谁能告诉我有关房地产策划方面的知识?越详细越好!!!谢谢
可以登陆策划网站多学习一下 以参考一下 某房地产项划方案 一、 概述 1、优势 a、地理位置优越，交通便利； b、区域市场成熟，知名度高； c、整体规划出色，品质较高； d、开发 商实力雄厚，目标明确。
2、机会 a、区域交通体系将进一步完善，向阳路北延工程； b、周边商业配套将进一步丰富，京海世贸广场开盘； c、区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少； 3、威胁 康泰大厦、GOGO购物广场、京海世贸广场正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源。
二、市场定位 要点阐述 在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。
“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。
“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。
产品定位 1、本案是高开区CBD“最高品质”的项目。
2、本案导入“生态办公”的概念。
这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式办公环境为外观形式的生态办公模式。
“生态办公”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。
同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。
“生态智力办公区”的概念，可以为本案“高品质楼盘”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”设计，丰富高档的“商业化”配套等，全方位塑造高品质形象。
客户定位 通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征： 1、企业状况：本地注册资金在20万元以上的企业和外地驻保的企业。
2、购买动机：首次置业自用为主，改善办公条件提高自身形象；二次置业投资，希望获取租金回报及升值回报。
3、心理特征：有进取与自我奋斗的价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位的实现和满足，认同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。
4、地域分布：以市区为主要中心，外围辐射保定各市县。
就是这些人会买我们的产品，只有他们需要这样的产品，而我们会竭尽全力地告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需要，他们会由于了解我们的产品有多么的不同、有多么的合适而放弃选择别的产品。
三、 本案包装策划 在保定房地产市场，项目形象包装显得尤为重要。
前几年主要以概念炒作为主。
近几年已有部分开发商注重产品质量，正逐步由“炒作时代”向“产品时代”过渡。
在本案地区，本案产品设计及产品质量当属上乘，但由于市场竞争激烈，因此本案产品的推广必须有别于其它项目的推盘手法。
项目形象包装是抛开质量之后的又一主要影响销售的因素，只有将产品的优异性与差异性通过形象包装推广才能真正有效地把握住客户与市场。
包装 产品 市场（客户） 购买 推广 （使之感兴趣） 询问 访问 认可 1、本案案名设计 案名设计相当重要，它反映了一个项目或产品的或文化的精髓，是高度提炼之后告知市场的产物。
一般是具有以下几个特点：一是能反映产品的差异性；二是能反映项目未来的生活品质；三是通俗易懂，朗朗上口。
2、销售场所包装策划 售楼处是销售活动的中心。
未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。
随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。
这里的人性化设计与普通产品设计不同：一是指对消费者服务上的人性化安排。
主要是指功能性安排，如洽谈室、签约室、客服部、银行按揭等一站式服务，合理的人性化设计会有效地促进客户愉快顺利地完成交易活动。
售楼处除了服务功能的人性化设计之外，还有促成成交的其它作用。
目前一些精明的开发商已开始如此操作，不再将售楼处作为一个简简单单的办公场所来安排，好的售楼处设计会放松客户心情，增加消费者对开发商的信任度，增加客户对项目的认同感，以及强化客户未来办公环境的提高。
功能区进行路线次序排列： 沙盘陈列区 洽谈区 签约区 律师或公积金办理区 休息室 银行按揭区 四、 差异性策划思路 根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。
通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场。
下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。
1、 产品预热期 为求迅速地进行市场告知，为本案积累有效客户，唤醒潜在客户，应最大化地向市场告知本案的信息。
建议举办产品推介会，集聚河北省主流媒体（河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、河北电视台、保定电视台等），全方位的宣传推广在1-2周内全在爆发出来。
过程安排：将以上各媒体代表全部安排至一家宾馆（如国际俱乐部），负责他们全部的休闲娱乐，傍晚在会议大厅举行产品推介会，每人一份产品说明书，并现场进行POP讲解，当然各位媒体需每人一个红包。
配合安排：在推介会之后的1-2周内，通过全新有力的广告发布在各个媒体，使本案影响井喷状的传播开来。
以达到最大化的市场告知预热。
2、 产品开盘期及强销期 通过前期的预热，本案已积累了部分客户，且已有一定市场认知。
此时，我们趁热打铁，进入产品的开盘期。
“好的开始是成功的一半”，此时我们不给市场以任何喘息之机，紧锣密鼓地开盘，依旧通过公关活动与媒体推广为主。
在保定制造一个又一个的新闻点，让保定百姓应接不暇。
形式： （1）新闻发布会（通过之前的媒体关系，再一次轰炸全市） （2）与中冀、轩宇等汽车公司合作，进行一次新产品的市场公关。
过程安排： （1） 新闻发布会：邀请政府官员、设计大师，进行产品宣传，开发商进行大会讲话，同时制作本地块及本项目介绍VCD发放各位嘉宾，之后进行交流酒会，安排文艺演出，并进行准客户现场认购，同时进行认购抽奖，当日开盘。
（2） 新楼新车闪亮登场：时间为开盘后一周，选择适合本案目标群的汽车新品一同亮相共同展示，通过此活动，再一次全方位的扫描本案适合客户。
3、 产品持续期 策略安排：制作客户通讯进行市场再控掘和资源二次开发，定期发放，加大密度，以完善的服务体系打动客户，让第一批客户成为本案的免费宣传员，制造集约效应。
配合策略：期间安排一些独特的USP销售策略，如“1+1”行动，即已购房客户再带一名客户购买，享受XX优惠或赠送活动。
广告跟踪发布会，在人们心中营造一种“买了本案产品就是买了一种精彩生活”的感觉。
4、 产品扫尾期： 策略安排：（1）客户答谢会+“珍藏”产品抽奖配送活动。
（2）配合物业进行园内绿地认养或小树认养活动。
方案说明：（1）“客户答谢会” 答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。
（2）“认养活动” 是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。
以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成“猜出下一次是什么活动”的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。
五、 销售方案 1、本案销售方式 本案进入实质销售阶段，自然要明确销售目标，制订销售计划，组建销售团队，培训销售人员。
在计划的销售周期中，对销售体实施有效的管理，随时监控销售的过程，及时发现问题并重新调整销售计划，最终完成既定的销售任务。
2、本案销售策略 项目现场销售模式 本案属市区项目，所处位置交通便利，周边楼案众多，客户流量丰富，可以采用现场售楼处的销售模式，不必考虑在其它地点设置第二售楼处。
现场销售，便于客户直观了解项目位置、项目进展、施工情况和工程进度，便于集中投放户外类广告进行项目形象宣传，同时也便于销售人员现场销讲、引导客户参观考察。
现场销售模式，在确定售楼处选址后，还要做一系列的形象展示，主要分为户内和户外两大部分。
户外部分不仅包括售楼处的外观设计、广告牌，还包括在主要客流道路两侧设立路牌、道旗等引导性展示物，同时施工工地现场也要做形象包装，如工程围板、楼体广告等，共同营造良好的销售氛围，体现项目品质和形象。
户内部分应注重功能分区和细节表现。
接待大厅是客户来访的第一个区域，集展示和洽谈功能为一体，是售楼处重要的组成部分。
其设计风格应符合目标客户群的身份和习惯，应在豪华中不失人性化细节，在实用中不失独到的品位风格，大型沙盘模型、展板、资料台、舒适的沙发、便于交流的会谈桌椅、精妙小品、绿色植物花卉、轻柔的灯光和背景音乐，都是接待大厅必备的设施，整体环境氛围的亲和力，将使客户感到亲切、舒适、温馨，心情放松而舒畅，将客户的戒备心理和抵触情绪降到最低限度，有利于洽谈沟通和促进成交。
签约区是售楼处另一重要区域，主要功能是办理销售手续的最后流程。
设计风格应尽量简洁，避免过多的装饰元素分散客户的注意力，同时应避免过于奢华和舒适，尽量控制和缩短谈判的时间，整体氛围轻松中不失严肃，给客户以安全稳重的感觉。
签约、付款、银行按揭、登记缴税等各项程序集中办公，一站式服务，减少客户流动，高效率地为客户提供全面服务。
办公区是售楼处必备的区域，仅供销售人员、办公人员和管理人员使用，通常谢绝客户参观，所以简单实用、能满足办公需要即可。
销售价格策略 1、价格走势 价格永远是任何销售中的最关键的因素。
本案最终能够实现什么样的销售价位，不仅和项目自身品质有关，也和直接的市场竞争、宣传推广投入比例有密切关系。
设计的项目包装策划方案，一直强调高品质，实际就是提高性价比优势。
我们的主体思路就是将本案直接包装成 元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在 元左右，让客户产生心理上的价位顺差，觉得物超所值。
这样，我们就能够跳开高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。
由于本案产品与直接竞争项目——“康泰大厦”过于相同，高价销售策略具有不可避免的难度，任何一个项目的开盘价一旦确定就将很难下调，激烈的价格大战是任何一个开发商都不愿意看到的结果。
所以，我们选择了极具差异化的项目定位理念，力求压过对手，攻其不备。
但我们不会打无准备之仗，也不会走机会主义、冒险主义的路线。
我们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作风险，一步一步蚕食对手的市场，争取使本案在尽可能短的时间内销售完毕，迅速回款而使发展商利润达到最大化，最终取得我们预期的胜利。
所以，我们建议本案整体价格走势为低开高走，低价入市，试探市场后，伺机逐步上扬，最终实现目标价位。
具体价位走势为： A座、B座： 元入市 元持续 元尾盘 C座、D座： 元入市 元持续 元尾盘 房地产市场瞬息万变，俗话说：“卖得贵不如卖得快。
”在房地产开发中，时间就是利润。
当然，我们都希望能够卖得又贵又快才更好。
这也是我们要努力实现的目标。
2、价格体系 根据本案建筑形式，可设计差价价格体系。
价差拟定在每平米30元左右，随着具体楼座位置和景观差别，以及销售当中遇到的具体问题，还可以上下浮动10-20元。
楼层价差方面，由于本案建筑总高度仅为16层，不同于高层楼，所以楼层价差不宜过细，可以采用分段楼层价差的方式进行做价，根据不同楼座的区别暂定阶段楼层价格。
高层的通风、采光以及景观状况，是随楼层的升高而更加优越。
此种楼层分段方法，可以充分利用高层板楼的这种优势合理提升整体价格。
楼层价差随着楼层的上升不断上升，根据不同阶段，楼层价差拟定为每平米30-50元之间。
首层和顶层均做单独处理。
A、B座首层为底商，价格另行制订。
C、D座虽然景观最好，但由于没有临街，也有相对不利的因素，所以价格可以适当回落。
销售手段：利用 “封顶”等工程进度主题，充分利用准现房优势，配合“明升暗降”的价格策略。
加强客户“一带一”的销售方式。
考虑可利用的项目资源进行“捆绑式”销售，在“精装修”方面做文章，提高性价比优势。
工程进度：封顶，外装，准现房。
销售管理策略：销售管理应本着“分工明确、各负其责”的原则，首先将管理工作的职能划分清楚，设立相关的部门，确定相关的主要负责人，明确各工作平台的相互接口，使整个销售管理体系完整合理，管理执行过程中，各部门职责明确，衔接配合井然有序，共同完成既定的计划目标和任务。
管理监督职能也十分重要，最好由高层管理负责人负责，随时监控销售和管理，及时发现销售及管理中的偏差并立即做作调整决策。
3、本案USP销售专案 通过对保定房地产市场营销状况的关注与分析，发现在营销手段上的变化千变万化。
因此如要树立本案在高开区“最高品质”的产品形象和有效达到实现销售的目的，就必须在营销用法上与众不同。
积极加大公关活动的份量，不断在保定房地产市场制造新闻点，变被动的广告为大众主动接受的新闻点，区别与其它项目，树立本案差异性，同时在销售手法也要有一定的差异性，也就是本案独特的USP销售策略。
综合考虑本案的产品，人群、市场，我们专门为本案设计了适合本案的“1+1”策略， 万房款对于中小企业来说不是一个太大的问题，但同时也不是一个可能忽略的问题，通过对本案区域中坚层的调查，发现此房款对于他们来讲正在一个临界点左右盘越。
如果购房之后再考虑装修、购车，这时他们会明显具有一定压力，而这些恰恰又是他们必须考虑的。
“1+1+1”方案有效地解决了以上矛盾，此方案的内容就是：将装修款与购车款一同纳入房款之中，一次性向银行借贷，以减轻这三项累积带来的压力。
.虽然每月还款可能会多交几百元，但高品质生活却可一次性拥有，而在月供上只要多交一千余元即可。
通过对中坚层客户答询可知，交得起三千多元月供的客户，交四千多元月供的压力并不会太大，而拥有高品质生活的压力明显减小，“1+1+1”方案显然优势明显。
更易打动消费者。
六、 推广思路 1、 宣传推广策略 本案CI系统全面建立 本案作为全新楼盘上市销售，项目CI系统的设计和应用，是不可缺少的首要环节。
CI系统，即企业形象识别系统（Corporate Identity System）的简称。
它包括三大部分，即：理念识别系统（MIS）行为识别系统（BIS）视觉识别系统（VIS）标准的CI系统涉及内容极为广泛，但对于房地产的楼盘项目而言，可以把握其精髓，择其所需而应用。
其中视觉识别系统（VIS）是设计重点，配合理念识别系统（MIS）的基础部分，就构成了简化版的CI系统。
视觉识别系统（VIS）主要包括： 基本要素部分： a、标志（LOGO） b、标准字、标准色与标准组合 c、象征图形、辅助图形与吉祥物 d、标本要素组合规范 应用要素部分： a、办公用品系列 b、包装设计系统 c、服饰识别系统 d、环境识别规范 e、广告应用设计 本案设计并全面应用CI系统，不仅有利于宣传推广，还有利于表现本案的高品质形象和品牌形象，广泛得到目标客户群的认同，为成功销售奠定良好的基础。
2、 公关活动的深入展开 房地产项目的成功运做，暂时还离不开“炒作”。
宣传炒作的目的就是要引起广泛关注，吸引目标市场对本项目发生兴趣，进而了解本项目的种种优点并最终促成购买行为。
宣传炒作的主手段就是开展各类公关活动，制造新闻热点，提高在媒体上的曝光频率，最终引起社会广泛关注。
本案的宣传推广策略的重点之一，就是大量策划、组织并实施各种公关活动，进行市场炒作，以此达到全面促进销售的目的。
媒体炒作 1)省内及保定市主流媒体： 河北日报、河北工人报、河北经济日报、燕赵都市报、保定日报、保定晚报、莲池周刊、家庭周末报、城市资讯、河北电视台、保定电视台 2) 投放内容（软文提纲）： a、 写字楼的人文倾向 b、世纪大厦创新打造“智力型企业专属办公平台” c、 保定市CBD规划已初具规模 d、现代化都市的领跑者－保定市CBD现状 e、 世纪大厦－保定市CBD区域的核心力作 f、 总部基地－中小企业机构置业首选 g、 世纪大厦－为成长后的中小企业再发展量身定做 h、 世纪大厦－傲视同行的全功能生态写字楼 i、 世纪大厦－近现房发售的“3E+5A”级高端商务楼 j、 世纪大厦－财富加速器，商务制高点 k、世纪大厦－内部认购期创造销售奇迹 中小型企业发展年会 1)目标：让高开区CBD区域概念深入人心，让人们知道世纪大厦就是高开区CBD区域的象征，是企业向国内国际发展的平台 2)时间：2004年10月 3)地点：国际俱乐部 4)主办单位：保定市经济贸易局、保定市发展改革委员会、保定市建设局、保定市乡镇企业局、保定市高开区管委会、保定市中小企业协会、保定晚报社 5)协办：保定市乾坤房地产公司 6)议程：专家学者谈高开区商务对保定现代化都市建设的意义 中小型企业发展的思路 高开区规划对商务楼盘的看重 世纪大厦的设计理念及对中小型企业发展的意义 媒体记者提问 7)媒体报道：省内及保定市各主流媒体 户外媒体的投放 塔牌、彩虹桥、候车亭、楼体广告等 DM专刊直投、报纸夹带等 3、 全新广告表现与创意主题 房地产项目的成功运做，暂时还离不开广告，而广告的关键就是设计广告。
优秀的广告设计，会使项目的媒体费用投入获得超值回报。
根据我们操盘的经验，一版报纸广告的设计水准，会直接影响广告的有效回馈量，在销售热线的来电量统计上，其差别甚至可能是一倍或两倍。
回想那些市场中的成功楼盘，哪一个不会让我们联想起它成功的广告语
联想起那一版版印象深刻的广告精品
本案的广告设计必须要新颖独特，要能够在铺天盖地的房地产广告中脱颖而出，吸引住目标客户群的眼球，为实际销售捕捉来源源不断的客户。
广告设计的高水准要求，使我们不能吝啬设计费用。
我们需要寻求设计水准较高的设计师，让他们深入了解本案，在我们的整体营销策划思路指导下，发挥出他们的创作天分。
在保持广告独特表现风格与出众品位格调的同时，还要把策划的核心思想、项目卖点、销售主题与广告创意的灵感巧妙融合，设计出精品、极品广告，广告设计高品质策略，会使本案的广告形象与广告效果保持较高水准，不仅直接促进销售，也是保持本案高品质楼盘形象的重要保障。
4、 广告全方位整合 本案进入销售期后，广告宣传将在全方位、多层次上展开。
媒体资源在经过充分地分析评价后，将被有效地整合利用。
针对本案目标客户信息来源的特点，常规主流媒体仍是主要选择，如报纸、期刊、户外、电视、广播等；同时选择以其它特殊媒体作为辅助配合，如网络、直投；以及利用相关俱乐部、社团等的客户资源。
广告宣传的投放计划将针对销售期的需要做合理安排。
费用投入计划和比例将在初期就有框架性的计划，各项媒体分配、各个销售阶段、各项宣传用品、以及各种活动与展览均有相应预算额度，使宣传推广与费用使用的计划性、目的性和主动性更明确，在保证宣传推广效果的同时尽可能提高回报率，避免被动的、散乱的、盲目的宣传方法。
5、 媒体组合原则 由于市场消费者的来源一般较为复杂。
单一媒体推广不可能深入到未来本案目标客户群的所有层次中去。
所以我们采用组合立体方式推介本案，组合原则采用先内而外，先主后次的原则。
a) 先内而外 保定地产市场经过发展，已形成强大的业内人群，也就是我们通常说的地产圈。
在这个圈子里有许多关注保定市场的业内人士，在他们的手中掌握了一部分专业媒体传播途径（业内人士沙龙、《保定建设》等）。
在产品品质有保证的情况下，让本案形象不断出现在此类专业媒体上。
此类专业媒体或专业人士有其专业性的优势，往往更有说服力，比广告更让消费者信服。
在不知不觉中通过他们的嘴，他们的专业媒体的优势引导市场的偏好度。
在此基础上，在转向普通意义上的外部市场推广。
b) 先主后次 为迅速打开市场缺口，聚集人气，将大部分的目标客户吸引住。
我们采取先主后次的原则。
在主流媒体上发布本案信息，强势推介，在前面的基础上，照顾其它渠道的客户，选择部分有固定阅读欣赏习惯的客户群媒体。
在费用预算上，有主有次。
明白我们需要面对的客户主体，有主攻，有兼顾。
c) 立体组合方式说明 在全案推广中所谓的“立体”就是指不仅仅通过平面媒体推广，还包括各类公关活动，展会推介，网络传播等诸多媒体推广手段。
包括我们为本案订身设计的活动策划思路。
其它手段还有DM直接，客户通讯等。
6、推广预算与应用 ①整体推广费用估算 本案的宣传推广费用预算，应根据市场整体情况和项目运做需要而制订。
根据目前我们对本案的了解，结合现有的策划思路，并参考其它项目的运作模式，暂将本案的宣传推广费用预算拟订为总销售额的1%－1.5%。
②推广费用的节奏安排 根据本案的销售周期及前期预热的叠加。
我们将之分成两部分。
一是前期启动准备预算；二是正常销售周期中的推广费用安排。
项目营销活动开展前期，有大量的销售道具等物件需提前准备。
其中有的销售道具会贯穿整个项目，如沙盘、售楼处包装、各类单据等。
通过总预算的分配，本案前期的预算额我们定在25－30％左右。
内容： 售楼处装饰 墙面展板 顶棚鸟瞰图，单体楼盘效果图，广告宣传展板等 沙盘 单体沙盘及规划沙盘 指导牌 门口及内部指导指示牌 门头 售楼处门头包装，LOGO墙布置 销售道具 楼书 8000册 海报 5万张 其它 名片、包装等 户外引导 擎天柱或路牌 工程围板 户外围板 售楼处周围户外围板 引导路牌 指导指示牌 部分媒体造势 业内媒体 平面新闻造势 公关活动 VI系统设计
房地产策划需要干什么
具体点的
随着两会的召开，老百姓的买房难又被很多委员作为重点议案提了出来，把矛头直指房地产行业，未来这一年各个地区房价的走向，又成为了许多人关注的焦点，一时间风声四起，言论众多，但却都是雾里看花，揣测成分居多。
进入阳春三月，也就走入了房地产行业所谓的“金三银四”，历年看来往往这时候都是商品房销售的黄金季节，而反观今年的楼市，供求依然保持两旺，但是相比于往年创造的辉煌，却已是暗淡无光，萧条的阴霾依然笼罩在房产行业的上空，老百姓大多仍保持观望态势，期待房价能进一步探底。
笔者认为，未来一年，商品房的价格依然会保持一个回归理性的态势，但绝不会象某些人预言的那样大幅下降。
面临全球经济不景气的大背景，为了振兴国家经济，国家出台了十项产业振兴计划，倍受国人瞩目，而最使人诧异的莫过于房地产行业被踢出局，这也就意味着国家不愿意搭救房产市场，经过了前几年的疯狂，现在的房地产行业正在挤掉浮夸的泡沫，回归理性，当然这个过程需要付出一定的代价，尤其是以地方经济发展和财政收入为主。
国家不愿意填这个大坑，但也并不意味着国家对房产行业的置之不理，面临经济危机的困境，许多地方政府都会为地方经济的增长速度捏一把汗，而房地产行业作为某些地区的支柱性行业，必然对地方经济的增长起着决定性的作用，于是，在这种大的背景之下，个别地市纷纷出台一些利好政策，促进区域房产行业的复苏，以求带动地方财政收入和经济增长，而国家在对待这一类地方性行为上，保留了一种不置可否的态度，既不支持，也不反对，体现出国家想救市，但却又想让市场去规范重整房产行业的一种矛盾态度，毕竟国家不愿意牺牲数个点的经济增长率来重新组合一个行业。
在这样的环境下，一些小的房产公司的日子会很不好过，一面是萧条的房市，一面是越来越紧的银行贷款政策，资金链的完整性考验着所有的房产公司，一旦断裂，后果可想而知。
进入09年，可以预见，如果楼市依然持续这种低迷的状态，那么这一年，将会出现很多的烂尾楼盘，随之而来的，是许多人的噩梦，花了大半辈子的钱，甚至是下半生的钱购置的房屋，却无法收房入住，这不得不是许多地方性政府需要面临的一大难题，所以，必须建立健全与此配套的相关房地产公司金融的监管体系，防止无良商人卷款潜逃，保护广大购房者的合法权益。
未来一年房价的走势，是当前老百姓关心的头等大事，笔者在此浅谈一些个人看法。
进入09年后，虽然要求房产公司降价的口号此起彼伏，但是房产公司依然只是拿出一些小恩小惠来讨好购房着，而未见房价有实质性的下降，这主要归结于成本的高位。
目前，开发商手中楼盘的用地，都是前几年楼市旺盛时拿的地，那时水涨船高，房子好卖价格高，政府在出让土地时的价格也便节节攀升，标王、地王不断涌现，此举虽给地方财政带来了显著的收益，但却也为日后的高房价埋下了伏笔，房产公司拿地的成本高，再加上建筑成本、宣传、公司运营等等等等，房价自然也就居高不下。
另一方面，建筑原材料的价格仍保持在一个相对稳定的范围，没有大幅度的下降，但随着物价的上扬，却直接导致了人工工资的不断上涨，提高了建筑成本，面临这样的趋势，要想让房产公司再大幅下降房价，是不太现实的，毕竟房产公司也要运营，亏本的买卖他们是不会做的，于是便出现了，目前很多楼盘工地出现的情况：在建工程进展缓慢，新楼盘迟迟不肯开工……在经营上的表现则为：已具备出售条件的房屋不上市出售，各新楼盘开盘甚少，与往年形成了鲜明的对比，这些现象，总结起来看，即为通常所谓的“捂盘”。
所以，笔者认为，在未来这一年内，商品房的销售市场若依然不利于卖方，那么整个市场依然会呈现一种观望的态势，行成不了利好。
随着城市扩大化脚步的加快，房屋的刚性需求依然会主导整个房产市场，而房市也迟早会春暖花开，迎来一片艳阳，笔者希望老百姓在观望房市的同事，能够理性的看待房地产市场，而不是一味的随波逐流，胡乱跟风，理性的面对自己的购房需求，早日购买到合适自己的住房。
答案补充 这是我昨天写的一篇关于09年房地产行业走向的文章，你可以参考下……当然只是一家之言，不对的地方还望斧正……
什么是新城开发的TOD模式
TOD是一种独特并且逐渐兴起的设计和城市开发模式。
这是很多开太愿意冒险的一件事情。
市政当局应该通过保证规划政策，分区制和批准程序来消除TOD开发的障碍，缩短时间，以减少这一过程的风险。
一种全局的，具有战略性的开发观点认为：TOD是一个城市整体土地利用和交通规划的关键因素。
这种观点包含了整个城市范围的土地利用和开发目标，同时也包含了对交通站点未来开发表现的预期。
TOD计划只有让当地的房地产市场感受到足够的诱惑才能够得以实施。
开发行业在编制站点区域规划、土地混合用途以及市场策略方面是非常重要的。
站点区域的规划需要为市场的进化预留出足够的发展弹性，让市场接受这种新的开发模式，实现真正的区域地产繁荣。
\ (一)国家和地方的政策支持\ 作为一种新城开发模式，TOD有着其他所不必的优势所在，可以充分缓解中心城市的高强度开发压力，形成以交通线为导向的小型卫星城市社区。
国家和地方政府针对当地TOD开发出具一定政策制度支持是十分重要的，公共投入是成功的关键，在TOD实施过程中当众多机构参与管理土地开发和服务供给时，制度的协调性和有效性尤为重要，如果相关公交机构、地方政府和地区规划组织希望主动实施TOD，通常需要更多的制度保障和授权立法。
在规划设计和实施的过程中，清晰的立法相当关键。
\ (二)公私合营的融资开发\ 私人资本和当地政府的合作开发对于降低整个TOD项目的风险至关重要，首先，政府的交通运输和建设规划部门要积极推进TOD的土地开发，提供有力的政策支持，使之真正成为区域城市开发的成功之道。
其次。
通常在交通站点周围有很多公共拥有的土地，这些土地可以用来融资以减少开发商的风险，加快开发进度，并且确保其他公共利益可以通过TOD得以实现。
传统的融资已不适合TOD的开发的特点，混合用途的提出了新的融资要求，也可以通过财政政策和其他激励手段的使用来规范、引导投资开发。
在美国很多地方，联邦教育拨款、税收增值金融、合伙公司、合资公司和“Location Eficient”抵押贷款等都曾经被用来支持开发。
当地政府也会提供高密度开发奖励，减少关键市政基础设施批准时间作为对TOD的奖励，当然这在符合美国城市规划的前提之下。
\ 很多成功的TOD项目基本上都是政府投资和私人资本合作开发的结果，政府投资建设轨道系统、车站、城市道路和公共空间，私人一般在住宅、办公楼和商业设施方面投资。
但是，不管是政府还是私人投资商，他们都不同程度地希望开发项目在经济上的回报。
因此，对于所有TOD项目，我们都必须对项目的总体回报有一个很好的评估(包括政府的，也包括私人的)，只有这样，我们才能在决策过程中确定不同使用功能的补贴。
\ 政府通过对因交通投资而增值的土地征收税收，私人资本是否对TOD感兴趣，取决于市场而不是TOD这个标签。
由于公交投资带来的某些土地增值能为各类站点周边地区的景观、公共空间或步行通道等改善项目提供资金支持，创造性的资金策略对于风险分散具有重要意义，一个重要方法就是拓展多种合作关系。
不论私人资本是否参与投资，市场的基本原理始终处于主导地位。
\ 一个好的T0D项目必须正确处理好如下几个方面的问题：首先，我们必须注重T0D项目的功能性结果，而不仅仅限于其外在特征；其次，我们必须注重T0D项目功能发挥的连续性，从而保证其成功的连续性；再次，必须研究好T0D项目不同场所和不同条件的适用性。
T0D不仅仅是一个口号，而是城市发展的一个必然结果，我们既要深刻领会T0D的内涵，又要真正掌握T0D项目的运作方式。
\ TOD发展模式是将传统的城市设计思想与现代生活特征相结合，以人们所钟爱的具有地方特色和文化气息的社区模式取代缺乏吸I力的郊区化社区模式，已经被许多人认为是城市可持续发展的重要策略。
TOD不仅仅是一个口号，而是城市发展的一个必然结果，我们既要深刻领会TOD的内涵，又要真正掌握TOD项目的运作方式。
宇通企业文化是什么
宇通的价值观：崇德 协同 鼎新 宇通以德立企，弘扬中华美德，塑造职业品德。
全体宇通人应：正于心：忠诚企业，廉洁从业；为人诚实，言而有信；工作讲原则，做人有底线；公正处事，公平待人；尊重同事，孝敬父母，关爱家人。
忠于事：随宇通齐发展，与宇通共荣辱；敬业奉献，不怕吃亏；尽心尽力，勇于担当；脚踏实地，追求实效。
敏于行：心存危机，戒骄戒躁；开拓视野，与时俱进；自我突破，适应环境；系统思考，快速行动。
精于业：干一行，爱一行，精一行；在解决问题、克服困难中体验快乐，追求卓越。
【协同】宇通强调团队制胜，鼓励基于专业化的主动协同。
全体宇通人应增强：全局心：个人服从团队，局部服从整体，反对本位主义。
内省心：遇事先自我反思，查找自身不足，反对外部归因和推诿扯皮。
包容心：尊重他人，求同存异，反对“以自我为中心”和“老好人”现象。
主动心：积极沟通，主动配合，互帮互助，及时补位，发表建设性意见，反对消极被动，反对只提问题不解决问题。
服务心：快速响应协作需求，彻底解决问题，避免反复，反对配合别人工作是“帮忙”的思想。
【鼎新】宇通弘扬创新精神，包容探索中的失误，全体宇通人应：善积累：在实战中学习和总结，举一反三，切磋共享。
善钻研：甘于寂寞，吃透问题，不断创新技术、方法和工具，更有效地解决问题。
善改进：寻找差距，更高标准地达成工作目标。
善优化：既遵循规范，又不束手束脚，持续优化管理体系。
善创造：认准目标，敢打敢拼，努力开创新领域，探索新道路，创造新业绩。
宇通的组织建设原则依法治企建设完备法治，实现依法治企。
宇通坚持：规范化管理：不断提升制度化、流程化和精细化水平，规避人为因素造成的波动与风险，推动企业持续、稳定、健康发展。
规范与创新结合：以规范完善创新机制，以创新提升规范水平，使人人充满激情，组织充满活力。
责权利统一：依法落实并履行责任，依法授予并行使职权，依法创造并分配利益，实现人尽其才，才尽其用。
法理情相谐：“法”为本，以完备的制度规范行为；“理”为核，以公平、公正、廉洁的管理净化环境；“情”为魂，以人性化的关爱凝聚人心。
宇通的事业目标宇通集团：缔造宇通品牌，拓展国内、国际市场，成为具有全球影响力的，以客车为主业、适度多元化的产业集团。
客车业务：巩固中国客车第一品牌，成为国际主流客车供应商。
零部件业务：以提升主业竞争力为己任，打造商用车领域具有技术创新能力的专业零部件供应商。
工程机械业务：致力于打造业务组合健康、在多个细分市场数一数二的工程机械制造企业，逐步跻身国内第一集团军行列。
房地产业务：以住宅项目开发为核心，兼顾商业、办公项目，贯彻省域重点城市战略，成为省际一流房地产企业。
宇通的经营管理理念不断创造具有质量、服务和成本综合优势的产品是宇通竞争优势的源泉，不断培育忠实客户是宇通事业长青的基础，不断提升员工的职业化素养是宇通持续发展的不竭动力。
三者的有机结合，构成宇通的核心竞争力。
【以客户为中心】以客户的成功为中心，为客户创造更大价值。
以客户为中心不是无条件地满足和盲目迎合，而是敏锐洞察和深入挖掘客户本质的、潜在的需求，实现对客户需求的主动适应和有效引导。
以客户为中心，必须以对客户高度负责的态度，坚持为客户创造价值，提供高质量的产品和高标准的服务，铸就最佳客户体验。
【以员工为中心】笃行人性化管理，最大化地调动员工积极性、主动性和创造性。
关心员工成长，搭建成才成功舞台；关爱员工生活，建设和谐幸福家园。
坚持公司与员工双赢，既反对单纯任务导向，又反对“老好人”的做事方式；既严格管理，又做好服务。
制定和执行政策应充分考虑员工的体验和感受；开展工作应尊重个性和差异，充分发挥主观能动性；带领团队应关注员工成长和进步。
房地产项目策划管见
在中国，虽然房地产项目策划较之制造产业的策划起步较晚，但由于房地产项目的高投入、高风险性，专业策划已经顺理成章在在近十年来在房地产领域得到了广泛的发展。
一、 对房地产项目策划本质和特性的认识什么是策划
美国哈佛企业管理丛书编纂委员会给出的定义是：“策划是一种程序。
在本质上是一种运用脑力的理性行为。
基本上所有的策划都是关于未来的事物，也就是说，策划是针对未来发生的事物作当前的决策。
”根据以上定义，我们可以将策划理解为筹划或谋划，策划是一种立足现实，面向未来的活动。
房地产项目策划就是在房地产项目开发前的筹划或谋划。
具体地说，房地产项目策划就是根据房地产项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，综合运用各种手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以可操作的策划文案作为结果的活动。
房地产项目策划具有以下特征：（1）、地域性。
这是由房地产项目地域性的特点所决定的。
北方的朋友来到泉州，对泉州老城区建筑上的燕尾脊和马鞍脊赞不绝口，但谈到在北方建设这种建筑的可能性时却直摇头。
为什么
因为北方的大部分顾客不会接受。
这就是地域性文化对建筑的影响。
所以在房地产项目策划时，要考虑文化氛围、自然环境、经济条件，市场状况等因素的影响，这是其一。
其二是要考虑房地产项目周边市场供求情况和市场发育情况，同样的户型、同样的质量，不同的地域其售价是有天壤之别的，带给房地产开发商的利润相差很大。
其三，要考虑项目所在地的功能区位、地理区位和街区区位等因素。
（2）、前瞻性。
一个房地产项目运作周期少则二、三年，多则七、八年，作为策划，其理念必须要超前。
我九三年曾在河北廊坊接触过一个住宅项目。
当初在主流户型的建筑面积决策时，项目业主坚持要定在60—70M2，理由是“廊坊市长也就住到这个标准”。
结果没有几年，随着国家经济和城市房地产市场的迅猛发展，到九六、九七年，这种户型就被市场所淘汰。
所以说，房地产项目策划一定要有前瞻性和预见性，这种前瞻性和预见性表现在房地产项目运作的各个阶段。
比如说，在市场调研阶段要预见房地产项目的政策情况及整个市场情况，在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价的走向，在规划设计阶段，要预知小区规划、户型设计、立面效果等方面的发展趋势。
在推广销售阶段，要弄清当前的市场状况，象当前市场上房地产项目的开发数量、在售楼盘的价格，在分析思考的基础上，对拟开发项目，在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面有超前的眼光。
（3）、系统性。
前几年，一个概念可以救活一个项目，以北京为例，房地产策划人想出了许多概念性的东西，比如：体育概念、音乐概念、亲水概念、山水概念、SOHO概念、生态概念、真可谓概念满天飞，以致许多人认为，地产策划就是炒概念。
应当说，这些概念之于房地产项目确实功不可没。
但随着房地产市场的发展和规范，概念虽然不可或缺，但已不是项目成功的唯一因素了，策划业内人士，现在已经性格内敛，把眼睛盯在户型设计、环境规划、投资分析、建筑施工、营销推广、物业服务等非常现实的工作上。
加之房地产项目是一个庞大的系统工程，这就决定了策划工作也要按系统工程规律来操作，必须对组成系统的各个子系统，加以分析策划和整合，以求各子系统密切联系协调发展、有机统一，从而保证大系统的有序、协调运作。
（4）、创新性。
创新是一切策划的灵魂，房地产策划要追求新意、独创、永不雷同。
在产品逾来逾同质化的今天。
追求创新就显得越来越重要。
东方大学城董事长金卫华在1999年首创中国大学城地产慨念，在当时可谓是一个创新。
随后在国内刮起了一股大学城地产慨念风。
许多地方如法炮制，使“大学城地产概念”走入了歧途，国家不得不进行干预。
平心而论，这不是金卫华先生的错，也不是“大学城地产概念”的错。
至今，我依然认为“东方大学城”是中国地产界的一个创举，至于在运作上存在问题则另当别论。
所谓房地产项目策划创新，一是概念创新，二是策划方法创新。
概念创新比较容易理解，方法创新其实是共性方法在不同项目上的不同组合，因为策划的方法和手段虽然有共性，但不同的方法手段组合，用在不同的项目上，却可以达到不同的效果，还以东方大学城为列。
有些学校走的是业主建设、学校租凭的传统作法；比如：北京工业大学。
北京地质学院；有些学校走的是“定向建设”的办法，比如象北大方正软件学院，北京联合大学；还有的是走股份制的办法。
不同的方法显示出不同的魅力。
（5）、可操作性。
任何方案没有可操作性都只能是纸上谈兵，经常有一些非常理想的策划方案，由于完全脱离了市场的客观和超出开发商的负担能力和实施能力而变成一堆废纸。
所谓可操作性，一是在实际市场环境下有可操作的条件，二是在具体的实施上有可操作的方法，三是策划方案易于操作容易实施。
比如时下已炒得火热的智能小区的建设方案。
前几年，某策划公司给长沙一家开发商策划一套智能小区的建设方案，当时全社会的智能小区的解决方案并不成熟，而智能大厦的解决方案比较成熟，但智能小区和智能大厦并不是一回事，开发商在没有完全搞明白的情况下，为追求建设高品质小区的目标而冒然行事。
结果业主入住后，智能系统却迟迟无法整体发挥作用，造成许多业主的不满，这是一例典型的因技术不成熟而缺乏操作性的案例。
所以无论是策划公司还是开发商，千万不要为了追求新、奇而忽视方案的可操作性。
（6）、引导性。
任何房地产项目策划方案都应当是以市场需求为依据，然而仍有许多经过市场调查而策划的产品都未获得全面成功。
原因就在于缺乏引导。
心理学告诉我们，人的需要是具有可伸缩性和可诱导性的。
在现实生活中，由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约，在需要的多少、强弱、满足水平和方式等方面具有一定的弹性，只要我们加以适当引导，这种隐含的、不明显的需要，就会变成实实在在的购买需求。
比如在福利分房尚未结束之前，即便人们手上有钱也不去考虑购买商品房。
在福利分房结束之后，在“居住舒适度”，“买住宅就是买地位”，“买住宅就是买文化”等理念的诱导下，即使手中钱不多，许多人也会贷款来买住房。
实际上房地产的各种主题概念无一不是为引导消费而产生的。
一个好的策划方案会通过主题策划，产品策划、营销策划、物业管理策划，有效引导激发人们对产品的占有渴望，挖掘出新的市场需求，所谓“引导市场、创造市场”就是这个意思。
二、 房地产项目对策划公司的要求基于以上对房地产项目策划本质和特性的认识，我认为策划公司要在激烈的竞争中求得生存就应当在专业水平、经济实力、企业文化三个方面具备优势，房地产开发企业在选择策划公司时应当仔细考查策划该几方面的能力专业水平。
开发商最看重的是策划公司的专业水平。
策划的产品是策划方案，而支撑策划方案的是策划人员所拥有的专业素质。
一般来说，房地产开发商考查策划公司专业水平应包括以下几方面：①、对市场判断的能力。
策划人员必须了解市场，不仅要了解市场当前的状况，还要清晰把握市场发展的趋势。
策划人员对市场当前状况的把握一般是通过专业化的市场调查，并对调查数据进行整理、分类、分析研究所取得的。
福建大升房地产策划公司最近在投标泉州江滨的一个项目时，经过市场调研，运用市场细分理论，坚决地提出要建高品质江景社区的策划理念，把开发商计划销售2.1亿的目标提升到3.6亿，并拿出了详细的户型配置和小区功能规划方案，在所有的投标方案中脱颖而出。
大升公司策划总监在谈到投标心得时说：“在到处充斥着中低档住宅社区的大环境下，我们只所以敢独树一帜地拔高项目案值，主要凭我们对市场已出现高品质社区需求这样一个基本事实的准确判断。
”②、规划设计的策划能力。
如何在有限的地块上，挖掘出最大的商业价值，这是开发商重点考虑的问题，传统上对项目的规划是由开发商和设计部门合作完成，但目前许多策划公司依靠自己的市场优势主动出击，为开发商建言献策，也取得了很好的效果。
厦门盛家堂企划公司在承接山东省济南的一个项目时，根据当地商业发达、交通便利的条件，给出开发商建言：将小区抬高建设平台，用天桥相连，以此增加一条内街。
因为这条建议，项目案值增加了一个多亿，盛家堂也如愿以偿地拿到了该项目的策划合同。
③、营销推广的策划能力。
就当前市场而言，这是开发商最关心的。
一个房地产项目，当规划设计完成后，项目的价值就已经确定，如何以适当的价位被市场接受而销售出去，就成为一切工作的重点。
策划公司这时要利用自身丰富的专业知识和对市场清晰而准确的把握，全面调动各种手段通过销售主题策划、广告组合策划、形象包装策划、销售道具策划、销售进度策划等一系列扎实细致的工作，从而达到在预定的时间内把楼盘售出的目的。
营销推广的策划是许多策划公司创业的大本营、根据地。
但是房地产项目策划无论是理论还是方法都发展很快，所以业内人士一定要不断学习，与时俱进。
否则，就会被市场远远地抛在身后。
2、 经济实力。
说到经济实力，有许多策划业内人士不以为然。
众所周知，房地产项目策划是一种高智力的脑力劳动，并不需要大量的资金投入，但为什么还要对经济实力进行改查呢
这是因为：①、透过经济实力看策划公司以往的业绩水平。
泉州市在工商注册的大小房地产策划代理公司有几十家之多，有的策划公司做过的项目不过一两个，甚至有的成立以来未做一个项目。
其公司资产只能停留在注册时的几十万元。
这样的公司谁敢用。
著名华人成功学第一人陈安之有一句话：“我们一定要找有成功经验的人，不是说没有成功经验的人不可以用，而是找有成功经验的人，我们成功的几率比较大”。
这句用在这里，正好说明问题。
②透过经济实力看策划公司整合资源的能力，由房地产项目策划的系统性我们知道，房地产策划是一项庞大的系统工程，从开始到结束，需要经过市场调查，投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，这些阶段构成策划的子系统，每个子系统都需要所在领域的高手，如何有效整合这些资源，策划公司的经济实力是基础。
很难想象一个资产仅几十万元的小公司，可以留住年薪水几十万元的高级策划人才。
3、 企业文化。
“所谓企业文化就是一种价值观，就是一种想法和行为，如果把价值观变成一种想法，再把这个想法融入到行为里，那么它就是企业文化”。
企业文化是企业发展、团队精神、创新学习的基础，要看一个公司的企业文化是积极的还是消极的，可以从这三方面考量。
看看这个企业承包近二年的发展状况，听听他们人与人之间是如何沟通和合作的，再问问这企业在管理上有没有创新，与别的公司有什么不同。
比较一下，强弱优劣也就出来了。
作为社会新阶层的策划团队大都以高学历的年轻人居多，他们充满活力、激情洋溢，对工作有热情、有干劲、有成就一番事业的雄心壮志，但这些人往往经受挫折的能力不足，意志力不够坚强，对工作缺乏负责任的态度。
所以开发商在考查策划公司时，要对企业文化进行了解。
泉州有一家策划代理公司创业之初，由于竞争对手比较少，老板也能兢兢业业做事业、企业很快发展起来了，但由于几个主要管理人员都存在着较严重的投机心理，因此所创造的企业文化带着浓重的投机色彩，几年来公司经营一直在务实与投机之间摇摆,使企业发展壮大受到很大制约.值得注意的是不要把口号或理念等同于企业文化，口号或理念能真的成为每个员工的行为准则，才能成为企业文化。
以上所谈对房地产项目策划的认识和房地产企业对专业策划公司的要求，仅仅是我作为站在策划阶层之外，又与策划行业有着直接关系的房地产开发企业从业人员的角度，对策划工作的肤浅认识。
本人最近在操作本公司开发的一个“闽台特产商贸城”商业地产项目，遵循文中所述原则与策划公司合作。
虽然项目合作尚未结束，但从目前情况看，一切进展顺利，基本可以确定，本公司的初衷和双方合作目标是能够达到的。
参考文献：（1）贾士军编著《房地产项目全程策划》广东经济出版社（2）余世维主讲，时代光华图书编辑部编《如何成为一个成功的职业经理人》，北京大学出版社，2004年4月关键字： 房地产营销策略 房地产销售策略 房地产销售
