房地产调查报告1
诚通地产总经理王嘉敏还称：“自己有幸能够在盛世时代从事中国房地产事业，是我很大的荣耀。”
当记者问及各大开发商的如何面对人才紧缺的问题时，各大开发商都先为为自己的团队和企业唱起了赞歌，还沉浸在世界杯赛的人们应该知道非常时刻赞歌的重要性。
众所周知，人才的需求与行业的发展密切相关。房地产业初兴之时，不少发展商、承建商甚至是刚洗脚上田的农民，所谓的房地产只是“起房盖楼”，据说是盖多少卖多少。而如今日渐成熟的房地产业已悄然变为买方市场，楼盘开发讲究前期的总体策划、设计、施工、管理、推广及后期的环境绿化、小区文化建设等，相应的人才供需矛盾也凸显出来。
记者在调查采访时发现，一方面，房地产所谓的高薪诱惑着其他行业蠢蠢欲动的人才，更一方面，一些专业工种要求的人才苦苦难觅，像北京东方太阳城房地产开发有限责任公司公共关系部高玲就对记者说，我们企业一直都在吸纳人才，特别是项目工程师，需求相对较大，但没有多少人才特别合适，北京翰宏基业房地产开发有限公司董事总裁李威、首创置业北京枫树置业有限公司副总经理尉朝辉、东华实业的控股公司粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏在接受记者采访时均表示，现在房地产行业最紧俏的人才是将项目承担下来的项目经理，各个企业都急缺专业的复合性人才。
新华联：新型复合型人才紧俏
虽然是曾是外地公司，但多年在北京的开发经历，让新华联集团的地产业务也名声赫赫。据一位在新华联发展多年的负责人说，新华联对人才的重视程度值得一说。公司始终坚持对人才的培养是个系统工程。只有人才团队的配合，企业经营的风险压力才会降到最低。为此，公司在通州区特别修建了近5000平米的新华联企业人才培训中心。公司特别重视给年轻人机会，每年会在培训中心从基层、中层员工中选拔人才。
人才是企业可持续发展的充分条件。现阶段，地产界的新型复合型人才还是比较紧俏的，而且最好能够掌握新的建筑元素和国际化趋势。据记者了解，就中坤集团来说，公司较缺了解房地产界高科技、建筑技术、能源、生态方面的专家。很多业务因为没有专项人才做，只能选择与其他公司合作或者外包出去。这也是中坤集团董事长黄怒波现在比较忧虑的事。
黄怒波：职业经理人必须专业化
黄怒波认为，过去的地产企业多数是江湖式，一个人挑起大旗，象万科这样有规模、有系统的企业还是少数。未来的地产人才应该向精细化、专业化、职业化发展，这是地产人才的大趋势。
目前，很多培训机构的培训业务还很单一。一方面，企业成熟发展后需要专业人才匹;另一方面，未来也需要迎合企业长远发展的人才。这就需要相关机构能够指导专业人才就业。这也许就是未来地产培训业的一个重要商机。
中坤一直在寻找非常职业化、懂技术、营销类的职业经理人，但在实际中如此全面的人才比较难寻觅。首先，空降兵在企业的实际发展中很难成功，不光是旧团队会排斥;另外新人本身也需要时间适应，很多人缺乏耐心。另外，因为整个房地产市场从观念和思想上还未形成人才团队，也未形成科学的薪酬体系。所以，很多人才只选择薪酬高的企业，缺乏对企业的整体判断。以上种种原因，让黄怒波这样地产集团企业的创始人，都认为本土化培养人才的可行性会更高。
虽然市场的情势，让很多职业经理人危机感重重。黄怒波认为，作为职业经理人也应该借位调整，重新衡量和定位自己的核心竞争力。他坚信，不管市场怎样变，专业化的人才是不会离开地产界的。因为房地产业投入有很高的回报，行业再发展几十年都没有问题，而且行业也需要吸纳各大城市的专业人才。那些不专业的人，或者只是想捞一笔的人，只能算是过客，匆匆来匆匆走。
华远：人才培养是个长期系统的工程
对华远来说，每个员工都是企业事业与财富的拥有者。华远对员工和人才有着独辟蹊径的理念。“现在谈忠诚谈奉献，可能让人感觉有些老套;但你会发现当企业做到的时候，员工自然也会做到。”华远地产人力资源部总经理李春晖女士如是说。通常，一位面试迟到的应聘者在华远不会得到第二次机会。
在华远，培养人才是一个长期系统的工程。从新员工入职的第一天开始，公告会确定新人的业务带岗人。接下来是三个小时的入职培训，包括企业文化和规章制度的详细介绍。
据记者了解，华远还建立了自己的KSp梯队计划，从内部培养管理人才。进入梯队的员工不仅业绩要突出，还必须具有良好的周边纯净，包括认同企业文化、有管理潜质等。通过相关审核后，人力资源部会出面和员工进行深入的沟通，了解员工对自己的规划，为员工的成长、发展制定最好的执行计划。
而在这之后的晋升道路上，员工并非单枪匹马。他可以选择高层或中层的管理人员作为自己的导师，而被选择者必须无条件提供指导和帮助。年终时，这些“后备干部”还必须提交论文，以证明自己在管理方面的思考和技术领域的专业水平。身为企业灵魂人物的任志强还会亲自指导，让新管理团队早日成长，能打硬仗。
林少洲：职业经理人要有主场意识
现任北京汇超房地产开发有限公司总经理的林少洲，曾是京城地产界卓有成就的职业经理人。在鼓起勇气选择创业之后，他又一次证明了自己的价值。回忆自己当初的职业经理人生涯，林少洲颇有感慨。他告诉记者，职业经理人要树立正确的人生观，摆正自己的心态。工作把握好可以走向成功，把握不好就是个负担，认你很累。即使是现在，林少洲加班的时间也是所有员工最多的。但林说，在成长的过程中，你所付出的一切都会让自己成为最大的受益者。这一点他深有体会。
从《万科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是机会，才将很多人视为普通的工作做得很出色，让王石都很有面子。他认为：成功的职业经理人最应该具备的素质是，责任感和信任、专业、学习和创新能力。
经历了创业的艰辛，今天的林少洲对职业经理人和老板的理解认识，和几年前大大不同。他认为，现在社会中已经很难分清楚谁是职业经理人，谁是老板了。大家都要做好本职的工作、业务。今天市场的大环境下，意味着未来的房地产市场会进一步细分，而职业经理人的发展空间会更严峻，很可能有一批人要转行。他的忠告是，职业经理人应该有主场意识，除了责任外还要自觉。
根据对行业地毯式地扫描采访，特制作如下房地产抢手人才排行榜，以兹参考。
NO1：项目管理人才
房地产开发多以项目公司或项目负责制的形式进行，因此需要专业管理者负责项目开发的整个过程，包括前期定位、策划、规划设计、工程施工和销售管理等。项目管理人才由于其涵盖多个专业、负责整个项目，因而要求人才具有统筹管理的素质、全面的知识结构和高度的工作责任心。目前，经验丰富的项目管理人才正是人才市场上的稀有资源。
NO2：工程技术人才
工程技术是影响房地产开发质量最为重要的环节。由于该专业进入门槛高、人才培养周期长，因此是房地产开发企业最为重视的人力资源之一。从房地产市场竞争态势看，开发企业要培养竞争力就必须在产品定位、材料和施工技术上追求创新，工程创新迫切需要专业的工程技术人才。
NO3：资金筹措人才
国家对房地产开发企业贷款政策的调整进一步要求开发企业重视对新的融资渠道和工具的研究，要求更多高质量的懂得资金筹措、营运的人才。据猎头消息，这样的人才一直供不应求。
NO4：地产估价人才
房地产估价师需要具备相当强的专业背景，不仅要求熟悉专业知识，了解基本规定，还需要掌握具体操作步骤，在工作中不断地积累行业经验，因此目前全国已取得房地产估价师执业资格的人数不足2万人，仅占房地产估价从业人员的20%。现阶段的主要问题是从业人员素质及专业水平良莠不齐，在制度上还没有对执业估价师进行细分的机制，尚未形成资深估价师群体。
NO5：市场研究人才
房地产市场不断成熟，消费者需求多元化、决策理性化，企业竞争层面不断提升，致使企业迫切需要把握市场动向，包括政策变化影响、产品发展趋势、需求演变动态等等。只有紧追市场，才能建立竞争优势，因此专业的市场研究人才是房地产开发企业急需人才之一。
NO6：房地产法律人才
房地产开发、交易是以各方契约为基础的活动，契约交易以诚信为基础、以法律为保障。因此，各类房地产企业都需要既熟悉市场和行业，又熟悉法律法规和相关政策的法律人才。我国目前房地产法律中介服务还处于起步阶段，既熟知关于房地产的法律法规，又了解关于房地产方面的技术知识的法律人才非常缺乏。同时这类人才也是房地产企业人才争夺的焦点。
NO7：物业管理人才
物业管理与服务作为房地产业的一个特殊配套工作环节，越来越受到长线经营的房地产企业重视，甚至直接成为房地产企业品牌运作的一个重要组成部分。因为对于绝大多数购房者来说，一个好的物业管理服务是买房以后及入住以后最重要的事，对开发商来说也是最能够展现和体会其良好售后服务的一面。
NO8：房地产教育科研人才
房地产行业的管理、房地产企业的发展和房地产市场的引导需要房地产科研人才及时地进行总结、研究和预测;所有各类房地产专业人才的成长和培养需要系统的房地产教育。因此，房地产教育科研人才是影响行业有序发展的重要力量。随着房地产业的健康持续地发展,将驱动许多高校和研究机构，致力于房地产各相关专业教育与科研的提高和发展。这一趋势将引致出对房地产教育科研人才需求的不断提高。
NO9：房地产策划人才
“人若无谋，则事无成。”房地产行业进入新的整合期，对于策划人才的需求日益迫切。目前房地产策划人才通常从事某一环节的策划，如房地产前期开发、后期营销等，大多数人才尚未接受系统、全面的全程策划培训。于是，能够从事房地产全案策划的人才已经成为市场的“抢手货”。
NO10：企业公关人才
房地产行业由于自身的行业发展特点，企业与政府部门之间、媒体之间以及社会各种不同团体、单位、个人的联系非常多，以往一般企业只是设立了一个所谓的“外联部门”打理与外界的关系，更多的只是停留在跑跑手续、通通关系、做做门面的层次和阶段，离真正“企业公共关系”的境界差得很远。而随着房地产行业的成长，希望可持续发展的企业必定要把企业的公共关系管理纳入工作日程，企业公关人员的培养也就越来越受到房地产企业的重视。
房地产是一个业务门类极其广泛的行业，要使企业高效运作，当然不能缺人，特别是“一专多能”的复合型人才。
重视人才，首先必须创造一种使人才脱颖而出的机制。完善对人才的激励和考核监督机制。与其花重金“挖他人墙角”，还不如加强自身队伍的建设，提供稳住人才的环境。
房地产调查报告2
“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
一、房地产市场分析的层次与内容
1、房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析：
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析：
是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析：
是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
2、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析：
是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。
区位分析：
是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析：
它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠？找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析：
它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；￠？分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；￠ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
项目竞争分析：
它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠？进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。
敏感性分析：
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
二、不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
1、投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
2、项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。
3、房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
4、房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。
5、市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。
三、提高房地产市场分析有效性的途径
1、影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！
房地产调查报告3
长沙居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看，20个居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。
多少人准备买房
据调查，五年内准备购房的人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－20xx元为主体，辅之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。
有了产权房，还买房吗
数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例为最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是长沙房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？
假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在20xx至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－20xx元的比例最高，为30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。
以上数据显示，巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使长沙房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
购房者是什么样的人
数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35－44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－20xx元范围内为主体购房者。
目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。
居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从长沙居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。
另外，市民的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。
谁更急于买房
目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21－35岁的占43.7％，介于36－45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21－35岁之间，仅有1.4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。
调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的仅占1.3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。
居住环境对购房有多大影响
调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争劝绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。
房地产调查报告4
甘犁，1987年获得清华大学经济与管理学院学士学位，1998年获得加州大学伯克利分校经济学博士及统计学硕士学位。甘犁长期从事应用微观经济学和计量经济学等领域的研究，师从20xx年诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·麦克法登教授，获加州大学伯克利分校经济学博士学位，曾任教于美国德州大学奥斯汀分校，现任美国得克萨斯农工大学经济系教授，以及美国国民经济研究局研究员。他同时也是西南财经大学国际化战略引进的海外人才，被特聘为该校经济与管理研究院院长、经济学院院长及中国家庭金融调查与研究中心主任。
《中国家庭金融调查报告》从20xx年开始实施，我们于20xx年5月份在北京做了发布，之后在网上产生了比较大的影响，有很多质疑。数据收集最关键的一点是随机和抽样。虽然样本量只有8438户，但是如果真正做到了随机，误差率降得非常快。
中国家庭财富差距很大
我们的调查非常复杂，有很多的信息。简单说有人口特征与就业、资产与负债、非金融资产、金融资产。在金融资产方面的数据非常详尽，我们是中国第一家对中国家庭资产进行详尽描述的调查机构。我们派遣了343位访员，32支队伍。之前我们还派了41支队伍，242人次建立抽样框。人民银行和我们进行合作，带我们的访员到社区，通过政府的支持来做。全国的总体拒访率只有11.6%，这是世界上最低的拒访率之一。我们现在做的抽样实施过程很独特，现在在做季度的电话回访，我们能够把握住中国家庭层面最及时的信息。
数据有了之后，我们做了简单分析，得出了以下主要的结论。
首先看看中国家庭收入的均值和中位数。全国家庭的均值是51569元，城市是7万元，农村是2万元左右。均值和中数位的差别非常大。全国家庭的中位数是17510元，所谓“中位数”，就是有一半的家庭年收入超过了17510元，而另外一半的家庭年收入低于这个数字。这与均值的概念是完全不一样的，大家通常错误地理解了均值的概念，认为这是普通老百姓收入的平均概念，不是这样。在中国因为分配收入极度的不均，均值实际上反映了非常有限的家庭状况。
在全国有25%的家庭年收入低于5000元（大多数在农村），如果你的家庭年收入达到了56万元，那么你就算是中国最有钱的1%家庭。你家庭年收入达到172000元，就进入了中国排名前列的5%家庭。所以我们并没有说中国家庭很有钱。
另外，与所有的财富报告得到的数据不一样，我们算出来的数据是有150万的家庭年可支配收入超过100万元，这个数字并不高，全中国只有150万，比例很低。
中国前10%的家庭在全国家庭总收入当中占的比例是57%，美国这方面的税前数据只有44.7%.你会看到中国收入最高的10%的家庭平均储蓄率为60.6%.而收入最高的5%的家庭平均储蓄率为69%.他们的储蓄金额占当年国家总储蓄的75%，所以说有75%的储蓄货币都是由这10%的家庭储蓄。中国的高储蓄率问题是这些人储蓄造成的。20年的促进内需没有效果，原因就是中国的收入不均越来越厉害，这样的情况导致了我们促进消费没有效果，必须提高低收入家庭的收入，才会降低储蓄率，减少中美贸易之间的不平衡。
中国家庭总资产平均达到247万元，大家感觉“被平均”了。我反复讲过，城市户口家庭中位数只有40万元。换句话说，有50%的城市户口家庭总资产，包括房产在内的资产加起来低于40万元，只有50%的家庭高于40万元。正如顺口溜所说———“前村有个张千万，后村九个穷光蛋。结果大家一平均，人人都是张百万”。这个平均数并不代表社会，而是代表总量，只有中位数才是对这个社会普通老百姓的描述。
从资产的角度来讲，分布到底是怎样的？只有14.3%的家庭资产超过了平均数。
中国现在的经济状况很差，怎么改变？我认为现在是有办法的。中国上一次的4万亿投资与美国7870亿美元的刺激经济政策应该颠倒过来。当时美国使用刺激经济的政策主要把这些钱用来减税，给老百姓提高失业救济的年限，主要是做转移支付，政府把钱转移到老百姓身上。中国主要是建铁路、公路、地铁，在做基建。
例如农村的医疗保险制度赔付的比例非常低，我们也有这方面的数据。赔付的平均比例只有不到20%，如果把农村医疗赔付比例提高到城市的赔付比例，就会对农村的消费支出有很大的促进作用。
2年半之后，刚需消耗殆尽
中国和美国的家庭资产比较。20xx年，美国的国内生产总值是15.1万亿美元，中国只有美国的一半。美国净资产有57.1万亿美元，而20xx年比20xx年还要高，这是因为金融危机之后，美国的房产和金融资产价值缩水很厉害，下降了15%.而中国在20xx年时，全国家庭总资产是69万亿美元，比美国高21%.差别在房产上。美国家庭的房产只占总资产的32%，而中国家庭是71%.我们的金融资产占比很低，只有5%，而美国是38%.而房产的价值变化很快，很容易垮下来。
中国人住房拥有率平均达到89.68%，大家觉得“被平均”了。城市的住房拥有率是85.4%，农村是92%.东部低一点，中部、西部高一些。我们当时在上海、北京、深圳这三个一线城市做了城市家庭自有住房拥有率和年龄关系的调查，发现35岁以下人群的住房拥有率只有60%，35-45岁有81%.
刚性需求在中国的百分比是多少？首先是没有住房的家庭，这个百分比达到15.3%，这里主要是指城市，不是农村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。这部分家庭比例达到11.7%.在正常的统计里面，你算是有房的，因为你在老家确实有房，但是也有住房需求，这是两回事。第三，成年后与父母住在一起，买不起房子。这在我国和全世界所有的统计口径中算一个家庭，这批人的住房需求占6%.最后是目前现有的住房需求。以上加起来达到中国家庭百分比的32.9%，总数有7000万套。
第二是新增刚性住房需求，包括新增成年人的刚性住房需求，这是指在“十二五”期间，还有农民工进城、城镇化的过程，这部分住宅需要823万套。这是根据“十一五”期间新增农民工的数目算出来的。第三是拆迁和搬迁，算下来有1200万套，我们有详尽的拆迁和搬迁数据，比“十一五”期间增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建设的需求。总共加起来是2894万套。换句话说，刚性需求数在“十二五期间”一共有一亿套。这里有不足，没有考虑老龄化导致的住房供给情况，只部分考虑到改善性住房需求。
在中国，有13%的家庭拥有两套房子，而美国这个数据低于15%.德国等国家只有2%- 3%，而中国5%的家庭有三套或更多的房子，最多达到15套。这些家庭的房屋数量相加，得出20xx年没有出售的商品房数据是166万套，目前在市场上的供给总数是4000万套。这样看起来还有5000万套的缺口，但是市场的生产能力是多少？大家都知道针对中国低收入家庭建设的3600万套保障房，剩余商品房开发数量是2300万套。这是什么概念？只需要中国的房地产行业再工作2年半时间。
这里把所有的可能性都考虑到了，只需要2年半的时间，中国的房地产就没有事情可以做了。这说明它的规模过大。房地产行业如果从住宅需求的角度讲，5年的增量是近3000万套。所以它每年只需要生产600万套房子，就可以基本满足中国家庭城镇化的需求、成年人的需求以及各种新增的需求。房地产长期的生产规模只需要现在的1/3，2/3的房地产商是要垮掉的，没有那么多的需求，房子是卖不出去的。现在为什么房子还可以卖出去？因为大家有投资需求。
房价下降30%，银行没问题
房屋价格太高。银行有详细数据，例如户主年龄以及住房贷款总额与家庭收入的比例，30-40岁时是作为“房奴”还款压力最大的时期，达到11- 12倍。年龄大一点的人群这个比例会低一些，余额是8.59倍，这个数字在国外是2-3倍。如果是收入低的家庭，买房更困难，贷款总额是家庭年收入的32倍。
同时住房收益率很高，“名义平均收益率”达到340%.总的来看，房地产的收益情况确实很好，价格很好，已经很贵了，就形成了泡沫，没有一个国家历史上的泡沫是不会破灭的。
假设房产价格下跌，有很多家庭会受损失。房价在涨，首付很高。所以即使房价下降30%，中国的银行业也不会有问题。对银行而言，只有2.9%的房子贷款余额低于房价，会亏本。即使房价下降30%，对银行来说，也只有2.9%的家庭是亏本的。中国的刚需已经不是很强劲了。住房的行业规模太大，应该转型了。房产收益率很高，银行业没有问题。不会像美国一样，造成全行业的次贷危机。
现在都在谈房产税，其实房产税实施起来是非常困难的，有很多的阻碍。有一个比较好的方式是按揭税。目前二套房的贷款利率是基准利率的1 .1倍，这是用行政手段给了银行超额利润，没有任何道理的。二套房的首付比例达到60%，这很健康，没有风险，贷款利息方面可以收取10%的按揭税。换一个说法就是银行把这个超额利润给了地方政府，老百姓一点损失都没有。但是效果是相同的。这是我们的一个说法，我们也给国家写了政策建议。
富裕家庭87%在城市
中国最富有的家庭与普通老百姓大概是什么情况？
符合什么标准才是中国最富有的家庭？城市家庭要达到414万的资产，净资产达到395万，家庭收入23万，非房产87万，那么就会达到中国前5%的家庭标准。富裕家庭87%在城市，12%在农村。主要分布，东中西部地区差距非常大。最有钱的5%家庭中有94%在东部，只有少数在中部和西部。哪个年龄段的人最有钱呢？30-40岁、40-50岁的中年人最有钱。他们的资产构成中，金融资产并不高，前者达到4.9%，后者是8.9%.负债高一点，但不多。
他们的钱主要用来自己开公司，他们持有的住房比例比较低，工商业的比例远远高于其他家庭。他们的资产中有22%来源于工商业。工商业经营收入比较高，达到一半，很多都是自己开公司。他们对经济的预期比较悲观。认为房价上升的比例更低一点，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.
农村到城市的“移民”问题。我们发现国家统计局目前高估了农民工进城的数目。以国家统计局的标准，在城市常住居民当中有50%都是城镇、农村户口，这是非常不可信的。目前在城市的农民工数量近1亿，远低于国家统计局的1.68亿。
正确的数据对国家的宏观经济决策非常重要。现在政府是以这1.68亿来决定3600万套保障房，这个数字大于实际情况。但另外一个数据与我们一致，农民工数量只有近1亿。农村人口住在城市，但这些农村户口的人在城市不一定都在打工，还有25%是学生、家庭主妇等。甘犁
房地产调查报告5
泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。
一、泸州房地产市场现状
（一）城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求
据统计，20xx年，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。
（二）住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调，20xx年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81％，新房达到了14.4％，均达到了国家和省政府提出的10－15％的要求。
（三）房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升
20xx年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的10．23倍，平均增长率44.23％，施工面积为167.7万平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累计竣工面积为330.6万平方米（含拆迁安置用房），累计销售237.81万平方米，产销保持平衡。至20xx年7月，空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。
92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800－1500元／平方米，近十年间增幅为300－800元／平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100－300元／平方米。
（四）土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展
以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。
二、房地产市场发展存在的主要问题
（一）房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高
如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。
泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本；二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高；三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。
（二）房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高
一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32．45％。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。
主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。
（三）房改相关环节不配套
一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。
三、未来房地产市场发展前景预测
市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。
经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。20xx年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。
不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20％，40％和40％。
四、发展房地产市场的对策措施
一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。
房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。
具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费；新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划；引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况；打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易；发展和规范中介机构，搞活流通；加强物业管理。
结束语
通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论：泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大，市场前景广阔，采取适当的政策措施，抓住当前时机，对加快房地产业的发展，使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。
房地产调查报告6
商圈的划分
任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将在细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地产商圈市场调研
房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。
房地产商圈市场调研内容
房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研；从抽象的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等，进行全方位的调查研究。
房地商圈产市场调研的目的
主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人。市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。
房地产商圈市场调研的特点 1.内容广泛
房地产商圈市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。
2.针对性强
房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率，价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。
3.方法多样
电话调研、实地调研、座谈会
按调研目的分类
从调研的目的来看，市场调研主要分为应用性市场调研和基础性市场调研。
应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性。
基础性调研的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。
房地产调查报告7
1．西安房地产市场总体情况.
２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：20xx年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?D些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速
2、西安宏观经济大势向好
20xx年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11．6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18．6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增加值149．5亿元，同比增长15．5％，第三产业完成增加值174．9亿元，比去年同期增长9．3％。到6月底，全市完成固定资产投资60．74亿元，同比增长30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8．3％，城乡居民储蓄存款余额734．52亿元，比年初增长8．69％。
3、房地产市场开发供应情况
20xx年上半年，西安市商品房完成投资10．20亿万元，比去年同期增长20．73％。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0．69％，商服房类为18．30％，普通住宅类为61.64％，办公楼类为19.37％；比去年同期公寓别墅类下降86．04％，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长117．67％、1．06％和5.4倍。
20xx年上半年西安市商品房施工面积94．04万平方米，比去年同期增长44．84％；商品房竣工面积73．37万平方米，比去年同期增长68．40％；商品房新开工面积20．45万平方米，比去年同期增长25．54％。
从物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分别增长31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；
新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分别增长一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。
从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31．61％；借贷资金48O19万元，占总投资额的47．07％；预售资金21743万元，占总投资额的21．32％。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势.
4、市场销售
上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90．37万平方米，比去年同期增长了52．98％。其中售给个人的79．60万平方米，占商品房销售总面积的88．08％，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30．28亿元，比去年同期增长82．94％。
20xx年8月末及9月中旬西安相继举办了两次房展会，为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。普通住宅依旧独领风骚，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。
从市场销售情况来看，西安商品房销售从20xx年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。
房地产调查报告8
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，
早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田 丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤
山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用;
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成;
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考
世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 77.2 **3 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元
27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地产市场调研报告范本
房地产调查报告9
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1) 商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20xx年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2) xx商品住宅市场供求关系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(二)古田片区
20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(四)东西湖片区
20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
东西湖片区主要在售楼盘信息(武汉市房地产信息网截止到20xx年6月30号)
房地产调查报告10
关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关
部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6 县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年 -**年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
房地产调查报告11
目前房地产开发企业主要通过招拍挂方式取得土地，近几年来，房地产业内的并购活动日益增多，同时并购方所面临的陷阱也越来越多。为尽量避免并购风险，在并购前进行尽职调查显得非常必要和重要。
一、尽职调查概述、作用及流程
尽职调查又称谨慎性调查，其在《布莱克法律词典》中的定义是“通常一个人在其调查过程中寻找合适的法律要求或解除义务时应保持的合理谨慎”。并购尽职调查是指，在并购活动中，并购一方对另一方一切与本次并购交易有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。尽职调查可以是并购双方的互相调查，一般是并购方对被并购方（目标企业）的调查。完整的房地产项目并购尽职调查包括财务尽职调查、法律尽职调查、市场尽职调查等。
（一）实施尽职调查的作用
1、有利于评估和规避并购风险。对于并购方而言，最大的风险来源于信息不对称。由于信息不对称，并购方将可能面临着目标企业的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。通过尽职调查，可以降低信息不对称，合理评估和有效规避上述风险。
2、为确定并购价格和并购方案提供依据。在并购谈判过程中，双方的焦点一般集中在并购价格的确定上，尽职调查有助于估算目标企业的预期价值和确定并购价格。如在尽职调查中发现目标企业存在或有负债和不良资产，并购方在对各项或有负债和不良资产进行评估后，可作为跟目标企业就并购价格进行谈判的依据，并可在并购协议中加入有关限制性条款等。
3、有利于并购后的整合。并购是一项复杂的系统工程，收购工作的完成，仅仅是完成了并购的第一步，收购后的整合是并购成败的关键。通过尽职调查，可以了解到双方在战略、管理理念、经营思路、企业文化等方面的差异，然后据此制订整合方案，以促使双方在上述方面尽快融为一体，并留住核心人才。
（二）房地产项目并购尽职调查流程
在房地产项目并购活动中，一个较为规范、完备的尽职调查通常应遵循以下工作流程：
1、组建尽职调查团队。并购方组建一个尽职调查小组，既可抽调内部的财务、法律、营销、工程技术、成本、人力资源等专业人才，也可聘请外部的会计师、律师、税务师、评估师等事务所。
2、签订并购意向书和保密协议。签订并购意向书和保密协议是开展尽职调查前的必要程序。并购意向书主要约定交易的基本条件、原则、基本内容、后续并购活动安排、排他性安排及保密条款（或另行单独签订保密协议）等。双方可约定，意向书不具有法律约束力，但通常会约定排他性条款、保密条款等具有法律约束力。在保密协议中双方需要承诺，为促成交易将相互提供相关资料和信息，约定保密信息的范围和种类、保密责任的具体内容和免责情形、泄密或不正当使用保密信息的违约责任等。
3、制订尽职调查清单和问卷。在尽职调查前，并购方首先要制定尽职调查的目标，并根据并购目的、交易内容等设计制作尽职调查清单和问卷，然后由目标企业提供有关书面资料。并购方在收到资料后，将复印件与原件核对，由交接双方签字确认。同时要求目标企业及其管理层出具说明书，确认其提供的文件和资料内容属实且无重大遗漏。
4、对目标企业进行内外部调查。调查渠道包括对目标企业及其开发项目进行现场调查，审阅书面资料，约谈其管理层和员工；同时从目标企业所在地的工商、税务、国土、规划、房产、劳动、司法等政府部门，目标企业的开户或贷款银行、债权人、债务人、供应商、客户等，及各类数据库获取信息，调查目标企业及其开发项目的基本情况、合法性等，调查目标企业信用状况和重大债权债务状况等。
5、形成尽职调查报告。调查小组在完成对有关资料和信息的调查分析后，应撰写一份完整、详实的尽职调查报告，并提交给公司决策层。调查报告应将调查所发现的问题逐一列出，说明问题的性质、存在的风险及应对措施，特别是对目标企业存在的可能构成收购重大影响的问题提出初步建议和风险提示。
二、房地产项目并购尽职调查主要内容
（一）目标企业的主体资格调查
主要从以下两方面进行调查：一是其资格，即目标企业是否依法成立并合法存续，包括是否按照当时的设立程序设立，是否符合法律规定，注册资本是否已到位，是否在验资后抽逃资金。主要审阅其营业执照、机构代码证、税务登记证、公司章程、验资报告等，而且要到工商登记机构查阅其工商登记档案。二是资质，即其是否具备房地产开发资质，且是否在有效期内。主要审阅营业执照的经营范围及房地产开发资质证书。
（二）开发项目的合法性调查
对于大多数房地产企业而言，其并购目的在于获得目标企业的开发项目的开发建设权利，因此开发项目的合法性是必不可少的调查内容。主要调查开发项目是否已取得法律规定的批准和许可文件，如土地使用权证、建设用地规划许可证、立项批准文件、环评报告、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等，及未开发的土地的闲置时间及被收回的可能性。
（三）目标企业的资产权利调查
主要是调查目标企业的各项财产的权利是否有瑕疵，是否设定了各种担保，权利的行使、转让是否有所限制等，以确保收购方取得的目标企业的财产关系清晰，权利无瑕疵，行使时无法律上的障碍。由于土地是房地产企业赖以生存的基础，因此土地使用权是尽职调查的重中之重。
1、土地使用权、房产调查。（1）调查土地使用权的出让（转让）合同、缴纳土地出让金和契税等土地费用的付款凭证、土地使用权证等是否齐全，是否按时付清土地出让金等；（2）调查土地的面积、性质、用途、使用期限、规划要点等；（3）调查土地使用权、在建工程、房产是否存在出租、设定抵押、被查封等情况；（4）自建的在售房产是否已取得“四证”和预售证等；（5）调查是否存在房产无法取得产权证明的情况。
2、其他资产调查。要求目标企业提供资产清单，逐一核查，审阅资产的权属证明文件、购置合同、发票等
3、财产保险情况调查。如投保的财产清单、保险合同（保单）、保险费支付发票是否齐全。
4、拟收购股权的可转让性调查。包括调查拟收购的股权是否存在查封、冻结、设置质押等他项权利限制情形，也要调查股权出售方与第三方签订的限制股权转让的情形。
（四）目标企业的债权债务调查
目标企业的负债和不良债权均会给并购方带来风险，还有或有负债具有义务性、隐蔽性、不确定性和危害性等。因此，对目标企业债权债务情况的调查，不能仅仅停留在财务报表上，还要调查其财务承诺、或有资产损失、或有负债、诉讼、仲裁、行政处罚和账外资产负债等。
1、通过人行贷款卡查询系统查询目标企业的信用报告，调查其银行借款及对外担保情况；检查其公章使用记录及合同文本，调查其非银行借款和对外担保情况。
2、核查目标企业金额较大的应收款、应付款是否真实有效，是否有法律或合同依据。同时要审查债权的诉讼时效及实现的可能性，是否会变成不良债权。
3、调查正在进行的诉讼、仲裁、行政处罚情况，调查开发项目是否已通过环保评估，并评估已经造成或将发生的损失。
4、要求目标企业就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证，承诺内容包括：或有资产损失、或有负债、未向并购方提供的商业合同引致的损失等，并在并购协议中对这些事项的责任归属和保障措施进行约定。
（五）开发项目的市场前景调查
1、调查拟并购的项目是否与公司的战略吻合。不仅要考虑自己是否擅长开发拟并购的物业类型，而且要考虑拟进入的区域是否为自己的目标市场。
2、调查当地的经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况，项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等，分析主要竞争对手及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体。对于已开始预售的项目，必须到其销售现场考察，了解其人气、销售计划和进度、资金回笼等情况。
（六）目标企业的重要合同调查
对公司的存续与发展有重要影响的交易合同，是尽职调查的重要对象。
1、规划设计、设备采购、建筑施工、营销等成本费用类合同在签订前是否经过立项、招标和会审等必要程序，合同内容是否全面、详尽，价格、成本是否合理，是否存在关联方交易，是否存在潜在纠纷，是否有权利、义务约定不明的情况等。并根据已签订的合同及其付款情况预测开发项目的成本。
2、对于已经在售的项目，需审查销售合同中的收款方式，了解到目前的资金回笼情况，并预测今后的现金流入情况；审查销售合同中是否存在无法履行的.承诺以及其违约责任、可能造成的损失等，特别要关注是否能按合同约定交楼及其违约责任。
3、审阅目标企业与贷款银行签订的贷款合同、担保合同和监管协议，一是了解目标企业的负债和对外担保情况，二是了解银行对注销土地、在建工程等抵押登记的要求，对贷款资金和销售回笼资金监管使用的要求，及还款计划等。
（七）目标企业的关联交易调查
1、调查关联交易清单及关联交易合同是否齐全，关联交易合同的履行情况；关联交易价格是否合理，是否背离市场公允价格；关联交易是否存在现实或潜在的纠纷，是否存在损害公司或股东合法权益的情况。
2、重点调查目标企业是否存在关联方借款，是否已签订借款协议，借款利率是否高于银行同类同期贷款利率，已发生的利息是否已取得发票，按有关规定能否在税前扣除。同时要重点调查目标企业是否与其母公司签订委托管理、品牌输出等合同，其收费标准和合同期限，并决定是否与其协商终止此类合同。
（八）目标企业的税务状况调查
1、调查公司执行的企业所得税、土地增值税、营业税及附加、土地使用税等的税率（含预缴税率），因为这些与对目标企业的盈利、现金流预测息息相关。
2、调查目标企业是否享受的税收减免、财政补贴等优惠政策，并关注所享受的优惠政策是否合法、合规。
3、调查目标企业是否持续依法纳税，纳税申报状态是否正常，是否存在偷漏税、拖欠税款、被税务机关处罚等问题。
（九）目标企业的并购审批调查
公司章程作为公司“宪法”，是尽职调查的必备项目。
1、调查公司章程“反并购条款”。在审阅目标企业的公司章程时，特别要关注章程中的“反并购条款”，如超级多数条款，即对于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事项必须经代表绝对多数表决权的股东通过。以确保对本次并购交易不存在程序上的障碍，或可通过一定的方式消除该障碍。《公司法》规定，经股东同意转让的股权，其他股东在同等条件下具有优先购买权。因此在收购前最好能取得其他股东放弃优先购买权的声明。
2、调查目标企业的并购的审批机构和程序。如公司制企业并购应当通过股东会或董事会批准通过。国有股权的转让需得到国资部门的审批。向外商转让上市公司国有股和法人股，涉及产业政策和企业改组的，由国家经贸委负责审核；涉及国有股权管理的，由财政部负责审核。并购涉及的外商投资产业政策及企业性质变更还要取得外经贸部的批准。
（十）目标企业的人力资源调查
1、调查员工总数、劳动合同和保密协议签订、薪酬福利、劳动纠纷情况，缴纳个人所得税、社保和公积金情况。
2、调查公司高管的职业道德、履历等，审阅其劳动合同是否存在难以解除其劳动合同、职务或者因此需支付高额违约金的条款，调查管理层是否会以各种借口或使用各种手段阻碍并购或并购后的整合。
房地产调查报告12
南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20xx年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，20xx年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。**年以来平均销竣比为2.64，**年全年呈现供不应求的局面，但是**年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场拐点论的影响。
**年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比**年2月份增长**.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%，但是比较**年末的销售均价略有下降。**年12月份南京市商品房成交量显著放大，**年前两个月成交量较少，相比**年1-2月份同比减少60%多。
**年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较**年同比有所减少。**年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比**年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，**年土地供应相比**年减少135 万平方米左右，但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
**年以来南京商品房销售情况,20xx年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积 **37.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为**64.52万平方米，销售均价为 50**元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4**7元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比**年2月份增长**.1%，相比**年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长 16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，**年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是**年末到**年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，20xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，**年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比**年1-2月份同比减少60%多。 **年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到**年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约**.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，**年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在**000元/
平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中
在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在**000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。 三，南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划，**年南京各类住房上市量将达**20万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比**年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。**年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房**00套，约5万平米。**年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比**年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比**年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策;经济适用住房约225万平方米，与**的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比 **年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金
3.4亿元，筹建廉租住房**00套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应 **50万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比**年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与**年大致持平。
总的来或，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，**年土地供应相比**年减少135万平方米左右，但是09年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
房地产调查报告13
一、总体概况
1、地理综述：
潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市20xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。
2、基础设施概况：
潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。
3、城市经济综述
(1)地区生产总值
潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。
(2)居民收入
1)潍坊市人均GDP及增长情况
20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。
2)潍坊市人均可支配收入情况
城乡居民收入增长明显。据抽样调查，20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。
4、城市建设规划
中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”
1) “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;
2) “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;
3) “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。
4) “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。
5、未来城市规划
(1)城市化与中心城市人口规模
根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人，20xx年将达到179万人;人口发展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。
(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力
近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%，到20xx年GDP总量达到2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心城市GDP年均增速实现16%，到20xx年GDP总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。
远期全市GDP年均增速为9%，到20xx年全市GDP达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心城市GDP到远期年均增速为11%，到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。
(3)潍坊城市用地
根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。
规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。
小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。
二、调查内容
1、调查时间：
20xx年7月21号、22号
2、调查区域：
以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。
3、调查对象：
面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等
4、调查目的：
了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境
三、目前房地产状况调查
1、产品形态
单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现，就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求，产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看，简单
的复制，借鉴的东西太多了。有个性，有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查，发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋，不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧，束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式，整个市场都是这种产品，没有错落感，形成不了好的视觉效果，也不利于社区景观的营造。当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思考，从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性，充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。
通过简单统计，目前市区在售楼盘100多个，几乎遍地开花，但没有精品，同质化，同样化相当严重，所有楼盘几乎都是一样，其价格也相差不大，差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品：1、最差。低档房，不是说品质很差，而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘，叫玫瑰园。小高层和高层，建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般，主要是规模不大，很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计，在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的，而且绿化比较容易做，绿树成荫，芳草萋萋满眼都是。
2、市场需求量
任何行业的发展，最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的，有很大的量存在。
潜在需求，目前城区现有居民108万人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有关部门分析，潍坊城区居民将增加到130万人，这期间就有22万人需要解决住房问题，按人均30计算，就需要660万的住宅面积。
现有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考虑改善住房条件，其每个家庭只想增加20平米，那么潍坊10%的城市家庭是30000户，这个改善需求是60平米。
随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。
总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。
3、房地产价格
20xx年奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对要低一些，但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的就卖什么样的，没有唬头，缺少锦上添花的东西，就像去农民的菜园里买青菜一样，货真价实当然是没有泡沫和水份，房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降，房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。
据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示，今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元，同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投资34.7亿元，同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6 %，其中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米，同比增长19.95%，其中，新开工住房95.95万平方米，同比增长26.06%;据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米，同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一步健康理性。
预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度不会很大。据调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。
价格的上升，是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面，主要是由于成本的增加，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加，土地招拍挂制度，直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年来，钢材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，特别是今年以来，据估算，钢材价格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高。同时，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面，是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高，购买力增强。
各项数据显示，潍坊市房价尽管持续上升，但不会出现大起大落，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，今后一段时间内，房价不会下降，总体稳中有升的态势不会改变，但上升会放缓。
房地产调查报告14
xx花园自推向市场以来，声名鹊起，迅速建立起有利的市场地位，与其成功地应用价格策略是分不开的。
第一，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。例如，江燕路的楼价一般被认为在4000~4500元左右。我们把这种价位称之为“心里价格”。
第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整价格的情况下，价格才成为市场购买行为中的敏感因素。
第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点，价格低于比较价格是不够的，最好远低于心里价格，才会广泛吸引消费者。
xx花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。
第一期推出，在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。
第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均价格为3500元，最高价不超过4000元，最低价仅为2500元。此时xx花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘价格有所提升，但依然与买家的心理价格有很大差距，正式发售日前即已售出全部单位的九五成，到正式发售日，256套单位全部售出。
xx花园以低价发售的做法，令周围楼盘避其锋芒，高挂免战牌，制造出强烈轰动的效应，令其一时成为房地产市场谈论的热点。至此，xx花园的市场价位变得非常牢固、强大。
第三期楼盘的推出则在9月初，此时xx花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的价格相接近。
回顾以上过程，xx花园在价格战略的运用上是十分成功的，开发商秉承其原先成功开发珠岛花园的经验（珠岛由早期最低20xx元到几年后最高4000多元，与xx花园有相似之处，但xx花园在市场推广及形象包装的手法上，显得更加成熟、更有节奏），不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。
当然，xx花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。xx花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据xx花园前两期的销售情况调低了售价，xx花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，xx花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。
案例分析
房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。xx花园采取低于心理价格战略可以说是独树一帜，形成亮点。价格是消费者最为关心的，是影响消费者购买房地产产品的重要因素。xx花园在销售中制定的价格既让消费者满意，又符和开发商的利益。这一价格策略可以说是成功的。
房地产价格是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体，占项目总成本的80%左右，所以说如果开发成本低了房价或许就会下降点，现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高，自然而然开发成本就会高，房价也会只升不降。，因此，xx花园的价格策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。
xx花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率，让一些无法支付高价的新消费成为实际购买者，获得更多的顾客。房地产价格与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系，一期时，其设施设备基本空白，而附近又有很多楼盘，xx花园选择低价是必然的。
所以我们看到，在这些情况下开发商应该选择降价：
1、产品均好性不强，也没特色。
2、楼盘的开发量过大。
3、绝对单价过高，超过当地主流购房价格。
4、竞争激烈，类似产品过多。在这些情况下低价，是一个好的策略。因为，这样便于快速成交，促进良性循环，而且日后的价格也便于其控制。
xx花园的价格策略给我的启示是，如果日后做房地产销售，首先，我们要看看自己的项目的优势和劣势，优势强我们定价就可以高，如果劣势大价格就调低，这样虽然利润降价了，但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后，我们还有考虑我们的项目所处的环境，这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境，自然环境好的可以价格高，如果在你周围有很多竞争者，那么，适当降价是可以吸引消费者眼球的，再就是在项目所在的区域里，如果居民生活水平高，高价房也会一售而空的。
xx花园可以结合自身的优势做出正确策略，巩固了自己在市场地位，赢得消费者的好评，自己也从中赚取了利润，在是“多赢”策略，如果xx花园还有在以后的销售中继续“多赢”，他就应该改变策略，结合新的问题去想好的策略，毕竟策略是随着销售的不同而改变的，找到适合自己的，就是好的。
看完这个案例我还发现，在房地产销售过程中，使用价格策略是最好的一个办法，打价格战略是稳赢的方法，只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。
xx花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价，而非卖方的成本来定价。需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。xx花园是根据理解值定价法做出策略的。
房地产调查报告15
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20xx~2**0)经济发展战略预测：20xx年、20xx年和2**0年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和2**0年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和2**0年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和2**0年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和2**0年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2**0年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
乡情初一作文 篇1
家乡是自己降临人世的第一眼所看到的地方，便总是忘不掉她那里的青山绿水，那是乡情。
乡情如那潺潺的小溪，给人带来清凉。小时候，当我还是一个不懂事的孩子时，曾在火热的夏天用它洗小脚，我把脚浸入水中，霎时，清凉之感便溢满全身，心也静了。
乡情如雨，给人带来快乐。每当下过大雨，乡路上便会爬满龙虾，到处可见小鱼，我就赤着小脚丫，提着一个桶，到马路上拣龙虾去了。回来时，桶里便会爬满龙虾，晚上就能大饱口福了。
乡情如那金黄的油菜花，使人陶醉。初春，当油菜花收到捎来的春信时，便毫无声息地开了，一朵，两朵，三朵……最后，千万朵花全开了，如地毯，摸上去柔柔的，我便睡了上去，真舒服，最终，我抵挡不住花的味道，迷迷糊糊地睡着了。
乡情如那屋顶上的烟囱，告诉人们该吃饭了。每次当我在和小伙玩的时候，只要看自家的烟囱冒起烟了，便丢小伙伴，回家吃饭了。家乡的饭最好吃，是大锅焖的，掀开盖儿，热气全扑来了，那米粒粒都油亮亮的，吃起来香喷喷的，城里人是享不到个福的。
乡情啊，忘不掉的。
乡情初一作文 篇2
日月如梭，光阴似箭。一转眼，就过了二十年，现在的我已经成了一位大名鼎鼎的白领，虽然这里的生活过得很好，但我还是想回老家看看。
汽车踏上了故乡的土地，故乡的山水花草都是那么的亲切美好。啊！到了，我的故乡，我被眼前的一切惊呆了。以前破烂的小木桥，变成了一座坚固宽阔的大桥，桥下的水是那么的清澈见底，淙淙的流水声是如此悦耳，仿佛在热烈欢迎我这位游子归来。桥上有几个孩子用好奇的目光打量着我，看着他们我就想起了小时候在溪边抓鱼，捉虾，打水仗那一幕幕的情景一一浮现在我眼前。
带着回忆，继续往前走。咦？这还是我记忆中的村庄吗？那泥墙小屋，已变成一座座精致的别墅；那狭窄的村间小路，已变成了绿树成荫的马路，两边还开着鲜花，香飘万里，沁人心脾。我又回到了那日思夜想的温暖的家，“老爸，老妈我回来了。”我兴奋地叫着，老爸老妈闻声赶来，我们激动地拥抱在一起，泪流满面。一家人其乐融融，我们说着笑着，浓浓的乡情充满了整个家。
故乡，你给带来了幸福，欢乐，骄傲，我爱你。无论我身处何方都牵挂着你。
乡情初一作文 篇3
故乡，在许多人笔下，都是一个美丽富饶的地方。可我小时候，并不爱故乡---故乡无华，没有北京上海的繁华，也没有杭州桂林的美丽山水。
但长大后，我渐渐领略了故乡的美。
故乡的天是蓝的。抬起头，仰望天空，一大块碧蓝的宝石便展现在面前。有时，这块“宝石”上会嵌上一两丝淡淡的“白玉”。它虽是那么平静，但在我看来，它远离大都市的烟尘，是那么祥和，又那么美丽。
故乡的山是青的。四月，故乡的大青山上已是翠青一片。远远望去，一轮红日从翠青的山上升起，伴着粉红的朝霞，唤醒着整座呼和浩特城。阳光照在山上，散发着金色的光芒。青山罩着青城，多么安宁，多么美好！
故乡的雨是清新的。当灰色的“绸缎”覆盖天空时，大颗晶莹的“珍珠”就从天而降了。这雨，打湿了柳叶，也给家乡带来了一丝生机。家乡的雨本是浑浊的，但近年来由于家乡环境的改善，雨渐渐变得晶莹透明起来。她像清洁工，清走了烟尘，带来了清新的空气和鸟语花香……
故乡的历史是源远流长的。昭君墓、大昭寺、将军衙署……都在讲述着这里的故事。从古时游牧生活的悠闲自在，到抗日战争的惊心动魄，再到今日青城的日新月异……每个故事似乎都在诉说着古城绵长而悠远的历史。
这就是我的家乡。它虽无大都市的繁华，也无秀丽的山水，但是，我爱它，爱它的朴实，爱它的独特，爱它的一切！
乡情初一作文 篇4
我的家乡是一个青山环抱、绿荫环绕的山村。 抬头一望，蔚蓝蔚蓝的天空，极明、极静、极宽，顿觉视野开阔，心旷神怡。在西北天际间，出现了一条七色的彩虹，与蓝天、白云相互映衬，令人心愉神爽。
于是，我不禁想起了“赤橙黄绿青蓝紫，谁持彩练当空舞”的诗句。家乡的小房子——砖头垒的墙，瓦片盖的顶。一排排，一栋栋，“歪歪扭扭”的点缀在这青山绿水间。 远处，依稀的山岭，蜿蜒盘旋，犹如一条巨龙；一群鸟儿在远处的天际尽情的翱翔，像首小诗飘在蔚蓝蔚蓝的天空上；一座座小屋缀在山沟里。说不尽的诗情画意，道不完的乡村韵味。
近处，辽阔的稻田里，一片片稻谷金黄金黄的，都压弯了腰。 田野旁的丛林郁郁葱葱的，把泥土都遮掩住了。一朵朵五颜六色的小野花，点缀在丛林里，一阵风吹来，风中夹杂着小野花的浓浓的香味，真令人陶醉！
暖风习习，花香缕缕，啊！醉人的家乡风景。暖风拂面，卷着浓浓的乡情；鸟儿啼叫，燕子呢喃，带着柔柔的乡音。这美景勾起了我对家乡的思念……
乡情初一作文 篇5
我是一名普普通通的小学生，在青岛这个繁华的城市上学已是我的荣幸。我的家乡在莒县小店镇怀抱中的一个小村庄里。那里充满着我的童年记忆，也蕴藏着我的童年梦想，在我心中，它是我真正童年的归宿，快乐的港湾；在我眼中，老家的童年已成为我生命中最璀璨的一颗星。每次放假，我都会回老家，盼着回老家的日子到来，已成了我假期中唯一的期盼。
夏天，老家的的田野里绿油油的一片常常使我引起遐想。走进田野，映入眼帘的是绿色，一望无际的花生地，绿油油的叶子张显着生机，饱满的根下面的泥土里似乎暗藏着“玄机”。玉米昂头挺胸地站在玉米地里，一排排，整整齐齐，仿佛一只全副武装的军队，等待着完成国家的使命。走在田间，那清新的草香让你神清气爽，旁边的土岭上，酸枣树上的果子正散放着诱人的清香。扒开地上的一处草丛，一束无名小花便出现在眼前，弯着腰，想你点头微笑。摘下她，拿在胸前，却发现，一只蚂蚱惊慌的跳开，而她迷人的花蕾已让你陶醉于心间。美丽的风景与充实的忙碌融为一体，迎来了金色的秋天。野里已一片金黄，沉甸甸的果实也在体现丰收的喜悦。不知不觉，迎来了寒冷的冬天，但春节的到来让全村上下依然充满喜气和温馨。
至今，和伙伴们玩耍的时刻还历历在目，那时的时光真让人留恋！乡间流淌的小河记录着那时的美好瞬间。挽起袖子，光着脚丫，戴着草帽。发现小鱼的激动；踏着水花去捉鱼的小心翼翼；一不小心被鹅卵石滑倒，水花四溅的狼狈不堪；捉到鱼的欢呼雀跃；以及提着小桶满载回家的洋洋自得。骑着自行车奔驰在田间，爽朗的笑声响彻上空，蓝蓝的天空与洁白的白云都能照出我们的笑脸。寒冷的冬天抵挡不住我们的玩头。一不留神，那雪球就像一把箭，让你禁不住加入他们打雪球的行列。
故乡人豪迈的笑，故乡时光玩耍的乐，故乡风景无穷的美，故乡生活甜蜜的幸福。我的故乡，它酝酿了我的幸福童年；它教育了我宝贵的人生道理，它带给了我无穷的欢乐，它给予了我最真诚的友谊！
柳枝扬，云儿飘，
家乡生活欢乐笑；
河水淌，踩水花，
摸到小鱼笑哈哈。
新年到，放鞭炮，
家家户户脱旧桃；
打雪仗，堆雪人，
冬天玩耍真是妙。
五谷丰，花草香，
谁能比我恋家乡！
乡情初一作文 篇6
“又见炊烟升起，暮色照大地，想问阵阵炊烟，你要去哪里……”我驾驶着自己的私人飞机，回到了故乡，将飞机停在了故乡其中一处停车场。父母们开着他们的新型太阳能汽车，带着我观赏故乡美丽的风景。
曾经臭气熏天的伊逊河，有三季都是光秃秃的河床，上面到处都是垃圾，但是现在却与众不同了，一年四季都是清澈见底的河流。曾经在伊逊河上方，是一座粗糙的的石桥；两边是一排粗糙的把手。记得小时候，我和一群小伙伴在扶着把手抓小鱼和小虾，可没想到这扶手因为太久没修理了，竟然断了，它和我一起掉进了水中。而现在却不同了，河上矗立着一座五彩缤纷的彩虹桥。远远望去，我还以为这是上天给我们降临的彩虹呢！到了夜晚，彩虹桥和周围五颜六色得霓虹灯把附近照得犹如白昼一般；而河的两边，都是雕刻的各种动物的扶手。我想：不可能再发生我儿时那惨不忍睹的事情了。
我来到了二十年前常去的那个小广场，你一定会喊出：“这哪是小广场啊！”因为这和二十年前世界最大的星海广场一样大，到处都是霓虹灯，健身器材，花草树木……再往前走，就到了我的家了，我简直不敢相信，因为这是一栋既有花园又有游泳池的二层别墅。进到里面，简直太大了，而且还有许多机器人，如：工人机器人、厨师机器人、体育机器人……我刚看完这美丽的别墅，厨师机器人就做好了香喷喷的饭菜。我一看，怎么全是青菜？妈妈说：“为了人的健康，现在只吃蔬菜了。”
吃过晚饭，我来到了自己的母校—存瑞小学。这里的变化太大了，500米的环形跑道，提供给高年级的足球场、篮球场和羽毛球场……教室里每个课桌上都有一台电脑，这样，即使老师在家，也可以给孩子们上课了；而且，这种椅子是气垫做成的，无论怎么撞也碎不了，上课，这种椅子会把你需要拿的东西，自动放到桌子上。下课，孩子们还可以把这椅子当碰碰船玩。这种教室，还可以在夏季吸收炎热，冬季吸收寒冷，这样就可以冬暖夏凉了。
我爱这清澈的伊逊河，爱这美丽的母校，更爱这养育我长大的故乡。
乡情初一作文 篇7
伴着微微的亮光，在黎明前夕，我背起沉重的行囊，还来不及听完爸妈唠叨的话语，便匆匆忙忙地坐上了远离故乡的车子，车窗外，点点通向白日的亮光刺痛着我的眼眸，更动摇着我的心脏，就这样，看着车后慢慢模糊的一张张熟悉的脸庞，渐行渐远，直到车子转过一个弯，才发现一切的清晰都化为了脑海里的虚无，就这样，简简单单的，我开始了我的漂旅，第一次离家这么远。
其实，或许心里有很多不舍，但是在途中却感觉没了感情，像一个冷血动物，没有心灵的温热，也就没有了那种深刻的留恋和依恋。靠着车窗，车子穿过的地方在眼前掠过的一道道最朴实的风景，我看着，静静地看，一切熟悉都换晃过，一草一木，一花一鸟，还有那大片大片的绿，弯弯曲曲的路……一次次重复的情景晃过，还来不及记住，就已经消失好远，来不及回忆，就已经离开很远。
“故事的小黄花，从出生那年就飘着，童年的荡秋千，随记忆一直晃到现在，ReSoSo Si DoSiSo……”一首周杰伦的《晴天》偷偷溜进双耳，记忆里那故乡的欢乐与童年，一阵阵笑声在脑海里回放，好想，好想，回到那个小房子，有你，有他，有很多人，很多喜欢的东西。那种欢乐，是我一生的珍藏。
故乡，对于远行的人们，是多么亲切又多么遥远的字眼。每个人的一生，应该至少有一次远行，不问归期。离开的原因或许各不相同，但是情感确是一样的。没有更多的语言表达，在亲人面前，心灵与心灵是如同隔着玻璃一般，都努力隐藏，不让心中的雨点滴落飘进心房，或强颜欢笑，或面无表情。然后，为了更好的未来，踏上离乡之路。
我常在想，或许，这就是我们每个人活着的归属吧，一个依恋，一个听到名字都能温暖人心的地方，这就是故乡。从古至今，外出的游子对故乡的情感都是存在并且相似的，我们不是害怕远行，只是不舍那份情感，只有深埋，才可以更好过好明天。但每每想起或是看到，我们心中都会涌上暖流，因为，故乡，永远是一个张开怀抱的母亲，是我们这些孩子永远的依恋。
或许我们渐行渐远，或许我们不问归期，但是故乡，永远在那静静等候。
乡情初一作文 篇8
打小到现在，我就一直居住在那个老地方。十多年过去，我见证着我家周围的变化。有人说它闭塞脏乱，于是邻居不断变换着；有人说它环境优美，于是纷纷买房迁来。这便是我家的住所——煤史村。
煤史村座落在火车站铁路线北侧，据说以前因煤渣堆积地而得名。拾荒人，越聚越多，渐渐就搭棚居住了下来。所以，当这里后来盖大量新房时，破旧的老房子似乎在述说着历史，展示着历史，与新房同时竖立在同一片蓝天下。说它脏，是因为旧房里住着的人，喜欢用煤生火，即使有液化气，用得也不多。于是这些家家户户到处是废弃的煤渣，路上随处可见，十分脏乱。
煤史村的乱是道路。每到下雨天，原本凹凸不平的路面就积满了水。汽车、自行车行驶过去，便溅起泥浆，路人惟恐来不及躲闪，纷纷远离；而那些旧房子里的小孩，就聚集在水坑边扔石子，看见行人被溅，就坏坏地笑着。这儿大都是外来人口，说着各种各样的杂乱话。修车、卖油条等等各种各样的摊贩应有尽有。而路边似乎成了垃圾站，人们肆无忌惮地把吃完的瓜皮果壳随手一扔。
终于没过几年，这里通了公共汽车。马路也变宽了许多。这里居住的人，也好象一下子改变了许多。公共汽车，也好象把新的空气，一起带了进来。渐渐地，这些年来，有人说它开始变美了。
说它美，现在的煤史村已经看不出旧模样了。宽阔的道路、蔚蓝的天空、绿化优美的小区、还有那30层高拔的楼宇……，一切都变了！环境变好了，空气清新了，居民也过上了现代化的生活。晚上，彩灯四射，流光溢彩。不远处，新火车站客运大楼已露出雄伟身姿。
我生长于此，成长于此，我感受到它的变化。我更加爱着我的家乡。
乡情初一作文 篇9
无庸置疑，我对家乡这片土地是挚爱的。
波峦起伏的山峰一座连着一座，郁郁葱葱的杉林把村子围了个圈儿。信步山林，一股股幽深的气息迎面扑来，还夹杂有泥土的清香。小鸟在枝头上歌唱，蟋蟀在草丛中弹琴。野花遍地是，叫得上名字的，叫不上名字的，撒在田野里，像星星，还眨呀眨的。一阵微风吹来，心境顿时有种从未有过的飘逸。
当太阳敲醒沉睡的东方，家家户户的屋顶上冒起了阵阵炊烟。砍菜声、劈柴声、狗叫声，一时齐发，村子一下子热闹起来了。晰晰沥沥的雨中，乡里人开始了耕作，携着心爱的烟斗，吆喝着牛儿，拄着犁在田间的一隅，来回游动，任凭那柔柔的细雨打在他歪斜的斗笠上。
阳光金子般直泻下来，像静静的瀑布流向古树，溅起的光斑像雨点一样洒了我一身。木楼前的古树下，聚集了三五成群的老人，有的静静的坐着，有的小声的说着话，有的在下棋，老人们构筑着村庄简单的生活画卷。
慢慢的太阳消失不见，只能看见天边还残留着一点离去的痕迹。狗在路头静静地候着劳动归家的主人。路边老黄牛慢悠悠的晃着步伐，仿佛在欣赏美景，它劳作了一天，该歇歇了。邻居有的在河边召唤自家的鸭子，有的在拦小鸡进圈。
路上的行人渐渐稀少，天空暗下来。没有了小孩的欢笑声，偶尔会有几声鸡鸭叫鸣，远处还会传来一声狗叫。屋里人或躺或坐，缓解一天的疲劳。吃过饭，大人们商量比划着，明天地里种什么，用多少种子，多少化肥。也有邻居家的大叔大婶过来串门，彼此说着自己的收成和下一季的打算，丰收的幸福写在脸上。
漫天的星光洒向这片土地。田埂间的小草已有了几分睡意，身上披着几滴露珠。村旁的小路总是那么欢快：蛐蛐在唱歌，青蛙在伴乐。迷乱的声音交杂在一起，犹如动听的旋律，奏着迷人的乡间乡情。
夜，已入深沉，一切都进入梦境。我站在门外，望着星空，许个愿：我挚爱家乡这片土地。
乡情初一作文 篇10
今天湿润的空气，仿佛从江南飘来的烟雨，在这初秋略微发凉的风中叹息……
曾几何时，我见过你，灰檐白壁。静默在一片潋滟的水波中，守候在绿苔遍布的青石桥上，将在这儿生活的人们悄悄唤醒。
初见你时，正值初夏。船家悠悠地摇着木橹，不慌不忙，搅碎了水中倒映的青瓦白檐的房屋，一座座沉思的拱桥，还有那将乌镇渲染上浓艳色彩的夕阳。它映红了水，映红了天，也映红了水乡姑娘的脸。
此时，那抹娇羞的红与水乡幽静的灰瓦交相辉映，都化在了那温柔的水光中，被木橹摇散开来，化作那宣纸上难见的妙笔丹青。
船终于在乌镇的一个小码头停住，已将入夜了，古老的房屋与曲折的街道在昏黄的路灯下，朦胧地幻化出几分温情。灯光的倒影不时被些许调皮的鱼儿搅碎，便成了一片难以捉摸的漾动光斑。平静的水面上，几条船静静滑过。小心翼翼的，是怕惊醒了水乡中那宁静的夜吗？
当我们行至半路时，那家家户户的灯光接连地亮起。水乡恍如被惊醒了一般，睁着两只朦胧的眼睛。水面，仿佛也突然变得晶莹透明了。水面上映着的彩色光影被那不紧不慢的橹搅动成一抹梦幻般的绸带，光华四射，摇曳生辉。时而有几尾鱼静静浮上了水面，待我们反应过来时，却又怕羞似地一下儿钻入水中了。此时，原本灰黑的瓦片、屋脊映在这水中的全景也被溅起的水花打散了，与这彩色的灯火融合在一起，化作流淌着七彩光辉的山峦，灵动而璀璨。
夜，是这样静，细细聆听，耳边的水声如诉如泣，仿佛神秘幽远的江南丝竹，荡漾在这乌镇的大街小巷，挟裹着万般柔情，静静淌入时光。渐渐地，心也随着这韵律沉入了这水乡富有诗意的情调中，所有的浮躁都在此刻沉静下来。
难忘这个夜晚，在这水乡悠远的历史与缤纷的水色中，我寻到了它情调中梦幻般的现实。
乡情初一作文 篇11
人如树，都有“根”，这根就是家乡。
——题记
“家乡”，是个让人觉得温暖的词语，它承载了我们太多的情感。谈起家乡来，我可是很自豪的。河北虽不如北京那样鼎鼎大名，也没有杭州风景如画的美誉，但它仍是我心中最美的地方。
记忆中的家乡，是个山清水秀，活力无限的地方。大街小巷里，邻里街坊之间唠着嗑，脸上的笑是止不住的；村边的小树林里，总有几个活泼可爱的孩子在嬉戏打闹；慈祥和蔼的老人们啊，或叼着烟卷，或摇着蒲扇，坐着板凳，阳光正好，一副悠闲又满足的模样。
我家的院子里，有好几种家乡的特产：大枣、核桃还有柿子。不过家乡的特产还不止这些，可比这多的多，什么驴肉火烧、老白干、烧饼等等，我就不一一列举了。我最喜欢的，莫过于红彤彤的大枣了，又脆又甜。枣子成熟是在深秋，那满树的枣子，就像挂满了珍贵的红玛瑙呢！
另外就是我们这里的风俗了。河北是个大省，几乎每个县都有各自的风俗习惯，有句“十里不同乡”就特别符合我们这里，意思就是说，每十里以外就有不同的口音、习俗，所以家乡的习俗也是大同小异的，不完全一样的。但是在我们民间，一直都流传着关于尧的传说，经久不息。
相传三皇五帝之一——唐尧是在庆都山一带出生、成长，在丹凤山下受封唐侯，在故城践帝位，建帝都，在磨岩山水云洞前寻贤拜许由，在洪城教丹朱学围棋等古老传说，而这些唐尧传说已有唐县唐尧文化研究会按照河北省非物质文化遗产保护普查要求和“中国民间文化遗产抢救工程”规定的标准，进行了比较全面的搜集，并整理成篇，集印成册了！相信应该有不少人听说过吧
人们为纪念唐尧，把他受封处的山改名“封山”，幼年随母居住的山改名“唐山”、“唐岩山”，治理过的河改名“唐河”，西汉初置县沿袭“唐国”名叫“唐县”，我就是唐县人哦！
说了这么多，才发现原来我的家乡有这么多宝藏啊，我爱河北，我爱我的家乡，我爱这里的一切！
乡情初一作文 篇12
乡情是一种油然而生的情怀，让你喜，让你忧，让你思，让你愁，每当有一件什么事拨动了心弦，它就会占据着你的心头。
我是在魏庄出生的。那是一个小小的村庄，同时那里也是我母亲的故乡。两代人的“家”，让我对魏庄的情愫更加强烈，也更加浓郁。
我儿时的记忆大多都定格在那里。当时在我们的邻居家中，也有一个和我年龄相仿的孩子，我们每天都像是被“哥两好”粘在了一起。
那时候，村子后面的小山沟依然保持着原始的风貌，我们就一人带领着一帮人马玩打仗的游戏。他总是“身先士卒”、“冲锋陷阵”，而我总是“从不动手”，只给一群“军官”开会，再由军官领着士兵们去“攻城略地”、“上阵杀敌”。然而这种战争总是以我方的胜利结束的。所以在村子里，我总是昂着头，挺着胸，别人看我的时候，也总是像迎接一位凯旋归来的“大将军”！
很快就是腊八节了，吃腊八粥肯定是家家户户都少不了的，我也更加思念儿时的腊八粥了。记得每年腊八节的前夜，我姥姥总是挑豆、检豆、浸豆……的忙碌着，第二天早上，天还没亮，姥姥熬的腊八粥的香气就已经刺痒着我的鼻子了，然后在我期盼的眼神中，香喷喷的粥就出锅了，那香、甜、糯、软、濡的腊八粥，至今每每撩拨着我的思绪，让我久久难忘。
自从姥姥姥爷搬到城里来住以后，我就再也没有回过魏庄了。一年一年，我时时想起那位凯旋的大将军；每到冬天，便总是怀恋姥姥那色香味独特的腊八粥。
也许我时那种乡土情结特别浓郁的人，时不时的，我就被眼前的事物撩拨着神经，思念着我出生的那个村庄。
乡情初一作文 篇13
乡情啊乡情乡情，啊乡情那一望无际的草原，悠扬的马头琴，牛羊唱着歌，“哞……哞、咩……咩”它们随着马头琴那优美的节奏，撩起了大草原晨曦的帷幕。
清晨，草原上的小绿草用天然的露珠洗了个澡。小花伸了个懒腰：“啊!新的一天开始了!”牛羊早早的起来了，它们盘算着如何安排一天的旅程。等一切都恢复了平静，太阳不再陌生新的一天，那害羞的脸蛋，早已不是红扑扑的了，它犹如一个热的受不了的小女孩在找那个风口袋辽阔无边的草原被红艳艳的朝阳镀上一层金.草叶上的露珠,像是镶在翡翠上的宝石,闪闪发亮.白的、黄的、红的、紫的,各式各样的野花,把碧绿的草原装扮得比花园还美丽.。经过了一天的忙碌，大家又开始的新的工作……太阳慢慢地向山下走,远处的山和云连在一起了,成群的牛和羊,悠闲地在吃着草,步履慢慢地在平移,远处有妇女在河边洗衣服,小孩子在玩耍,这样的日子很好,最起码他们没有烦恼。那好似一幅画卷,很有“天苍苍,野茫茫,风吹草低见牛羊”的感觉。
乡情，啊乡情!在聆听你、触摸你，原来要用心去感受你。景色宜人，鸟语花香;山青水秀。巍峨屹立的`青山，我赞美你;潺潺流动的小溪，我欣赏你;乡情难断的故乡，我热爱你!我热爱故乡，爱着生我养我的地方!
乡情初一作文 篇14
一方水土养一方人，我爱我的家乡，爱家乡的一切。
我的家乡是山西运城的子孙——芮城县，虽然不是很大，但物产丰富，我们芮城人热情好客，勤劳善良。
最长的特产，首当其冲的就是麻片与苹果了，麻片一口咬下去，满口香甜，我们这的苹果又脆又甜，美味多汁。
我们芮城有名的风景区，就是大禹渡、永乐宫与圣天湖了，这些地方景色优美，我最喜欢的是圣天湖。圣天湖的湖面就像一颗翡翠，上面点缀着几处荷叶，有的，上面还带着几朵娇艳欲滴的荷花，有些全部开放，有的含苞欲放，还有的开了半边，像个娇羞的小姑娘一样，
芮城不仅风景秀丽，而且我们这儿资源丰富。
在家乡，人们都相互传递爱心，老人摔倒了，有人去扶;小孩子被欺负了，也会有人帮忙。汽车会给行人让道，行人不会乱闯红绿灯。乡亲邻里会将新做好的食物分
学校里同学们互帮互助，团结友爱，班干部对待工作认真负责，同学们也会积极参加班里组织的各项活动，班级这个大家庭里一片和谐。
我的家乡芮城，物产好，资源好，人心好，我爱我的家乡!
我今后会努力进步，能成就一番事业，让更多的人都知道芮城这个山清水秀有的地方，让更多的人都可以体会到我们芮城的风土人情。
我，会努力，会让家乡为我而骄傲!
乡情初一作文 篇15
小时候，曾背过《乡愁》，知晓年老的人最希望叶落归根，原来悠悠岁月里，故乡始终是无法割舍的脉搏。
只是，我从未离开过家乡，自是不晓得思乡之情是否真的如此深挚浓厚。日子便这样一点点从我手里溜走，唯一不变的是，每周总能吃到嵌糕。
妈妈曾告诉我：“吃东西要适量，吃多了会腻。”曾经的馄饨，便是最好的证明。
嵌糕，却是一个意外。它软，却带着韧劲，一如故乡那些温柔坚忍的江南女子。白白的糕里，嵌着各色的食料，土豆、鸡蛋……红烧肉更是我的所爱。只是想着，便十分满足了。
父亲带回来一袋糕，眉飞色舞：“我今天碰到一个人，你猜她一个人买了几筒糕?”他顿了顿，“八筒!”我暗自咋舌，竟这么多。父亲接着说，有人问她，她说要寄到杭州去。我笑得却不如先前开怀。又是一位游子，思念家乡的美食，却只能通过快递来缓解思念，几分沉重不由染上了眉头。
我思索着，有些事并不是因为离开抑或失去才会珍惜，譬如乡情。
我对故乡多了几分爱怜，还有几分赞叹。石夫人峰、东辉阁、方山……家乡的美景，一山一水，一草一木，已熟悉得铭刻于心。
曲院桥旁的北山公园，更是我心中的乐园。每当我心情烦闷时，凭窗远眺，愁绪早已随河一路向东，欢喜的心也躲进了花海。
家乡的食，不论远近，也有人惦记。
家乡的景，不论美丑，也自成风景。
家乡的人，不论离否，也有一颗赤子心。
乡情初一作文 篇16
家乡如同大地，乡情好似大地上的万事万物，处处充满生机，乡情又似这片我热爱的土地，处处充满烟火气息。对我而言，乡情也许就是那难以忘却的牛肉面香。
小学时，每个周日去上画画课的时候，早上一定会去吃一碗牛肉面，那也是我盼望的节日。
又是一个周日，太阳在天空中高高挂起，就如同我的心情一般灿烂无比。走进那家熟悉的面馆，铺面而来的就是一股股香喷喷的牛肉香味，还有老板娘的笑脸和一是声高昂的招呼：“来了，还是老样子?”爸爸边转过头去扫二维码，边回复老板娘：“是的，一碗带走，吃完再下。”“好的，没问题!”。付完钱，爸爸带着我找到一个靠窗的位子坐下了，不过一会，两碗热腾腾的牛肉面就端了上来。“好香啊!”我的双眼直勾勾的随着面碗移动着，嗓子里咽下一股口水，抓起筷子，满是渴望的夹起来一块牛肉放入嘴里，顿时香溢口鼻了，食欲大动起来。
吃完面，我们正准备往外走，老板娘突然叫住了我们：“这碗面不要了?钱都付了，不要不亏了!”我和爸爸都被老板娘幽默的话逗笑了，回过头来：“谢谢你啊，阿姨!你要不说，我们就真亏了!妈妈就没早饭吃了!“提起老板娘打好包的面，走出店门，我抬起头和爸爸说：“阿姨好善良啊!能遇到善良的人真好!”边走路看着路边的花坛上的小花小草，它们也都朝着我笑，我的心情更好了!
后来，我上了初中，很少去上画画课了，也就很少去阿姨的小店吃那碗熟悉的牛肉面了。但是阿姨的这份善良情谊还保存在我心里，时不时都能想起来，感觉依然是那么纯粹，善良，热情。它伴随着我成长，引导着我变得更好。我爱我的家乡，我更爱这片土地上的善良的人们!
乡情初一作文 篇17
“拳拳赤子心，悠悠桑梓情。”忘不了故乡的亲人，忘不了故乡的陪伴，忘不了故乡的田野，忘不了故乡的池塘，忘不了故乡的一切。一番真挚的亲情涌动，在我的心中掀起一阵狂澜。
当我想起故乡时，当我仰望星空时，当我和别的小朋友玩耍时，或想起儿时的趣事时，我仿佛看见那金黄的原野，绿油油的庄稼，高大的杨柏树，清澈的小溪，高高的山坡，一群羊群在奔跑。家乡的思念便油然而生。
在那清澈的水塘边，我和小伙伴顶着烈日在池塘边钓鱼，玩耍。瞧，水波微动的水面上，鱼漂上下地抖了抖，鱼儿上钩了，拿起鱼杆开始溜鱼，家乡的鱼都很大，我一个人实在驾驭不了这大鱼的力量，我和小伙伴们一起抓紧鱼竿，任由它摆弄。大约过了两三分钟，他已经精疲力尽了，接下来我们上场表演，用力拉动鱼竿，把他拉上岸来。白色的肚脐，银色的鳞片，在阳光下闪闪发光，美丽极了!在树荫下，架起一个小灶，支起一面小锅，添上清水，一锅鱼肉，过一会儿，浓浓的鱼香飘满了四周。一碗充满乡情的鱼汤，唤起儿时的伙伴。
那碧绿的池畦，金黄的花朵，香气扑鼻，就像漫游在花海之中。欢笑的嬉戏声无处不在，穿梭在原野上。漫山的樱花，沁人芳香，漫天飞舞，仿佛步入仙境一般。旁边有几只小鸟，叽叽喳喳的叫着，唱着婉转的歌声，别有一番惬意。
故乡的山，高大雄伟;故乡的水，清凉甘甜;故乡的花，沁人芳香;故乡的田，方正整齐;故乡的伙伴，机智聪明。
忘不了故乡的一切。亲，莫过于骨肉;痛，莫过于分离。虽然不能在土生土长的故乡生长，将来必定要落叶归根。“鸟飞返故乡兮，狐死必首丘”。禽兽犹如此，人亦必然。
乡情初一作文 篇18
我的故乡就在柯桥，那是一个不错的地方，在那里有许许多多的小集市，里面有不少玩意。柯桥有最美的母亲河，“瓜渚湖”，他那清澈见底的的湖面，在中午闪闪发光，波光粼粼好像撒了不少金子。
我的故乡是最美的，那理由不少柳树，杨柳依依，，春风拂面柳絮飞扬，几条特别长的垂在水面上，画着粼粼的波纹，当杜鹃鸟在他要上唱歌的时候，湖水也歌唱着，好似再给柳树伴舞。
我小时候最爱我的就是坐在塑料桶里，背靠着桶使劲用脚踢桶，每踢一次，就会移动几步，真像游乐场里的碰碰车一样，在里面玩，是不会疲劳的，只会越玩越有劲，有时还用屁股撞，这样可以加速哦！如果真的疲劳了就躺在桶里，睡一会儿，继续玩，不管玩多久都玩不厌。这种快乐比电脑强几十倍，电脑又费眼力，又会中毒，说难听点简直是一个废物。
我的故乡真美啊！在我心中故乡就是一幅美丽的图画，当我想起了它，就仿佛回到了童年时代，我时时刻刻怀着它。但我又不禁想起了故乡那些玩意，小时候我把桃花的花瓣收集起来和小伙伴们比谁做的“颜料”最好，最鲜，最艳。那么哪个人就胜出，于是我用勺兜乘花瓣，再在里面加点水，然后使劲的挤啊挤，每当挤出一丁点，就更加使劲了，不过五分钟，大家把用花瓣挤出来的“颜料”来展示，伙伴们都想成为最后的胜者。
故乡的一切一切在我脑子里已经成为了一幅优美的画卷，我时时刻刻怀念着它。
乡情初一作文 篇19
每个人的心中都洋溢着一种绵绵无绝期的乡情。或许，它是屹立百年的槐树；或许，它是抑扬顿挫的乡音；或许，它是纵横交错的脚印。而我的乡情是秋雨中一幅幅动人的风景。
徘徊在故乡铺着火红枫叶的石板路上，密如细丝的朦龙小雨，滋润着我的心灵。抬眸望去，连绵起浮的山脉沐浴在秋雨中，若隐若隐、似有似无。雨水休眠于青草之上，湿润透亮，像一粒粒明珠，又像碧天里的星星。野菊花在不远处羞涩的打着朵儿，像身披铠甲的士兵，又像清高孤傲的隐士。它们的香味混合着泥土的香味，沁人心脾。我想，这熟悉的味道已经刻在了我的记忆深处，让我魂牵梦绕，回味无穷。
不知不觉中，我已经站立在拱桥上。秋雨像一位水墨画家，水面上荡起了层层此起彼伏的涟漪。红鲤从油油的水草旁游弋而过。水底的世界仿佛有引力一般，吸引着它向下钻去。岸边的钓叟头戴斗笠，身披蓑衣，右手握着鱼竿，凝视着湖面，好似姜太公一般，只等愿者上钩。点水的蜻蜓一掠而过，像一架超微型无人机，灵活轻盈，向草木深处疾驰而去。
屋檐下，我坐在台阶上，端详着挂在檐角的风铃。看着它于斜风中舞动，听着它空灵悠远的声响，恍惚中它仿佛在时光里向我朝手，向我诉说，诉说着一一故乡特有的情趣。
远处，扁担忽上忽下的跳动着，几个农夫挑着几担蔬菜渐行渐远，消失在地平线。电线上，一排排燕子，时而抖落一身不堪。时而喃喃细语，一定是在商量归期。燕尾像一把把锋利的剪刀，这秋天与冬天的过渡仿佛就是它精美绝伦的杰作。
粉红色的雨伞下，少女的容颜胜似春风桃李，胜似映日荷花，胜似雪中早梅。满头的青丝，是那么乌黑靓丽，像李白笔下飞流直下的瀑布，像白居易笔下琵琶女身上的流纨，像贺知章笔下的二月的丝绦。
“铃-咚-铃-咚”，风铃又在歌唱：“我亲爱的故乡，我愿将青丝献给你，再将花白的鬓发由风载着，飘去你的心房。”
乡情初一作文 篇20
剪不断，理还乱，是离愁，别是一般滋味在心头。
——题记
家乡，听起来，是一个古老而又神秘的词。它模模糊糊地，跃入了我的脑海。
我从小生活在老家，小时候的家乡，给了我无尽的乐趣。先不说五彩斑斓的花园，偌大无比的院子，十里飘香的果树。单是那小小的地砖破碎的一角，就带给了我很多新奇的东西。
轻轻挪开一块破裂的地砖，便可以看到无数的蚂蚁在那里劳作，跑来跑去，忙前忙后，似乎没有一点休息的时间。我曾经仔细地看过这成群结队的蚂蚁，它们是多么团结友爱，惊得我久久不肯离去。那时候，有无限的时间去欣赏、玩味这些东西，从未感觉到枯燥、乏味。
夏天，花园里就热闹起来了。各色的花竞相开放，争奇斗艳、姹紫嫣红。每当这时，花园就成了蜜蜂和蝴蝶们的天堂。它们在花丛中随意穿梭着，寻找自己最喜欢的那朵花。它们从这朵花的花药上采足了花蜜，又飞到那朵花的柱头上，在这花林中寻找自己的快乐。
瓜地里的西瓜也成熟了，那一个个令人垂涎三尺的大西瓜，足有我的脑袋这么大。用刀轻轻一磕，就已经裂成了两半，新鲜红嫩的果肉让人看了就忍不住想去咬上一口。拿起一小瓣，放入口中，轻轻咬下一点，汁甜肉脆，清爽可口。一股清凉马上浸遍全身，消除了夏日的炎热，忘记了所有的烦恼。
夜幕降临，当星星在幕布似的夜空中眨着眼睛，当那轮弯弯的明月静静地躺在众星的怀抱中时，小昆虫们就出来乘凉了。蛐蛐、蝈蝈们坐在柔软的草丛里，仰望着天空，嘴里还哼着人们听不懂的，但同时也觉得很奇妙的歌曲。我喜欢在院子里坐着，感受着夏夜的风，欣赏着草丛音乐会。
模模糊糊的记得，那时候的生活，是无拘无束、无忧无虑的。
现在，要找到一个地方，远离城市的喧嚣，在花园里享受鲜花乐趣，在果园里感受水果飘香，在夏夜里欣赏昆虫歌声，是很难做到的。
虽然现在已回不到从前，但我对家乡的情，永远都在。乡情，只剩下片片回忆。
乡情初一作文 篇21
我出生在夏津的一个小村庄，那里的风景好似一幅壮锦。那一条弯曲的小溪，冒着炊烟的平房，几座小石桥，那里就我美丽的家乡，我在那里度过了我快乐的童年。我的家乡有许多的花，最漂亮的就要数菊花了。菊花五颜六色。看，那白色的菊花，像晶莹剔透的水花一样，那么漂亮。
但是它不会一刹那就会消失，而是呈现在你的眼前，让你赞叹不已。再看看黄的，像一位穿着黄色衣裙的仙女一样，在风中舞蹈着。再看看那紫色的，那花瓣在空中飘落着，好像一只紫色的蝴蝶翩翩起舞。家乡的小河我也不会忘记。我曾经和小伙伴们一起在小河里玩耍嬉戏，哪里就是我们的游戏天地。我喜欢的是小河上面的石桥，我更喜欢过桥，还喜欢把我写有心愿的小纸船放入小河中，看着流水把它带去远方。我更爱我的家乡，因为那是父母生我养我的地方。但我更爱的还是家乡的人们。他们勤勤恳恳，温和朴实。春天的时候，他们在田里播种，辛勤呵护着小苗，到了天高气爽，云淡日丽的秋天，也就是丰收的季节。田里香飘四野，农民们一个个笑逐颜开，我也用小手为他们拍手欢呼，因为那是他们的劳动成果呀……老师说过，只有奋斗的人生才能博取壮丽的征程。
这句话正好可以与这里的人们相提并论，因为他们勤劳而朴实。六岁那年，我虽然离开了小村庄，但我的心永远会在哪里，因为那是我的家乡，我爱我的家乡，谁也不能拿遗弃它，但我很想念我的家乡，在小村庄的那些日子，深深地印在我的脑海里，那些美好的印象，我一辈子也不会忘记。
乡情初一作文 篇22
露从今夜白，月是故乡明。
虽说如今所处仍在故乡，但总觉得城镇的繁荣不比故乡的宁静，山坡上的树也是村子里的绿，天空上的云彩还是村子里的白，往来的人儿还是村子里的热情。
现在，我离村求学。乡下没有中学，家人都希望我考上二中，我也寄望自己有朝一日出人头地，但在我名字之前的，一定是我的故乡。
在离村求学的日子里，故乡时时在我的血脉流动，每每触景生情。
当我用墨笔在题册上解题的时候，当我闻到饭堂里飘来饭菜的香味的时候，或者是当我在饭后漫步于校道之上，望着头顶上缀满花儿的芒果树的时候，我想起奶奶亲手包的裹蒸粽，在锅里向我招手；我想起橘黄满山的季节，听见属于山中小溪独特的汩汩声；我想起黄金似的稻谷，嫩绿的菜叶，斑斓的麻雀；我想起悠远深沉的钟声，庙宇里‘大皇阿公’神像在人们虔诚的祈祷中静静聆听着，村子里神秘美丽的山头……
这一切，是多么美丽啊！
在久违的故土之上，有我留下的无数痕迹，乡下那一望无际的田野将我的悲伤埋葬，并将快乐播种。在那涓涓溪流里我摸过田螺，在那依旧结实的扁担上有我的汗水。田埂上是我种下的油菜，我吃过，油菜里满满是故土的味道。当风儿拂过，只属于故乡的气息便在金黄的油菜花间荡漾。河流浅浅的从屋边流过，袅袅炊烟像云雾似的窜出来，宛如仙境。空气里充满原始的气味，邻居家小孩的笑声穿透胡同窄巷。碧空如洗，道路两旁是村民劳动的身影。仲夏，鸟儿昆虫在成熟的禾稻上盘旋着。村民们收割回来了，脸上洋溢着幸福的笑容，原本空荡荡的晒谷场上铺满了金灿灿的谷子，那是辛劳的回报，是大地的恩赐……
乡情，我想，文字是无法表达得意尽的，但故乡却融于骨髓，任何人都不能抛弃她，不能遗忘她。
乡情初一作文 篇23
“露从今夜白，月是故乡明”远离故土的人，总会思念自己的家乡，这是人世间美好的感情。这不，我们班就举行了一场别开生面的乡情交流会。
晚上，我打开电脑，查到了许多关于描写思念家乡的古诗，并让妈妈帮我选了几首比较好的，反复的读背，然后，认认真真的背诵给妈妈听，在背诵的时候，我感到我仿佛就是那位诗人，正在异国他乡，泪眼朦胧的遥望着自己的家乡……
第二天，的第二节课是语文。乡情交流会开始了。首先是一、二两组，他们唱的是《七子之歌》，听着，听着，大家跟着轻轻哼起来，声音越来越大，最后成了大合唱，我们好像感到流浪海外的赤子想念自己的家乡，恨不得马上回到祖国母亲的怀抱。最好笑的是冯玉川、徐欣背诵时，他俩上台时我们本以为他们能表演一场好节目，可是当诗背到一半时他俩却忘词了，我们被逗得哈哈大笑。
登上讲台的同学，有信心十足的“老手”；也有胆颤心惊的“新手”，真是形态万千，有的面红耳赤，有的抓耳挠腮。一会儿，轮到我们组做准备了，我既高兴又紧张，心里不停的说“我们一定行，一定行！”终于，轮到我们组上台了，我的心情格外紧张，我连续做了几下深呼吸，顿时放松了许多。我背诵的时候尽量使自己的表情自然，口吃清晰。我背第一句是“枯藤老树昏鸦”接着宋淑卿背诵“小桥流水人家”，再是刘艺涵背诵“古道西风瘦马”，然后伊天背诵“夕阳西下”。最后我们一起背诵“断肠人在天崖”。台下顿时响起了一阵阵掌声，这时，我的心情十分轻松，同时有一份甜甜的喜悦。
乡情是一杯酒，思念越久越醇香；乡情是一首歌，从古唱到今，从未停息。
乡情初一作文 篇24
我们要策划一个活动，这一次活动的主题已经确定好了，是“浓浓的乡情”，我们还创设了一个情景，假设我们是阔别家乡二十年的游子回到家乡，诉说思乡之情。
老师让我们回去准备，回家后我在网上找来找去，觉得都不错，不过我认为诗、词肯定有很多人准备，太普通最后我还是选择了《鲁冰花》这首歌，因为我觉得这首歌最能体现游子对妈妈的思念之情。也很好听很经典。这次，我很荣幸被选为主持人之一，所以，我还要准备支持人的串联词，以确保这次活动的成功。我在家里反复的背、吟唱，为的是在明天的活动上表现的好一点。当时我知道自己被选为主持人的时候又兴奋又害怕，我的串联词是四个主持人一起动脑确定的，要求把一个个节目很自然的串在一起，成一个整体，我们有四个人，被分成了两组，不过有一个好处就是——不用背全部，只需背一半。我们准备的很充分了，剩下的就是明天的表现了。
节目开始了，整齐的声音在我的耳边回响，“独在异乡为异客，每逢佳节倍思亲……”我听完了这一组熟悉的古诗词，那种思乡之情油然而生。许译元等人唱的《父亲》，又让我们感动了，好一句“时光时光，慢些吧，不让你再变老了，我愿用一切，换你岁月长留，一身要强的爸爸，我能为你做些什么。”唱哭了许多人，听了这首歌我们就想和作者一样对父亲说一句：“爸爸，我们长大了，感谢一路上有你。”
“浓浓的乡情”这次可以说很成功，不过要改进的地方还是有很多，这一次活动让我们知道，游子们思乡的感情很强烈，虽然现在我们并没有离开家乡，但我知道总有一天我也要离开的，所以我要珍惜现在的美好时光！
乡情初一作文 篇25
我的家乡有许多特产，其中，最有名的就是家乡的蔬菜了。由于条件和环境的限制，种植的蔬菜并不多，常见的也就茭白、茄子、西红柿和黄瓜豆角罢了。
茭白是家乡人民最常有的蔬菜之一。春天种下，温暖的微风和煦的阳光下，茭白慢慢地长大了，抽出的新芽是白绿色的，很嫩，嫩得似乎能掐出水来，就像一个刚出生的小娃娃。
随着桂花飘香，茭白渐渐成熟了，成熟的茭白足有两米多高，她们挺着大肚子，像一个个孕妇。每到这个时候，家家户户的农民就全副武装———踩着高筒鞋，拿着一把镰刀去收割茭白。而我们这些孩子，自然也是不会闲着的，带上我们玩耍的工具，去茭白地里玩泥巴，剥茭白叶。直到现在大了，我常常怀念这些天真烂漫的时光，怀念茭白地里的欢声笑语。
收割下的茭白自然就是如何让它变得美味了，茭白做法多样，能炖能炒，加点辣椒粉更是别有一番风味。每年第一回吃茭白，总是让人特别期待，全家都围在圆桌前，欢声笑语，期待着茭白大餐。茭白炒肉丝，我最爱的一道菜，肉丝的韧劲和茭白的香甜融合在一起，入嘴爽口，简直是人间美味！
家乡的黄瓜，也是一道美丽的风景，碧绿碧绿的瓜，身上仿佛穿了一件带刺的铠甲，悬挂在弯曲的藤蔓上，随风摇摆着，似乎欢迎着大家来采摘。
夕阳西下，人们也各自从田地里回来了，回家，烧饭，洗漱，结束一天的辛苦工作。而孩子们去捉蝴蝶，玩蚕都是常有的事情。蝴蝶停在花上的时候，停一两秒钟，孩子们便蹑手蹑脚地去捉蝴蝶。 从故乡人种菜的道理里，我懂得了什么是乡下人，什么是乡情......
我爱家乡的蔬菜，爱乡间的欢声笑语。
乡情初一作文 篇26
在我的记忆中，只有夏天和秋天的贵港，在贵港有热闹的街道、热情的邻居之外，还有好吃的美食，这次寒假，妈妈决定要带我和哥哥回贵港探亲，因为我们已有四年没有回去了，所以这次的旅行对我们母子三人相当重要。
到了机场后，我们还要再坐八个小时的车才能到家里，到了外婆家，妈妈和外婆喜悦的表情，全写在脸上，这时外婆二话不说，马上煮了她的拿手料理—烤肉饭。当我吃下第一口烤肉时，我才知道原来贵港的酱汁跟长沙的不一样，而且最特别的是饭里还夹带着外婆终于看到我们的喜悦和快乐，当年妈妈嫁到长沙时，最难过的人就是外婆，所以每回品尝烤肉饭，都会让我感觉到外婆对我们满满的思念与疼惜，这是我吃过最好吃的烤肉饭了。
在贵港，每天都是三十几度以上的高温，所以除了冰淇淋、西瓜、冰开水之外，最受欢迎的就是清凉的椰子汁了，外公知道我们来贵港一定会感觉很热，所以他一大早就起床，骑车到远在二十公里外的菜市场买新鲜的椰子，得知外公为了帮我们买好喝的椰子，鸡未啼、狗未吠就得出发去买，我内心的悸动是无法用言语来形容的，因此当我喝下第一口椰子汁，只有两个字可以形容，就是“感动”。在贵港，外公怕我们无聊，就问我们要不要玩猜拳游戏，输的要把椰子的果肉配上咖啡喝掉，最后是哥哥输了，他把整杯加料的椰子咖啡一饮而尽，当然引来一震欢乐的笑声。
到现在，我只要看到烤肉饭，还是会想到外婆烹煮烤肉饭的味道，那又香又好吃的烤肉饭，让我回到了长沙还念念不忘，我明白妈妈的辛苦，因为妈妈平日除了照顾我们，还要帮爸爸顾店，每四年才能回到熟悉的家乡探望外公、外婆，那样辛苦又难熬的心情，是我们父子三人永远无法体会的。
乡情初一作文 篇27
我的家乡在我心中是最美的地方，它的四季更为这种美添上了浓重、绚丽的一笔。
春天去爬金龙山，呼吸着带有青草气息的空气，欣赏着满眼的翠绿，树叶被微风吹着哗啦啦的响，奏起了一首生机勃勃的春色曲，家乡的春真的很美，它美的自然、真实、洒脱。
夏天去帽儿山漂流，坐着皮筏艇顺着河流从山上漂下来，一边互相泼水嬉戏，享受水泼在身上的清凉，一边欣赏沿途的美景。家乡的夏天虽然很短，但也别有一番风味，它宛若昙花一现，却将她最美最绚烂的一刻绽放了出来。
秋天漫步在阿什河畔的栈道上，仔细寻找心仪的落叶，把它夹在书本里珍藏。秋天的落叶是金黄的，落叶在轻轻的飘来飘去，在人海的世界里，在美丽的家乡里。
冬天是我最喜欢的季节，也是我的家乡最美最引人注目的季节。我的家乡是名副其实的冰城，全国闻名的冰雪大世界吸引着众多的游客，冰雪大世界里场面恢宏壮阔，造型大气磅礴，景色优美绝伦。而我家小区里放干了水的人工湖却成了我们孩子的乐园。鹅毛般的大雪纷纷扬扬飘落下来，湖底的雪铺的厚厚的，软软的，闪着寒冷的银光。我们三五成群的堆起了雪人，不一会儿，一个个俏皮可爱的小雪人诞生了，我们还评选出最美雪人。打雪仗也是必不可少的娱乐项目，我们在湖底互相追逐着，嬉戏着，奔跑着，欢乐的笑声此起彼伏。我们还喜欢坐着滑板从湖边的坡上滑到湖底，人工湖俨然就是孩子们的秘密基地，充满了我们的欢声笑语。
春的温暖，夏的炽热，秋的凉爽，冬的寒冷，而赋予这一切的阿城，我的家乡，是我心中最美的地方！
乡情初一作文 篇28
在每个人的记忆深处，总会有一个地方，伴随着我们的诞生、成长，我们永远对她怀着深深的眷恋。这份情，永不消散。
梦里也想着回去的。记忆里，那座低矮的泥土房，总是那么清晰，挥之不去的；记忆里，那里总是飘着轻轻的雨丝，一切都蒙上了愁怅的情感；屋檐在滴水，那清透的水珠一点点地下坠，最后，拍打在那青石板上，形成一个个小水洼。
梦里也记着那山的。雨中的空气这般清新，浸润着身心。山，矗立在面前，草木郁郁葱葱，山花密密匝匝。那绵绵细雨唤起漫山云雾，青山在袅袅云烟中时隐时现，让人觉得它神秘而美丽，清高而冷傲。
梦里也是记得那水的。用一个词语形容那水再合适不过——清浅。多浅的水？我记得，小时候脱下鞋袜在水中嬉戏，那水，只能没过脚踝吧。多清的水？清得令人只能通过粼粼的波光来证明它的存在。如果没有这耀眼的波光，鱼虾仿佛是在空中游动，那水草也在随风飘舞。那清清的涧水呦，让人无以爱恋的水呦！每一个触及到这水的人，心里总是愉悦的。他们总是情不自禁地伸出双手，让水流划过指尖，一种清透的感觉油然而生。人们的童心终被唤起，捧一掬清水拍在脸上，世界仿佛就只剩下清凉了。软软的水，总能给人带来欢乐。
梦里也是记得那一抹红的。那一抹火红的茶花在风中摇拽，红得那么妖艳，那么热烈。奶奶年轻时喜欢花，这优良的基因传给了我爸，也传给了我。这花儿是奶奶亲手栽下的。每年过年，这茶花总添了不少喜庆的色彩。到处都是红色：对联，新衣裳、灯笼、鞭炮……每一个中国人的乡情总是与红色分不开的。每当看到这满眼的红，我就知道，我又回来了。
梦里也是飘散着这份情的。这份乡情永不凋零……
乡情初一作文 篇29
在我小时候，姥姥总是拿着一把竹扇。竹扇不大，也很普通，但姥姥像偏爱我一样偏爱它，夏日总拿在手里。而我总是在姥姥的竹扇和童谣中，伴着星光，酣然入梦。
每当小时候的夜里，我总会闹着和姥姥一起睡。关了灯，窗外忽明忽暗的灯影，弱弱地照在姥姥平静的脸上，把她那粗糙的皱纹竟照出了几分宁静与安详，她那恬静的脸减少了我对黑夜的不安。姥姥竹扇扇出的凉风，好似一双大手，抚去夏夜的燥热，蚊虫的叮咬，带来阵阵凉风，让我感到无比舒适。邻家的谈笑声，和小黄狗的汪汪叫也淡了下去。风轻轻地吹到脸上，轻柔的抚摸着你，带着姥姥独一无二的爱。夏日的燥热变成了一丝清凉，我的心变得格外舒爽。晶莹的汗珠从姥姥脸上滚落，落到枕边，半夜醒来，那竹扇又在轻柔地摇着。姥姥默默的，缓缓的为我扇风，她的手臂肯定格外酸痛，她的汗打湿了床单。
在姥姥的竹扇下，连做出的梦似乎都是美妙的。我时时梦见，在槐花开时，与小伙伴一起摘槐花;在烈日当空时，与小伙伴一起下河捉鱼;在秋天丰收季节里，与大人一起割麦子;在白雪皑皑的冬天，去小河滑冰......姥姥的竹扇，是我儿时最美好的记忆。童年，就在姥姥的竹扇中，小伙伴的嬉笑中，泥土的芬芳中，一去不返了，它已经成为我心中最美的风景了。
姥姥常常浮现在我的脑海里，手臂轻轻地挥着，给我送来忘不了的微风，而那把竹扇就是我和姥姥之间爱的桥梁。虽然它现在已落满尘灰，但我望着它，依然能感觉到姥姥的手轻轻摆动，扇出阵阵清凉的风。
乡情初一作文 篇30
“独在异乡为异客,每逢佳节倍思亲。”我以前从未体会到这句话的真谛，但是有一次我在二姨家住了几个月，才深深地感受到离家之苦、别乡之痛。
我对家乡有着真挚而深厚的感情：我爱这里的山山水水，爱这里的一草一木，在这片生我养我的土地上留下了太多美好的回忆——
家乡的春天是生机勃勃的。草坪上，淘气的小草弟弟探出小脑袋，打量着这个美好的世界；山坡上，桃花杏花汇成一片花的海洋。村东的小河匆匆地赶着路，发出“丁冬丁冬”的音响，像在演奏一曲欢快的歌谣。
家乡的夏天是美丽无比的。争奇斗艳的花朵个个散发出迷人的香气，像亭亭玉立的少女现出优美的身姿。挺拔的大树撑开绿色的大伞为人们遮荫蔽日。一群小朋友在树下快活地玩耍嬉戏，老人们拿着蒲扇悠闲地坐在树下喝茶乘凉，聊着一天中最有趣的话题。树林里一队同学正在兴高采烈地采集标本。各种各样的树叶装满了他们的书包，也装进了他们的心里，留下深深的印记。
家乡的秋天是笑声朗朗的。看着拖拉机载回的一车车大豆和玉米，人们的心里乐开了花。他们的脸上写满了丰收的愉悦，嘴里不住地夸着社会主义的好政策，有说不完的甜蜜和幸福。树上的叶子枯黄了，落得满地，成了一块块金色的地毯。踩在上面发出沙沙的足音，带出了孩子们的欢歌笑语。红红的柿子挂满了枝头，真像一个个红灯笼。
家乡的冬天是银装素裹的。雪花落在树枝上，落在房顶上，落在街道上，落在山坡上，成了一个白色的世界。大人小孩都穿着厚厚的棉衣，享受着天地给予的恩赐。
看不够家乡的美景，品不完浓浓的乡情。故乡啊！在我眼中你永远是最美丽的。
乡情初一作文 篇31
总爱回想古州城，不仅仅那里是生我养我的故乡，更因为那里有难忘的青山清水亲乡情。
故乡在太行山的边缘，那是被群山的荒凉所包围的一方春光四溢的乐土。既有溪流瀑布鱼米果香，又有百鸟乳燕的呢喃啁啾。
太行山边缘的青山，连绵起伏，蜿蜒盘旋。小时候，我总爱在黄昏看它融身远方天地苍莽中的影像，出奇的坦荡卓然，坚毅与乐观。天地`，落日，青山，一种凝重神奇的组合，震撼一颗少女的心。许多年过去了，我仍禁不住地思念它，似乎它们已成为自然造化中永恒不灭的精华。而唯有它们，才能更确切地解释那块土地得性格
溪流微波，皓月当空，这些我都被深深的吸引。树影婆娑，遍地野花，她们的侧影倒影在水中，覆盖了荡荡的清水，清水的微波，清水的明月和落日，清水的浓阴和微雨，我都曾被深深的吸引，而为之陶醉。
古州的人家民风淳朴，各自都有美的情感世界。到了秋天，看着那压得沉甸甸的枝头，如若繁星的红枣，苹果，真诱人眼谗呀。淘气的孩子，为了攀摘它不知摔了多少跤，但是不被谁笑话，只有摔痛的哭声让许多好心人不忍，总会有好心的大叔大婶们抱着扶你起来，亲昵的哄啊哄啊，摘一把把红枣给你。时过境迁，想起来自己真像个天之骄子，享尽了人间的善良与慈爱。
古州青山的品格，清水的意境，亲乡情的温馨，它们把一方土地组合的绚丽而且丰满。虽然多年过去了，我仍然向往它，赞美它，赞美它那决不会被流逝的岁月磨灭的魅人风光，更崇敬故乡笃诚淳朴的人民。
啊，青山清水亲乡情，让我魂萦梦牵的古州城。
乡情初一作文 篇32
我的老家在重庆，我爱那里的乡土民情，尽管我一年只在那里生活了几十天在那里生活，它是一年中我最快乐的事。我爱那里的耿直的人们，也爱那里的美好的“小桥流水人家”的美好画面。
记的一次，我哥用几块楼上的砖头搭了一个“火炉（在在中间的小洞里烧）”。只见他用一块砖头垫在下面，用来隔火的。然后用两块砖头搭在底下的砖头的两边，瞧他两的眼神，多渴望呀！他俩搭起砖头可真有劲儿！我这个无事的，就到处闲逛去啦!第四块砖头搭在后面，以免火烧出来了。第五块搭在旁边砖头的上面……OK!大功告成啦！他们做完，我就可惨了！我还得去给他们抱柴火呢！真够烦人的！包干草啊，抱干草呀，抱呀抱呀抱干草呀！好还呀!(好烦呀）。真烦呀！终于烧起来了！像我们几个玩火玩大的小孩子对这些事情当然是司空见惯了！要烧神马东东都能熟啦！好快乐的烧烤会呀，这件事情至今我都觉得记忆犹新。
还有一次我们去打池塘里的小鱼，据说今年投放了12条草鱼呢。我当然高兴啦，要是能捞上几条就好了！于是找了一些又高又粗的棍子，幻想着把它从水里捞起来，有时但也会有鱼泡泡冒上来，真以为有鱼儿上来了呢！二哥看见了，也帮忙来“打鱼”了。打呀打呀打呀打，始终不见鱼上来。俺们彻底气妥。
还有一次我们去摘野菜，那儿风景可好了！美丽的池子里漂着一些莲，真美呀！挖野菜我也学会了，真的很好玩。
在这里的每一天，我都有一种留恋的感觉。虽然每一天过得很快，但我都过得很满足很愉快。我爱这里，这个小桥流水人家。
乡情初一作文 篇33
我是一个云南女孩，十九岁之前，我没有走出过养我的故土，即使如此，我对云南这个名词也比较陌生。
但这并不能说明我不爱故乡。
走出云南的两年，让我知道了什么是故乡、亲情、友情、爱情，虽然理解得不是非常透彻，但自己也深有体会。
我喜欢云南，虽然这里能把我晒得如碳一般；虽然这里的夏天要让我穿厚外套；这里的天气多变得像娃娃的脸，但这些都不能阻止我对故乡的热爱。
或许爱就是别人都说不好，你却觉得很好。
我生活在丽江的一个小城镇，这里依山伴水，甚是惹人喜爱。十九年我从未离开过这里。或许，在一些人看来，这里很是落后，人很是野蛮，但这种定义太绝对，落后总会有发展的一天，野蛮的人那里都有，也不能完全成为某些地方的代名词。
也正是因为落后，才有这么好的环境。
丽江是旅游城市，经济各方面都要好一些，也带动了小城镇的发展。一些来过丽江的旅客总会觉得，这里的人们很是不厚道，对游客总是不那么仁慈，能挣钱的地方绝不含糊。在我看来，那里的旅游业都是如此，即使是首都北京，跟团第一件事情，绝对是带你到产地买东西，最重要的事也是让你买东西。
很多人问我，丽江是不是很美？美在那里？那里最好玩？我回答不了，因为这是养育我的地方，我觉得它的任何地方都是美的，那里都很好玩。
在绿城南宁呆了两年，这里的消费比丽江便宜，也能让我变白，生活节奏和这里差不多，甚至在这里的很多时光，都是比较清闲的，但我始终没有喜欢上这个地方。
这样故乡情，有很大的关系。
乡情初一作文 篇34
让叶眷恋的，是那地下的根。
——题记
古今多少年，家乡这个字眼，总是牵动着游子的思绪。一首首充满浓浓乡愁的小诗，也表达了游子的思乡之情。
不管外面的世界怎么样，家乡总是最美的，她是我们的根！
我的家乡没有高楼大厦，却有小桥流水；没有风景名胜，却有田园风光；没有城市的热闹繁华，却有自己的宁静幽雅。
我的家乡是美的。不必说那波澜壮阔的大海，也不必说那怪石嶙峋的奇山，单单是那五彩斑斓的田园便会让人驻足叹赏。春天时分，百花齐放，园里的景色总会让人有“乱花渐欲迷人眼”的感觉。夏天到了，高大的竹子会让你霎时因它的坚贞不屈而肃然起敬。秋天来临，虽然“自古逢秋悲寂寥”，但我家乡的秋天依旧是美不胜收。那金黄的稻谷被一阵阵的秋风吹拂着，像是一片金黄的大海在涌动。果树纷纷举着早已成熟的果实，等待着农民的收割。
家乡的物产是丰富的。凭着地理优势，家乡最盛产的便是水稻，家家户户都能够安居乐业。不必说那各种各样的野味，也不必说那香甜可口的水果，单单是那数不胜数的海鲜便让人惊叹。家乡临海，海产销售是家乡经济的主要来源，养育了数万人的生命。
家乡的文化是博大精深的。不必说那丰富有趣的皮影戏，也不必说那雅俗共赏的正字戏，单单是那节奏强烈的英哥舞便让人为之赞叹。家乡的英歌舞曾得过许多奖项，让人为之自豪。
家乡的人是善良的。人人互相帮助，和睦相处，无私地为别人奉献，没有出现过任何的“信任危机”。
啊，家乡！你的美丽和富饶，你的文化和善良，无不让我们为之自豪。
家乡，我今天为你而自豪，明天我将会为你创造荣耀。
乡情初一作文 篇35
隔着窗，望着这灯碧辉煌的城市，我发现自己像是一个迷失家在何方的孩子，在这陌生的城市，我发现自己是多么地无助，多么地孤单！
是啊，这座城市对于我来说却并不生疏——衡阳，我的确是找不到自己的家——常宁了，就算知道家在何处，却也不能回去，因为对于家人来说已经不存在了，我需记住的却是衡阳，这座未哺育，生养我的城市。
隔着窗，望着这灯碧辉煌的城市，我不禁思起家乡，可思乡有什么用？在我的眼中一切显得都那么无奈！
当初，我就不愿来衡阳，可是人往大城市走受到更好的教育，这固然是好的，的确如此，但我不管走在哪里，都心系常宁，心系那座哺育，生养我十年的城市。
隔着窗，望着这灯碧辉煌的城市，我不禁唤起了我脑海里儿时的欢乐，儿时的一切又是那么美好！
的确，儿时是欢乐的，对于生于这种不和谐，不快乐反而在一起很勉强的家庭来说，儿时的欢乐与记忆是值得珍藏的，尤其是那座给予我欢乐的城市——常宁。不论我身在何处都不会忘记这座城市！
隔着窗，望着这灯碧辉煌的城市，我只有无奈，没有听我倾诉的朋友，没有知道我的心痛的人。在夜里，我不能独自在街上漫步到很晚，不能一个人在躺在房顶上数星星，不能凌晨了还不回家。
是啊，在这座城市里隐藏着太多的危险，当然不能在晚上漫步到很晚，在这座城市没有一个能听我真正吐出真心话的人，只能在晚上望着星星，月亮，夜空吐出来，在我委屈时，不能流泪，只有在晚上坐在窗台上对着夜空落下来。若在常宁，我的朋友们肯定不会允许我这样，而且我也没那么多顾忌，想哭就哭，自由自在，可是在这边，我能怎么样呢？我思念你——常宁，更思念常宁那边的朋友们！
啊，我的故乡——常宁！
乡情初一作文 篇36
“独在异乡为异客，每逢佳节倍亲。”“春风又绿江南岸，明月何时照我还。”每当我听到这些表达了思乡情感的诗句时，我都会不由自主地想起我的家乡，一个一点也不富裕却有着独特风景的小村庄。
还记得我小时候。当春天悄然到来时，村子里的小树上和草地上冒出了新生的绿芽和嫩嫩的小草，在微风之下慢慢摇曳着，几个孩子在草地上跑来跑去，手里拿着自己做的风筝。
渐渐的，天气变热了，园子里的西瓜也熟了起来，每天都能看到一群满头大汗的孩子们在村里转悠，当蝉的鸣叫声回响在村子里的时候，哥哥就带我们几个孩子去捉蝉，我们来到小树林，这里的蝉叫声最响亮，每次捉蝉回来，都会把蝉分给大家玩，我在蝉的前腿上系了一根绳，提着蝉跑来跑去。突然，觉得手里变轻了，提起绳子一看，上面只绑着两条前腿了。夜晚，我睡不着觉时，就坐到院子来，打着哈欠数天上的星星。
当整个村子弥漫着果香的时候，大家也都忙碌起来，摘水果，采蔬菜，收玉米……总之要做很多事情，我那时也不知道为什么要劳动，只知道在家里啃熟透的水果。
空气渐渐变冷，许多动物开始冬眠的时侯，我是最欢快的，因为我最喜欢冬天了！我一直盼望着下一场大雪，好让我堆雪人、打雪仗，村子里的孩子也都是这样想的，终于，一场大雪下了起来，全村的孩子都大声呼喊着，有的堆雪人，有的打雪仗。村子到处都是白皑皑的一片，村子都被这场大雪覆盖了，雪也使空气更加清新了。
现在我上学了，每年只有几次机会可以回去，每次也只能待几天而已，我总是突然想起家乡，想起那个不是很富裕却有着独特风景的小村庄。
乡情初一作文 篇37
我的家乡就是我脚下的这片土地，我的祖辈都生活在这片秦川庇护的黄土地上。虽然我几乎不曾离开过这片土地，但我同样对它有着超越乡愁的炽热之情。
五千年前炎黄始祖的五色土撒在庙宇里，这里的人民延续着炎黄子孙的灵魂；四千年前商君昏庸，生灵涂炭，拯救苍生的周武将旗帜插在黄土之上，宣告一个新的朝代的到来，周武不在，但心怀苍生的心却保留了下来；三千年前秦朝统一中原，那是为和平而战斗的秦人在历史上印下的痕迹，至今那在落魄中寻找希望的英雄之气人流淌于血液；两千年前大汉再立，苟延残喘的大汉帝国用尽余力将往日的光芒再照大地，至今那不屈的精神仍驱使着我们不向命运低头；一千年前大唐盛世，万国来朝，诗歌乐曲登峰造极，朱雀大街尽展李唐风采，那辉煌盛世的光芒仍指引着中华民族复兴之路。
如今我站在这片经历五千年兴衰荣辱的土地上，我的灵魂是民族的热情，我的心是善怀苍生的仁义，我的血液是迎难而上的英气，我的精神是不甘折服的勇气，我的希望正是这片土地千年来沉淀的风霜，是它的赐予使我的乡情如黄河之水滚滚流淌。
家乡是我的母亲，我自怨自艾时，是大雁塔的晨钟让我大梦初醒，我烦闷不堪时是钟鼓楼琉璃瓦上的雨声让我平静；我焦躁不安时是西市的风安抚我的心；我想放弃迷茫时，是这黄土地带来的安全感，使我拾起勇气坚定地向前进……
我的家乡啊！我在您的臂弯里生活了十三年，我能做的仅仅是拾起路边的垃圾、关爱同在这片土地上的父老乡亲、代表着您的尊严去世界各地展现十三朝文明古城的礼节。我能做得太少太少、太小太小！你的美丽，纵然是我的双手只能点起微弱的光，也要照亮你的容貌使世界都感到你的魅力！我的家乡，这是我对你的一份炽热的乡情。
乡情初一作文 篇38
我从小就在繁华的都市中长大，对喧嚣热闹的人群与五彩斑澜的霓虹灯的兴趣早已消失殆尽，我更喜欢循着江畔，细心品味故乡的零碎记忆。
又是一年春节到，我随着家人坐上了火车，期待着与故乡久别后的重逢。
老家龙川是客家人云集的地方。记得小时候爷爷奶奶总说：“孩子，我们是客家人。什么时候想家了，就回来看看！”爷爷奶奶都已是古稀之年了，对客家的习俗却仍记得特别清楚。
逢年过节时，酿豆腐是我们客家菜谱中必不可少的。一大家子十几口人围坐在饭桌旁，小孩子们分开一桌。而当期待已久的酿豆腐登场时，往往不一会儿便被我们“消灭”了。这时，老爸老妈就说：“菜上了先让长辈先夹，贪心什么。”那时还小，不懂得这些“乱七八糟”的规矩。当着其他小伙伴的面被教训，还不知道为什么挨骂的我，就一个劲地赌气，饭都不吃了。爷爷总是耐心地过来把我领回去，往碗里夹了更多好吃的菜，慈祥地看着我：“快快吃吧，别饿坏了。”说完便开始“教训”老爸。看着老爸老妈也和我一样被骂，心里憋屈，又不敢说话的样子，我笑了。笑得特别开心，以至于后来肚子都笑疼了。
那天睡觉前，我摸摸自己饱饱的肚子，心里甜甜的，对旁边的奶奶说：“爷爷最好了！”然后奶奶和我又会心地笑了......
“轰一一轰一一”火车的轰鸣声在我耳边响个不停。身边，爸爸妈妈都已经睡了。抬头望向远方起伏的山峦，在山的那边，我仿佛看见爷爷奶奶在向我招手，香喷喷的酿豆腐和在饭桌旁齐聚的家人在等待着我。我想，我离故乡，又近了！
工作计划 篇1
SEM网推工作流程
1、搜索词报告
将看搜索词报告放在首位的原因在于：1.避免无用词产生消费，以及减少匹配方式太宽而造成的浪费。2.使新加搜索词与创意及早生效，并在重点时间段产生效果。具体操作如下：
1）否词
最好将否定词同步到5个账户的所有对应计划。
2）加词
加词时 如果遇见不确定是否需要的词时，可以到账户里粗略搜索一下，有则加，无则征询伙伴的意见。
3）改匹配
将搜索词报告中的关键词排序，如果同一个关键词连续产生两次不合理搜索词，或者搜索词与关键词的主诉相去甚远，则进一步缩小匹配，如：短语-核心，调到短语-同意包含，或者精确。
2、查看头一天病种表 和后台的数据报告
重点关注的计划，以及。前者需要进一步查看关键词报告，普通词消费占比过大的. 如果是展现也打 则可以压缩一点匹配；如果是单价过高，则可以查查是否虚高。后者需要将重点词查询排位，并调试价格。
3、查排名
调出1年的商务通数据。将预约词、套电、qq对话词 保障排名。但是要遵循以下原则：
1）品牌词不要抬价，如果有竞争对手医院出现，则到医疗营销群里@该医院的人否掉“阳光”。
2）当第一名有我们自己的账户排名时，我们下一个账户就占住第3位。中间一定要夹一个其他医院的排名。
3）连续加好几次价 排名依旧不变的情况下，先放一放。可能是服务器延迟的问题。
4）查排名尽量在黄金时间段之前操作。
工作计划 篇2
10月28日———10月31日，第32届房产交易展示会将在长沙红星国际会展中心举行，本次房交会将为我们召集全长沙乃至整个湖南地区的购房准客户，且将为我们营造一个相当热列的购房氛围，且加上长沙买房下半年是黄金时期，目前楼市观望气氛浓厚，多数民众蓄势待发，准务在房交会期间出手，本次展会是促成的极好机遇，为在此期间最大限度地促进成交，特人选工作计划如下：
一、 工作目标
1、展侍4天期间，飞虎队人均每日登记客户电话数目10个及以上，人均每日带看3批及以上，为后期续客作准备。
2、展会期4天及展后5天之内，创造团队人均业绩1万及以上。
二、 房交会规律总结
1、卖房的多于买房的，放眼望去，尽是本家，满地一片，皆是传单。
2、卖房的日复一日，买房的日新月异。
3、前三天只看不买，最后一天一见钟情
三、 工作方案
四、 注意事项
1、建议事先准备一批已填好本人信息的客户确认单，杜绝在水岸现场再填。
2、建议打印若干客户信息登记表，及时记录客户信息，避免手机存号造成分辨混乱。
3、看房车不宜定点发车，建议车满即走。
4、建议现场安排飞虎队专人对接，保证队员可充分利用会展时间继续带客。
5、少带财物，易遗失。
6、早要早到，占据优越地理位置，能在竞争力量未到达之前无独霸市场，带看几批；晚要晚归，后面才走的客户，购房真心日月可鉴；中期竞争力猖狂，不如借他人之力筛先客户，登记号码。
7、最后一点，也是最重要的一点：千万不要拿楼市地图指认水岸位置。
工作计划 篇3
本学期的教育教学工作已经开始了，现就本学期初三物理教学情况做以部署，为我校升学工作打下坚实的基础。
1、突破学科本位的思想，以学生的全面发展变化为目标，注重科学探究，提倡教学形式多样化，加强科学知识、社会教育，重视人文精神教育，从学生兴趣、认识规律和探究方法的方面出发，设计教学结构，解决开放性、实践性试题，扩大学生知识面。让学生通过物理课的学习学到初步的物理知识，获得观察、实验的初步技能，并且在认识自然现象和学习科学知识的过程中，了解人类如何通过探究自然而推进科学文明的发展，从而使学生认识到物理的重要性。
2、深入钻研新课标、新教材，积极参与新课改教研活动，摸清学生情况，确定教学目标、内容、重难点，备好复习课、认真选择教法、学法，体现基础知识、基础技能、思维能力、动手能力、思想教育和行为训练统一的过程。
3、激发学生学习兴趣，加强课堂优化工作，使“四主”原则体现在课堂教学中，处理好“教”与“学”关系，努力使用直观教具、电化手段、教学设计的直观教学，激发学生积极性。做好实验教学，语言简练生动，有启发性和感染力，课堂气氛活跃，秩序良好，重难点突出，使学生智力与非智力因素得到同步发展。从培养学生动手实践着手，多做实验，使物理教学面向应用，加强趣味性，促进学生学习兴趣。
4、辅导遵循集体与个别、课内与课外相结合的原则，有针对性集体纠正学生学习中存在的知识错误，对差生指导学习方法。对优生深化知识，扩大知识面，发挥学生的潜在力量;促进差生转化、优生培养工作，减少“拉后腿”学生数量，多进教室，多让学生找问题，为学生解惑，做好知识的联系贯穿工作。
5、适时适量地布置作业，做到内容紧扣教材目的，有针对性、代表性和探测性，难度适中，有利于巩固知识，培养能力。认真批改作业，记录情况，及时纠正存在的问题。
6、做好单元知识要点归纳、小结及单元测试工作。落实每单元“一要点二突破三巩固四测试”政策，做好学法指导、讲练结合等工作。
7、培养学生初步的分析、概括能力和应用科学知识解决简单问题的能力;培养科学探究精神和严谨的科学态度，在案探究过程中体会学习的兴趣。
8、加大检查力度。不定期、不定量，面向全体学生进行逐个检查，使检查内容既有局限性，又有随意性，做好检查登记，使复习反馈工作能有步骤、扎实、反复的进行。
总之，“一份耕耘，一份收获”。只有坚持不懈地努力，寻找差距，缩短距离，我一定会更好的成绩！
