房地产估价心得体会
房地产估价体会在了一学期的房地产课程学习后，我们迎来了我们的房地产课程设它能检验我们这一学期的学习成果。
在一周的课程设计中，我对房地产业有了新的认识。
课程设计是培养学生综合运用所学知识,发现、提出、分析和解决实际问题,锻炼实践能力的重环节，这次课程设计虽然很累，但我学到了不少东西，巩固了《房地产估价》课程所学的内容，培养我们的团队精神，锻炼们的沟通和表达能力。
在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。
因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。
在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。
除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素
求房地产评估报告范文
房地产评估报告范例 一、(单位)：××× 二、估价目的：拆迁补偿价格评估 三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日 四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日) 五、估价依据 1.中华人民共和国 2.中华人民共和国国家标准; 3.评估委托书： 4估价评估人员勘察了解的情况; 5.房屋所有权证(新北全字00311100号); 6.国务院、。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。
另外虽然在本报告中未完全采用有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。
本报告主要根据中华人民共和国国家标准的精神进行评估。
八、估价结果 本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为： 人民币小写：206247元 大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元 九、评估价格有效期 本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。
随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围 该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件 1.估价假设条件 我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设： (1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主; (2)该物业可以在公开市场上自由转让; (3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价; (4)不考虑特殊买家的额外出价。
2.限制条件 (1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。
(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。
十二、特别声明 1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
3.我们依照中华人民共和国国家标准和国务院进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。
但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。
除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价分析说明部分 一、估价物概况 本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。
2.位置座落及环境状况 评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。
评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的、经商场所。
3.建筑物基本状况描述 评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。
建筑时间为1981年，目前底层为出租商业，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。
二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。
二、估价程序 1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。
2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。
3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。
4.评估测算，撰写提交评估报告。
三、评估方法的选择 因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。
又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。
四、评估测算过程 (一)市场比较法 1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为： 待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正 2.选择可比案例 经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。
案例 项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价 (元\\\/平方米) A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2\\\/62000.43250 B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1\\\/61999.83100 C人民路东段营业砖混六层1\\\/62000.42900 D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1\\\/62000.82600 3. 估价计算 (1)交易情况修正 可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。
(2)交易日期修正 实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。
(3)区域因素修正 因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。
经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。
可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。
可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。
区域因素修正表 区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D 地段0.1100110110110110 交通通达程度0.21001109510085 繁华程度0.41001051109085 居民区0.1100100110110115 周围环境0.21001051059580 小计11021051069789.50 <4>个别因素 因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。
经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。
设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。
个别因素修正系数表 个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D 建筑结构0.3100140140140140 装饰装修0.210095959595 使用性质0.2100100100100100 临街状态0.21001201109085 面积形状0.1100130120110110 小计1100118115110109 <5>比准价格计算 根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表： 项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格 (元\\\/平方) A3250100\\\/100100\\\/100100\\\/105100\\\/1182623 B3100100\\\/95100\\\/98100\\\/106100\\\/1152731 C2900100\\\/100100\\\/100100\\\/97100\\\/1102718 D2600100\\\/100100\\\/100100\\\/89.5100\\\/1092655 由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格： 2632+2732+3718+2655 估价对象单价=———————————=2682元\\\/平方米 4 估价对象价格=2682×78.9=211609 <二>收益还原法 1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为： V=a\\\/r[1-1\\\/(1+r)n] 式中：V为房地产价格 r为还原利率 n为未来可取得收益的年限 运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.资料的收集及参数的选择 通过调查，分析收集有关资料如下： (1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。
(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。
(3) 修缮费按房屋现值的3%。
(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。
(5) 保险费为房屋现值的3‰。
(6) 管理费按年租金的3%计算。
3.计算总收益=12×2300元\\\/月=27600元 4.计算总费用 (1) 房地产税 房地产税=56400×17.5%=4830元 (2)管理费： 管理费=56400×3%=828元 (3)修缮费： 房屋折旧费=830元\\\/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米 房屋现值=830×78.9-20628=44859元 修缮费=44859×2%=897元 (4)折旧费: 折旧费=830×1.5%×78.5=982元 (5) 保险费: 保险费=44859×3%=134元 (6) 总费用: 总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元 5.年纯收益 年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元 6. 确定房地产的综合还原利率 还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式： 风险调整系数=Xγ1+Yγ2 其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。
风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4% γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29% 7. 计算房地产价格 选用计算公式 a 1 V=— × [ 1 — ———— ] r (1+r)n n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。
将上述有关参数代入公式可得： 119 1 V=——— × [ 1 — —————— ]=198204 9.29% (1+9.29%)29 (三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。
根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为： 211609×0.6+198204×0.4=206247
房地产估价师考试
房地产估价师们看过来，谈谈你们考试的心得与经验
估价师要比经纪人不好考，报一个培训会有帮助，多看书，多做题。
案例分析要特别关注。
有关人力资源方面的问题：一份总结，用实例阐述评估活动后如何向员工进行反馈，以提高绩效
呵呵，如何反馈
如实反馈撒，还弄虚作假啊
该奖励的奖励，改批判的批判，该辞退的辞退，该教育的教育...反馈一般都是面谈的。
当然需要反馈的员工太多，而反馈信息比较统一的也可以公告嘛。
建设项目评估案例分析
项目评估的原则考察因素的系统性选择指标的统一性实施方案的最优性选取数据的准确性分析方法的科学性项目评估的内容项目建设的必要性评估项目建设和生产条件评估工艺技术评估项目效益评估项目总结四种主要的项目评估方法成本效益分析法限制了正确的群体决策L-M法主张以国际市场价格为基础确定项目价格S-V-T法（L.Squire和H.VanderTak）与L-M法接近，但提出进行社会评估UNIDO法主张以国内价格作为基础来确定评估价格
房地产土建工程师半年工作总结
我会写，但是也没法给你写，个人的工作总结需要结合个人的工作实际的，我们不知你具体都干了些什么，具体的工作内容和完成情况也不知道，咋写
提纲如下：一、上半年总结1、加强学习，提高自身技术和管理素质。
......2、扎根一线，出色完成施工任务。
....3、强化管理，实现安全、质量无事故。
....二、下半年计划1、到九月底前完成**项目现场施工；2.到十月底前，完成**现场地基、土建施工；3......
房地产估价论文最新研究方向
市场经济方向。
我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象，通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究，发现房地产开发融资存在许多问题，主要体现在以下两个方面： 一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱；二是盲目融资现象较为普遍。
作者结合以前的研究成果，重申了可持续性融资这一概念，认为可持续性融资是 一种贯穿发展全过程的融资理念，的融资行为不仅满足当前资金需求，而且不会影响的后续融资活动，使的融资活动保持可持续性，实现价值 最大化。
针对当前现实中存在的问题，作者构建了房地产开发的可持续性融资体系，并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。
本文共分为六章，第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状；第二章阐述了我国房地产金融市场的现状，分析了我国房地产业 所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具，明确了再融资与可持续性融资的区别与联系；第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的 可持续性融资体系；第四章建立可持续性融资体系的SD模型，并着重分析了模型的核心部分：预警子系统和反馈子系统；第五章为案例，以实例进行可持续性 融资能力的分析，并提出了一些建议；第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。
本文的创新点主要体现在以下几个方面： (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较，扩展了可持续性融资的使用范畴； (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系，并在这一领域进行了尝试性探索： (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型，使可持续性融资体系更具有系统性； (4)与其他学者的研究成果有所不同，本文的可持续性融资能力分析更具有动态性，可以指导决策人员随时调整融资活动，以便提高融资效率。
教学心得体会
教育教学心得体会在近一年的教育教学工作中，我认识到作为推动教育事业发展的主体—教师肩负着光荣和神圣的历史使命，必须具有强烈的责任心和良好的师德素质。
现今社会中，有悖师德的现象屡禁不止，如教师急于求成，往往口不择言，伤害了学生的自尊，迟到就不让进教室，做错事就罚打扫除等变相体罚学生，认为将学生分为三六九等，优生笑脸相迎，差生横眉冷眼等等，这样肯定不利于学生的可持续发展。
在推进素质教育倡导新教育理念的同时，要求教师提高自身素质，有良好的师德表现，我认为需作到以下几点：1 钻研教材，在新课程新课标下认真备课，上课，“要给学生一碗水，教师要有一桶水”，这样才能教好课，高质量完成教学任务。
2 转变教育理念，从以往转为素质教育。
培养学生的综合能力，注重学生全面的发展。
3 以身示范，以情感人，德高为师，身正为范。
我们要求学生不能怎样，自己就先要做到。
教育过程中，不体罚或变相体罚学生，要以情感人，让学生认识到自己的错误并改正不再犯，这一过程需一定的方法，我作为一名新教师，尚未摸索到较好的方法，在以后的教育教学过程中，我将努力积累经验，并积极听组内老教师的课，学习他们的教育教学方法，摸索出适合自己的教育教学方式。
总之，我会努力成长，争取早日成为一名拥有高素质师德的新时代人民教师。
新教师工作心得体会转眼间，我来到工作快一年了，在这一年中，我学习了很多，也成长了很多。
下面我就以这一年的经历谈谈我作为一个新教师的工作心得体会。
第一学期我主要暂代生物实验员的工作，刚开始的时候，我对实验室的设备一点也不熟悉，对一些实验的准备也不大了界，作为一个新教师，我真的感觉很彷徨，幸好，这时组里的其他老师给了我很多的指导和帮助，我添置了很多与新课程理念下的实验有关的新器材和药品，同时对原有消耗的其他设备进行了补充，维修实验室桌凳，组织学生打扫卫生，积极准备实验，合理安排实验时间，较好地完成了实验室工作，同时，我还对实验室财产做了统计，迎接并顺利通过了省领导对实验室的评估检查。
第二学期我主要担任年纪的生物教学，在教学工作中，我主要作到以下几点：1 深入细致地备好每一节课，熟悉教材，精心设计问题，力求把握重点难点，使课上内容简单易懂，同时自己制作或借鉴网上比较好的，把传统讲授教学模式个现代教学模式结合。
2 认真上好每一节课，一般第一次上总是感觉不太流畅，我及时从中获得经验，在下次上时更好的讲授好。
同时课堂注重学生学习主动性的发挥，培养学生发散思维和，使其综合能力得到发展。
3 坚持听课，学习师傅和其他老师的教学经验，结合新课程历年，寻求适合自己的教学方法。
4 认真及时地批改作业，从中了解学生掌握知识的情况，从而有侧重的对其强调，扫除自己学习中的盲点，也为课堂效率的提高打下了良好的基础。
这一年中我还担任了高一（11）班副班主任的工作，积极参与，在优秀主任于永中老师的知道下，我学会管理班级的一些方法和教育学生的一些经验，认识到对学生以为严格是不行的民主是要找到严和爱的切入点。
作为一名新教师，我有很多不足，因此我积极汲取养分，感谢教育局给我安排的到教师进修学校学习的机会，请了许多资深教育工作者给我们授课，我受益颇多。
总之，我还很年轻，需要不断的磨练，才能成为一名合格的中学生物教师，为此，我将一如既往，努力早日达到目标。
个人简介，女，中学二级教师，于2005年6 月毕业于徐州师范大学生命科学学院，2005年8月受聘于，担任过一学期实验室管理员的工作，之后一直从事生物教学的工作，现担任高二必修生物教学。
目录1 新教师工作心得体会2 教育教学心得体会3 参加青年教师基本功大赛后的体会4 课堂教学设计案例 必修三 第一章：环境与稳态 第二节：内环境稳态的重要性5 校专题讲座 让学生了解一些动物的有趣行为及其意义6 镇江市教育科学规划课题《关于中学生生物科学素养培养的研究》7 扬中市级教研活动证书参加青年教师基本功大赛后的体会为了提高青年教师的教育教学水平，同时给青年教师一个展示自我能力的舞台，市教育局举办了青年教师基本功大赛。
我也参加了此次比赛，虽然没有获奖，但为了迎接比赛我所做的准备让我的教学水平有一定的提高。
“生态系统的结构”是我的参赛课，课前从教学设计,教案,课件等方面做了充分的准备,在备课组长奚红凤老师及何俊老师的指导下,教好的完成了教学任务.课后经组内老师讨论和指导分析，同时结合我自己的体会，总结如下：本节课一开始首先用课件上几个有趣的生态系统的图片吸引学生的注意力，激发学生的学习兴趣，然后通过让学生讨论它们有哪些共同点来引出本节课的内容，体现了新课程理念下学生的主体地位，发挥他们学习的主观能动性。
课上以课件上动态的池塘生态系统为例，来分析生态系统的结构，生动形象，分别从生态系统的组成成分和营养结构两方面来讲解， 让学生掌握生态系统各成分之间的关系，在此基础上能够自己构建生态系统的结构模型，上黑板写出来，并和学生们一起补充和完善。
然后以草原生态系统上各生物之间的捕食关系讲解生态系统的营养结构：食物链和食物网，让学生根据自己的常识，自己学会写食物链并形成食物网，讲解注意点，学生较感兴趣。
虽然准备比较充分,但上过课后也有些不足之处,如:在教学中没有很好的运用启发式教学,大多还是采用传统的教学方法------讲授法。
虽然课件生动形象,与教学内容符合,但整体还是给人感觉有点枯燥无味,学生并没有真正体会到探索性学习的乐趣。
同时语速稍快，虽然知识点很详尽，但给学生思考的时间不够，学生需课后再消化吸收。
总之，我在教育教学上还不够成熟，但通过此次大赛，我的教学水平有一定的进步，以后我将不断努力，完善自己的教育水平，提高自己的教学能力。
有没有一个广告效果调查评估完整的案例啊
广告-广告策划-广告效果评估 广告策划活动评估，是指广告策划活动实施以后，通过对广告活动过程的分析、评价及效果反馈，以检验广告活动是否取得了预期效果的行为。
因此，其评估不仅是对广告后期效果的评估，还应包括对广告调查、广告策划、广告实施发布的评估。
广告效果的评估主要内容有： 1. 广告计划在取得预定的广告目标上是否有效，所获得的广告效果能否可以用计划外的其他工作来替代； 2. 广告计划在实施过程中是否有超出计划的作用； 3. 广告活动的实施是否最大效益地使用了资源（指人力、物力、财力和时间）； 4. 接触广告信息的目标消费者的数量 ( 即广告的接触率 ) ，注意和理解了广告信息的受众数量； 5. 接受了广告内容改变态度、意见、观念的目标消费者的数量； 6. 按照广告导向采取了行动的消费者的数量和重复采取类似行动的消费者数量； 7. 达到预定目标与否等等。
评估广告策划活动效果的客观标准是经济效益、社会效益和心理效益，以经济效益为主，同时兼顾社会效益和心理效益。
广告策划的直接目的是经济效益。
一个广告成功与否，在很大程度上就是看它的经济效益，这方面的衡量指标有： （ 1 ）广告是否培养了新的公众需求市场，发挥了市场扩容功能； （ 2 ）广告是否激发了公众的需求欲望，有效地引导公众产生购买行为； （ 3 ）广告是否提高了企业的市场占有率； （ 4 ）广告是否突出了本企业商品在公众心目中的地位，提高了公众的指名购买率； （ 5 ）广告是否增强了商品的营销力，扩大企业的销售量。
对广告策划的评估: （ 1 ）看广告计划是否与广告目标相一致，其内在逻辑联系紧密与否，广告成功的可能性是否最大限度地得到了利用； （ 2 ）评估广告决策是否正确，广告策略是否运用恰当； （ 3 ）广告主题是否正确，广告创意是否独特新颖，广告诉求是否明确，目标消费者是否认准； （ 4 ）广告预算与实际费用如何，它们与广告效益的关系如何，是否随广告投资增加而效益也成正比例地增加等等。
广告效果评估的基本方法 对于广告效果评估的理解，通常我们是从两个方面结合展开的，第一个方面是广告的发布方，也就是根据广告发布方的原始意图，我们来评价该意图与发布方的营销战略的匹配程度，进而研究这种意图如果能够实现所带来的营销效果；第二个方面是广告接收方对广告效果的感知，通常这一部分需要对消费者进行各类特殊环境的心理测试，用以回归消费者接触广告过程中的深度心理状态，进而研究广告发布方的意图是否能够得以实现，同时也需要研究消费者在目前心理感知条件下广告的真实作用。
也就是说，广告效果评估需要通过两方面因素的结合来综合评价广告发布方的投放效果，鉴于广告本身的高度复杂性，我们无法假设广告发布方的原始意图就是正确的，也就是说，研究广告发布方的战略意图本身也是广告效果评估的一个要点，但从另一个方面说，即便广告发布方的投放意图可能是错误的，但最终的效果却未必是一个失败，因为在投放过程当中以及接收方感知过程当中，所有的一切都有可能发生改变，因此研究这样一个过程就更需要从两个不同的角度分别入手。
一、发布方广告目标的回归与效果评估 首先我们看一下从发布方的角度评估的广告效果，对于广告发布方而言，由于企业或企业所销售的产品的生命周期、产品营销战略阶段的不同，企业的营销目标也有所区别，比如对于一款即将上市的新车而言，企业的营销目标（因为还没有对应销量，也可以说是广告目标）很可能是扩大该产品的声势，进而为以后的正式投放市场做好铺垫；而对于一款出于生命周期的成熟期的车型而言，尽量扩大他的销量进而为企业收回更多的现金才是营销的关键，因此这时的营销目标很可能是通过各种优惠手段来刺激消费者的购买，而广告的重点也可能像促销广告转移。
也正因如此，我们在评价一个企业的广告效果的时候，必须首先明确该企业的营销目标以及该营销目标所对应的广告目标。
然而多数企业的广告都不大可能是由单一类型的广告所组成的，因此即便在某一广告目标的指导下投放广告，也很能是从多个方面展开宣传，而将重点放在与目标相关程度最高的广告中。
造成这一现象的原因很多，一方面是企业营销本身的需要，比如上面那个出于生命周期成熟期的产品，如果他的广告仅仅是促销广告的话，消费者对其产品的忠诚度与购买欲望都很难长时间维系，因此需要从其他方面组织更多的宣传，比如宣传该企业的服务等等，进而抵消促销的负面影响；另一方面的原因很可能是广告主构成的复杂性所造成的，比如厂商投放的广告与代理商投放的广告虽然都针对同一个产品，但其诉求很可能有所差别。
这些情况都增加了我们分析广告投放目标的复杂性，但同时也为我们的分析提供了思路，因为如果在特定的营销阶段，广告发布方的投放组合过于单一或过于混乱的话，这本身也是一种值得发布方改变的问题。
接下来我们需要研究的问题就是如何分析广告发布方的原始意图。
如果站在广告发布方自身的角度上，这个意图很容易得到，但对于第三方而言，他们要得到发布方的原始意图，则必须借助通过其他角度所采集的信息。
而从评估的角度而言，这类评估往往需要同时比较多家竞争对手的效果，在这种情况下，即便是广告的发布方也不会具备任何特殊的优势，因为他们同样不可能直接得到对手的投放意图，而对第三方而言，他们需要建立一套对每一个被评估的企业而言都是平等的信息采集体系，只有如此才能保证分析尺度的平衡。
在信息采集方面目前被接受最为广泛的方法是全面采集各企业所投放的全部广告，然后再通过对这些广告的统计分析进而回归各企业的愿意投放目标。
从目前国内的情况看，进行广告信息采集的公司很多，甚至部分广告公司也专门配备了类似的部门。
但从采集途径看，往往每家公司都只能做到采集某一单独媒体的广告，比如慧聪更强于平面媒体广告的采集，央视股份主要专注于电视广告，而艾瑞则只关注于互联网广告的采集。
无论采集哪些媒体的数据，我们认为一些最基本的问题都是同样的，而这些问题解决的如何也将成为评价采集数据可信度与可用性的一个重要标准： 1. 采集范围：既然需要通过对投放出的广告的收集回归发布方的广告目标，那么这种采集就必然需要是全面的，尤其是对于某一个行业的企业而言，他们广告所投放的媒体很可能是专业性较强的，但如果采集者仅收集了大众媒体的广告，这种采集就失去他存在的意义了。
比如对于互联网广告而言，全世界的网页多以亿记，任何企业都不可能有精力采集全部的这类广告，因此采集互联网广告的公司需要针对每个行业建立不同的采集范围，从而减小采集所带来的偏差，而如果该机构只是笼统地对所有行业都仅监测部分网页的话，他的结果肯定是存在问题的。
2. 分类标准：对于每一条采集下来的广告都需要进行足够详细的分类，以便事后的分析使用。
而分类标准的把握也将成为评判广告监测能力的重要标准，比如从产品的角度对品牌、型号等进行分类可以帮助我们区分各企业广告所对应的产品是什么；而从广告本身的角度看，同样需要将其划分为多个不同的类别，比如产品广告、形象广告、促销广告和服务广告等，因此这些都将决定对广告目标的回归的可靠性；从对广告主的角度看，该分类标准同样非常必要，我们必须鉴别究竟是谁在投放该产品的广告，进而分析该企业的广告管理状况。
而对分类标准操作的准确性也是一个需要考虑的问题，如果监测机构并非一家只关注某一个或几个行业的组织，那么他们在操作各行业分类标准的能力方面就需要划一个问号了，因为每个行业的分类标准都相当复杂，如果在采集中出错，到了统计分析阶段就难以保证结论的可靠性，同时也并非所有的广告都可以被明确规类，比如企业的形象广告，他不属于任何该企业的细分产品的产品宣传，因此从产品角度的分类就对其无效，通常我们的做法是将该广告的资源加权分派到各产品当中，而这一权值的设定更需要对一个行业的深入了解。
3. 分类层次：通常在统计分析过程中，我们需要从多个不同角度对问题进行分类，在这种情况下，就要求监测机构在监测过程中对其采集数据进行足够灵活的分类，尤其是分成多个层次的分类，只有如此才方便统计过程中对样本的多角度组合。
4. 数据留存：通常在分析当中我们需要更深入地了解企业各条广告的真实情况，而非被监测的统计指标，因此在这种情况下，监测机构对监测结果的留存水平也是一个很重要的评价标准。
5. 监测流程与质量控制：无疑这一过程是保证监测数据的可靠性的重要标准。
由于上述几个标准的存在，决定了目前国内能够可观回归各企业广告原始意图的机构必然是非常有限的，而由于目前还没有哪个机构可以全面监测所有媒体的广告数据，这也给企业原始意图的回归增加了难度。
那么充分结合各家数据来进行该类分析是否可行呢
从我们以往的操作经验而言，我们并不建议这种做法，首先由于各机构的水平不同，监测媒体的特征不同，所采用的指标也存在较大差异，因此综合几家的数据不便于（很可能也是不可能）实现对数据的统计分析；其次是各企业广告投放所专注的媒体可能有所区别，而过多地考虑各媒体的综合情况很可能反而使得分析结果变得过于空洞，把握不住重点；最后从各媒体本身而言，由于不同媒体的不同特征，他们之间暂时保持一种相对平衡的可替代关系，因此分别分析各企业在各媒体的意图将更有实际价值，也更便于知道企业今后的各媒体广告投放的改进。
基于以上原因我们主张企业在评价其广告效果时更应当把精力专注于某一种媒体当中，尤其是在需要对比自身和其他企业的广告效果时更应如此。
解决了上述问题之后我们回到最初的问题，也就是如何回归广告发布方的最初广告意图。
首先我们需要分析各企业的营销战略，从各企业所经营产品的特征、所处生命周期以及未来产品战略等几个不同角度来推测各企业的营销目标，当然该目标不大可能被精确地推出，而我们分析这一问题的目的也仅在约束对广告数据的统计；接下来我们需要对广告数据进行全面的统计，比如统计各企业广告投放的总量，各产品广告投放的比例以及各类别广告投放的比例等。
我们通过对各企业的广告总量以及广告结构的情况可以大体推测出各企业目前的广告投放目标，同时结合对各企业的营销目标的推测我们就可以粗略回归各企业的广告投放的原始意图于真实操作层面的差异。
在实证层面的分析之后我们将对各企业的营销目标与广告目标进行进一步的评价，从而得到在投放层面的效果评估。
二、接收方对广告的感知研究 如果直接询问消费者：“您觉得您购买这类产品是因为广告的影响吗
”我们很清楚，90％以上的消费者都会直接回答“否”，而事实上，广告的确对消费者的购买决策产生了相当的影响，否则广告也不可能存在，企业也不可能把最重要的营销费用都花费在广告上面。
那么为什么消费者不愿直言广告对自身的影响呢
一方面消费者不愿被大家理解为容易受广告所摆布的蠢货，另一方面广告对消费者的影响往往是潜移默化的，也就是说通常在消费者自己都说不清出的情况下，广告已经对其决策产生了影响。
鉴于这种情况，我们要研究消费者对广告的感知也就更具挑战性了，也就是说，我们不可能采用直接的手段去研究消费者的心理，而必须采取其他辅助性的方法来推测消费者的感知行为。
在这里我们同样举汽车的例子，在研究某一品牌汽车广告对消费者的影响时，通常我们需要让最近刚刚采购该品牌汽车（三个月到半年以内）的消费者回顾自身购车的历程，其中我们涉及到消费者采集信息的过程，主要包括收集报纸、杂志的信息、浏览电视广告、询问朋友以及亲自到经销商处询问等过程，通过不同消费者对这些过程的先后顺序以及重要性顺序的排列我们可以总结分析出各阶段的重要作用进而判断广告在各阶段应当起到的作用。
但往往并非每一类消费者对广告或其他信息的反应程度都是相同的，因此我们需要在研究过程中对消费者进行分类，通过消费者对信息的敏感程度等，再结合一部分人口统计学指标，比如年龄、学历、收入、性别等可以推断该消费者是属于更追求时尚的还是更追求实用主义的，或者是介于两者之间的。
在上面的分析方面大多数机构所采取的办法都大同小异，然而针对很多高价值耐用品而言，比如还是汽车，已有用户帮助企业的宣传在广告传播中的作用是很多机构忽视了的。
比如我是一个golf的用户，那么我在很大程度上是认同了golf的品牌的，同时因为这个购买决策对我而言很重要，为了显示我决策的正确，我通常会主动把关于这个车的好的方面介绍给我周围的人。
在这种情况下，从我的嘴里传递出去的广告可能比潜在消费者直接看到的广告效果还要好。
而作为企业而言，充分利用这种心理，把自己的广告定位在更便于口头传递或议论的角度上，将大幅提升广告的效果。
在这一点上，我们也需要进行充分的评估。
最后，广告接收方的效果评估不能仅仅局限在对现有用户的评估中，还需要调查潜在用户的心理，比如研究这部分潜在用户对品牌的认知、对广告的记忆以及心目中希望的购买品牌等，当然这些仍然只是表面，我们还需要进一步深入到这些潜在用户的心灵深处，去探究他们对广告的感知，比如为他们设置一个情景，通过对他们的行为的研究来衡量广告可能对他们产生的影响，进而评价各企业广告在接收方的效果。
三、广告传递过程的研究 尽管我们研究了广告的两端，即发布方与接收方对广告的理解，但我们仍然无法将其连成一个整体，因为我们忽略了一个很重要的问题，也就是广告传递媒介的作用。
在这里我们以平面广告研究为例，比如不同的报纸，他的读者群特征是相对固定的，他的发行范围是有局限性的，因此一家报纸上刊登的广告在传递给目标消费者的能力方面是存在差异的。
在这种情况下，我们要研究广告的效果就必须要研究广告媒介的特征，研究广告发布方是否选对了媒体，是否将广告资源合理地投放在了适当的媒体当中。
1. 媒体的接收群研究：由于不同媒体的接受群是相对固定的，因此广告发布方在选择该媒体前必须首先考虑自身的广告希望被哪个群体看到，然后再考虑广告所投放的媒体是否适合这一特征。
2. 媒体的覆盖区域研究：每个企业都有自己的重点区域，因此在不同区域范围内广告投放的力度应当是有所差别的，因为各企业的资源都是有限的，营销资源也是如此，如果营销资源本身在各区域分布是不平衡的，那么广告自然也并应该是平衡的，否则一部分地区就会出现浪费，一部分地区就将有所不足。
3. 媒体类型的研究：这里的媒体类型主要是指专业型、大众型或行业型这三者而言的，对于某些特殊商业的产品，在行业媒体上分布广告的成本会更低，收益会更高，这一点也值得企业关注。
4. 媒体档次、形象的研究：不同媒体由于档次，形象等方面的不同，消费者对其信任程度、接受程度等也有所不同，同时如果一个高档品牌的广告出现在了低档媒体中，对其品牌形象也将有所影响。
在界定清了上述几个问题之后，我们可以更全面地把握企业在广告传递过程中可能出现的偏差，进而评估其广告效果。
广告效果研究所采取的指标选择 为了更准确地描述问题，通常我们在进行广告效果研究的过程中，所采取的描述是指标化的，而指标的选择与生成也是决定广告效果评估水平的关键因素。
描述广告投放情况的指标： l 广告总量：用于描述广告总量的指标通常是广告的费用与频次两个，而对于电视广告、电波广告而言还可以采用总长度评价，对于平面媒体而言也可以采用总面积衡量。
当然由于长度、面积这些指标与费用的高度相关性，因此大多数情况下我们可以不必考虑这些因素的影响。
l 趋势性指标：比如广告投放的增长率，包括费用和频次等的增长率等指标，这部分用于描述企业投放力度的变化情况。
l 广告结构指标：各类别广告的比例结构，如产品广告、促销广告、形象广告、服务广告等分别所占的百分比结构等，该指标可以用以考察发布方的营销策略。
l 广告时段：对于报纸而言，该广告在一周的哪一天被投放相当于广告的时段，而对于电视广告而言，这一指标顾名思义，这一特征决定广告面向的群体的接触特征同时也可能决定这企业可能出现的偏差。
l 广告区域：也就是该广告被投放到的区域，主要是从接收方的角度而言的区域。
用于描述消费者对广告的理解的指标： l 愉悦性指标：也就是该广告能够给消费者带来娱悦的特征的情况，通常该指标决定消费者对广告的反应以及对品牌的好感。
l 可记忆性指标：用于描述消费者对该广告的记忆效果的指标，如果广告易于被消费者记忆，那么他的效果将更为理想。
l 传播性指标：该指标用于描述广告被消费者谈论的可能性，如果该广告能够被更多的消费者当作谈资，那么可能意味着广告的更理想的效果。
l 说服性指标：该指标用于描述广告所传递的信息被消费者接受的程度，通常隐性广告更容易起到说服消费者的作用。
这一指标实际上也就是广告的可信度指标。
l 告知性指标，也就是广告传递信息的能力，比如告知消费者企业的技术优势，告知消费者品牌文化或企业文化，告知消费者企业的服务或价格等，我们用该指标来评价广告传递信息的完整性，但并不是说一条广告传递的信息越多越好，而是指传递的某一信息的完整性。
用于描述媒体特征的指标或方法： 通常媒体的广告效果是用千人成本来衡量的，但由于媒体经营的持久性，也就使得在大多数产品中，其广告的千人成本趋于某一相近的区域，也就是说，从表面上看，各媒体刊载广告让一千个人看到的价格是相当的，但由于不同媒体的接受群特征不同，因此该成本仍然差异迥然，在这里我们需要重新整理各个不同的媒体，把各媒体按照发布广告的产品进行重新的评级，然后根据评级的结果来评估企业是否选对的广告的媒体，尽管这一工作可能更具争议，但我们相信只有将媒体分级之后的比较才更有意义。
总结： 2002年初，很多人指出房地产和汽车是中国最后两个卖方市场，而今天这两个行业卖方占优的命运也将中结，各企业的竞争日益激烈，使得广告的作用也就变得更加突出。
在这种情况下，参与竞争的企业不得不想尽办法去改进自身的广告投放，提高单位广告费用的广告效果，但对于广告效果的研究却是一个相当复杂的过程，而且即便如此我们往往也很难将这里所有的问题都解释清楚，本文只是根据慧聪以往在该类问题中的操作经验对这一过程作出相关的探讨，我们相信通过我们的努力，更多的未知领域会被我们攻克，我们也希望在激烈的市场环境中的企业能够静下心来，跟踪自身的广告投放，评价自身的广告投放，改善自身的广告投放。
