自从2016年5月1日实行营业税改征增值税，二手房交易也受到营改增影响。
营改增后二手房交易税降低
营改增正式实施后，二手房交易税负总体降低。以一套交易价格为105万元的100平方米居住用房为例，卖方在营改增后需缴纳的增值税为5万元，比营改增前减少了2500元;相应的增值税附加税费(城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加)也随之减少。
同时，假设卖方此前购买该房子时，支付了50万元购房款，缴纳了7500元契税及1500元其他费用，现在营改增后转让该房，需缴纳的个人所得税减少将近1万元。但是，由于每宗房产交易涉及的情况各有不同，计税依据要同时考虑其他因素，所以享受的税收优惠可能有所差异。
总体来看，营改增之后，以往的税收优惠政策实现平移，完全保持一致。但是，增值税的征收税率虽与营业税一致，但由于计算公式不同，需缴纳的增值税税额将少于营业税税额，再加上由于营改增后计税依据总原则是不含增值税，因此纳税人需缴纳的其他有关税费均会有不同程度的下降。
地税代征二手房交易增值税
营改增后，二手房交易和房屋出租营业税改征增值税，所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人(个体工商户和其他个人)，销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。市地税局有关负责人解释说，这里的“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目，即房地产开发企业销售自行开发的商品房所缴纳的增值税不由地税机关代征，而由国税机关直接征收。自然人个人出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。单位和个体工商户出租不动产的，由国税机关负责增值税的税收征管，不由地税机关代征。
市地税局特别提醒，为了方便纳税人办理二手房交易涉税手续，自5月1日起，钻石湾公共行政服务中心一楼地税房屋交易涉税业务窗口仅受理商品房交易涉及的纳税申报及缴税相关业务，不再受理二手房、土地使用权交易的涉税业务。原受理范围的二手房、土地使用权交易涉税业务，需要到直属局房地产交易市场税务所(五一广场房地产交易市场)办理。
房屋交易和租赁开具“普票”
小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的;其他个人出租不动产的，可向不动产所在地主管地税机关申请代kai增值税发票。这里要强调的是，只能开具或代kai增值税普通发票，而不是增值税专用发票。
纳税人转让不动产，按照规定应向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管的国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
政策平移二手房税负略降不增
市地税局有关负责人表示，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。假设房价是100万元，过去的营业税是100万*5%=5万元，现在增值税是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元。相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%。过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。
二手房交易申报维持基本不变
营改增以后，纳税人在交易二手房，包括在办理二手房产权证的过程中，涉及到的相关税收问题及办税的流程都保持不变。二手房交易以及自然人不动产出租，仍然委托地税部门来代征、代kai发票，原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，一切维持基本不变。
2016年二手房交易税费费清单
一、契税：
支付方：买方。
征收标准：(1)首套房且面积90平米以下，成交价*1%;
(2)首套房且面积在90-144平米之间，成交价*1.5%;
(3)其他：成交价*3%。
二、个人所得税：
支付方：卖方。
征收标准：应纳个人所得税=计税价格*1%(或1.5%、3%);
(普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。)
对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。
三、营业税：
征收方式：个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的，免征营业税。
此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。
四、印花税：
征收标准：买卖双方各0.05%。
五、土地增值税：目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。
征收标准：应纳土地增值税额=计税价格*核定征收率。
一般城市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。
六、登记费：
征收标准：(1)个人住房登记收费标准为每件80元;
(2)非住房房屋登记收费标准为每件550元。
七、房地产交易手续费：
征收标准：(1)新建商品房按照3元/平方米收取，由转让方承担。
(2)经济适用房减半收取，由买方承担。
(3)其他情况按6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。
八、佣金：
征收标准：成交价*3%，交易双方各付一半。
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营改增是什么意思?
营改增一般指营业税改增值税
按照国家部署，自5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税改革试点，现行缴纳营业税的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人将改为缴纳增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
营改增对二手房交易的影响：
首先从征收对象来说，房地产企业和自然人在税法上来讲是两个概念。以最简单的逻辑来说，房地产企业是指商品房的生产者，整个生产过程涉及土地、建筑材料、人员等各种生产要素的采购。而买卖二手房的自然人，则是商品房的使用者，整个买卖过程中的当期进项抵扣额是无法核定的。因此，二者的纳税人身份是不一样的，房地产企业通常是一般纳税人，个人则是小规模纳税人。根据增值税暂行条例，小规模纳税人采用简易计税法，税率也只有3%。
其次从原理上来说，增值税也不适用自然人自用房的市场增值部分。增值税是以商品在流转过程中产生的'增值额作为计税依据而征收的流转税，而二手房买卖实际很难区别哪些房源来自个人自用住房，哪些房源来自炒房客，或者二者兼有。我们也知道，二手房买卖除了要交营业税，还要交个人所得税。如果营改增对于个人自用住房而言是对增值额征收的话，那么个人所得税是否应该取消呢?很显然，这是不可能的。
因此，未来即便营改增要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。比如，个人首套，或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。另外，当前的二手房交易税费制度实际鼓励个人长期持有住宅，而非短期倒卖加重市场泡沫，这也意味着营改增不会单纯以增值额计税，因为按这个路子走长期持有自用住宅的个人税收负担会加重，反而会鼓励短期炒卖加重市场泡沫。
最后，个人二手房不会受到此次营改增试点扩大影响，最直接的证据来自财政部和国税总局的答记者问。上周五两部委的答记者问中，明确提到新增试点行业“涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍”。这个量级，不可能意味着全社会所有的存量二手房都纳入了5月1日铺开的试点范围中。
篇一：二手房过户承诺书
本人为世界名园，现将于北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号） 号楼单元/女士），自 年 月 日起的物业管理服务费由 /女士）开始缴纳。
关于该室的水、电、燃气、房屋所有权证等相关事项均由过户双方自行商定，如因过户双方未商定清楚而造成新房住不能享受相应的权利，均由新房主自行承担责任，与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司世界名园管理处无关。
原房主、新房主在确认此过户承诺书属实、无误的情况下签字，该承诺书在双方签字确认后生效。
原房主：（签字确认） 新房主：（签字确认）
年 月 日 年 月 日
篇二：二手房交易承诺书
甲方：(出售方)身份证号码：
乙方：(预购方)身份证号码：
甲、乙双方遵
循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订二手房事宜，订立本合同。
第一条甲方转让的二手房位于____，(以下简称该二手房)。甲方已取得该二手房的二手房所有权证(编号：)，该二手房建筑面积为：____，产权人：________，房地产用途为：_______。
第二条该二手房产权现状为___，甲方对该二手房享有完全处分权。该二手房若存在租约，甲方须于二手房交付乙方使用前解除原租赁合同，乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。
第三条该二手房转让总价格为人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写____元)。
第四条甲、乙双方一致同意签订本合同时，由乙方向甲方支付____元人民币的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本合同，并有权将该二手房另行出卖给第三方。
第五条甲、乙双方约定，该二手房转让预订期为_____天，甲方应当在预订期内与乙方签定《房屋买卖合同》，并于_____年___月___日将该房产交付给乙方。
第六条乙方应在本合同第五条约定的预订期限前，按下列第_____种方式向甲方支付除定金之外的房款人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写______元)。
1、一次性支付，乙方在签定《房屋买卖合同》时将上述房款支付到甲方指定银行帐户;
2、按揭支付，乙方在签定《房屋买卖合同》时将购房首期款项支付到甲方指定银行帐户，与甲方(或者第三方机构)共同办理房屋按揭手续，并在房屋交付使用前将银行所发放贷款支付到甲方指定银行帐户。
第七条有下列情形的，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。
甲乙双方在签订房屋买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致的。
第八条有下列情形的，甲方应双倍返还已收取的定金给乙方。
1、甲方房屋产权信息虚假，或者甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的。
2、甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的。
第九条在本合同的第五条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第十条甲、乙双方应在《房屋买卖合同》签定后_____日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，该房地产证由乙方领取。甲方逾期不予协助办理的，乙方有权要求甲方以该二手房总价为基数自逾期之日起至产权办理申请提出之日止按每日_____的比例支付违约金。
第十一条该二手房所附着的户口，甲方承诺在收到二手房转让总价之日起______日内迁出，逾期则以该二手房总价为基数按每日_____的比例向乙方支付违约金。
第十二条按照相关法律规定，该二手房交易产生税费共有：(1)营业税(2)城市建设维护税(3)教育费附加(4)印花税(5)个人所得税(6)土地增值税(7)房地产交易服务费(8)土地使用费(9)契税(10)产权登记费(11)公证费(12)其他_____。
经甲、乙双方协商，其中___________________项由甲方承担，___________________项由乙方承担。
第十三条乙方逾期付款的违约责任：乙方逾期支付除定金外剩余房款的(因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外)，甲方有权要求乙方按下列第_____种方式承担违约责任。
1、要求乙方以未付款项为基数，按每日_____的比例向甲方支付违约金，合同继续履行。
2、有权解除合同并要求乙方支付该二手房总价______的违约金。
第十四条甲方逾期交房的违约责任：在乙方已付清全部房款的情况下，甲方未按本合同
第五条约定期限将二手房交付给乙方的，自约定交付日期起至实际交付日止，甲方以该二手房总价为基数按每日_____的比例向乙方支付违约金，合同继续履行。
第十五条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，因不可抗力不能按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力结束之日起_____日内向另一方提供证明。
第十六条本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。
甲方：(签章)乙方：(签章)
日期：
篇三：二手房过户承诺书
本人为世界名园，现将于北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号） 号楼单元/女士），自 年 月 日起的物业管理服务费由 /女士）开始缴纳。 关于该室的水、电、燃气、房屋所有权证等相关事项均由过户双方自行商定，如因过户双方未商定清楚而造成新房住不能享受相应的权利，均由新房主自行承担责任，与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司世界名园管理处无关。
原房主、新房主在确认此过户承诺书属实、无误的情况下签字，该承诺书在双方签字确认后生效。
原房主：（签字确认） 新房主：（签字确认）
年 月 日
篇四：二手房买卖承诺书范本
甲方：（出售方） 身份证号码：
乙方：（预购方） 身份证号码：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的`原则、经协商一致，就乙方向甲方预订二手房事宜，订立本合同。
第一条 甲方转让的二手房位于____，（以下简称该二手房）。甲方已取得该二手房的二手房所有权证（编号： ），该二手房建筑面积为：____，产权人：________，房地产用途为：_______。
第二条 该二手房产权现状为___，甲方对该二手房享有完全处分权。该二手房若存在租约，甲方须于二手房交付乙方使用前解除原租赁合同，乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。
第三条 该二手房转让总价格为人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分（小写____元）。
第四条 甲、乙双方一致同意签订本合同时，由乙方向甲方支付____元人民币的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本合同，并有权将该二手房另行出卖给第三方。
第五条 甲、乙双方约定，该二手房转让预订期为_____天，甲方应当在预订期内与乙方签定《房屋买卖合同》，并于_____年___月___日将该房产交付给乙方。
第六条 乙方应在本合同第五条约定的预订期限前，按下列第_____种方式向甲方支付除定金之外的房款人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分（小写______元）。
1、一次性支付，乙方在签定《房屋买卖合同》时将上述房款支付到甲方指定银行帐户；
2、按揭支付，乙方在签定《房屋买卖合同》时将购房首期款项支付到甲方指定银行帐户，与甲方（或者第三方机构）共同办理房屋按揭手续，并在房屋交付使用前将银行所发放贷款支付到甲方指定银行帐户。
第七条 有下列情形的，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。
甲乙双方在签订房屋买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致的。
第八条 有下列情形的，甲方应双倍返还已收取的定金给乙方。
1、甲方房屋产权信息虚假，或者甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的。
2、甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的。
第九条 在本合同的第五条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第十条 甲、乙双方应在《房屋买卖合同》签定后_____日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，该房地产证由乙方领取。甲方逾期不予协助办理的，乙方有权要求甲方以该二手房总价为基数自逾期之日起至产权办理申请提出之日止按每日_____的比例支付违约金。
第十一条 该二手房所附着的户口，甲方承诺在收到二手房转让总价之日起______日内迁出，逾期则以该二手房总价为基数按每日_____的比例向乙方支付违约金。
第十二条 按照相关法律规定，该二手房交易产生税费共有： （1） 营业税 （2） 城市建设维护税 （3） 教育费附加 （4） 印花税 （5） 个人所得税 （6） 土地增值税
（7） 房地产交易服务费 （8） 土地使用费 （9） 契税 （10） 产权登记费 （11） 公证费 （12） 其他_____。
经甲、乙双方协商，其中___________________项由甲方承担，___________________项由乙方承担。
第十三条 乙方逾期付款的违约责任： 乙方逾期支付除定金外剩余房款的（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），甲方有权要求乙方按下列第_____种方式承担违约责任。
1、要求乙方以未付款项为基数，按每日_____的比例向甲方支付违约金，合同继续履行。
2、有权解除合同并要求乙方支付该二手房总价______的违约金。
第十四条 甲方逾期交房的违约责任： 在乙方已付清全部房款的情况下，甲方未按本合同第五条约定期限将二手房交付给乙方的，自约定交付日期起至实际交付日止，甲方以该二手房总价为基数按每日_____的比例向乙方支付违约金，合同继续履行。
第十五条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，因不可抗力不能按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力结束之日起_____日内向另一方提供证明。
第十六条 本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。
甲方：（签章） 乙方：（签章） 日期： 日期：
篇五：二手房买卖协议书
卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产住宅，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权
过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________身份证号码： ___________________
地 址：___________________地 址：____________________
邮 编：___________________ 邮 编：____________________
电 话：___________________电 话：____________________
代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________
身份证号码: ___________________身份证号码： ___________________
见 证 方： 鉴证机关： 地 址：
二手房买卖纠纷起诉状范本1
原告：姚XX，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住上海市XX区XX路XX号XX幢XX室。
原告：汤XX，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住上海市XX区XX路XX号XX幢XX室。
二原告联系地址：上海市宁XX路XX号XX大厦XXXX室。
邮编：XXXX联系电话：XXXX
被告：余XX，女，中国香港居民，19XX年XX月X日出生，香港永久性居民身份证号：XXXXXX。
被告：余XX，男，中国香港居民，19XX年X月X日出生，香港永久性居民身份证号：XXXXX。
二被告联系地址：上海市XX路XX弄XX号XX室。
邮编：XXXX 联系电话：XXXX
诉讼请求：
1、判令二被告因逾期交房支付原告违约金人民币35，680元整;
2、诉讼费由二被告承担。
事实与理由：
xxx9 年12月5日，原、被告在上海XXX房屋服务有限公司居间介绍下签署了《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告(即乙方)购买被告(即甲方)所有的上海市 XX区XX路XX号XX幢XXX室房屋，房价款为人民币4XX万元整。签约当天，双方签署了补偿协议，约定乙方另行补偿甲方装修及设备款人民币8X万元整。原告于签约当日支付被告人民币5万元整;于xxx9年12月13日支付被告人民币274万元整。根据本买卖合同补充条款约定，甲方于收到乙方贷款款项(即人民币290万元整)后3个工作日内，将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。同时，本买卖合同约定乙方于甲乙双方办妥房屋交接手续当日，直接支付甲方房款人民币1万元整。xxx0年2月3 日，原告贷款银行农业银行放款给被告人民币290万元，按照买卖合同约定，被告应于3个工作日即xxx0年2月8日内交房给原告。被告因故迟延交房，直至 xxx0年2月21日(共计13天)，原、被告签署《房屋买卖交接书》完成交付手续，原告支付被告尾款人民币1万元。
基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，根据买卖合同约定，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。被告违约迟延 13天交付房屋，合计人民币37,050元，扣除原告迟延1天付款的违约金人民币1,370元，被告应支付原告逾期交房违约金人民币35,680元。特此，恳请贵院依法判如所请。
此致
上海市XX区人民法院
具状人：
年 月 日
二手房买卖纠纷起诉状范本2
原告：陈上
姓名： 性别： 年龄： 籍贯： 民族：
住所地：
联系电话：
原告：万涛
姓名： 性别： 年龄： 籍贯： 民族：
住所地：
联系电话：
委托代理人：
姓名：刘波
被告：
姓名： 性别： 年龄： 籍贯： 民族：
住所地：
联系电话：
第三人：深圳市通泰行房地产经纪有限公司
住所地：
法定代表人：
诉讼请求：
1、要求被告双倍赔偿违约定金人民币捌万元和违约金壹万壹千柒佰伍拾元;
2、要求被告承担原告不能及时入住的租金损失 元;
3、要求被告继续履行合同;
4、要求被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：
xxx6年6月30日原告在第三人福田分行处见到被告提供的房产资料，较为中意。就在第三人居间下与被告达成《买卖意向书》(证据一)，主要内容为：1、就绿洲丰和绿景阁2109与颜彦达成买卖意向;2、评估公司就该物业评估价值为人民币45万;3、双方约定以评估价值为准，在xxx6年7月7日前签署买卖合同。xxx6年7月6日原被告双方在第三人中介公司居间下达成物业买卖合同，并对双方基本权利义务做了约定(证据二)。当天，基于评估的45万物业总价款，双方对完成物业买卖所需要的资料、承担的税费、佣金、后续工作进行了明确约定(证据三)。当天，在第三人居间下原告、被告签署《交房协议书》双方约定在xxx6年7月20日之前，原告交付给被告1万元后被告交付物业使用权(证据四);原告在当天即交付1万元(证据五)。随后，原告按照当天约定开始履行买方的'主要义务，即寻找按揭银行、准备首期款;但被告并没有及时履行办理委托公证、交付房屋、赎楼等工作。在实际履行合同中，由于存在许多不确定因素，双方协商一致对买卖合同的定金条款进行了变更，原告已实际履行，但被告没有履行其应当履行的义务，造成合同不能继续履行。
一、在实际履行中，双方对定金、首期款数额和交付时间进行了约定，原告已经按约履行。
原被告签署的买卖合同中约定，“人民币四万五千元须在签订本合约之同时付清作为定金，该笔定金将在双方签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》自动转为第一部分楼款。”“买方须于交纳定金后，过户前将首期房款一十三万五千元整(注：此为大概数目，准确的数需等银行承诺答复)存入经纪方指定帐户;”“银行承诺贷款并出具承诺书，在银行出具承诺书后三天内买方须和银行或经纪方落实计清首期房款(补交或多退)，并于xxx6年8月30日由买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》且办理过户手续。”这是双方对定金、首期款和交付时间进行的约定，但众所周知，二手房买卖中首期款数额的多少，即按揭时能够获得多少按揭款需要按揭银行审核，才能放款。所以在买卖合同中原被告方约定首期款为大概数目。关于首期款不能确定的事实，有双方合同为证，有中介人员证词为证(证据十四)，有招商银行工作人员为证(证据十)。
根据中介人员的《调查笔录》可知，原被告双方在签署买卖合同当天，就从中介处得知由于每家银行评估后获得的按揭款并不一样，所以在合同中约定“首期款为大概数目”;但当天双方一致同意定金为4万。在具体履行过程中，由于原告自行寻找按揭银行，待咨询了自己寻找的按揭银行招商银行后，得知了可以按揭的具体数目，所以原被告一致同意：1、在xxx6年7月20日之前交付定金4万元，在8月10日交付其余首期款7万元，即首期款实际为11万，对交付时间也做了约定。2、颜彦应当在xxx6年7月15日之前办理全权委托公证、办理赎楼手续，将房产证原件交付中介公司。原告按约于xxx6年7月18日将4万元定金交付给中介公司(证据五：定金收款凭证);由于按揭银行的审查，确定首期款为11万，包含定金为4万;4万定金中包含已经交付给被告的1万元，其余3万在中介公司托管。
xxx6年7月25日原告向被告承诺自行寻找银行按揭，并承担由于按揭不成功导致物业过户延误的责任(证据六);xxx6年7月25日原告向被告承诺在xxx6年8月10日之前将11万首期款中剩余7万交存按揭银行并办理好按揭手续;原告愿代被告支付房产证加急办理的费用(证据七);xxx6年7月27日原告再次向被告、中介公司承诺在xxx6年8月10日之前将11万首期款中剩余7万交存按揭银行并办理好按揭手续;如按揭失败，原告将向被告支付赔偿金4万，向中介公司支付佣金11750元(证据八)。
但被告未按约履行。其违约事实有1、被告虽然在xxx6年7月6日就收到原告作为房屋使用权对价的1万元定金，但一直没有交付房屋使用权;导致原告一直租赁房屋使用(证据十五)。2、被告一直没有办理全权委托公证、办理赎楼手续、交付房产证等必要的，为签署现售房屋买卖合同应当进行的准备工作(证据十四)。没有丝毫履行合同义务的诚意和行动!
二、xxx6年8月10日，被告未按约办理赎楼手续，导致原告无法办理按揭贷款，因此不能签署现售房屋买卖合同。
根据双方之前的口头约定，原告通知第三人将在xxx6年8月10日中午到招商银行东门支行办理交付首期款，签署按揭贷款合同，在银行帮助下将首期款支付给被告的手续，从而履行完成房屋买卖合同。第三人在8月10日当天早上通知了被告(证据十一)。但被告借口个人所得税问题不去银行办理赎楼手续(证据十三)。招商银行工作人员证实：xxx6年8月10日原告在我行办理按揭手续，并打算交存首期款;直到下午下班，由于被告未到，导致不能放款，按揭不成功(证据十)。此外还有按揭合同原稿可以证明(证据九)：xxx6年8月10日原告按照约定到招商银行办理交存首期款、按揭手续;由于被告未到，银行无法放款给被告，未能办理按揭手续。直到xxx6年8月10日银行下午下班，被告仍然没有到银行办理相关手续。当天下午，原告在第三人处又致电被告，协商双方第二天再去办理手续。
以上证据足以显示，由于被告过于追求自身利益，人为制造种种借口，故意违约，导致原告不能按照双方约定办理交存首期款，办理按揭合同，进而导致不能在约定的xxx6年8月30日签署现售房屋买卖合同。所以，被告的违约状态十分明显。
三、xxx6年8月11日，被告明确表示不愿办理赎楼手续，导致合同不能继续履行。
xxx6年8月11日原告再次与被告协商办理手续、履行合同，但被告推脱要原告与其女朋友商量，被告女朋友借口8月10日“之前”不包括10日本身，认为原告违约，表示不愿再继续履行合同(证据十二)。但是根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条“民法所称的 "以上" 、 "以下" 、 "以内" 、 "届满" ，包括本数;所称的 "不满" 、 "以外" ，不包括本数。”的规定，“之前”显然包括10日当天。被告违约的真实原因是过于自私，企图将应该自己支付的个人所得税金转嫁给原告。
至此，由于被告单方面违约，双方签署的房地产买卖经纪合同已经不能再继续履行。虽然原告在此后又多次联系被告，但一直不能继续履行合同。第三人也试图继续斡旋，也未能成功。被告的违约状态一直持续至今，导致原告一直在外租房居住(证据十五)。由于被告违约，根据权利义务相一致的原则和xxx6年7月27日的《承诺书》(证据七)其应当承担违约责任
综上所述，原被告双方在第三人经纪下，协商一致签署了房屋买卖合同，但由于被告贪得无厌，过于追求自身利益，从而制造种种借口不履行相应合同义务，违反合同约定，根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。” 第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定，其应当承担违约赔偿责任，原告要求被告承担双倍赔偿违约定金人民币捌万元和应当向第三人承担的违约金壹万壹千柒佰伍拾元;由于被告不交付房屋使用权，导致原告承担的租金，其应当予以赔偿。根据合同法规定，原告要求被告应当继续履行合同，并承担全部诉讼费用。
此致
福田区人民法院
原告：
xxx7年 月 日
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