怎么判断一个小区住房的升值潜力
. 国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。
像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
别墅（Villa）：“口” 双拼（Two Family House）：“日” 排屋（Town House）：“目” 排屋有公摊面积，中间有共体墙。
别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。
”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。
随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。
而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。
土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。
尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。
在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。
目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。
所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。
特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。
如何判断房子是否有升值潜力
一,靠近商圈或与大卖场为邻的房子。
商圈不一定特指繁华商业中心，这个地段的房子太贵，升值空间小，可排除。
我所说的商圈，是指政府新规划的、新近打造的、未来可形成气候的商业街或大卖场。
二，周围交通规划多，辐射率光，可一辆车至城市中心位置或邻近中心位置的，或近期内会开通轨道交通的为最佳。
三，开发商的实力，小区的环境，房型以2房子或1房2厅的更具投资潜力，短期内可以回收资金，达到以房养房的程度。
买住宅楼还是商铺，哪个升值潜力大
求高手告知~
商铺使用年限一般是四十年，小区里面的商铺年投资回报率一般在4%-5%左右，还要看小区的体量，小区住户的消费人群有多少，消费水平有多高，周边有没有大型商场，最重要的是小区的地段，商铺这东西最看重的是地段，地段大于一切，商铺只适合投资，如果你要转手的话，呵呵，税高得吓死你而住宅年投资回报率在3%左右，长期，稳定，但国家对住房经常实行新政策，谁也无法预料以后住宅会怎样
什么样的房子升值空间大
升值有几个因素:1、物业所在的地段不会过时,有发展空间的地段,一般政策倾向要大力发展的地段都好。
2、房子本身的品质要在短时间内不过时,比如环境、配套、建筑风格、细节等都在时代前沿的;3、房子现在的物业管理要规范,物管好的小区,房子和配套保养也好,房子折旧率会很低,甚至为0;4、房子的卖价不至于脱离市场,如果现在的房子卖五年以后的价格,那么升值空间肯定小;5、房子所在的城市的发展空间也有影响;6、最容易判断的两点,房子要么特适合居住,要么特别好租或好转手(如商业区的房子),这两种一般升值潜力都大
火车站附近的房子升值潜力大吗?
那得看房子，如是住宅房，我认为升值空大，因为飞机噪音污当大，一不愿在那儿住。
若是门面房，也许会有一定的升值空间哪就要看机场距市区位置了，若是距市区近，能辐射过去，就会升值，若是距市区很远，乖乘客随到随走，升值空间不大。
以上不考虑后续开发，哪是谁也说不准的事。
