房地产行业业主更换户名的会计分录怎么做
房地产行业业主更换户名，会计无需做分录。
房地产行业业主更换户名，如果涉及到预售款或房款的，只需要做预收账款的会计分录借：预收账款---原业主贷：预收账款---新业主涉及补（退）房款的，再加上借（或贷）：银行存款（或库存现金）
我公司为房地产企业，政府给拆迁户的安置费计入什么会计科目
借：银行存款，贷：专项应付款
请教高手：房地产公司的会计账务处理
返还投资客的钱与这部分房屋出租租金相抵出租时：借银行存款或现金 贷主营业务收入借主营业务税金及附加 贷应交税金返还投资客的款借主营业务成本 贷银行存款或现金假自营客参照办理
团队口号：以“金”字开头的口号，2句，不超过12个字。
大家有什么好建议
金马玉堂三学士，清风明月两闲人 ...不知道你要的是哪方面的口号,给个口号大全给你: 做事先做人 为人守厚道 凡事必用心 心善语言诚 天助事业成 练好基本功 团队共作战 人人出业绩 激励口号 把握真人性、洞悉真人心、成就真人生。
做事先做人，销售先销己，挣钱先夺心。
心态要祥和，销售传福音，服务献爱心。
吃得苦中苦，受得气中气，方为人上人。
争气不生气，行动先心动，助人实助己。
成功靠朋友，成长靠对手，成就靠团队 创意是金钱，策划显业绩，思考才致富。
知道是知识，做到才智慧，多做少多说。
积极激励我，多劳多收获，汗水育成果。
梦想聚团队，团队铸梦想，激情快乐人。
有一种呼吸的方式叫做歌唱， 有一种勇敢的方式叫做原谅。
有一种友好的方式叫做依靠， 有一种尊重的方式叫做沉默。
有一种安静的方式 叫做寂寞， 有一种任性的方式叫做沉默。
有一种幸福的方式叫做糊涂， 有一种永远的方式叫做承诺。
有一种快乐的方式叫做善良， 有一种 感动的方式叫做分享。
有一种寻找的方式叫做流浪， 有一种流浪的方式叫做迷茫。
当驰骋的方式可以叫做自由的时候，梦想就会愉快地飞翔 。
销售团队口号 赚钱靠大家，幸福你我他。
每天多卖一百块
成功决不容易，还要加倍努力
不吃饭、不睡觉，打起精神赚钞票
多见一个客户就多一个机会
每天进步一点点。
失败铺垫出来成功之路
团结一心，其利断金
经典团队口号 团队名称：飞虎队（销售团队） 团队口号：飞跃高山险阻，显我虎虎生威。
团队名称：08新秀团队（销售团队） 团队口号：08新秀团队
永远引航时代最前端
团队名称： 奔驰财团（ 汽车销售行业财务团队 ） 团队口号： 客户驾驭奔驰，公司收益奔驰。
团队名称：XX（房地产销售团队） 团队口号： 脚踏实地，打造金牌团队； 放飞梦想，造就辉煌人生
团队名称：野狼团（销售团队） 团队口号： 召之即来、来之能战、战则必胜、永不言败 团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 今天的付出,明天的美好 团队名称： 麒麟队 （销售团队） 团队口号： 临（麟）危受命，舍我其（麒）谁
团队名称：火狼（销售团队） 团队口号： 火舞春秋 狼战天下 团队名称： 天马行空 （销售团队） 团队口号： 平凡创造奇迹 业绩突破梦想 团队名称： 飞跃 （销售团队） 团队口号： 勇往直前，永不止步。
团队名称：野狼团（销售团队） 团队口号： 越战越勇.越挫越强.不放弃,不抛弃 团队名称：智联队（销售团队） 团队口号： 智慧联合,所向无敌! 团队名称：智联队（销售团队） 团队口号： 振奋精神，迎接挑战，开创未来，再创佳绩
团队名称：同路人（别墅营销） 团队口号：风雨同路，别树一帜
团队名称：我们 （别墅营销） 团队口号：我们携手，别树一帜
团队名称： 快乐团队（公司储运部 ） 团队口号： 储乐
储乐
储存快乐
畅运，畅运
畅通大运
团队名称：众志（ 销售团队 ） 团队口号：团结一心，其利断金；众志成城 飞越颠峰。
团队名称：泰山（销售团队） 团队口号：黄河源头水，泰山顶上松，心中有信念，一定能成功。
团队名称：XX（销售团队） 团队口号：你争我强做业绩，腰包鼓鼓旺XX。
团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 赚钱靠大家，幸福你我他。
团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 成功决不容易，还要加倍努力
团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 不吃饭、不睡觉，打起精神赚钞票
团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 团结一心，其利断金
团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 团结一致，再创佳绩
团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 忠诚合作、积极乐观、努力开拓、勇往直前
团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 大踏步，大发展；人有多大劲，地有多大产。
团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 永不言退，我们是最好的团队。
团队名称：XX（销售团队） 团队口号： 相信自己，相信伙伴。
团队名称：XX（比赛团队） 团队口号：团结拼搏，勇争第一,我能! 横刀立马,勇创新高,我行! 有计划：策划周详，准备充分。
有条理：轻重缓急，有条不紊。
有能力：思路清晰，执行到位。
有礼貌：文明用语、礼貌待人。
敢担当：重视错误，勇于承担。
守信用：说到做到、信守承诺。
负责任：凡事自省，检讨改进。
爱整洁：穿着整齐，岗位清洁。
回馈客户，从我做起，心中有情，客户有心 观念身先，技巧神显，持之以恒，芝麻开门 攻守并重，全员实动，活动目标，服务导向 情真意切，深耕市场，全力以赴，掌声响起 本周破零，笑口常开，重诺守信，受益无穷 专业代理，优势尽显，素质提升，你能我也能 客户服务，重在回访.仔细倾听，你认心情 索取介绍，功夫老道，热忱为本，永续经营 服务客户，播种金钱，增加信任，稳定续收 客户满意，人脉延伸，良性循环，回报一生 风起云涌，人人出动，翻箱倒柜，拜访积极 时不我待，努力举绩，一鼓作气，挑战佳绩 落实拜访，本周破零，活动管理，行销真谛 技巧提升，业绩攀升，持之以恒，业绩骄人 全员齐动，风起云涌，每日拜访，铭记心中 快乐工作，心中有梦，齐心协力，再振雄风 一马当先，全员举绩，梅开二度，业绩保底 三心二意，扬鞭奋蹄，四面出击，勇争第一 主动出击，抢得先机，活动有序，提高效率 业务规划，重在管理，坚持不懈，永葆佳绩 全员实动，开张大吉，销售创意，呼唤奇迹 市场练兵;心里有底，团结拼搏，勇争第一 本周举绩，皆大欢喜，职域行销，划片经营 目标明确，坚定不移，天道酬勤，永续经营 经营客户，加大回访，用心专业，客户至上 今天付出，明天收获，全力以赴，事业辉煌 行销起步，天天拜访，事业发展，用心学习 素质提升，交流分享，精耕深耕，永续辉煌 因为自信，所以成功! 相信自己，相信伙伴! 一鼓作气，挑战佳绩! 永不言退，我们是最好的团队! 成功决不容易，还要加倍努力! 因为有缘我们相聚，成功靠大家努力! 团队共作战 人人出业绩 把握真人性、洞悉真人心、成就真人生。
做事先做人，销售先销己，挣钱先夺心。
心态要祥和，销售传福音，服务献爱心。
团队合作－共享共担，平凡人做非凡事• 积极融入团队，乐于接受同事的帮助，配合 以积极乐观的心态面对日常工作，不断自我激励，努力提升业绩 46楼 赛出风格、赛出水平 团结拼搏、争创佳绩 飞跃梦想、超越刘翔 挑战自我、突破极限 奋发拼搏、勇于开拓 展现自我、争创新高 奥运精神、永驻我心 强身健体、立志成材 顽强拼搏、超越极限 挥动激情、放飞梦想 青春无悔、激情无限 顽强拼搏、勇夺第一 挑战自我、突破极限 奋发拼搏、勇于开拓 遵规守纪、团结互敬 拼搏奋进、永远进步 团结拼搏、争创佳绩 飞跃梦想、超越刘翔 挑战自我、突破极限 奋发拼搏、勇于开拓 展现自我、争创新高 奥运精神、永驻我心 强身健体、立志成材 顽强拼搏、超越极限 挥动激情、放飞梦想 青春无悔、激情无限 顽强拼搏、勇夺第一 挑战自我、突破极限 奋发拼搏、勇于开拓 遵规守纪、团结互敬 拼搏奋进、永远进步 全民健身 利国利民 健康第一 从我做起 2010年最经典的团队口号大全包括多种团队的口号，同时也囊括了一些经典企业的团队口号，相信能让你灵光忽现，想出自己团队的口号。
团队经典口号大全： 1、办公室 没有措施的管理是空谈，没有计划的工作是空洞。
你思考、我动脑 产量提升难不倒 以一流品质获取市场信任 以优质服务赢得客户满意 以持续改进寻求企业发展 以卓越管理树立企业品牌 反省与启思 保护环境，预防污染;节省资源，减少浪费 全员参与，持续改善;遵守法规，造福社会 争取每一个客户不容易,失去每一个客户很简单 市场竞争不同情弱者,不创新突破只有出局 市场是企业的方向,质量是企业的生命 提高售后服务质量,提升客户满意程度 市场是海,企业是船;质量是帆,人是舵手 服务只有起点,满意没有终点 只有不完美的产品,没有挑剔的客户 良好的销售是打开市场的金钥匙 有一分耕耘,就有一分收获 营销的重点不是营销产品,而是营销自己 适应市场,满足市场,创造市场 实施成果要展现，持之以恒是关键 投入多一点，方法好一点，绩效自然高一点 强化竞争意识，营造团队精神 顾客反馈勤分析，品质改善有主意 客户想到的我们要做到 , 客户没有想到的我们也要做到 重视合同 , 确保质量 : 准时交付 , 严守承诺 追求客户满意，是你我的责任 只有勇于承担责任，才能承担更大的责任 创新是根本，质量是生命，务实是宗旨，效益是目标 产业竞争靠产品，产品竞争靠品质 以精立业，以质取胜 顾客满意是我们永远不变的宗旨。
提供一流的服务，让顾客完全满意 急用户所急，想用户所想 追求品质卓越,尽显企业精华 抱怨事件速处理 , 客户满意又欢喜 有计划：策划周详，准备充分。
有条理：轻重缓急，有条不紊。
有能力：思路清晰，执行到位。
有礼貌：文明用语、礼貌待人。
敢担当：重视错误，勇于承担。
守信用：说到做到、信守承诺。
负责任：凡事自省，检讨改进。
爱整洁：穿着整齐，岗位清洁。
4、市场类口号 市场是企业的方向 , 质量是企业的生命 市场是海 , 企业是船 , 质量是帆 , 人是舵手 顾客是我们的上帝 , 品质是上帝的需求 我们的策略是 : 以质量取胜 市场竞争不同情弱者 , 不创新突破只有出局 争取一个客户不容易 , 失去一个客户很简单 提高售后服务质量 , 提升客户满意程度 抱怨事件速处理 , 客户满意又欢喜 不绷紧质量的弦 , 弹不了市场的调 制造须靠低成本 , 竞争依赖高品质 客户想到的我们要做到 , 客户没有想到的我们也要做到 重视合同 , 确保质量 : 准时交付 , 严守承诺 产品的品牌就是品质的象征. “三新二点”：新机遇、新挑战、新市场;服务只有起点，满意没有终点 放我的真心在您的手心 自信、诚信;用心、创新 网内存知己，天涯若比邻 “艰苦坚实、诚信承诺、实干实效”：以艰苦的作风打拼坚实的企业基础;以诚实的信念承诺一流的企业服务;实干的精神创造高效的企业业绩 市场是企业的方向 , 质量是企业的生命 市场是海 , 企业是船 , 质量是帆 , 人是舵手 顾客是我们的上帝 , 品质是上帝的需求 我们的策略是 : 以质量取胜 市场竞争不同情弱者 , 不创新突破只有出局 争取一个客户不容易 , 失去一个客户很简单 提高售后服务质量 , 提升客户满意程度 抱怨事件速处理 , 客户满意又欢喜 不绷紧质量的弦 , 弹不了市场的调 制造须靠低成本 , 竞争依赖高品质 客户想到的我们要做到 , 客户没有想到的我们也要做到 重视合同 , 确保质量 : 准时交付 , 严守承诺 产品的品牌就是品质的象征. 5、销售团队口号 赚钱靠大家，幸福你我他。
每天多卖一百块! 成功决不容易，还要加倍努力! 不吃饭、不睡觉，打起精神赚钞票! 多见一个客户就多一个机会! 每天进步一点点。
失败铺垫出来成功之路! 团结一心，其利断金! 团结一致，再创佳绩! 忠诚合作、积极乐观、努力开拓、勇往直前。
大家好,才是真的好。
因为自信，所以成功。
众志成城 飞越颠峰。
大踏步，大发展;人有多大劲，地有多大产。
付出一定会有回报。
永不言退，我们是最好的团队。
相信自己，相信伙伴。
因为有缘我们相聚，成功要靠大家努力! 失败与挫折只是暂时的，成功已不会太遥远! 道路是曲折的，“钱”途无限光明! 6、仓储管理类口号 爱惜物料，重视品质;合理规划，标识清晰 必需品分区放置，明确标识，方便取用 进料出料要记清，数帐管理要分明 化学物品很危险，存储使用要小心 仓储原则要遵守，先进先出是关键 安全用电，节约用水，消防设施，定期维护 严格遵守厂纪厂规 ,存储使用要分明 库容利用好、货物周转快、保管质量高、安全有保障 收发作业要做好,仓储管理不可少 数帐出入定期存盘,不良物料及时处理 应用现代管理技术,不断提高仓库管理水平 人各有责，物各有主，加强保管措施,完善管理制度 坚持一盘底，二核对，三发料，四减数的仓储管理原则 来料检验按标准，产品质量有保证 7、食堂类 节约粮食，人人有责。
为公司节约一粒米、一滴水、一度电、一两煤。
环境卫生，从我做起。
环境好一点、心情美一天。
今天工作不努力 , 明天努力找工作。
上下沟通达共识 , 左右协调求进步。
严格遵守厂纪厂规 , 创建和谐文明企业。
XX 是我家，振兴靠大家。
微笑服务! 8、培训类 我们谨将此培训赠献给愿为 XXXX 努力工作的每一为成员。
我们坚定地认为：培训是一个比胡乱指责员工更好的方法 管理应该从这里开始，并持续下去 ...... 21 世纪最成功的人是最有学习力的人，最成功的企业是最有学习力的企业。
——管理大师彼德圣吉 你可以停止上学。
但你不能停止学习 学以致用 相互学习，共同进步! 9、会议类 会议的成果是行动 会而不议,议而不决,决而不行,这样的会议属最浪费行为 言必行,行必果 沟通-让工作更畅通 沟通与合作,带给您完善紧密的联系和无限效益 人人提案创新,凝聚企业核心 你提议,我提议,开展会议有成效 上下沟通达共识,左右协调求进步 10、质检类 一丝之差,优劣分家 不严格把关,难出优质产品 产品质量无缺陷，顾客服务无抱怨 杜绝一切不合格产品是质量保证的基本要求 品质检验严格做，优良品质有把握 产品严格检验,质量自然更好 质量是成功的伙伴,检验是质量的保障 一人疏忽百人忙,做好检验更顺畅 想要产品零缺点,做好检验不可免 检验检测坚持做,一点问题不放过 做无差错能手,向零缺陷迈进 首件检验不可免,制程稳定无错误 严谨思考,严格操作,严格检查,严肃验证 眼到、手到、心到，检测环节不可少 留意多一点，问题少一点 检测标准能遵守，质量效率不用愁 原始记录要可靠，检测分析才有效 自检互检，确保产品零缺点 细心、精心、用心，检测做好才保质量称心 创新突破稳定品质，落实管理提高效率 贯彻 ISO 系列标准，树立企业新形象 品质管理标准化， ISO 成功靠大家 作业标准能遵守，品质效率不用愁 品质是做出来的，不是检验出来的 你思考，我思考，品质提升难不倒 我们的承诺：不做不良品 我们的宣言：不做不良品 品质你我都做好，顾客留住不会跑 我们的策略是以质量取胜! 仪器设备勤保养，生产自然更顺畅 抓紧每一道工序，做好每一件产品 没有品质，便没有企业的明天 全员参与，强化管理，精益求精，铸造品质 讲究实效，完善管理，提升品质，增创效益 不收不良品，不做不良品，不出不良品 发现问题马上报，及时处理要做好 检验测试坚持做，一点问题不放过 宁愿事前检查，不可事后返工 生产没有质量的产品，等于制造无用的垃圾 整顿：必需品分区放置，明确标识，方便取用 品质管理讲技巧 , 沟通协调最重要 素养：养成良好习惯，提高整体素质 培养优质素养，提高团队力量。
细心、精心、用心，品质永保称心 创新突破稳定品质，落实管理提高效率 贯彻ISO系列标准，树立企业新形象 品质管理标准化，ISO成功靠大家 内部审核定期做，系统维持不会错 作业标准能遵守，品质效率不用愁 顾客反馈勤分析，品质改善有主意 原始记录要可靠，统计分析才有效 不接受不良品，不制造不良品 以科技为动力，以质量求生存 每天自我检讨，品质自然更好 革除马虎之心，提升产品品质 找方法才能成功，找借口只会失败 没有措施免谈管理，没有计划如何工作 一个坚持，一个承诺-品质 品质是最好的推销员 品质意识加强早，明天一定会更好 革除马虎之心，提升品质之源 好产品 + 好服务 = 脱颖而出 要有好的灌溉，才有好的成果 做好品质记录，打好品管基础 顾客是我们的上帝，品质是上帝的要求 每天进一步，踏上成功路 改善品质要规划，主力推动标准化 零缺点的生产过程，一百分的优质产品 人人提案创新，成本自然降低 市场竞争不同情弱者，不创新突破只有出局 仪器设备勤保养，生产自然更顺畅 品质，企业未来的决战场和永恒的主题 推动全员品质活动，提高全员工作十七 优秀的职员：忠于公司、终于职业、忠于人格 成功者找方法，失败者找借口 团队精神，是企业文化的核心 技术是基础，管理是动力 行动是成功的开始，等待是失败的源头 企业管理成功的秘诀在于对品牌、管理模式和人力资源的三项追求 沟通与合作，带给你完善紧密的联系和无限的效益 有品质才有市场，有改善才有进步 减少浪费，降低成本，气氛融洽，工作规范，提升品质，安全保证 提供优质的产品，是回报客户最好的方法 改革创新追求品质，落实管理提高效率 来料检验按标准，产品质量有保证 想要产品零缺点，全面品管不可免 眼到、手到、心到，不良自然跑不掉 一个疏忽百人忙，人人细心更顺畅 做好产品包装工作，保障产品最终质量 11、生产类 深化产品加工,提高产品质量 每一件产品,都要我们用心制造出来 全线产能的动态平衡是追求利润的基础 提高效率,改善品质和减低成本都是最好的研发 质量在我手中,顾客在我心中 事情无论大小,要干就干最好 您的生活质量取决于您的工作质量 爱惜原料一点一滴,讲究质量一丝一缕 精益求精,铸造产品品质 一流的质量来自于一流的加工生产 不制造不合格产品,不交付不合格产品 零缺点的生产过程,一百分的优质产品 不断寻找更好的技术,做到比客户期望的更好 革除马虎之心,提升产品品质 累计点滴改进,迈向完美品质 抓紧每一道工序，做好每一件产品 时时追求效率进步,事事讲究方法技术 加强现场工序管理,严谨过程因素控制 思一思,研究改善措施,试一试,坚持不懈努力 作业标准记的牢,驾轻就熟不烦恼 行动是成功的开始,等待是失败的源头 良好的制造程序是高品质的保障 重视制造环节,加强品质管理 制造精良产品,提高市场竞争力 制造合格的产品,是保证品质的第一步 制造须靠低成本，竞争依赖高品质。
每一件产品，都要我们用心缝制出来。
后道工序是前道工序的检验。
质量是企业的生命。
XX 是我家，质量靠大家。
健康的企业要靠全体员工来维护。
有一份耕耘、就有一份收获。
老毛病、要根治;小问题、要重视。
我们一直在努力;我们一直在进步; XXXX 愿与您并肩同行，共创美好未来! 勇于面对问题，致力解决问题! 以人为本，锐意进取，追求卓越 不奋发则心日颓靡，不检束则心日恣肆。
品质，企业未来的决战场和永恒的主题。
成功者找方法，失败者找借口。
行动是成功的开始，等待是失败的源泉。
企业打开全球市场的钥匙。
以一流品质获取市场信任;以优质服务赢得客户满意;以持续改进寻求企业发展;以卓越管理树立企业品牌。
反省与启思 提高安全生产意识，严格遵守操作规程。
安全第一，预防为主。
粗心大意是事故的温床，马虎是安全航道的暗礁。
保护环境，预防污染;节省资源，减少浪费;全员参与，持续改善;遵守法规，造福社会。
顾客的微笑就是最好的回报. 一流的品质,优质的服务,卓越的品牌,是我们不变的追求. 安全生产、人人有责;遵章守纪、保障安全。
安全来自长期警惕，事故源于瞬间麻痹。
树立企业安全形象，促进安全文明生产。
你对违章讲人情，事故对你不留情。
事故不难防，重在守规章。
消防设施、常做检查;消除隐患、预防事故。
按章操作机械设备，时刻注意效益安全。
提高安全生产意识，严格遵守操作规程。
安全用电、节约用水;消防设施、定期维护。
企业效益最重要、防火安全第一条。
多看一眼，安全保险;多防一步，少出事故。
工作为了生活好，安全为了活到老。
生产再忙，安全不忘，人命关天，安全在先。
生命只有一次， 安全伴 君一生。
安全连着你我他，平安幸福靠大家。
你对违章讲人情，事故对你不留情。
生产再忙，安全不忘，人命关天，安全为先。
危险物品，隔离放置，标识清晰，注意防火。
12、其它 市场是企业的方向, 质量是企业的生命 市场是海, 企业是船, 质量是帆, 人是舵手 顾客是我们的上帝, 品质是上帝的需求 我们的策略是： 以质量取胜 市场竞争不同情弱者，不创新突破只有出局 争取一个客户不容易，失去一个客户很简单 提高售后服务质量， 提升客户满意程度 抱怨事件速处理，客户满意又欢喜 不绷紧质量的弦，弹不了市场的调 制造须靠低成本，竞争依赖高品质 客户想到的我们要做到，客户没有想到的我们也要做到 重视合同，确保质量，准时交付，严守承诺 产品的品牌就是品质的象征
我是房地产会计，客户的贷款下来了，已经到我们银行一般户了，老板不让做外帐，我该怎么办
后果严重吗
有点麻烦，不过前提还是要跟税务局机关打好关系，不然三天两头来查账也不好办。
我建议最好还是以其他方式做外帐的好，内部再冲掉。
总不能为了你老板把自己赔进去。
拆迁还房业务房地产企业应如何进行会计处理
一、房权置换补偿方式性 1.房屋产权置换补偿 根据《城市房迁管理条例》拆迁补方式有货币补偿和房屋产权置换两种。
货币补偿就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人(单位或个人)即将被拆除房屋的价值进行评估然后开发商按照评估值确定对被拆迁人补偿的金额后以货币方式结算同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。
产权置换就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换并按照拆迁房屋的评估价和置换房屋的市场价(以签订拆迁补偿协议时的房屋市场价格为准)或优惠价结算置换差价的行为。
在产权置换方式下被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销被拆迁人的原房屋产权证在其办理置换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。
2.房屋产权置换业务处理现状 房地产开发企业与被拆迁人在签订拆迁补偿协议后取得的被拆迁人的旧房(以下简称“拆迁房”)时房地产开发企业换出的新房(以下简称“回迁房”)尚未完工及交付使用(甚至尚未开工)不符合会计上的收入确认条件所以回迁房不能在此时确认收入。
对取得拆迁房及交付回迁房应如何进行会计处理在实务中存在不同的处理方法有部分企业对取得拆迁房及交付回迁房均不做账务处理部分企业在取得拆迁房时不进行账务处理而是在交付回迁房时进行账务处理部分企业用非货币性资产交换准则进行会计处理部分企业将其视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。
3.房屋产权置换业务会计与税务处理特性 (1)房屋产权置换业务会计处理特性房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。
理由是根据会计核算基本要求各单位必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算不做账务处理不符合真实性原则如果用非货币性资产交换进行处理收到拆迁房的时间与交付回迁房的时间必须同步显然不适用于非货币性资产交换准则。
(2)房屋产权置换业务税务处理特性以房产补偿给被拆迁户的对补偿面积与拆迁面积相等的部分按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征“销售不动产”的营业税对补偿面积超过拆迁面积的部分按市场售价计算营业额计征“销售不动产”的营业税对企业所得税按市场销售价格计算。
二、房屋产权置换业务的会计处理 1.房地产开发企业取得拆迁房的会计处理 房地产开发企业从被拆迁人手中取得拆迁房购置成本为回迁房的市场价计入开发成本并按以下步骤进行一是签订拆迁补偿协议拆迁房交付拆迁人时房地产开发企业对产权置换面积部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价确定成本计入“开发成本”由于此时尚不符合收入确认条件对应科目应确认为一项“预收账款”二是如果房地产开发企业给予被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分的权利该部分优惠(即超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额)也应计入购入拆迁房的成本即调整增加“开发成本”及“预收账款”三是如根据拆迁补偿协议房地产开发企业需额外支付被拆迁人差价款支付被拆迁人差价款时因已在上述步骤1中按市场价计入成本此时应调减“预收账款”四是房地产开发企业收到被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分价款或市场价购房款时应确认为一项“预收账款”五是拆迁房交付拆迁人及回迁房达到预售条件后的月末计算预缴营业税税金及附加其会计处理同正常房地产业务处理。
2.拆迁房成本的分配 如果房地产开发公司准备分期开发需将拆迁房的成本按建筑面积的比例在各期之间分配而不能仅由回迁房承担或其中的某期承担。
3.交付回迁房的会计处理 回迁房交付使用应视同将回迁房以市场价出售给被拆迁人在符合商品销售收入确认条件时确认为“营业收入”在转回之前确认为“预收账款”。
三、房屋产权置换的税务处理 根据相关税收法律、法规的规定产权置换业务主要涉及营业税、企业所得税和土地增值税等税种及相应发票开具等问题。
具体税务处理如下 1.营业税的税务处理 根据深地税发[1999]462号《深圳市地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知》规定“对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行旧城拆迁改造以土地补偿给被拆迁户的按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征‘转让土地使用权’的营业税。
以房产补偿给被拆迁户的对补偿面积与拆迁面积相等的部分按同类住宅房屋的成本价核定计征‘销售不动产’的营业税对补偿面积超过拆迁面积的部分按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征‘销售不动产’的营业税”关于营业税计缴的时间主要有以下三个时点一是因房地产在达到预售条件取得预售许可证后方可对外销售。
所以只有在达到预售条件时为产权置换面积及超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额部分预缴营业税的时点。
二是在达到预售条件并收取超出产权置换面积部分的房款时为超出产权置换面积部分的房款的预缴营业税时点三是将回迁房交付被拆迁人时以上预缴的税款需转入营业税金及附加。
2.企业所得税的税务处理 根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
确认收入(或利润)的方法和顺序为按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于1500具体比例由主管税务机关确定”。
3.土地增值税的税务处理 根据广州市地方税务局于2008年10月20日出台的关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知(穗地税函[2008]342号)规定“房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造以房产补偿给被拆迁方的对补偿面积相等的部分以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入对补偿面积超过拆迁面积的部分根据国税发[2006]187号文第三条第一项规定确认房地产开发企业销售不动产收入”。
4.发票的开具 因税收征管及办理新房产权证的需要拆迁户必须向有关部门提供发票和完税凭证“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”(国税函[2007]768号、国税发[2005]89号)。
我们发现在产权置换业务中房地产企业有两个不同的应税收入即营业税以成本价确认收入、所得税按视同销售以市场售价确认收入发票到底以哪个收入来开具?其实产权置换作为一项特殊的业务如按上述方法正确处理发票开具的多少已无关因为计税依据没有全部根据发票的多少来计征即便是契税也是根据差额计算的为了照顾被拆迁人的利益(如果被拆迁人转让回迁房将以发票金额为取得成本从财产转让所得中扣除)可以按市场售价开具发票。
