投资商铺需要注意什么
下面10个方面容不得不提前考楚。
一、土地 目前市场上某些商铺是来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。
“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。
从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。
可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。
二、规划变更 要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。
譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程，表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的“都市圈”，未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。
这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。
从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。
三、相关权益 所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。
前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。
譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。
如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。
至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
四、面积大小 商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。
但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。
商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
五、用途结构 商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。
住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。
投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。
商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。
底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。
一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。
六、设备装修 购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。
双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。
列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。
七、税费品种 商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。
因为，这些费用所占房价的比例很高。
主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。
有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。
据说，这样可以合理规避部分税费。
八、抵押贷款 投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。
目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。
而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。
因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。
商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。
所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
九、回报时间 商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。
对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。
而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。
但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。
包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。
当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。
如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺投资回报是密切相关的。
因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。
十、市场因素 市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。
有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。
上海的商铺市场自2001年兴起已有7年之久，商铺市场正在逐步走向成熟。
不过也有高低快慢区分，如“黄金”旺铺往往无价无市，包括淮海中路、南京东路、豫园、徐家汇等黄金地段;而偏冷地段商铺却是一铺难销，经营面临较大困难。
建议近期注意以下几类商铺：商场底铺、商业街、专业市场、批发市场等类型的商铺，而购物中心、商场等产权式商铺投资客大都没有赚到钱。
这里涉及的问题十分复杂，需要请教有经验或者得到过教训的投资客，他们是你投资商铺真正的“老师”。
此外，还应注意： 1、注意较高的首付与月供。
商铺一直都需五成首付，10年按揭时间。
另外，商业租金较高，但也不能完全实现以租抵供，所以要留有一定的资金以作流动资金运用。
一般商铺的评估价并不高，一次性付款不必考虑这些，但出货时得替买家考虑。
2、商铺的租金水平相差很远，即使是带租约的商铺，租金水平也未必是真实的，投资商铺时，一定要对商铺的租金水平调查清楚，否则会导致高价买了低租金的商铺。
3、投资商铺要弄清楚铺位的真实结构，可能一家铺位是由两个业主的铺位合并而成，如果买的铺位是属于门面的后半部分，那就没法独立出租做生意了。
4、商铺的差别很大，可比较性较差，很考验投资者的经验和眼光。
望采纳，谢谢
这个商铺我能买吗
可以的，我姑姑就买了一套顺街房，使用期50年，所以权还是归开发商的。
一直在用，和你情况差不多。
住宅、写字楼、商铺哪种投资更赚钱?
投资住宅：赚地是安稳钱投资住宅物业地目地不外四种：一是寻求理想地回报。
投资住宅物业一般均能获得8％－10％地收益；二是出于保值地考虑。
住宅物 投资住宅：赚地是安稳钱\\r投资住宅物业地目地不外四种：一是寻求理想地回报。
投资住宅物业一般均能获得8％－10％地收益；二是出于保值地考虑。
住宅物业因为土地地特性对市场波动有一定地抗跌力，能够起到很好地保值效果；三是追求资产地升值。
城市土地具有不可再生性，这就使某些地段地物业变得珍贵和罕有，投资这类物业，就能使资产升值；四是控制风险。
住宅物业功能独特，市场变化缓慢，容易把握，投资者能较好地控制风险。
可以说，投资住宅虽然收益较为平缓，但初期投入不太大，风险也相对较小，是三种房产投资中最为稳妥地一种。
\\r投资商铺：一铺养三代\\r俗语说“一铺养三代”，目前投资商铺地人群大致分为四种：购买小量商铺出租或待其升值后转手获利地小业主；包租客以批发价地租金“吃”进相当数量地商铺，经过适当地包装后，再以零售价分租，赚取其中地差价利润；自营商铺；投资养老。
\\r与其他投资不同，商铺具有两种增值手段。
一是转租，二是自营。
一般而言，投资小型商铺地租金收益，绝对高于把钱存入银行地利息。
同时，商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围地培育成熟而价格上升。
俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。
\\r但商铺投资是高投入、高产出、高风险地行为，投资者在决定投资对象之前，几个方面必须清楚了解：一是了解地段。
所处地段地好坏直接关系到商铺地保值增值潜力；二是了解开发商。
开发商地实力、信用度、经验等，都直接关系到商城能否真正形成；三是掌握市场行情。
一个店面值多少钱，是由它地租金水平所决定，要对地段商铺现在及未来几年地租金水平有所了解，才能计算其现在地价格是否合理。
\\r写字楼投资：眼光决定价值\\r一般来说，投资写字楼需要关注以下几个方面地问题：\\r第一是区位。
因为房地产地增值主要来源于土地地增值，而城市地主中心区范围有限，增值地空间更大，是否位于城市未来地CBD区，是衡量一幢写字楼地档次和是否具有投资价值地首选要素。
“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。
\\r第二是档次。
投资写字楼要瞄准目标客户群，在投资能力有限地情况下，选择面积相对较小但能体现档次地写字楼风险较小。
如交通能否四通八达，停车场地设计是否合理，建筑立面及品质、大堂地品位和布置，电梯质量与配置状况、采光通风是否良好等，均属考虑范围。
\\r第三是软性配套与物业管理。
在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统地配置程度与可变性等。
而物业管理则要看物管公司地品牌和社会口碑。
\\r第四是置业门槛和投资回报。
置业门槛地高低决定投入地大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过“以租养贷”地方式来供楼，让租用地企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年地高额租金回报。
因此，购买时要考察写字楼产权年限和现有入驻率及入驻公司地类别层次。
库哈斯有句名言是 建筑是一种冒险 准确的英文是什么
肯定要看，还要打听清楚店面是否要拆迁。
没有，只有拆迁公告
