成立新的业委会，赶走老业委会和黑物业，想起个口号
同行，谨慎一些，我这刚换好物业。
这个过程很折磨人。
换物业是一个系列的流程，需要几个月的时间，文件也是一大堆。
一个不慎，就会被物业告法院违规，很烦人的。
目前的物业，确定已经无法沟通挽救了吗，还能抢救的，还是优先救一下。
真无可救药，那建议还是找个第三方来处理，也不贵的，每1000户大2万左右。
真要自己上，建议先把本市的物业管理条例，物业推管协议，先看几遍。
把全部流程理清楚。
大致流程：提前3个月开业主大会决定是否续约物业----不续约，通知物业结果，确定时间（招标需要1-2个月）---公开招标、评比、确定2家候选（尽量是5选2）----业主大会投票，确定中标单位------提前1个月发文原来物业，确定1个月后，几号几点交接-------后续就可以让新物业负责各项事情。
如果备小区自营物业，那可以先找个合格的物业经理，让他负责这些流程。
整个流程，必须完全按照相关法规进行。
进行过程中，所有文件，必须向政府各单位报备。
特别是所在街道社区。
政府一般不会牵头，只会当个见证人，同时也防止业委会违规。
业委会换物业为什么总受制于街道
未经业主大会、业主委员会更换物业公司所签的《物业服务合同》无效； 因为更换物业服务公司必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
签订《物业服务合同》，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
所以，未经业主大会、业主委员会更换物业公司所签的《物业服务合同》无效。
主要法律依据： 《物权法》 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》 第十一条 业主大会履行下列职责： （一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三)选聘、解聘物业管理企业； （四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1\\\/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1\\\/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2\\\/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： （一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四)监督业主公约的实施； （五)业主大会赋予的其他职责。
业主有权选择更换物业公司吗
公司本是全体业主聘请的“管家”，是受业委托助业主管理小区、维护小区的服务机构。
但现实中，很多业主常常不得不看物业的“脸色”行事。
《物权法》对此作出明确规定，业主有权更换物业。
业主有权选择物业公司 《物权法》第81条、82条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
【案例分析】 满意的物业公司难进小区 2004年底，上海“创世纪花园”小区，通过公开招标选聘以最低分落选的鹏欣物业公司，以种种理由拒绝移交工作，并采取各种手段阻挠中标的物业公司进驻，业委会的工作陷入了困境。
后在当地房管部门要求下，鹏欣物业撤离小区，向业委会办理移交。
2005年7月，西安市福安花园业主委员会因不满西安福安花园物业管理有限责任公司提供的物业服务，经业主大会讨论通过之后，决定与之解约。
并与陕西爱心物业服务有限责任公司签订了物业服务合同。
爱心物业进入福安花园小区之后，福安花园业主委员会负责人周某于2005年10月8日私自同福安花园物业签订了一份新的物业服务合同，并于2005年10月9日向爱心物业发出解约通知书。
随后，福安花园物业进入福安花园小区，强行接管了该小区的物业管理 查看原帖>>
2016年换物业需要多少业主同意，怎么换物业
1、召开业主，就物业管理事宜进行投票，三分之二以上同意可更换物业公司2、由会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允5、评标，并选出中标的物业公司6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。
8、表决否定，重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。
小区物业管理写给业委会的维修基金怎样申请
有业委会的如何开头写
关于XXXX小区 申请使用应急（一般）物业维修资金的报告 XX市XX区城乡建设局： XXXXX小区位于XX市XX区XX路XX号，该小区大楼进门右边1号电梯，已经使用4年，已过保修期。
需申请更换变频器，工程预算为贰万肆仟伍佰壹拾元整。
受业主委托，由XXXX同志前来办理申请使用物业维修资金事宜。
经办人联系方式： 申请单位：XXXXXX物业管理有限公司（签章） 20XX年XX月XX日
