尊敬的小区业主、各位代表：
4月 底小区第一届业主委员会通过选举产生。现将业委会两年（首届业委会任期两年，以后每届任期三年）的工作情况汇报如下：
一、 明确工作思路。
建设“和谐小区、快乐家园”是业委会的奋斗目标，为业主服务是业委会的工作职责。理清思路以后，业委会成立了五个工作小组（服务组、内务组、创收组、宣传组、文体组），并分别由业委会副主任担任组长，各组拟定了工作计划，开展工作。
二、 小区是我家，建设靠大家。
5月，业委会在学校校园网上发布了《致业主的一封公开信》，引导业主树立主人翁意识，希望广大业主站在集体、他人的角度思考问题，倡导树立正气，提出建设“和谐小区，快乐家园”是每一位业主的愿望和责任。
7月，业委会向学校领导致函，希望全校领导干部在装修、出租等业主反映强烈的问题上起好带头作用，希望学校对领导干部提出明确要求。周泽扬校长在本学期期末全校领导干部总结大会上专门谈了小区事情，并提出了具体要求。
我们认识到：业主与物业公司并不是简单的雇主关系，需要互相理解，互相依赖。只有这样才会走向良性循环，相反则会导致恶性循环。工作中，我们尊重物业公司，尊重物业公司的每一位员工；对物业公司面临的问题尽全力支持、解决；努力为物业公司创造一个正常的、宽松的工作环境。
三、 工作落在实处。
1.针对业主反映小区手机信号差的问题，业委会引进联通公司，在不危害人体健康的前提条件下解决了这个问题。现在正在与信息中心一起和移动联系。
2.针对政府准备在小区附近架设高压线的问题，我们以书面材料、邮件、传真等方式，向市政府公开信箱，重庆市、沙坪坝区规划局反映业主意见，反对架设高压线，建议地底埋设。
3.配合学校涉及到小区的相关工作，如“出租管理规定”的制定，标识标牌的招标，小区会所的规划等前期工作。
4.针对教职工代表在教代会“添置小区健身设备”的提案，我们积极联系校内各单位，获得了七万元的资助。通过招标，在小区配置了高档的健身器材及坐椅。
5.高度重视小区安全问题。开学、期末、夜间，我们都对小区的重点区域进行检查，与物业公司负责人沟通并提出具体要求，并对安全隐患提出解决意见。
6.业主之间发生的矛盾，业主反应的问题，我们都认真对待，尽可能予以解释、解决。需要指出的是，业委会没有执法权，许多事情是心有余而力不足。如一位业主反映楼上业主出租房屋给多人，影响了自己的`休息。我们通常的做法是联系楼上业主所在单位的党政领导，望其予以教育、引导。希望广大业主体谅业委会的难处。 7.工作中做到了民主管理，集体决策。
四、 廉洁方面。
财务情况每年在校园网上公布，接受业主监督。
业委会主任每月（一年按10个月计算）300元、副主任200元的标准发放工作补助都没有足额发放。除了办公室电话费、会议补助、维修费用（31幢2单元电梯7000元，7幢1单元1500元）外，本届业委会未支出其余费用一分钱。看望住院的物业公司员工多次都是自掏腰包。
五、 存在的问题。
关于违法装修问题，我们的思路是抓主要矛盾。为此先后与涉及此类问题的三位校领导交谈，提出要求。校领导均表态支持业委会的工作，不管是要求拆除还是罚款均无条件执行。当我们准备做处级干部工作时，沙区规划局针对小区装修问题张贴了通告，并对26户业主发出了《违法整改通知书》。由于此类问题涉及了政策尺度、执法力度等问题，业委会凭一己之力无法解决，只能寄希望于政府相关部门。相关部门通知我校，将在适当的时候 ，对我校违建予以处理。
关于出租、经商问题。我们多次重申相关规定，但收效甚微，群众反映强烈。学校已制定相关规定，业委会将配合相关部门，推进此项工作。
关于拖欠物业费问题。截止2013年3月底欠缴物业费共计197.7万余元。尽管我们采取了许多 措施，但问题仍很严重。我们认为，未缴物业费的业主是对已缴物业费业主的正当权益构成了侵害。
六、 需要说明的问题。
2012年3月，业委会与物业重新签订合同。物业费上涨。上涨的原因是：电梯、绿化质保到期，相关费用不再由供货方负责，将由业主承担。提价部分收入达不到所需支出。人工费用上涨尚未考虑。需要指出的是，提价以后的“师大园”小区物业费在大学城仍是相对低的。
回顾过去，我们问心无愧；展望未来，我们相信新一届业委会一定会更上一层楼。
衷心感谢全体业主、业主代表对我们的理解、支持。感谢珠海保利物业公司全体员工的辛勤劳动以及对业委会工作的支持。衷心感谢学校领导、相关部门、特别是思进房地产公司的大力支持。
1、旧改土地上市绕开招拍挂形式
按照以前旧改政策的规定，改造主体拆迁完了之后，还要将土地拿出来招拍挂，自己不一定能拿得到，一些企业为旧改项目的拆迁耗费了大量精力，并且付出不少机会成本，但最终却只是扮演了一个一级土地开发商的角色，这大大挫伤了企业继续参与旧改的积极性，也影响了全市旧改项目的进展。《更新办法》对旧改土地的上市形式绕开了招拍挂，虽然通篇并没有一个字提到协议出让，但事实上，这份文件等于是默许或者是恢复了以前的协议出让。理由有两个，一是如果土地继续需要招拍挂的话，那么最终的地价是不可能被提前确定的，但是在《更新办法》中明确规定了拆除重建类城市更新项目的补缴地价情况，比如城中村部分容积率以2.5以下、2.5-4.5和4.5以上为界定标准，分别执行免地价、20%公告基准地价和公告基准地价的政策。而各区域的公告基准地价是确定的，所以只要这个城市更新项目确定了容积率，它的地价也基本上确定了;二是《更新办法》第35条规定：“拆除重建类更新项目的实施主体在取得规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。”该条尽管没有明确表达土地可以协议出让，但却已经是非常确定地透露，城市更新项目可以不用经过招拍挂。
2、改造主体多元化
《更新办法》第5条规定：“城市更新可以依照有关法律法规及该办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。”第32条规定：“拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。”第33条规定：“拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。”第34条规定：“同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。”
根据以前的旧改政策，改造主体限定为政府和具有拆迁资质的开发商，这一限定为旧改项目的进展人为制造了许多障碍，许多被拆迁人基于历史因素、个人感情因素、补偿安置因素，坚决抵制搬迁，形成所谓的“钉子户”。《更新办法》将原权利主体纳入旧改的主体范围，将大大促进原权利人进行改造的积极性，进而推动旧改项目的进展。
《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》中对申报条件和申报主体都作出了明确规定。申报条件为：申报城市更新单元范围内为单一权利主体的，权利主体同意改造后即可进行申报;存在多权利主体的情况较为复杂，申报城市更新单元为单一宗地的，经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后，可进行申报;城中村更新的，经农村集体经济组织继受单位的股东代表大会表决通过，或占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意改造后，可进行申报。申报主体为：申报城市更新单元为单一权利主体的较为简单，直接由权利主体申报;申报城市更新单元内存在多个权利主体的，须形成单一主体进行申报，形成方式多样化，如权利主体共同委托单一个人或法人企业代为申报;同一宗地内建筑物由业主区分所有的，按照《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》和《深圳市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》等规定召开业主大会，以业主委员会名义、由业主大会推举产生的业主代表进行申报;属城中村更新的，由原农村集体经济组织的继受单位进行申报。
3、关内外地价标准统一
关于地价标准，《更新办法》第36条规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。”
《更新办法》明确了城市更新项目中城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准，在保持与原城中村改造地价政策的延续的基础上，对特区内外的地价标准进行了统一。
4、用地鼓励产业升级
《更新办法》中多处提到产业升级，如《更新办法》第12条第3款规定：“城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见功能。”第38条第1款规定：“拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价;增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。”
《更新办法》的出台将加快旧工业区及用地效益低下的产业空间的整合改造，集约节约利用土地，并通过“腾挪置换”为高成长型企业的发展提供空间。此外，城市更新将推动传统制造业的优化升级和现代服务业的快速发展，积极推进创新型产业用房建设，实现产业空间布局的优化整合。同时，引导工业用地合理置换。工业用地功能转换将逐步降低全市工业用地比例，加大产业空间置换力度，实现土地利用结构的进一步优化配置。
5、小产权房何时转正
在《更新办法》中多次提到物业功能转变、非商品房转为商品房，给人留下遐想空间。如《更新办法》第27条第1款规定：“功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。”第39条第2款规定：“非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。”
城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。不过，规划国土委明确表示，并没有为小产权房或违建正名，此类房子能否进入市场流通，需要走什么样的程序，目前尚未确定。根据规划国土委相关负责人在新闻通气会中透露，深圳市人大常委会正在制定一个相关细则，明确什么样的房子可以转正，可以进入市场流通，以及要走什么样的程序，该相关细则预计明年上半年可以出台。
以下是办法全文：
第一章 总 则
第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
(一)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善;
(二)环境恶劣或者存在重大安全隐患;
(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施;
(四)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条 市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条 市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
第八条 各区政府(含新区管理机构，下同)组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。
市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。
各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。
第二章 城市更新规划与计划
第九条 全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。
第十条 法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：
(一)城市更新单元的范围;
(二)城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模;
(三)城市更新单元的规划指引。
第十一条 对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
第十二条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。
城市更新单元规划应当包括以下内容：
(一)城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局;
(二)城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标;
(三)城市更新单元内城市设计指引;
(四)其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。
城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。
第十三条 城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。
未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。
城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。
第十四条 城市更新年度计划对包括城市更新单元规划的制定计划、已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目、相关资金来源等内容。其中，综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划。
第十五条 各区政府可以组织其相关职能部门对辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选，提出辖区内的城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。
市政府各相关主管部门、有关企事业单位，也可以提出城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的.拆除重建类、综合整治类项目，在征求项目所在区政府意见后，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。
第十六条 未纳入城市更新单元的城市建成区具有本办法第二条所规定情形，具备制定城市更新单元规划相关条件的，各区政府和市政府各相关主管部门可以依据全市城市更新专项规划等相关规划，拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议，提交市规划国土主管部门。
第十七条 市规划国土主管部门对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府审批。
需单独制定综合整治类更新项目年度计划的，市规划国土主管部门可以单独制定并报市政府审批。
城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整。
第十八条 区政府申报的辖区内城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由区政府组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。
市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的城市更新单元规划制定计
现将业主委员会(以下简称业委会)2019年工作总结暨2020年工作计划报告如下：
一、2019年工作总结
第二届业委会从2019年2月11日增补委员后，在监督委员会(以下简称监委会)、监督小组的监督协助下，依靠广大业主的支持，认真履行职责，主要做了以下工作：
(一) 加强业委会自身建设
1、今年2月11日，业委会委员补齐5名后，相继退出2名，现只有3名。在人少事多的情况下，充分发挥了监委会、监督小组既监督又协助业委会工作的作用。大家分工不分家，齐心协力一起抓，尽心尽力开展工作。
2、业委会内部定期和不定期地召开会议，讨论研究问题，坚持民主决策，少数服从多数的原则。
3、业委会制定12个管理制度，做到了依法依规办事并将职责上墙，制度成册，方便工作。
4、开门开会，自觉接受监委会、监督小组和广大业主监督。今年以来，截止11月30日，共召开了11次业委会、监委会联席会议(扩大会议)，欢迎业主和使用人参会，公开讨论研究工作，通报情况，收集意见。
5、通过张贴、微信群、公众号、简报等形式，公开办事程序、办事结果，以业委会、监委会名义发出的简报共计8期。
6、开立了业主大会对公账户。每月10日前后(特殊情况除外)向全体业主公布一次财务收支情况并公布会计电话，欢迎业主和使用人查账。
7、按照《业主大会议事规则》的规定，业委会委员(含监督小组成员)每人每月500元津贴，除此之外，没有一分钱额外收入。监委会委员、成员无津贴，也没有任何补助。
8、管好用好属于全体业主的钱，该用的通过规定程序用，不该用的钱一分钱也不用。截止11月30日业主大会账上有 977275.02元。
具体收支情况，见2019年财务收支情况和2020年财务预算报告。
(二)认真监督和协助物业公司履行合同约定
业委会与监委会、监督小组和广大业主一道，在监督和协助成都交大智能物业管理有限公司(以下简称物业公司)履行合同约定中，主要做了如下工作：
1、督促和协助物业公司加大了对其擅自外包的成都希望洁保洁公司在本小区卫生绿化方面的监督力度。小区环境卫生绿化方面较之过去有所改观，特别是清除了四期河边等地堆放了多年的垃圾和卫生死角;补栽了部分花草，修剪了部分树枝，基本做到了按期喷药杀虫、除虫。组织了2次对楼道清洁卫生的检查。
2、督促物业公司于4月24日打通了长期堵塞的四期消防通道和小区部分人行通道。
3、督促物业公司于4月12日，拆除了其多年(有人说10年，有人说8年)来利用全体业主共有部位修建的临时住房(篮球场旁)1间、窝棚1个(出南大门左侧)。
4、督促物业公司于2019年3月5日，将不能正常使用的北大门修复。
5、督促物业公司自行出资，将26栋架空层下损坏的地砖修复。
6、督促物业公司自行出资，于2019年4月初，将缺失的24个雨篦子补齐。
7、督促物业公司补充保安人员。2019年3月5日业主反映保安长期缺5人，业委会向经理江斌提出后补充了2名，对仍缺的3名保安人员，业委会不间断地催促并以业委会、监委会名义于6月8日、7月10日两次向物业公司发出《整改事项告知书》，均被物业公司以种种理由拖着不配。直到对物业公司在本小区服务工作进行半年检查时，从物业公司2016年1月至2019年6月发放员工工资表上发现，物业公司配备在本小区的保安只有16人(合同约定19人)。业委会要求物业公司在7月31日前配齐保安人员，无论怎么催促，物业公司总是以种种借口故意不配齐保安人员。直到2019年8月8日方才配了2名，现在仍然缺1名保安人员。
8、督促和协助物业公司清理非机动车并将堆放在31栋草坪无人认领的破旧非机动车作废品处理。
9、督促物业公司自行出资，对30栋旁水管爆管及时进行了处理。
10、督促物业公司并配合绿化管理部门对10栋一业主砍树问题进行了处理。
11、督促物业公司并配合绿化管理部门对31栋前1棵大树倒伏问题进行了处理。
12、督促物业公司并配合城管部门对个别业主的违建问题进行了处理。
13、督促物业公司并配合城管部门对蓝色港湾人民食堂将空调和抽油烟烟管安装在本小区方向墙上，向本小区排放废气的问题进行了处理。
14、会同物业公司对本小区设施设备进行了一次全面检查，基本弄清了家底、分清了权属，明确了责任。对检查中发现的问题，督促物业公司整改并将整改事项、负责人和完成时间等逐一落到实处。
15、督促物业公司自行出资，于2019年11月30日前配齐187个消防水枪;消防水带103根需经费12360元，由业主大会在公共部分经营收益分成中列支，确保室内外消火栓能正常使用。
16、督促物业公司自行出资，于2019年11月30日前，按规定配齐灭火器，确保能正常使用。
17、督促物业公司，于2019年11月9日，将长期坏在西大门墙上影响美观的大灯取下。
18、检查了庭院路灯143盏，比合同中载明的数多出86盏。
19、检查了23栋至30栋架空层下照明灯243盏，发现有40盏不亮、46盏无灯罩、24盏只有电线和孔，2个开关已坏。
20、检查了红外线对射59个(29.5对)，摄像头12对，均已坏，不能使用。
21、督促物业公司自行出资，于2019年11月9日，将28栋后面的已坏的弹力桥修复。
22、督促物业公司自行出资，于2019年11月9日，将29栋、30栋已坏多年的天窗修复。
23、督促物业公司自行出资，于2019年11月8日，将中庭梭梭板旁边一把已坏的三人椅修复。
24、督促物业公司自行出资，于2019年11月7日，将老年活动中心用水安装一水表。
25、督促物业公司对占用业主共有部位堆放个人物品行为，随时发现随时清理。
26、督促物业公司于2019年11月30日前，将小区车位使用情况分门别类统计后送业委会。
27、督促物业公司自行出资，于2019年12月31日前，对小区全部单元门逐一检查维修。
28、督促物业公司自行出资，于2019年12月31日前，对小区三个大门统一编为1号、2号、3号门，并在门内外挂牌，便于进出识别。
29、与物业公司负责人李立新、祥等人就安装监控问题，从2019年4月开始到9月，先后进行了6次商谈，尚未达成共识。
30、组织业主与物业公司负责人李立新、祥等人，召开沟通会2次，就如何整改本小区存在的问题进行了沟通。
31、向物业公司发出《整改事项告知书》22份。
32、组织召开了2次专题座谈会，其中一次专为解决四期消防通道;另一次是针对老年人反映晚上开会不方便参会，要求白天也开会，因此，专门组织老年人白天开会了解情况。
33、对物业公司违反合同约定、侵占全体业主利益等问题进行了投诉，引起了金牛区、成都市房管局高度重视，两次派员到小区组织有物业公司、业主方、社区、街办人员参加的协调会，督促物业公司整改存在的问题。
34、向物业公司采取当面告知、函告、投诉等方式，于2019年10月29日追交了原本应在2016年1月就该向全体业主交纳的履约保证金3万元。
35、支持志愿者组织文明养犬劝导队，对小区业主和使用人中存在的不文明养犬行为进行劝导。
36、积极宣传、支持、协调小区安装电梯工作。
(三)存在的主要问题及原因
1、对物业方面的法规，特别是对本小区“四个”文本宣传不够。小区不少业主不了解《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《监督委员会工作规则》，用习惯性的思维方式看待业委会的工作，没有很好地把思想和行动统一到法规和小区“四个”文本上来。
2、业主之间团结不够紧密，导致对物业公司的监督力度一度减弱。突出表现在2019年6月至10月初小区出现了乱象，业委会、监委会、监督小组无精力监督物业公司，使其在管理和服务质量上有所提高的基础上又出现回潮。
3、由于物业公司在本小区根植的时间长，养成了一些难以纠正的习惯，一些很小，很容易整改的问题拖了很长时间都没有解决。
4、由于业委会在法律地位上的缺失，无任何行政手段，工作起来难度大，是个出力不讨好的苦差事，没有多少人原意操这份心。
(四)几点简要体会
1、业委会与物业公司的往来中，只有真正做到了沟通不“勾兑”，团结不勾结，不请吃，不吃请，不收礼，才敢于履行监督职责。反之，业委会的存在不但是形同虚设，还会产生负效益，吃亏的是广大业主。
2、业委会与业主之间要真正做到无秘密、无私利、无倾向、无派别、无恩怨，始终坚持公事公办，才能使业主团结一心，共同建设好小区。反之，业主就会成为一盘散沙，吃亏的还是广大业主。
3、业委会自身正，办事公正、公平、透明、干净，就不怕有人说三道四和背后串联议论，也不会被一切造谣中伤、诬陷煽动、告状举报、发传单、挂横幅所击倒。反之，不击自倒，吃亏的仍然是广大业主。
二、2020年工作计划
2020年，业委会在监委会、监督小组的'监督和协助下，紧紧依靠广大业主的支持和参与，重点做好以下几项工作。
(一)加大对法规特别是本小区“四个”文本的宣传力度，让更多的业主关心和参与到小区建设中来，自觉地维护好自身权益。
(二)进一步调动业委会委员的工作积级性，自觉接受监委会、监督小组和广大业主的监督，继续保持良好的工作态势。
(三)与监委会、监督小组一起，充分发挥广大业主的监督作用，把工作重心仍然放在对物业公司正确履行合同的监督上。
1、继续不断地督促物业公司及时配齐保安人员。
2、继续了解第二次物业服务合同与第一次物业服务合同中，小区总建筑面积减少11911.89m2的原因。
3、监督物业公司自行出资，在2020年春节前将23栋至30栋架空层下损坏缺失的照明灯补齐修复。
4、督促物业公司自行出资，于2020年1月31日前将失修的非机动车棚修复，按合同第十四条约定，对非机动车统一进棚收费管理，杜绝乱停乱放、私拉乱接电线充电现象。
5、督促物业公司在小区3个非机动车棚内安装充电装置，方便业主充电。
6、督促物业公司在2020年3月31日前，将1栋1单元1D外消防栓锈蚀，35栋前面1台消防栓龙头关不严，4栋非机动车棚内1台消防栓阀门滑丝，2栋2单元外窨井内消防栓接头阀门锈蚀的问题处理好。
7、督促物业公司自行出资，将6个休闲亭中需要打磨油漆和顶子瓦烂、漏雨等处理好。
8、督促物业公司自行出资，于2020年3月31日前，将33栋旁和9栋后水池修复蓄水。
9、督促物业公司于2020年4月30日前，将小区全部树木编号存档备查。
10、督促物业公司于2020年6月30日前，将小区机动车位划线、分类编号。
11、继续对尚未弄清的小区设施设备进行检查。
12、继续抓好对物业公司服务质量的检查考核，促进其对问题的整改。
13、继续督促物业公司搞好小区环境卫生、绿化等工作，逐步将硬化了的部分恢复绿化。
14、继续向有关部门投诉物业公司侵占业主利益不愿赔偿的问题。
15、继续督促物业公司对其侵占业主利益修建的尚未拆除的2间临时房进行处理。
16、在南大门内墙上安装1台LED，对小区事务进行实时播放。
17、利用业主共有部分经营收益在小区内安装监控。
18、在经费允许的情况下，利用业主共有部分经营收益对小区楼道和公共部位进行一次刷新。
以上报告，请审查。
