房地产法律培训心得
房地产法律培训心得 篇一：房地产法学习心得 房地产法学习心得 经过对《房地产法》的学习使我对房地产法有了更进一步的了解；《房地产法》是调整房地产开发、交易和管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。
在我国房地产商品化过程中，房地产法起到非常重要的规范作用。
《房地产法》这门课主要研究为保障房地产市场和房地产业的健康发展，我国所制定的相关法律、法规和政策。
房地产法是房地产教育重要的经济法基础课，是房地产经营管理专业的核心课程之一。
讲述涉及城市房地产管理法律制度，包括城市房地产开发法律制度、城市房屋拆迁法律制度、城市房地产交易法律、物业管理法律制度、住房金融法律制度、房地产税收法律制度等。
目的是了解法律常识，掌握有关房地产的基本法律知识，并能据此分析解决房地产开发、交易和管理等过程中产生的法律纠纷，为从事房地产工作或继续学习提供基础知识。
通过《房地产法》的学习，使我了解到房地产法不论是对消费者还是利益方都有很大重要性，下面是通过学习我热为的意义在于：第一是维护合法权益，每个人在社会中的角色是多元的，学生毕业后也必将面临购房置业的选择作为消费者，如果在购房或租房的过程中，能够了解有关规定，诸如定金交付、合同签订等，就可以更好地维护自己的权益；就这点而言，即使非房地产专业的学生了解房地产法律法规也是有意义的。
第二是回避政策风险。
在整个房地产经营过程中存在许多风险，其中之一即政策
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通过一段时间对建筑法规课的学习，越发的认识到它在建设活动中重要的规范作用。
越来越多的土建类注册考试都对建设法则提出了更高的掌握要求。
尤其是近来对土建类建造师执业资格考试实施办法的规定中，第四条和第六条都明确规定：一级、二级建造师执业资格考试都必须设置《建设工程法规及相关知识》科目。
建筑法规和建筑活动的关系日益密切，更好的规范了建设行为，为人们的生活提供了法律的保障。
建设法规是指国家权力机关或其授权行政机关制定的、旨在调整国家及有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中或建设行政管理活动中，发生的各种社会关系的法律、法规和规章的统称。
它也在各个方面发挥着作用。
它详细规定了哪些是必须所为的建设行为，哪些是禁止所为的建设行为；它保护符合法律规定的一切建设行为；它同时对那些违法建设行为作出适当的处罚。
近年来，由于市场的不规范和缺乏明确的法律制度，建筑领域里的每一个环节都存在着严重危机：工程款拖欠现象十分严重，施工企业在建成一座座高楼大厦的同时，往往因为建设单位拖欠奇绝工程款而深深困扰，从而给本来已经经济十分紧张的施工企业雪上加霜。
最后使得民工受罪：“没有资金争着上，有点资金全面上，有了资金也不给，逼着企业先垫上”，层层经济压力最后转移到了民工身上，这是造成民工工钱被拖欠的一个重要原因。
无序的挂靠，转包及承包也存在着好多不合法的现象，还有由于我国的监理制度起步比较晚，工程监理单位更是存在着很多的问题，这些无疑都需要用法律的手段来解决。
毫无疑问，《建筑法规》的出台可以解决以上这些现象，从而加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，第八届全国人民代表大会常务委员会于一九九七年十一月一日通过并公布了《中华人民共和国建筑法》。
这是我国建国以来的第一部建筑法典，第一次把建筑市场的规范运作纳入法制轨道。
纵观整部《建筑法规》，主要是围绕建筑工程的质量和安全，因为这些直接关系到国计民生和全体公民切身利益。
《建筑法规》用了民法通则中的连带民事责任概念,对建筑市场中相互推卸责任的混乱状态起到遏制作用。
以工程拖欠现象为例，《建筑法规》就能较好的解决此类问题。
首先要严把建设工程合同签订关，尽量完善合同条款。
建设部和国家工商行政管理局为了配合国家近年来一系列法律法规的实施，专门拟定了一套新的《建设工程施工合同》示范文本用于签订合同，合同条款格式严谨，且符合刚颁布的《合同法》、《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律规定，能够最大限度保护施工单位的合法权益。
另外， 可以要求建设单位提供按期付款的履约担保。
为了使建设单位即发包方一开始就能够及时支付工程款，双方可以在合同中约定由发包方对应付的工程价款提供相应财产作为担保，也可以由第三方来提供担保，担保的方式可以是连带责任保证。
这样将来万一发包方无力支付拖欠工程款时，承包方即可用发包方用以担保的财产来清偿债务，或者要求第三方承担保证责任，从而使承包人的风险尽可能地降到最低。
其次，要正确运用、行使对建设工程的法定抵押权。
根据《建筑法规》及《合同法》规定，更好的维护自己的合法权益，最大限度的要回拖欠款。
再者，可以通过提起代位权诉讼保护承包人的合法利益。
过去承包人在承接完建设工程后，发包方往往以其对外债权收不回来为由拒不支付工程款，对此承包人往往无计可施。
而新颁布的《合同法》对债务的保全中的代位权诉讼作了明确规定，这就从法律上明确赋予了承包人代位求偿的权利。
最后，在执行过程中对被执行人的到期债权可以予以强制执行。
我国有关法律通过执行程序中的司法救济手段对承包方的利益进行了保护—— 只要发包方对第三人有到期债权的，法院就可以追加其为本案的被执行人，要求其直接向承包人履行债务。
我觉得诚信缺失是造成工程款拖欠的重要原因。
我们不仅仅要用法律来防范和治理失信行为、更要依靠良心和信念来支撑诚信制度，维护良好秩序的屏障。
因此我建议在建筑业逐步建立和完善企业信用体系系统，将企业身份、工程质量安全和服务情况等信息记录在案，打造“诚信建筑”，通过市场主体之间的相互制约关系来完成市场主体行为的互相约束和自我约束，这将大大缓解由于供大于求造成的严重不公平交易、拖欠工程款、恶意压价等行为。
最后，通过立法来确保工程保险和担保的事实。
建筑与法律都在实践与研究中获得了新的生命，不断地更新、超越和创造自身的价值之维。
在现代社会里，法律更是在建筑市场中记着不可估量的监督和规范作用，协调整个建筑市场的有效运转，促进建筑行业的健康发展。
作为从事建筑行业的我们更要充分认清《建筑法规》的重要性，不光是我们为了考取注册建造师执业资格，更是为了以后它在我们从事建筑行业中所发挥的重要作用。
一个合格的建筑师不光是要设计好的图纸，更要合理建筑规范，保证工程建筑质量和安全，真正的为公民的切身利益着想，以建筑法规来指导自己的建设行为。
我在上课时听到老师讲解一条条建筑法，对我们国家在建筑方面法律制度的健全感到高兴，可是现实生活中的真的在按照法律规范执行那些法规吗
又真正有哪些人了解懂得这些法规呢
我们遇到麻烦时真的用这些法规来维护自身的利益了吗
如果不是写这篇作业，也许我都不会了解这些规定，也不会知道如何利用法律要回工程拖欠款，可是原本不了解这些法规的人又何止我一个呢
如何让建筑法规普及，让更多的人了解它，运用它，更好的发挥它的规范作用，恐怕是我们法制机构要完善的方面。
合同法心得体会
学习合同法及物权发的心得与体会 合同法的理论性和实践性都很强，在我们实际的学习和生活中，合同无所不在。
有交易的产生常常伴随着合同的成立。
所谓合同，又叫契约，是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
它具有三个方面的特征：第一、合同是一种法律行为，是引起当事人之间民事权利义务关系产生、变更、终止的合法行为、而非事实行为。
第二、合同的目的和宗旨是在当事人之间设立、变更和终止民事权利义务关系。
第三、合同是当事人意思一致的表示，是他们之间的协议。
这里的意思表示一致是要求两个或两个以上的当事人均要作出意思表示，且其意思表示是平等、自愿、真实和完全一致的。
如果某一方是因为被强迫或者在其它不志愿的情况下签订的合同，则该合同在法律上属于无效合同。
合同是债发生的最重要、最常见的原因之一所谓债是发生在特定主体之间的，以请求为特定行为的法律关系，是按照合同的约定或依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系享有权利的是债权人，负有义务的是债务人。
在债的法律关系中、债的主体、客体和内容都是待定的债的主体是指债的当事人，具有特定性和相对性债的客体是主体的权利和义务所共同指向的对象债的内容则是主体所依法享有的权利和义务。
由合同引起的债叫合同之债。
但无论是债的关系或合同关系，均须纳入法的调整范围之中。
合同法就是调整合同关系的法律规范的总称。
一旦纳入法的范围，我们在签订合同的时候就要仔细考虑这个合同到底该不该签，该怎么签，因为当合同生效之后，如果自己不小心有违约的行为，可能就会使自己负上法律的责任。
特别是自己作为第三方进行担保时，要清楚自己作为担保人所要承担的风险。
否则，当法院发给你一堆债务单的时候，自己还不知道是怎么一回事。
有了合同的签订，就有合同的履行。
所谓合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得以实现当事人订立合同是为了实现某种特定的目的，只有通过合同的履行，这种目的才能达到。
因此，合同的履行是实现当事人权利的重要途径。
合同的履行以有效合同为前提，无效合同谈不上履行的问题。
合同的履行应按照法律规定和合同的约定来进行，并遵守适当履行、协作履行、经济合理履行的原则，全面履行合同义务。
适当履行又叫全面履行，是指当事人合同规定的标的及其质量、数量。
由适当的主体在适当的履行期限、履行地点以适当的履行方式，全面完成合问义务。
协作履行原则要求当事人基于诚实信用原则，协助对方当事人履行其义务，并适当履行自己的义务。
经济合理履行则要求当事人讲求经济效益，以较小成本获取最大的经济利益。
一般来说，合同生效以后，当事人可以按照合同约定全面地履行自己的义务，并享受合同权利。
但实际的复杂性，会使合同履行出现一定的困难，从而导致合同的不履行、不完全履行或暂时不能履行这些情况除符合法律规定依法方可以免责外，应承担其相应的法律责任。
为维护当事人的合法权益。
我国合同法从现实的客观情况出发，对双方合同的履行规定了三个抗辩权，即同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安履行抗辩权。
同时履行抗辩权是指双方合同的当事人没有先后履行顺序的，一方在另一方未为对待给付以前．可拒绝履行自己的债务的权利。
它要求当事人互负债务、且该债务没有规定改履行的先后顺序，有给付的可能，并已届清偿期。
该权利的行使以对方当事人未履行债务为前提。
先履行抗辩权则是强调互负有债务的当事人，后履行债务一方在先履行一方当事人没有履行债务的情况下，有权拒绝对方要求自己履行债务的请求。
不安抗辩权是指负有先履行债务的一方当事人确有对方当事人下履行或可能不履行其债务的证据时，可暂时中止自己的债务履行，并通过对方当事人。
在对方当事人提供了担保，或履行债务以后，应履行自己的债务。
但值得我们注意的是，上述三个抗辩权行使不当，给对方当事人造成损害的，应承担法律责任。
另外，作为合同的解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因合同一方或双方当事人的意思表示使合同自始或仅向将来消灭的行为。
作为一种法律制度，合同解除发生在合同有效成立后，履行前或履行过程中。
这是由于合同成立后，因某些宏观情况的变化，导致合同的履行成为不可能或不必要，如一味地要求当事人履行合同，则可能造成更大的损害。
因此，允许当事人解除合同，可使当事人避免更大的损失，但值得注意的是。
合同一旦解除，当事人最初订立合问的目的显然不可能实现。
同时，不适当的解除合同，或许会给当事人带来更大的损害。
作为员工的我们应该了解一些合同法的理论和知识，这对我们来说不无裨益，一毕业我们就会签订一系列的合同，就业合同就是大学生要签订的最典型的合同。
最近看到一些报道关于毕业大学生的在签订就业合同后，在就业中遇到了各种各样的合同问题。
一些用人单位在和毕业生签订合同的时候，用一些口头合同，含糊合同，单方合同，生死合同等不平等合同剥夺了求职大学生应有的权利。
所以，了解一些合同法的理论和知识，知道合同法中违约责任作为一种违反合同的民事责任，当事人是需要承担这种民事责任的，这对我们这些大学生在毕业以后的求职道路上，在碰到一些有关自己的合同的签订和纠纷时，有很大的帮助。
我们大学生应该学会用法律这把强有力的武器来维护自己应该享有的权利。
一、物权法立法进程的简单回顾 物权法已颁布，并自2007年10月1日起施行。
那么，在物权法颁布之前，我国现行法上包括所有权和他物权在内的物权体系是否已初步形成
一般认为，民法有形式意义和实质意义之分，前者专指系统编纂的民事立法，即民法典；后者则是调整平等主体之间的财产关系和人身关系法律规范的总称，不仅包括民法典(在我国是民事单行法律)，还包括其他法律、法规和司法解释中的民事法律规范。
物权法属民事法律规范，这点应没有异议。
民法通则设“财产所有权与财产所有权有关的财产权”一节，规定了实际上属于物权的一些权利类型及其取得与保护。
但该法回避了“物权”的概念，另仿照前苏联的法律体系将抵押、留置设在债权一节中，作为担保方式而加以规定(同样是抵押与质押不分)。
城市房地产管理法对房地产开发、土地使用权出让和转让、房地产抵押等作了规定。
土地管理法对土地所有权和土地使用权尤其是农村土地承包经营权作了规定。
担保法对抵押权、质权、留置权作了系统的规定，另最高法院的担保法司法解释对此作了完善，初步建立了担保物权体系。
另外，森林法、草原法、水法、渔业法、海商法、矿产资源法、野生动物保护法、海域使用管理法等法律文件中，也有许多具有用益物权性质的权利规定。
可以说，我国现行法上包括所有权和他物权在内的物权体系已初步形成，只是欠缺形式意义的物权法而已。
1998年3月，民法起草工作小组成立，该小组的成员有六位教授、一位退休法官、两位退休人大法工委干部。
1999年10月，由梁慧星教授负责的课题组完成了物权法草案建议稿的拟定；2000年底，由王利明教授负责的课题组也完成了物权法草案建议稿的拟定。
在两个物权法草案学者建议稿的基础上，全国人大法工委形成了《中华人民共和国物权法》(征求意见稿)，并印发广泛征求意见。
后由于立法计划的变动，物权法以单行法的形式制定、出台的方案被修改，该物权法征求意见稿经修订后并入《中华人民共和国民法(草案)》(审议稿)，于2002年12月23日提交九届全国人大常委会第三十一次会议审议。
因“不少常委会组成人员以及有关方面认为，民法涉及面广、内容复杂，一并研究修改历时较长，以分编审议为宜，当前应抓紧制定物权法”，故十届全国人大恢复了以单行法的形式先行制定物权法的立法计划。
全国人大常委会对物权法(草案)进行七次审议后，物权法于2007年3月16日由十届全国人大第五次会议通过。
在物权法(草案)三审和四审之间，巩献田教授于2005年8月12日通过网络渠道发表了题为“一部违背宪法和背离社会主义基本原则的物权法(草案)——为宪法第12条和86年民法通则第73条的废除写的公开信”一文。
“违宪说”最主要的四大理由是：第一、物权法(草案)对宪法和民法通则核心条款的废除是违宪的；第二、“平等保护”原则与“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”冲突违宪；第三、物权法(草案)背离宪法和1986年民法通则的社会主义原则违宪；第四、物权法(草案)未规定“根据宪法，制定本法”违宪。
但巩献田教授并未发表一篇学术论文进行学术性的论证，只是以“三问物权法的某些起草者”和“关于物权法四答友人”的方式通过网络渠道发表观点。
后部分宪法学者也加入到“违宪说”的阵营。
现物权法已通过，是否违宪
相信各位可作出判断。
其实，关于公有财产的平等保护问题，民法学者内部一直存在“一元论”与“三分法”的争论。
前者认为物权法不应该规定所有制，后者则坚持确认国家、集体和个人三种不同的所有制。
如果各位看过两个学者建议稿及相关的论文就清楚“一元论”与“三分法”并非水火不容，所有权的类型化与平等保护之间是可以做到兼收并蓄、相得益彰的，理由是：采用所有权类型化与平等保护原则相结合的立法方案，不是基于意识形态方面的考虑，更不是出于迁就现实，偏向于对公有财产特殊保护的需要，而是基于对我国基本国情的认识和宪法及其他法律现有规定方面的考虑，同时，也是基于对所有权一编整体结构设计方面的技术斟酌。
已颁布的物权法就是采用这种立法方案，在总则编第一章“基本原则”规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，又在所有权编第五章规定了国家所有权和集体所有权、私人所有权。
二、有关物权法的体系 大陆法系民法尤其是德国民法的编纂体例及法律概念、原则、制度和理论的引入，对我国的民事立法和民法理论产生了深远的影响。
我们可以把德国民法的思维方式称之为“法律的形式理性思维方式”。
这种思维方式后来被称为概念法学的原因在于：抽象归纳而形成概念；概念与概念相互联结形成规范；把规范与规范按照一定的逻辑结构，协调平衡地、一层一层地按照不同的对接将其搭建起来构成一个体系。
当这个体系达到完整的程度时，就出现了一部法典。
为何在介绍物权法体系前谈概念法学的基本要点，主要在于我研究和学习物权法时的一些体验和感觉。
无论承认或不承认，无论自觉或不自觉，一个无庸置疑的事实是，我们研究和学习物权法所使用的基本方法仍然是概念法学的方法。
当然，我们应清楚概念法学的弊端在于其所主张的逻辑崇拜和逻辑万能。
我们要超越概念法学，但超越的前提在于对它的掌握和理解。
下面谈xxxx问题。
1、物权法上的概念问题。
我国民事立法和民法理论继受以德国民法为代表的大陆法系，这点应该没有异议。
因德国民法在整个法律表达的过程中充满了抽象思维，而这种抽象思维，它和我们所面对的生活现象是有一定距离的，故物权法上的概念比较难懂。
根据物权的标的物为自有还是他有，物权分为自物权和他物权。
自物权是权利人对自己所有的物所享有的物权，自物权即所有权。
他物权是指在他人所有之物上所设定或成立的物权，他物权均派生于所有权，是依据当事人的约定或法律的规定使所有权中部分支配权能与所有权分离而产生的。
所有权以外的其他物权均属于他物权。
而他物权，依其对标的物所支配的内容不同，再分为用益物权与担保物权。
用益物权，系以支配标的物的使用价值为内容，以对标的物的使用、收益为目的的物权，地上权(物权法为建设用地使用权、宅基地使用权)、地役权等属之。
地役权，是指土地所有人或使用人为了满足自己土地的某种便利的需要而使用他人土地的权利(邻地利用权的定义与其相同，比较通俗，但未被采纳)。
用益物权的实现常以对标的物的实体加以支配为基础，故又有实体物权之称。
担保物权，系以支配标的物的交换价值为内容，以保障债权的实现为目的的物权，抵押权、质权、留置权均属此类。
担保物权着重支配标的物的交换价值，并通过对标的物的变价而实现，故又称之为价值物权。
建筑物区分所有权系由日本学说与立法创设，它是指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所产生的成员权所构成的特别所有权。
物权法上也有比较通俗的概念，如相邻关系，它是指相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。
下面说一下物权法定原则的含义是什么
就是说，物权包括所有权、用益物权、担保物权等等，它的权利种类、权利内容必须是法律明文规定的。
可不可以自己来发明一种物权
不可以。
可不可以把这个物权的内容改变
不可以。
物权的种类和内容必须由法律明文规定的，不允许当事人自由创设物权和改变物权的内容，这就叫物权法定原则。
物权公示原则，是指以公开的、外在的、易于查知的适当形式展示物权存在和变动的情况。
我们通常讲的公示，系针对物权变动而言的，但物权存续也是需要公示的。
物权的公示方法为登记(不动产)与交付(动产)。
2、体系问题。
物权的类型体系，是指在法律上、学理上对物权的基本种类所作的区分以及由各类物权的次级类型所构成的一个完整的系统。
那么，物权法所认可的物权是按什么标准进行分类编排而形成系统呢
是根据物权的标的物为自有还是他有，将物权分为自物权(所有权)和他物权，再将他物权按其对标的物所支配的内容不同，分为用益物权与担保物权。
这样的分类编排，使物权的逻辑线索变得十分清晰。
那么，物权法的结构、内容设计又是怎样的
有总则，有分则。
总则的内容主要是对物权制度所涉及的共同性问题所作的抽象概括和一般规定，但总则离不开分则的支撑，一般规定不能游离于具体规则而单独存在。
分则的内容主要是对各种物权形态及其细类所作的具体规定，其在内容与规则的设计、制度的安排上自然也不能脱离物权制度的基本原则和理念的统领与制约。
物权的概念与性质的界定、“物”的范围的限定、物权法定主义、物权公示原则、物权的效力等基本问题的规定，均对判定某种权利是否属于物权及属于何种物权有着决定性的影响。
3、体系化解说问题。
根据物权变动中当事人意思的作用，将物权变动区分为“依据法律行为发生的物权变动”和“非依法律行为发生的物权变动”两大类型。
先说“依据法律行为发生的物权变动”类型。
以不动产交易、抵押权设定为研判对象，涉及到的法条有物权法第6条、第9条、第15条、第20条等。
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
”物权法第6条前段有明文规定。
那没有办理登记手续呢
买卖双方签订的不动产转让合同、抵押权人与抵押人签订的抵押合同是否无效
当然不是，因物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
”这就是物权变动与原因行为的区分原则。
在这样的情形下，买方或抵押权人可以追究卖方或抵押人的违约责任。
再说“非依据法律行为发生的物权变动”类型，相对应的法条为物权法第28条至第31条。
以继承或受遗赠为研判对象。
其物权的取得“自继承或者受遗赠开始时发生效力”，那处分物权呢
如果标的物为不动产，则“依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应该办理登记手续如前所述，换句话说，在未办理登记手续前，虽取得不动产的所有权(独自所有或共有)，但不能处分不动产。
如果标的物为动产且为其他继承人占有，能否依物权法第26条关于指示交付(又称返还请求权让与，是指在动产由第三人占有的情况下，卖方将其对该第三人的返还请求权让与给买方，以代替交付)的规定转让该动产
当然不能，因物还没有特定。
该动产在怎样的情况下才能确定为特定物
当然是在遗产(动产)共有人达成分割遗产合意的情况下才能确定为特定物。
反过来，如果该动产由出卖人(遗产共有人之一)占有并交付，则适用无权处分善意取得规则。
无权处分善意取得规则的适用。
物权法第97规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共
法律知识课心得体会
学习法律心得体会一种道德观念，只有通过千万人的道德实践，才能蔚成风尚，成为改变社会风貌的强大力量。
知易行难，行重于言。
道德实践是培养良好道德观念、形成文明道德风尚的根本途径。
只有通过道德实践，才能把外部的道德教育转化为每个公民内在的道德品质，才能实现道德认知与道德行为的有机统一。
切实开展社会主义荣辱观的实践活动，把“八荣八耻”的要求渗透到人们的日常工作生活之中，贯穿到各行各业的生产、经营、管理之中，我们才能使“八荣八耻”变成人们的行为准则和习惯，成为所有社会成员的自觉行动。
社会主义荣辱观的实践活动只有着眼于基层，使群众乐于参与、便于参与，富有吸引力、感染力，“八荣八耻”的基本要求才能更加深入人心，内化为人们的道德追求，更加坚定自觉地践行社会主义荣辱观，造就良好的社会风气。
开展社会主义荣辱观的学习实践活动，重在深入人心，重在联系实际，重在弘扬正气。
要把工作的着力点放在解决群众反映强烈的社会道德建设中存在的突出问题上，下大气力进行整治，使文明礼仪、公共秩序、社会服务、城乡环境、旅游出行、文化市场、互联网管理等方面存在的不良风气有明显的改善，让人民群众切身感受到教育活动的实际成果。
要注重发挥规章制度对人们道德行为的激励约束作用，发挥法律法规对道德建设的保障作用，进一步修订完善市民公约、乡规民约、职业规范、学生守则等行为准则以及文明城市、文明村镇、文明单位等各种评选表彰活动的标准，使“八荣八耻”的基本要求更好地渗透到社会管理之中。
用社会主义荣辱观指导自己的行动，以自己的行动说服群众，影响群众，带动群众实践社会主义荣辱观。
人类文明发展史表明，任何一种道德观念，要被社会普遍接受和广泛认同，都需要经历一个长期的潜移默化的过程，需要一代又一代人的实践和传承。
要使“八荣八耻”真正深入人心，既要有集中深入的宣传教育，更要靠广泛长期的社会实践。
让我们行动起来，从身边做起，从自己做起，从点滴做起，让十三亿人民锲而不舍的实践，造就一个“知荣辱、讲正气、树新风、促和谐”的文明风尚，培育出一代又一代有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义公民。
学习物业管理法律法规课程的意义
随着21世纪房地产业的不断发展，房地产行业迫切需要一大批具有较高科学文化素质的技能型、应用型专业人才。
物业管理在中国还处于起步发展阶段，相关教材短缺、教材内容与专业培养目标及物业管理实践要求相脱离已成为困扰房地产类专业发展的主要障碍。
鉴于此，我们按照教育部和住房与城乡建设部相关文件精神，结合编者多年行业实践和课堂教学的经验，同时吸取物业管理行业中部分企业家和政府主管部门专家的意见并结合当代物业管理行业中最新的法规内容编写了这本教材。
本教材的编写宗旨是以物业管理法律法规的理论为指导，以技能训练为中心，以提高能力为目的，注重理论和实践的双重结合。
为此我们做了以下努力： 1.明确目标，构建合理的体例。
以导入案例入手，引导章节的开始，然后过渡到理论知识的学习，进而通过部分精选案例等辅之实务能力的培养，最后是总结和习题练习。
2.结合行业上岗要求，提升上岗技能。
在编写过程中，我们按照住房与城乡建设部对物业企业从业人员和物业管理师上岗要求的文件精神并结合物业管理师和物业管理企业经理岗位考试大纲的物业管理法规部分进行编写。
一方面尽可能突出物业从业岗位必须具备的知识要求，另外一方面贯彻物业从业岗位必须具备的技能要求。
3.多样化的构思，注重社会需要。
本教材增加“教你一招”、“相关链接”等很多小的环节，目的在于拓宽学习者的视野，使其能更多地了解物业行业及物业行业经常出现的问题，以及解决这些问题的思路，为其步入物业行业和走向社会打下良好的基础。
4.强化实务训练，促进能力提高。
本教材每章开始有案例导入，在每章中也有部分经典案例和思考等内容，同时在每章后习题都安排了案例分析题，通过理论联系实际，有利于提高学习者分析问题和解决问题的能力，提高其综合素质。
企业法律风险防范培训心得体会
参加“企业法律审核专题研讨会暨合同风险防范培训会”的心得体会110月8日至10月9日，有幸参加股份有限公司的“企业法律审核专题研讨会暨合同风险防范培训会”，收获颇多，感悟也颇多。
作为项目上的一个经营管理人员，要牵涉大量的经济合同，通过这次会议的学习，让我系统地了解到企业法律总顾问整个体系，在企业经营中所发挥的重大作用，从而思考作为项目合同管理人员，如何构建合同风险防范体系，为今后做好项目经营工作，增强企业的风险防范，提高企业项目作出贡献。
一、企业法律总顾问的定义及基本定位 企业总法律顾问，是指取得执业资格，由企业聘任，专门从事企业法律事务工作的企业内部高级管理专业人员。
企业总法律顾问对企业法人代表人或总经理负责，其主要职责是参与企业重大经营决策，并依法提出法律意见，保证企业合法合规经营，维护企业和出资人的合法权益。
企业法律总顾问是连结协调企业高层管理者，各业业务管理部门和法律事务部门的重要纽带。
二、合同管理过程中的法律审核重点1、合同主体的合法性 关于施工项目，其合同主体的合法性，主要是指分包商、材料供应商的合法性，对其合法性的审核，主要审核其、资质证书、、授权、财务能力及履约能力等方面。
尤其注意资质的承揽范围是否满足工程分包的需要。
因此，在引进分包商时，一定要对分包商进行资格审查，合格了再根据需要引进。
2、合同条款的合法性 合同条款的合法性，主要审查是否违反了国家法律法规的规定，是否危害了企业的利益，产生纠纷的处理方式等方面。
3、合同签订的审核流程 合同签订前，其合同文本必须经过各专业部门会签或会议审核，报领导审批后方可进行签订。
三、保障措施1、领导重视。
唯有领导重视经营过程中的法律审核，营造一个“”的大环境，推广全员法律审核，让企业所有员工都自觉地遵守法律审核，完善法律审核的程序，才能更好地开展法律审核工作。
2、制度体系。
法律审核的长效机制必须有科学的制度来维持。
因此，制定一套完整、科学、全面的制度体系相当重要。
3、人员素质。
法务人员需要有全面的知识体系，熟悉企业的经营管理和运作模式，才能更好地开展法律审核工作。
法务人员更要坚持学无止境，学无边界的态度，带动企业全员学习，打造，法制化企业。
企业合同法律风险防范 的主要经营内容就是建筑工程投资、承包施工任务。
要投资、要承包施工任务，就离不开合同。
使用的合同不仅种类多，而且数量多，无处不在。
所以上海在中加强员工，特别是中高层管理人员的培训，培养法律思维、强化法律意识、提高法律素质。
加强市场开发人员、财务管理人员、人力资源管理人员、物资管理人员、质量安全管理人员、合同管理人员的法律风险培训等;通过参与合同起草、审查合同条文、参加合同谈判、监督合同履行等企业合同的全过程管理来强化企业的合同信用，同时通过对企业合同的审查，防范企业合同风险;通过指导企业建立健全各项生产经营制度，及时收集保存对外经营证据，从而在今后处理纠纷时使企业处于有利的地位。
企业在合同管理、生产经营管理、招投标等各方面都有了法律顾问的把关，避免了法律漏洞，也就使其他单位或个人没有空子可钻，不得不自觉履约，从而也就有效预防了纠纷的发生。
今后即使发生诉讼纠纷，由于已做到“未雨绸缪、有备无患”，也将使企业在诉讼中处于不败之地。
规避经营风险作用。
企业在生产经营过程中，风险总是不可避免的，遇到的风险更大、更多。
将经营风险降低到最小直至规避掉，是每个企业的共同愿望。
那如何才能将风险降低到最小或直至规避掉呢?这就需要企业法律顾问的帮助。
上海企业法律顾问作为企业人员，在常年从事施工企业内部法律工作过程中，积累了丰富的经验，对本企业经营活动潜在的风险有着比他人更深刻的认识，从而直接可以为企业提供参谋。
另外，上海企业法律顾问认为有必要时，“挡箭牌”作用。
法律顾问是企业处理人情关系的“挡箭牌”。
人情关系大多会有利于企业的发展，但有时却会严重影响企业的经营。
有了法律顾问，在碰到类似情况时，企业负责人就可以理直气壮地说“这事我也拿不准主意，我们有法律顾问，要先征求法律顾问的意见”，巧妙地予以推托。
上海法律顾问作为企业的法律事项代言人，在企业遇到各种刁难和麻烦时，不仅可以为企业提供法律依据，而且可以直接为企业出面处理。
有了法律顾问，企业负责人可以“有事找我们的法律顾问谈”为由，对不愿直接见面的当事人予以回避。
对执法不守法的震慑作用。
施工企业在工程实施过程中，经常遇到业主、地方政府部门(特别是有一定执法权的政府部门)以自己是政府执法部门身份和地位对施工企业要挟或从中作梗。
上海企业法律顾问是国家承认的企业内部的“准司法人员”，因此，企业法律顾问出面谈判，就会给对方有一种无形的心理压力，使对手不敢提出无理要求或有所收敛。
由于特殊身份，由企业法律顾问直接出面处理相关事宜时，更会给对手一种强大的压力，从而收到意想不到的效果。
企业法律风险防范培训心得体会随着法律服务市场竞争日益白热化，企业法律顾问毫无疑问已成为所有律师争相瓜分的蛋糕。
如何赢得顾问单位的信赖，如何为顾问单位提供优质的法律服务，先进的法律服务理念起着至关重要的作用。
正如王佳强律师所言的，律师要有管理的思维，才能更好的服务好顾问单位。
通过此次培训，我深刻意识到企业管理渗透到法律服务中去的必要性和重要性。
首先，了解是沟通的开始，每一个企业都有自己的行业特性，受到影响的因素也是多种多样的，存在的法律风险也是多样化的，如何通过在日常的企业管理过程中，通过寻找企业管理与法律防范相结合的契合点，才能真正满足顾问单位的实际需要，解决其在日常经营管理过程中遇到的法律问题。
从微观的角度出发，按不同的分类标准，企业主要存在以下几种风险类别：（1）按照企业所需生产要素，可以分为人力资源风险、资本风险、设备运行和工艺风险、材料风险、产品风险、技术风险、信息风险、知识产权风险等；（2）按企业的主要活动或主要经营环节，可分为材料采购风险、筹资风险、投资风险、制造风险、市场营销风险、收账风险、会计工作风险、安全风险、企业技术活动风险、人事活动风险、信息系统风险、企业组织变革风险；（3）按照供应链的顺序，可以分为来自供应商的风险、采购风险、生产风险、市场营销风险、来自客户的风险。
每一个企业风险类型都隐含着法律风险，作为法律顾问如果能主动的参与到其中为企业在这些环节中提供法律服务，这样才能让顾问单位看到法律顾问在其中的价值。
从宏观的角度考虑，我们也可以根据企业的不同运营模式，判断企业可能存在的法律风险。
比如有的企业是采取连锁加盟经营模式，那么其可能存在品牌抢注、品牌延伸、与加盟企业之间的利益冲突等特有的法律风险；或者我们从顾问单位企业规模的大小去判断，规模大的企业通常具有劳务派遣的用工形式、人员流动性强的特点，在人力资源这一块可能存在更多的法律风险，规模小的企业为了企业发展可能会在企业融资这一块存在更多的融资风险，此时我们可以根据其经营模式固有的法律风险制定一套有针对性适用于企业管理的法律风险防范体系。
其次，做好企业法律顾问也要从企业的发展角度出发为企业提前做好商标注册、看好财务报表、做好行业分析报告、查询关联企业工商档案信息、企业管理隐含的刑事犯罪法律风险防范培训讲座等工作，多角度多层次全方位为企业提供法律增值服务。
最后，我认识到了法律服务工作成果量化的重要性。
法律顾问服务如何体现自己的重要性，除了通过诉讼帮企业挽回实实在在的经济损失之外，平时服务过程当中，书面化的工作报告、每个年度的工作报告是十分必要的，这样不仅能体现律师对工作严谨负责的精神，更能成为你提高法律顾问服务费用的一个事实根据。
综上所述，在过去，企业法律顾问或许只是帮企业审审合同，代理诉讼纠纷，企业家们根本体会不到法律顾问在企业发展过程当中的价值，为了减少经营成本，企业在年度财务预算中会尽可能减少法律顾问方面的预算。
作为法律顾问的服务者，如果能提升服务理念，提高法律顾问的附加值，体现在企业法律顾问单位的日常经营管理过程中，我深信，企业法律顾问法律服务将赢得企业家们的信赖与支持
法律顾问服务市场也将迎来充满希望的春天。
谈谈对物业管理的认识
管理1,首先，必须指出，物业管理并不是管理，因为传统的管理是管理人，而物业管理是管理物。
2，其次物业管理是服务行业，他就是保姆，不想用就换，业主才是真正的主人。
3，为什么现在相反呢，我认为有以下方面的原因。
第一，人心不团结，每个小区的业主很难团结起来，往往是危机到自身利益才团结起来。
第二，对物业管理法规的淡薄，不知该怎样维权。
3，物业管理也是企业，是追逐利益最大化，又如何搞好服务呢。
优质服务是物业管理企业最重要的产品，物业管理企业只有把服务工作做好，才能在竞争中脱颖而出。
笔者结合自己多年的工作经验，总结出物业管理行业在管理服务方面还存在着从业人员素质不高等问题，但是解决这些问题的关键还是要靠规范物业管理行业法规和制定严格的企业制度来落实。
国内不少专家学者根据物业管理所涉及的范围和所包含的内容将物业管理中的服务分为以下三类：常规性服务：主要指物业管理企业为维护房屋及环境的美化、整洁和人们在生活中的便利而提供的服务，如道路和公共场所的清扫、垃圾清运等；委托性服务：指物业管理企业根据住户要求，受委托提供的有关服务，如代修房屋及有关设施，代送牛奶、报纸、杂志、小孩入学，代请家教、医生等等；经营性服务：指为方便住户并以营利为目的的服务，如室内装修、电器修理、苗木出售等。
除此，还有两种服务，即一是无偿服务，如为业主或使用人修电灯、装门锁、提供雨伞出借和自行车打气等；二是精神服务，如物业管理企业经常组织棋赛、球赛、音乐会、晚会以及组织合唱等丰富多彩的社区文化活动。
一、目前物业管理服务中还存在不少问题1 ．物业管理从业人员素质亟待提高。
目前，我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划，物业管理企业实行的岗位培训制度，在人员数量上都不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要，这导致物业管理的专门人才来源不足，严重制约了物业管理公司的经营能力、管理水平、服务质量的提高。
同时，有些地方物业管理协会没有成立或虽已成立但未发挥其应有的作用，对物业管理公司的业务和内部管理缺乏必要的行业指导，不规范的行为难以得到有效监督和纠正，同业之间的交流、沟通和相互学习很少，使得物业管理中一些较好的经验和做法得不到迅速推广，也阻碍了物业管理行业整体水平的提高。
2 ．管理制度混乱，服务变形。
物业管理公司是受聘于业主或使用人对物业管理进行经营、管理并提供服务的。
但现实中有些物业管理公司在没有得到广大业主委托下，强行对某一物业进行管理，有的物业管理公司则单方制订业主公约，强行要求业主签字，有的单方制订收费标准，并且无理阻挠业主成立权利机构 — 业主委员会。
凡此种种现象，与管理公司作为受托人的地位与职责是不相称的，相应地，由于服务在诸多方面变形，使业主或使用人深感物业管理名不副实，导致许多纠纷不断发生。
3 ．物业管理服务收费问题严重。
导致收费难的主要原因有二：一是政府和物价部门较多地考虑了居民的经济承受能力，使物业管理人员工资、奖金福利来源的服务性收费标准出台困难，正常收费无法可依，而一些业主思想还停留在计划经济下福利型的管理模式上，错误认为服务是应该的、必须的，是一种不计报酬的义务劳动；二是有的物业管理公司忘了或不明白物业管理的宗旨是服务，或者只收费不服务。
业主是以其管理水平、服务质量作为定位标准来考虑其费用水平的，它必须觉得“费有所值”才会乐于缴费。
所以这两种现象实际上都是不正常的。
4 ．职能单一。
重视物业的常规服务，而忽视良好人文环境的培育。
目前我国的许多物业仅仅停留在物业的装修、供暖、清扫卫生、抄收水电费等常规性的原始服务上，而委托性服务和经营性服务面太窄，不仅不能满足业主或使用人多层次的需求，也使公司失去很大一块利润。
物业管理公司作为一个企业，在盈利项目上花的精力较多，而很少加强社区良好、融洽的生活环境建设，由于忽视社区的文化建设，致使业主在社区居住中感到孤独、缺少沟通、缺乏归属感和愉悦感。
二、建立健全物业管理体制基于上述存在的问题，要进一步推进物业管理服务业的发展，必须尽快建立、健全物业管理服务体制和运行规范，形成与社会主义房地产市场经济和全面推行住房商品化、社会化相适应的新的物业管理运作模式。
1 ．建立健全物业管理法规，完善物业管理法规体系，规范物业管理市场的运作。
物业管理服务的发展，离不开一个既有竞争、又有秩序的物业管理服务市场，而市场健康运作的前提是市场规则的完善。
目前，物业管理法律法规还未形成完整的体系，有些甚至存在着不协调的状况，因此，应制定和完善物业管理法律法规及实施细则，以规范政府主管部门、物业管理公司、业主和使用人的行为，协调他们之间的各种关系，将物业管理服务纳入法制化、规范化的良性运作轨道。
2 ．培育市场主体，建立适应市场经济的物业管理服务运行机制。
根据市场需求，组建各类规范化的物业管理公司是培育和发展物业管理服务行业的基础工作，具体包括：首先，政府应严格进行各物业管理公司的资质审查，积极支持组建规范化的物业管理公司。
物业管理公司应经政府主管部门的资质审查，取得物业管理服务许可证并经工商部门登记后方可营业，各物业管理公司以及专业化的服务公司之间的业务关系应是双向选择的合同关系，从而形成一个竞争的趋势，以提高物业管理的服务水平；其次，制定完善物业管理招投标制度，提倡竞争机制。
物业管理服务作为一项社会化的经济行为，应该由物业管理公司以有效的管理、优质的服务和合理的收费与市场竞争，通过竞标来获得物业管理经营权，形成一个物业管理服务市场的竞争机制，促进物业管理公司进入市场循环，降低物业管理成本，提高物业管理的整体水平，淘汰那些管理手段落后、服务质量差、管理水平不高的物业管理企业，促进物业管理服务业的健康发展。
3 ．建立物业管理行业协会，发挥物业管理行业协会应有的作用。
对于没有建立物业管理行业协会的地区应尽快建立，同时，应通过政府法规规范行业协会的行为，明确其职责和作用，避免出现行业协会只收费、不发挥作用的局面。
通过行业协会，一方面，加强对物业管理服务业的监督、指导和管理；另一方面，加强行业内部的交流、学习和提高，以推动物业管理服务行为整体水平的提高和运行的规范化。
4 ．规范投资开发建设行为，形成良好的物业管理氛围。
当前，开发建设活动追求短期经济效益和轻视环境、社会效益的现象比较普遍，由此造成的问题和后果是物业管理中不可弥补的。
物业管理前期介入尽管可以起到一定的弥补作用，但要从根本上解决问题，还必须从开发建设环节入手。
为此，一方面开发商应转变观念，树立正确的认识，开发建设良好的物业是企业长远生存、发展的条件；另一方面，政府在物业开发的规划、设计审批、施工阶段的监督管理应进一步规范和加强。
通过内外两方面的作用，推动房地产开发和物业管理的共同发展。
