一、分阶段纵向分析房地产企业税收征收状况
我们将房地产企业在开发、预售、竣工交付三个不同阶段应掌握的信息包括应取得的
二、横向分析房地产企业的涉税问题
（一）收入的涉税问题
1.预售房款不能按时申报纳税。2.预收账款不能及时结转收入。3.故意隐瞒商品房销售价格或故意压低房价。4.拆迁补偿住房不按规定计税。房地产开发企业对拆迁补偿回迁户有三种补偿方式：货币补偿、房屋产权调换、以上两种方式相结合。国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条的规定：“房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。”可见无论采取哪种方式均应按规定确认收入，而大多数房地产开发企业对此类补偿方式未按规定确认收入也未申报纳税。5.以房抵债，不作销售。6.将价外费用和代收的各项款项不计入或少记营业收入。
（二）成本的涉税问题
1.开发成本的归集不准确。主要表现在部分房地产企业对土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费六项构成划分不清，不能正确的归集。对同一开发项目的不同组成部分，其定价、功能、成本等存在较大差异时，没有按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）规定的成本核算方法，作为不同的`成本计算对象进行核算。
2.开发成本的结转不规范。表现在大部分企业不能严格按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）的规定来核算成本，由于在完工时有些成本取得不了发票，无法全部归集完，有的房地产企业以总成本与规划总面积的比例来核算已售面积的成本；有的房地产企业按规定不能准确预提公共配套设施建造费用；有的房地产企业年终不按规定结转已完工产品成本。
3.开发间接费用分配不合理。一些房地产企业对开发间接费用应当如何在已完工开发产品和未完工开发产品之间进行分配，如何在已销售开发产品和未销售开发产品之间进行分配，概念不清，从而导致开发间接费用分配不合理。
4.人为操纵开发成本的列支。
三、房地产业税收征管工作中存在的主要问题
（一）税务部门的管理形式是一种事后管理
房地产开发企业的立项、规划设计、施工、验收等工作管理的基本上都是在事前进行管理，立项批文没办好、设计图纸可行性研究没到位、前期费用没有交齐，就不能进行开发，企业追求利润的目标就无法实现，而税务部门的管理是一种事后管理，不会影响到房地产开发企业的立项、规划设计、施工、验收等过程。
（二）涉税信息沟通的渠道不够畅通、部门配合缺乏合力
房地产开发企业的很多基础信息来源于建设局、国土局、规划局、房产局等其他部门，由于信息不能共享，从而导致税务部门的信息来源不畅通。
（三）实际征管工作难以到位
房地产开发企业开发环节多，周期长，会计核算复杂，对这类企业实行专业化、系统化、连续化的管理难以到位，导致税收征管存在诸多问题。
四、强化房地产业税收征管工作几点建议
1.加强对房地产企业收入真实性的实时监控。2.加强对房地产企业开发成本的严格审核。3.加强对房地产企业开发间接费分配合理性的审核。4.建立信息共享系统，确保涉税信息沟通渠道的畅通。5.加大日常巡查力度。
上海市地方税务局公布了上海房产税征收管理的细则，规定从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关(下文简称“主管税务机关”)申报办理房产税征免认定手续。2016年上海市房产税征收时间为即日起至12月31日。纳税人可直接登录付费通网站按照网上流程缴税。
上海市房产税征收对象
1、上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)
2、非上海市居民家庭在上海市新购的住房。
上海市房产税征收标准
1.免征点：60平方米/人
2.税率：房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
3.房产税征收标准计算公式：上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。
举例说明，王先生一家三口有100平方米的存量房，现新买了130平方米的新房，单价20000元/平，新购住房应征税面积：100+130-180=50平;应缴房产税额：50*20000*70%*0.6%=4200元。
根据细则，购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交房产交易合同(包括新建商品住房的房屋交接书)，新购住房的契税完税凭证，购房人及其家庭成员的有效身份证明，购房人的户籍(或居住)证明和婚姻状况证明，无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明(申请计入无住房同住人的提供)等资料。
房产税开征
购房人提交资料后，从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果送主管税务机关。主管税务机关收到购房人提供的原有住房书面查询结果后的10个工作日内，根据审核认定结果，向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。主管税务机关可根据需要会同住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障等部门复核购房人提供的有关信息。
此外，纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
2017年房产税如何征收
在重庆，房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：
1、个人拥有的独栋商品住宅。
房产税-税率
1、按房产余值计征的，年税率为1.2%
2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
3、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
房产税-计算
1、从价计征的计算
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为： 应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%
2、从租计征的计算
从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为： 应纳税额=租金收入×12%
2、个人新购的高档住房。高档住房是说，建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。
3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的`个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。
4、未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税其中，独栋商品住宅税率为0.5%;高档住房中建筑面积、交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。
有关银行
1.即日起至2016年12月31日，纳税人可到就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行(自营)在本市办理个人业务的营业网点，使用银行卡或现金缴税。
2.银行网点的服务时间与日常办理个人业务的时间相同，具体可咨询有关银行。
(三)税务专窗
1.应税住房所在区县的房地产交易中心税务窗口，服务时间为周一至周日办公时间。
2.应税住房所在区县税务局办税服务厅个人住房房产税专窗，服务时间为周一至周五办公时间。
纳税人到税务专窗缴税的，用带有银联标志的银行卡，通过POS机当场缴纳税款。
什么是房地产税?和房产税有什么区别?
是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，包含了后者。除了房产税外，在中国，与房地产相关的税种主要有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税教育费附加、契税、固定资产投资方向调节税和企业所得税、个人所得税，都属于房地产税，从交易环节到保有环节都涵盖了，总共11个税种。
而房产税是对房屋持有征收的一个具体的课税。其实说白了，两者最大的区别在于：房产税的征税对象是房产，而房地产税的征税对象既包括房产又包括土地。
至于哪里最有可能先征收房地产税?全国政协委员、中国财政部财政科学研究所原所长贾康指出：房地产市场过热的一、二线城市，可以选择先实施。
征收了房地产税，我们买房会多交钱吗?相信这是大家最关心的问题。多位专家指出，房地产税包含类目复杂，涉及房地产交易、持有等多个环节，目前怎么征、征多少等具体问题还在研究阶段，虽然房地产税法案还在起草，但是为了给之后法案落地铺路，2011年初，上海和重庆就作为先行试点开始征收了房地产税。
那么房地产税推行以后，具体要怎么交呢?就房产税这一条来说，推行试点后上海房产税实行0.4%～0.6%的差别化税率，重庆房产税为0.5%～1.2%。什么意思?来看看上海，在一个家庭人均拥有住房60平米(含)以上的情况下，购买二套房时需要按超过部分总价的70%为税基缴税，成交单价在4.5万元以上税率为0.6%，4.5万元以下税率为0.4%。
什么概念?比如你家有一套180平米的房子，人均60平米了吧?这时你想再买一套，总价200万，那么这200万就是上文说过的超过的、需要缴税的部分，且缴税税率为0.6。这时，你要交的房产税就是2000,000*70%*0.6%=8400元。
至于房地产其他环节的税收，暂时还没有调整。
房产税征收有利于降房价吗
1、房地产税改革目的不在房产税。我国房地产税体系主要有10个税种，分布于开发建设、交易和保有环节。房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征;行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整，若对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负;简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。
2、个人住房房产税短期内难以推出。主要有四个原因：1)6大前提条件尚不具备，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质等。2)短期难以替代土地财政：由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。3)无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段。4)无助于降房价，不利于去库存：在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房产税转嫁，推高房价和房租;在三四线城市，房产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存，去化周期大幅延长。
3、我国房产税历史和效果。我国目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限，2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。
4、国际经验。从国外房产税实践经验来看，房产税能作为地方财政收入的重要来源，但对房地产市场调控的效果均不理想。
第一条依照《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)第十条的规定制定本实施细则。
第二条凡在我省规定开征房产税地区的单位和个人的房产，均应依照《条例》和本细则缴纳房产税。
第三条《条例》第一条所指“城市”，系指国务院批准设立的市;“县城”，系指未设立建制镇的县人民政府所在地;“建制镇”，系指省人民政府批准的建制镇。
城市的征收范围为市区、郊区和市辖县的县城，建制镇为镇人民政府所在地。均不包括所辖农村和行政村。
工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的`建镇标准，但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。具体划分由州、市人民政府、地区行政公署确定，报省税务局备案。
第四条除《条例》第五条免税的规定外，下列房产亦不征房产税：
一、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。
二、作为营业用的地下人防设施。
第五条房产税的减免税权限为：
一、属于地、州、市范围内全面性的减税和免税，报省人民政府审批。
二、属于县(市)范围内全面性的减税或免税，由州、市人民政府、地区行政公 署审批，报省税务局备案。
三、个别纳税确有困难的单位和个人，需要给予减税或免税照顾的，由县(市) 税务局审批。
