业务员如何做陌生拜访
业务员在开展日常营销工作面对陌生客户时，如何能用几句话术吸引客户合作同样也难。
大千世界，无奇不有。
每个地方都有不同的市场情况，每个客户都有不同的性格爱好，面对不同的陌生客户，业务员不可能按照一套固定程序的问话话术，但又如何根据具体情况向客户开口说话呢，你的前面几句话术将决定陌生客户对你的印象，将决定你的商业谈判能否继续。
经验老到的业务员搞掂客户的手段自然很多，生意场上八面玲珑左右逢源，见人讲人话，见鬼讲鬼话，进退自如，任意挥洒。
能做到这种境界，当然也不是所有老业务员都能达到的，只有认真总结经验不断钻研的业务员才会有如此造化。
但对于一个刚踏入市场经验不足的业务员，面对陌生讲话可能还是一件畏难的事情。
是先介绍自己呢
还是先讲自己公司的产品呢
也许在没有进入陌生客户大门之前，业务员心里想好了千言万语，但一面对陌生客户也可能就会哑口无语，想好了的话术不知跑到那去了，好象天狗吃月不知何处下手。
如果碰到有修养的客户，客户可能会主动向业务员问话；如果遇到性格暴躁的老板，业务员一句不合适的话，老板就会把业务员扫地出门，自然也就关上商业谈判的大门。
业务员到底如何面对陌生客户说话呢
开始你们商业合作之旅呢
一、从微笑开始，象“孔雀开屏”般，业务员把产品最好的利益点展示给陌生客户中国是礼仪之帮，最讲究待人接物。
许多客户首先看重的是业务员是否有教养，而不是产品。
如果业务员还未向客户说话，就给出一付笑脸，无疑会给业务员带来洽谈生意的良好氛围，起码客户会给你一个表达机会。
如果业务员象丧门神哭丧着脸上门，客户还会理你业务员吗
因此业务员在面对客户时，无疑业务员你遇到多大的困难和多么糟糕的事情，都要堆上笑脸，因为陌生客户又没有得罪你什么，又何必要看业务员那付难看的脸色呢。
有了这种良好氛围之后，业务员就要不失时机向陌生客户介绍自己来意。
“你好，老板”，“你好，我是XX公司的，我给你带来一种产品，希望能对您的生意带来帮助，这种产品有XX特点，在销售政策有XX优势”。
如果有一定市场影响力的大公司产品，客户可能只会问业务员的产品型号和价格，以及其他市场营销政策，但尚未在当地市场打开局面的小公司产品，业务员首先就必须要介绍公司产品的最大卖点。
不管是大公司还是小公司，业务员的产品都必须给客户带来利益，利益是客户最认可的卖点。
作为一项新产品的投资，客户心里想的是回报，而不会为厂家当免费搬运工和赔本赚吆喝的买卖。
因此业务员首先向客户推介时，要象“孔雀开屏”一样，要把自己产品最漂亮的一面展示给客户，要把产品能给客户带来利益的最好卖点说出来，客户才有兴趣听下去。
这样的卖点包含很多：产品、产品包装、销售政策、市场管理、宣传推广等等。
如果业务员首先介绍的是对客户利益无关痛痒的话语，生意忙碌的客户可能没有兴趣继续听下去，也许会礼貌地借故推辞，“对不起，我现在很忙，你找一下别家吧”。
但很多经商客户，往往一句话送你出门，“这类产品市场太多了，不做”。
生意不成还受一肚子气。
二、以退为进，业务员先奉承客户再过渡到上门目的业务员在拜访陌生客户时，可能并不知道谁是老板，这就必须先观察店内情况（大公司往往都在写字楼）来发现蛛丝马迹，诸如销售的产品品牌、店面陈列、员工面貌、货物堆积数量、店面大小等等，找出谁在指挥干活，这个谁估计不是老板也起码是经理。
这里面业务员就不要犯一个低级错误，如果碰到的是经理，你也应该奉承他为老板或老总，也就是我们平常所说PMP（拍马屁），因为中国许多人都有一个共同的劣根性，喜欢别人捧。
但业务员不可经理谈得太久，因为决策的人毕竟是老板，同经理谈过来谈过去，可能都不会有结果，因为经理也不知道老板对产品的底线到底在那里。
如果业务员一进门就能遇到老板，那是机会也是幸运，业务员就需要MPMP（猛拍马屁），当然这马屁要拍到点子上，不要凭空捏造。
看见店面大货物多品牌齐，业务员就要夸他生意红火经营有方，奉承他在这个市场不是老大就是老二的地位，等到老板为业务员递烟倒茶时，老板这时可能就有点飘飘然了，业务员就需要趁热打铁，推介自己的产品说明自己的来意，在客户心情愉快时，赶紧谈产品合作和政策，业务员这时就差不多成功了一半。
即使这次生意无法谈成，客户也会对业务员及其产品产生好印象，为下次合作作好了铺垫。
在此，笔者告诫业务员在捧杀客户时，一定要注意火候，只能在客户现在的基础上进行放大，不要凭空捏造事实，把小生意老板说是大客户，不要把生意清淡的说成生意红火，这样业务员不仅没有“杀”到客户，反而还被客户“杀”掉了你们之间的商业合作。
三、让客户先说话，顺着客户思路顺藤摸瓜，达到商业合作目的大凡生意做得比较成功的客户，一般都很忙碌。
业务员上门之后，不要打断客户的生意，一定要静下心来等候。
在客户忙碌时，业务员也尽可能地充当帮手，客户才会注意，会主动问业务员是干什么的，业务员就有机会介绍自己及产品。
注意的是，介绍时不要面面举到，业务员在介绍一个产品卖点后，就要观察客户的反应，让客户提问，然后再对他提出的问题进行剖析和解答，而且把答案尽量往自己的产品靠拢，达到推介成功的目的。
经验不足的业务员，有可能会犯一个错误，为客户解答时会偏移话题，海阔天空，把自己真正的目的不知忘到那儿去了。
去年秋天，笔者为湖南一家涂料企业招商，在长沙红星建材大市场，靠近长沙南北交通大动脉韶山路的一家大门面，笔者见到客户所经销品牌全是华润、美涂士、巴德士等一些知名涂料，感觉到这家客户生意做得比较大有实力。
笔者进门之后，见到客户正在挥汗如雨在为涂料调色，笔者就在一旁，顺便帮他拿一些调色板和桶盖。
客户忙完生意后，就主动问笔者是那个厂家，笔者顺水推舟介绍了自己的产品，客户听完后表示对笔者的产品质量担扰，他不提价格也猜测到笔者这种品牌产品价格不会太贵，笔者随即回答这位客户，可以去工厂看看笔者所在厂家规模和技术力量，而且工厂就在长沙河西。
又针对客户不愿意压货的原因，笔者提出了最可能成交的卖点，工厂一次提货十桶就免费送货上门，而且是货到付款，没有资金压力，什么时候需要就什么时候送货。
客户考虑了一下，终于答应合作的要求，有顾客需要笔者这种价格合适的产品，就来电订购。
没过多久，双方的生意就逐渐合作起来了。
四、先抑后扬，先谈客户缺点，再讲改正方法，引导客户关注自己的产品经验丰富的业务员在拜访陌生客户前，一般都会对当地市场行情进行粗略的调研，甲客户做那些品牌销售什么产品为主规模怎样
乙客户又在什么商业地段资金实力如何
等等。
业务员心里要胸有成竹，这样才好向陌生的目标客户推介产品，帮助陌生客户有针对性地开发市场。
业务员拜访陌生客户时，可以先隐藏自己的真实意图，告诉陌生客户如果接受他的营销思路，客户的生意可能会更好，从存在的问题谈起，需要用那些方法解决，摆事实讲道理，客户也不得不会听从。
其实客户每天都在关注自己的竞争对手，也知道自己生意的存在那些问题，如果业务员几句话就能说出客户的缺点，客户肯定会洗耳恭听，也会认为业务员是一个做市场的高手，如果合作，客户自己的生意肯定会上一个新台阶，这样业务员还会怕陌生客户不会跟你合作吗
。
但是，这一招见血的功夫，并不是每个业务员都能够练就，只有达到一定火候的业务员才能使用此种招术。
假如业务员说到客户生意的点子上，商业合作可能会立竿见影；如果说错讲偏了，生意不仅没有谈成，业务员还会落到一个尴尬的境地。
笔者在2000年下半年，负责某大品牌冰箱湖南株洲地区的业务，区域只有茶陵县市场销量一直徘徊不前，不是没有客户，而且客户多得吓人，几乎每个做冰箱的客户都有该品牌，但都不主推，该品牌冰箱只是作为诱饵吸引顾客，真正销售的是别的品牌，真可谓“挂羊头卖狗肉”。
为了整治茶陵市场，笔者先对市场进行了调研，暗暗寻找一个适合主推自己品牌的客户，在茶陵市场转了一圈，对茶陵家电市场大大小小客户有一个初步了解，该市场还没有产生绝对控制市场的霸主客户，各家实力大都在伯仲之间。
笔者经过一番分析，决定选择茶陵百纺这家客户作为突破口，因为这家客户商业位置比较好，而且没有冰箱大品牌，其他品类家电也都是二线品牌，必须需要大品牌家电来带动生意，更主要的是，该客户对产品销售利润看得不是太重。
笔者进门之后，一句话就道出该客户的实情，说了一句，“老板，你好，贵店位置还是不错，可惜生意并没有别家好，因为没有大品牌带动生意”。
该家电店的老板听见笔者一句话就能指出他的缺点，立即表示认同，并让笔者提出改决的方法，冀望与一个大品牌家电品牌进行真诚合作，后来笔者说出自己真正的目的，并承诺如果该客户经营笔者的品牌冰箱，生意一定会比以前更好，而且会立即查找其他客户的货源，规范该品牌在茶陵市场的销售。
后来，该品牌冰箱茶陵市场销量稳步上升，由于有厂家的强力支持，其他客户也不敢放肆窜货销售了。
五、无声胜有声，先做其他事情再选择机会谈自己业务“外行看热闹，内行看门道”。
很多外行人总以为做业务很容易，其实只有内行人才清楚，真正想做好一个合格业务员很难。
市场环境纷繁复杂，每个客户的老板性格、爱好不尽相同，业务员说话方式都要根据地点、时间、情景、语言组织、形态等要符合谈话的环境。
不仅如此，还要懂天文地理、晓政治体育、会八卦段子，几乎十八般武艺都要会一点，面对不同客户就可以使出不同招数。
如果业务员的招数很对客户胃口，尽管与客户没有“一起下过乡，一起干过枪，一起嫖过娼”的江湖经历，但客户也会把业务员当作志同道合的朋友，起码客户就会帮业务员一把。
笔者有一次帮助湖南一家调味品企业去江西景德镇招商，在去之前，就有同行介绍一个姓李的客户情况，喜好唱歌喝酒娱乐活动。
笔者到了景德镇之后，直接去找这个姓李的客户，恰好这位李老板正在自己的酒店，与另外一个想进他的酒店做酒水生意的老板在谈生意，谈完生意后，那位做酒水的客户请李老板去唱歌，李老板在了解笔者的来意后，并没有拒绝，而是也把笔者一起叫过去。
尽管笔者歌技不能登大雅之堂，但还是在李老板面前尽力卖弄了几首歌曲。
唱完歌后，又值晚饭时刻，大家又到一家大酒店喝酒吃饭，尽管有女士在场，大家还是一起开心讲起笑话段子，尽兴拼起酒来，那一个晚上笔者不知喝了多少瓶啤酒，到笔者几乎不能再喝的时候，已经有二位朋友喝醉倒地了，饭局一直到深夜十二多钟，笔者才去旅馆开房休息。
第二天上午，笔者又去李老板那儿，碰到他与其他客户下棋，笔者棋艺也是入门功夫，那位李老板后来有生意要忙，叫我陪客户下棋。
整整二天，我们之间并没有谈生意合作的事。
到了第三天，他打来电话要笔者去他办公室，由于有前期的感情铺垫，生意自然也就谈成了，尽管李老板打出的货款并不多，但也算在景德镇地方开发了一个新客户。
但是，笔者要提醒业务员一句，此种无声胜有声的方法是在客户知道业务员来意，而在没有明显拒绝情况下，才有可能达到自己的目的。
客户之所以当时没有与业务员谈合作，是因为客户需要试探业务员合作的诚意和能力。
为什么华润万家的服务态度比沃尔玛差那么远
国企的口号是叫的响做的少。
但外资企业比较注重的是企业文化的传播和传承。
沃尔玛作为世界第一的零售业巨头 对公司的制度和企业文化与精神看的比销售更为重要。
沃尔玛要求员工对待顾客必须要做到让顾客200%的满意。
具体“硬性”规定包括：一 带位服务。
即顾客向员工询问商品的位置，被问员工不得将商品位置口头或用手指来叙述表达。
员工必须亲自或拜托其他同事把顾客带到所询问商品的正确位置。
二 三米微笑。
即员工要对距离以自己为圆心三米之内目光能看的见的顾客报以微笑，并露出八颗牙齿。
另外 收银员 AP 等前台员工 都有着自己的一套对待顾客的原则。
沃尔玛在培训员工时 有着这样两条最高指示，即“第一，顾客永远是对的。
第二，如果顾客有不对的地方，请参照第一条。
”沃尔玛每年都会给员工评选一个“最受委屈奖” 其实 就是奖励那些不管顾客是什么态度 都能耐心、周到、和颜悦色为顾客服务的优秀员工。
另外 在沃尔玛购物 如果在退货规定时间内 不管是因为什么原因（当然 顾客自己造成的对商品的消耗和损害不算）一律无条件退货（特殊商品和厂家特殊有规定的商品除外）。
其实 沃尔玛就像是蒙牛公司一样 蒙牛是做宣传、做广告上一点也不吝惜钱。
知名度打出去了 自然随之而来的是经济效益。
不像有些企业 只注重盈利 对宣传和服务不重视，企业自然也就发展不快。
沃尔玛对待顾客 就像是蒙牛在做宣传。
在当今这个超市泛滥的时代 要做大做好 光是看眼前的利益而不注重顾客的“软件”服务是很难招揽顾客的。
在沃尔玛工作了半年，如果说有时候沃尔玛对自己的员工不好 我还可能相信。
但是，说沃尔玛对顾客不好 除非是个别员工的个人问题 要不 打死我也不信
中国房地产20强企业
中国房地产20年20强企业 2008-1-13 14:30:54 来源：中国房地产报 万科集团 这或许是一家用不着写推荐理由的企业。
它成立于1984年，比中国房地产市场化的历史还要长；它在中国房地产第一品牌的江湖地位没有任何人争议；它有一个明星味最足的领军人——王石；它经历了中国房地产企业多元化和跨区域的极致，现在它固执地只进行住宅开发；它在2007年创造了中国房地产企业一个最新的纪录：年收入500多亿元。
中海地产 在历史和规模上，中海地产可能是唯一能与万科较劲的地产企业。
跟万科同时于1988年在深圳进军地产领域，截至2006年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额达人民币964亿元，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过2250万平方米，已经成功发展了数十个房地产项目，目前在内地拥有土地储备面积超过1800万平方米。
中海地产提出的“以过程精品塑造楼楼精品”的理念，影响着无数的中国房地产企业。
中海地产在建筑质量、物业管理上的成就，一直被奉为佳臬。
中体奥林匹克花园集团 2008年，将是对成立8年的中体奥林匹克花园管理集团的一个完美赞叹。
在响应国家体育总局“全民健身”的号召，宣传奥林匹克的精神文化，在体育与地产嫁接的复合地产的理念下，在21个省、42个城市造就53个奥林匹克花园，涉足了从发源地广东传递到上海、北京、天津、沈阳、武汉、长沙、常州、青岛、成都、惠州、佛山、连云港、本溪……在每一个所遍及到的城市传播着奥林匹克文化，同时也传播着全新的运动型健康社区的生活方式。
其运用直接投资、参股以及品牌合作、管理服务等方式实现奥林匹克花园连锁开发经营，堪称中国房地产连锁经营的第一品牌。
而在2008年之后，中体奥林匹克花园管理集团能否更上层楼，引人关注。
SOHO中国 潘石屹、张欣的“土”、“洋”结合，造就了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO。
SOHO中国可能是中国最个性张扬和时尚的地产公司，为北京白领阶层打造独特的生活空间和时尚的生活方式，它甚至创造出一个独特的“SOHO人群”，成为潘石屹和SOHO中国的忠实拥趸。
可以预见，在资本市场强大支撑下，SOHO将更多、更频繁地出现在北京街头。
或许，没有SOHO，中国房地产将失去一抹光鲜的颜色。
东渡国际集团 成立于1989年的东渡国际集团，目前已在上海、南京、苏州、成都等城市及香港、美国等国家和地区拥有十余家全资子公司，并与中国最具影响力的传媒集团之一——解放日报报业集团共同组建以房地产开发、传媒投资为主的上海东渡解放投资有限公司。
这家有近20年历史的地产企业却厚积薄发、推陈出新，打出“青年置业”的口号，以实现青年人在不同阶段对未来空间的美好需求。
这种市场细分的开发理念，不但为东渡国际找到了“蓝海”，同时也为都市年青人解决了购房难题，起到来一个企业公民的社会责任。
合生创展 合生创展是每一家中国房地产企业都需要认真对待的对手。
它1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，纵横广州、北京、天津、上海，涉足住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等几乎所有房地产产业链。
偏重于欧陆建筑的风格，令合生品牌在急迫于提升居住升级的中国城市人群中备受追捧。
华润置地 作为香港华润集团的地产生力军，华润置地在中国内地纵横13个年头，已经发展成为总资产超过170亿人民币、净资产超过80亿人民币，累计开发面积近500万平方米的综合型地产企业，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳十四个城市。
2007年，华润置地整合其在北京、上海、深圳等地业务。
相信在华润集团的强大支撑下，华润置地的下一步尤为令人期待。
远洋地产 远洋地产成立于1993年，以北京为基地，将业务扩展至珠三角及环渤海湾地区，主要开发中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店，其远洋系列品牌更是蜚声京城。
2007年9月28日，远洋地产在香港联交所主板市场成功挂牌，创下了全球地产企业募资额第三、中国第二的排名。
金地集团 金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。
2001年4月，金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。
已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。
金地坚持以产品为核心，开发了金地海景花园、金地格林小镇、格林世界等中国著名楼盘品牌。
卓越置业 卓越集团自92年开始分别在深圳、北京、上海、海南等地参与投资房地产项目。
2004年，卓越集团正式启动集团化品牌战略，提出“生活美学”的品牌核心主张，确立了“立足深圳、布局中国、努力成为中国房地产行业持续发展的品牌企业”的宏大规划，目前集团已经成立了武汉、长沙、重庆、青岛、广州、东莞等分公司，土地储备超过800万平方米。
茂华控股集团 茂华集团前身系北京广华轩房地产开发有限责任公司，成立于1997年，主营房地产投资、开发、经营领域，兼营房地产经纪、装饰装修、建筑弱电工程、物业管理、商贸等服务。
秉承“区域定制，专业筑屋”的开发理念以及价值驱动型开发模式。
目前所开发项目以北京地区为主，同时已辐射到长沙、淮安，力求成为富有竞争力的跨区域地产企业。
保利地产 作为中国保利集团房地产业务的运作平台，保利地产形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十余个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。
2006年7月31日，在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。
截至2007年8月，保利地产总资产已达300亿元，总市值已超一千亿元。
绿地集团 绿地集团进入房地产业已达16年之久，开发规模在上海房地产业内排名首位，雄踞龙头。
截至目前，绿地集团已成功布局包括10个中西部省份在内的16省、近30个城市，投资建设80多个项目，并成为目前在中西部地区投资开发项目最多的国内房企。
绿地现阶段旨在为二三线城市的新城区建设和现代服务业发展带来示范效应，优化其产业结构，提升城市能级。
接下来，绿地战略的着眼点还将放在实现完备稳健的产业体系，大力推进金融和能源产业，尤其把金融产业板块作为未来重要的战略性投资方向之一，这一板块将逐步成长为绿地集团新的经济增长点。
海尔地产 海尔名气很大，海尔地产却令人陌生。
这家成立5年的地产企业并不甘心躲在名牌背后，2007年，张瑞敏盛邀地产闻人卢铿加盟，海尔地产一个庞大的发展计划浮出水面。
海尔地产将与家电、金融、家居、智能乃至物流、工业园、旅游地产等海尔集团内部几乎所有的产业和资源能够建立联系，并形成市场和功能的互补关系，同时将发展“海尔新型工业园的开发模式”。
一个扎根青岛、立足山东，优先在东部沿海发展，逐步向中西部推进的地产宏图，在中国最有名的品牌下，散发出咄咄逼人的光影。
栖霞建设 核准制下中国房地产行业的首家上市企业、长三角地区房企中唯一的中房协副会长单位、全国房地产企业中唯一设立博士后科研工作站的企业、国内首家CIOB企业（英国皇家特许建造企业）——这些“第一”足以表明栖霞建设这家位于南京的地产企业在中国房地产业的地位。
“专业化、产业化、区域化”的主业拓展模式，令栖霞建设成为江苏最大的房地产企业，总开发规模达到建筑面积达500多万平方米。
2007年6月，栖霞建设申报的“国家住宅产业化基地”，通过了建设部住宅产业化促进中心专家组论证，更表明其产业长远发展的战略眼光。
富力地产 2005年7月14日，广州富力地产股份有限公司在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，亦成为当年中国市值最高的房地产企业。
富力这家在广东起家的房地产企业，却在北方越做越强，在广州大本营及北京根植多年后，正全线布阵天津、西安等北方城市。
2008年，富力销售收入有望突破200亿元大关，继续成为中国地产的领军者之一。
而其创始人李思廉、张力精诚合作、共同创业的故事在中国地产业已成佳话。
福星惠誉 搭上“中部崛起”的国家战略的快车，福星惠誉房地产有限公司迅速成长为武汉最具实力的企业之一。
坚持以旧城改造为基点的开发思路，福星惠誉在武汉核心区开发了惠誉花园、福星城市花园、金色华府、汉口春天和水岸星城等项目，总建筑面积已达200多万平米，显示了这家企业的理性、睿智和责任。
福星惠誉在根植湖北的同时，以收购、兼并、重组为切入点，现已成功进入北京、重庆、成都、西安等城市，则代表了一个中部地产企业布局全国的地产雄心。
碧桂园 2007年4月，碧桂园在香港联交所主板上市, 创始人杨国强女儿杨慧妍一举成为中国首富，这家低调的地产企业顿时被聚焦于国人面前。
而回到专业和理性，我们发现，在“首富”字眼背后的，却是在中小城市每年1000万平方米以上的大规模开发、低成本快速开发、平价快速销售的独特的企业发展战略。
而杨国强的慈善行为也表现出同样的“大规模”：捐赠清华北大共6000万，设立国华杰出学者奖；向国务院扶贫办“雨露计划”于国家“十一五”期间每年捐资2500万元，每年免费培训1万名退伍军人；捐资2.6亿元创办了全免费的国华纪念中学…… 融创中国 融创中国始终专注于综合房地产开发，注重企业的可持续发展，坚持做消费者需求为导向的产品。
目前，融创除领军天津高端市场外，在北京、重庆、无锡、苏州等地也成功布局，形成跨地域经营的格局。
其所开发的天津海逸长洲、重庆奥林匹克花园等项目曾荣获中国景观环境示范住宅、亚洲魅力楼盘、亚洲地域文化及人文景观创作奖、全球住区最佳规划范例、国际花园社区等数十项殊荣。
2007年，融创中国控股有限公司不但被列入“中国最值得尊敬的房地产品牌企业”，更凭借其开发领域取得的突破性成就，跻身“中国房地产专业领先品牌TOP10”，不断验证了该品牌的综合实力。
鑫苑（中国）置业 首家在美国纽交所主板上市的中国房地产公司——这使鑫苑（中国）置业有限公司成为2007年中国地产最大的黑马。
自河南起步，落子苏州、山东、安徽等地，及至美国纽约上市，鑫苑置业划出了中国地产界一道优美的曲线。
10年时间，鑫苑置业创造出销售合同收入年均复合增长率86%的奇迹。
我们相信，在国际资本的助力下，鑫苑置业低成本、差异化、立足二线城市的战略将再度表现出令人惊讶的竞争力。
如何对企业的关键客户,普通客户,及小客户进行管理
随着市场竞争的日趋激烈，产品和服务的差异越来越小。
以生产为中心、以销售产品为目的的逐渐被以客户为中心、以服务为目的的所取代。
谁能掌握客户的需求趋势、加强与客户的关系、有效发掘和管理，谁就能获得市场竞争优势，在激烈的竞争中立于不败之地。
在目前充满竞争的市场上，如何抓住客户、留住客户，维持客户的忠诚度，保持市场竞争力，是今天所有项目开发商所关心的问题。
在竞争激烈的市场经济环境下，良好的客户关系是任何企业求得生存与发展的关键因素。
有人说房地产是高档品，不像零售商品，消费者会频繁购买，和客户建立长期关系，既花时间、精力，又要有资金投入，似乎得不偿失。
但我认为良好的客户关系管理对一个企业的成长和可持续发展具有重要的意义。
基于终身客户的理念，房地产开发企业会努力提供优质的服务。
比如，在房地产销售中协助客户办理签约、按揭、产权办理，协助业主与物业管理接洽，提供装修咨询等事务。
更值得一提的是，客户关系管理要求注重处理客户的投诉。
俗语说“好的产品，消费者会对十个人提起；坏的产品，消费者会向一百个人抱怨。
”这就不得不促使企业正确处理客户的不满，增强服务意识，从而提高服务质量，形成和提高客户的，促使其重复购买。
一、 我们项目中针对客户的管理有什么措施，对不够的表现是什么。
具体到公司的三环中心项目，由于三环正处于销售中期阶段，目前体现在对客户的服务上，主要是在销售中积极地协助客户办理房屋签约、按揭等一切相关手续，做到细致服务，耐心解答客户提出的各种问题。
为客户顺利的购买公司开发的房屋提供便利，体现公司的服务关怀。
在销售中，由于已成交客户的业务员部分离职，客户相关的问题服务都是两位负责。
随着项目楼栋的建设，工程及销售进度的快速进展，目前主要是为客户提供客户通讯为主，以方便客户能够及时了解到公司和项目的最新情况。
二、如何加强客户关系管理，对客户如何进行分类，如何分时期关怀客户
在信息时代，与客户沟通的方式多种多样，既可以是访问、联谊等面对面形式，也可以是电话、网站、Email、杂志、手机短信等方式。
在这些多种多样的形式中，选择一种方式与客户进行沟通还是必要的。
通过不同途径搜集信息，如客户的需求、偏好、年龄、职业和收入情况等，包括对产品偏好、心理预期等信息，能帮助企业调整开发策略，客户的梯级消费也会促使企业产品不断升级和服务多样化。
但是随着当前房地产市场行情的演变，北京房地产市场价格从往日的变成了拐头向下，这必然会对之前已成交客户的心理造成严重的影响，买在高位的滋味无论哪个人都不好受。
因此，客户关系的维护也要进行细致的划分。
我认为应根据浮亏程度把客户分为三个部分：1、前期开盘高位购买的客户，这部分客户需要根据自主还是投资加以区分维护； 2、销售中期购买的客户，也就是亏损相对不太严重，属于刚性需求的客户。
这部分客户部分以自主为主，认可项目位置及品质，可以采用节日发送祝福等慰问形式加以阶段性的维护。
3、目前购买的客户，这部分客户认为市场得到调整，能够接受目前的价位，不过有些具有贪便宜的心理，可以采用节日发送祝福慰问或新年送台历等礼品的形式加以维护。
三、如何把物业管理的元素融入我们的客户管理
在销售过程中，可以在物业公司确认后，策划一些针对客户入住后的低成本的服务内容，在销售的同时，体现公司的人文关怀。
例如，望京中心项目在销售时，物业提供了很多服务，使物业公司及所服务的项目得到了知名度的提升，同时提高了项目的品质。
要想留住客户必须为客户提供迅捷、满意的服务，这就要求房地产开发企业掌握专业知识，熟悉市场和了解客户需求。
研究分析成交客户资料成为获取成功的有效途径。
通过对成交客户资料的研究，分析客户的行为特点，确定客户的服务级别，可为特殊的客户提供。
比如，对于来自异地的客户，由于文化、生活习惯的差异，导致居住偏好有很大的区别，通过研究成交资料，可以了解他们的居住及生活偏好，并运用在销售过程中，以帮助他们及时准确地找到满意的，从而提高客户的满意度。
四、 企业定位在中低端客户，人群很广，我们怎么样对其进行关怀能让客户持续消费，客户忠实度。
公司的定位是为普通大众提供舒适的产品项目，因此，面对初次购房的老百姓，要加以细致对待。
客户如果感到满意，他们不仅会重复购买，而且往往愿意把开发企业或产品介绍给亲戚朋友。
试想，如果客户已将一个房地产开发企业视为自已的朋友，他总会在各种场合谈到这位好朋友，他就是传播的一个终端，有关企业的各种信息会在几年、几十年里源源不断地从这个终端传播出去。
房地产商品的客户推荐，通常比做广告更有效，更容易打动，促成交易。
客户服务的内容也不断丰富和深化，从简单的提供楼盘咨询到围绕企业文化开展艺术、邻里亲情等活动。
目前大多数房地产开发企业树立了为客户服务的理念，有些成立了专门的客户服务机构和客户会，会员达到一定规模。
比如，北京的万通会、合生会、富力会、华润会等。
因此一个公司的品牌，它的知名度、美誉度、客户的忠实度都是至关重要的。
五、 如何提前发现客户与公司的矛盾，提高客户满意度，减少客户投诉以及诉讼。
在日常工作中，遇到客户提出的相关问题，接待的工作人员首先要能够做到有问必答，耐心讲解，妥善处理。
在遇到重大问题时，要及时与领导沟通协调，努力把客户遇到的问题大事化小，小事化了。
在解决问题的过程中，要实时的将问题的进展程度及时与客户进行沟通，使客户不会对公司的办事效率产生疑虑。
对投诉的正确处理可以将因失误或错误导致的客户失望转化为新的机会，让客户感受到企业做的不是“一锤子”买卖，而是有长远、可靠保障的。
企业在处理客户投诉时，良好的处理态度、及时的行动是非常重要的，能够获得客户的信任和良好口碑宣传。
在公司或项目遇到突发性或房屋的重大问题时，应该做到及时的危机公关，在适当的渠道与客户进行沟通，消除各种媒介上对公司不利的影响，防止问题的扩大化和严重化，不使公司处于被动的局面。
即使不是由于企业的过错造成的问题，企业也应该向客户说明情况，及时消除误会，如果企业能帮助客户解决面临的困难，就更好了。
在解决过程中，即使牺牲企业的一些眼前利益，从长远来看也是值得的。
总之，正确处理客户的关系要针对客户的特点，寻找合适的几种或多种方式，才能恰到好处，促成交易。
需要强调的是，过于频繁的沟通可能使客户对信息变得麻木，甚至造成反感。
恰到好处的客户关系维护可以巩固企业的品牌，比喊口号、做广告更深入人心，对塑造企业品牌非常有力。
