成本控制部年度工作总结
成本部工作总结（2012年度）公司领导：2012年已经过去，回顾一年的工作，感觉很充实，开春以来，根据公司精神，对于本年度的工作进行了统筹安排，在领导的关心与其他部门的支持下取得了优异的成绩，当然也存在一定的不足,现对于工作情况进行了梳理与总结，具体如下：一、主要工作内容1、制度建设为了加强集团公司成本管理力度，实行全员参与、归口分级、全过程管理，春节一过组织相关部门进行了成本管理相关流程制度的梳理，建立《房地产成本管理环节分解责任制度》，下发了《工程清算规范》，对于《预结算编制及审核流程》、《工程割算管理流程》、《工程扣款流程》、《工程预结算管理规范》根据公司现状进行了修订，并与各领导及相关业务部门进行了讨论确定，下一步工作中进一步完善成本管理制度及相关流程，为成本管理工作的深入开展打下基础。
房地产项目成本控制要点
很多房地产企业开始认识到以往成本控制只注重施工阶段和竣工决算阶段成本管理的片面性，开始认识到全员全过程管理的科学性。
笔者结合工作实践，参照一般房地产开发流程的五个阶段，分别将总结的各阶段成本控制要点与房地产相关从业者分享，希望将甲乙双方从变更争夺战和结算拉锯战中解放出来。
希望相关从业者，能在分享中得到启发，共同构建和谐的甲乙双方关系，让双方的合作实现共赢。
项目决策阶段成本控制要点（一）要建立可行的项目决策制度 为了避免个人决策的片面性，集中整个集体的智慧，必须建立可行的项目决策制度，实现流程标准化，更要让该参与的人都参与进来。
（二）要重视项目决策前的项目策划定位 决策前的项目策划定位是一项专业性很强的工作，既是对《初步可行性研究报告》的修正，也是指导项目实施的纲领性文件。
在项目策划中，通过地块研究找到项目最大价值点；通过市场调研验证或修正最大价值点并确定项目定位；通过设计策划把规划设计、户型设计、风格品质设计、景观及绿化设计、物业设计与项目定位相结合，突出项目最大价值点，满足项目客户群需求；通过成本策划，找到合理的筹融资渠道，制定工程造价控制策略、财务成本策略、纳税策略等，把企业资源合理分配，降低成本；通过项目招标策划，选择最合适的合作方，选择适合项目的设备，把设计策划所落到实处；通过施工策划，合理划分项目周期和施工段，进一步落实项目实施计划，完成项目目标
如何加强房地产开发项目成本控制和管理
房地产开发企业的成本控制目前，国内外房地产开发商共同面临着如何求生存、求发展，这也是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。
为了实现生存发展的需要，企业应通过内部挖潜、加强成本控制等方式来谋求利润。
要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工过程管理、合同管理、竣工结算等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。
成本的有效控制对于保证房地产企业的利润空间甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产企业对此应有清醒认识。
下面就笔者数年在房地产行业从事成本控制的经历谈一些粗浅的认识：一、项目在设计阶段的成本控制我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制，却把成本管理的主要精力花在项目的施工阶段，而在这个阶段木已成舟，进行成本控制事倍功半效甚微。
应该认识到设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%～90％。
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济3总结、完善，应探索制订出招投标人都能够接受的低于成本报价的判别方法和标准，使该方法真正体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。
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急求房地产开发成本控制的一个实例及其原因分析。
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房地产成本管理一、资源计划编制它的输入是；工作分解结构、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。
工作分解结构（WBS）：项目的阶段可提交的一个或几个可交付成果，这个成果有质量特性和数量特性，如可行性研究报告是可行性研究阶段的一个可交付成果，这个成果的质量特性是报告的格式要符合房地产开发项目政府审查的格式要求，所含盖的内容与政府要求的内容一致，报告的相关资料、数据是调查得来的、真实的而非杜撰的，资料、数据分析的方法是科学的、合理的，得出的结论是经定性、定量分析的有说服力的，结论对后续工作如项目策划、定位有指导性意义，是真正的可行性研究报告而非可批性研究报告，数量特性是一份；再如地勘报告是地质勘察阶段的一个可交付成果，这个成果也有质量特性和数量特征，它的质量特征是在勘察报告中要准确地描述拟开发地快的地质状态（覆盖土厚度、岩层走向及相应力学特征），它的数量特征是钻孔深度和总进尺（米），地质报告得出的结论必须能指导后续的施工图结构设计。
工作分解结构（WBS）就类似于我们经常遇到的分部分项工程及统计相关工程量。
只不过我们未将质量特性在统计工程量时考虑这一要素，而是分离在施工组织设计的质量专题里。
历史信息：开发商从已开发的项目中总结出来的经验和教训（文档化的）、从别的开发商或别的项目得到的相关信息、项目团队人员的相关知识（由于受主观影响，不是很可靠）。
范围说明：拟开发项目的项目论证、拟开发项目的产品（业态、规模）、项目目标（质量、进度、成本、范围管理等）。
资源库描述：能为本项目提供咨询服务的可行性研究单位、开发产品的策划单位。
项目所在地的资源状况，当地的地材水泥、砂石、钢材等储量、运距、单价、质量状况，能承担本项目的施工队伍状况、施工机械状况等。
组织方针：开发商对拟开发项目在可行性研究、项目策划、营销等是自己组织实施还是委托给具有相应资格的咨询服务部单位；在建设实施过程中是自建还是承包给相应资质的承包商；在材料供应上是采取甲供料还是乙供等。
活动历时估算：完成可交付成果所需要的时间，如可行性研究需2个月，产品策划需3个月、地质勘察需2个月和相应完成时段等。
上述这些都属于成本管理中资源计划编制的输入。
怎样才能由上述输入变为输出呢
现代项目管理提出了相应的解决办法，其办法是：组织相应专家确定，也就是我们在计划经济时代所采取的工料分析，分析出开发项目每一阶段所需用的人工、材料和机械设备。
同时要考虑备选方案以保证供应。
资源计划编制的输出：资源需求计划资源需求计划这实际上就是我们在20多年前在承接新工程后，在新工程开始时，计划处或科提出的三大计划即材料需用计划、劳动力（包括脑力劳动者）需用计划、机械设备需用计划。
只不过当时作出的计划与工程的其他目标没有挂钩，这就形成了内部沟通不畅。
而现代项目管理主张从工程一开始就将项目团队所有资源进行整合，在提材料需求计划时，就将质量目标、进度目标和项目产品目标贯穿其中，这就为实现目标创造了条件。
编辑本段二、 成本估算它的输入是：工作分解结构（WBS）、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。
资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。
资源单价：就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。
如钢材X元\\\/吨，人工X元\\\/天，可行性研究报告XX万元\\\/个，等。
活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项活动历时是多长。
要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。
帐目表：对帐目成本进行分类（如人工、日常用品、材料）监控的任何编码系统。
它基于开发商的会计科目表。
有了上述基本资料，根据房地产开发项目所处的不同阶段，分别使用不同的方法进行估算。
如项目在可行性研究阶段，则采用类似估算法；在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；在施工图阶段则采用字下而上估算法。
由于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的时间耗费。
这根据工程进展的需要所决定。
根据上述估算结果，可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算.成本管理计划：房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段，其项目定义是一个渐进明细的过程，因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程，成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。
详细依据：在作开发项目估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我们传统的编制工程预算、进度计划经常写的编制说明或编制依据。
成本估算：完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。
随着项目定义的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。
编辑本段三、成本预算成本预算的输入是：成本估算、工作分解结构（WBS）、项目进度计划。
成本估算：前面已作介绍。
工作分解结构（WBS）：房地产开发项目各阶段可交付成果，这里所用的WBS与估算所用的WBS是一致的。
这里需要强调的是，不论估算还是预算，开发项目各阶段可交付成果的本质是一致的，并不因为项目在其生命周期中所处的阶段不同，其成果在不断变化。
在现实的房地产开发项目中，这种情况屡屡发生，如在可行性研究中，定义某地块做中档住宅开发，在策划定位阶段定义为传统风格高档别墅，在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。
本人并不认为这种不断改变可交付成果是一种进步，实际上是一种瞎折腾。
造成这种情况是开发商寻找作可行性研究的人不合格、或开发商组织前期工作的人水平太低自己心中无数。
像这种不断变换项目可交付成果，成本就无法预算。
项目进度计划：按开发项目的开发节奏，按可交付成果的时间节点编制出来的进度计划安排。
根据上述输入，再利用成本估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计算机模型等工具和技术编制成本预算。
成本预算：就是将成本估算分配在各项工作上，它同时与进度计划相匹配，从而形成形成成本基准计划。
成本基准计划通过一定的程序批准，如有变更必须通过成本变更控制系统进行间歇式的变更。
这就保证了成本基准计划的严肃性。
以此基准计划对后来开发项目在实施过程中的实际成本和计划成本进行比较，从而可以检测项目的成本绩效和进度绩效。
编辑本段四、成本控制它的输入是：成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。
绩效报告：开发项目在实际进行开发运作过程中，随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度报告和发展趋势。
变更申请：导致项目成本变化的因素很多，开发范围发生变更（增大或缩小），必须引起成本的变化；时间的巨大调整，会引起成本的变化；项目出现重大事故会引起成本的变化；关键人员调整会引起成本变化等。
这些成本变化必须通过一定程序对项目估算和项目预算进行调整。
成本的变化必须通过书面形式来完成。
对上述引起成本变化，首先必须通过一定的程序对变更申请进行处理，核实变更的合理性，核实的过程就是绩效测量。
测量结果确实需要变更，那么还要重新补充编制成本估算，其编制的方法可以按常规计算或用计算机辅助工具。
经过上述过程，我们会得出修订后的成本估算和更新的预算。
在开发项目执行过程中，根据已花费的实际成本，根据项目的绩效报告，可以预测项目到完成究竟需要多少成本，这样作出开发项目的完工估算。
在项目实施过程中，对发生成本变更的原因要深入分析，不能被动的变更成本，根据项目的实际情况和企业本身的财务状况，要主动的采取纠正措施，或调整范围或改变资源条件或重新协调进度、成本、质量的三者关系。
编辑本段房地产成本的组成1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我[1]国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。
包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。
在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。
它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
编辑本段成本管理系统长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。
要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。
成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。
成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。
从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。
一、 目标成本管理体系所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。
由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。
事实上，如果有好的方法和成本数据的积累，建立目标成本的并不难。
在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。
在可研阶段要进行成本的估算，这个时候主要是对投资的可行性进行估算，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐的准备和细化，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。
从流程上讲，建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。
然后根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。
这个过程关键是目标成本的市场化，由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，很重要一点是要随时了解市场，同时成本的测算一定要与项目的定位档次相匹配。
由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。
二、 责任成本管理体系目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。
在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。
对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。
从项目成本的构成看，一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务成本，每一个子项均可以找到责任部门。
目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。
三、 动态成本管理体系由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理，而要进行有效的动态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。
首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。
其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障 还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。
四、 项目后评估体系提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一，方法之一是通过后评估来改进，同时可以提高成本管理的有效性，因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几方面评价：l 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）l 对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性） l 分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性） l 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响l 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）以上四个体系是成本管理系统的基础管理框架，要完善房地产的成本管理，必须先从建立上述基础管理体系开始，逐步积累成本控制的经验和完善成本信息数据库，从而有效的控制成本。
案例介绍京北回龙观某地块以京北回龙观区域2007年成交的一个项目举例，其土楼面地价已经达到3070元\\\/㎡。
再加上3%的契税，其土地成本已达到3162元\\\/㎡，包括工程、人力、建材及其他不可预见费用的建设费成本，一般在2300元\\\/㎡左右。
其他包括一些代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元左右；还有包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右，这大概在900多元。
另外，单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%，达到400元左右，还有项目开发的前期费用200元，还有包括贷款利息等财务费用约200元。
以上7项之和所算出的该楼盘一平方米的成本已经达到了7662元
位于北京南部丰台区域08年某成交项目，其楼面地价为6505元\\\/㎡(含3%的契税)，加上2300元的建设费用、500元的市政配套费用、500元的营销管理费用、300元的前期费用和1100元的各项税费，还有财务费用200元。
其单位平方米的成本已达11405元。
位于北京东部通州区域2008年成交的一地块，楼面地价为5206元\\\/平米，加上3%的契税，每平米约156元，共5362元\\\/平米，加上2300元的建设费用、500元的市政配套费用、500元的营销管理费用、300元的前期费用和1100元的各项税费，还有财务费用200元，每平米成本达万元左右。
房地产成本管理工作应该怎样做好
房地产估价体会在了一学期的房地产课程学习后，我们迎来了我们的房地产课程设它能检验我们这一学期的学习成果。
在一周的课程设计中，我对房地产业有了新的认识。
课程设计是培养学生综合运用所学知识,发现、提出、分析和解决实际问题,锻炼实践能力的重环节，这次课程设计虽然很累，但我学到了不少东西，巩固了《房地产估价》课程所学的内容，培养我们的团队精神，锻炼们的沟通和表达能力。
在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。
因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。
在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。
除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素
如何对房地产投资环境进行评价总结
如何对房地产投境进行评价总结一、 原因所掌握不全、不准，投资决策草率。
所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。
宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。
这在经济生活中也经常遇到。
表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。
房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。
四是房地产政策及由此形成的大气候。
如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。
具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。
如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。
此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
[编辑]房地产投资风险的识别如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别1．投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。
以利润来维持其赚钱的能力。
营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。
计算公式为：营业率=年营业总费用\\\/年计划总收入据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。
办公楼、商业楼有不同的营业率。
营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。
太高则说明管理不善。
太低或太高都说明风险太大。
2．偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。
它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。
偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。
住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。
3．保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。
其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。
可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%—90% 。
(二)概率与数理统计的方法由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。
这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。
而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。
虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。
这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。
将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
二、 风险因素1、地段买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。
所以在商铺的选址时，要对地段进行详尽的调查分析，才能达到预期目的。
商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈--在经济活动最活跃的地区。
这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。
第二类是成型中的商圈。
这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区），并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。
第三类是住宅小区内部。
小区配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。
后两类应是一般投资人的投资重点。
就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。
而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。
但若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。
适宜投资的小区内商铺，一般应具有足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。
2、环境生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。
生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。
要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区住宅。
每一个社区都有自己的文化背景。
文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。
商铺投资要看周边的商业环境是否已构成成熟商圈时，如肯定的话，店铺的升值是无庸置疑的。
3、建筑品质有投资价值的物业，一是要具备耐用性。
物业越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。
耐用性具体体现在：首先，物业的材质要经得住时间的考验，要是真材实料。
第二，物业制造工艺要精细。
第三，物业的设备也要耐用和有效率。
第四，有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。
二是要具备适宜性。
要适于人们居住和使用，物业的功能空间布置要合于人的行为习惯。
功能空间和用具的度要符合人体活动舒适性的要求。
要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。
要尽可能地最大限度地引入人文的或自然的景观，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理需求。
要求有较高的智能化水平。
三是要具备可更改性。
这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调和重新组合的。
这是出租型物业必备的条件。
四是要有可观赏性。
要有审美价值，有精神和灵性。
物业的风格和品味是各有差异的。
在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。
4、产权状况拟投资购买的住宅、商铺，其产权一定要合法、有效、手续齐全，无任何法律纠纷和经济纠纷。
要弄清有无银行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。
产权的年期与法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置虽然很好，但是其土地使用剩余年期已经不多了。
有的房屋法定使用功能为住宅，但是转让时已作商场使用，而投资购买时是不能按照商业用房来购置5、价值分析投资者要对拟购房地产的现时市场价值进行估价。
首先，选择一家品牌好、信誉好、客源多的房地产机构。
根据房子的各种因素，测算出房子在特定时间、地点、环境的市场价格，并依照房子的实际情况选择不同的方法，最后将几种不同的结果综合考虑，得出一个最接近市场行情、最能反映房地产真实价值的价格。
房地产买卖投资赚取的是未来的收益，在投资购买某项房地产时，对未来市场价格走势的预测判断尤为重要。
6、分析房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资，如果市场已经供过于求，投资者应当格外小心。
这时要考虑两个方面：一是价格很低，将来升值空间大；二是作长线投资，否则很容易被套住，短期内解不了套。
在进行房地产买卖投资分析时，应考虑下列市场供需变化。
三、 变化趋势伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
1、风险增加房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。
随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。
首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。
房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。
房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。
这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
2、差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。
理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。
而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。
（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。
因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。
（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
3、丰富中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。
业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。
这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
四、 防范策略房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。
五、 风险价值1、风险报酬额风险报酬额是投资风险价值的绝对数形式，指的是由于冒风险进行投资而取得的超过正常报酬的额外报酬。
2、风险报酬率风险报酬率是投资的风险价值的相对数形式，指的是额外报酬占原投资额的比重。
3、价值计算除了被认为没有风险的国家公债或国库券的投资外，其他各种投资的投资报酬率一般是货币时间价值(利率)与投资风险价值(风险报酬率)之和。
投资报酬率=利率+风险价值率计算步骤：在实际工作中，尽管“标准离差”能够反映投资项目所冒风险的程度，但不便于与其他方案比较，故需计算”标准离差率”。
1.确定投资项目未来的各种预计收益(用xi表示)及其可能出现的概率(用pi表示)，并计算出未来收益的“预期价值”(用\\\\bar{e}v表示)，计算公式：未来收益的预期价值2.计算“标准离差”(用σ表示)与“标准离差率”(用r表示)。
3.投资风险价值计算公式：标准离差率4.确定“风险系数”(用f表示)：一般应根据该行业全体投资者对风险反感的态度来确定，通常是风险程度的函数。
5.导入风险系数，计算该项投资方案预期的投资风险价值。
投资风险价值计算公式：预期的风险报酬率(rpr)=风险系数*标准离差率=f*预期的风险报酬额(rp)=未来收益的预期价值*预期风险报酬率\\\/(货币时间价值+预期风险报酬率将预期的投资风险价值与企业要求的投资风险价值进行比较：若预期的投资风险价值>要求的投资风险价值，说明该投资方案所冒的风险大，得到的报酬率小，方案不可行。
若预期的投资风险价值<要求的投资风险价值，说明该投资方案所冒的风险小，得到的报酬率大，方案可行。
要求的投资风险价值的计算：要求的投资报酬率=货币时间价值+要求的风险报酬率要求的风险报酬率=要求的投资报酬率-货币时间价值要求的风险报酬率=未来收益的预期价值*要求的风险报酬率\\\/(货币时间价值+要求的风险报酬率)。
