怎么管好一个政府机关的物业管理服务
物业管理服务在机关后勤工作中又占有相当重要的地位。
机关后勤的物业管理工作情况看，主要应做好五个方面的工作： —、房屋的维修与管理。
办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐步降低。
为了延缓这个过程，就需要经常对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的工作内容之一。
二、设施设备的管理。
即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理，主要包括高低压配电供应、给排水、空调、消防、电信通讯、卫视、图像监控、红外线报警，综合布线及电梯的管理等。
三、清洁卫生管理。
主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、健身房、活动室、招待所的清洁等服务，为机关办公提供清洁的环境。
四、是内部会议、来客接待的服务管理。
主要是为会议及与会者在会前、会中提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放、音响操作等。
通过接待服务，展现机关服务中心服务人员的风貌。
五、治安保卫及消防管理。
主要是门卫、安全监控及停车场的管理。
这项工作在物业管理中占有重要的地位，管理难度大，服务性也强。
通过以上五个方面的管理服务，为机关提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。
政府机关的物业管理，有着与住宅及其它物业管理不同的特点：一是技术密集。
对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。
二是政务活动频繁。
安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。
三是涉密性强。
服务的对象是机关单位，带有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。
四是服务管理要求高。
要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。
一、要抓在岗人员素质 机关办公楼人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求重视人员素质。
二、要抓服务技能 现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也高。
实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。
不能光凭良好的愿望，还要有真本领。
业务技术水平的高低，直接关系到服务的质量，关系到服务中心的工作效率。
所以应注意通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能。
三、要抓物业维护质量 加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。
一是主动安排预防性维修。
二是及时完成日常性急修。
对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到，随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。
三是认真进行改善性维修。
有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况的变化，给机关办公带来不便，需要作某些改进性的处理，使物业更好地发挥其使用价值。
四、要抓内部服务管理 物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成全方位的管理总体系。
要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准。
具体地说，就是要着重抓好“三化”：一是服务规范化。
实施规范服务，减少随意性，降低失误率，增强主动性。
为此，在制订办公楼综合管理制度的基础上，加强服务员、维修工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作具体要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，使服务工作上轨道、上水平。
二是操作目标化。
在物业管理的实际操作上，分别有相应的工作目标要求，主要有设备操作、卫生保洁、保安巡视等工作目标。
只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故，保证服务质量。
三是管理制度化。
服务中心从成立之初，就致力于制度建设，如制定办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、消防安全制度、安全保卫制度、食堂管理制度、卫生保洁管理制度等，同时放大上墙，组织服务人员认真学习、贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步子。
五、要抓质量目标考核 根据政府机关的物业管理主要工作，应着重从抓“四率”入手：一是设备完好率。
主要设备完好率要达到95％以上。
二是卫生达标率。
卫生保洁，是办公楼物业管理的一项经常性的工作，面广量大，所有楼层都要达到创建标准。
三是服务满意率。
要求服务人员的服务达到大家满意。
四是事故差错率。
要降到最低限度，力争为零。
求一篇物业装修管理的意义。
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物业管一个综合性较强务性行业，其中对业主单二次装修管理就是重要内容之一。
由于目前开建造的居住物业绝大多数是毛坯房，物业交付使用后，会有较长一段时间的装修搬迁期。
这段时期是小区秩序最乱、对物业的人为损坏最严重、治安和消防管理难度最大、引发各类矛盾和纠纷最多的时期，因此，重视和加强对装修过程的管理，并达到有效管理的目标，就是抓住了物业管理很主要的重点和难点工作之一。
有效的装修管理将为今后日常物业管理打下良好的基础，也有助于物业管理企业树立自身的品牌形象。
一、制订规定，宣传引导 目前，我国有关房屋装饰装修的法规和地方性文件是我们进行装修管理的主要依据，除了物业管理的相关法规外，还包括《住宅室内装饰装修管理办法》、《环境污染防治法》、《消防法》，上海市的《关于加强居住物业装修管理和行政执法若干问题的通知》和《上海市住宅装饰装修验收标准》等等。
物业管理企业要依据政府的法规，结合不同物业小区的实际情况，制订适合于本物业小区的装修管理规定，这样形成的装修管理规定，应该成为物业小区装修管理的作业规程，对装修活动的相关各方都具有约束力。
装修管理规定制定以后，要利用多种途径和方式广而告之，大力宣传，把引导、教育和培训的工作做在前头。
比如，将装修管理规定放到开发商的售楼处，或者张贴在建筑施工现场某个醒目的位置，让业主\\\/准业主们事先了解有关规范和要求，销售人员也对购房人进行宣传解释，可以减少很多将来可能发生的矛盾和纠纷。
在这样做的小区，经常会看到有业主\\\/准业主在抄录装修管理规定的有关条款，有业主\\\/准业主在就有关问题进行咨询，随后，他们会在确定装修方案时加以考虑。
二、重点管理三个主体 装修管理所涉及到的三个主体对象是――业主\\\/使用人、物业管理企业、装修施工单位。
业主是装修管理这一主要矛盾的主要方面，把业主的问题解决了，装修管理就成功了一大半。
但由于绝大部分业主都太在意居室装修，他们既很少了解装饰装修的有关法律法规，又不很在乎局部单元对整体建筑的影响，习惯于以各自的审美情趣追求个性化的最大满足。
所以才会有各种不规范、不道德、不合情理、甚至违法的装修行为屡屡发生、层出不穷。
因此，加强对业主的宣传和引导非常重要。
更深层次的考虑，是因为业主自治管理在一定程度上掌握着该物业小区在以后日常物业管理的生杀大权，自治管理的决策错误，轻则导致物业使用功能效率低下，造成物业贬值，重则会使物业不能正常使用，甚至楼塌人亡。
参考物业资料： 物业管理企业是装修管理的责任人和执行者，因此，物业管理企业对装修管理重视程度的强弱和投入管理力度的大小，都直接影响到装修管理的有效性。
物业管理企业加强对装修的管理，应落实在以下几个方面： 1、制定一份适合本物业小区的装修管理规定，并开展广泛的宣传引导工作； 2、对物业管理员工进行培训，使之全面、正确地了解和理解装修管理规定的各项条款内容，并能对相关问题给予解答； 3、明确规定各岗位人员在装修管理中的职责和作业要求，以及制止和纠正违规装修行为的处理方案； 4、在装修搬迁高峰期间，增加必要的人力和财力的投入； 5、加强对装修施工单元的巡视检查，随时记录有关事项，及时处理各类违章违规行为和现象，必要时向有关主管部门报告，直至诉诸法律； 6、适时修缮因装修施工而损坏的地面、墙面、顶面等公共部位和设施，随时清除各类黑色广告； 7、有效地组织建筑材料搬运和建筑垃圾的清运。
装修施工单位是装修管理的主要对象，对施工单位的管理要严肃、严格，特别是对小型装修公司、装修游击队等更是如此。
在施工单位办理装修施工手续时，要严格审查施工单位的资质证书和施工人员的上岗证书，谨慎审核装修施工图纸，严格控制施工人员出入证的发放，并将有关材料登记记录在案。
要对全体施工人员讲解装修管理规定，特别要告知禁止行为和禁止敲凿的部位，并根据上海市房屋土地资源管理局的规定，与施工单位签订《住宅装修管理协议》。
物业管理企业给施工单位签发的“住宅装修开工书”应张贴在装修单元的进户门上，以此作为标识，一方面是向邻里之间进行告知，另一方面便于物业管理工作人员的检查监督。
在市场经济环境下，作为一种管理手段，向装修施工单位收取一定数额的保证金是合乎规范、情理和行之有效的，应该推行。
保证金可用于对装修施工单位违规违约行为的处罚，也可用于对公共地方公共设施损坏的修缮或赔偿。
不收保证金，对装修施工损坏的修缮就要由物业服务费来承担，这部分支出增加了，必然减少其他方面的支出，结果就是某些方面服务标准的降低，最终还是业主利益受到损害。
三、对物业管理企业的要求 物业管理企业加强装修管理要“敢于管理，善于管理”，也要有“信心、耐心、决心、恒心”。
敢于管理是指在对装修管理时一定要有认真负责的精神，面对违章违规行为要敢于碰硬，只要是依法办事，只要是为了城市环境、社会安定和小区居民的整体及长远利益，就要勇于作为，一抓到底，绝不能以“我们没有执法权”为理由推卸责任，也不应以“我们已经发出整改通知书”或“已经报告了房地主管部门”为借口敷衍了事，这样只会使违章行为和现象蔓延，最终导致积重难返，一发不可收拾。
善于管理是要求物业管理企业积累一套适宜的、行之有效的管理制度和方法。
为什么有的小区违章搭建到处都是，新建成的小区不满一年已经满目创痍，乱不能睹；而有的小区居住多年依旧秩序井然，建筑风格原汁原味保护得很好。
由此也反映出了物业管理企业的管理和服务水准。
有的物业管理企业在小区装修高峰期专门派驻一支装修管理小组配合管理处加强装修管理工作，有的物业管理企业组织专门人员为装修单元提供有偿搬运服务（有组织的搬运，对小区建筑物、环境和秩序的影响可以降至最低），都收到了很好的效果，是值得学习和借鉴的好方法。
信心――物业管理企业对装修管理首先要树立信心，而且这种信心要自上而下，在全体员工中进行灌输和培养，当有业主提出不合理或过分的要求时，在管理处的各个层面和环节给予的回答都是否定的，该业主的信心一定受挫，一般不会再坚持己见。
耐心――对业主的宣传引导，以及对违规违约装修的劝说和制止，都要有耐心，要晓之以理、动之以情。
对一些坚持错误行为的业主，我们也要有“打说理工作持久战”的心理准备，只要我们能坚持，通常也能够达到我们的目的。
决心――对违规违约行为的制止和纠正要坚持原则，要有不达目的绝不罢休的决心。
对个别违规违约性质严重，对小区环境整体影响较大，当事人又蛮横不讲理的，在不违法的前提下，物业管理企业不妨“越位”一次，做过头一点，只要效果好、对整体有利就可以。
恒心――物业管理是长期的管理工作，违规违约行为在装修期过后还会时有发生，物业管理企业应持之以恒，坚持按照装修管理规定的要求做下去，什么时候发生的问题什么时候处理解决，绝不能虎头蛇尾，以至前功尽弃，“晚节不保”。
四、对政府部门的建议 1、按照实事求是的原则，物价管理部门在核定物业管理费标准时，应该充分考虑装修管理的因素，允许增加这一时期的收费标准。
比如，可以设想直接向施工人员按人头征收管理费，如每人每天1～2元人民币。
此举理由有二：一是施工人员进入物业小区作业确实增加了管理内容、管理工作量和管理成本；二是有利于调控施工人员的进入数量和施工工期。
2、调整法律法规的有关规定，给物业管理企业增加管理责任和权限，这样可使大量违规违约行为遏止在萌芽状态和在物业小区范围内得到解决。
有关政府部门要给予物业管理企业在装修管理中的支持和理解，要多考虑他们的主观用意、总体把握和维护小区整体利益方面的愿望。
3、有些地方的法律法规已经赋予相关政府部门在装修管理的责任和权力，这些部门应该加大管理力度和作为能力，同时，应该出台对违法违规装修行为的快速处理办法，从根本上解决装修管理的难点问题。
参考物业资料：
物业怎样处理好与业主之间的关系
物业公司的作用有3：1、让你在小区中住的舒心，物业对小区的绿化，公共卫生进行定期维护保洁，不用担心小楼梯踩到香蕉皮，出门看见垃圾到处堆，物业能让小区卫生整洁及绿化造型优美，春花夏树秋枫冬雪。
2、让你在小区中住的安心，物业对小区的外来人员进行例行询查登记，对车场车辆进出进行指挥，让你不用担心看见小区都是外来人员在逛公园，车辆进出要前后左右看个几十遍。
3、让你在小区中住的放心，物业对小区公共设施的日常维护能让小区的路灯在夜晚的时候前路明亮如日，各个小区主管道畅通顺畅，有堵时也有专人清理。
不用担心地上到处污水横流。
当然，我说的都是公共部位。
物业管理的基础是
物业管理活动的实质就是业主与物管企业就物管企业提供的服务为标的所进行的一项交易。
市场经济条件下，交易的进行主要通过合同为纽带来完成，交易的双方即为合同的主体。
物业管理作为一种市场行为，也是通过合同才产生的。
在物业服务合同中，主要是明确了业主与物管企业双方在活动中的权利和义务，也约定了物管企业向业主提供服务的内容和标准。
因此，物业服务合同是物业管理活动的基础。
可以说，没有物业服务合同，也就不存在物业管理。
作为合同双方平等的民事法律关系，就体现在物管企业要依据合同约定的内容提供物业管理服务，业主则要根据合同的约定交纳相应的物业服务费用。
但是，上述定义中还特别强调了物业管理是“由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”，明确指出了这项活动是需要业主与物管企业共同来进行的。
那就是说，业主除在享受服务时交纳相应费用和监督管理物管企业提供的服务质量外，还要尽自身的义务对物业管理服务给予积极的支持和主动的配合。
而物管企业根据合同约定提供服务的同时，也要努力争取业主的支持与配合。
只有在这种环境下，物业管理活动才能得以正常开展，合同双方的权益才能真正得到保障。
由此可见，某些物管企业认为“物业管理是我物管企业的功能，我提供什么样的管理服务，业主就要接受什么样的管理服务”的想法和作法，是缺乏市场意识和违背市场运行规律的，没有进行物业管理所必需的基础。
这样的物业管理肯定不会成功。
在万科物业工作会不会很累
同为万科管家去年入职到现在满一年，头发都快掉没了，我才24
刚开始被业主骂的偷跑去厕所哭（男生），每天拿着管家手机“提心吊胆”生怕有什么大事发生
我很能体会楼主的心情，的确万科物业管家每天的工作和生活都离不开管家手机，小区业主，但是员工待遇的确……但是这一年我也学到了很多为人处事，说话技巧
这个是万科给予我的
压力大能力越大
我的一个业主说，上辈子造了孽，这辈子做物业
物业管理投标的主要风险来自于哪几个方面
只对目标物业管理与服务的策划进行招标投标法 通过几年全国物业管理招标投标的实践看，许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理企业依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本的开展各类社区文化、社区服务活动等内容。
按照这种方法，物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书。
各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误，把评分拉出差距，再根据本企业以往开展物业管理的住宅小区的信誉调查，以及企业经理、管理处主任的联合答辩的水平，综合评出最高分作为中标单位。
这种方法可以强化物业管理服务意识，使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微，动脑筋制定措施，保证质量，并在标书里得到详细的表述，才会得到专家评委的赞许和通过。
这种方法不足之处是缺少风险意识。
由于服务管理还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。
从某种意义上来讲，乎柔性大，无风险。
确立收费标准测算为重点的招标模式 这种模式始于2000年3月份。
南京龙江高教公寓物业管理招标一改过去传统的招标思路，模仿建筑施工项目的招标方法，增加了费用测算和报价，评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外，又增加了一项，既在政府规定的收费范围内，进行测算报价，甚至将报价的权重提高到50%，这对物业管理企业来讲，增加了难度，既要保证管理服务质量高，各项措施到位，又要节省经费进行成本核算。
一般企业是难以完成此项任务的，它体现了企业实力的竞争。
南京龙江高教公寓邀请12家物业管理企业投标，最后一家企业报价为每月0.35元\\\/平方米，作为物业管理服务费的收取标准，比南京市政府规定的标准每个月0.5元\\\/平方米还要低0.15元，业主非常满意。
过去物业管理招标评标主要是服务策划（收费标准事先定下来），某种意义上来讲，主要靠文笔强的人，重点要把标书写好，写出特色就可以了。
如今又增加了物业的公共服务费用的报价竞争，从而拉开了档次。
通常报价是硬指标，报价太高（或太低）偏离标底，得分就低，竞争更加激烈了，对企业招标增加了风险。
物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑，需要一定面积的物业保证经费来源，然而投标中又要报价竞争，这对物业管理企业来讲，除了加强成本核算，控制各种支出外，需要提高企业的专业化管理水平，通过规模，促进效益，通过管理提高效益。
应当注意的是， 过分强调报价权重，招标投标活动容易出现偏差。
要清楚的意识到，过分强调报价权重比例容易使各物业管理企业把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理企业以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。
价格低在目前我国经济收入并不十分宽裕的业主（住用人）来讲是非常欢迎的，但必须实事求是，不能以价格影响质量，否则就把物业管理引到一个怪圈中去，对物业管理行业发展是不利的，最终受害的还是业主。
物业管理无标底二步法招标方法 根据我国目前物业管理实践，参照国际上服务行业的二步法招标方法，更能保证服务质量的优秀，价格合理，更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。
南京国际展览中心采用无标底二步法招标面向全国招聘物业管理企业，在中国物业管理招标投标活动中又做了一次新的尝试。
所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，既按照当地政府对物业管理收费的标准，符合住宅小区（楼宇）服务定位前提下，由物业管理企业来制定服务质量保证优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。
所谓二步法，就是达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。
第一次评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角逐，既第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。
这种方法首先保证了管理服务质量。
物业管理二步法开标中，首先开管理服务质量标，这对从事物业管理的各个企业来讲，起到了一个好的向导，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。
对于产权人来讲，由于物业管理企业强化了服务意识，制定了各项服务管理措施，保证了服务质量，广大业主（住用人）是感到满意的。
既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。
作为业主来讲，自然希望服务质量一流、收费价格低廉为最好，而企业经营者则希望服务质量越高价格越高，两者矛盾的统一则通过招标投标方式，有参加竞标的各物业管理公司对目标物业在完成达到物业管理定位所需的成本核算后，提出一个合理的价位进行报价，最后由业主认可确定一家企业。
物业管理第一次开标，则对服务质量首先进行评标，优胜者再开价格标，这样便防止了某些物业管理企业为了取得目标物业，迎合业主心愿，而过分把价格压的很低现象。
一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理企业在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理不正当竞争行为。
