《八一宣言》提出了什么口号
《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读： 一.业主大会的成立 规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。
指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。
北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。
” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定： 京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。
” 京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。
对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。
” 二.物业管理区域的划分 规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。
” 三.业主大会投票权确立 规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。
北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。
”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。
”的规定加以确定。
四、业主大会的开会要求和表决方式 规定： 1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。
4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。
北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。
采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。
五.业主委员会备案 规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。
备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。
目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考： (1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。
”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。
”的规定。
(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2.物业管理区域；3.房屋产权状况；4.管委会办公场所；5.管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。
” (3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。
成立业主委员会的八个步骤 了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。
第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。
第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。
第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。
第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。
第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。
第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。
成立业主委员会需注意的策略 1.不要整天把维权挂在嘴边 维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主委员会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主委员会多设立了一个障碍。
其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。
所以笔者建议业主要想成立业主委员会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主委员会成立是阻挡不了的，早晚饭碗还要靠业主委员会给，他们并不愿和业主作对，因此业主成立业主委员会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主委员会的合作希望，扫清了物业公司的障碍，就等于扫清了房地产商的障碍，这时即使官商勾结对业主委员会成立也没什么影响，而且成立业主委员会所需的材料和费用，物业公司都会提供。
业主还应学会官民“勾结”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常宣传成立业主委员会可以给小区带来的稳定，让“官”看到的是成立业主委员会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。
以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。
少说维权，业主敢于参加成立业主委员会的工作才会长久。
2.要会发动群众、要有贡献精神 成立业主委员会，最好别没干事先集资，这样很容易把其它业主吓跑。
要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。
向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。
3.“阎王好见、小鬼难缠” 中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。
其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢
再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。
业主反映递送文件，小区办人员不肯签字，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。
”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。
业主反映有的区小区办要求成立业主委员会先要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您在的小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。
您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市房地局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市房地局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。
小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，您就照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市房地局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。
记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。
附：成立业主委员会相关文书参考 1.选票设计 以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考： 亲爱的业主：您好
现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作
谢谢
____小区业主大会筹备组 ____年__月__日 业主委员会委员候选人名单 姓名 业权单位 姓名 业权单位 我提议__号楼座室先生\\\/女士担任管委会委员 ____小区____号楼门室 签名： ____年__月__日 注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。
2.收条设计 以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考： 收条 本人\\\/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。
____小区____号楼__门_____室 签名: ____年__月__日 3.业主委员会章程 业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。
为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。
4.备案申请书 以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考： 北京市____区(县)居住小区管理办公室： ____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。
____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。
____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生\\\/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。
____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。
____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。
根据国务院《物业管理条例》，特此备案。
____小区业主委员会 ____年__月__日
TPM管理 的方针和策略是什么
TPM（Total Productive Maintenance）的意思就是是”全员生产维修“ 一、TPM管理的方针： TPM管理的基本方针在于通过改善人和设备的素质来改善企业的素质，从而最大限度地提高设备的综合效率，实现企业的最佳经济效益。
二、TPM管理策略： 1、自主维修（PM小组活动）。
日本学者中岛清一把“操作者的自主维修（小组活动）”看作是“TPM最大的特点”。
TPM从上到下向全体人员灌输“自己的设备由自己管” 的思想，使每个操作人员掌握能够自主维修的技能，并且采取了开展PM小组活动这种组织形式。
2、5S活动。
开展5S活动是日本TPM自主维修中的一项重要内容。
“5S”是指整理、整顿、清洁、清扫和素养。
由于这五个词的日文读音罗马拼音字母的第一个都是S，所以称为“5S”活动。
3、点检。
开展点检是TPM自主维修中的另一项重要内容。
所谓点检，是指按照一定的标准，对设备的规定部位进行检测，使设备的异常状态和劣化能够早期发现。
设备点检一般分为日常点检和定期点检等。
4、局部改善。
设备故障的类型很多，既有规律性故障，也有无规律的突发故障。
因此，单靠实行预防修理还不能完全消灭故障，故TPM十分重视对设备进行局部改善。
所谓局部改善，是指对现有设备局部地改进设计和改造零部件，以改善设备的技术状态，更好地满足生产需要。
TPM管理工作应该如何开展
【什么是TPM】TPM是一种新的维修思想，是由国际TPM协会发展出。
它是根据非日本文化的特点制定的。
使得在一个工厂里安装TPM活动更容易成功一些，和日本的TPM不同的是它的柔性更大一些，也就是说你可根据工厂设备的实际需求来决定开展TPM的内容，也可以说是一种动态的方法。
近年来由我国企业引进，作为加强企业管理的一种手段。
【TPM的特点】TPM的特点就是三个“全”，即全效率、全系统和全员参加。
全效率：指设备寿命周期费用评价和设备综合效率。
全系统：指生产维修系统的各个方法都要包括在内。
即是PM、MP、CM、 BM等都要包含。
全员参加：指设备的计划、使用、维修等所有部门都要参加，尤其注重的是操作 者的自主小组活动。
【TPM的基本要素】推行TPM要从三大要素上下功夫，这三大要素是：1、提高：不管是操作工，还是，都要努力提高，没有好的，全员参与将是一句空话。
2、改进精神面貌：精神面貌好，才能形成好的团队，共同促进，共同提高。
3、改善操作环境：通过5S等活动，使操作环境良好，一方面可以提高工作兴趣及效率，另一方面可以避免一些不必要。
现场整洁，物料、工具等分门别类摆放，也可使设置调整时间缩短。
【如何开展TPM】开展TPM不是一件容易的事，需要各方的大力支持，特别是工厂领导层的支持。
具体开展过程可分为三个阶段（准备阶段、引进实施阶段、巩固阶段）、十个具体步骤（1、TPM引进宣传和人员培训 按不同层次进行不同的培训 2、建立TPM推进机构 成立各级TPM推进委员会和专业组织 3、制定TPM基本方针和目标 提出基准点和设定目标结果 4、制定TPM推进总计划 整体计划引 进 5、制定提高设备综合效率的措施 选定设备，由专业指导小组协助改善 实施 6、建立自主维修体制 小组自主维修 7、维修计划 维修部门的日常维修 8、提高操作和维修技能的培训 分层次进行各种阶 段 9、建立前期设备管理体制 维修预防设计，早期管理程序生命周期费用巩固提高 10、总结提高,全面推行TPM 总结评估，找差距，制定更高目标）。
1、准备阶段此阶段主要是制定TPM计划，创造一个适宜的环境和氛围。
可进行如下四个步骤的工作。
①TPM引进宣传和人员培训 主要是向企业员工宣传TPM的好处，可以创造的效益，教育员工要树立团结概念，打破“操作工只管操作，维修工只管维修”的思维习惯。
②建立组织机构推动TPM 成立推进委员会，范围可从公司级到工段级、层层指定负责人，赋予权利、责任，企业、部门的推进委员会最好是专职的脱产机构，同时还可成立各种专业的项目组，对TPM的推行进行指导、培训、解决现场推进困难问题。
③ 建立基本的TPM策略和目标TPM的目标主要表现在三个方面：a.目的是什么（what）b.量达到多少（How much）c.时间表（when）也就是，什么时间在那些指标上达到什么水平，考虑问题顺序可按照如下方式进行：外部要求→内部问题→基本策略→目标范围总目标④ 建立TPM推进总计划制定一个全局的计划，提出口号，使TPM能有效地推行下去。
逐步向四个 “零”的总目标迈进。
计划的主要内容体现在以下的五个方面。
A：改进设备综合效率；B：建立操作工人的自主维修程序；C：质量保证；D：维修部门的；E：教育及培训、提高认识和技能以上内容可制成一个表，如下：2、引进实施阶段此阶段主要是制定目标，落实各项措施，步步深入开展工作。
烽火猎聘资深顾问认为可进行如下五方面的工作。
① 制定提高设备综合效率的措施成立各专业项目小组，小组成员包括、操作员及维修人员等。
项目小组有计划地选择不同种类的关键设备，抓住典型总结经验，起到以点带面的作用。
项目小组要帮助基层操作小组确定和清理润滑部位，解决维修难点，提高操作工人的自主维修信心。
② 建立自主维修程序首先要克服传统的“我操作，你维修”的分工概念，要帮助操作工人树立起“操作工人能自主维修，每个人对设备负责”的信心和思想。
推行5S活动，并在5S的基础上推行自主维修“七步法”。
自主维修“七步法”步 骤 名 称 内 容1 初始清洁 清理灰尘，搞好润滑，紧固螺丝2 制定对策 防止灰尘，油泥污染，改进难以清理部位的状况，减少清洁困难3 建立清洁润滑标准 逐台设备，逐点建立合理的清洁润滑标准4 检查 按照检查手册检查设备状况，由小组长引导小组成员进行各检查项目5 自检 建立自检标准，按照自检表进行检查，并参考维修部门的检查表改进小组的自检标准。
树立新目标和维修部确定不同检查范畴的界限，避免重叠和责任不明。
6 整理和整顿 制定各个工作场所的标准，如清洁润滑标准，现场清洁标准，数据记录标准，工具、部件保养标准等等7 自动、自主维修 工人可以自觉，熟练进行自主维修，自信心强，有成就感。
③ 做好维修计划维修计划指的是维修部门的日常维修计划，这要和小组的自主维修活动结合进行。
并根据小组的开展情况对维修计划进行研究及调整。
最好是与设备科长召开每日例会，随时解决生产中出现的问题，随时安排及调整维修计划。
④ 提高操作和维修技能的培训培训是一种多倍回报的投资，不但要对操作人员的维修技能进行培训，而且 也要对他们进行操作技能的培训。
培训要对症下药，因材施教，有层次地进行培 训。
培训对象 培训内容工段长 培训管理技能，基本的设计修改技术有经验的工人 培训维修应用技术高级操作工 学习基本维修技能，故障诊断与修理初级，新工人 学习基本操作技能⑤ 建立设备初期的管理程序设备负荷运行中出现的不少问题往往在设备设计、研造、制造、安装、试运行阶段就已隐藏了。
因此，要考虑维修预防和无维修设计，在设备选型（或设计研制）、安装、调试及试运行阶段，根据试验结果和出现的问题改进设备，具体目标是:①在设备投资规划的限度内争取达到最高水平②减少从设计到稳定运行的周期③工作负荷小④保证设计在可靠性、维修性、和安全性方面都达到最高水平。
3、巩固阶段此阶段主要是检查评估TPM的结果。
改进不足，并制定下一步更高的目标。
为企业创造更大的效益。
【开展TPM应注意的几个问题】在开始应用TPM之前，应首先使全体员工确信公司高级管理层也将参与TPM作业。
实施TPM的第一步则是聘请或任命一位TPM协调员，由他负责全体员工TPM知识，并通过教育和说服工作，使公司员工们笃信TPM不是一个短期作业，不是只需几个月就能完成的事情，而是要在几年甚至更长时间内进行的作业。
一旦TPM协调员认为公司员工已经掌握有关知识并坚信TPM能够带来利益，就可以认为第一批TPM的研究和行动团队已经形成。
这些团队通常由那些能对生产中存在问题部位有直接影响的人员组成，包括操作人员、维修人员、值班主管、调度员乃至高层管理员。
团队中的每个人都是这一过程的中坚力量，应鼓励它们尽其最大努力以确保每个团队成功地完成任务。
通常这些团队的领导一开始应由TPM协调员担当，直到团队的其他成员对TPM过程完全熟悉为止。
行动团队的职责是对问题进行准确定位，细化并启动修复作业程序。
对一些团队成员来说，发现问题并启动解决方案一开始可能并不容易，这需要一个过程。
尽管在其他车间工作可能有机会了解到不同的工作方法，但团队成员并不需要这样的经验。
TPM作业进行的顺利与否，在于团队成员能否经常到其他合作车间，以观察对比采用TPM的方法、技术以及TPM工作。
这种对比过程也是进行整体检测技术（称为水准基点）的组成部分，是TPM过程最宝贵的成果之一。
在TPM中，鼓励这些团队从简单问题开始，并保存其工作过程的详细记录。
这是因为团队开始工作时的成功通常会加强管理层对团队的认可。
而工作程序及其结果的推广是整个TPM过程成功的要决之一。
一旦团队成员完全熟悉了TPM过程，并有了一定的解决问题的经验后，就可以尝试解决一些重要的和复杂的问题。
