房地产沙盘模拟心得
房地产沙盘模拟心得公事1班201214100222杨丽颖为了更好地培养我校土地资源与房地产管理专业的学生，使我们在求职就业时具有更大的竞争优势，学校斥资购进了一批沙盘模拟的道具，并聘请了专业的老师进行沙盘模拟的培训。
12月30、31日，作为即将毕业的大四学生，我们有幸得到了为期两天的房地产沙盘模拟培训，并在此期间受益良多。
沙盘模拟培训是一种具有极强实战色彩的管理培训课程，是西方知名商学院借鉴军事演习，开发出的高端培训模式。
而此次房地产沙盘模拟培训则是由参加学习的同学们组成几个相互竞争的模拟公司，围绕房地产的开发与经营活动，完成演练与学习，达到共同提高的学习目的。
这次模拟共分为六个小组，每组有六个成员，大家分工合作，分别负责房地产公司内前期、预算、市场、设计、工程、财务和销售的工作，另外各组推选出一位同学作为公司的CEO，担任企业的领导和管理工作。
并且在模拟一开始，负责培训的马老师就让各组确定了自己公司的名称和战略目标。
此次为期两天的房地产沙盘模拟分为两轮，第一天对住宅类型的房地产开发与经营进行模拟，第二天则是对综合楼和别墅类型的房地产开发与经营进行模拟。
在第一天的模拟中，由于缺乏经验，我们小组在前期拿地时土地单价比其他组都高，后期销售时定的销售单价也过低，尽管项目设计不错，最后也得了个不赚反赔的结果。
因此在第二天我们选择了综合楼的项目并汲取了前一天失败的经验，每个成员分工
合同法心得体会
学习合同法及物权发的心得与体会 合同法的理论性和实践性都很强，在我们实际的学习和生活中，合同无所不在。
有交易的产生常常伴随着合同的成立。
所谓合同，又叫契约，是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
它具有三个方面的特征：第一、合同是一种法律行为，是引起当事人之间民事权利义务关系产生、变更、终止的合法行为、而非事实行为。
第二、合同的目的和宗旨是在当事人之间设立、变更和终止民事权利义务关系。
第三、合同是当事人意思一致的表示，是他们之间的协议。
这里的意思表示一致是要求两个或两个以上的当事人均要作出意思表示，且其意思表示是平等、自愿、真实和完全一致的。
如果某一方是因为被强迫或者在其它不志愿的情况下签订的合同，则该合同在法律上属于无效合同。
合同是债发生的最重要、最常见的原因之一所谓债是发生在特定主体之间的，以请求为特定行为的法律关系，是按照合同的约定或依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系享有权利的是债权人，负有义务的是债务人。
在债的法律关系中、债的主体、客体和内容都是待定的债的主体是指债的当事人，具有特定性和相对性债的客体是主体的权利和义务所共同指向的对象债的内容则是主体所依法享有的权利和义务。
由合同引起的债叫合同之债。
但无论是债的关系或合同关系，均须纳入法的调整范围之中。
合同法就是调整合同关系的法律规范的总称。
一旦纳入法的范围，我们在签订合同的时候就要仔细考虑这个合同到底该不该签，该怎么签，因为当合同生效之后，如果自己不小心有违约的行为，可能就会使自己负上法律的责任。
特别是自己作为第三方进行担保时，要清楚自己作为担保人所要承担的风险。
否则，当法院发给你一堆债务单的时候，自己还不知道是怎么一回事。
有了合同的签订，就有合同的履行。
所谓合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得以实现当事人订立合同是为了实现某种特定的目的，只有通过合同的履行，这种目的才能达到。
因此，合同的履行是实现当事人权利的重要途径。
合同的履行以有效合同为前提，无效合同谈不上履行的问题。
合同的履行应按照法律规定和合同的约定来进行，并遵守适当履行、协作履行、经济合理履行的原则，全面履行合同义务。
适当履行又叫全面履行，是指当事人合同规定的标的及其质量、数量。
由适当的主体在适当的履行期限、履行地点以适当的履行方式，全面完成合问义务。
协作履行原则要求当事人基于诚实信用原则，协助对方当事人履行其义务，并适当履行自己的义务。
经济合理履行则要求当事人讲求经济效益，以较小成本获取最大的经济利益。
一般来说，合同生效以后，当事人可以按照合同约定全面地履行自己的义务，并享受合同权利。
但实际的复杂性，会使合同履行出现一定的困难，从而导致合同的不履行、不完全履行或暂时不能履行这些情况除符合法律规定依法方可以免责外，应承担其相应的法律责任。
为维护当事人的合法权益。
我国合同法从现实的客观情况出发，对双方合同的履行规定了三个抗辩权，即同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安履行抗辩权。
同时履行抗辩权是指双方合同的当事人没有先后履行顺序的，一方在另一方未为对待给付以前．可拒绝履行自己的债务的权利。
它要求当事人互负债务、且该债务没有规定改履行的先后顺序，有给付的可能，并已届清偿期。
该权利的行使以对方当事人未履行债务为前提。
先履行抗辩权则是强调互负有债务的当事人，后履行债务一方在先履行一方当事人没有履行债务的情况下，有权拒绝对方要求自己履行债务的请求。
不安抗辩权是指负有先履行债务的一方当事人确有对方当事人下履行或可能不履行其债务的证据时，可暂时中止自己的债务履行，并通过对方当事人。
在对方当事人提供了担保，或履行债务以后，应履行自己的债务。
但值得我们注意的是，上述三个抗辩权行使不当，给对方当事人造成损害的，应承担法律责任。
另外，作为合同的解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因合同一方或双方当事人的意思表示使合同自始或仅向将来消灭的行为。
作为一种法律制度，合同解除发生在合同有效成立后，履行前或履行过程中。
这是由于合同成立后，因某些宏观情况的变化，导致合同的履行成为不可能或不必要，如一味地要求当事人履行合同，则可能造成更大的损害。
因此，允许当事人解除合同，可使当事人避免更大的损失，但值得注意的是。
合同一旦解除，当事人最初订立合问的目的显然不可能实现。
同时，不适当的解除合同，或许会给当事人带来更大的损害。
作为员工的我们应该了解一些合同法的理论和知识，这对我们来说不无裨益，一毕业我们就会签订一系列的合同，就业合同就是大学生要签订的最典型的合同。
最近看到一些报道关于毕业大学生的在签订就业合同后，在就业中遇到了各种各样的合同问题。
一些用人单位在和毕业生签订合同的时候，用一些口头合同，含糊合同，单方合同，生死合同等不平等合同剥夺了求职大学生应有的权利。
所以，了解一些合同法的理论和知识，知道合同法中违约责任作为一种违反合同的民事责任，当事人是需要承担这种民事责任的，这对我们这些大学生在毕业以后的求职道路上，在碰到一些有关自己的合同的签订和纠纷时，有很大的帮助。
我们大学生应该学会用法律这把强有力的武器来维护自己应该享有的权利。
一、物权法立法进程的简单回顾 物权法已颁布，并自2007年10月1日起施行。
那么，在物权法颁布之前，我国现行法上包括所有权和他物权在内的物权体系是否已初步形成
一般认为，民法有形式意义和实质意义之分，前者专指系统编纂的民事立法，即民法典；后者则是调整平等主体之间的财产关系和人身关系法律规范的总称，不仅包括民法典(在我国是民事单行法律)，还包括其他法律、法规和司法解释中的民事法律规范。
物权法属民事法律规范，这点应没有异议。
民法通则设“财产所有权与财产所有权有关的财产权”一节，规定了实际上属于物权的一些权利类型及其取得与保护。
但该法回避了“物权”的概念，另仿照前苏联的法律体系将抵押、留置设在债权一节中，作为担保方式而加以规定(同样是抵押与质押不分)。
城市房地产管理法对房地产开发、土地使用权出让和转让、房地产抵押等作了规定。
土地管理法对土地所有权和土地使用权尤其是农村土地承包经营权作了规定。
担保法对抵押权、质权、留置权作了系统的规定，另最高法院的担保法司法解释对此作了完善，初步建立了担保物权体系。
另外，森林法、草原法、水法、渔业法、海商法、矿产资源法、野生动物保护法、海域使用管理法等法律文件中，也有许多具有用益物权性质的权利规定。
可以说，我国现行法上包括所有权和他物权在内的物权体系已初步形成，只是欠缺形式意义的物权法而已。
1998年3月，民法起草工作小组成立，该小组的成员有六位教授、一位退休法官、两位退休人大法工委干部。
1999年10月，由梁慧星教授负责的课题组完成了物权法草案建议稿的拟定；2000年底，由王利明教授负责的课题组也完成了物权法草案建议稿的拟定。
在两个物权法草案学者建议稿的基础上，全国人大法工委形成了《中华人民共和国物权法》(征求意见稿)，并印发广泛征求意见。
后由于立法计划的变动，物权法以单行法的形式制定、出台的方案被修改，该物权法征求意见稿经修订后并入《中华人民共和国民法(草案)》(审议稿)，于2002年12月23日提交九届全国人大常委会第三十一次会议审议。
因“不少常委会组成人员以及有关方面认为，民法涉及面广、内容复杂，一并研究修改历时较长，以分编审议为宜，当前应抓紧制定物权法”，故十届全国人大恢复了以单行法的形式先行制定物权法的立法计划。
全国人大常委会对物权法(草案)进行七次审议后，物权法于2007年3月16日由十届全国人大第五次会议通过。
在物权法(草案)三审和四审之间，巩献田教授于2005年8月12日通过网络渠道发表了题为“一部违背宪法和背离社会主义基本原则的物权法(草案)——为宪法第12条和86年民法通则第73条的废除写的公开信”一文。
“违宪说”最主要的四大理由是：第一、物权法(草案)对宪法和民法通则核心条款的废除是违宪的；第二、“平等保护”原则与“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”冲突违宪；第三、物权法(草案)背离宪法和1986年民法通则的社会主义原则违宪；第四、物权法(草案)未规定“根据宪法，制定本法”违宪。
但巩献田教授并未发表一篇学术论文进行学术性的论证，只是以“三问物权法的某些起草者”和“关于物权法四答友人”的方式通过网络渠道发表观点。
后部分宪法学者也加入到“违宪说”的阵营。
现物权法已通过，是否违宪
相信各位可作出判断。
其实，关于公有财产的平等保护问题，民法学者内部一直存在“一元论”与“三分法”的争论。
前者认为物权法不应该规定所有制，后者则坚持确认国家、集体和个人三种不同的所有制。
如果各位看过两个学者建议稿及相关的论文就清楚“一元论”与“三分法”并非水火不容，所有权的类型化与平等保护之间是可以做到兼收并蓄、相得益彰的，理由是：采用所有权类型化与平等保护原则相结合的立法方案，不是基于意识形态方面的考虑，更不是出于迁就现实，偏向于对公有财产特殊保护的需要，而是基于对我国基本国情的认识和宪法及其他法律现有规定方面的考虑，同时，也是基于对所有权一编整体结构设计方面的技术斟酌。
已颁布的物权法就是采用这种立法方案，在总则编第一章“基本原则”规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，又在所有权编第五章规定了国家所有权和集体所有权、私人所有权。
二、有关物权法的体系 大陆法系民法尤其是德国民法的编纂体例及法律概念、原则、制度和理论的引入，对我国的民事立法和民法理论产生了深远的影响。
我们可以把德国民法的思维方式称之为“法律的形式理性思维方式”。
这种思维方式后来被称为概念法学的原因在于：抽象归纳而形成概念；概念与概念相互联结形成规范；把规范与规范按照一定的逻辑结构，协调平衡地、一层一层地按照不同的对接将其搭建起来构成一个体系。
当这个体系达到完整的程度时，就出现了一部法典。
为何在介绍物权法体系前谈概念法学的基本要点，主要在于我研究和学习物权法时的一些体验和感觉。
无论承认或不承认，无论自觉或不自觉，一个无庸置疑的事实是，我们研究和学习物权法所使用的基本方法仍然是概念法学的方法。
当然，我们应清楚概念法学的弊端在于其所主张的逻辑崇拜和逻辑万能。
我们要超越概念法学，但超越的前提在于对它的掌握和理解。
下面谈xxxx问题。
1、物权法上的概念问题。
我国民事立法和民法理论继受以德国民法为代表的大陆法系，这点应该没有异议。
因德国民法在整个法律表达的过程中充满了抽象思维，而这种抽象思维，它和我们所面对的生活现象是有一定距离的，故物权法上的概念比较难懂。
根据物权的标的物为自有还是他有，物权分为自物权和他物权。
自物权是权利人对自己所有的物所享有的物权，自物权即所有权。
他物权是指在他人所有之物上所设定或成立的物权，他物权均派生于所有权，是依据当事人的约定或法律的规定使所有权中部分支配权能与所有权分离而产生的。
所有权以外的其他物权均属于他物权。
而他物权，依其对标的物所支配的内容不同，再分为用益物权与担保物权。
用益物权，系以支配标的物的使用价值为内容，以对标的物的使用、收益为目的的物权，地上权(物权法为建设用地使用权、宅基地使用权)、地役权等属之。
地役权，是指土地所有人或使用人为了满足自己土地的某种便利的需要而使用他人土地的权利(邻地利用权的定义与其相同，比较通俗，但未被采纳)。
用益物权的实现常以对标的物的实体加以支配为基础，故又有实体物权之称。
担保物权，系以支配标的物的交换价值为内容，以保障债权的实现为目的的物权，抵押权、质权、留置权均属此类。
担保物权着重支配标的物的交换价值，并通过对标的物的变价而实现，故又称之为价值物权。
建筑物区分所有权系由日本学说与立法创设，它是指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所产生的成员权所构成的特别所有权。
物权法上也有比较通俗的概念，如相邻关系，它是指相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。
下面说一下物权法定原则的含义是什么
就是说，物权包括所有权、用益物权、担保物权等等，它的权利种类、权利内容必须是法律明文规定的。
可不可以自己来发明一种物权
不可以。
可不可以把这个物权的内容改变
不可以。
物权的种类和内容必须由法律明文规定的，不允许当事人自由创设物权和改变物权的内容，这就叫物权法定原则。
物权公示原则，是指以公开的、外在的、易于查知的适当形式展示物权存在和变动的情况。
我们通常讲的公示，系针对物权变动而言的，但物权存续也是需要公示的。
物权的公示方法为登记(不动产)与交付(动产)。
2、体系问题。
物权的类型体系，是指在法律上、学理上对物权的基本种类所作的区分以及由各类物权的次级类型所构成的一个完整的系统。
那么，物权法所认可的物权是按什么标准进行分类编排而形成系统呢
是根据物权的标的物为自有还是他有，将物权分为自物权(所有权)和他物权，再将他物权按其对标的物所支配的内容不同，分为用益物权与担保物权。
这样的分类编排，使物权的逻辑线索变得十分清晰。
那么，物权法的结构、内容设计又是怎样的
有总则，有分则。
总则的内容主要是对物权制度所涉及的共同性问题所作的抽象概括和一般规定，但总则离不开分则的支撑，一般规定不能游离于具体规则而单独存在。
分则的内容主要是对各种物权形态及其细类所作的具体规定，其在内容与规则的设计、制度的安排上自然也不能脱离物权制度的基本原则和理念的统领与制约。
物权的概念与性质的界定、“物”的范围的限定、物权法定主义、物权公示原则、物权的效力等基本问题的规定，均对判定某种权利是否属于物权及属于何种物权有着决定性的影响。
3、体系化解说问题。
根据物权变动中当事人意思的作用，将物权变动区分为“依据法律行为发生的物权变动”和“非依法律行为发生的物权变动”两大类型。
先说“依据法律行为发生的物权变动”类型。
以不动产交易、抵押权设定为研判对象，涉及到的法条有物权法第6条、第9条、第15条、第20条等。
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
”物权法第6条前段有明文规定。
那没有办理登记手续呢
买卖双方签订的不动产转让合同、抵押权人与抵押人签订的抵押合同是否无效
当然不是，因物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
”这就是物权变动与原因行为的区分原则。
在这样的情形下，买方或抵押权人可以追究卖方或抵押人的违约责任。
再说“非依据法律行为发生的物权变动”类型，相对应的法条为物权法第28条至第31条。
以继承或受遗赠为研判对象。
其物权的取得“自继承或者受遗赠开始时发生效力”，那处分物权呢
如果标的物为不动产，则“依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应该办理登记手续如前所述，换句话说，在未办理登记手续前，虽取得不动产的所有权(独自所有或共有)，但不能处分不动产。
如果标的物为动产且为其他继承人占有，能否依物权法第26条关于指示交付(又称返还请求权让与，是指在动产由第三人占有的情况下，卖方将其对该第三人的返还请求权让与给买方，以代替交付)的规定转让该动产
当然不能，因物还没有特定。
该动产在怎样的情况下才能确定为特定物
当然是在遗产(动产)共有人达成分割遗产合意的情况下才能确定为特定物。
反过来，如果该动产由出卖人(遗产共有人之一)占有并交付，则适用无权处分善意取得规则。
无权处分善意取得规则的适用。
物权法第97规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共
我要准备一份简历，是要进入房地产开发的公司，基本我都会写，但是其他部分不知道怎么写
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个人简历网 自我评价 内容来自大学生简历网 有亲和力，认真负责，，踏实勤勉，见贤思齐。
有较强的组织能力，乐于接受挑战，能够适应在压力下工作。
通过每一次的工作经历，不断总结，充实，完善自身日后的工作，提高自身的专业学习技能。
以一颗淡定自如的心态，期待更多的美好和成功。
内容来自大学生简历网 批注：建议哪些学校中的奖励放在后面，将自己的实践经验放在前面，同时实践的顺序用倒叙的方式，最近的经验实践放在最前面。
严格的讲，你的简历只是自己成绩的罗列，但是企业想看的简历，是想知道求职者能给企业带来怎样的效益，所以可以说这份简历，没有太大竞争力。
还有就是简历的格式。
高分求：房地产销售实习周记八篇
你好
销售实习周记一第一天踏进xx的大门，心里有很多的忐忑不安，不知道迎接我的将是一种什么样的生活。
一起进公司的还有9个人，我们将在一起进行统一培训。
公司实行选拔制度，通过了培训这一关，才有机会留下来，社会的竞争是残酷的，我们一起培训的有刚毕业的大学生，也有工作过的，甚至还有四十多岁的国企下岗职工。
第一个礼拜，我们上午在总部接受有关房地产的基础知识，下午出去在各个地方跑商圈，熟悉楼盘，了解市场价格。
因为是第一次接触这个行业，所以可以说是几乎陌生，特别是下午的跑商圈，从一条路走到另一条路，把小区的楼盘都记录下来，还要了解它的建造年代，市场价格，绿化面积等等，下午回去再接受主管的考察。
第一个礼拜我们就是这样的安排。
销售实习周记二在画了一个礼拜的商圈之后，我们去单店实习了一天，在那里，店长给我们详细的讲了一些在工作中会遇到的实际存在问题。
并且让我们再次熟悉了一下周边的楼盘。
接下来的几天里，我们回总部继续培训，进行模拟演练并且进行最后的考核，在期间我们还接受了好几次的笔试，同时在培训的过程中，我们也培养出了深刻的友谊，我们10个人虽然都来自不同的地方，但是却很团结的在一起为彼此打气加油。
考核的结果出来了，我很幸运的被留了下来，并且分配到了门店。
销售实习周记三培训之后就下门店实习了，刚下门店的时候，我们前几天都在跑附近的商圈。
了解门店周围的环境与社区，因为门店没有师傅，所以很多时候我们遇到的问题都要自己去解决。
刚到门店的时候觉得很不适应，而且非常怀念以前在总部大家一起的日子，我们总是互相打电话问候，互相给彼此鼓励。
因为每个门店都不一样，所以遇到的问题也不尽相同，因为是新人，刚去的时候几乎没什么业务，我们每天用半天时间跑商圈，然后用半天时间对客户进行回访。
同时也慢慢和店里的老员工熟悉起来。
销售实习周记四 开始正式接手业务了，因为是新人，所以在实际执行过程中有很多的缺陷与不足，刚下店的时候没有什么压力，过了一个礼拜后，压力就逐渐大起来，我们所有的新人都想第一个开单。
刚开始的时候，门店里还有好几套着火的管家房，我们在口碑，二手房天地，住在杭州等知名的网站上挂房源，正好是租赁旺盛期，所以我们每天都有很大的看房量，有时候一套房子一下午就要看四次，我们每天在各个房子处奔波。
几乎都没有什么时间可以停下来休息。
虽然看房的人很多，可是却没有可以成交的。
销售实习周记五慢慢的对业务有些上手了，也学会了开发房源。
在一次又一次的看房后，终于开单了，虽然是着火管家，没什么利润，但是能够把着火管家出掉，还是一件很开心的事情，这样公司也可以减少损失。
第一次开单觉得很兴奋，但是因为没有经验，所以有很多细节都没有谈好，又因为没有签合同的经验，结果引起了店长和客户之间的争执，眼看就要签的合同就这样飞了，客户在跟店长争执之后气愤的离开了，当时觉得自己真的不知道要怎么办才好，后来我还是没有放弃，我给客户打了电话，向他表示欠意。
但客户表示已经不愿意再来我们门店签约，为了表示诚意，我只能带着合同去客户的公司签约，因为在总部培训的时候，涉及合同的问题只是略微带了一下，所以对合同我几乎可以说是一无所知，虽然去之前店长对我做了一番指导，但是真的到现场去签的时候，却发现店长教我写的合同竟然都是错的
很庆幸，这个客户对合同比较在行，所以我的第一次签约是在客户的帮助下完成的。
签完合同拿着钥匙去做物业交割，发现自己既找不到水表也找不到电表，找到了也看不懂，还好店里有男同事一起陪同过去看。
物业交割做完后，我又去了银行，把租金存进公司账号。
在这之前，我也不知道这钱是怎么存的，经过了这一次，都学会了。
在折腾了一下午后，终于成功的完成了签约和物业交割，一个生意就这样做成了。
这一周算是比较成功。
、销售实习周记六 开单之后，似乎做什么都变的简单了，慢慢的，我又开了好几单，有着火管家，也有普单。
虽然在我签合同的时候，都没有人给我指导，但在我自己的摸索下，所有的合同都成功的签成了，这之间我们租赁部也开过会议，包括熟悉同事，并且上报自己下个月的业绩，当时真的对自己能做多少业绩心里没底，因为所有的新人都不愿意说，所以我们租赁部经理就给所有的新人下了统一的硬指标，每人完成4500的业绩，当时心里想肯定完不成了，但还是觉得自己应该要去试一下。
那个时候，业务量跟看房量较前段时间相比已经有了减少。
而且门店附近值得推荐的房子也开始减少，因此我开始把业务扩大化，我在网上挂离我们门店很远的房子，然后在接到客户要看房的电话的时候坐很长时间的车赶过去，就算是休息天也不例外，这也得到了公司领导的赞同与表扬。
销售实习周记七 在做业务的过程中，认识了很多同行，虽然我们不是在同一家公司的，但我们要做的事情是一样的，因此我们也开始了不同公司间的合作，竞争和合作是并存的，和其他中介公司建立良好的合作伙伴关系，对以后的业务发展是很有好处的，因为有很多的房产经济人都是刚毕业的大学生，所以彼此之间都很好沟通，不用担心客户跳单等事件的发生。
在实习期间做了一个利润很大的单子，虽然这中间也出现了很多问题，像客户对墙面的粉刷不满意，对合同的措词不满意，在进行了多次的协商之后，终于尘埃落定，那天我一个人签合同签到晚上七点多，然后再坐一个多小时的车赶回家，虽然很累，但是心里也觉得是值得的，因为这是我努力得来的成果。
销售实习周记八人们常说：“隔行如隔山。
”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。
同时，我也非常感谢德汇营销租赁有限公司的所有人员，在实习期间，他们对我接待热情，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。
实习很快就结束了，虽然时间短暂，但从中获取的收益颇大。
希望以后还能有这样的实习机会，并且时间能适当的长一些，这样取得的成效会更大、更多。
总得来说在实习期间，虽然很辛苦，但是，在这艰苦的工作中，我却学到了不少东西，也受到了很大的启发。
我明白，今后的工作还会遇到许多新的东西，这些东西会给我带来新的体验和新的体会。
因此，我坚信：只要我用心去发掘，勇敢地去尝试，一定会能更大的收获和启发的，也只有这样才能为自己以后的工作和生活积累更多丰富的知识和宝贵的经验。
什么叫房地产全程营销策划，它包括拿几个部分
建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划 研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。
这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。
案头工作阶段 第一章 “某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。
第二节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况 2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．莱西房地产市场总体供求现状 4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异 5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析 三、土地SWOT分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点 4．项目地块的威胁及困难点 四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位： ·市场定位（区域定位、主力客户群定位） ·功能定位 ·建筑风格定位 五、项目价值分析 1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a选择可类比项目 b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值 d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异 ※市政交通及直入交通的便利性的差异 ※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断 ※建筑风格和立面的设计、材质 ※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划 ※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 ※经济因素 ※政策因素 2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算 六、项目定价模拟 1．均价的确定 2．项目中具体单位的定价模拟 七、项目投入产出分析 1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明 3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响 八、投资风险分析及其规避方式提示 1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功 2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设 九、开发节奏建议 1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求 2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论 第二章 某项目规划设计策划 第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计） 通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。
目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
第二节项目规划设计策划的具体内容 一、总体规划 1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况 2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数 3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明 4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置 5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计 6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计 7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路 8．分组团开发强度 二、建筑风格定位、色彩计划 1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划 2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示 三、主力户型选择 1．莱西同类楼盘户型比较 2．业态分析及项目户型配置比例 3．主力户型设计提示 4．商业物业户型设计提示 四、室内空间布局装修概念提示 1．室内空间布局提示 2．公共空间主题 3．选择庭院景观提示 五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析 2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造 3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计 六、公共家具概念设计提示 1．周边同类楼盘公共家具摆设 ·营销中心大堂 ·管理办公室 2．公共家具概念设计提示 七、公共装饰材料选择指导 1．周边同类楼盘公共装饰材料比较 2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3．营销示范单位装修概念设计 4．住宅装修标准提示 八、灯光设计及背景音乐指导 1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计 2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置 九、小区未来生活方式的指导 1．建筑规划组团评价 2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计 第三章 项目质量工期策划 第一节 质量工期策划的含义 近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。
房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。
第二节 质量工期策划的具体内容 一、建筑材料选用提示 1．莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2．新型建筑装饰材料提示 3．建筑材料选用提示 二、施工工艺流程指引 1．工程施工规范手册 2．施工工艺特殊流程提示 三、质量控制 1．项目工程招标投标内容提示 2．文明施工质量管理内容提示 四、工期控制 1．开发进度提示 2．施工组织与管理 五、造价控制 1．建筑成本预算提示 2．建筑流动资金安排提示 六、安全管理 1．项目现场管理方案 2．安全施工条例 第四章 项目形象策划 第一节 项目形象策划的含义 项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。
项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。
其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。
其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。
第二节 项目形象策划的具体内容 一、项目视觉识别部分系统核心部分 1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名 2．标志 3．标准色 4．标准字体 二、延展及运动部分 1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化 2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌 3．公司及物业管理系统包装设计 第五章 项目营销推广策划 第一节 项目营销推广策划的含义 对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。
项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。
同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。
项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
第二节 项目营销推广策划的具体内容 一、区域市场实态分析 1．莱西房地产市场总体供求现状 2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段 3．结论 二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1．项目主要卖点荟萃 2．项目强势、弱势分析与对策 三．目标客户群定位分析 1．莱西人口总量及地块分布情况 2．莱西经济发展状况和人口就业情况 3．莱西家庭情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯 4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料 四、价格定位及策略 1．项目单方成本 2．项目利润目标 3．可类比项目市场价格 4．价格策略5．价格分期策略 五、入市时机规划 1．宏观经济运行状况分析 2．莱西房地产相关法规和市场情况简明分析 3．入市时机的确定及安排 六、广告策略 1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分 2．广告主题 3．广告创意表现 4．广告效果监控、评估及修正 5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约 七、媒介策略 1．媒体总策略及媒体选择 2．媒体总策略 3．媒体选择 4．媒体创新使用 5．软性新闻主题 6．媒介组合 7．投放频率及规模 8．费用估算 八、推广费用计划 1．现场包装 2．印刷品 3．媒介投放 4．公关活动 九、公关活动策划及现场包装 十、营销推广效果的监控、评估及修正 1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评 2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象 实施阶段 第六章 项目销售顾问、销售代理 第一节 总论 在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。
第二节 项目销售顾问、销售代理的具体内容 一、销售周期划分即控制 1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺 2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控 二、各销售阶段营销推广执行方案实施 三、各销售阶段广告创意设计及发布实施 四、售前资料准备 1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 2、人员组建·销售辅导 ·销售代理 3、制定销售工作进度总表 4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表 5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用 6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东 7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系 8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司 五、销售培训 1．销售部人员培训 ·详细介绍公司情况 ·物业详情 a项目规模、定位、设施、买卖条件 b物业周边环境、公共设施、交通条件 c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 d项目特点 ※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等 ※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等 ※项目的优劣分析 ※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标 e竞争对手优劣分析及对策 ·业务基础培训课程 a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定 b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解 ※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图 ※计算户型面积 c心理学基础 d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用 e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场 2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构 六、销售组织与日常管理 1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施 2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（个案） 3．规章制度概念指示 第七章 项目服务策划 第一节 项目服务策划的含义 目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。
项目服务营销的具体内容 一、项目销售过程所需物业管理资料 1．楼宇质量保证书 2．楼宇实用说明书 3．业主公约 4．用户手册 5．楼宇交收流程 6．入伙通知书 7．入伙手续书 8．收楼书 9．承诺书 10．业主\\\\用户联系表 11．遗漏工程实用钥匙授权书 12．遗漏工程和水电表底数记录表 13．装修手册和装修申请表 二、物业管理内容策划 1．工程、设计、管理的提前介入 2．保洁服务 3．绿化养护 4．安全及交通管理 5．三车及场地管理 6．设备养护 7．房屋及公用设备设施养护 8．房屋事务管理 9．档案及数据的管理 10．智能化的服务 11．家政服务 12．多种经营和服务的开展 13．与业主的日常沟通 14．社区文化服务 三、物业管理组织及人员架构 1.物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节 2.物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 四、物业管理培训1．物业交付使用前的培训2．物业交付使用后的培训五、物业管理规章制度 1．员工手册 2．岗位职责及工作流程 3．财务制度 4．采购及招标程序 5．员工考核标准 6．业主委员会章程 7．各配套功能管理规定 8．文件管理制度 9．办公设备使用制度 10．值班管理制度 11．消防责任制 12．消防管理规定 13．对外服务工作管理规定 14．装修工程队安全责任书 15．停车场管理规定 16．非机动车辆管理规定 17．出租车及暂住人员管理规定 18．进住（租）协议书 19．商业网点管理规定 六、物业管理操作规程 1．楼宇本体维护保养规程 2．绿化园林养护规程 3．消防设施养护及使用规程 4．供配电设备维护保养规程 5．机电设备维护保养规程 6．动力设备维护保养规程 7．停车场、车库操作规程 8．停车场、车库维护保养规程 9．游泳池及其设备维护保养和操作规程 10．给排水设备维护保养规程 11．公共部位保养保洁操作规程 12．保安设备操作及维护规程 13．照明系统操作及维护规程 14．通风系统操作及维护规程 15．管理处内部运作管理规程 16．租赁管理工作规程 七、物业管理的成本费用 1．管理员工支出 2．维护及保养 3．公共费用 4．行政费用 5．保险费用 6．其它 7．管理者酬金 8．营业税 9．预留项目维护基金 （物业的运营为自负盈亏） 八、物业管理ISO9002提示 1．质量手册 2．程序文件 3．工作规程 4．质量记录表格 5．行政管理制度 6．人力资源管理制度 第八章 项目二次策划（策划总结） 第一节项目二次策划的含义 品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。
第二节项目二次策划的具体内容 一、全面策划 1．全过程策划 2．全员策划·项目策划的实现绝不只是营销部门的事情·策划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。
·策划主体的整体性 二、品牌战略指示 1、品牌塑造 2、品牌维护 3、品牌提升 三、可持续经营战略指示 1、人力资源科学配置 2、产业化道路策略·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业·将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展·深化住宅产业化链条的协调性 3、专业化道路策略·提高建筑与结构技术体系·节能及新能源开发利用·住宅管线技术体系·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术·提高住宅环境及其保障技术体系·住宅智能化技术体系。
房地产的案场是做什么的啊
房地产的案场是主要负责办公室日常管理规范流程的工作人员。
房地产案场主要工作： 1、房地产文件、档案、资料的整理、分类、归档、记录; 2、房地产客户电话记录、打印文件、复印资料; 3、日常报表的收集、整理、汇总、传递、上报; 4、遇突发事件，紧急联系相关负责人，协助解决; 5、收发邮件、信件，及时转交相关人员; 6、，下情上传; 7、保密工作(包括:房地产公司内部信息、资料、文件、人事、档案、会议内容、计算机信息、财务等); 8、处理房地产各部门人员的报帐事宜，审核、汇总、传递工作; 9、协调房地产各部门人事关系，使之工作能顺利、高效完成; 10、完成上级管理层交付的临时工作; 11、保持工作环境整洁、干净等。
12、负责新进员工资料的入档，培训相关知识技能。
作为营销总监应该具备哪些能力
营销总监主要是为服务的企业制定短期及长期战略规划及实施策略，组织新老产品的成功上市销售，为企业打造一支高效、稳定销售团队。
一般应具备以下能力： 1、具有较强的：营销总监既要与公司领导和各级部门打交道，还要与各种各样性格的客户打交道，没有良好的沟通能力是做不了的； 2、具有较强的营销能力：在产品销路不好的情况下，能够给产品打开市场销路； 3、具有较强的管理能力和：营销总监是一个团队的领导，要把下面每个员工的优势特长都发挥出来，协调好各人的关系，必须有较强的管理； 4、具有较强的市场判断及预测能力：对于当前的市场要了如指掌，并对将来的市场走势做出预判，以便及时调整方向策略； 5、具有较强的谈判能力：在市场经济下，追求利益最大化是每个公司的目标，在各方之间如何平衡双方的利益，是个技术难题，没有较强的谈判能力也不行； 6、对后起之秀的培训能力：营销总监除了发挥自己的长处，也应该带领新人迅速成长，以帮助团队壮大发展，要对后辈关怀提携，要善于培训指导，以加快其提供个人业务能力； 除了以上这些，一般来说，营销总监还需要一些其他条件才可以担任，比如： 1、学历及证书要求：市场营销、经济、管理等相关专业大学专科及以上学历，具有相关从业资格证书； 2、经验要求：至少3到5年以上相关行业经验，具备产品营销经验； 3、专业知识：要具有战略管理知识、管理学知识、人力资源知识、财务管理知识、、统计学知识、质量管理知识、成本管理知识、品牌管理知识、营销管理知识等等。
