怎样成为工程项目经理
论工程项目经理项目经理，是一个建设项目的第一负责人，是工程建设的轴心领导人，也是工程建设合同的执行人。
一个建设项目的成功完成，离不开项目经理自始至终的运转在工程项目之中，以及工程项目部全体人员的高度密切配合。
管理好一个工程项目，靠的是工程项目部的配合，项目经理只是一个带头作用。
有人说：只要是有一个好的项目经理，工程项目就能圆满完成。
这句话，是大错特错。
没有项目部全体人员的努力配合，一个人的能力，可能吗
也有的项目经理，张口就是：把控全局，重点协调。
闭口就是：安全第一，质量第一。
这些大道理，大口号的东西，只能作为吹吹牛。
在实际工程管理上面，需要的是真才实学，实实在在的东西，那些大而空，头头是道的理论，是没有用的。
在工程管理当中，不管你有多么高的文凭学历以及高职称。
如果你没有经历过施工员，施工现场的东西，你一知半解，这个项目经理你百分之百干不了。
例如：在工程施工中，遇到了施工图中的一些问题，在工程图纸会审时没有及时发现。
这样的工程图纸与施工，是不是要先组织工程项目部讨论
是不是要与设计院的设计师进行联系
看到这里，有人会问：已经施工了，还存在什么图纸问题
图纸会审怎么没有发现
如果你也是这样想的，我可以说：你就不配做一个项目经理，为什么这样说呢
很明显，你没有在施工现场经历过，你不了解当一个项目经理，首先是一个合格的施工员。
每一个大型的工程项目图纸会审，做工程预算的人员，必须参加。
因为，做工程预算的人员，看工程图纸，看的比较仔细。
因为大部分工程预算人员，是从工程施工员过来的，有工程现场管理经验，做的工程预算，也就比较准确。
图纸出现的一些问题，首先是预算员发现的。
还有一些隐蔽工程出现的图纸与施工矛盾的地方，特别是地下开挖以后出现的以及天气自然灾害的影响。
在很多工程施工中，都是施工到什么阶段，看图纸，就看到什么阶段。
包裹木工，钢筋工，混凝土工。
各个工种的不同，看的仔细程度也就不同。
也会有人说：我经历施工的工程项目，在图纸会审时就已经解决完了，施工阶段没有任何的图纸问题。
我可以说：除非是房地产的套用图纸，问题会少些。
只要是大型公建项目，工业厂房项目，没有一个图纸赶说“一点问题没有。
”一个合格的项目经理，以上这些必须明白，你才能去协调设计院以及甲方监理。
项目经理，又分为甲方项目经理，监理项目经理以及项目管理公司项目经理。
职位不同，职责也就不同。
首先是乙方项目经理，是工程项目管理的合同履约人。
一个是与甲方签订的大合同，首先弄明白合同内容，承包方式，最重要的是工程结算，就是按照工程项目进展，有哪些会影响到工程结算，需要甲方签字认可的，及时做好签证单，让甲方签字认可，监理认可签字。
合同一般是打官司用得着的，一般情况下，协调就可以解决的，就尽量去协调解决。
甲乙双方关系融洽，工程配合的好，工程项目才能圆满完成。
再就是根据公司与各个专业分包单位的合同，需要看明白，看仔细了。
特别是那些具体条款，规定了哪些是在合同之内的工作内容，哪些不在合同内容之内。
木工，钢筋工，混凝土工，架子工，水电安装，装饰装修等等。
这些工种与其他工种之间，出现了零星用工，如何处理，建筑垃圾如何外运，文明施工现场，如何保持卫生清洁等等。
质量安全上面，不能总是大喊口号，什么“五控二管一协调”了，三宝四口五临边了。
这些东西，你必须亲自到工地上面检查看看情况，落实一下安全措施，如果你连五临边在哪里都不知道，甚至上去看了一遍，没有发现什么问题，你说你这个项目经理能合格吗
建筑工程规范和标准，是必须弄明白的，不能只是会背诵。
必须到施工现场结合起来，因为施工图和施工现场，不是一个概念。
规范标准如何在施工现场应用，是一个在实际施工当中才能明白的。
工程竣工结算，是一个合格项目经理的最后一个管理环节。
因为项目经理贯穿整个工程项目从开工放线，基础开挖，主体工程，装饰装修，到工程竣工清理。
每一个环节都是比较清楚的，图纸变更了多少，隐蔽工程增加了多少工程量。
人工，材料价格有多少浮动。
对外，是和甲方工程结算。
对内，是和各个专业分包施工队结算。
这些都是一个合格项目经理应该的责任，也是项目经理必须履行的义务。
千万不要张口一个：结算是预算员的事情，合同是合约部的事情，出现了劳务费纠纷，就让劳务人员去总公司找去。
如果你是这样做了，那么，你就是一个最不称职的项目经理。
那么甲方项目经理与乙方项目经理，有哪些区别呢
首先，工程安全，工程质量的管理目标是一致的。
其次，就是细节不同。
甲方项目经理首先是在工程进度上，要控制在招投标规定的工程进度时间内完成项目工程。
确保工程进度完成的必要条件，是控制好工程款的拨付。
按照时间节点，按照合同约定，完成多少，就付款多少。
如果工程延期了，完不成时间节点的进度计划，你就必须弄明白是什么原因，分析问题，解决问题。
如果，你没有在施工队干过施工员，不了解工程施工程序，以及施工工艺流程，你这个甲方项目经理如何去解决工程延期的问题
施工队会搬出来一箩筐工程延期的理由，你怎么去应对
你总不能搬出来招投标的承诺以及合同约定，强势对方吧。
任何事情，都是需要以理服人，从施工队一开始，上了多少人，多少施工设备，人力物力，能不能满足施工进度的需要。
这些问题，项目经理如果非常清楚，监督施工进度，就有说服力的。
工程安全和工程质量上面，规范标准，只是一面镜子，放在那里。
哪里不合格，哪里不符合要求，你到施工现场一眼就能看出来才行。
不是说你能背诵两遍规范标准，就万事大吉了。
工程竣工结算，同样是一个甲方项目经理最重要的一个环节，如果你不懂工程预决算，工程变更了多少，材料价格浮动了多少，你都没有弄明白，怎么去和施工队结算呀
在建筑工程施工合同签订当中，甲方项目经理的责任，要比施工队的项目经理重要的多。
因为甲方项目经理是制作和参与合同的主要负责人，是工程合同在施工现场的第一执行人。
都说合同重要，一定要签订清楚，仔细。
那么，甲方项目经理如何才能去把握每一个环节呢
关键在哪里
合同的通用条款和专用条款，是合同的两个重要组成部分。
哪些内容需要规定执行合同的通用条款，哪些内容是控制工程造价的，影响工程造价的有哪些方面，这些问题，都是必须弄清楚的，必须在合同的专用条款当中，有明确条款规定，以免到工程结算时，引起争端。
这些问题项目经理，如果弄不明白，你如何去控制造价，控制进度
大道理，大口号，把控全局，协调各方施工，就是一句空话
监理公司项目经理，近年来，由于各方面因素的影响，对监理公司人员的评价，不是太高。
如果不是国家强制性规定，必须设置工程项目监理一职。
恐怕监理公司的业务，很难维持。
为了监理公司的长远发展，监理公司项目经理，就应该以身作则，为甲方工程做好服务，从工程安全，工程质量上面，确确实实的能体现出监理公司的技术才能。
这也是大家共同的愿望，也是监理公司自身的要求吧。
以上几点，是我从一个施工员，技术员，预算员，到项目经理，工程总工程师，副总经理的一点体会吧，不足之处，请谅解。
月亮园6698月22日
誓师大会上用的口号
1争分夺秒，鏖战百日，走向成功，共创辉煌 2心若在，梦就在，只要做，就能行，冲刺百日，百日冲刺，仰天大笑出门去，我辈岂是蓬蒿人。
谁能告诉我有关房地产策划方面的知识?越详细越好!!!谢谢
可以登陆策划网站多学习一下 以参考一下 某房地产项划方案 一、 概述 1、优势 a、地理位置优越，交通便利； b、区域市场成熟，知名度高； c、整体规划出色，品质较高； d、开发 商实力雄厚，目标明确。
2、机会 a、区域交通体系将进一步完善，向阳路北延工程； b、周边商业配套将进一步丰富，京海世贸广场开盘； c、区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少； 3、威胁 康泰大厦、GOGO购物广场、京海世贸广场正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源。
二、市场定位 要点阐述 在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。
“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。
“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。
产品定位 1、本案是高开区CBD“最高品质”的项目。
2、本案导入“生态办公”的概念。
这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式办公环境为外观形式的生态办公模式。
“生态办公”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。
同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。
“生态智力办公区”的概念，可以为本案“高品质楼盘”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”设计，丰富高档的“商业化”配套等，全方位塑造高品质形象。
客户定位 通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征： 1、企业状况：本地注册资金在20万元以上的企业和外地驻保的企业。
2、购买动机：首次置业自用为主，改善办公条件提高自身形象；二次置业投资，希望获取租金回报及升值回报。
3、心理特征：有进取与自我奋斗的价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位的实现和满足，认同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。
4、地域分布：以市区为主要中心，外围辐射保定各市县。
就是这些人会买我们的产品，只有他们需要这样的产品，而我们会竭尽全力地告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需要，他们会由于了解我们的产品有多么的不同、有多么的合适而放弃选择别的产品。
三、 本案包装策划 在保定房地产市场，项目形象包装显得尤为重要。
前几年主要以概念炒作为主。
近几年已有部分开发商注重产品质量，正逐步由“炒作时代”向“产品时代”过渡。
在本案地区，本案产品设计及产品质量当属上乘，但由于市场竞争激烈，因此本案产品的推广必须有别于其它项目的推盘手法。
项目形象包装是抛开质量之后的又一主要影响销售的因素，只有将产品的优异性与差异性通过形象包装推广才能真正有效地把握住客户与市场。
包装 产品 市场（客户） 购买 推广 （使之感兴趣） 询问 访问 认可 1、本案案名设计 案名设计相当重要，它反映了一个项目或产品的或文化的精髓，是高度提炼之后告知市场的产物。
一般是具有以下几个特点：一是能反映产品的差异性；二是能反映项目未来的生活品质；三是通俗易懂，朗朗上口。
2、销售场所包装策划 售楼处是销售活动的中心。
未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。
随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。
这里的人性化设计与普通产品设计不同：一是指对消费者服务上的人性化安排。
主要是指功能性安排，如洽谈室、签约室、客服部、银行按揭等一站式服务，合理的人性化设计会有效地促进客户愉快顺利地完成交易活动。
售楼处除了服务功能的人性化设计之外，还有促成成交的其它作用。
目前一些精明的开发商已开始如此操作，不再将售楼处作为一个简简单单的办公场所来安排，好的售楼处设计会放松客户心情，增加消费者对开发商的信任度，增加客户对项目的认同感，以及强化客户未来办公环境的提高。
功能区进行路线次序排列： 沙盘陈列区 洽谈区 签约区 律师或公积金办理区 休息室 银行按揭区 四、 差异性策划思路 根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。
通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场。
下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。
1、 产品预热期 为求迅速地进行市场告知，为本案积累有效客户，唤醒潜在客户，应最大化地向市场告知本案的信息。
建议举办产品推介会，集聚河北省主流媒体（河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、河北电视台、保定电视台等），全方位的宣传推广在1-2周内全在爆发出来。
过程安排：将以上各媒体代表全部安排至一家宾馆（如国际俱乐部），负责他们全部的休闲娱乐，傍晚在会议大厅举行产品推介会，每人一份产品说明书，并现场进行POP讲解，当然各位媒体需每人一个红包。
配合安排：在推介会之后的1-2周内，通过全新有力的广告发布在各个媒体，使本案影响井喷状的传播开来。
以达到最大化的市场告知预热。
2、 产品开盘期及强销期 通过前期的预热，本案已积累了部分客户，且已有一定市场认知。
此时，我们趁热打铁，进入产品的开盘期。
“好的开始是成功的一半”，此时我们不给市场以任何喘息之机，紧锣密鼓地开盘，依旧通过公关活动与媒体推广为主。
在保定制造一个又一个的新闻点，让保定百姓应接不暇。
形式： （1）新闻发布会（通过之前的媒体关系，再一次轰炸全市） （2）与中冀、轩宇等汽车公司合作，进行一次新产品的市场公关。
过程安排： （1） 新闻发布会：邀请政府官员、设计大师，进行产品宣传，开发商进行大会讲话，同时制作本地块及本项目介绍VCD发放各位嘉宾，之后进行交流酒会，安排文艺演出，并进行准客户现场认购，同时进行认购抽奖，当日开盘。
（2） 新楼新车闪亮登场：时间为开盘后一周，选择适合本案目标群的汽车新品一同亮相共同展示，通过此活动，再一次全方位的扫描本案适合客户。
3、 产品持续期 策略安排：制作客户通讯进行市场再控掘和资源二次开发，定期发放，加大密度，以完善的服务体系打动客户，让第一批客户成为本案的免费宣传员，制造集约效应。
配合策略：期间安排一些独特的USP销售策略，如“1+1”行动，即已购房客户再带一名客户购买，享受XX优惠或赠送活动。
广告跟踪发布会，在人们心中营造一种“买了本案产品就是买了一种精彩生活”的感觉。
4、 产品扫尾期： 策略安排：（1）客户答谢会+“珍藏”产品抽奖配送活动。
（2）配合物业进行园内绿地认养或小树认养活动。
方案说明：（1）“客户答谢会” 答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。
（2）“认养活动” 是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。
以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成“猜出下一次是什么活动”的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。
五、 销售方案 1、本案销售方式 本案进入实质销售阶段，自然要明确销售目标，制订销售计划，组建销售团队，培训销售人员。
在计划的销售周期中，对销售体实施有效的管理，随时监控销售的过程，及时发现问题并重新调整销售计划，最终完成既定的销售任务。
2、本案销售策略 项目现场销售模式 本案属市区项目，所处位置交通便利，周边楼案众多，客户流量丰富，可以采用现场售楼处的销售模式，不必考虑在其它地点设置第二售楼处。
现场销售，便于客户直观了解项目位置、项目进展、施工情况和工程进度，便于集中投放户外类广告进行项目形象宣传，同时也便于销售人员现场销讲、引导客户参观考察。
现场销售模式，在确定售楼处选址后，还要做一系列的形象展示，主要分为户内和户外两大部分。
户外部分不仅包括售楼处的外观设计、广告牌，还包括在主要客流道路两侧设立路牌、道旗等引导性展示物，同时施工工地现场也要做形象包装，如工程围板、楼体广告等，共同营造良好的销售氛围，体现项目品质和形象。
户内部分应注重功能分区和细节表现。
接待大厅是客户来访的第一个区域，集展示和洽谈功能为一体，是售楼处重要的组成部分。
其设计风格应符合目标客户群的身份和习惯，应在豪华中不失人性化细节，在实用中不失独到的品位风格，大型沙盘模型、展板、资料台、舒适的沙发、便于交流的会谈桌椅、精妙小品、绿色植物花卉、轻柔的灯光和背景音乐，都是接待大厅必备的设施，整体环境氛围的亲和力，将使客户感到亲切、舒适、温馨，心情放松而舒畅，将客户的戒备心理和抵触情绪降到最低限度，有利于洽谈沟通和促进成交。
签约区是售楼处另一重要区域，主要功能是办理销售手续的最后流程。
设计风格应尽量简洁，避免过多的装饰元素分散客户的注意力，同时应避免过于奢华和舒适，尽量控制和缩短谈判的时间，整体氛围轻松中不失严肃，给客户以安全稳重的感觉。
签约、付款、银行按揭、登记缴税等各项程序集中办公，一站式服务，减少客户流动，高效率地为客户提供全面服务。
办公区是售楼处必备的区域，仅供销售人员、办公人员和管理人员使用，通常谢绝客户参观，所以简单实用、能满足办公需要即可。
销售价格策略 1、价格走势 价格永远是任何销售中的最关键的因素。
本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。
设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是提高性价比优势。
我们的主体思路就是将本案直接包装成 元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在 元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。
这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。
由于本案产品与直接竞争项目——“康泰大厦”过于相同，高价销售策略具有不可避免的难度，任何一个项目的开盘价一旦确定就将很难下调，激烈的价格大战是任何一个开发商都不愿意看到的结果。
所以，我们选择了极具差异化的项目定位理念，力求压过对手，攻其不备。
但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。
我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。
所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。
具体价位走势为： A座、B座： 元入市 元持续 元尾盘 C座、D座： 元入市 元持续 元尾盘 房地产市场瞬息万变，俗话说：“卖得贵不如卖得快。
”在房地产开发中，时间就是利润。
当然，我们都希望能够卖得又贵又快才更好。
这也是我们要努力实现的目标。
2、价格体系 根据本案建筑形式，可设计差价价格体系。
价差拟定在每平米30元左右，随着具体楼座位置和景观差别，以及销售当中遇到的具体问题，还可以上下浮动10-20元。
楼层价差方面，由于本案建筑总高度仅为16层，不同于高层楼，所以楼层价差不宜过细，可以采用分段楼层价差的方式进行做价，根据不同楼座的区别暂定阶段楼层价格。
高层的通风、采光以及景观状况，是随楼层的升高而更加优越。
此种楼层分段方法，可以充分利用高层板楼的这种优势合理提升整体价格。
楼层价差随着楼层的上升不断上升，根据不同阶段，楼层价差拟定为每平米30-50元之间。
首层和顶层均做单独处理。
A、B座首层为底商，价格另行制订。
C、D座虽然景观最好，但由于没有临街，也有相对不利的因素，所以价格可以适当回落。
销售手段：利用 “封顶”等工程进度主题，充分利用准现房优势，配合“明升暗降”的价格策略。
加强客户“一带一”的销售方式。
考虑可利用的项目资源进行“捆绑式”销售，在“精装修”方面做文章，提高性价比优势。
工程进度：封顶，外装，准现房。
销售管理策略：销售管理应本着“分工明确、各负其责”的原则，首先将管理工作的职能划分清楚，设立相关的部门，确定相关的主要负责人，明确各工作平台的相互接口，使整个销售管理体系完整合理，管理执行过程中，各部门职责明确，衔接配合井然有序，共同完成既定的计划目标和任务。
管理监督职能也十分重要，最好由高层管理负责人负责，随时监控销售和管理，及时发现销售及管理中的偏差并立即做作调整决策。
3、本案USP销售专案 通过对保定房地产市场营销状况的关注与分析，发现在营销手段上的变化千变万化。
因此如要树立本案在高开区“最高品质”的产品形象和有效达到实现销售的目的，就必须在营销用法上与众不同。
积极加大公关活动的份量，不断在保定房地产市场制造新闻点，变被动的广告为大众主动接受的新闻点，区别与其它项目，树立本案差异性，同时在销售手法也要有一定的差异性，也就是本案独特的USP销售策略。
综合考虑本案的产品，人群、市场，我们专门为本案设计了适合本案的“1+1”策略， 万房款对于中小企业来说不是一个太大的问题，但同时也不是一个可能忽略的问题，通过对本案区域中坚层的调查，发现此房款对于他们来讲正在一个临界点左右盘越。
如果购房之后再考虑装修、购车，这时他们会明显具有一定压力，而这些恰恰又是他们必须考虑的。
“1+1+1”方案有效地解决了以上矛盾，此方案的内容就是：将装修款与购车款一同纳入房款之中，一次性向银行借贷，以减轻这三项累积带来的压力。
.虽然每月还款可能会多交几百元，但高品质生活却可一次性拥有，而在月供上只要多交一千余元即可。
通过对中坚层客户答询可知，交得起三千多元月供的客户，交四千多元月供的压力并不会太大，而拥有高品质生活的压力明显减小，“1+1+1”方案显然优势明显。
更易打动消费者。
六、 推广思路 1、 宣传推广策略 本案CI系统全面建立 本案作为全新楼盘上市销售，项目CI系统的设计和应用，是不可缺少的首要环节。
CI系统，即企业形象识别系统（Corporate Identity System）的简称。
它包括三大部分，即：理念识别系统（MIS）行为识别系统（BIS）视觉识别系统（VIS）标准的CI系统涉及内容极为广泛，但对于房地产的楼盘项目而言，可以把握其精髓，择其所需而应用。
其中视觉识别系统（VIS）是设计重点，配合理念识别系统（MIS）的基础部分，就构成了简化版的CI系统。
视觉识别系统（VIS）主要包括： 基本要素部分： a、标志（LOGO） b、标准字、标准色与标准组合 c、象征图形、辅助图形与吉祥物 d、标本要素组合规范 应用要素部分： a、办公用品系列 b、包装设计系统 c、服饰识别系统 d、环境识别规范 e、广告应用设计 本案设计并全面应用CI系统，不仅有利于宣传推广，还有利于表现本案的高品质形象和品牌形象，广泛得到目标客户群的认同，为成功销售奠定良好的基础。
2、 公关活动的深入展开 房地产项目的成功运做，暂时还离不开“炒作”。
宣传炒作的目的就是要引起广泛关注，吸引目标市场对本项目发生兴趣，进而了解本项目的种种优点并最终促成购买行为。
宣传炒作的主手段就是开展各类公关活动，制造新闻热点，提高在媒体上的曝光频率，最终引起社会广泛关注。
本案的宣传推广策略的重点之一，就是大量策划、组织并实施各种公关活动，进行市场炒作，以此达到全面促进销售的目的。
媒体炒作 1)省内及保定市主流媒体： 河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、家庭周末报、城市资讯、河北电视台、保定电视台 2) 投放内容（软文提纲）： a、 写字楼的人文倾向 b、世纪大厦创新打造“智力型企业专属办公平台” c、 保定市CBD规划已初具规模 d、现代化都市的领跑者－保定市CBD现状 e、 世纪大厦－保定市CBD区域的核心力作 f、 总部基地－中小企业机构置业首选 g、 世纪大厦－为成长后的中小企业再发展量身定做 h、 世纪大厦－傲视同行的全功能生态写字楼 i、 世纪大厦－近现房发售的“3E+5A”级高端商务楼 j、 世纪大厦－财富加速器，商务制高点 k、世纪大厦－内部认购期创造销售奇迹 中小型企业发展年会 1)目标：让高开区CBD区域概念深入人心，让人们知道世纪大厦就是高开区CBD区域的象征，是企业向国内国际发展的平台 2)时间：2004年10月 3)地点：国际俱乐部 4)主办单位：保定市经济贸易局、保定市发展改革委员会、保定市建设局、保定市乡镇企业局、保定市高开区管委会、保定市中小企业协会、保定晚报社 5)协办：保定市乾坤房地产公司 6)议程：专家学者谈高开区商务对保定现代化都市建设的意义 中小型企业发展的思路 高开区规划对商务楼盘的看重 世纪大厦的设计理念及对中小型企业发展的意义 媒体记者提问 7)媒体报道：省内及保定市各主流媒体 户外媒体的投放 塔牌、彩虹桥、候车亭、楼体广告等 DM专刊直投、报纸夹带等 3、 全新广告表现与创意主题 房地产项目的成功运做，暂时还离不开广告，而广告的关键就是设计广告。
优秀的广告设计，会使项目的媒体费用投入获得超值回报。
根据我们操盘的经验，一版报纸广告的设计水准，会直接影响广告的有效回馈量，在销售热线的来电量统计上，其差别甚至可能是一倍或两倍。
回想那些市场中的成功楼盘，哪一个不会让我们联想起它成功的广告语
联想起那一版版印象深刻的广告精品
本案的广告设计必须要新颖独特，要能够在铺天盖地的房地产广告中脱颖而出，吸引住目标客户群的眼球，为实际销售捕捉来源源不断的客户。
广告设计的高水准要求，使我们不能吝啬设计费用。
我们需要寻求设计水准较高的设计师，让他们深入了解本案，在我们的整体营销策划思路指导下，发挥出他们的创作天分。
在保持广告独特表现风格与出众品位格调的同时，还要把策划的核心思想、项目卖点、销售主题与广告创意的灵感巧妙融合，设计出精品、极品广告，广告设计高品质策略，会使本案的广告形象与广告效果保持较高水准，不仅直接促进销售，也是保持本案高品质楼盘形象的重要保障。
4、 广告全方位整合 本案进入销售期后，广告宣传将在全方位、多层次上展开。
媒体资源在经过充分地分析评价后，将被有效地整合利用。
针对本案目标客户信息来源的特点，常规主流媒体仍是主要选择，如报纸、期刊、户外、电视、广播等；同时选择以其它特殊媒体作为辅助配合，如网络、直投；以及利用相关俱乐部、社团等的客户资源。
广告宣传的投放计划将针对销售期的需要做合理安排。
费用投入计划和比例将在初期就有框架性的计划，各项媒体分配、各个销售阶段、各项宣传用品、以及各种活动与展览均有相应预算额度，使宣传推广与费用使用的计划性、目的性和主动性更明确，在保证宣传推广效果的同时尽可能提高回报率，避免被动的、散乱的、盲目的宣传方法。
5、 媒体组合原则 由于市场消费者的来源一般较为复杂。
单一媒体推广不可能深入到未来本案目标客户群的所有层次中去。
所以我们采用组合立体方式推介本案，组合原则采用先内而外，先主后次的原则。
a) 先内而外 保定地产市场经过发展，已形成强大的业内人群，也就是我们通常说的地产圈。
在这个圈子里有许多关注保定市场的业内人士，在他们的手中掌握了一部分专业媒体传播途径（业内人士沙龙、《保定建设》等）。
在产品品质有保证的情况下，让本案形象不断出现在此类专业媒体上。
此类专业媒体或专业人士有其专业性的优势，往往更有说服力，比广告更让消费者信服。
在不知不觉中通过他们的嘴，他们的专业媒体的优势引导市场的偏好度。
在此基础上，在转向普通意义上的外部市场推广。
b) 先主后次 为迅速打开市场缺口，聚集人气，将大部分的目标客户吸引住。
我们采取先主后次的原则。
在主流媒体上发布本案信息，强势推介，在前面的基础上，照顾其它渠道的客户，选择部分有固定阅读欣赏习惯的客户群媒体。
在费用预算上，有主有次。
明白我们需要面对的客户主体，有主攻，有兼顾。
c) 立体组合方式说明 在全案推广中所谓的“立体”就是指不仅仅通过平面媒体推广，还包括各类公关活动，展会推介，网络传播等诸多媒体推广手段。
包括我们为本案订身设计的活动策划思路。
其它手段还有DM直接，客户通讯等。
6、推广预算与应用 ①整体推广费用估算 本案的宣传推广费用预算，应根据市场整体情况和项目运做需要而制订。
根据目前我们对本案的了解，结合现有的策划思路，并参考其它项目的运作模式，暂将本案的宣传推广费用预算拟订为总销售额的1%－1.5%。
②推广费用的节奏安排 根据本案的销售周期及前期预热的叠加。
我们将之分成两部分。
一是前期启动准备预算；二是正常销售周期中的推广费用安排。
项目营销活动开展前期，有大量的销售道具等物件需提前准备。
其中有的销售道具会贯穿整个项目，如沙盘、售楼处包装、各类单据等。
通过总预算的分配，本案前期的预算额我们定在25－30％左右。
内容： 售楼处装饰 墙面展板 顶棚鸟瞰图，单体楼盘效果图，广告宣传展板等 沙盘 单体沙盘及规划沙盘 指导牌 门口及内部指导指示牌 门头 售楼处门头包装，LOGO墙布置 销售道具 楼书 8000册 海报 5万张 其它 名片、包装等 户外引导 擎天柱或路牌 工程围板 户外围板 售楼处周围户外围板 引导路牌 指导指示牌 部分媒体造势 业内媒体 平面新闻造势 公关活动 VI系统设计
公司财务部门团队名称和口号?
团队名称：智慧财团口号：规范经营、识别风险、守护利润、创造价值
做一个产品策划需要那些步骤
产品策划步骤： 一、了解产品； 二、了解市场定位，用户群； 三、子解竞争对手； 四、找出自己的优势和劣势； 五、根据一至四，确定营销目标； 六、根据一至五综合分析，找到产品和市场的切入点； 六、切入点为中心手段，以达到芝销目标为最终的，制定宣传方案； 七、自己相信这个方案； 八、让客户相信这个方案。
产品策划分为两类；一类是产品研发策划，主要是针对市场需求，以细分市场为基础，形成一个产品开发的整体思路，以期拓展新的增长点。
另一类是产品营销策划，即谋划通畅的销售渠道、持续的销售态势和维持产品设计的理想化售价，通俗讲，就是如何能更好地将产品卖掉，并在销售过程中，塑造新的品牌形象。
企业如何管理好成本(万科+王文金)
预算的重点是施工的了解，在一份完整算书是可以体现完成本工程所需要价款的合理期间值，以及完成本工程后所赚取的合理利润。
先从工程量计算说起，工程量计算是按照消耗量定额上工程量计算规则进行计算，该规则是该地区或地域的官方规定，具有合理性和权威性，一个项目拿到手上，第一步就是计算工程量，现在是软件算量，所以我们还需要掌握算量软件的使用； 工程量计算完成之后就是计价，计价基础是熟悉消耗量定额子目，不管是清单计价还是定额计价，都需要熟悉定额子目，消耗量定额规定了完成各施工工序所需要消耗的人工、材料和机械台班量，里面人工工日单价是按各地方主管部门发布的计算，比如说云南这边现在是53.23元\\\/工日，材料分为主材和辅助材料，主材按照市场价或者当地造价协会编制的价格信息计取，机械台班单价按照规定，但是需要调整里面的燃料动力费和人工综合工日单价，按照计算出来的工程量套用相关定额子目，录入工程量，打印报表，一份完整的预算书就出来了； 以上是做好预算思路，但是做预算仅仅是懂得上面的是远远不够的，如果要做好，你还应该知道下面的，深入施工现场，了解施工工艺，甚至自己实际测量完成各工序的消耗量，比如说长螺旋打孔灌注砼桩，你在现场应该了解施工工艺是钢筋笼制作，然后是钻孔，然后是砼灌注，然后是插钢筋笼，制作钢筋笼钢筋现场损耗率是多少，和定额损耗率现场多少，定额上的损耗率是否包的住，如果损耗太大，应该及时向项目经理或者相关人员汇报，让他们查找原因，便于施工过程当中控制住成本，然后是钻孔，一台长螺旋钻机一台班可钻多少米孔，钻孔速度是多少米每秒，这些宝贵的数据只能从现场得到； 对于施工单位来说，我们投标所得的项目利润本来就少，所以必须依靠所有的人节约材料，合理安排、调配人工和机械台班，预算人员对施工工艺熟悉之后，可以在项目前期成本控制中编制成本分析表，项目开工之前开成本控制和合同理解的交底会，控制每个分项工程的实际成本； 在施工单位的预算人员工作大致有：投标，合同编制、谈判和签订，对甲方的进度款申报，对分包单位的分包月结算，项目材料采购计划和使用控制，成本编制、管控、分析； 最后说下作为预算人员的我最苦闷的一点，因为成本的管控，平时既要和施工管理人员相处，又要经常得罪他们，因为成本控制和施工进度、安全存在矛盾，在施工人员脑海中，施工质量和安全是第一位，进度管控是第二位，成本控制属于第三位，最后一位啊，我们是把成本控制放在第一位的，每当他们要抢工期的时候，就会不计成本的去做，这个时候我会毫不犹豫的提出我的意见，结果矛盾就来了，甚至很多时候大家闹的很不开心；做结算的时候和甲方成控人员争锋相对吵的面红耳赤，这就是我的工作，当然开心的时候也很多，在工地的日子是我毕业之后最开心的日子，和施工人员讨论着施工工艺的问题，一起讲荤段子，一起斗地主，那个时期是我最苦的日子，但同时也是最开心的日子，学到东西最多的日子
以上是我工作以来的一点心得和感受，希望可以帮到你。
如何做好安装预算
建筑工程预算，其实么高深的技术，懂图纸加减乘除、开方也就够了。
如果你能学计算器用熟的话，那工作就更简单了。
预算员很好做，特别是从技术口转到预算口，那就更容易了。
做预算不难，做好了就不容易，难就难在经验积累上。
预算这东西，本来就是一个熟练工种。
我不记定额，翻开定额看，也能把预算做出来。
记定额有一个好处，领导什么时候问，什么时候都能马上回答。
预算是算钱的，财务也是算钱的，但二者最大的区别就是：财务不能有一分钱的差，预算可以有非常大的差。
一般认为，3～5％以内就算准确。
同一图纸同一个做三次预算，总造价一定是不同的。
高水平的预算是什么样呢
预算水平不一定高，计算工程量有可能会出现很大的笑话。
他高在哪里
实际经验。
如何积累经验
个人有个人的做法。
实际操作必不可少。
实际操作过程中，最主要的是把定额计算规则记熟了。
之后的事就是找规律了，之后用EXCEL制表，自动计算。
我每次做预算，都是根据不同的工程做出不同的表，然后输入基本数据，也就是墙中心线、外墙净长线，内墙净长线等。
举个例子来说，计算一个房间的工程量时，我只需要输入内墙净长线、门窗尺寸、房间净高就可以自动计算出内墙涂料、地面、天花的工程量。
这是一个技巧，可以提高计算速度和准确率。
当然，有些小地方可能考虑不到，没关系，预算工程量本来就不是要求百分之百的准确。
怎样写招标文件。
招标文件写的好与不好，直接关系到结算的效果。
写招标文件，有很多模板可以利用。
但要注意，工程性质、地质情况、现场交通情况等要描述清。
另外，对该工程要仔细考虑，把可能发生的情况都要写进招标文件，特别是机电工程和装饰工程，一定要把设备材料要求写进去。
对于施工阶段的变更情况的要求也要写清。
比如什么样的变更不计经验洽商，多少金额的变更不计洽商等。
最重要的一点，是对施工单位的资质描述，这非常重要。
很多变更情况都是可以在这样资质的施工单位可以考虑到的而不用进行经济洽商。
其它的问题，记住，不要照搬模板，一定要把每一个字都看清，思考每一个字。
施工图预算 1、施工图预算的基本概念 一......施工图预算.................[\\\/ft]是由设计单位在施工图设计完成后，根据施工图设计图纸、现行预算定额、费用定额以及地区设备、材料、人工、施工机械台班等预算价格编制和确定的建筑安装工程造价的文件。
二.....................施工图预算的作用 在社会主义市场经济条件下，施工图预算的主要作用是： ⑴施工图预算是设计阶段控制工程造价的重要环节，是控制施工图设计不突破设计概算的重要措施。
⑵施工图预算是编制或调整固定资产投资计划的依据。
⑶对于实行施工招标的工程不属《清单规范》规定执行范围的，可用施工图预算作为编制标底的依据，此时它是承包企业投标报价的基础。
⑷对于不宜实行招标而采用施工图预算加调整价结算的工程，施工图预算可作为确定合同价款的基础或作为审查施工企业提出的施工图预算的依据。
三....................施工图预算的内容 施工图预算有单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算。
单位工程预算是根据施工图设计文件、现行预算定额；费用定额以及人工、材料、设备、机械台班等预算价格资料，以一定方法，编制单位工程的施工图预算；然后汇总所有各单位工程施工图预算，成为单项工程施工图预算；再汇总各所有单项工程施工图预算，便是一个建设项目建筑安装工程的总预算。
一般汇总到单项工程施工图预算即可。
搞预算首先得看懂图,所以要对图纸有深入的了解,这对做施工内业资料员的岗位工作也是有相形的职业素求!可以职业转型,就是这样! 看会图纸+熟悉定额+积累经验 看会图纸是指结合施工了来看，要做到一看到图纸上画的东西就至少知道这东西的施工流程，这样你才会知道这东西包含哪些，算的时候才能准确
所以千万别闷在办公室里看图纸，一定要下工地,还有熟悉定额是指知道每一项定额子目包含哪些内容和本子目的适用范围，以及类似子目之间的区别。
当然，掌握定额计算规则和说明是必须的
积累经验就要自己留心，以后每做一个工程，做完要自己分析
多向别人学习
(七)~魔鬼的招数<仅供参考> 1.阅读项目的相关文件,选相应的软件。
没有软件，就要用电子表格自己设公式做。
2.熟悉此项目的施工组织设计，计价规则、取费标准。
3.根据清单，熟悉定额，核对工程量及分解工程量。
4.根据工程项目的所属地区极其性质，选取相适应的费率。
5.将清单细目根据工序套用定额，要注意单位的转换。
6.输入项目所需的地材价格。
7.计算出单价。
8.填制相关表格、编制说明等。
合理的运用不平衡报价。
软件 预算必须先学会手算，然后在学用软件 (一)工程量套价软件与工程量计算软件 1.工程量套价:根据已有的工作量计算价值 2.工程量计算:根据图形或公式计算工作量(两个不矛盾,是投标报价的两个步骤.) (二).计算软件 装修的工程量计算，到现在为止，还没有什么好的软件，套价的倒是有.算工程量的软件就是画图，把建筑画进去，(CAD)所以用软件算结构的工程量很方便，而装修项目很繁杂，油漆，小构件什么的，没办法用软件弄，就算弄出来了也不准的，还不如手算。
关于套价软件，它的原理就是你把工程量和项目编码输入进去，他可以自动为你做出结算文件或者标书. (三).结算1、收集资料。
主要是做好竣工图，整理好联系单和签证单，仔细研究合同和协议书。
2、工程量计算（包括增减项目），根据合同和定额规定计算工程量。
3、进行套价（清单工程套价前要分类别工程取费）,做好材料差价计算，清单的也许按合同，套用合同清单单价。
4、清单工程计算措施费和其它费用。
5、按规定取费，清单工程没有此项。
6、按规定计税金，清单工程在计税金前还要先取规费。
7、合计所有项目总价，得出单体工程的土建结算总价。
8、有的工程需进行索赔，例好索赔原因，计算索索赔造价。
(四)安装工程预算流程: 1、仔细看招标文件和预算图纸，看清单中有没有漏项的项目，知道哪些内容是要施工方做的，哪些是建设方另行分包的，哪些主材是甲供的，哪些材料是甲方认质认价的。
对招标文件和图纸存在的问题（如清单的漏项、工程量相差太大等）向甲方提出，也得到书面回答。
2、计算工程量，计算工程是按清单规范和定额规则进行计算，按楼层由下而上计算，这样不会漏层，最好按定额的册数顺序和章节顺序计算，这样才会有条理。
3、上机套价，按定额规定进行套价。
4、按定额规定进行取费，一般分一、二、三，三个类别。
5、输入主材单价。
6、计算措施费。
7、人工费调差。
8、计算规费。
9、计算税金。
10、计算总价。
(五)土建主要是算框架，算钢筋，混泥土，摸板...........................规范定额套价 装饰预算主要是算材料，项目比较小，都是清单报价套价........没有规范定额 一般铁构件，指栏杆、爬梯、预埋铁件、屋架等；套价按照金属结构构件拼装、安装。
轻型钢架， 壁厚也有10mm以上的板，但套价还是基本一样的.都是按照重量计算。
顺丰物流
据早在2004年，这家不广为人知的企业的额已到了13亿元。
这是一家神秘的公司。
行内人很难看清它的面目“他们是老鼠会。
”一家同行的快递公司总裁不屑地说。
另外一位拥有政府背景的资深人士意见则完全相反，早在2004年，他就建议记者关注这家不广为人知的企业，那一年，据说营业额已经达到了13亿元。
“别看从来不打牌子，申通、宅急送都不是它的对手。
”人们对这些信息难以分辨，因为他们最多只是在电话里听到过顺丰接线员的声音。
这家公司很少有自己统一标识的车辆，递送人员开自己的摩托车送货。
他们很少与同行打交道，也从来不打广告。
公司老板从来没有接受过一次采访，面对中央电视台也一口回绝，甚至很少有人知道他的样子。
无论对于DHL这样的国际快递公司，还是宅急送、申通这样的民营企业，这都是一个不折不扣的异类。
更有趣的是，这家公司像民营快递公司一样做国内快递，但老板却是一名香港人。
但站在物流圈之外，这家企业则呈现出另外一幅轮廓。
这是一位投资银行的资深人士的描述：近三年来平均50％的增长，16亿元的年营业额，30％的利润率。
“中国第一家用飞机做快递司
你说的是30年前的联邦快递吧
对于华尔街的人来说，这绝对是一个好故事。
”他甚至为这家公司计划好了前景，“按照15倍市盈率计算，上市能融资70个亿。
可以买飞机了。
”这位投资人士开玩笑说。
他没想到，这家公司的确正在认真考虑购买自己的飞机。
事实上，他们此前已经包下了一家航空公司的全部5架货机，用来承运自己在几条线路上爆满的快件。
而上市，也已经在最近被列入议事日程。
“联邦快递
我们不认为自己有那么强。
”说这句话时，这家名叫顺丰速运的公司，已经不再是13年前广东番禺码头的“挟带人”，而是一家用飞机铺开全国网络的快递巨头。
顺丰速度王卫，香港人，现年36岁，作为顺丰的总掌舵人，和他所带领的企业一样，充满了传奇色彩。
在百度上搜索这位身家被估计超过10亿的人物，结果为零。
记者几经周折，从一些接近王卫的人士那里拼凑出了他的历程碎片。
出生于香港的王卫，父亲曾是一名空军的俄语翻译，母亲则是江西一所大学的教师。
从小就受到良好环境熏陶的王卫，头脑过人。
十几岁的时候，王卫在香港叔叔的手下做小工。
后来，他尝试了开工厂等很多种生意，但没有取得成功。
不过，在寸土寸金、压力巨大的香港生活，被周边的商业环境、经营之道熏陶，一个精明商人的眼界与才干逐渐形成。
1990年代初，经常往返于香港与大陆的王卫有时会受人之托，捎带货物出入境。
眼光敏锐的王卫从中发现了深港快件的商机。
从父亲那里借到10万元资金后，24岁的王卫与几个伙伴合作成立了专送快件的公司，并于1993年3月26日，在广东顺德注册成立了顺丰公司。
创业初期，公司只有5个人。
那时，包括王卫在内，没有人知道这家小公司会走向何方。
深港线上的挟带人1992年后，“前店后厂”模式在深港之间形成。
深港线上的货运商机，是那个黄金时代的缩影。
一个突出的问题是，跨国企业在两地之间的贸易增多，但政策环境有限，香港与内地之间的物流成了瓶颈。
“比如工厂里缺一个什么急件，今天说，明天要，要去报关，得一个星期，谁能等得起
”一位与王卫同期创业，但后来专攻保税物流业务的深圳公司老板说。
这期间，很多通港货件被私人以挟带的方式运送到内地，一些专业的“挟带人”出现，每天往返于深港之间。
公司成立之初，王卫不仅是老板，也是“挟带人”，亲自上阵送货。
这段经历也让王卫切身体验到一线取派件工作的艰辛。
在公司做大之后，王卫也经常在公司的大小会议上强调，一线的业务员才是顺丰“最可爱的人”。
顺丰的业务以一种不规范的形态起步。
除了顺德到香港的陆路口岸，番禺到香港和澳门的快船也是王卫当时倚重的业务路线。
这个市场没有什么门槛，政策监管缺失，初期的竞争者有很多，但王卫很快从混乱的局面中抽丝剥茧，把业务导入正轨。
王卫的手下认为，这取决于王卫“从不做投机生意”的原则。
“做走私的人只想走私，你让他做企业，做不来呀。
”王卫用低于市场均价30％的价格揽货，吸引了大批中小商家。
虽然一票货只收几十元钱，但生意红火的出人意料，“每年赚个几百万不成问题”。
量大之后，王卫建立起正常的通关途径，而政策的开放和完善，也给了他机会。
把零散的“挟带”生意集合起来，包装成统一快件，系统化的快递运作模式逐渐成型。
做业务的同时，王卫在当地铺建了厚实的关系网。
王卫是个能力很强的人，“讲诚信，为别人考虑，看得长远，能够处理好与政府、客户等所有人的关系。
”在王卫的精心运筹下，顺丰的生命力开始展现。
许多在这条线路上起家，看似光鲜的企业最终逃不出“昙花一现”的命运，但顺丰的深港货运，却成就了王卫的第一桶金。
事实上，作为起家业务的香港件，目前仍是顺丰业务的主力军，占到公司业务总比重的40%。
1997年，顺丰已经在局部垄断了深港货运，在顺德到香港的陆路通道上，70％的货由顺丰一家承运。
有一件事可以证明当时顺丰的市场地位以及与政府部门的良好关系。
1997年香港回归之前，作为国企的中铁快运，希望通过铁路打开香港的快件市场，但被派去广东谈判的人却碰了钉子，最终被当地海关婉拒。
中铁快运了解到，当地已有一家企业垄断了几乎所有通港业务，即便自己开了这条线，也拿不到足够的货源。
这家公司就是顺丰速运。
快递起步1996年，顺丰开始涉足国内快递。
顺丰的快递是深港货运的“自然延伸”，最初的产品基本是深港件，需求增长很快，顺丰象一块海绵，疯狂吸收着快递市场无处不在的养分。
一位最早加入顺丰团队的老业务员回忆说：“那时候顺丰只有十几个人，大家围在王卫身边，同吃同住，每天唯一的任务就是跑市场。
我们这些业务员都象疯了一样，每天早出晚归，骑着摩托车在大街小巷穿梭。
”很快，顺丰以顺德为起点，将网络的触角延伸至广东省以外，通过向长三角地区复制业务模式，进而扩张到华中、西南、华北。
在顺德之外，顺丰新建的快递网点多数采用合作和代理的方式。
每建一个点，就注册一个新公司。
这种形式和加盟类似，分公司归当地加盟商所有，互相连成一个网络。
顺丰各地网点的负责人是公司的中坚力量，他们上缴一定数额的利润，多余的则留下。
令人惊奇的是，直到2002年之前，顺丰一直都没有总部，只有一大批广州顺丰、中山顺丰这样的地方公司。
这种“自然延伸”式的扩张，靠的是自发的加盟。
因此，顺丰形成的网络并不是有规划的，而是哪里有市场哪里就有网络。
例如广东省，下属的县城几乎每个都有顺丰的站点，而在经济发展程度较弱的省份，除了省会城市之外基本没有网点。
北方某快递公司的老板介绍说，顺丰采取的方式与其他公司的加盟方式很像，只不过更松散些。
比如，加盟是一种公司之间的商业行为，需要办理工商手续，加盟商们使用公司的统一标识，对外承揽生意。
小老板们可以把货送到公司的集散中心来走货，但盈亏要自己负责。
由于是业务带动市场，而此时的市场又很容易做，顺丰便将全部精力放在了市场拓展上，甚至曾采用“人海战术”，期望达到广种多收的效果。
起初，顺丰在业务运作中采取了一种简单的承包方式，给业务员划片、划区，每人负责一块“责任田”。
各个片区在负责人的带领下，从开拓到收获，逐渐丰饶起来。
一位老业务员回忆说，当时很多业务员骑摩托车取送件，时常有人不幸遇到车祸，断胳膊断腿是常事。
“顺丰是我们用命换来的。
”业务员拼命换回来的是不菲的收入。
1990年代末，顺丰在广东一些城市的业务员，已经有一大批月收入上万元的。
在这种示范效应下，顺丰的网络拓张一路顺风满帆。
--------------------------------------------------------------------------------不只顺丰一家赶上了这个新兴行业的起步良机。
宅急送和申通也在这个时期成长起来。
尽管与顺丰经营模式不同，但巨大的市场给它们提供了足够的发挥空间，这几家公司后来也成为国内快递业分据天下的“诸侯”企业之一。
2002年成立总部之前，顺丰在全国总共有180多个网点，虽然华东和华北市场进入不深，但名声已经在外。
而在九十年代末，国内快递业务在顺丰总体收入中的比例也增加到近40％，顺丰从“香港件”一条腿走路，变成了两条腿走路，有了奔跑的可能。
顺丰在产品定位方面的谨慎策略，被认为是支撑其快速发展的关键因素。
与诸多“快递优而物流”的同行相比，王卫坚持只做快递，而且只做小件，不做重货。
在大方向确定的前提下，顺丰按照客户细分设计了自己的产品价格体系，与四大国际快递重叠的高端不做，五六元钱的同城低端也不做，剩下的中端客户被锁定为唯一目标。
服务产品的设计也非常简单，500克内收不超过20元的邮费，上门送货，全国联网，36小时到达。
除了收费标准逐步调高、取送件时间逐渐缩短之外，直到今天，顺丰的产品定位一直没有任何改变。
据顺丰一位内部人士透露，摩托罗拉等一些大型跨国企业曾找到顺丰，希望其参与物流项目的投标，但顺丰考虑再三之后没有接单。
“重货成本大，利润薄，也不是我们的强项。
”他说。
快递行业是一个供不应求的市场，对于已经形成网络的企业来说，问题不在于如何开拓市场，而是如何维护和提升服务。
这就好比一个人在自家碗里的肉都吃不完的时候，是不会算计着去别人的碗里抢菜的。
王卫的性格也在其中起到了决定性的作用。
“很多事情不是我们想像的那么简单。
可以说，即使是快递我们都未必做到了百分百的深入程度，何况其他。
”这位内部人士说。
2003年之前，有相当数量的快递公司淹没在物流甚至房地产热潮中，但王卫一直心如止水。
王卫并非对潜在的利润视而不见。
为了避免过快增长造成的各种问题，又不在与同行的赛跑中落在后面，顺丰采取了一个独特的策略：用提高价格来控制发展速度。
2003年之后，王卫强行把年增长幅度压在50％以下。
但同期，顺丰500克次日达的价格从15元提高到20元。
“依照这样的速度，顺丰完全可以实现每年100%的增长，但这样会失去平衡。
”顺丰的内部人士表示。
这种举措一部分来自主动思考，另一部分则来自曾经的教训。
在内部管理方面，顺丰就曾经因为其独特的模式吃过亏，甚至一度造成危机。
收权行动对地方代理和合作者的放权管理，形成了顺丰自下而上的发展动力，顺丰似乎进入了一条无为而治的良性轨道。
1999年之前，王卫曾短暂地离开过公司，每天陪太太喝喝茶，打打高尔夫，乐得做富家翁。
但放权管理的方式很快给公司带来大问题。
一心扑在市场上的顺丰，网点和人员逐渐增多，被“承包”的各个片区开始形成各自为政的局面。
在一些片区，员工只有自己的经理，不知有顺丰的老板。
而一些地区负责人的行为出格，无法约束，与顺丰的关系日渐紧张，大有形成诸侯割据之势。
而个别权力和影响力过大的负责人，甚至把业务带走单干。
“老鼠会”的名声，在此时开始悄然传出。
王卫性格中强硬的一面开始凸现。
1999年，顺丰不动声色地开始了全国的收权行动。
王卫的收权方式是一刀切，想留下来的，产权全部回购，否则走人。
从用钱来解决问题，到摆平各种各样的威胁、恐吓，经过两年的“整顿”，顺丰的架构和各分公司的产权明晰起来。
为了将代表话语权的所有资产牢牢掌握在自己手中，即便是在创业中跟随他十几年的人，王卫也不分给一分钱的股份。
据说，在这个过程中，他甚至将曾经供职于公司的父亲与姐姐拒之门外。
2002年，历经人员大清洗、组织结构大变革的顺丰，终于成立了自己的总部。
此时的顺丰，从上到下完全成为王卫“一个人的企业”。
之所以能够成功地削弱地方诸侯的权力，与顺丰从一开始设计的战略密切相关。
由于采用分成的管理模式，业务员会把工作当成自己的事情来做，在片区负责人的带领下，业务扩展的速度是飞快的，但权力和影响力过大的负责人很容易把业务带走，这个问题困扰的不仅仅是顺丰一家。
对此王卫的办法很简单，就是增加顺丰对客户的粘性。
别人承诺48小时到，我能做到36小时。
今天别人也做到了36小时，我就把速度缩短到24小时。
这种优势的背后是强大的后台支持系统。
在这方面，顺丰从来都舍得下本钱，花重金。
一些负责人离开顺丰之后，凭借自己片区的业务资源，或自己开了快递公司，或者转投别家，但鲜有成“大气”者。
归根到底，无论是自己做还是加盟别人，他们承运的快件都快不过顺丰，至少都有半天的差距。
而客户一旦发现这些差异，又会回来再找顺丰。
也恰恰是这个原因，王卫在收权的过程中，并没有对公司造成元气上的伤害。
同时，王卫的慷慨大方也是有名的，留下来跟着他干的人都很忠心。
王卫对一线开拓市场的负责人从不限制成本，只要他认为可以做，值得做的事情，哪怕收益很少，投入很多，他也会全力支持。
一些负责人建立网点，想节约成本，只买了少量的电脑，但王卫认为电脑是办公用的，如果不够是没法做好事情的，随即主动拨钱购买。
据说，地方负责人拿给王卫报销的票据，无论数额多少，王卫总是看都不看就签。
顺丰的工资高是出名的。
一般快递公司的递送人员，月薪一千出头，但在顺丰，两三千很平常，八千一万也不算高。
管理层的薪酬，同行公司给十万，顺丰至少要翻一倍。
一些创业之初的有功之臣跟不上发展了，王卫从来不会扫地出门，而是高薪奉养起来。
完成调整后的顺丰，从2002年开始正式向华东扩展，随着管理进入正轨，王卫的目标也从自发复制，转向主动铺开一张全国性的立体网络。
用飞机运快件成立总部不久的顺丰，便遭遇了SARS。
2002年底到2003年上半年，顺丰的大本营广东成为SARS肆虐的重灾区。
幸运的是，对于快递行业来说，SARS更像是一个机遇。
因为很多人选择了足不出户，快件的投递量一度反而有所增加。
不过，对于顺丰刚刚起步的全国扩张战略，这毕竟是一个巨大的考验。
王卫的精明又一次体现出来。
疫情期间，航空公司的生意非常萧条。
2003年初，借航空运价大跌之际，顺丰顺势与扬子江快运签下合同，成为国内第一家（也是目前唯一一家）使用全货运专机的民营速递企业。
据顺丰高层透露，扬子江快运目前的5架737全货机，全部由顺丰租下，其中3架用于承运自己的快件。
这种全货机载重15吨，往返于广州、上海、杭州的3个集散中心之间。
除了专机以外，顺丰还与多家航空公司签订协议，利用国内230多条航线的专用腹舱，负责快件在全国各个城市之间的运送。
用飞机运快件的成本不菲。
据了解，其广州—上海—杭州—广州的租机价格为每小时2万多元人民币。
不过，这让顺丰在服务时效性方面获得了压倒性的优势。
通过租飞机，顺丰实现了全天候，全年365天无节假日派送。
在北京、上海、深圳等干线，即便头天下午6点取件，第二天一早也能收到。
而且顺丰所谓的高价，对一般消费者来说也足以接受，多次提价之后，500克以内的快件也只有20元。
凭借革命性的服务，2003年之后，顺丰的货量增长迅速。
每年增速都在50％左右。
迅速增长的货量形成的规模优势，抵销了包机增加的成本。
这种良性循环，又进一步巩固了顺丰在速度方面的优势。
王卫在把顺丰推向全国的第一步棋局中，取得了速胜。
在手下人看来，王卫是一个不折不扣的“经济动物”。
他的成功源于对经营和管理研究的痴迷。
更大的轮盘赌局完成租机一役之后，王卫很快将更大的目标摆在自己面前。
从2004年开始，“发展民族速递业”的口号开始与顺丰的LOGO相伴出现。
顺丰一位高层提醒记者这句话中值得玩味的地方：顺丰从来没有把宅急送和申通作为自己的竞争对手，而是希望自己作为民族快递业的代表，与国际快递巨头一争高下。
有趣的是，这个目标与宅急送不谋而合。
2003年之后，顺丰凭借包机便利，以低价香港件做主打产品策略，横扫华东至整个中国，迅速完成全国200多个网点的布局，进入发展最为迅速的时期。
到2006年初，顺丰在国内已建有2个分拨中心、52个中转场，拥有2000多台干线中转车辆以及1100多个营业网点，覆盖了国内20个省100多个大中城市（包括香港地区）及300多个县级市或城镇。
在顺丰的计划中，华东和华北是主攻市场。
而在这两个市场中，早已有另外两家快递大佬申通和宅急送占据。
华东的霸主申通是顺丰忌惮的一个对手。
尽管顺丰说市场是无限大的，但在全国布局中最重要的华东市场，顺丰一直没有取得意想中的效果。
长江三角洲有“快递金三角”之称，据称拥有相当于中国80％的快递市场，潜力巨大。
顺丰在华东的布点包括上海、武汉等城市，业务量一直屈居申通之下。
而2003年之后，申通也开始把顺丰作为最主要的竞争对手，采取有针对性的竞争手段，这让顺丰的异地扩张难度加大。
据顺丰内部人士透露，华东市场今年最多持平。
而在华北市场，还处于赔钱赚吆喝的阶段。
与此同时，顺丰的王牌“直营模式”在扩张过程中也暴露出弊病，这成为王卫新的挑战。
2003年，为了应对扩张中管理人才不足的问题，顺丰曾大肆招聘了一批新鲜血液，补充到各地新设立的网点中。
但靠管理和知识能力招聘进来的新人，和靠自己拉单子做起来的老人之间，很快出现了不兼容的问题。
很多新人不到半年就被迫离开。
表面上看，这是一个企业文化的问题。
但有人认为，究其根本是顺丰赖以发家的直营模式，已经不能适应更大规模、更加规范化的企业运作。
据了解，目前顺丰正在用IBM为下一步的管理变革做咨询，但调整方向不得而知。
“经济动物”王卫显然更加清楚自己的处境，他向记者表示，顺丰还没有资格以一个强者的身份出现在公众面前，眼下更重要的工作解决自己存在的“太多问题”。
眼下的困难还不足以妨碍顺丰维持高速增长。
据顺丰内部人士消息，2005年顺丰的营业额在16亿元左右，与申通相差不多。
而根据来自一位接近顺丰高层的人士说法，顺丰的收入在2004年就已经达到13亿元左右，以这个数字为基准，乘以最近两年每年50％的增长率，2006年的收入应该将近30亿元
一位接近王卫的人士，对后面计算出来的数据予以否认，不过他表示，即便30亿元也不是王卫的目标，因为“他不是一个经常回忆过去的人。
”新探险2006年11月15日，顺丰华北总部将搬到位于北京空港物流园。
10月底，在即将进驻的新址，记者看到推土机正在最后清理场地，配送中心仓库内的分篮也已经备好。
同一时间，顺丰位于北京东郊的黄港配送中心也开始筹备搬家。
10月28日，几辆粤B牌号的商务车停在门口，旁边散杂停着十几辆业务员的QQ轿车和摩托车。
此前一天，华北公司的预算会议刚刚在此结束，搬家也是这次会议的议题之一。
在这个地处偏僻的地方，看到门口挂着的简陋木牌子，很少有人知道这里面驻扎的竟是中国最大的民营快递公司。
更大的计划正在酝酿之中记者了解到，顺丰计划在2008年前成立自己的航空公司，目前的航空销售工作已经启动。
顺丰高层对记者说，“一两年之后我们会接受你的采访。
”这句话似乎暗示着，顺丰已经为自己的高姿态亮相定好了日程。
在此之前，IBM已经派出几十人的团队常驻顺丰，为下一步的管理架构调整做参谋。
同时，顺丰购买了5000台业内最先进的手持终端，用来装备一线的取送件人员。
分析人士认为，顺丰良性循环的商业模式是依靠互相依赖的两个点来支撑的。
一个是永远比别人快一步的后台支持系统，一个就是能充分调动业务员积极性的分配体系。
采购更多的设备显然是为了前者，而重金聘请IBM作咨询显然是希望规范后者。
如果这两个拳头抱在一起，横扫华北市场，甚至东北市场都只是时间问题。
“王卫的那套在北方吃不开。
”一位北京的快递同行说。
不过他也承认，顺丰已经大到不用说话就能让人感到压力的地步。
在他看来，眼下顺丰的掣肘在于直营的管理模式，如果营销模式能够顺利改变，用汽车运快递的任何公司都无法打败用飞机运快递的顺丰。
直营快递大军走向何方顺丰的直营大军是被最多诟病和投以怀疑眼光的。
从1996年到2001年之间，在顺丰的网点铺设中，个人承包、挂靠与直营等方式并存。
2002年之前，顺丰多数通过先与当地公司合作，最后再逐步收回的方式，发展自己在地方的网络公司。
例如在北京和上海两个地区，顺丰都是先以一家叫做威时配的公司为切入点，通过“先合作、后收回”的方式最终进入市场。
其中，上海的顺丰公司就是在经历了5年半的合作之后才正式成立的。
这其实是一种个人承包的方式，每日合作方收派多少金额，都要与顺丰之间开具发票。
对于资源并不雄厚的地方企业来说，在创业初期采用这种方式，显然容易奏效。
但这种不规范的管理方式加上刻意低调的风格，也给对顺丰不满的人留下了口实，“他们是见不得光的老鼠会。
”一位快递同行说。
尽管没有做过深入调查，但在他眼中，顺丰所谓的“直营”和声名狼藉的传销差不了太多。
王卫从不在意外界的评价，但他必须面对直营大军的利弊之间做出选择。
2002年之前，顺丰的客户资源全部在地方诸侯手里，一旦成熟，随时可以走掉或者他投。
此外，直营人员经济上非共同体，管理上需要协调，加上服务能力参差不齐，顺丰很难保证统一品牌下的统一服务水平，甚至有可能出现对品牌的负面影响。
这直接促成了王卫的收权行动。
2002年顺丰完成收权之后，这种直营模式并没有完全改变。
比较一下就可以看出：宅急送的车是公司的，人员是总部按业绩发工资；但顺丰是按件计酬，人们自己带着摩托车和汽车加盟。
对于顺丰来说，直营大军是为其打下第一片江山的王牌。
顺丰目前有3万多名员工，大部分是直营模式下的揽收人员。
这种刻意保留下来的方式，也是顺丰当年赖以成功的基础。
王卫曾经从收派员干起，了解最下层人员渴望赚钱的动力，以及这种动力对一家公司意味着什么。
自己带车加盟顺丰的业务员，一人会分到一个片区，在这片责任田里，揽到一件货就有一件货的收成，上不封顶。
对于很多创业无门的农民工来说，这是一次赌博的好机会。
只要肯干，总会有所收获。
2003年，广东某地的一个业务员从零开始，拉着老婆、兄弟一起入伙，竟然一气做到每月提成收入4万元
直到目前，顺丰大部分收派员仍自带摩托车或者汽车拼命地在属于自己的片区里耕耘。
这种所谓“直营”，与此前的承包已经有所区别。
所有收派员都由顺丰总部统一管理，总部控制了路由与客服，也就等于控制了货物流向。
顺丰总部客服统一对收派员进行客户分配，也保证了客户的留存及对公司的忠诚度。
据了解，为了防止客户资源的过度集中和分配悬殊过大，上文提到的月薪4万元的业务员，后来其负责的片区就被总部下令一分为二。
2002年之后，顺丰改善和加强了这种模式。
形成了一种业务员只有依附公司才能够存活，但薪金与福利又明显高于同行的激励机制，业务员这个代表市场层面的主力军被牢牢稳固在组织基层。
希望对你能有所帮助。
