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先进人物新闻【篇的先进典型人物系列报道之】身边的先进典型人物事迹系列报道之一：激情燃烧的平凡“税月”——记奉节县国家税务局办税服务厅职工余瑶每个时代，都有勇立潮头、敢于中流击水的创业先锋。
每个行业，都有甘于平淡、坚守岗位默默无闻的奉献者。
她没有掷地有声的豪言壮语，却扎根于自己的工作岗位默默奉献；她没有孤芳自赏的清高，却脚踏实地，履行着一名税务工作者的神圣职责；她没有惊天动地的英雄壮举，却用满腔热情履行着肩上的责任，用行动谱写出一曲无怨无悔的奉献之歌；她是一个平凡而普通的税收工作者，却在平凡的工作岗位上执着地演绎她那平凡而精彩的人生。
她就是被大家亲切称为“瑶哥”的奉节县国家税务局办税服务厅女职工——余瑶。
用青春播洒激情在学习中收获快乐1990年9月，19岁的余瑶穿上了蓝色的税装，在奉节县国税局朱衣税务所任专管员。
余瑶的母亲是一个老税务工作者，记忆中，最让母亲高兴的是余瑶和她一样成为一名光荣的税务工作者。
在余瑶参加工作的第一天，母亲就一再叮嘱她珍惜这份神圣而光荣的工作，要脚踏实地好好干，干工作就要成为行家里手，不要被人瞧不起，在面对各种刁难威胁时要顶得住，面对各种人情糖弹时要立得稳。
余瑶把母亲的话牢牢记在心里，怀着对税收事业的敬仰和对知识的无比渴望，刻苦学习成了她工作之余的全部内容。
凭着对生活的热爱和对税收事业真诚挚爱，她孜孜以求、默默耕耘、无私奉献，像无花果一样默默
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因此，买空调决不能贪便宜，买空调要看产品的质量：1．是否使用名牌压缩机，压缩机是空调器 的心脏，好的心脏当然重要。
2．是否使用优质高效热交换器，如亲水膜梯形铝片、内螺纹铜管等。
3．是否采用不等距贯流风叶大风轮和步进电机驱动风摆，实现超静音设计。
4．是否是超强制冷（热），快速达到设定温度。
5．产品的外形是否美观，是否同家居环境和谐统一。
6．产品的制冷（热）量，根据房间的面积选择合适的制冷（热）量。
7．产品是否省电，一般来说，制冷（热）量越高，输入功率越低的产品越省电。
8．寿命的长短。
是否采用微电脑模糊控制，实现不停机运转，是否能自动除霜。
9．看产品的噪音指标。
10．是否有低电压自动补偿功能、有宽电压工作范围。
另外购买空调时要看蒸发器、冷凝器的肋片排列整齐，翻片无破损，肋片与紫铜管联结紧密，不松动。
检查空调运行情况，启动空调器看压缩机运行中有无异常杂音；风扇运转正常，高、中、低速有明显区别，噪声小；还有外观平整、美观、镀件质量好。
11、尽量选择低碳空调减低碳排放，实行低碳环保，保护地球。
原则看准品牌市场上的空调品牌较多，有国内的，有国外的，大都有自己独特的广告宣传，让消费者难以抉择。
建议在选购空调时，要选那些企业实力强，品牌知名度高，售后服务完善的产品。
这是基于两种考虑，首先是可保证售后服务的落实，因为空调是一种大型家用电器，售后服务十分重要。
按国家有关规定，压缩机应保修3年，而家电市场的竞争几近白热化，一些生产厂家往往存活期较短，有的三五年就倒下了。
企业倒了，其承诺自然也就难以落实。
如果一味贪便宜，购买企业实力较弱、品牌知名度不高的产品，则后患无穷。
其次是从质量上考虑，因为企业实力强、品牌知名度高的空调，相对而言，质量比较稳定。
这样的企业不仅技术力量雄厚，而且本身也特别重视质量，买这样的产品质量是有保障的。
挑好商家消费者在选定空调品牌之后，还要决定在哪里购买。
在买空调时，选择商家尤为重要。
因为严格说空调是一种半成品，不是从商店里买回来就能使用，而是要经过专业队伍安装、调试之后，方可使用。
如果安装、调试不好，会带来一系列毛病，譬如，空气排不净、管道连接处泄漏、调试中人为造成故障。
这些不仅会影响使用效果，更会平添许多烦恼。
与此同时，厂家的许多售后服务措施也需要商家去执行、落实。
因此选好商家至关重要。
在对商家的选择中，业内人士建议，首先要选择那些实力雄厚，在当地有影响的大商家，因为这些商家经营品种多、销售多，一般都有专业安装、调试队伍，其安装、调试质量有保障，售后服务也较完善。
其次是选择那些长期经销空调的商家，尽量不要到短期经销商那里去买，因为这样的经销商售后服务将会大打折扣。
量房购买空调是一种消费大的家用电器，如果选择的功率太小，起不了作用；如果功率太大，又浪费。
所以消费者在选择空调功率时，要量房购买。
一是不要贪大，有的消费者喜欢购买大空调，这是不可取的，因为除了一些特殊因素外，家用空调都有它的使用范围。
消费者在选购时要根据自己居室的面积来选择空调的型号，一般可按下面的公式计算房间所需的制冷量、制热量。
制冷量房间面积×140W至180W；制热量房间面积×180W至240W。
此外还应根据房间的朝向、楼层高低及密封程度做适当增减。
二是要根据房间的设计情况，灵活购买。
不要像有的家庭那样，买一台大空调放在客厅，以保全室，这样不仅难保全室，还会造成浪费。
合理的做法是，应根据房型，买些小功率空调，各管各房。
这样，表面看来，首期投入多，但长期看来，还是合算的。
譬如一套110平方米的三室二厅，可买一台柜式2匹空调放在客厅，既可保客厅又可保餐厅，卧室可分装1匹的小空调。
这样要比只买一台3匹的大空调放在客厅要合理一些。
制冷量市场上有关空调器制冷量的大小应以W（瓦）来表示，而市场上常用匹来描述空调器制冷量的大小。
这二者之间的换算关系为：1匹的制冷量大约为2000大卡，换算成国际单位瓦应乘以1.162，这样，1匹制冷量应为2000大卡×1.162=2324W。
这里的W（瓦）即表示制冷量，而1．5匹的制冷量应为2000大卡×1.5×1.162=3486W。
通常情况下，家庭普通房间每平方米所需的制冷量为115-145W，客厅、饭厅每平方米所需的制冷量为145-175W。
比如，某家庭客厅使用面积为15平方米，若按每平方米所需制冷量160W考虑，则所需空调制冷量为：160W×15=2400W。
这样，就可根据所需2400W的制冷量对应选购具有2500W制冷量的KF-25GW型分体壁挂式空调器。
所谓能效比也称性能系数，就是一台空调器的制冷量与其耗电功率的比值。
通常，空调器的能效比接近3或大于3为佳，就属于节能型空调器。
比如，一台空调器的制冷量是2000W，额定耗电功率为640W，另一台空调器的制冷量为2500W，额定耗电功率为970W。
则两台空调器的能效比值分别为：第一台空调器的能效比：2000W\\\/640W=3.125，第二台空调器的能效比：2500W\\\/970W=2.58。
这样，通过两台空调器能效比值的比较，可看出，第一台空调器即为节能型空调器。
8匹数的选择编辑选购的空调输出制冷量（热量）要与使用面积相对应，由于使用空调的房间状况和地域气候的差异，以及对极端天气的预案，买空调应当买大不买小。
有许多因素会影响空调的制温效果，其中最主要的楼层、西晒、西窗、户型等几项，那么如何精确计算房间需要的空调功率大小呢
首先将每平方米需要的制冷量定为150W；如果顶层、西晒占其中一条，按照每平方米200W计算；如果有西窗或者既顶层又西晒，每平方米至少250W；既有西窗而且又是顶层，每平方米至少300W；只能多不能少，否则定速机不停机或者变频机总以全速运转直至保护启动，导致调整不了房间空气温度；面积选择参考下表房间面积 适用空调大小（制冷）10M2以下 23机（小一匹）10M2-14M2 26机（大一匹）14M2-18M2 32机（小一匹半）16M2-20M2 35机（正一匹半）20M2-32M2 50机（正两匹）30M2-45M2 61机（两匹半）45M2-55M2 75机（大三匹）类型的选择定速与变频家用空调分为变频的和定速的。
同一匹数的空调调节室内气温的能力，变频空调大于定速空调。
变频空调的性价比相对较高，使用更节能。
另外变频空调能做到精确控温，在一定程序上防止得“空调病”。
1.定速空调的费电：①定速空调的开机电流数倍于额定电流，并且定速空调在运行中频繁开停机，很费电。
②定速空调在运行中一直以额定高功率制热，室温上升到空调设定温度加1度后，空调停机。
空调停机后，当室温下降到空调设定温度减1度时，空调再次启动，如此循环往复。
制冷亦然。
③定速空调冬季制热能力不够，带有电辅助加热元件，能效比仅为1。
定速空调的电辅助加热功率为1~2kW，很费电。
2.变频空调的省电：①变频空调的开机是软启动，无冲击电流，对用电没有浪费。
②变频空调在运行中先是高频运行升温，当室温达到空调设定温度后，空调变为低频运行保温，不停机。
持续低频运行的耗电，只是额定功率的三分之一，甚至仅为四分之一。
制冷亦然。
③变频空调不带很费电的电辅助加热元件。
综上所述，变频空调的持续低频运行既无频繁开机的冲击电流，又不象定速空调那样长时间的高功率运行，更没有很费电的电辅助加热元件，所以，变频空调比定速空调节能省电。
认证标志下面是市场上常见的空调质量认证标志：1．CCIB标志：中国进出口商品检验局检验标志。
2．“长城”标志：中国电工产品认证（CCEE）质量认证标志。
1.3.A S标志：澳大利亚标准协会（SAA）使用于电器和非电器产品的标志，英联邦商务条例对其保障，国际通用。
认证标志4．BEB标志：英国保险商实验室的检验合格标志。
这个标志在世界许多国家通行，具有权威性。
5．UL标志：美国保险商实验所认证标志。
6．JIB标志：日本标准化组织（JIB）对其检验合格的电器产品、纺织品颁发的标志。
7．CECC标志：欧洲电工认证标志。
消费者在选购空调产品时，除了根据品牌、性能、规格等方面进行选购以外，各种质量认证标志也是可以作为参考的。
设置安装设置技巧制冷设置从夏季空调开机指数来看，30-33℃属4级，70%的人 需开机；33-35℃属5级，90%的人需开机。
开空调后要注意调整室内外温差室温宜设定在24℃-18℃左右，室内外温差不宜超过7℃。
如室外温度32度时,则室内空调一般为25度。
空调在制冷时，设置温度为26-28℃左右，在这种情况下，不仅人体感觉较为舒适，而且有利于节能。
空调在制冷时，不要设置过低温度，当室温调到26-27 度，其冷负荷可以减少8%以上。
实验得知，一般情况下，室温保持在28-29 度，湿度保持在50-60%，人并不感到闷热，也不会出汗，属于舒适性范围。
人在睡眠时，代谢量减少30-50%，可将空调设于睡眠开关档，设置温度高1度，可达到节电10%；制热设置冬季空调温度设定的最佳温度是20℃。
室内温度适中不仅有利于身体健康，也可避免空调超负荷工作。
制热时刚开机用低风挡，半小时后改用中风挡。
对于喜欢调高室内温度的朋友，请务必注意不要在冬季将温度设在空调可承受的极端30℃，否则会引起空调频繁启动或不停机，增大耗电量，严重时甚至会损坏空调压缩机。
由于暖气流比空气轻，容易浮在整个封闭屋子的上方，在使用挂壁式空调时，最好将风口调节到向下的角度，这样做可以省电。
设置讲究空调温度的设置一定要保持在合理的温度范围，也就是夏天应为26℃～28℃，冬天应在18℃～20℃。
空调温度室内与室外不能相差太大，一般在5℃～10℃为宜。
如果温度相差太大的话，在进出的时候经受气温骤变，很容易患感冒等疾病。
安装位置一般空调安装位置应避开热源，热风排除及噪声干扰应不影响邻居。
室外机的安装高度应低于室内机，这有利于冷冻油的循环。
室外机的安装应无热风短路循环，以免影响散热：安装位置应有利于检修，易于排水和不影响过路行人，要避开或远离高压线，有辐射的场所和易燃易爆场所。
室内机安装前面不应有阻挡物，并保证冷风（或热风）的射流距离，使室内温度比较均匀。
保养维护开机前的维护通常家用空调机使用到九月份就关机停用，到次年五月至六月才开机，停用半年多。
所以空调开机前一定要做一次全面的“诊断”，查一查空调设备有否“毛病”，根据清查结果，在专业技术人员指导下，做好维护清洗工作，这次维护清洗要比较到位，含室外机和室内机的外壳、机体、过滤网，然后开始试运行，观测制冷速度和效果。
开机过程中的维护空调开机后视环境条件、气候条件、开机时数，周围灰尘、空气洁净度、房间是否干净等诸多因素决定空调开机过程中的维护次数。
环境条件欠佳，天气炎热，空调机陈旧，空调开机时数长，空调开机过程中的维护次数增多，通常一个半月左右维护一次。
若环境条件好，空调机比较新，空气中灰尘少，空调开机合理，与电风扇交替使用，可以适当延长维护周期，从空调开机到空调关机维护1—2次。
维护应认真、仔细，不留死角。
符合规范，提高制冷速度、制冷效果，达到节能、清新、舒适。
关闭后的维护天气转暖，空调机开启，天气转凉，空调机关闭，这是常年规律。
注意空调机关闭前应对室外机、室内机作一次全面仔细的检查。
保养、维护、清洗要一环扣一环，不能脱节，易漏环节更应扣紧，严格检查，完成上述环节后，套好空调机机罩，防止灰尘污染，防止空调机滴水与进水，保持洁净，准备来年再用，这样做到清洁、节能、延长空调设备的使用寿命。
对知名品牌的优质分体机，柜机要重点保护，充分发挥节能效果。
一般时段空调保养1．清除通风口的杂物，保证通风正常。
观察室外机架有无松动现象，清洁室外通风网罩内有无异物。
同时，保持通风口的畅通无阻。
2．室内、外换热器表面清洗，提高换热器的效率。
清理室内换热器时，应小心拿下面板，用柔软的抹布擦洗，使用小毛刷轻轻刷洗完内机的换热器，这样达到清除灰尘和可繁殖病菌的有害积聚物的目的。
但是注意由于散热片是很薄的铝质材料，受力后容易变形，因此要小心刷洗。
3．清洗过滤网上的积灰。
在清洗过滤网的时候，首先切断电源，再打开进风栅；取出过滤网，用水或吸尘器清洗过滤网，水温不要超过40度，用热的湿布或中性洗涤剂清洗，然后用干布擦净，同时不能用杀虫剂或其他化学洗涤剂清洗过滤网。
4．清洗排水部分的污垢和积聚物。
排水部分容易沉积污垢，必须定期进行彻底消毒，保证排水通畅、防止细菌繁殖。
5．检查其他。
包括供电线路、插头插板、开关；检查易耗损件，如导风转板、杀菌除湿、光触媒等部件状况，确保空调状况良好无异常。
特殊时段空调保养在3-5月和9-11月温度适中的季节里，人们一般让空调处于非工作状态。
在不使用空调的季节，首先应当断掉空调器电源，但最好保持一个月开机一次的使用量，以防止长时间不使用导致机内润滑油凝结。
同时，为保证空调的长期高速运转及使用使命的延长，在暂停使用和开始使用空调的时候，还得注意对空调的恰当养护。
1．使用季节结束后。
可在让空调暂停使用之前，在晴天里将空调设为送风状态，开机运转半天左右，使空调内部完全干透；同时还应将滤尘网、室内机、室外机清洗干净。
2．使用季节开始前。
检查室内和室外机组的进风口、出风口有无障碍物，以免降低空调的工作效率；安装好滤尘网，避免因灰尘进入机器内部而损坏机器或引发故障；遥控器的清洗要用干布，不要用玻璃清洗剂或含有化学物质的布，清洁后要装入两节型号相同的新电池。
清洗方法空调机的清洗应该包括三个部分，第一空调机体外壳和裸露部分，容易受污染的部件；第二过滤网清洗，是核心最重要部位；第三冷凝器和蒸发器部分，比较少见，与维修结合在一块，相当于小系统的清洗，属于比较大“手术”，往往出现陈旧空调机或“特价机”、“劣质机”，这一类空调机相当大部分没有清洗和维修价值，不详述。
关于空调机体外壳和相应部件的清洗简单，只要清水中加少许肥皂粉和洗洁精，或专门空调机清洗液就可以把空调机相当部分清洗干净，符合清洗操作要求。
至于家用空调清洗的关键部位是过滤网的清洗，首先把空调室内机盖打开，取出过滤网，用干净过滤网刷子刷一刷，把附在过滤网上的绝大部分脏物刷干净，然后浸泡在含有特效空调机清洗液或自制清洗液或洗洁精和肥皂粉的混合液中，浸泡时间10—20分钟，视过滤网肮脏度而定，浸泡完用瓶刷轻轻刷过滤网，让每个滤孔清澈透明，无脏堵痕迹，再经过特殊擦净布擦干，检查完好无损，把过滤网安装到机体后，视运行是否正常。
若正常可以签单验收，清洗工作结束。
家用空调机清洗有利提高制冷效率；有利提高制冷效果，有利延长家用空调机设备的寿命，有利提高节能效果，有利用户身体健康，效果比“健康空调机”更健康、更理想。
空调行业的多年实践证明，空调机每年清洗2—3次最佳。
通常空调开机前清洗一次，空调开机中间时段清洗一次，空调关机时清洗一次，这样比较合理。
有时空调关机时，经过一次保养、维护、清洗等工序的大清理，空调机套上机罩，待来年开启比较干净，过滤网亦洁净，这时把空调开机前的一次清理免除，就是一年清洗二次，效果很好，节省人工和费用，降低运行成本，不影响制冷效果。
注意事项1，电源电压不可波动太大（允许±10%的波动），且空调器应专线供电，使用单相三孔插座，另外插头要插到底。
2，室内机组的外壳要经常清洁处理，一般可用清洁的干布拭擦干净或用中性洗涤剂拭擦，绝对不允许用水直接冲洗，如果使用布擦拭时也要在断电后进行。
3，室内温度不可调得太低，否则对人体不利，应适当调节设定温度。
4，若感到室内温度过高，可适当降低设定温度。
5，有效使用定时器，可达到既节能又舒适的效果。
6，空调房间内人员不可过多、过挤、否则冷量显得不足，温度难以下降；7，房间门窗不可频繁开关，人员不可频繁进出，以免冷气损失；8，玻璃窗一定要关紧、严密，内部要挂双层白色窗帘以反射一部分透入的光和热；9，室内换气时可以短暂地开窗，开窗时间一般不超过10分钟；10，空气过滤器应定期清洗，否则气流受阻，造成风量不足，室温升高；清洁空调11 ，睡眠时要调节温度，空调器可自动进行睡眠温度调节；12，室外机组安装要牢靠，减少振动和噪音，冷凝器的吸、排风口前要留有足够空间以利通风，若风力受阻，冷凝压力升高将会导致停机；13，室内机组前也不应有障碍物，否则影响出风；14，空调器刚运转时为急速降温可将选择开关调至高速档，待温度下降后再调至中速低速档；15，窗式空调器通风换气可使用通风开关，但换气时间不超过15分钟；16，空调器室外散热器上积灰太多会使效率下降，应定期检查和清扫室外散热器（在停电后进行，可用压缩空气吹净）；17，分体式空调器室外机组不可用棍棒类物体插入，否则风扇将被卡住或损坏；18，当感到空调器使用不理想时应查阅使用说明书，分析是否因使用不当而引起，查明原因后进行纠正；19，发现故障后不能自行处理时，可找原安装部门的专业维修技工解决，或与该品牌公司当地服务人员联系，不可自行修理或找非专业人员检修；20，空调器不使用时应及时拔掉电源；21，空调器停机后必须待三分钟后再次启动，以保护压缩机；22，带有遥控器（不应放在小孩易取之处）的空调器在使用中不要被小孩当成玩具操作，以免损坏机器。
能够在一定的范围内连续调节压缩机的频率或转速，即可改变制冷剂的流量，而发挥最能与环境状态相匹配的能力而自动调节输出的新型空调器。
变频空调器采用数字信号处理和模拟控制与人工智能控制相结合。
与普通空调相比，变频空调具有制冷制热迅速强劲，高效节能，舒适可靠，智能除霜，除湿量大，超静音，宽电压工作等优点。
故障判断常见故障现象•制冷系统的脏堵与冰堵；空气过滤器堵塞；进风口、出风口被障碍物堵塞等。
•电动机的绕组、风扇电动机的绕组、电磁阀线圈、继电器线圈和触点等被烧毁。
•风扇卡住、运动部件的轴承卡住等。
故障判断方法对家用空调器常见故障的判断基本方法是：看、听、摸、测、析。
1．看：仔细观察空调器各部件的工作情况，重点观察制冷系统、电气系统、风系统三部分，判断它们工作是否正常。
•冷冻机油），也可用干净的软布、软纸擦拭管路焊接处与接头连接处，观察有无油污，以判断是否出现泄漏。
2．听:通电开机细听空调器压缩机运转声音是否正常，有无异常声音，风扇运转有无杂音，噪音是否过大等。
空调器在运行中，正常情况下振动轻微、噪声较小，一般在50DB以下。
如果振动和噪声过大，可能原因有：•泡沫塑料垫等，均可使空调器在运转时振动加剧、噪声变大。
尤其在刚启动和停机时表现得最为显著。
•底盘相碰，风扇的轴心窜动，叶片失去平衡也会发出撞击声；如果风扇内有异物，叶片与之相碰也会发生撞击声。
3．摸：用手摸空调器有关部位感受其冷热、振颤等情况，有助于判断故障性质与部位。
正常情况下，冷凝器的温度是自上而下逐渐下降，下部的温度稍高于环境温度。
若整个冷凝器不热或上部稍有温热，或虽较热但上下相邻两根管道温度有明显差异，则均属不正常。
蒸发器在正常情况下，将蘸有水的手指放在蒸发器表面，会有冰冷粘住的感觉。
干燥器、出口处毛细管在正常情况下应有温热感（比环境温度稍高，与冷凝器末段管道温度基本相同），如感到比环境温度低或表面有露珠凝结及毛细管各段有温差等均不正常。
距压缩机200MM处的吸气管，在正常情况下，其温度应与环境温度差不多。
4．测：为了准确判断故障的性质与部位，常常要用仪器、仪表检查测量空调器的性能参数和状态。
如用检漏仪检查有无制冷剂泄漏；用万用表测量电源电压、各接线端对地电流及运转电流是否符合要求，由电脑控制的空调器，还应测量各控制点的电位是否正常等。
5．析:经过上述几种检查手段所获得的结果，大多只能反映某种局部状态。
空调器各部分之间是彼此联系、互相影响的，一种故障现象可能有多种原因，而一种原因也可能产生多种故障。
因此，对局部因素要进行综合比较分析，从而全面准确地判定故障的性质与部位.
球物业管理论文《论物业管理营销策略》
摘 要]物业管理是一项寓管理于服务之中的活动，物业管理的本质是服务。
作为一种新兴的行业，随着《物权法》及《物业管理条例》等相关法律法规的相继出台，市场环境的不断规范、理性，消费者维权意识的提升，以及追求物业管理服务与其综合效益和谐统一的发展趋势，导致物业管理服务营销也越来越成为物业服务企业开拓市场、塑造品牌的一种竞争手段。
如何做好物业管理服务营销，已经成为各物业服务企业寻求发展的核心战略。
因此，本文拟将就物业管理服务营销策略进行研究。
[关键词]物业管理 物业服务企业 服务营销 策略 物业管理是一项寓管理于服务之中的活动，物业管理的本质是服务。
作为一种新兴的行业，随着《物权法》及《物业管理条例》等相关法律法规的相继出台，市场环境的不断规范、理性，消费者维权意识的提升，以及追求物业管理服务与其综合效益和谐统一的发展趋势，导致物业管理服务营销也越来越成为物业服务企业开拓市场、塑造品牌的一种竞争手段。
如何做好物业管理服务营销，已经成为各物业服务企业寻求发展的核心战略。
一、物业管理服务营销基本理论 早在20世纪五六十年代，美国营销协会（AMA）就把服务作为一种产品来进行研究。
在物业管理活动中，普遍认为服务是物业管理的产品。
事实上，物业管理的服务以无形的状态存在于有形产品——对物业的管理和对秩序的维护过程中，并延伸到有形产品的生命之外，成为一个连续的、循环的价值链。
因此，物业服务企业对服务营销的重视程度应高于有形产品营销，产品营销蕴含着服务营销，服务要做为产品营销的一个总的运行环境。
（一）物业管理服务的一般特点 现代市场营销学大师、美国西北大学教授菲利普·科特勒所定义的服务是一方向另一 方提供的基本上是无形的活动或利益，而且并不导致所有权的产生。
服务是物业管理的根本，物业管理完全具备服务营销中的五大特征：无形性、同时性、差异性、不可贮存性、不涉及所有权。
因此，物业管理已经成为服务营销的典型代表。
1．无形性。
它是服务最显著的特征。
首先，服务的很多元素是看不见、摸不着、无形 无质的；其次业主在购买服务之前往往不能肯定得到什么样的服务；再次，业主对服务的评价一般比较主观，一般用经验、信任、感受和安全等方面体会服务。
2．同时性。
服务的生产过程与消费过程同时进行，即服务人员在向业主提供服务之时也正是业主消费的时刻，业主只有而且必须加入到服务的生产过程才能最终消费到服务。
3．差异性。
物业管理服务因人而异，因时而异，因地而异。
物业管理的服务分为四个 层次，一是基本服务，这是日常的，属于物业管理职责范围内的服务功能，如环境清洁等；二是增值服务，在基本服务功能之上，对部分客户所提供的服务，如入户维修服务、家政服务、商务代理等；三是特殊服务，在常规服务之外，额外提供一些令业主满意的服务，如宠物代养服务等；四是定制服务，是物业管理企业根据业主的个性化需求，提供的全面服务，这种服务具有包办的意味，但一定能使客户满意，如管家式服务等。
4．不可储存性。
服务是不能储存的，物业管理的服务也不例外，这是由服务的无形性决定的。
服务不能储存，但服务的经验可以积累，积累的结果一是可以使服务水平不断提高，二是积累到一定程度可以形成服务品牌。
5．不涉及所有权。
物业服务企业按照业主的要求，提供代办服务，没有什么所有权转移的问题，一旦业主接受了服务，支付了费用，从而就完成了交易。
（二）物业管理服务营销的特点 物业管理服务营销是物业服务企业为了满足业主的物业服务需求和实现企业目标，在不断变化的市场环境中，本着业主利益至上的服务宗旨，综合运用各种策略和手段，以期使业主满意的一系列整体性经营活动。
1．推销比较困难。
由于物业管理服务没有独立的实物形式，难以展示也难以给出标准性的服务样品。
业主 在选聘物业服务企业提供物业管理服务之前，一般难于进行检查、比较评价，只能凭借经验，以及物业品牌和推销宣传信息来选购。
因此，企业只能靠良好的服务信誉、规范化管理和较高的企业知名度来营销自己的服务，开拓新的物业管理项目。
2．服务提供的整体性。
物业管理服务是一项综合性活动，涉及的服务内容较多，既有日常的公共性服务，又有 非公共性延伸服务。
各项服务是紧密相联、互相影响的，企业若有一项服务不能令业主满意，就可能导致企业形象受损，从而影响企业整体性营销活动的开展，也难于达到企业预期目标。
3．服务需求的差异性。
物业按其用途可分为住宅、公寓、别墅、写字楼、商业、工厂、医院等类别，针对不同类别的物业所实施的物业管理服务，其服务要求、标准、重点存在差异。
即使是同一类型物业，由于业主的背景、知识、阅历、习性等存在差异或是物业的档次、地域的不同，导致物业管理服务的消费需求也不同。
4．服务营销规模和范围的限定性。
由于物业管理服务的生产和消费在时间和空间上的同一性，决定了服务的提供只能采取直接销售方式，从而导致了物业服务企业难于在不同市场提供统一的相应服务。
另一方面，服务最终要靠人来实施完成，服务的及时性、标准性与企业人员培训的滞后性、人员的差异性形成冲突，在一定程度上直接影响了企业营销拓展的规模和范围。
（三）物业管理服务营销组合理论 随着服务业的发展，人们发现传统的4P营销组合很难完全体现服务业的特点，英国服务营销学家佩恩则提出了服务营销7P组合， 在4Ps基础上，增加三个附加因素——人(People)、过程(Process)、顾客服务的提供(Provision of customer service )。
佩恩强调在提供服务的整个过程中，顾客服务是各因素的核心，一切营销活动必须围绕“顾客服务”进行。
依据佩恩的理论，物业管理服务营销组合的具体情况如下表： 物业管理服务营销组合（7P）一览表 物业管理服务营销组合（7P） 物业管理服务营销组合7P要素所包含的内容 1.服务产品（Product） 物业管理服务具体内容、服务质量、服务品牌、质量保证等 2.服务定价（Price） 业主认知价值、市场竞争价格、服务收费的档次、服务质价比 3.服务渠道或地点(Place) 住宅小区、商务楼、其他类物业等 4.服务沟通或促销（Promotion） 物业服务广告、人员推销、商业展示、公共宣传、公共关系等 5.服务人员与顾客 (People) 物业人员的培训；企业内部协作；员工职业规划与发展；服务人员的激励；服务人员的仪表；服务人员的交际能力；服务态度；参与服务的顾客行为；顾客参与程度；顾客与顾客之间的联系 6.顾客服务的提供(Provision of customer service ) 保洁与绿化、企业制度、企业文化 7.服务过程(Process) 物业管理服务流程；业主参与程度；物业管理服务的实施 二、物业管理服务营销的现状分析 （一）没有正确处理管理与服务的关系 《物业管理条例》已把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，“管理”变“服务”。
很多物业管理企业还沉沦于物业管理的管理权限中，没有认识到物业服务企业其实就是服务产品的营销企业，业主就是你的顾客，顾客可以购买你的产品，也可以不买你的产品。
这种企业经营的意识不改变，自然，企业行使管理权的行为就不会改变。
（二）缺乏业主至上，满足业主需求的服务营销理念 很多物业服务企业自己首先设计好了自己的服务范围和服务质量。
那怕成立了业主委 员会也只是一个美丽的外衣，没有依据业主的真正需要去进行产品的改造。
业主直接参与服务的生产过程，及其在这一过程中同服务人员的沟通和互动行为，向传统的营销理论和产品质量管理理论提出了新的挑战，这就要求企业必须依据顾客的差异性和社会的发展而不断改进自己提供的产品——服务。
如何更好地满足业主的需求，已成为众多物业服务企业竞争的主要着眼点。
（三）物业服务企业欠缺营销意识和营销策略的应用 业主不交费多数是不满意物业管理公司的服务。
保安保洁服务质量差，员工态度不好，设施设备老化等，这些因素大大影响了业主对物业服务企业的印象，使其不愿意消费公司提供的其他特约服务。
或者由于公司能力不够，不能及时满足业主代购代订、预订预约等需要，使顾客对公司的代理服务失去信心。
如果物业公司想要规模化经营，开拓市场，不懂得推销自己，合理运用营销策略，在以后的竞争中肯定是要被淘汰的。
三、物业管理服务营销的策略研究 中国的物业管理行业已经步入了大市场大营销时代，物业服务企业必须依据这个产品的特殊性做好服务营销，采取有效的营销策略。
（一）要正确处理管理与服务的关系 现在的物业管理已经从“企业管、业主住”的模式演变为“业主说、企业管”模 式。
也只有建立这样的经营理念，自己才能把自己的产品作好，进入可持续发展的良性循环。
把管业主的思维彻底的扭转到服务业主上来，企业不再是想办法进行管理，而是想办法进行更多的服务。
这就要求物业服务企业善于细分市场，找准目标市场，以先进的经营理念、专业化队伍、规范化管理、人性化服务来实施物业服务营销活动。
（二）创新基于业主满意度的测评管理新模式，建立顾客满意度 今天，物业服务企业力图通过向业主提供优质高效和个性化的服务，提高业主的满意度，从而保持业主对企业的忠诚。
作为首批荣获深圳市甲级物管资质、国家一级物管资质的中国知名大型物业服务企业，万厦居业有限公司从实践与理论两个方面成功探索了基于业主满意度的测评管理新模式。
万厦居业以提高业主满意率为目的，实施了“品质建设工程”，“为业主办十件实事”工程，一是通过有效的测评提高企业的整体服务水平。
对测评出的各项指标逐一分析研究，变“局部运动”为“全身运动”，对差距过大的现状寻找问题的节点和管理的弱项，明确管理服务的主攻方向，增强企业品牌的满意度、美誉度和知名度。
二是通过定期的业主满意度测评，了解顾客对企业的满意程度的变化趋势，从而对企业服务质量进行监控，不仅有利于企业持续改进，同时可以起到促进企业员工树立顾客满意理念、自觉提高服务质量的作用。
三是通过业主满意度测评，建立企业和业主之间沟通的桥梁，为企业了解业主的反馈提供了信息，同时也为业主提供了了解企业、反映意见和建议的渠道，从而为企业搭起了与业主沟通的桥梁。
（三）采取有效的需求管理策略，提供个性化服务产品 按照马斯洛的需求层次理论，需求可以划分为五个层次，即生理需要、安全需要、社交需要、自尊需要、自我实现需要。
物业服务公司根据业主的不同需求层次提供多方位的服务。
自尊是服务业的基本理念。
首先物业管理公司应当尊重业主，尊重业主的权利以及他们对公司的信任，认真履行物业管理合同相关规定，做好各项服务使业主满意。
其次要尊重公司本身，要积极进取开拓创新，谋求公司发展。
因此，物业服务企业要积极探求业主需要，针对业主的不同需要开发新服务产品。
物业服务企业可以针对业主的生理需要，开发服务产品，如维持住宅小区的清洁和保持相关设施设备正常运行，提供公交线路信息，代订出租车服务，车票机票预订等。
目前大多数业主都对居住的安全问题十分关心，说明保证业主的安全需要是物业管理服务的重心。
物业服务企业应当尽量使用高科技的监控报警设备，预防盗窃等犯罪活动和火灾等发生。
加强保安工作，制定高效合理的保安巡逻等。
为了满足邻里在社会交往方面的需要，物业服务企业应该适当提供一些业主之间的联谊、比赛等活动，增强邻里之间的相互了解。
分析清楚业主需求之后，物业服务企业应该结合需求和能力，制定相应的策略，满足业主的需求。
（四）物业管理服务创新策略 随着人们工作环境与生活环境的不断改善，业户们已经不会满足传统的物业管理，而是追求高品质的服务和人性化的服务，因此物业服务企业要进行服务创新，积极开发延伸性和差异化服务，引导消费需求。
现实告诉我们，在服务创新上下功夫，开发优质新颖的物业服务已成为公司发展的有效战略。
万科物业公司曾提出“共管式服务”、“酒店式服务”、“无人化服务”、“个性化服务”以及新近的“一站式服务”等服务产品。
万科物业公司已经被全国物业管理行业同仁认同为做得最好的企业之一。
目前许多物业服务企业也提出了一些超前的、特色的物业项目。
1．智能化物业管理。
上海市已有智能化住宅小区出现，推出了一系列改变传统生活方 式的服务项目，比如：水、电、煤、物业管理等费用的自动计量及电子付费系统，业主可在家中刷卡付费；防火灾、防煤气泄漏的自动报警及处理系统；防盗、防恶性事故的监视报警系统；网络服务的应用，Home-net网将远程医疗、购物，网上求学，转播节目等。
2．业主的健康保障。
物业与著名医院合作，定期为业主免费检查，优惠医疗等；物业 内的紧急救助等。
3．开辟新的家庭服务项目。
如家庭盆景花木的出租养护、家庭水族馆的出租养护等。
4．小区内开展业主联谊、比赛等活动；发行小区内刊物等等。
综上所述，物业管理的服务营销是服务经济时代的必然产物，服务营销必将创造21世纪我国物业管理市场营销的新格局。
作为服务性行业的物业服务企业，为提升其服务竞争优势，增强其核心竞争力，采取服务营销策略来参与物业管理市场竞争将是一个理性的选择…… 参考物业管理网
房地产企业内部控制有什么特点
摘要：自1998年以来至今，在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下，住宅与房地产行业持续快速发展，对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用，房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。
因此在这样的时代环境下，特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究关键词：房地产、房地产行业、内部控制、特点问题房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制，其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。
加强监督、强化企业内部财务控制，是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势。
本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论，从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手，重点选取典型案例----中国房地产行业的领军：深圳万科企业股份有限公司，通过分析其公司组织架构图，试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度，形成以财务为核心，覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统，重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。
同时在具体业务(如固定资产投资管理)上，重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限，建立最基本的财务控制标准，增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。
本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践，为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。
房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。
房地产业在国民经济分类中属于第三产业（见表1） 中国房地产业的行业分类（GB\\\/T4754-2002）表一代码 行业分类 定义 7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动 7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动 7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动 7290 其他房地产活动 一、房地产开发流程及业务特点 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关协议，施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。
同时又可划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段，前期工作阶段、建设阶段，租售阶段。
房地产开发风险大，开发资金量大，开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强，因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。
房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。
土地费：包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例)，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
前期工程费：主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过30%。
建筑安装工程费：是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用，又被称为房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例相对较大，目前约占整个成本的40%左右，全装修房成本比例会上升。
配套及基础设施费：包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用，它在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在20%左右(各地区比例不同，可能差异较大)。
基础设施建设费，主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。
公共配套设施建设费，指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校，幼儿园，医院，派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月，同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。
管理费：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等，它在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
筹资费：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因比必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
其他费：主要指不能列入前六类的所有费用，它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过5%。
根据房产供求，销售费用所占比例差异较大。
从以上分析可知，土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大，三者约占总成本的90%，是内部控制中成本费用控制的重点。
房地产项目管理也是内部控制的重点，其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。
（1）部门制项目管理。
根据管理学中组织结构的分类，按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。
从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。
工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作。
销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。
财务部的主要工作在项目中后期，负责资金的收支及财务核算、分析工作。
办公室负责文秘、统计等后勤工作。
（2）公司制项目管理，多从事单一项目的运作。
土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。
楼盘基本销售完毕后，项目公可或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。
（3）事业部制项目管理。
企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。
事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。
事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。
（4）专业管理公司项目制。
其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后，可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜，体现出社会化分工的现代特征。
当前，房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。
二、房地产企业财务管理的特点2.1 投入大，资金周转期长，据资料显示，在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有72家，其中专营商品房开发建设的公司有55家；另外还有32家其他行业上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上；房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。
巨额的地价和房屋工程造价，决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程，这要求要求房地产企业初期投入巨额资金，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，经营过程十分复杂，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，这增加了资金筹集的难度。
同时，开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。
一般说，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段，所需时间往往二三年或更长；在销售过程中，由于价值大，不得不经常采用分期付款方式，而租赁经营和物业管理过程中，还需追加一笔相当多的房屋维修费。
这样就使得资金在短期内不能快速回收。
从现实情祝看，房地产资金从投人到收回，往往短则几年，长则几十年。
2.2 经营风险大，投资决策分析责任重、要求高由于房地产行业本身处于不断创新时期，产品不断更新换代，随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，客户需求个性化需求也不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高，房地产市场需求趋于多样化，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，整体的开发水平不断提高，公司现有产品有落后于市场需求的风险。
如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化，可能存在产品滞销的风险。
而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。
从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。
任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利，极有可能导致项目的最终失败。
这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。
然而要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失，就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
可见，相对于其他企业来说，房地产企业财务管理人员责任更重大，对其投资决策分析的准确性要求也更高。
2.3 开发经营活动独特，成本管理工作繁杂由于房地产企业开发经营的特殊性，使得成本管理也独具特点。
首先，在成本构成方面，虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
其次，在成本核算对象方面，房地产企业开发建设所独有的单件性特点，决定了成本核算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施工的开发建设项目。
开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象；规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。
其三，在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。
所以，住宅已建成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住人，而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。
在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。
这种办法，在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。
其四，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、。
分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。
2.4 财务关系复杂，管理难度大就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面：土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。
而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化，特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。
一般的房地产企业并不具备施工能力，他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。
在这个转让的过程中，由于施工单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握。
在销售房地产的过程中，由于现在一般采用分期付款的方式，所以房地产企业的投资回收期较长。
通常，在某些房屋已经开始销售的时候，还有一些相关配套设施没有进行建设。
因此，房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。
在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。
房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门，从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。
2.5 资金运动形式互不相同，管理方法多样化房地产企业组织机构多，且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重，因此，资金运动形式也互不相同。
在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业；同型房地产企业内部，企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中，形式也互有差异；有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式；有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式；有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式；有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式；还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。
资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。
三、房地产企业内部财务控制的问题目前，房地产行业竞争十分激烈，大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度，但从普遍上说，许多房地产企业由于经营时间短，风险意识差等原因，在企业财务内部控制制度制定方面，还存在这样那样不同方面不同程度的问题，综合起来，表现在如下几个方面：3.1 法人治理结构不完善，财务控制组织形同虚设我国的房地产开发企业成立之初多为官办，规模小，主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”，绝大部分为财政拨款单位，许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上，并未从根本上转变经营观念，把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。
房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。
例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长，权力不能受到有效的监督。
股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的．作用，而仅仅具有了现代房地产企业的外壳，没有从根本上形成法人治理结构，缺乏有效的控制措施，从而产生了大量的内耗，无形中提高了公司的经营成本。
3.2 风险意识差，内部压力不够由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈，房地产企业经营风险不断提高。
然而，从我国房地产企业的现状来看，房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度，没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制。
3.3 会计资料不实、会计资料扭曲由于会计工作秩序混乱，核算不实而造成的信息失真现象比较严重。
这种现象主要有三种情况：首先是为了掩盖不合法的经济内容，变造原始凭证，从而形成表面上合法的经济内容。
其次是虚构经济业务内容，伪造原始凭证，按正常手续报销，假公济私，骗取资金。
再次是会计信息加工违规，不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。
隐瞒经济业务的本来面目，随意变更成本、费用的核算范围；虚构投入产出，虚增利润或隐瞒收入，虚减利润，偷税、漏税；虚增资产与权益，夸大房地产企业经营规模，编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。
这些现象不同程度地为人所利用，严重破坏了房地产企业经营。
而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。
由于开发成本核算不实和多转经营成本等，势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。
如某市x x开发公司所属三产的办公用房，就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。
账外财产的存在，不仅使国家税收流失，而且极易造成国家或公司财产的流失，更是“小金库”的来源之一，也是产生腐败的温床之一。
3.4 费用支出失控，潜在亏损增加某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用，但对这部分费用的适用范围无明确规定，更无约束监督机制，导致部门经理大手大脚，挥霍浪费，使房地产企业出现亏损，不来亏损的房地产企业雪上加霜：有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱，物资购销制度松弛，存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离，存货的发出未按规定手续办理，也未及时与会计记录相核对，对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理，致使巨额潜亏隐藏在库存中，再加上经济往来中审查制度不健全等，造成资产大量流失。
3.5 内部管理混乱，会计控制乏力有些房地产企业各种规章制度不健全，尤其缺乏各种监督制度。
连起码的内部审计机构或人员也不设置，甚至连简单的内部牵制制度也不要，即或有且健全，但却不落实、不执行制度、不按制度考核，使其形同虚设，同样不可能发挥其制约、监督作用。
财产物资管理制度不全，账物保管不善，使财物大量流失，化公为私。
投资不进行可行性研究，盲目上马，重复建设，导致项目无效，资金呆滞，经营不畅，甚至破产倒闭。
公司任人唯亲、人浮于事，涣散无力。
随着计算机在会计领域的广泛运用，会计人员技术要求较高，操作单一化，相关的内部牵制制度难以落实，违法、违纪行为呈现智能化特征，会计监督更显得力不从心。
3.6 共同舞弊，会计控制失效。
财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的，而一些公司本应相互牵制的人却联合起来，共同舞弊，这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。
特别是领导运用职权，参与其中，情况就更为严重。
这方向舞弊行为主要表现有：会计与出纳合谋，涂改发票、伪造签字、公款私存，截留、挪用资金，房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金，指使会计隐匿收入，转移资金，偷税、漏税，会计人员畏于权势，丧失原则；更有甚者，领导、部门负责人和经办人员共同作弊，用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。
四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策 随着信息社会的到来，使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。
实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等，会计业务关系发生了一系列深刻的变化，因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化，迫切需要建立一套新的，更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。
在电算化条件下，根据会计系统内部控制要素及原则，其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。
4.1 文档控制 文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的同时，还应当建立相应的档案管理制度，以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。
建立备份，目的在于防止存储介被破坏而带来损失。
对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度，对于计算机输出打印成书面的资料，应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。
文档控制首先要进行数据备份，一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。
备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。
一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外，还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。
另外，程序或数据结构发生变化时要备份两份。
4.2 硬件控制硬件控制也称为工作环境控制，是系统正常工作必不可少的前提条件，作为软件依托的硬件设备，其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱，直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。
这其中也包括制定计算机房及设备管理制度，确保机房设备环境良好，健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等，为电子数据处理创造优越的条件。
有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。
在计算机的选择上，应尽量先用正牌机，先用物优价廉，且运行状态稳定的计算机；在条件可能的情况下，系统内部应统一机型，并统一基本工具软件系统，增强磁盘介质的兼容性，减少维修难度，提高监督效能：还要选用性能优良的操作系统和软件工具，提高对系统软件的管理水平。
4.3 软件维护控制 会计软件既使在使用初期被誉为优质高效，也不意味着永久不变。
软件一旦投入使用，就必须实行相应的维护，同时要建立先申请后维护的制度，维护期间必须拟定维护计划，然后再实施维护，最后经过测试，确认被维护软件完全符合要求后，方可投入使用。
软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。
4.4 软件质量控制 会计软件的质量，首先满足会计工作的要求，因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性；其次，软件的效率性、可测性、可维护性，也是软件质量的重要指标。
比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起，再加上多用户共享数据库的出现，如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。
4.5 审计控制 计算机舞弊形式有两种：一种是针对计算机系统进行的舞弊活动，以系统为直接犯罪目标；另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。
如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统，人为制造病毒程序，篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。
现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的，外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见，必须首先研究和评价被审单位的内部控制，内部审计人员也是如此，而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的，无论内部审计人员还是外部审计人员，都需先对环境控制进行研究和评价。
在这一过程中，公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。
公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司，以便引起注意，加强内部控制。
审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计，检查建议是否被采纳和实施，督促被审单位完善内部控制系统，加强预防工作。
五、结束语通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析，我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要，也是企业经营的需要，同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。
随着房地产逐渐走向集团化、国际化，加强房地产企业内部管理越来越显重要，而企业管理的中心是财务管理，财务管理的重点是资金管理。
一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息，所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。
有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密，其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。
有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性，以及遵循法令。
以内部控制理论、财务内部控制理论为基础，结合内部会计控制规范的颁布，认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际，使其具有可操作性和适应性。
财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分，它在财务管理体系中居于核心地位，一个健全的财务控制体系，实际上是完善的法人治理结构的体现，反之，财务控制的创新和深化，也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。
以放养和圈养为话题的作文600字
一天，有一个人在小区门口卖鸡蛋，他说：“我卖的是正宗有营养的土鸡蛋，因为我家的鸡是放养的。
”有人问：“别人的是假的
”“不一定，有的土鸡蛋是放养的土鸡生的，有营养好吃，有的土鸡蛋是圈养的土鸡生的，要差一点。
”嘿，没想到关于土鸡蛋还有这么多学问。
说到放养与圈养，其实是我的一个朋友最爱用的词，不过她说的可不是鸡，而是孩子。
她的孩子作文写得特别好，我问她有什么诀窍，朋友说：“放养呗
孩子从小喜欢认字，小时侯自己不会认，我天天带她到处玩，看着字就认，等她自己会看书了，看见书就读，家里的书看完了，来不及去买，就给她办了一张书卡，让她自己到书社去看。
不用我操心，作文越写越好。
”“你不怕她在外面玩
”“放养不等于放任自由，开始时我带她去，久了就自己去。
不过我有时悄悄跟去看看，看她到底放学后做什么。
我发现她有时一个人去，有时和同学一起去，看看书还讨论书里的内容。
”“你就这么放心
”“当然，我渐渐发现放养的孩子善交际，自理能力强，好处多着呢
所以我很少把我的孩子圈在家里。
”对朋友的话我一笑了之，并没放在心上。
家长会上，一位家长在介绍经验时讲了她与孩子的故事：她在外出找工作时，因孩子放在家里不放心，就将孩子带着一起去。
孩子对招聘广告非常感兴趣，不时大声读起来。
她当时并没在意，后来有一天，她和先生在家看电视，突然从门缝塞进一张纸条，上面写着招聘广告：现招聘报听写人员一名，男女不限，年龄不限，要求会说普通话。
原来一直不太乐意报听写的他们，看了孩子的天真的广告词都抢着去给孩子报听写了。
之后他们带孩子外出时，发现孩子好奇心很强，经常问这问那，有时还发表自己的见解。
于是他们有时还将孩子带到菜场，孩子因此认得了很多菜，还从菜农那里了解了一些有关蔬菜的知识，还把菜场发生的事写到日记中了。
听了她的故事，我的脑海里突然想起这个词：放养。
对孩子的教育,是放养还是圈养
查了一下,所谓放养：就是让动物离开人类的掌握，脱离家庭养护、圈养，回归到大自然中，让它们更具有本质的生存状态。
而放养教育，就是尽量让孩子们能在自然属性，社会属性多一点的地方进行感性及理性的练习及指导....深深的思索了下:我们现在的家长对孩子教育,好象都背离了孩子的意愿...孩子想做什么,喜欢什么
都是迎合大人们的想法...前些天电视里报到幼儿园里的孩子都会加减混合运算,当记者问他喜欢不喜欢这样,他说不喜欢,因为爸爸妈妈让他们这样做...孩子的智能过早的开发，究竟是好还是不好
我不知道,但肯定一点就是,他不快乐，现在的孩子肯定没有我们那样的童年。
由此,想到我家的孩子,想到了不能再要求孩子去做我们大人喜欢做的事,决定还是放养政策,当然不是一味的让其无章节的发展,做为父母,在这过程中要做到：在放养过程中有制约,有激励,有示范,有提示......我想也许这样,孩子才会健康的成长。
