房地产销售员的职业规划
三步骤审视职业发展现状销售是一项十分锻炼人能力的职业，对于一个人的综合能力要求较高，很多成功人士都是从销售起家的。
优秀的销售人才在任何行业都是抢手的。
而每个行业都会有一定的发展周期，即复苏、发展、繁荣、调整、衰退、再复苏。
向阳生涯资深职业规划师闫岭指出，房产销售人员现在要做的，不单是等待房地产行业的下一个春天，像Fred这样对职业定位及方向存在困惑的房产销售人员来说，要想尽快走出职业低谷，可按以下三个步骤审视自己的职业发展状况，积极寻求走出低谷的办法：1） 分析行业特性，确定职业适合度首先，房产销售人员应该认真问问自己：我是否充分了解房产行业的特性，是否能够适应此份工作
房产销售的工作很辛苦，每天不断地约客户看房，洽谈、搓合成交。
这是体力与脑力的双重劳动、双重付出。
而在收入上，有调查数据显示，入行在半年到一年半的房产销售人员，虽然有时能赚到7000-8000元\\\/月，但那仅在销售旺季时期，从业人员年平均一般为3000元\\\/月。
在北京、上海、广州、深圳等城市，这样的工资水平其实也只够应付基本生活需要。
从业人员普遍生存压力较大。
此外，房产行业通常存在地域性、项目性、市场波动大三个特点。
市场环境、工作地点、项目的不确定性，是否房产销售人员的职业稳定性经常受到挑战。
而除了少数知名企业之外，不少房地产公司和房产中介公司无法为从业人员提供一个发展的职业发展平台。
因此，能否接受、适应这个行业的特性，是从业者首先要解决的关键问题。
2） 适合的：工作中注重提升含金量在房产行业从业时间长，经验较为丰富，且想要继续留在此行业长期发展的人，可以积极考虑进入大中型房地产公司，通过工作来历炼自己，有意识地培养自己，“房产大亨”的远大目标也并非不现实。
虽然楼市走向不明确，但如果你已经认准了该行业，只要做个有心人，提早规划，也能从中找到发展空间。
首先，寻找机会进入有实力的大型房产公司。
建议在学好房地产管理知识之外，还可学习一些有关建材、家装、策划、投资理财等方面的知识。
这些相关知识会让你的客户对你产生好感。
其次，可以考虑到外地发展。
政策调控的重点是北京、上海、广州、深圳等地，有可能辐射长三角珠三角一带，不妨考虑暂时去受政策影响较小的地方发展。
再次，考虑在行业内转型。
并不是所有的人都能够进大公司，也不是很多人愿意到外地发展。
考虑到房地产行业岗位覆盖的专业面广的特点，可以立足当前的行业，往“营销策划”、“市场分析师”、“市场调研”、“市场营销管理”等岗位发展。
3） 不适合的：积累能力和资金，重新定位谋转型通过对房产销售人员的群体分析，向阳生涯发现这个群体的年龄相对集中，普遍年轻化。
这一年龄阶段的人多数还处于职业迷茫期，前方道路不明确，人生定位模糊。
他们加入到房产行业的过程多为随波逐流，在职业定位上也有着诸多的困惑。
闫岭指出，那些坚持做了一年两年的房产销售人员，如果已经发现自己并不适合在房产行业长久发展，或者与个人的职业兴趣相悖，那么就要更加关注自己的能力、经历、观念、心态等内生涯的发展，尽早为自己做好换行转型的各项准备。
一旦遇到合适的机会，可当机立断实现转型。
作为权威的职业生涯管理咨询机构，向阳生涯呼吁，职场中规避风险是第一位的大事。
房产销售人员如果认定要在这个行业发展，那么要不断提升自己的核心竞争力；若是准备跳槽转型，则要尽快明确职业定位和规划，将转型计划快速落到实处。
总之，对处在十字路口的房产销售人员来说，未雨绸缪、做好应对变化的准备才是万全之策。
房地产销售
售楼员应该快速掌握楼盘信息，知道楼盘利弊，能说会道，善于把握客户心理，引导客户快速买房。
还要觉得自己不是在骗人……往上走，应该就是策划如何配合市场和公司要求制定销售策略，进行产品宣传和推广
为什么国家提倡自主创业了，
这跟目前国家对年轻人创业项目的大力支持是分不开的。
我们知道几年国家大力提倡大众创新，万众创业的口号，来引导广大年轻人积极投入创业的大潮中，为国家的经济发展提供新的动力。
大学生作为年轻人的主力军，具有很高的创业热情。
所以，在创业大潮下，越来越多的年轻人选择做时代的引领者，加入创业大军。
大学期间创业的优势如果你在大学毕业以后马上开始创业，你就是一位年轻的创业人，因此你应当知道你们这种年轻创业人具有的相对优势。
创业也就是选择了另外一种生活方式。
创业也一样束缚着自由，创业给人们带来快乐，也有可能带来惨痛，所以我认为创业是一种生活方式，不断追求更高更强的自己，既有危机四伏、压力缠身的紧迫感，也有日进斗金、光鲜亮丽的幸福感。
国家政策的推动，现在是全名自主创新创业的时代，国家也大力支持大学生创业。
对成功的向往，大家都不想一辈子替别人做事，想自己干出一番事业，对于大学生，更加向往成功。
?生活就业压力增大，现在每年毕业的大学生越来越多，就业竞争也越来越大，压力也越来越大，所以很多大学生选择创业。
大学生创业也是实现自身价值的体现，很多大学生想通过自己的努力来证明自己有足够强的能力，得到他人的认可。
总之来说，现在是全民创业的时代，创业同样带来了很大的机遇。
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房地产概述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
房地产的特征 每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。
（二） 使用的长期性。
（三） 影响因素多样性。
（四） 投资大量性。
（五） 保值增值性。
[编辑本段]房地产的类别 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类： （一）根据土地的用途分类： 根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 （二）根据房屋的用途分类： 按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇） [编辑本段]房地产业 （一） 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。
（二） 房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。
4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产 目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。
房地产（real estate) 房地产是房产和地产的合称。
又称不动产。
房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。
房产主要包括住房房产和营业性房产。
房产的交易形式有：（1）房产买卖。
其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。
（2）房屋租赁。
（3）房产互换。
（4）房产抵押。
地产主要包括土地和土地资本。
土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。
土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。
地产的交易形式有：（1）一级市场。
这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。
经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。
（2）二级市场。
这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。
外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
[编辑本段]房地产八荣八耻歌 以长线期房为耻，以现房准现为荣
以追求暴利为耻，以合理价格为荣
以虚假宣传为耻，以实事求是为荣
以欺诈宰客为耻，以诚信销售为荣
以金钱上帝为耻，以百姓上帝为荣
以丑陋户型为耻，以阳光户型为荣
以燕过拔毛为耻，以慈悲为怀为荣
以房子缩水为耻，以科学测量为荣
以缩减配套为耻，以规划配套为荣
以强嫁物业为耻，以招聘物业为荣
以偷税漏税为耻，以合理纳税为荣
具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。
“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。
根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。
因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。
（1）关于“一类居住用地”（R1）和“二类居住用地”（R2）的说明 “一类居住用地”和“二类居住用地”主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。
从住宅的建筑形式区分，现在建设的城市居民住宅又包括独立式住宅和普通单元式住宅两种。
独立式住宅的数量很少，主要是以低层别墅的形式出现；单元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般为多层、中高层和高层的一梯多户式建筑物。
由独立式住宅和单元式住宅形成的住宅区是经过规划由开发单位兴建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有较完善的居住配套设施。
以上述两类建筑形式为分类标准，分别确定了“一类居住用地”和“二类居住用地”两个中类。
具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。
“二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。
根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。
因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地。
（2）关于“三类居住用地”（R3）的说明 “三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。
单身宿舍与普通单元式住宅在户型结构上的最大区别是没有设置独立厨房。
目前，深圳单身宿舍的建设主要有两种方式，一种是为了方便职工上下班，在一、二类工业区内建设的单身宿舍楼，独立占地并不得与工业厂房混合建设，还采取了必要的卫生和环境防护措施，满足居住建筑的间距要求，这样单身职工宿舍占用的是工业用地的一部分；另一种是在工业用地之外成片建设的单身职工宿舍区，这种宿舍区往往具有相对独立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口规模和建筑面积规模，自身有一定的生活配套设施，并按照居住用地的有关标准进行规划建设。
从有利于土地管理和规划管理及顺应目前单身宿舍开发建设需要的角度出发，在进行建设用地统计时，对于第一种情况中单身宿舍所占用地纳入工业用地（M），而后一种情形中单身宿舍用地属于三类居住用地（R3）。
由于单身宿舍区的居民是以单身人士为主，因此不存在配套建设幼儿园、托儿所等设施的需求，其它社区体育设施、文化活动、医疗卫生、社区管理、商业服务业等设施是需要进行相应配套建设的。
因此，与“一类居住用地”和“二类居住用地”相比，“三类居住用地”下划分的小类用地少一个幼托用地的小类，仅有“单身宿舍用地”（R31）、“三类社区体育设施用地”（R33）、“三类社区其它设施用地”（R34）、“三类住宅区道路用地”（R35）和“三类住宅区绿地”（R36）等5个用地小类。
需要说明的是，由于4个居住用地中类下划分的小类用地基本相同，除“三类居住用地”中类下缺少“三类幼托用地”小类外，都分别包含有6个用地小类，且名称类似。
为了便于使用和记忆，各用地中类下的用地小类的排列顺序和编号都一致，对于“三类居住用地”下空缺的“三类幼托用地”的编号保持空缺。
（3）关于“四类居住用地”（R4）的说明 由于历史原因 ，“原农村居民住宅用地”在土地权属、建筑形式、住宅产权所有人的身份等方面的情况极为复杂。
原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中，自建住宅的形式都是多层或中高层的独栋住宅，因此形成了以村为单位的一片分布极为密集的独栋住宅群，是城市空间形态中具有较特殊物质空间肌理的住宅建筑群。
目前，深圳的原农村居民住宅已经形成了一定规模，容纳了大量农村居民、已经转为城市居民的原农村居民和暂住人口。
着眼于未来的城市建设趋势，农村居民住宅将逐步得到改造，重点是完善居住配套设施及改善环境。
因此，在本“城市用地分类和代号表”中将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类“四类居住用地”，包含“原农村居民住宅用地”（R41）、“四类幼托用地”（R42）、“四类社区体育设施用地”（R43）、“四类社区其它设施用地”（R44）、“四类住宅区道路用地”（R45）和“四类住宅区绿地”（R46）等6个用地小类。
与《标准与准则》（97版）“城市用地分类和代号表”中“五类居住用地”相比，本标准与准则对“四类居住用地”范围的界定更全面，“原农村居民住宅用地”比《标准与准则》（97版）中“乡村居住自留用地”的名称更准确。
所以在新的用地分类和代号表中以新的用地类型名称和范围定义取代了《标准与准则》（97版）中的相关用地类型。
[编辑本段]房地产的地位 目前，对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑，莫过于2007年4月份，由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的专题报告，文中建议政府高层放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式，主要理由为：以房地产为支柱行业，将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。
因此呼吁国家和地方要在发展政策上改变“房地产偏好”。
报告还指出，经验证明，发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业，经济发展对它的依赖性不强。
相反，那些在工业化过程中过度发展(或过度依赖)房地产的国家如东南亚“四小虎”却遭遇了严重的经济危机。
对于以上的观点，我的看法是，虽然从中国未来经济发展的总体趋势看，实现产业升级尤其是制造业升级换代是一个必然趋势。
但报告作者把限制制造业升级的大部分原因，归咎于房地产行业，显然属于没有搞清楚房地产行业与制造业的本质。
首先，就房地产行业来说，地区发展过度依赖房地产行业，确实容易引发投资泡沫与经济过热现象。
因此相对而言，发展以制造业升级为经济支柱的新型工业化道路，也确实是未来中国经济发展的最佳途径。
但如果仅仅以此就认为，制造业升级可以马上替代房地产行业，成为各地区发展的新支柱产业，无疑是片面而书本化的。
原因如下： 第一，报告对制造业发展阻力的认识不足 作为一个发展中国家，中国在现代化进程中所处的后发地位是一个具有本质性的最大劣势。
由于早先加入这一进程的西方国家已跑出很远并取得巨大的成功，决定了后发国家在开始走向现代化时便已处于明显的劣势地位，难以实现持续高效且大规模地发展工业。
资金缺乏、技术落后、人口包袱、环境压力、传统重负，以及国际政治经济环境的变化，都会使后来者的现代化进程阻力重重。
因此，虽然中国制造业的发展已形成一定规模，但目前在全球产业价值链中，仍然处于垂直分工体系低端，只能逐步的向高端分工转移，无法一促而就。
象当前制约中国低端制造业的外贸需求瓶颈，与制约高端制造业的核心技术瓶颈，并不是靠政策重点扶持与大量注入资金就能解决，而是必然要经历一个“摸着石头过河”的漫长发展过程。
第二，报告对房地产业的产业特性认识不足 与发展制造业阻力重重相比，房地产业的最大优势之一，是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础，而是在任何一个城市里都可以催生，并在短时间内汇集巨额资金，拉动无数投资机会。
对于象中国这样一个工业承载基础薄弱，又处于后发劣势的发展中国家，需要一个象房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业，在这一点上不能盲目与发达国家相比。
至于房地产与制造业的关系，我们认为不但不是相互排挤与竞争资源的关系，而是互相推动、相互促进的关系。
即通过对生活配套、商务配套、工业配套的打造，在原有地区产业承载基础上，增加对外来人口、技术、资金的吸引力，而当工业制造业发展后，又会反过来成为推动房地产发展的最好动力。
至于出现所谓“过度发展房地产业”的现象，在很多情况下，是由于工业制造业升级的困难阻力巨大，导致其发展速度远远不及房地产业，因而造成房地产行业“一枝独秀”的现象，在很多人眼中，这样的局面就成了“过度依赖”房地产行业了。
第三，报告对房地产业的经济重要性认识不足 房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。
首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。
考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。
其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。
同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
[编辑本段]全国楼市回暖 为地产股添底气 昨天，房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨，不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。
但据各机构跟踪的数据显示，上周各大城市楼市成交量普遍上升，这无疑为房地产股的上涨增添了底气。
周末的消息称，房地产可能搭上振兴规划末班车，其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。
这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。
如果这个政策取消，对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。
有业内人士表示，在国家大力刺激内需下，第二套房政策取消应该是水到渠成的事，不过应该不会助涨房价，房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。
昨天收市后，有报道又称，政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中，原因是该行业的特殊性和敏感性”。
不过楼市的回暖无疑利好地产股。
机构披露的上周房地产周报表明，除昆明和成都外，各主要城市成交环比上涨。
其中，北京一手住宅成交量维持前周的升幅，保障性住房成交上涨趋势放缓；天津一手住宅成交增长26.74%；青岛成交量环比增长151.41%；上海住宅成交环比上升25.54%，南京商品住宅周成交环比上涨47.54%；杭州商品房预售环比上涨74.99%，深圳一手房成交环比上升32.65%；广州住宅成交环比上升34.86%；东莞住宅成交环比上涨19.01%。
另外，武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。
天津、厦门和南京三地，周成交量还创下2008年以来新高。
华泰证券认为，经过年初至今的上涨，地产股估值水平迅速上升，重点上市公司动态估值水平已经走出低点，回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。
目前行业仍处于有利政策环境中，成交有望进一步回暖，并且重点公司销售业绩出色，2009年实现市场份额上升也比较可能，因此维持行业“增持”评级。
有专家指出，上周房地产成为资金撤出最多的行业，表明市场对这个行业的看法仍有分歧，而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。
