装修房子的广告词。
谁给一条啊
看你第一层的面积是多少啊，包括散水和场坝都属于用地面积，建筑面积是房屋外围护结构。
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谐音歇后语大全
子搬家——尽书） 大葱拌豆腐—清（青）二白 咸菜煎豆腐——有言（在先 外甥打灯笼——照旧（舅） 嘴上抹石灰——白说（刷） 精装茅台——好久（酒） 猪八戒拍照——自找难堪（看） 怀里揣小拢子——舒（梳）心 小苏他爹——老输（苏） 四两棉花——谈（弹）不上 梁山泊军师——无（吴）用 一二三五六－－没事(四) 一二三四五六七－－王（忘）八 一丈二加八尺－－仰仗（两丈） 一个墨斗弹出两条线－－思（丝）路不对 一斤面粉摊张饼－－落后（烙厚） 一头栽到炭堆里－－霉（煤）到顶 一百斤面蒸一个寿桃－－废（费）物点心 一层布做的夹袄－－反正都是理（里） 一条腿的裤子－－成了群（裙） 一根灯草点灯－－无二心（芯） 一辈子做寡妇－－老手（守） 二十五两－－半疯（封） 二三四五－－缺衣（一） 二三四五六七八九－－缺衣（一）少食 二两棉花四张弓－－细谈（弹） 二姑娘梳头－－不必（蓖） 二胡琴－－扯扯谈谈（弹弹） 十二个时辰占三个字－－身（申）子虚（戌） 十八岁的宫娥－－正享福（想夫） 十文钱掉了一文－－久闻（九文） 十五的月光－－大量（亮） 十月里的桑叶－－谁来睬（采）你 八十岁的老太打哈欠－－一望无涯（牙） 八月的核桃－－挤满了人（仁） 八百个铜钱穿一串－－不成调（吊） 九月初八问重阳－－不久（九） 刀子切元宵－－不愿（圆） 三九天穿单衣－－威（畏）风 三十年的纺织娘－－老油（蚰）嘴 三个钱买个牛肚子－－尽吵（草） 三个菩萨堂－－妙妙妙（庙庙庙） 三尺长的梯子－－搭不上言（檐） 三毛加一毛－－时髦（四毛） 三月的杨柳－－分外青（亲） 三更半夜出世－－害死（亥时）人 大车拉煎饼－－贪（摊）的多 大麦掉在乱麻里－－忙（芒）无头绪 土地堂里填窟窿－－不妙（补庙） 土地爷坐秤盘－－志诚（自称） 土地爷坐班房－－劳（牢）神了 土地爷洗脸－－失（湿）面子 土地爷掉井－－劳（捞）不起大驾 土地老爷的内脏－－实（石）心实（石）肠 土地老爷穿素－－白跑（袍） 土杏儿－－苦孩（核）子 土蚕钻进花生壳－－假充好人（仁） 下雨天不打伞－－吝啬（淋湿） 下雨天出太阳－－假情（晴） 下雨天不戴帽－－临（淋）到头上 丈二宽的褂子－－大摇（腰）大摆 上鸡窝摔筋头－－笨（奔）蛋 山上滚石头－－实（石）打实（石） 山头上吹喇叭－－名（鸣）声远扬 山西的胡桃－－瞒人（满仁） 山沟里敲鼓－－回想（响） 千年的枯庙－－没声（僧） 门神里卷灶神－－话（画）里有话（画） 门神老爷吃甘蔗－－指教（纸嚼） 马背上打掌子－－离题（蹄）太远 弓起腰杆淋大雨－－背时（湿） 小豆做干饭－－总闷（焖）着 小和尚头上拍苍蝇－－正大（打）光明 小炉灶翻身－－倒霉（煤） 小炉匠戴眼镜－－找咱（碴） 小姑娘梳头－－自便（辫） 小葱拌豆腐－－一清（青）二白 小碗吃饭－－靠天（添） 飞机上挂暖瓶－－高水平（瓶） 飞机上吹喇叭－－空想（响） 飞机上放鞭炮－－想（响）得高 阿斗的江山——白送 阿斗式的人物——没能耐 阿二吹笙——滥竽充数 阿二当郎中——没人敢请 阿二满街串——吊儿郎当 阿哥吃面——瞎抓 阿婆留胡子——反常 阿庆嫂倒茶——滴水不漏；点滴不漏 挨鞭子不挨棍子——吃软不吃硬 挨打的狗去咬鸡——拿别人出气 挨打的乌龟——缩脖子啦 挨刀的鸭子——乱窜 挨了巴掌赔不是——奴颜媚骨 挨了棒的狗——气急败坏 挨了打的鸭子——乱窜 挨了刀的肥猪——不怕开水烫 挨了刀的皮球——瘪了 挨了霜的狗尾巴草——蔫了 妈妈的众姐姐 -- 多疑（姨） 戏台上的垛口 -- 不成（布城） 戏台上的鞭子 -- 加码（假马） 观音堂里着火 -- 妙哉（庙灾） 孙猴子坐金銮殿 -- 不象仁（人）君 寿星打靶 -- 老腔（枪） 寿星弹琵琶 -- 老生常谈（弹） 麦柴秆吹火 -- 小气（器） 弄堂里跑马 -- 题（蹄）难出 扯胡子过河 -- 谦虚（牵须）过度（渡） 扯铃扯到半空中 -- 空想（响） 抓蜂吃蜜 -- 恬（甜）不知耻（刺） 护国寺买骆驼 -- 没那个事（市） 花椒掉进大米里 -- 麻烦（饭）了 苍蝇飞进牛眼里 -- 找累（泪）吃 豆渣贴门神 -- 不沾（粘） 豆箕柴着火 -- 着急（箕） 豆腐干煮肉 -- 有份数（荤素） 豆腐乳做菜 -- 哪还用言（盐） 两口子锄地 -- 不顾（雇）人 两百钱的花生 -- 有得驳（剥） 两手捧寿桃 -- 有理（礼） 两把号吹成一个调 -- 想（响）到一块来了 旱魅拜夜叉 -- 尽（精）见鬼 园外竹笋 -- 外甥（生） 男人不打老婆 -- 好福气（夫妻） 秀才做诗 -- 有两手（首） 秃子脱帽子 -- 头名（明） 何家姑娘给郑家 -- 正合适（郑何氏） 肚子里撑船 -- 内行（航） 龟盖量米 -- 什么声（升） 饭锅里冒烟 -- 迷（米）糊了 床底下点蚊香 -- 没下文（蚊） 冻豆腐 -- 难办（拌） 冷锅炒热豆子 -- 越吵（炒）越冷淡 灶神上贴门神 -- 话（画）中有话（画） 沙石打青石 -- 实（石）打实（石） 沙滩上行船 -- 搁（起）浅了 没角的牛 -- 假骂（马） 没有赶庙会 -- 莫急（挤） 没有底的棺材 -- 不成（盛）人 没钱买海螺 -- 省些（吸） 怀儿婆过独木桥 -- 铤（挺）而（儿）走险 怀里揣马勺 -- 诚（盛）心 怀里揣棉花 -- 软（暖）心 怀里揣蓖子 -- 舒（梳）心 穷人买米 -- 一声（升）头 穷木匠开张 -- 只有一句（锯） 补锅匠栽筋斗 -- 倒贴（铁） 张天师下海 -- 莫（摸）怪 张天师跪在泥水里 -- 求情（晴） 张果老的驴 -- 不见奇（骑） 公鸡戴帽子 -- 官（冠）上加官（冠） 鸡脑袋上磕烟灰 -- 几（鸡）头受气 鸡啄蚂蚁 -- 正合适（食） 纳鞋底不用锥子 -- 真（针）好 纸做的栏杆 -- 不能依（倚）靠 纸糊的凳子 -- 不能做（坐） 纸糊的炉子 -- 过（锅）来就不行 纸糊的琵琶 -- 谈（弹）不得 驴皮贴墙上 -- 不象话（画） 拐子进医院 -- 自觉（治脚） 青蛙跳在大鼓上 -- 懂懂（咚咚） 拄拐杖下煤窑 -- 步步倒霉（煤） 拉胡子过大街 -- 谦虚（牵须） 画上的马 -- 不奇（骑） 枣核截板 -- 没几句（锯） 卖布不带尺 -- 存心不良（量） 卖虾米不拿秤 -- 抓瞎（虾） 萤火虫的屁股 -- 没大量（亮） 和尚打伞 -- 无法（发）无天 和尚分家 -- 多事（寺） 和尚坐岩洞 -- 没事（寺） 和尚拖木头 -- 出了事（寺） 和尚的房子 -- 妙（庙） 和尚的脑壳 -- 没法（发） 斧子破毛竹 -- 着急（斫节） 鱼池里下网 -- 多余（鱼） 狐狸吵架 -- 一派胡（狐）言 狐狸骑老虎 -- 狐假（驾）虎威 狗长犄角 -- 洋（羊）气 狗吃豆腐脑 -- 闲（衔）不着 狗吃青草 -- 装样（羊） 狗吃黄瓜 -- 错了时（食） 盲人做油条 -- 瞎咋乎（炸糊） 盲人戴眼镜 -- 聪（充）明 放牛的吃螃蟹 -- 不待言（带盐） 炒咸菜放盐 -- 太闲（咸）了 炕上安锅 -- 改造（灶） 河边洗黄莲 -- 何（河）苦 河里长菜 -- 不焦（浇） 油浇蜡烛 -- 一条心（芯） 泥水匠整耗子 -- 敷衍（眼）了事 泥水匠无灰 -- 专（砖）等着 泥水匠招手 -- 要你（泥） 泥水匠的瓦刀 -- 光图（涂）表面 泥菩萨身上长草 -- 慌（荒）了神 泥鳅打鼓 -- 乱谈（弹） 怯木匠 -- 就是一句（锯） 空中挂灯笼 -- 玄（悬）了 空梭子补网 -- 没法治（织） 空棺材出丧 -- 目（木）中无人 空蒸笼上锅台 -- 争（蒸）气 肩膀上放烘笼 -- 恼（脑）火 线板上的针 -- 憋（别）着 春天的果园 -- 有道理（桃李） 春秋望田头 -- 专门找差（岔）儿 玻璃菩萨 -- 明白人（神） 赵匡胤卖包子 -- 御驾亲征（蒸） 赵匡胤流鼻血 -- 正（朕）在红 挖了眼的判官 -- 瞎管（鬼） 城隍庙的鼓 -- 鬼瞧（敲） 城隍老爷的马 -- 不见奇（骑） 城隍老爷的胡豆 -- 鬼吵（炒） 城隍老爷戴孝 -- 白跑（袍） 药店里的甘草 -- 少不了的一位（味） 药铺里开抽屉 -- 找玩（丸） 茶食店里失火 -- 果然（燃） 茶馆里招手 -- 胡（壶）来 草把作灯 -- 粗心（芯） 草泥塘里翻泡 -- 发笑（酵） 草帽子当锣 -- 想（响）不起来 草滩失火 -- 留情（青） 荞麦皮打浆糊 -- 两不沾（粘） 荆条棵上挂鞋底 -- 扯（刺）皮 带马桶坐大堂 -- 赃（脏）官 树小荫凉少 -- 照应（罩影）不到 树倒了 -- 没影（荫） 咸肉汤下面 -- 不用言（盐） 咸盐吃多了 -- 尽管闲（咸）事 咸菜烧豆腐 -- 有言（盐）在先 咸菜煮豆腐 -- 不必多言（盐） 咸菜蘸大酱 -- 太严（盐）重了 歪头和尚拜忏 -- 不对劲（颈） 面条点灯 -- 犯（饭）不着
房产商常说的loft公寓，说楼盘纯loft，这是什么意思呀
一、集成墙面-被玩坏的概念不得不说，集成墙面的概念，这两年被玩坏了。
2016年，集成墙面产品方兴未艾，当时采用的材质还是以实木、铝合金为主，工艺也尚不成熟，要么成本太高、要么不实用，基本上不存在大规模扩张市场的可能性。
然而，无良皮包公司的出现改变了这一局面，他们利用集成墙面的概念，疯狂炒作，制作大量网站滥竽充数。
这些网站基本上都是同一个模板做的，只是改一改图片、换个名字，然后通过SEM或者软文来推广。
甚至打出“不用加盟费，承包店铺装修”的说法，骗取加盟店家的信任，进而收取所谓的“预付货款”。
然而往往门店还没装完，招商的公司就跑没了。
或者以各种理由延迟发货、抬高出厂价，导致商家入不敷出，最终放弃“预付货款”到2017年，集成墙面的概念已经被炒烂了。
至今百度搜索集成墙面，仍然可以看到大量劣质的招商加盟广告。
然而，从百度搜索关键词就可以看到，目前的集成墙面市场已经是平稳甚至有下降趋势了。
一个新概念产品，就这样被玩坏了。
集成墙面就这样夭折了吗
二、市场的风向作为市场从业者，今年我们嗅到了一些实实在在的，对于集成墙面有利的市场风向：1、 材质和工艺的变化2017不少厂商都对工艺和材质进行了升级，采用竹木纤维材料替换了原来的实木、石材、铝合金等不适宜使用的材料，墙板的表层纹理、复合技术也有了不小的发展。
经过升级之后的集成墙面，成本偏低、轻薄、耐用、而且方便安装，一些优质厂商还升级了隔音隔热、防潮防火等性能。
可以说，目前的集成墙板可能还有些小瑕疵，但基本上品质已经比较优秀了，达到了可以大量推广、占据市场的要求了。
（当然还是要看厂商水平的）这里简单介绍一下集成墙板：粉刷墙面至少需两个月时间才可入住，瓷砖墙面施工耗时长，难度较大，贴完后还需等待墙面干燥瓷砖稳固，集成墙面施工便捷，一套房子基本上一至两天可完成安装，不需搭配其他建筑材料即可完成全套安装。
0甲醛集成墙面采用e0级的无甲醛材料，环保安全。
装修完成后无需等待，可以快速入住，尤其适合商铺、出租屋、老房改造等需求。
DIY传统装修设计材料以瓷砖、墙纸主，瓷砖难以适应整体搭配设计的需求，基本保持纯色、重复花纹图案的装修风格，而墙纸耐用性差，缺少质感。
竹木纤维集成墙面材料采用挤压工艺制造而成，所以可以根据需要对产品的色彩、尺寸、形状进行控制，真正实现按需定制。
质感竹木纤维的集成墙面是在板材上覆膜，表面膜可实现普通光滑、木纹、布纹、石纹等多种纹理系列，且结构稳定，在满足不同设计需求的同时也能保持质感。
综合能力优质的集成墙面，还具备防水、防火、隔音、易清洁、具备伸缩功能。
2、 出租房市场的变化每年都有大量的外来人员涌入一线城市，房屋租赁市场空间极大。
这两年，已经有不少房地产的热钱涌入房屋租赁市场和公寓市场了。
十九大后，国家大推租房市场，可以预见，租赁市场将会在近两年飞速发展，相信会有进一步的租房利好政策跟进。
在这样的背景下，自有住宅翻新改造，特别是城中村旧房改造，将会是一个极大的市场。
这对集成墙面来说无疑是一个好消息。
粉刷墙体生命周期短，需要经常维护，而且甲醛问题严重；瓷砖成本高，施工周期长，也不适合大量用于出租房改造。
集成墙板不止美观、耐用、低成本，而且能够实现快速改造、快速入住。
对于出租房来说，时间成本就是资金成本，越快完成改造对于放租者来说，自然越有利。
3、家装市场的变化2015年以来，由于全国多城市房价的失控，加之限购令的影响。
不少人都放弃了第二套房，把本来买新房的预算，用来装修改造旧房。
然而，旧房改造也给业主带来了一个显而易见的麻烦：房子在改造，没地方住了，只能先租个房子搬过去。
这原本开起来是理所应当的事情，也有集成墙板的潜在机遇，那就是——集成墙板快速、无污染的特点，可以让业主无需搬离，白天改造晚上居住，几天就能完成工程。
4、装修更新迭代的速度更快了随着装修成本的下降，以及国民整体收入水平的提高，装修逐渐变成了一项常规的消费支持。
装修频率从原来地八年一次、五年一次，变成现在的三年一次、一年一次。
家装更新频率的提高，我相信是一个趋势。
人们的审美是不断变化的，没有理由服装风格一季一换，而家装风格却一成不变。
当装修频率提高的时候，人们就会发现：用瓷砖做的装修，拆起来极其困难，重新装修的材料成本、人力成本都很大。
而集成墙面拆除方便，对墙面的破坏小，更新改造的施工时间短，可以适应较高频率的改造需求。
5、 消费者对个性化面料、个性化图形、设计感要求的提升消费者追求个性化定制已经不是一天两天了，只是对于大多数人来说，追求个性化的成本太高了，因此只能望而却步。
传统的瓷砖往往是通过多片相同的规则图形拼接的，可设计空间比较小，设计成本高，自定义制作基本不可能现在，集成墙板提供给了用户更多的选择，即使是一个普通的厂商，也能共设计出数十种面料、花纹。
而一些稍微优质的厂商，基本上已经能够让消费自行DIY，然后根据消费者的要求出板材了。
三、目前的市场状况1、招商诈骗余波未平，加盟市场鱼龙混杂如前面提到的，即使是到了2017年年底，仍然存在着不少混水摸鱼的厂商，利用集成墙板招商诈骗的情况仍然存在。
但随着新概念热度的减退，市场区域务实，我相信这群投机者一定会逐渐退出市场（或者去挖矿，搞下一个玩客币）。
2、材质工艺提升引导市场回暖，墙面市场等待洗牌目前的基础墙面市场还没有真正形成品牌，基本上是一个公平竞争的市场。
集成墙面的材质和工艺水平依然参差不齐，因此目前仍是产品为王的阶段，营销和渠道只能是辅助。
当下能够突破困境，带领市场走出困境，重新构建集成墙板正常生态的，也就是奋斗在研发第一线的优质厂商们。
谁在这个时候能够以优质的产品在市场站稳脚跟，谁就在未来能够有自己的一席之地。
3、暴风雨的前夜“山雨欲来风满楼”，经过了过去一年的疯狂、破灭、沉寂，现在不少商家已经摩拳擦掌，蠢蠢欲动了。
加之各种利好政策和市场变化，反正我们家已经是扩大产能、上流水线、铺渠道、备库存了，我相信同行的兄弟基本也都差不多是这个状态。
然而，从消费者测看来，市场还是平静如水，大多数业主还停留在观望阶段。
但我相信，这也的情况，不会存在太久。
四、一些发展趋势1、春江水暖鸭先知在过去的三个月里，我频繁地考察专业市场、建材零售店。
就目前来说，现在即使是一个最普通的瓷砖店，也往往会放上集成墙板的样品。
虽然样品质量参差不齐，但至少说明分销商们已经意识到市场的变化了。
要知道，这群人都是活跃在第一线，教育客户、服务客户的老手。
要撬动市场，往往第一步是先要打动分销商，而目前，这一步已经完成了。
2、品质与品牌的协同发展，浑水摸鱼的企业终将被挤出市场对于一个新市场来说，品质就是出货量的保证，出货量就是品牌的保证。
在未来的几个月里，将会涌现出大量的集成墙面商家，而正在能够做起来的，必然是拥有品质和实力的厂家。
3、 集成墙面的最后一公里，专业安装团队的形成随着集成墙板市场的扩大，其产业链分工也会逐渐细化，生产、分销、安装会逐渐独立，产生各自领域的行业寡头。
相信不久之后，就会有专业的集成墙面安装服务商出现，解决集成墙面最后一公里的问题。
房地产企业内部控制有什么特点
摘要：自1998年以来至今，在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下，住宅与房地产行业持续快速发展，对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用，房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。
因此在这样的时代环境下，特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究关键词：房地产、房地产行业、内部控制、特点问题房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制，其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。
加强监督、强化企业内部财务控制，是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势。
本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论，从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手，重点选取典型案例----中国房地产行业的领军：深圳万科企业股份有限公司，通过分析其公司组织架构图，试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度，形成以财务为核心，覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统，重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。
同时在具体业务(如固定资产投资管理)上，重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限，建立最基本的财务控制标准，增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。
本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践，为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。
房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。
房地产业在国民经济分类中属于第三产业（见表1） 中国房地产业的行业分类（GB\\\/T4754-2002）表一代码 行业分类 定义 7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动 7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动 7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动 7290 其他房地产活动 一、房地产开发流程及业务特点 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关协议，施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。
同时又可划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段，前期工作阶段、建设阶段，租售阶段。
房地产开发风险大，开发资金量大，开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强，因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。
房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。
土地费：包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例)，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
前期工程费：主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过30%。
建筑安装工程费：是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用，又被称为房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例相对较大，目前约占整个成本的40%左右，全装修房成本比例会上升。
配套及基础设施费：包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用，它在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在20%左右(各地区比例不同，可能差异较大)。
基础设施建设费，主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。
公共配套设施建设费，指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校，幼儿园，医院，派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月，同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。
管理费：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等，它在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
筹资费：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因比必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
其他费：主要指不能列入前六类的所有费用，它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过5%。
根据房产供求，销售费用所占比例差异较大。
从以上分析可知，土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大，三者约占总成本的90%，是内部控制中成本费用控制的重点。
房地产项目管理也是内部控制的重点，其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。
（1）部门制项目管理。
根据管理学中组织结构的分类，按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。
从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。
工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作。
销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。
财务部的主要工作在项目中后期，负责资金的收支及财务核算、分析工作。
办公室负责文秘、统计等后勤工作。
（2）公司制项目管理，多从事单一项目的运作。
土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。
楼盘基本销售完毕后，项目公可或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。
（3）事业部制项目管理。
企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。
事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。
事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。
（4）专业管理公司项目制。
其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后，可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜，体现出社会化分工的现代特征。
当前，房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。
二、房地产企业财务管理的特点2.1 投入大，资金周转期长，据资料显示，在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有72家，其中专营商品房开发建设的公司有55家；另外还有32家其他行业上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上；房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。
巨额的地价和房屋工程造价，决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程，这要求要求房地产企业初期投入巨额资金，所以相应的资金筹集任务十分繁重。
加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，经营过程十分复杂，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，这增加了资金筹集的难度。
同时，开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。
一般说，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段，所需时间往往二三年或更长；在销售过程中，由于价值大，不得不经常采用分期付款方式，而租赁经营和物业管理过程中，还需追加一笔相当多的房屋维修费。
这样就使得资金在短期内不能快速回收。
从现实情祝看，房地产资金从投人到收回，往往短则几年，长则几十年。
2.2 经营风险大，投资决策分析责任重、要求高由于房地产行业本身处于不断创新时期，产品不断更新换代，随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，客户需求个性化需求也不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高，房地产市场需求趋于多样化，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，整体的开发水平不断提高，公司现有产品有落后于市场需求的风险。
如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化，可能存在产品滞销的风险。
而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。
从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。
任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利，极有可能导致项目的最终失败。
这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。
然而要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失，就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
可见，相对于其他企业来说，房地产企业财务管理人员责任更重大，对其投资决策分析的准确性要求也更高。
2.3 开发经营活动独特，成本管理工作繁杂由于房地产企业开发经营的特殊性，使得成本管理也独具特点。
首先，在成本构成方面，虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
其次，在成本核算对象方面，房地产企业开发建设所独有的单件性特点，决定了成本核算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施工的开发建设项目。
开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象；规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。
其三，在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。
所以，住宅已建成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住人，而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。
在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。
这种办法，在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。
其四，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、。
分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。
2.4 财务关系复杂，管理难度大就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面：土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。
而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化，特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。
一般的房地产企业并不具备施工能力，他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。
在这个转让的过程中，由于施工单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握。
在销售房地产的过程中，由于现在一般采用分期付款的方式，所以房地产企业的投资回收期较长。
通常，在某些房屋已经开始销售的时候，还有一些相关配套设施没有进行建设。
因此，房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。
在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。
房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门，从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。
2.5 资金运动形式互不相同，管理方法多样化房地产企业组织机构多，且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重，因此，资金运动形式也互不相同。
在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业；同型房地产企业内部，企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中，形式也互有差异；有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式；有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式；有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式；有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式；还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。
资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。
三、房地产企业内部财务控制的问题目前，房地产行业竞争十分激烈，大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度，但从普遍上说，许多房地产企业由于经营时间短，风险意识差等原因，在企业财务内部控制制度制定方面，还存在这样那样不同方面不同程度的问题，综合起来，表现在如下几个方面：3.1 法人治理结构不完善，财务控制组织形同虚设我国的房地产开发企业成立之初多为官办，规模小，主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”，绝大部分为财政拨款单位，许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上，并未从根本上转变经营观念，把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。
房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。
例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长，权力不能受到有效的监督。
股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的．作用，而仅仅具有了现代房地产企业的外壳，没有从根本上形成法人治理结构，缺乏有效的控制措施，从而产生了大量的内耗，无形中提高了公司的经营成本。
3.2 风险意识差，内部压力不够由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈，房地产企业经营风险不断提高。
然而，从我国房地产企业的现状来看，房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度，没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制。
3.3 会计资料不实、会计资料扭曲由于会计工作秩序混乱，核算不实而造成的信息失真现象比较严重。
这种现象主要有三种情况：首先是为了掩盖不合法的经济内容，变造原始凭证，从而形成表面上合法的经济内容。
其次是虚构经济业务内容，伪造原始凭证，按正常手续报销，假公济私，骗取资金。
再次是会计信息加工违规，不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。
隐瞒经济业务的本来面目，随意变更成本、费用的核算范围；虚构投入产出，虚增利润或隐瞒收入，虚减利润，偷税、漏税；虚增资产与权益，夸大房地产企业经营规模，编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。
这些现象不同程度地为人所利用，严重破坏了房地产企业经营。
而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。
由于开发成本核算不实和多转经营成本等，势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。
如某市x x开发公司所属三产的办公用房，就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。
账外财产的存在，不仅使国家税收流失，而且极易造成国家或公司财产的流失，更是“小金库”的来源之一，也是产生腐败的温床之一。
3.4 费用支出失控，潜在亏损增加某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用，但对这部分费用的适用范围无明确规定，更无约束监督机制，导致部门经理大手大脚，挥霍浪费，使房地产企业出现亏损，不来亏损的房地产企业雪上加霜：有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱，物资购销制度松弛，存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离，存货的发出未按规定手续办理，也未及时与会计记录相核对，对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理，致使巨额潜亏隐藏在库存中，再加上经济往来中审查制度不健全等，造成资产大量流失。
3.5 内部管理混乱，会计控制乏力有些房地产企业各种规章制度不健全，尤其缺乏各种监督制度。
连起码的内部审计机构或人员也不设置，甚至连简单的内部牵制制度也不要，即或有且健全，但却不落实、不执行制度、不按制度考核，使其形同虚设，同样不可能发挥其制约、监督作用。
财产物资管理制度不全，账物保管不善，使财物大量流失，化公为私。
投资不进行可行性研究，盲目上马，重复建设，导致项目无效，资金呆滞，经营不畅，甚至破产倒闭。
公司任人唯亲、人浮于事，涣散无力。
随着计算机在会计领域的广泛运用，会计人员技术要求较高，操作单一化，相关的内部牵制制度难以落实，违法、违纪行为呈现智能化特征，会计监督更显得力不从心。
3.6 共同舞弊，会计控制失效。
财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的，而一些公司本应相互牵制的人却联合起来，共同舞弊，这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。
特别是领导运用职权，参与其中，情况就更为严重。
这方向舞弊行为主要表现有：会计与出纳合谋，涂改发票、伪造签字、公款私存，截留、挪用资金，房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金，指使会计隐匿收入，转移资金，偷税、漏税，会计人员畏于权势，丧失原则；更有甚者，领导、部门负责人和经办人员共同作弊，用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。
四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策 随着信息社会的到来，使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。
实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等，会计业务关系发生了一系列深刻的变化，因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化，迫切需要建立一套新的，更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。
在电算化条件下，根据会计系统内部控制要素及原则，其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。
4.1 文档控制 文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的同时，还应当建立相应的档案管理制度，以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。
建立备份，目的在于防止存储介被破坏而带来损失。
对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度，对于计算机输出打印成书面的资料，应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。
文档控制首先要进行数据备份，一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。
备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。
一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外，还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。
另外，程序或数据结构发生变化时要备份两份。
4.2 硬件控制硬件控制也称为工作环境控制，是系统正常工作必不可少的前提条件，作为软件依托的硬件设备，其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱，直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。
这其中也包括制定计算机房及设备管理制度，确保机房设备环境良好，健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等，为电子数据处理创造优越的条件。
有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。
在计算机的选择上，应尽量先用正牌机，先用物优价廉，且运行状态稳定的计算机；在条件可能的情况下，系统内部应统一机型，并统一基本工具软件系统，增强磁盘介质的兼容性，减少维修难度，提高监督效能：还要选用性能优良的操作系统和软件工具，提高对系统软件的管理水平。
4.3 软件维护控制 会计软件既使在使用初期被誉为优质高效，也不意味着永久不变。
软件一旦投入使用，就必须实行相应的维护，同时要建立先申请后维护的制度，维护期间必须拟定维护计划，然后再实施维护，最后经过测试，确认被维护软件完全符合要求后，方可投入使用。
软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。
4.4 软件质量控制 会计软件的质量，首先满足会计工作的要求，因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性；其次，软件的效率性、可测性、可维护性，也是软件质量的重要指标。
比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起，再加上多用户共享数据库的出现，如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。
4.5 审计控制 计算机舞弊形式有两种：一种是针对计算机系统进行的舞弊活动，以系统为直接犯罪目标；另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。
如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统，人为制造病毒程序，篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。
现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的，外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见，必须首先研究和评价被审单位的内部控制，内部审计人员也是如此，而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的，无论内部审计人员还是外部审计人员，都需先对环境控制进行研究和评价。
在这一过程中，公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。
公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司，以便引起注意，加强内部控制。
审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计，检查建议是否被采纳和实施，督促被审单位完善内部控制系统，加强预防工作。
五、结束语通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析，我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要，也是企业经营的需要，同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。
随着房地产逐渐走向集团化、国际化，加强房地产企业内部管理越来越显重要，而企业管理的中心是财务管理，财务管理的重点是资金管理。
一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息，所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。
有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密，其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。
有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性，以及遵循法令。
以内部控制理论、财务内部控制理论为基础，结合内部会计控制规范的颁布，认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际，使其具有可操作性和适应性。
财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分，它在财务管理体系中居于核心地位，一个健全的财务控制体系，实际上是完善的法人治理结构的体现，反之，财务控制的创新和深化，也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。
有谁知道古茗奶茶店里面的玻璃发光字是怎么做的啊
谢谢
看不太清楚 字要么是装上去的 （就是字单独在玻璃外面） 要么就是镂空的玻璃 里面贴勒亚克力（印章盒字都可以单色亚克力，后面的图案打印在白色亚克力上）
