地利用率，这就不可避免地出现多处拐角结合部的“死角”房屋；这些在规划上不可逾越的障碍直接影响到销售价格的提升及销售利润的实现。很难想象出，这里能够规划成纯居住高尚品质社区，恐怕也难塑造成高尚的办公环境。假如仅从本项目目前的户型面积设计及所处区域地段来看似乎有这种可能，但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位，而这两点又恰恰是为本项目不可逾越的障碍；另外，向西的朝外大街，向东的三环沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多，因此作为纯办公用房也不太现实。
2、目标客户研究
（1）、因故不能或不愿离开该区域的成功人士，追求一定的舒适生活，向往拥有朝向好、面积适中偏大的户型。
（2）、向往便利的运动、健康，追求时尚，工作单位十分接近的年轻的准成功人士（包括一些运动员）。
（3）、中小规模个体经贸公司，业务便利，商住两用的需求者。
（4）、看准独特的位置、商机和产品的个性，用于投资的成功人士。
理由是：
（1）、规划方案可以做到一定数量的好朝向较舒适性的房子。
（2）、工体、海底世界对一些年轻、追求健康、快乐生活一族有无穷的魅力，有一些运动员希望就近有一处住所，有一些富裕的铁杆国安球迷希望在工体旁边有一处不大的“第二居所”。
（3）、本块宗地处于周边三大商业、商务核心边缘的市中心地带，可满足一些中小个体经营者居家办（4）、本块宗地位于第一、第三使馆区和几大商务、商业区的边缘，只要户型面积合理，便具有一定的投资概念。
（5）、居家办公和投资型客户对户型朝向的要求并不十分敏感，可以解决本项目东西向房屋过多的劣势，推出板式办公楼的优势。
3、项目定位
商住两用+投资概念
4、建筑规划的调整
（1）、保留正向大面积的居住功能为主的偏大套型设计。
（2）、把两个楼座的衔接处设计成投资或商业用房户型，面积不宜大，拐角可适当进行功能修改。
（3）、建议将楼体结构确定为框架结构，以增加室内外空间的可变性，从而增加部分房间的开间程度。
（4）、装修标准选用菜单式精装修方式。
（5）、在立面的表现上应与东部城市的整体相和谐并有适当突出、夸张的表现，既要有现代感，又与投资人心态相吻合，色彩选用上应冷暖色对比较为明显，在二者间又要有适当的过渡。
（6）、在阳台和窗体的表现上，应从整体上考虑细节，局部采用变化，力求新颖、实用，使客户从效果图上就有一种是成功人士居住地方的感觉；另外，在充分控制成本的前提下，尽量注重新材料、新工艺的运用，尽量避免市场上产品相似化、趋同化的弊病，寻求独到将是我产品设计的第一原则。
房地产项目建议书 篇4
一、区域市场
近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱、国家产业政策的部分倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素的作用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房地局的消息称，仅20xx年批租出让的地块就达700多块，平均每天2块以上，创历史新高。另具本公司企划部不完全统计，20xx年北京仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入20xx年后，第一季度新开盘的项目就达90个，平均每天一个新楼盘出现，市场呈现出一派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。
**花园位于朝阳区工体东路，朝外大街与工体北路之间，隶属于CBD商圈、朝外大街商务区、东二环商务区、使馆区的边缘地带。由于二环周边的土地资源越来越少，故目前其项目周边在售竞争项目并不很多，但是，诸如“阳光都市”、“金菲国际公寓”“华普公寓”“吉庆里二期”等竞争项目体量相对较大、销售周期较长、售价较高，还是会对本项目的的销售形成阶段性影响。并且，结合该区域目标客户特点等因素，我们认为在考虑产品竞争对手的区域时应扩展到整体CBD核心区及辐射区，该区域内今后一两年仍是全北京的开发热点地区，待开楼盘较多，体量较大，其中主要项目有：
1、北京世界科贸中心：
开发商为香江国际集团，曾在北京成功开发北京国际友谊花园和北京科技会展中心，该项目位于京广中心以南，嘉里中心以北，原3501厂址，总建筑面积70万平方米，是集办公、住宅、酒店为一体的大型综合性商贸社区。
2、金地国际花园：
开发商为深圳金牌上市公司金地集团，该项目东至北京施工机械厂，西至北京仪表厂，北至阳光100国际公寓，南至建国门外大街，总占地面积7万平米，预计建设规模为40万平方米。
3、建外SOHO：
开发商为北京红石企业——中鸿天房地产开发公司，位于建外大街第一机床厂，占地18公顷，总建筑面积55万平方米。由日本建筑师山本理显设计，计划于20xx年6月开始内部认购，样板间将在20xx年5月底完工，项目未推出，已是喊杀一片。
4、新城国际（理想世界）
开发商为北京万通实业有限公司，设计方案通过国际招标，在10多个方案中优选出由香港王董设计事务所设计的弧形板式高层围合建筑，立面新颖。它位于原北京开关厂厂址，京广中心以南，汉威大厦以北，占地面积12公顷，总建筑面积53万平方米。新城国际由CBD国际中心和CBD国际公寓两部分组成。CBD国际中心紧邻朝阳路，位于整个项目的北部，占地1.33公顷，总建筑面积12万平方米，由一栋33层写字楼和一栋酒店式公寓以及商业裙房组成。CBD国际公寓位于整个项目的北部，东临东大桥东路，西接关东店南街，北依中央商务区3号路，南到小区中心商务区东西街，占地面积10.5公顷，总建筑面积38万平方米。该项目已于4月5日国贸展会亮相，均价9400元/平，展会期间认购火爆，目前正呈小步攀升之势，均价有望突破1万元。
5、建华大厦
开发商为首创阳光房地产股份有限公司，位于蓝岛大厦东南角，一期即将开工，近10万平方米，近期在国贸展会正式推出。
6、大连万达项目
大连万达本年度将在北京开发两个项目，一个位于CBD商圈，现代城对面，金地国际花园西侧，总建筑面积40万平方米，属综合性高档公寓；另外一个位于燕莎商圈，欲打造成为标准的高尔夫社区，预计本年度6、7月份亮相。大连万达和深圳金地
今年同时在国贸商圈出手，被业内称为“南狼北虎”夹击CBD，其品牌优势和价格优势不可低估。
7、城中大厦
由成功开发中关村地区怡美家园（我公司代理）的宏大兴业房地产股份有限公司开发，预计于下半年开工，地处华彬大厦西侧，建筑面积7万平方米。
上述项目或占据良好位置或由经验丰富的大型开发商所控制，将成为我们项目最大的竞争对手；并且，在我方产品性质已基本定性的情况下，表现在销售上会形成一定冲击，对整体实现11000~120xx元/平米的销售均价及预期利润会有一定困难。
详细调研资料见下表：
附表1：部分在售项目户型、面积市场调查统计
单位：平方米
项目名称 一居 二居 三居 四居 备注
二、结论
通过以上数据对比20xx年度中房指数北京市本区域内各季度的市场在售项目平均面积及平均价格可清晰显示出：项目均价体系系数及户型面积体系系数随着市场竞争激烈程度的加剧，呈现明显下降的趋势；至于今年一季度北京市住宅均价与去年同期相比，上升5%左右，专家认为这是短暂现象，有些表现为区域特征，不足为凭。我们预见今后一两年内北京市此区域房地产市场仍会按照此规律发展，房屋总价款的进一步下调不可避免；换言之，市场房屋的整体性价比会越来越好。
售楼处创意广告语1
1.最有钱的人也买不起劣质窗户。——某建筑材料公司广告
2. 欲穷千里目，更上一层楼。——售楼广告
3. 河光水影海鸥翱翔，令你生活倍添美意。——香港翠湖花园售楼广告
4. 自成超凡气派，体现脱俗境界。——香港殷宫阁售房广告
5. 家居生活如度假，海怡半岛是我家。——香港美晖阁售房广告
6. 宜家宜室，安居乐业。——香港宜安中心售房广告
7. 诗情画意，无尽南极风情。——澳门海兰花苑售房广告
8. 你在美国的黑伍德公园定能找到幸福。——新房的广告
9. 学府林立的书香大道，值得您再搬一次家。——台湾良美系列房屋广告
10. 暗恋桃花园。——昆山宝岛别墅
11. “玉垒山庄”，祝您福永继。——四川“玉垒山庄”
12. 梦里寻它千百度，湖光山色见吾家。——杭州梦湖山庄
13. 清幽如画的人间仙境，显赫富豪的.梦想宅第。——湖景山庄
14. 万年的丰盛，居住的梦土。——北京西郊花园
15. 豁然开朗，卓尔不凡。——上海万科广场
16. 碧影天然，桂香满园。——碧桂园高级花园别墅区
17. 万众瞩目，京华瑰宝。——北京飞达玫瑰园高级别墅
18. 拥有怡兴楼，一生已足够。——广州怡兴花园
19. 世外桃源在此求，投资置业在您手。——上海东林花园住宅
20. 千年梦幻成真。——上海世外桃源花园别墅区
21. 外销规格，内销价格。——上海明泉苑
售楼处创意广告语2
1. 我知道你喜欢小的。——西祠胡同
2. 房价不再躲猫猫。——伯爵山庄
3. 人生自有无穷变——融侨世家
4. 天下为公园。——石林大公园
5. 元得一间房。——中冶天城
6. 千年紫金，惟有天泓。——天泓山庄
7. 还紫金山一个中国。——紫园
8. 繁华归来，隐于园。-----来风街一号
9. 独拥城中央，一墅揽天下。——来凤街一号
10. 有一种高度，注定叫阅城。——阅城国际
11. 浓荫守望的百年国府。——钟山美庐
12. 树林与山谷间的阔绰空间。——麒麟山庄
13. 当代思潮下的英伦风情。——康桥圣菲
14. 零售紫金山。——翠屏紫气钟山
15. 我家院里有座山。——华汇康城
16. 拥有一座家园，感受一生幸福。——上海万科房地产有限公司
17. 宝城建城，诚中求成。——上海宝城商业房产公司
18.佳构如云，唯金田，方称着永恒的注视。——上海金田房地产有
售楼处创意广告语3
1. 万科城市花园——新城市，新生活
2. 万达商业广场——缔造商业传奇，引爆财富亮点
3. 耀江丽景湾——悠然小镇，悠闲生活;这里的花园没有四季
4. 宜家汤臣——下一站，宜家 汤臣;汤逊湖畔，别墅大师
5. 万豪国际——很国际，很豪宅
6. 中乔官邸——中侨官邸 非豪宅
7. 海虹景——一个改变你世界观的城市文化住宅
8. 富丽 奥林园——健康生活领跑者
9. 非常男女——我和我私奔
10. 汉飞 青年城——时尚空间，简约生活
11. 威嘉 白金领域——因值得，而选择;我们，还为未来提供居住
12. 统建 大江园——筑我所想，住我所爱;生活在此，理想在此
13. 中一花园——建筑无言，品格自现
14. 中奇香港花园——地段，永远是赢家
15. 东鑫 鑫海花城——我有我的生活主张;我有我的生活高度;生活主流，上层之家
16. 汉口 春天——下一站，开往汉口春天
17. F天下——别墅看F天下;贵族领地;山水别墅，唯我独尊;
18. 怡景花园——投资职业首选，怡景花园
19. 金色华府——市府街，才智名门，释放生命的金色魅力;家，孕育生命之富饶
