物业全年工作计划
加强规范化管理提供优质高效服务安徽佰和物业管理有限公司——2018年工作计划一、指导思想2018年，物业将以注重细节，强化落实为原则，大胆、积极、稳妥地推进佰和物业改革与发展，严守质量、安全环保、廉洁从四个提升：（1）业主服务优质高效。
（2）维修工的技能提高。
（3）设备管理上水平。
（4）绿化保洁服务更标准化、专业化。
二、总体思路和工作目标以xx单位十二五发展规划为引领，以优质服务为龙头，建立一套科学、完整、规范的物业管理机制，带好管理队伍、员工队伍，实现五个目标，做好六项工作，确保物业工作安全、稳定、高效运行。
经营目标：实现内外部营业收费率90%，成本费用控制在85%，按照佰和物业下达经营指标，细化后下达到各个部门岗位，力争完成佰和物业下达的各项经营指标。
物业服务目标：小区管理达标率100%，服务综合满意率95%以上，维修及时率95%设备管理目标：主要设备巡检率达到100%，设备完好率95%，设备保养率100%，设备利用率95%。
内部管理目标：按照佰和物业管理提升的计划，加强三基，夯实管理基础，推进精细化管理，完成佰和物业管理提升目标。
三、具体措施2018年主要抓好6个方面的工作：（一）、注重细节，使管理走向规范化，全面提高物业服务质量。
3把管理提升作为明年的一项重点工作，结合对标工作的开展，彻底理顺物业站管理中的漏洞，比对同类地方物业公司，针对物业存在的突出问题，在班组中深入开
班组管理知识有哪些内容
书店或网上书店有很多班组管理的书籍，可以选购学习。
以愚数十年的管理经验，要做一个让人心服口服的基层管理者必须具备以下五要素，：1、能力强，有威信。
2、品德好，乐助人。
3、能吃苦，做榜样。
4、有铁杆（骨干），能呼应。
5、善沟通，互信任。
当然还有常规的基层管理要领：1)、办事要公道。
办事要公道说起来容易，但做起来却非常难。
我国由于过去长期受传统的小农经济和计划经济的影响，公平常常被错当成平均主义，所以需要基层管理者在分配工作中做到办事公道，奖罚分明，分配利益时也要做到公道，只有这样才能够服众。
2)、关心部下。
缺乏对员工在工作、生活上的关心和了解，员工自然也会不满意你。
3)、目标明确。
目标明确是做领导的一个最重要和最起码的前提。
作为一个基层管理者，目标也应非常明确，否则就纯粹是一个糊涂官。
4)、准确发布命令。
作为一线的指挥者，发布命令的准确程度应像机场上的管制员给飞行员发布命令一样的准确，否则容易产生歧义，在命令的传播过程中必然会出现这样或那样的失误，造成工作中的事故。
5)、及时指导。
工作中，下属总是希望自己能时常得到上司的及时指导，因为上司的及时指导就是对下属的关注和培训。
6)、需要荣誉。
作为基层管理者还应做到非常慷慨地把荣誉和奖金分给大家，你部下的劳动模范越多，你的工作就能做得越好。
物业全年工作计划
加强规范化管理提供优质高效服务——物业xx年工作计划一、指导思想xx年，物业将以注重细节，强化落实为原则，大胆、积极、稳妥地推进物业改革与发展，总的思想是：围绕一个核心、抓住二个关键，严守三条红线，强化4个提升。
一个核心即以xx单位经济效益为核心，二个关键即收入、成本和用工控制，三条红线：严守质量、安全环保、廉洁从业。
四个提升：（1）业主服务优质高效。
（2）维修工的技能提高。
（3）设备管理上水平。
（4）绿化保洁服务更标准化、专业化。
二、总体思路和工作目标以xx单位十二五发展规划为引领，以优质服务为龙头，建立一套科学、完整、规范的物业管理机制，带好管理队伍、员工队伍，实现五个目标，做好六项工作，确保物业工作安全、稳定、高效运行。
经营目标：实现内外部营业收入万元，成本费用控制在万元，按照xx单位下达经营指标，细化后下达到各个班组岗位，力争完成xx单位下达的各项经营指标。
物业服务目标：小区管理达标率100%，服务综合满意率98%以上，维修及时率95%设备管理目标：主要设备巡检率达到100%，设备完好率95%，设备保养率100%，设备利用率95%。
安全环保目标：实现“六个杜绝，一个不超，两个确保”,完成xx单位下达的安全环保指标。
内部管理目标：按照xx单位管理提升的计划，加强三基，夯实管理基础，推进精细化管理，完成xx单位管理提升目标、具体措施xx年主要抓好6个方面的工作：（一）、注重细节，使管理走向规范化，全面
编制作业指导书的目的是什么
（1）系统支持多小区管理，可分小区设置收费保留小数位数，是否产生滞纳金，收费解决方案等。
（2）无限制定义收费项目，自定义计算方法，使得费用计算快捷、准确贴合小区实际情况。
也可为部分收费定义阶梯收费方案。
（3）方便快捷的信息查询功能，可随时查询业主资料、服务报修情况、物业明细账以及各项统计报表。
（4）系统支持仪表类、能耗分摊类费用计算，通过EXCEL直接导入也可导出存档。
（4）提供各种费用预收功能，业主可预交任意费用。
（5）灵活的分项交费方式，最大限度的满足不同业主结算的缴费要求。
（6）自动生成汇总凭证，财务部只需审核即可，大大减少了财务制单，和记账工作量。
（7）系统能够进行短信群发，能有效的提醒未交费的业主，也能实时向业主发布最新消息。
(8)财务统计管理1.成本费用管理：系统新增成本费用管理，可分类添加各项成本支出，也可导出打印存档。
方便管理者实时分析促进企业提高经营管理水平。
2.其他收入管理：物业公司收入来源除业主固定收入外，还可能包括诸如广告费、场地租赁费等其他收入，系统新增该项功能，方便物业公司对所有收入统一统计管理。
3.丰富的统计报表及自定义报表功能，通过网络，数据传输方便快捷，财务可直接获取收费的统计报表，及时掌握各管理处的收费情况，有效防止财政漏洞。
（9）通过服务报修等客户服务功能，快速有效的处理各种服务、派工、客户投诉、客户回访调查等客户服务工作。
（10）系统管理机制。
提供数据备份及恢复功能，保证数据的安全性。
有效的功能权限控制，可按小区、功能分权控制，为不同角色的使用者分配不同的权限，系统管理员可查看每个操作人员系统操作记录。
（11）同一局域网无限制联机，轻松数据共享。
数据包导出导入，异地管理更方便，无需服务器托管每年缴纳管理费。
需要试用，可搜索新思维管理软件
如何做好客服主管
如何做产管理中心客服主管资产中心是饭店个部门， 个包含物业服务和城商场管理的特殊 部门，作为资产中心的客服主管，日常工作内容主要有： 1、每月初订立月工作计划和每周末订立下周工作计划。
资产中心是饭店的一个部门， 更是一个有着经营任务的部门，每年集团都给资产 中心定了相应的收费任务， 因此完成收费任务完成与否，直接关系着集团对资产 中心年终的考核结果。
必须每月都订立相应的收费任务并朝着任务目标全力完 成，只有确保每月都完成任务，才能保证全年的收费任务。
资产中心的收费项目 主要包含：租金、物业费、空调费、采暖费、水电费、燃气费、停车费等等。
资 产中心的特殊性决定了资产中心的工作项目中最重要的一点是收费。
2、除了完成公司及部门订立的收费任务外，客服主管还应协助部门领导带领资 产中心所有员工对不夜城进行商业化的经营与管理。
不夜城是饭店的配套场所，更是商业化的经营场所，因此，作为资产中心的 客服主管， 除带领班组圆满完成公司下达的经营外，还应带领组员对不夜城进行 商业化的经营与管理。
商业管理包括：各商铺的营业时间是否按照行业统一、各 商铺的导购或是服务员的人员素质和日常行为的监督和督导、 商铺所销售商品的 真伪优劣及明码标价的情况进行监督、对商铺是否合法经营进行监督。
餐饮商铺 则还应增加对其食品安全、 食品卫生、 食品的进货渠道是否合法等事宜进行监督。
3、协助领导带领部门成员及时对商户和业主进行回访，时常与商户和业主进行 沟通，及时了解商户和业主的动态信息并上报领导，做好物业管理服务。
4、带领不夜城班组成员拟定不夜城商业活动，并监督执行本次活动，并将活动 总结上报。
5、聚拢人气，提高商户的经营收入。
根据不同季节或是不同时期都应领导班组 成员拟定不夜城的商业活动， 只有这样才能不断提高不夜城的知名度，也可得到 商户的一致好评。
因此就应与各个相关部们对本次活动的主题宣传品的设计、宣 传品的采购、宣传品的发放进行联系，协调。
并对整个活动进行监督。
待活动结 束后对整个活动做出报告分析并上报领导。
6、带领不夜城班组成员对周边商业场所进行市场调研，并写出调研报告。
现在周边的商场竞争已经进入白热化阶段，只有不断的出去调查、学习才能 知道时下流行的趋势， 才可以了解整个商业场所的租金水平。
因此就必须定时到 各个商业场所进行市场调查，并写出调查报告，才能知道别人的优势和劣势，同 时更能反射出不夜城的优势和劣势，将这些调查报告上报领导后，才能给领导对 不夜城的总体运行方向和租金的定价水平提供科学的辅助参考，俗话说：知己知 彼、百战不殆。
要想在这竞争激烈的商战中立于不败，更应吸取别人的长处，抛 弃自身的短处。
7、做好公司和领导对个区域客服人员的工作指令和工作安排的上传下达工作。
同时做好公司和领导对不夜城商户的决议和商户的意见及建议做好上传下达的 工作。
资产中心区域大，所涉及的范围较广，不夜城更是饭店的配套措施，又是 综合性的商场，涉及的工作和事务也相应较多，作为公司的一名客服主管，既要 协助领导带领全体部门人员坚决执行公司和领导的各项工作指令和工作安排， 又 要将业主和商户对公司或其所在区域的意见或建议及时无误的向公司和领导进 行反馈。
作为客服主管， 就应该把班组所收集的这些信息和建议或意见进行归纳 和分类，并辨别其真伪，将有价值的和普遍反映的信息、建议、意见汇总后汇报 公司领导。
8、草拟相关文件、合同。
资产中心所涉及事务较多，既有物业服务部分，又有商业管理部分，因此所 涉及的文件也较多，如租赁合同、下发通知、告知函、内部报告、请示等等。
作 为客服主管，就应对这些文件进行草拟，并上报公司领导审阅并定稿。
资产中心除对不夜城应进行商业管理外， 还有项重要的工作就是对不夜城的 商户和国际公寓及商务中心写字楼的业主进行物业管服务。
一、作为资产中心的客服 主管，其在物业管理方面的日常工作有以下几点： 1、熟悉物业的相关法律法规（物业管理条例，物权法等） ，并经常组织客服员进 行学习。
2、及时了解行业动态和所发生的特殊案例，及有关部门所作出的处理办法，并 总结案例经验，组织客服员进行讨论，并整理成册存档。
3、熟习掌握资产中心管理区域内设施设备的使用情况及住户情况。
及时对商户 和业主所提出的报修项目进行回访。
4、要具备有一定的处理突发事件的能力，并制定有一套自己的处理突发事件的 简单程序， 并将处理事件的经验传授给客服员，将客服员好的处理方法组织相互 学习。
5、熟习公司制定的各项规章制度及经营理念，协助领导带领客服员认真及时的 完成上级交代的工作，并对客服员的工作进行指导，监督。
6、要具备与各类人群交流沟通的能力，以便快速准确的应对，处理各类投诉， 并将各类投诉整理归类，定期组织客服员进行学习。
7、要及时督促客服员收取其负责物业区域内的各项费用，努力提高整体收费率， 为公司资金的及时回笼打好基础。
二、工作中的重点方面 1、资产中心是一个经营性的部门，收费工作是所有工作的的重中之重。
因此主 管的工作重点就是协助部门领导带领全体成员不遗余力的。
想尽各种办法将所有 涉及的费用收齐，以确保完成公务下达的经营指标。
2、资产中心是一个物业部门，具备了三级的物业管理资质，因此，资产中心又 一工作重点就是物业服务。
作为资产中心的客服主管，协助部门领导带领全体客 服人员做好对待业主及商户的物业服务同样也是工作中的重点之一。
3、资产中心承担着对不夜城及所辖商铺的运营和管理，作为资产中心的客服主 管， 另一个工作重点就是协助部门领导带领不夜城的客服人员对所辖的商业部分 进行商业化的运营和管理。
4、百年大计、安全为本。
资产中心所辖区域较大， 公寓和写字楼都是人员密集的场所，不夜城是处于 地下的商业场所，因此，安全问题就显得极为重要，特别是防火的安全就显得最 为重要。
虽然有保安部的消控小组专项负责消防安全的各项工作，但作为资产中 心的客服主管，也更应肩负起日常监督、检查各区域的防火安全的带头作用。
因 此必须时刻具备消防安全的意识， 并采取不定时与定时相结合的方法对各个区域 进行消防安全的检查和监督。
但光有我司人员有消防意识和消防常识是不够的， 消防安全应依靠全体不夜城的人员共同来维护。
这就要求我们对各个区域所有的 人员都进行消防方面的培训和其消防意识的灌输， 特别是应牵头保安部对不夜城 所有的人员进行定期的消防培训和走动式的消防培训。
三、工作中的方式方法和技能技巧 作为资产中心的客服主管，在处理工作中的事务时就应掌握一些方式和方 法，还应具备一定的能力，只有这样才能适应胜任这个岗位。
1、 专业胜任能力： 指的是相关人员具备从事一定领域的工作或者可以处理好 特定行业事项的一种能力。
通常与进入某一行业所需要的一种特定资格相 联系，具有这种资格的人员一定程度上说是具有该特定行业的专业胜任能 力的，但是也不全面，需要一定的社会经验相辅助。
我司对资产中心的管理 既有物业管理服务又有商业管理， 这就要求作为资产中心的全体班组的成员应具 备一定的物业管理方面的知识和能力，同时还应具备商业管理方面的知识和能 力。
而这些能力的取得又应该依靠专业的书面知识和实际的工作经验相结合的方 法才能获得。
作为班组长的我就更应具备这两项能力， 但光有这两项专业能力还是远远不 够的。
对资产中心区域的商业管理、物业管理和安全监督管理等等，这就要求具 备熟知相关国家的法律法规、文字书写、语言表达等等的相关的能力。
2、管理能力：作为不夜城的管理人员且是客服的主管，就应具备过硬的管理能 力，管理有分“对内管理和对外管理两个方面。
对内：是指对班组成员的管理， 对内管理则坚决依据集团企业理念和企业员工规范为指导纲领， 并结合本部门的 实际情况而进行。
对外：则指对商户和业主的管理，对外管理则坚决依据国家制 定的法律法规和商业道德并结合公司制定的资产中心商铺管理规范而进行。
3、沟通能力：一般说来，沟通能力指沟通者所具备的能胜任沟通工作的优 良主观条件。
简言之，人际沟通的能力指一个人与他人有效地进行沟通信 息的能力，包括外在技巧和内在动因。
其中，恰如其分和沟通效益是人们 判断沟通能力的基本尺度。
恰如其分，指沟通行为符合沟通情境和彼此相 互关系的标准或期望；沟通效益，则指沟通活动在功能上达到了预期的目 标，或者满足了沟通者的需要。
资产中心的工作性质决定了资产中心的员工都 应具备一定的沟通能力。
没有良好的沟通能力就无法面对广大的租户和业主，就 更无催缴各种费用， 作为客服的主管就跟更应该具备这样的能力。
而这样的能力 又不是天生就会的，它的得来是长期以来锻炼，积累的结果。
4、判断能力：分析判断能力是指人对事物进行剖析、分辨、单独进行观察 和研究的能力。
分析判断能力较强的人，往往学术有专攻，技能有专长， 在自己擅长的领域里，有着独到的成就和见解，并进入常人所难以达到的 境界。
同时，分析判断能力的高低还是一个人智力水平的体现。
分析能力 是先天的，但在很大程度上取决于后天的训练。
在工作和生活中，经常会 遇到一些事情、一些难题，分析判断能力较差的人，往往思来想后不得其 解，以至束手无策；反之，分析判断能力强的人，往往能自如地应对一切 难题。
不夜城的工作涉及的方面较广，接触的人也较为复杂。
每天都会得到大 量的信息，要对这些信息的可信度进行分类判断后，并进行整理后汇报至领导。
在分类研究的同时， 就应具备良好的判断能力。
这样判断力的养成则是同过以前 领导的言传身教并经过长期工作的努力积累而成。
5、学习能力：学习能力一般是指人们在正式学习或非正式学习环境下,自我 求知、做事、发展的能力。
知识是永无止境的，每个人要学的知识也是无数无 尽的， 因此必须培养出良好的学习能力， 而学习则贵在坚持， 还应学会领悟体会。
四、避免出现工作失误、提高工作效率。
1、团队协作应分工明确。
在日常工作中， 给班组成员分配工作时应避免出现分工不明确的现象。
岗位 分工明确是要大家很专一的工作，而且是大家自己很熟悉的工作。
这样的话对公 司来说就可以在短时间内产生大量价值就是所谓的工作效率。
如果岗位不明确， 大家不知道自己该干什么， 也存在当我想干什么的时候，发现团队其他成员也想 干同样的事，这样就只能排队解决。
浪费时间，且不能产生价值。
资产中心的工 作较为复杂，有时候也较为繁琐，在这样的情况下，就应合理安排班组成员的工 作， 白天商户的负责人大多不在店内，因此可以安排白班的组员去处理事务性的 工作； 而晚上商户的负责人多数在店内，便可安排晚班的班组成员对公司相关费 用对商户的负责人进行催缴。
这样分工明确后，就将不夜城的工作都能按时保质 完成 2、工作认真、细心的重要性。
资产中心的工作包含物业管理和商业管理等方面，因此，相应收取的费用 也相应有租金，物业费，水电费等等，在水电抄表时则应认真细心，在填写缴费 通知单时更应认真细心，如粗心大意，则容易就容易将单据写错，错的单据发给 商户后商户就会按错误的数据交纳，无论多写还是少写，都会给公司造成损失。
缴费单据的错误还是可以改正的，如果是在订立合同时，将相关数据写错，那这 样的错误就无法挽回，给公司造成的损失就更不言而喻了。
3、不可将情绪带进工作。
资产中心的工作是服务性的工作， 因此需要我们的工作态度是热心、 周到的。
但人是感情动物， 时常会因为自己周边发生的事情而左右自己的心情，如果将好 心情带入工作中，那工作的积极性一定高涨；如果将不好的心情带入工作中，那 势必会严重影响工作，甚至会酿成不可挽回的损失。
作为主管，在这方面则更应 严格要求自己的同时还应注意观察班组成员的情况，如发现有所不对，则应耐心 开导，耐心谈心，及时将员工心情调至最佳状态。
五、岗位工作中的方式方法与技巧 1、如何做好工作计划与安排 简单地说， 工作计划就是现在要想好将来要执行的行动力， 对我们企业而言， 工作计划及是为了达成经营目标，各个部门之间，根据工作目的，现实的情况以 及未来可能发生的状况而做出最有利实现目标的行动方案。
资产中心所辖区域较 广，所涉及的工作方面较多，作为客服主管，要协助领导带领全体部门人员完成 各项工作， 所以自己订立的工作计划首先应是配合实现公司和领导制定目标和策 略， 其次所订立的工作计划应是实现本部门的工作任务，再有就是所订立的工作 计划应是部署班组成员行动的依据及评价班组成员工作成果的基础。
在我们日常工作中， 工作计划按时间划分可分为长期工作计划，中期工作计 划和短期工作计划， 结合资产中心的实际工作，长期工作计划一般是指以一年为 单位，中期工作计划则指的是半年、短期工作计划则指一个月。
那么如何才能很 好的完成工作计划呢
我觉得最有效的方式是：用明显的方式提示你完成的进 度。
资产中心是经营性的部门，主要任务就是完成公司下达的经营指标，因此我 们所有的工作计划， 无论是长期的还是中期的或是短期的，都是围绕如何更好的 完成公司下达的经营指标的这个中心， 因此近期工作计划完成了才可能完成中期 工作计划， 中期工作计划完成了才能完成全年的即长期的工作计划。
完成部门全 年最终的工作计划光靠个人的力量是无法完成的，只有依靠集体的力量，发挥集 体成员每个人的优势，及调动每个人的工作积极性，劲往一处使，只有这样才能 圆满完成公司下达的工作任务。
作为主管，就应该协助领导协调好部门集体中每 个人，每个环节，设法让每个人的能量发挥到最佳状态。
2、如何做好协作与执行 资产中心的工作需要各兄弟部门的大力支持与配合，光凭资产中心单独是 做不好任何服务的，更需要保安部、工程部、保洁部等兄弟部门的通力合作，在 合作的过程中则需要和这几个兄弟部门进行沟通和协调，因都是兄弟部门，且在 职务上都是平级关系， 且有的兄弟部门的同事对我们资产中心服务工作不是很理 解，所以与他们沟通起来就应注意方式和方法，对待不同性格的同事，所采用的 沟通方式也是不一样的， 例如有的同事天生的嗓门就比较洪亮，和这类型的同事 沟通就应将自身的说话声音放低，以免让别人觉得是在争执何事。
在有业主或商 铺在场的情况下， 兄弟部门之间的沟通也应讲究方式和方法，如在某业主家里处 理漏水时， 与工程部沟通时就应避开公司责任，将发生问题的根源转移至其他因 素造成的，尽量将对公司声誉的消极影响避免在业主面前展现。
而本部门成员之间的协作则应采取有别于同其他部门同事间的协作方式， 因本部门的同事间相处时间都比较长，彼此之间的性格和特长都相应较为了解， 组织本部门同事间的协作则可根据每个人的特长和特点， 科学合理安排成员间的 分工，比如部门的管理员中，有从物业公司调至本部门的同事，其在物业公司已 经工作了几年，比其其他部门管理员，物业管理服务的经验就显得更加的丰富， 在对待个别难缠的业主或是刁蛮的业主时， 就可以安排这位物业管理较为丰富的 管理员去与业主沟通。
如有时要给商户进行消防等安全培训，又恰巧保安部同事 没有时间的情况下， 就应让从保安部调入我部门的管理员去为商户进行培训，因 其在消防方面的安全知识比起其他管理员所掌握的安全知识更为丰富和全面。
总 之，一个部门就是一个整体，每个人都是这个整体中的一员，只有科学合理的安 排好每一项工作，充分调动每个人的积极性，取长补短，各尽所能，才能将集体 的力量发挥至最大状态。
做为一名客服主管， 更要时刻紧记公司的服务理念， 始终带领客服员将 “以 情服务，用心做事”贯彻至所有的工作中，既要努力完成公司的工作，又要服务 好全体业主。
本人想往小区物业经理这职业发展，有没有前辈的哥哥姐姐说一下，作为小区物业经理每天的工作都是什么呢
要回答这个问题，答案比较复杂
简单说，小区物业经理是物业公司委派在小区的全面管理代表人
每天、每月、每年的工作就是按公司的目标与所管辖小区住户的需求，维护管理好小区物业，达到让上级满意，让客户满意就OK了。
看起来虽然这么简单，实际做起来并不是这么简单的，要说清楚的话，需要围绕具体内容展开论述了，请继续耐心往下看吧，但愿能对你有所帮助：广义上的小区经理的职责就是对公司及上级领导负责。
从狭义上讲就是具体岗位职责。
小区物业经理是个特殊的职业，它是个基层领导岗位，又是全方位掌控的。
有的小区物业经理不仅要做好日常管理工作外，往往还充当保洁、保安、维修等工作。
物业行业有句话，做物业管理的人，人人都是保洁工。
意识是小区的环境整洁不能只靠几个保洁工，作为每一个物业人员，保安、维修及管理员都有责任维护好小区环境整洁的义务。
以前，在学校读书的时候，学校经常向我们宣传，路上看到纸屑、垃圾要捡起来。
我也确实看到有的老师和领导以身作则，但也看到视而不见的。
一个团队的领导者的素质很关键，看什么样的将带什么样的兵。
“忙”与“闲”有两种解释。
有的小区物业经理很忙，你几乎看不到他在办公室，那有两种可能。
第一种是工作需要，一个合格的小区经理，每天早晨必做的功课就是巡视小区，有的小区10几万以上甚至几十万以上的小区，一个巡视就可能1到2个小时。
巡视不是每个部位都要看到，而是根据小区规模及实际情况而定。
比如小区地面车辆停放就可以看出保安管理的能力和指挥是否得当；查看监控录像，看一看保安夜间工作是否存在问题，同时确保监控中心设备运作是否正常。
再比如，楼道巡视中，是否有异样情况，像楼道堆物、室内装修规范、管道进门是否有异样等。
上下电梯时，轿厢内整洁度情况，大堂保洁工作是否到位，业主信箱有无广告垃圾。
这些都是面子形象，却又是容易忽视的地方。
如果规模较小的小区，小区经理充当的角色更是综合型的，他协助保安指挥小区机动车辆，接到简单的报修任务，小区经理在有电工证的前提下，协助解决。
小区经理同样是前台接待人员，当其他工作人员忙碌或临时不在的时候，小区经理会计算物业管理费及收取。
但也有小区经理的忙是另一种忙，叫瞎忙。
整天在外面跑，一会公司开会，一会房办开会，当小区经理坐在办公室时又不知道什么事情，全部交给其他人处理。
小区物业经理也有“闲”的时候，闲的时候在小区巡视一下，一个合格的小区经理，心里必须有本帐，下个月的预算，本月的结算，做好如何开源节流。
无论小区管理经营模式是包干制还是酬金制，核算是小区物业经理一项基本能力。
我们都说外行看热闹，内行看门道。
物业经营管理的成本核算是直接关系到项目盈利能力。
所以，小区经理第一“闲”着算账，成本核算中，除了人员工资基本固定外，其余费用都是变化着。
比如设备运行费，小区日常管理费用等。
第二个“闲”就是多走多看，物业行业一直提倡有效节能，但是初看要做好有效节能措施也不是一件容易的事情。
作为小区经理，在小区里要分白昼看。
白天看设备运行耗费情况，比如白天尽量保持走到灯关闭，水景动力尽量少开或只开部分，机动车库内的灯光设置可以分区设置，主要交通干道灯光确保明亮，车位地方可是适当用节能灯或功率较低的灯泡替代。
晚上是最耗电力的，业主进进出出频繁，电梯使用频繁，电梯实际功率与电梯载重有关。
小区草坪灯围墙灯全部开启，也是电耗比较大的一块。
小区经理夜巡时候，主意观察，对小区主要道路口的灯光保持明亮，进出大门口灯光要明亮，监控探头下看得清机动车进出小区时的车牌号。
对草坪灯瓦数可以适当调低或用节能灯替代，围墙可以错开设置。
第三个“闲”，就是小区经理要经常与业主代表、居委会、民警及房办经常沟通，虽然说业委会、物业和居委会是三位一体，但是使其成为一体运作的物业必须起到积极作用。
居委会、房办、民警是社区综合管理主要方，平时不烧香，临时抱佛脚并不是每次都灵验。
所以，小区经理必须做好三位一体运作的桥梁。
高瞻远瞩才能运筹帷幄小区物业经理是驾马车的车夫，前面的四匹马就是保安、保洁、保绿和维修，要使马车行驶稳当，就要看车夫的技术。
其中任何一匹马跑得快了或慢了，都要影响到马车的平稳。
所谓要高瞻远瞩就是你必须知道前方的路是平坦还是颠簸曲折，你就知道该什么时候拉紧缰绳，什么时候要快马加鞭。
小区经理并不是做在办公桌那么简单，必须要具备几个业务常识：第一、应急预案的实施意识。
小区日常管理中难免会发生一些突发事件，也是物业管理中不能认为控制的，比如发生火灾、水管爆裂、停水停电、偷盗事件等，如果发生类似的突发事件，小区经理现场指挥得当十分重要，同样反应物业公司业务水平。
突发事件发生，往往需要保安、保洁及维修人员配合应急处理，但是要让三方连贯配合，就需要指挥人员，小区经理指挥是否得到也就是体现应急处理能力以及体现和业主的危机公关处理能力。
第二、内部协调能力。
小区经理并非是现场实际操作者，而是一位管理者，也是协调者。
有时保安、保洁与工程维修在处理业务上会发生各种矛盾，小区经理要有协调的能力，不不是仍有发展而取得权力制衡。
这种想法是错误的，因为无论是保安、保洁还是维修，他们服务对象都是一致特定的，就是小区业主，所以不存在利益冲突，如果由于内部工作人员发生矛盾，而相互拆台，那么不利于小区管理工作开展。
所以小区经理不能把此类现象当戏看，而是要化解于无形中。
从而可以提升小区经理本身的威信。
第三、用心记忆。
小区经理固然是个基层管理领导，但是有个良好的记忆能使你事游刃有余。
有些保安、保洁及维修人员掌握业主的信息要比小区经理多，那是因为他们每天与业主接触，甚至知道张家长李家短，而小区经理就未必对各个业主都了解。
有的小区业主根本不认识或者不了解小区经理是谁，甚至有些业主向小区进攻力投诉事件时，小区经理还呆若木鸡似的，这样造成对业主很不尊重之嫌，业主也会认为小区经理很没水准。
所以，小区经理在巡视工作中，把接触到的业主要尽量记忆留心，做小区经理都应该有本小本子，可以随时记录，事后整理，因为投诉类事件，业主更愿意与小区经理直接接触，所以，小区经理如果对小区业主情况熟悉，比如性格、脾气等，那么就有助于采取什么样的语气或处理方式。
服务行业常说，一句话可以让人笑，也可以让人跳。
你可以暂时忘记某个员工叫什么名字，但是记得某个业主信息，就对工作越有利。
名与利的关系每一个小区物业经理就好比古代的一个太守，他不仅要负责地区安全，把经济搞上去，即懂得小区盈利能力与管理成本控制。
同时，小区经理要搞好精神文明建设，不能大意失荆州。
一个小区的物业管理团队，实际管理领导者就是小区经理一个人，他就好比是军队中的统帅，这个统帅不仅要起到表率作用，要有一定的公信力。
因为在实际物业管理中，小区经理不仅仅管理员工队伍，同时业主间的“私事”，有时也会求助于物业，那么物业就要处于一定的公信力，不偏袒任何一方。
所以，小区经理不但要练好内功，也要练好招式。
所谓练内功，就是物业公司或者说小区物业管理处内部管理。
物业管理也好，物业服务也好，既要对物的管理好，也要把人（业主）服务好。
从实质上讲就是人际关系的处理。
小区经理要在物业公司内树立一定的威信，有自己独有的人格，就必须做好意个基本原则，那就是对上级领导不与其争名，对下级不与争利。
小区经理是基层管理者、领导者。
他的职权根据不同的物业公司而定。
比如有的小区经理有小区经济支配权或部分支配权；有的小区经理有小区物业人员的人事任免权或部分任免权。
这些都是受公司制度所约束的。
但也有无形的权力和无形的资产。
对小区经理而言，每年总有评先进，每年有评比优秀物业经理。
我们知道，一切的荣誉对小区经理来说，有的是神马，但未必全是浮云，有的对小区经理今后事业发展可以加分。
什么叫争，那就是当一样东西只有少数，而不能使全部人拥有，那个事就要争。
我们看过雍正王朝，就像几个阿哥争皇位一样。
所以，对上级领导，小区经理要注意几点：第一、七分功劳归上级领导，三分归自己。
一个优秀的小区经理，也必有优秀的公司经理，也就是领导小区经理的经理，有的可能是区域经理或分管副总。
所以，当物业行业对小区进行表彰时，一定要通知自己的上级领导，让他知道小区的荣誉离不开他平时的关心与指导。
在写管理工作报告时，对取得优异成绩的过程，必须要把自己上级领导的卓越领导写清楚，但不能过于夸张，把本来应该自己的本职工作内容也全部归于上级领导，都是上级领导功劳，那么小区经理自己干什么吃的
第二、不小看，不马虎。
领导者之间的能力也是参差不齐的，但是他是你的领导，官大一级压死人。
你不能小看他。
领导者们性格当然也有不同，有的城府很深，你无法猜测他的心理活动，有的人直肠子，说话像开大炮，开完就没事了。
所以，在应对不同的上级领导，采取不同的措施。
但是尽管如此，有两条基本原则不能违背。
一个本能小看自己的上级。
以前说打狗要看主人，那狗更不能敲不起自己的主。
不能小看的意思就是，尽管你的上级领导看上去有的比较和善，有的比较懦弱，比较和善的但内心未必是和善的，你不能在他面前过于表现出专业过于强势，因为你不知道他内在功力是多少，如果他功力超越你，那从此以后你在他心里就是一文不值。
比较懦弱的领导，一般心眼比较小，这种人你要多谈苦衷，少谈专业问题。
不马虎的意思就是，有的上级领导到小区视察，问一个小区经理的问题，有的问题回答简明扼要，但又的问题看似简单，但是未必能一时回答上来。
有的领导问的问题，你会认为低级或者很平常，但是如果碰到有心考察你的，你就完了。
比如，有个区域经理问小区水箱有几个
你也许可以回答，如果问你吨位多少，恐怕一时间回答不上来。
再比如，有的分管副总问，小区机动车辆停放多少，你也许报出一个大约数，如果该分管领导已掌握实际数据，他会认为你工作很不认真。
确实我们会认为这很重要吗
就像铁齿铜牙纪晓岚里面乾隆问和珅左传共有多少字，你考大臣问这个问题有意义吗，当然对书而言本身意义不大，但领导提出的无聊的问题，那就不是无意义的问题，因为他很可能就有目的性。
所以，小区经理对上级不能小看，也不能马虎。
第三、不要关心上层动态，尤其是闲话。
要想晋升也是大多数小区经理努力的方向，除非你认为没有必要性。
一般人知道，谁有权力谁有话语权，谁的权力越大，谁说的话越有效力。
不要关心上层动态，是指团队之间不和谐的内容。
固然任何一个团队之间，越是大的团队，出现的摩擦可能越大，人多的地方矛盾必然有，这也是中国的特色之一。
我们所要关心的上层动态只看对之间有利还是无利。
比如公司的发展计划，看自己今后在公司发展前景机会如何，这个可以关注。
但更多的就是公司或公司领导层之间的那些事。
要知道领导最忌讳下面员工讨论领导，讨论就算了，还被领导听到是那些人讨论，又被领导知道讨论出开花结果，那么就会引起领导对下面员工猜忌，猜忌是矛盾的祸根。
有的甚至是从天而降的。
当然，不排除有的上级领导主动和你“谈心”的，那个时候，可能在看你对上层之间的态度，也许是个人的发泄，无论是哪种情况，你自己都不能入戏，否则也许间接中了圈套。
这就像开车一样，你不撞别人，但有别人会来撞你。
中国人，有种大爱的嗜好，看戏和演戏。
所以，再好的教练，等你上场了，教练就是你自己。
员工的利益物业管理这个行业，尤其是住宅物业管理而言，是个微利性行业或者说企业。
无论从包干制还是酬金制模式来看，物业服务取得的利润一般在10%左右，有的甚至连10%还不到。
在上海，按5万平方的小区管理标准，小区经理的薪酬一般在3500到4000，即使在10万以上5000左右。
保安工资按5万平方的小区算，一般在1500左右，一般物业客服或者管理员接待员2000元。
那么，对比上海人均工资，物业行业的人均收入是低的。
即使是这样，小区经理虽然是芝麻官，但再小官也是个官，也要管理与领导物业管理团队。
从管理学角度讲，对员工的激励因素也很重要，员工的积极性来源于物质基础或者说金钱的奖励。
小区物业保安、保洁、维修人员的得利多少，也取决于小区物业经理的主观因素，这里说讲的不与员工争利，主要体现在以下几个方面：第一，奖励或奖金的分配要合理。
无论是酬金制还是包干制，都包括员工一年中间的各种奖金或其他物质的奖励。
有的小区经理在小区物业成本核算中，除国家规定员工福利外，往往在奖金计算或这块部分是“撒撒胡椒粉”的，其实对员工来讲，每月拿到自己固定的报酬外，能额外再拿到物质或金钱的奖励，可以调节员工工作心态。
但对有的小区来讲，物业公司对小区经理实行的是目标责任制，对所有的小区员工的奖励来个捆扎，就是说公司根据小区完成的物业费收缴率或者讲指标，如果达到了，那么公司会拨给小区物业一笔奖金，具体有小区经理分配，也就是说小区经理的奖金与保安、保洁维修等一起捆扎的。
那么，在这里我们就讲到一个“按劳分配”的问题。
对于保安、保洁及维修人员或者管理员得奖金该如何分配比较合理
传统的思维来说，一切分配都按级别，即使这个员工在平时没有突出的表现，由于他本身职位高，那么他分配的数量就比其他人高一点。
你如保安队长或者领班，奖金可能会比保安队员多一点，部门经理比一般管理员多一点，小区经理不用说了。
但是，我们对于奖金的概念搞错了，奖金不是薪酬，薪酬是根据职位不同级别不同而设定的，但是奖金是根据个人工作表现而定。
许多企业实行的绩效考核，这个考核的标准的奖励方式，仍是按照级别来定，我认为有失公平。
作为奖金获奖励，应该根据员工的表现及成绩来定，保安做得好，做出一定的成绩，奖金未必拿得一定比管理员低，如果说我们本身把保安、保洁看做一个最低层的劳动者的话，那么他们永远不会受到平等的看待。
奖金是用来奖励员工某段时间内工作效率和突出的成绩。
还有，对于奖金分配不能看情感因素，搞关系因素。
都说外国人多情而浪漫，中国人同样也是，但是在多情的情况下能否保持公平是对我们主管或领导已个考验，可以说大部分人做不到。
由于太重感情，导致间接的损失其他人的利益。
第二，扣奖金不是有效管理办法。
这里的扣奖金分明扣和暗扣。
明扣是因为员工确实没有遵守劳动纪律或违反员工手册的有关规定而实施一种惩罚。
暗扣就是在做成本预算中，应当考虑的奖金而没考虑。
有的小区经理在核算中，为增加利润或者账面看看，把奖金一块设置友情化操作了。
其实这是侵害了员工的利益。
一个连奖金都不能保证的经济运作体，不会产生积极的效益。
一个物业小区员工只能靠工资收入，那么这个小区管理能效是不高的。
所以有的企业做不大，很多原因就是员工工作环境效益。
如果要比较两家物业公司各方面情况，只要到各自管辖的小区去看一看员工的精神面貌，包括工作的服装等，我们就基本上可以看出这是个什么样的企业。
我们知道物业管理职位中，保安是较底层的岗位，每次谈到保安的待遇，不少小区经理会皱起眉头，似乎有点哭笑不得。
保安的待遇虽然是普遍较低，但是保安也是所有的岗位中灰色收入最多的。
上海有很多小区保安工资都是本市最低1280（2011年标准），但是他们通过各种渠道，实际收入不止1280。
所谓保安的灰色收入主要来源是小区进进出出的机动车辆停车费，就是临时停放的车辆，根据所停放的时间收取5元到10元不等。
有的业主或来访客人开车进小区，保安收取停车费后没有给车主发票，那么这钱就进了“公共基金”，为什么叫它“公共基金”
说得严重点，这种行为叫贪污，你不能小看一张停车发票是5元，数目不大。
一个月下来，那就不是几百元几千元，甚至上万。
而临时停车费一般都要纳入公共维修资金和物业管理成本的，所以侵吞停车费也就是侵吞了业主的利益。
当然，保安不会把所有的停车费都侵吞，而是凡是不要停车发票的，他们就可以占为己有。
但前面提到的公共基金是因为，保安是轮岗的，车辆的进出与收费，涉及到每个班组的保安，比如上早班的保安记录车辆进入小区的时间，有的车辆要听到晚上，那么停车费就有晚班的保安收取，也就是说这个收取不正当停车费需要保安之间的配合，所谓见者有份，一个月下来，公共基金的钱就会成为保安“小金库”，他们具体的分配总有人负责。
根据小区的规模不同，那么相应的公共基金的数量就不同。
我们说，能不能整治这个现象，能，但是那里制度严格的地方，那里就最缺保安。
所以，扣奖金，对保安起不到有效作用。
说了这么多，总的来说，通常小区物业经理的具体工作有以下条款：一、物业服务内容及项目。
二、物业使用重点提示。
三、居家守则。
1、装修管理规定。
2、消防管理规定。
3、出入及治安管理规。
4、安全用水、用电、燃气管理规定。
5、电梯使用管理规定。
6、环境卫生管理规定。
7、招牌、广告管理规定。
8、车辆停放管理规定（机动车、非机动车。
9、营业场所管理公约。
四、服务指南1、费用收缴指南。
2、突发事件应急指南。
3、居家安全指。
4、常用电话一览。
五、消防安全责任书。
六、其他内容（如住户投诉、上级检查、计划外内容等等）
