怎么写信贷销售团队计划报告
简单啊
就是写一下今年的业绩，跟出现的那些问题，最后就是对下一步有那些 规划，怎么去执行
有关房产销售的专业术语有哪些
房地产专业名词1、地产：地产地财产，是土地的经态，即在一定土地所有制关系下作产的土地。
2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
4、飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。
5、炒地皮：对到手土地使用权的转售。
以法定最低投入进行开发为前提。
涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。
晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。
后者为短期倒卖。
6、挖顶：通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。
7、绝卖：指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。
一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。
对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。
8、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
9、二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。
市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。
严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。
10、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。
CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
11、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。
您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。
因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。
在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
12、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
13、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
14、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
15、公房：公房也称公有住房，国有住宅。
它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。
目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。
上述两类房均为使用权房。
16、不可售公房：不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
17、已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
18、单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
19、廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
20、私房：私房也称私有住宅，私产住宅。
它是由个人或家庭购买、建造的住宅。
在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。
公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
21、安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
22、经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。
23、集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担， 通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
24、全民单位自管公房：指全民所有制单位自己直接管理的房屋。
25、集体单位自管公房： 指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。
26、二手房：二手房即旧房。
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。
一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
27、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称＋为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
28、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
29、外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
30、内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
31、准现房： 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
32、共同共有房指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
33、平价房：平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。
成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
34、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
35、尾房：尾房又称扫尾房。
它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。
开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
36、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。
“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
37、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
38、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
39、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
40、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
41、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
42、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。
它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。
与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。
所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。
除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
建筑知识：43、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
44、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
45、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
46、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
47、实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
48、 居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
49、计租面积：作为计算房租的面积。
在住房制度改革中，做出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。
非住宅用房按建筑面积计算。
50、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
51、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
52、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
住宅开间一般不超过3.0米53、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
54、套内面积：俗称“地砖面积”。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
55、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
56、竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。
57、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
58、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
59、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
60、销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
61、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
62、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
对购房者而言，绿化率高为好。
63、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
64、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
65、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
66、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
67、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。
68、标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
69、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
70、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
71、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
72、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
73、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1\\\/3，且不超过1\\\/2者。
74、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
75、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
76、过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
77、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
78、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
79、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
80、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
81、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
82、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
83、道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路 用地的规划控制线。
84、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
85、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。
86、复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。
因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
87、跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。
跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
88、蝶式住宅：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。
一、很好地解决了通风和采光的问题。
人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。
二、较高的使用率。
宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。
三、户型方正。
蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。
89、低层房屋：小于等于10米，1—3层。
90、多层房屋：介于10米—24米之间，4—8层。
银行贷款客户经理的工作是干什么的
负责日常贷款事宜，去银行贷款客户经理需要对借款人的资质进行审核，同时银行经理也会去下户考察
在保险公司买的保险可以贷款吗
可以贷款，根据保监会相关规定，最高可贷款保单现金价值的80%。
而实际上各家保险公司的贷款比例、贷款运营规则、以及贷款利息会不一样。
意外险、重疾险、以及医疗险的现金价值都很低，一般不会从这里贷款。
大部分保单贷款都会去年金险保单中贷，特别是每年末的开门红产品，主打高现价、高流动性。
贷款人最关心的无外乎额度、时间与利率。
也是要擦亮眼睛看合同的地方，比如有些保险公司贷款利息年化4.85%，每半年结一次利息，本金可以一直使用不还。
对那些对资金使用有要求的人来说，这类保单特外灵活好用。
银行只谈协议不放款 二套房贷利率最低7.1折
今年是我县农村信用社改革力度最大、经营机制最活、管理最规范、减亏成效最显著的一年。
一年来，在县委、县政府的正确领导下，在市信用联社行业管理下，在县人行的直接监管下，全县农村信用社围绕县联社确定的“安全效益年”，以发展为主线，以改革为动力，以减亏增效为中心，以强化管理、防范风险为重点，锐意开拓，勇于创新，真抓实干，通过全县信合员工的不懈奋斗和共同努力，各项工作取得了显著成绩，圆满完成了市联社下达的各项经营目标，创下了行社“脱钩”以来第一个丰收年。
其主要成绩体现在以下几个方面： 各项存款跨上新台阶。
到年底，全县农信社各项存款加股金余额达到3.68亿元（其中存款3.6亿元，股金0.8亿元），当年净增7565万元，增幅为26％，占市联社下达年度存款净增5460万元的138.5％。
贷款总量实现新突破。
全年累计发放各项贷款15342万元，比去年增加7503万元，增长96％;累计收回各类贷款9316万元，比去年增加2563万元；到年末，各项贷款余额达2.23亿元，当年增加6024万元，职工人平净增17.6万元，占市联社下达年度人平净增10万元计划3640万元的206％，存贷比例由年初的58.7％到62％，占比趋于合理、协调。
资产质量有了新的提高，全年共盘活不良贷款2002万元（其中：逾期1136万元，呆滞599万元，呆帐267万元），占市联社下达年度盘活计划1092万元的183％，同比多盘活800万元，使不良贷款占比由年初的86％下降到54％，降低32个百分点。
减亏增效取得新成绩。
全年实现各项收入1400万元（其中：农贷利息收入904万元，占总收入65％）；同比增加405万元，各项费用支出2127万元，同比减少95万元；收支轧差亏损727万元，同比减亏损500万元，控制在市联社下达年度亏损计划728万元。
回顾一年来，全县农村信用社主要做了以下几项工作： 一、斧底抽薪抓改革，激发活力焕生机 进入新世纪，面对新经济的挑战，全县信用社牢固树立发展意识，以改革统揽全局，在省、市联社改革精神指导下，对管理体制和经营机制进行了全方位系统改革和创新，为业务发展注入了生机，增添了活力。
1、改革法人治理结构，优化资源配置。
为改变计划经济体制下生产高度集中，按计划配置资源，所形成的经营规模小，抵御风险能力弱，机构小而多，人员重叠，资金难营运营。
调控力度弱等管理模式的弊端，全县农信社实行以县联社为统一的内部独立核算单位，人员统一调配、财产统一管理，资金统一调度和税金统一交纳的核算体制。
与此同时，调整了营业机构，优化了网点布局，按照效益、发展、安全的原则，主要通过撤、降、并三种方式对原有营业机构、网点进行了调整、布局。
乡镇信用社按照行政体制改革设置，合并了8个信用社，撤并了21个信用分社，对10个信用分社实行了降格管理，撤销了127个信用代办站。
2、改革劳动用工制度，建立职工能进能出的用人机制。
一是全员实行合同制，全县343名员工通过劳动行政部门鉴定，与联社签订了劳动合同，明确了双方的权利和义务；与此同时全面实行“四定”（定机构、定编制、定岗位、定人员）按业务量定机构，按机构定岗位，在定岗位的基础上，实行定人员，联社机关定编33人，全县通过内退休养、停薪留职、清退临时工、竞岗落选等多种渠道减员分流人员56人，现在岗人数343人，同时，为配合用工制度改革，对员工建立业绩档案，业绩实行量化考核，按月考核通报，排列名次，从而在职工中形成了“比、学、赶、超”的良好工作氛围。
3、改革干部人事制度，建立能上能下激励机制，在公开竞聘职位，竞聘职数、公布任职条件、资格，通过自愿报名、组织审查、组织考试、演讲答辩、民主评议、张榜公示，接受监督等阳光操作后，对信用社主任和县联社机关中层干部实行竞聘上岗，优胜劣汰，使联社机关中层干部由原来的14人减少到9名，信用社正（副）主任精减到32人。
4、改革分配制度，建立按绩取酬的分配机制。
根据按劳取酬、保障生活、拉开档次、工效挂钩的原则，彻底打破档案工资，不论工龄、文凭、职称、废除旧的等级工资制，实行以效益考核为中心的新的结构工资制度，对信用社主任实行核定工资与五项经济指标百分制考核；对员工按工资总额与各项收入计划挂钩，实行百元或万元工资含量，多劳多得，少劳少得，不劳不得，上不封顶，下不保底。
5、转变经营理念，实施贷款营销战略。
为解决信用社贷款规模小、投放少、收入低，经营亏损的局面，同时为抢占城乡市场，网络黄资客户，今年以来，全县信用社把更新观念，力求开拓创新作为业务发展的原动力，破除“皇帝女儿（信贷资金）不愁嫁”和现在经营大气侯不景气，贷户难找的“惜贷”、“惧贷”思想，大胆引进贷款营销机制，上至联社主任，下到一般职工，每一个职工充当贷款营销员，把贷款营销实绩作为“敬业爱社劳动竞赛”的重要标志。
全体信合员工变压力为动力，变被动为主动，树立效益意识，从信用社生存和发展的战略高度，想千方百计积极营销资金，转变经营作风，变客户上门求贷为登门送贷款，全县信合员工主动深入农户调查研究，分析市场行情，寻找效益好的贷款客户。
城关信用社自年初成立资金营销部以来，7名专职营销人员实行包片负责制，对贷款及时调查，按时答复快速办理，从而吸收了大批黄金客户，已累计营销贷款761户、1175万元，比去年416万元多投放759万元，增长182％，为全县贷款营销探索了路子，积累了经验，为减亏增效提供了坚实的资金基础。
联社机关干部职工由管理型向经营型转变，对要求贷款的客户主动介绍，并承担按期收回的损失赔偿责任，全年共营销资金159笔，余额达330万元，收息9.89万元，联社主任魏永华同志身体力行，带头营销资金38万元。
通过营销，拓展了市场，壮大了实力，降低了风险，提高了效益，锻炼了队伍，树立了形象。
6、树立信合品牌意识，广泛宣传树形象。
全县信用社把宣传作为提高信用社信誉和社会地位，树立形象，促进发展，让公众了解信用社的重要工作来抓，开展形式多样、丰富多彩的宣传活动。
一是常年与xxx县报、县电视台、县广播电台联办全方位深入地报道信用社的地位、作用、性质以及在支持“三农”方面所做的贡献；今年8月份联社与县财办、县报社联合组成采访小组，在《xxx县日报》头版以“服务三农一杆旗”为主题，系列报道了信用社脱钩四年来在支持“三农”改革创新、规范管理等方面取得的成效，在全县起到了轰动效应；二是积极参与社会活动，“三八”妇女前夕，在县电影院举办了“信合之声”杂技表演晚会，“五一”期间，在县体育馆举办了新世纪“信合杯”职工篮球赛，“七一”前夕举办奋进中的xxx县农村信用社“大型图片展；三是印发万余份宣传单，10万个信合宣传袋，1万本《农村信用社服务指南》宣传书，1万张信合明信片，分发到全县农户、个体工商户、县直单位，引起极大的反响，产生了良好的宣传效果；四是各乡镇信用社在公路边将朱总理的讲话制作固定宣传标牌56个，五是县联社借助信用社独立运作五周年之际，特邀请了县委、县人大、县政府、县政协领导和检察院、县法院等相关职能部门以及民营大户座谈会，达到了扩大影响，增进了解，促进信用社发展之效果。
二、服务创新开储源，广筹资金增实力 全县信用社始终树立“存款立社、资金是生存之本、效益之源的指导思想，在储蓄存款利率持续走低，商业银行消费信贷业务发展迅速，保险部门营销力度加大，国家大量发行国库券，导致资金分流多等不利因素制约下，从保效益、保发展的高度出发，扬长避短，克难奋进，强化措施，广辟新储源，做到优质服务待人，实际行动感人，优良作风服人，典型事迹激人，这样，不但稳住了老客户，而且吸引了大批新客户，存款净增实现了首季开门红，二季度双过半，三季度超全年的强劲势头，极大地增强了信用社资金实力，为支持全县经济发展夯实了雄厚的资金，全县信用社提前三个月超额完成了市联社下达的存款净增计划，其存款市场占有率大大提高。
全县信用社在抓好柜台服务，提高服务质量，改变服务方式，增强服务手段的同时，主要吸储新举措是： 1、抓旺季经济，促资金回笼。
全县信用社抓住全年资金回笼旺季，大力组织存款，春节期间安排人员深入打工返乡人员家中及个体工商户家中吸收存款，春秋两季开学深入学校现场吸储，夏、秋农副产品销售上门收存，全县共组织旺季存款500万元，原高庙信用社在春节期间向外出打工者一封慰问信，吸收存款30万元，胡家营信用社组织学费140万元。
2、支持经济发展，培植新储源。
全县信用社通过有效地资金投入，带动了农民增收，农业增效，农村经济发展，收到了投之以桃，报之以李的良好效果。
仅此一项使信用社增加存款2100万元，如柳陂信用社共有3620户菜农存款150万元，安阳信用社共有2720户瓜农，存款达80万元。
3、抓财政资金管理改革机遇，锁定新客户。
今年在全县实行了零户统管，财会集中核算等财政资金改革时期，县联社及早向县政府汇报，及时与部门协调，乡镇社主动出击，积极配合，信用社靠雄厚的资金实力，周到优质的服务，规范的管理以及支农的独特作用等优势，在多家金融机构激烈竞争中取胜。
年底全县财政资金到帐达1500元。
银河信用社积极为县财会集中核算中心提供办公场所，配备办公设置，安排专职人员，全方位做好服务工作，已进入的36家单位到帐资金816万元，谭山信用社零户统管资金存入100万元，这样不仅增加了存款总量，而且优化了资金结构。
4、全员揽储，员工业余吸储，家属协储。
在“四项改革“推动下，职工工作积性和主观能动性得到空前提高和充分发挥，形成个个操心，人人经营的良好局面，全体员工在工作中做好存款的同时，业余揽储已成为职工们自觉行动，全县涌现了一大批揽储明星，仅联社机关干部职工业余揽储达480万元。
同时出现了夫帮妻、妻帮夫，父母帮子女、兄弟姐妹互相帮的家属揽储新局面。
银河信用社对单位攻关组织资金达2700万元，城关信用社职工夏贤芝组织个人存款160笔，金额60万元。
5、拓展中间业务，网络固定客户群。
全县信用社充分发挥点多、面广、战线长的优势，积极争取代收代付资金，全县已代收代付水电费，教师工资，电视收视费、行政事业性收费等月均资金达3500万元。
联社营业部积极主动，已代收电费、代发公安局等单位工资，代收公安局、土地局、电视台等单位行政事业费用，月均资金40万元，年末余额达241万元，占存款净增总额330万元的73％。
三、立足“三农”谋发展，当好主力创“双赢” 全县信用社牢固树立以农为本，为农服务的市场观念，视“支农、兴农、富农”为已任，充分发挥联系农民的金融纽带和主力军作用，力做经济发展助推器。
这样，不仅为全县农业增效、农民增收、农村经济发展做出了积极贡献，而且把信合事业带入一片新天地，达到了社会效益和经济效益“双赢”的目的。
信用社想为农民之所想，急为农民之所急，根据经济结构发展的新特点，积极探索灵活多样的贷款方式，为“三农”提供高效优质服务。
在巩固和发展“两户”等级评定，农户联保、贷款证等行之有效的贷款业务基础上，今年又在全县实施“信用工程”和“信贷阳光工程”，大力开展“信用组、信用村、信用乡镇、信用街的评定活动，并将信贷服务过程中涉及到的贷款发放条件、程序、利率等内容公开操作，公开承诺办事效率，优惠利率，信贷服务、简化手续、投诉受理等，“两项”工程得到了县政府的高度重视和大力支持，得到了相关职能部门的大力配合，受到了广大农民的欢迎和拥护。
目前，县联社已授牌10个信用村，5条信用街，这样，既简化了农户贷款手续，方便农民，有效地了农民贷款难的问题，又加大了信用社资金运用力度，增大了信贷资金安全系数，让信用社与农民粘合在一起，共兴共荣，共同发展。
1、围绕农业增效，实施向农业倾斜的信贷政策。
一年来，全县信用社共发放农业贷款862万元，为稳定农业，实现“小康工程”提供了强大的资金后盾。
xxx县优秀共产党员、全县优秀信贷员，南化信用社职工陈甲顺今年虽已内退，但他退休不退职，一心仍扑在工作上，经常深入农户家中，田间地头认真做好农民的资金调查摸底工作，一年来送货上门132笔，金额达98万余元，被农民称为“支农及时雨”。
2、围绕农民增收，大力支持产业结构调整。
按照县委提出的“适应市场、因地制宜、突出特色、发挥优势”的战略号召，本着“结构调优、产业调大、经济调活、农民调富”的调整思路，全县信用社围绕全面提高我县农业和农村经济的效益这个目标，大力支持农村经济结构的调整，共为蔬菜、反季瓜、水果、茶叶、库区网箱鱼、水生菜、秋淡菜、洋芋、中药材、魔芋等十大商品基地投放信贷资金1500万元。
如在信用社资金扶持下，安阳居峪、前湾等七个村、52个组、3300余户今年春季四瓜种植面积5500亩，总产量2475万斤，总收入1040万元，户均收入3000余元。
3、围绕农村经济发展，突破性地支持民营经济。
民营经济是全县经济新的增长点，信用社从信贷、信息、结算等方面提供系列服务，突破性地支持民营经济快速发展。
一年来，全县信用社共为4585个民营经济户发放贷款4810万元，帮助他们实现销售收入2.1亿元，解决就业人员5386人，上交税收2000万元。
私营企业——铸邦化工有限责任公司，自2000年5月份投产以来，产品始终有市场，有效益，发展前景看好，城关资金营销部列为重点支持对象，全年累计发放流动资金贷款120万元，已实现产值320万元，销售收入260万元，利润百万元，上交税金27万元，解决就业人员12人。
4、积极向龙头企业和社会福利事业倾斜。
银河社先后为xxx阳卷烟厂发放流动资金2000万元，为广播电视局发放购置的线电视光纤网络贷款300万元，为民营企业发放贷款400余万元，这样，不仅为信用社资金找到了出路，为企业所需资金开了方便之门，同时也提高了信用社在当地社会地位。
四、大打盘活攻坚战，强化资产保稳健 全县信用社始终把盘活不良贷款作为化解金融风险，搞活经营，提高经济效益的硬仗来打。
提出向贷款要资金、要效益的战略口号，迎难而上，克难奋进，采取内控外联，合力攻坚持的措施，多管齐下，多法并举，取得了可喜成效。
为大力盘活不良贷款，防范和化解资产风险，提高资金质量，县联社按照省、市关于不良款分帐经营实施办法，及时在全县开展此项工作，对12513万元不良贷款实行分帐经营，分块盘活，单独核算，系统管理。
1、绩效挂钩全员收。
为改变过去多数人经营（存款），少数人管理（贷款），不利于搞活业务的被动局面，全县充分调动全员盘活工作积极性，今年，县联社在分配制度改革中，实行百元收息含量工资，全员拿收息单项工资，按绩计酬激励机制的健全，职工盘活工作的积极性空前高涨，形成外勤人员长年清收，内勤人员白天上班，下班后轮换下乡收款的新局面。
据统计，全县166名内勤人员共清收不良贷款780万元。
2、政府支持带动收。
为盘活企事业单位、村、组集体沉淀贷款全县采取行政手段进行清收，为取得当地党委政府的大力支持，信用社一方面通过不断改进服务，大力支持农民、农业和农村经济的发展，赢得了当地党政领导和欠贷企业和理解、支持；另一方面，积极主动向当地党政领导汇报、协商，向贷款企业宣传，宣传信用社方针政策、法律、法规，信用社在支持“三农”发展中的地位和作用，让他们明白企业悬空信用社债务最终给社会带来的严重后果。
从而，得到了党政对信用社在清非工作的重视和支持。
全年共盘活保全企业贷款981.6万元。
梅铺电影院于1984年在信用社贷款1.5万元，早已院垮人散，2001年2月，信用社在抓住当地政府搞集镇建设，要拆除电影院这一时机，采取上述措施，得到了政府的理解和支持，当地政府用集镇建设拆迁费偿还了1.5万元的贷款。
3、依法起诉收。
对那些多次催收无效、影响大、有钱不还的“赖帐户”、“钉子户”，采取分类慎重地诉诸法律，实行依法收贷。
一是重在执行，重在收回，做到“起诉一户，执行一户，收回一户”；二是突出重点，收到诉一惊百，处理一户，震动一方，教育一片的效果；三是通过依法收贷，对不合规、不合法的贷款逐笔加以完善，使其具有法律效力。
全年共起诉38户，金额448万元，已执行收回21户，本金98万元，利息73万元，保全资产277万元。
4、捕捉信息及时收。
近年来，由于户籍管理松动，人员流动性大，许多贷款户远迁或长年外出，造成信用社债权悬空，贷款难以收回，为盘活这类贷款，全县采取与村、组干部，左邻右舍取得联系，打听贷款人，追踪清收。
如叶滩乡村民吴明，1992年在信用社贷款9000元，一直拖欠不还，2001年3月18日，吴偷偷回去，准备卖掉房屋后再次走人，信用社人员知悉后，立即会同司法人员于当日深夜11时赶到吴家，迫于压力，吴将卖房屋所得的现款偿还。
5、抵贷返租收。
对处于关、停、倒闭的企业，采取抵贷返租的方式进行盘活。
于1988年建成的安阳镇前湾村砖厂，因经营不善，造成年年生产，年年亏损，被迫于1997年停产倒闭，砖机报废，造成信用社投放的21.7万元贷款形成风险。
今年信用社经过调查研究，实地考察，认为该砖厂具有一定的市场前景，经与前湾村干部协商，经租赁转包经营权抵还贷款方式，进行盘活，已协商约定信用社经营权期限为25年，信用社取得经营权后向社会公开招租，每年收取三万元的承包费（本2万元，息1万元）预计10年可收回全部贷款本息。
在信用社投放6万元和承包户投入15万元的资金下，砖厂已恢复生产，现已生产红砖130万块，销售40万元，收入4万元，偿还贷款3万余元。
6、连带责任追究收。
为落实贷款“四包”责任制，我们充分发挥审计稽核的监督职能，联社把贷款质量列为常规审计项目，一年来，共落实52人责任人贷款356万元，视其金额大小，分别采取限期、下岗、停薪收回等措施，先后收回责任贷款210万元，其中15人已收清。
联社机关干部职工率先垂范，带头清收自参加工作以来的责任贷款，已有12人收回本金12.7万元，占应收回数21.2万元的60%。
7、待岗人员专班收。
今年，因用人制度改革，联社将通过竞标、竞岗、竞聘后内部分流21名待岗或退休人员，经过动员，组织他们成立三个盘活专班，他们落岗不落志，退休不退岗，忍饿挨骂，餐风路宿，承受一切困苦，共盘活不良贷款160万元。
待岗人员张刚明，5月15日，因淋雨得了重感冒，四、五天一直高烧咳嗽不止，为收回一笔即将沉淀的贷款，路途中吃药无开水就用冷水服用，一直坚持把这笔贷款收回为止。
8、注入资金启动收。
按照少投放、快启动的原则，对市场前是景广、产品质量高、效益潜力大，因资金困难处于关、停的企业，在确保贷款安全的效益的前提下，注入启动资金“放水养鱼”，增强其活力，促进其发展，从而盘活不良贷款。
全县共为11个借款单位入贷款35万元，由此盘活56万元，如：柳陂河口店村二组王文智，1998年2月8日贷款4.3万元，用于购车运输，然而，天有不则风云，人有旦夕祸福。
90年8月份，在运输途中，因刹车出现事故，车辆被撞毁，自己又摔成重伤，致使结欠贷款3.2万元无法偿还，今年元月，信用社为其提供养鱼技术，并新注入贷款3万元，扶持王文智利用优越的自然条件养鱼20箱，12月份，王把鱼出售后还清了旧贷。
五、增收节支两手硬，减亏增效显成效 为扼制亏损局势，尽快实现扭亏为盈，全县信用社把“效益兴社“落到实处，一切围绕效益干，一切围绕效益转，做到增收节支两手抓，两手硬，从而实现了收入增，支出降，亏损减的可喜局面。
全县信用社贷款利息收入达904万元，同比增加200万元，亏损727万元，同比减亏500万元，有5个信用社实现扭亏为盈。
银河信用社采取增存增收，盘活增收，营销增收等综合措施，取得显著成效，全年实现收入292万元，支出控制在363万元，亏损71万元，同比减亏365万元，减幅达84%，创全县首位。
1、多法并举抓增收。
一是大力清收到逾期贷款，向贷款存量要收入；二是大力投放贷款，向贷款增量要收入。
做到小额贷款按期收息，千元贷款按季收息，万元以上贷款按月结息。
全县百元贷款收息率达4.62％，同比增加0.58个百分点，三是最大限度地压缩非生息资金占用，现金库存实行限额控制，应收帐款实行报批列帐，并对历年应收帐款县联社实行台帐监控，下达下降指标；四是大力开办中间业务，通过代收代付资金，增大利差收入；五是灵活调剂资金，提高资金生息水平，全县实现调剂资金利息收入228万元。
多管齐下抓节支。
一是实行全县统一核算，重点突出了“各项收支月末上划，考核工资据实下拨，公用费月包干使用，各项提留算帐到社，财务收支定期通报，经营成年终考核的核算新观念，实行“资金统一调度，税费统一交纳，费用统一核算，证照统一办理”的新举措，取得了明显成效，全年各项业务费用支出同比减少106元，二是推行“四项改革”，节省费用支出。
据统计，全县撤并机构网点，节省安全防护费、网点办公费等70万元，减员分流，节省工资及人头其他费用支出10万元，打破档案工资，实行结构工资后，减少工资支出88万元；三是财务实行民主管理，集体审批，堵绝不合理开支；四是购置固定资产实行公开招标制，达到质量更优，价格合理。
六、安保监管两手抓，综合治理保稳建 安全出效益早已成为共识，全县信用社强化内控制度，狠抓内部整改，充分发挥稽核、监察、保卫、人事组织等管理监督职能作用，上下联系，齐抓共管，防范并举，清查结合，从严治理，标本兼治，确保了信用社的稳健运行。
1、查防结合，扼制经济案件。
为充分发挥审计稽核监督、保护等职能，县联社从加强队伍建设入手，将稽察大队人员纳入联社机关编制，并增加稽核队员，使稽查队达到8人。
一年来，全县专（兼）职稽核人员，开展以下几项工作： 一是开展稽核检查，重点会计决算，2000年亏损大户，分流人员，撤销网点、主任离任、职工离岗，信贷管理，2001年新增贷款，财务收支，内控制度执行等项目的稽核，共稽核独立核算单位60个（次），信用分社190个（次），信用站249个（次），审计面达100%,审出有关问题资金215笔，涉及金额283.9万元，其中：财务违规20个单位，涉及金额97331元，信贷违规14个单位，涉及金额270万元，会出违规5个单位，涉及金额7467元。
对审出的问题，做到查处结合、查纠结合，查改结合，共下达审计决定25份和审计纠正意见书15份，收到审计反馈意见书14份，纠正处理违规资金215万元； 二是抓好来信来访查处工作，全年先后对涉及违反信贷纪律、冒名贷款、职工受贿，私设“小金库”等信访和举报案件进行了查处，对查实的问题县联社给予了严肃处理，其中开除留用察看查处分1人，撤销主任职务1人； 三是狠抓了党风廉政建设，开展全方位监察监督，对全县37名中层以上干部建立了廉政档案，强化了日常工作和行为的监督，经对县联社副科级以上干部廉洁自律进行清查，无论从手机配备、话费执行标准、学历等方面无一违规违纪现象，全县中层干部拒收退礼金（物）21人（次），金额51500元，仅联社主要领导拒退礼金3万余元； 四是主抓了源头治腐工作，坚持依法治社，推行社务公开，一年来，联社对新任的三名副科长，五峰信用社基建、城区七个网点改造、联社管理费列在购置一体机、空调、复印机等予以公开购置，公开金额达211万元，真正体现了民主参与，民主监督，民主决策，民主管理。
2、构筑“四防一保”屏障，防范刑事案件。
全县信用社坚持以“社会治安综合治理”和“四防一保”工作为主，本着“谁主管，谁负责”的原则，围绕防范为主，突出重点，保障安全的方针，推行安全工作责任制，做到分级管理、分级负责，群防群治、综合治理，强化了组织建设，制度建设、设施建设、安全教育、考核检查、防法体系等一系列的防范能力。
一是加强领导，健全组织，责任到人，联社于年初成立了“社会治安综合治理”和“四防一保”领导小组，并制订了各项规章制度，联社主任与各乡镇社签订安全目标责任书35份，各乡镇社主任与职工签订安全目标责任书360份，各营业网点与相邻的单位和个人签订联防协议书97份，从而增强了人防意识； 二是加强教育，提高认识。
县联社利用举办全县会计、出纳、信贷员、主任培训班时机，讲授安保知识，乡镇社定期或不定期组织员工进行营业期间的操作规程，防暴预案和安全规章制度等学习培训，增强了防范能力； 三是加大设施改造投入力度，增强防范能力，今年共投资67.2万元，对城区8个网点按照98达标标准做到一次性改造达标，共新建和改造13个网点，维修报警器28个，保险柜8个，金库门3个；更换灭火器干粉43个； 四是加强枪支弹药管理，做到了全年安全押运守库无事故，全年安全押运165车次，调款225个（次）网点，调运现金3972万元； 五是加大检查和处罚力度，县联社定期或不定期，组织人员对全县所辖区进行拉网式突击性检查，尤其是吸取鲍峡信 小花果信用分社“11.18”抢劫未遂案的教训，联社及时组织人员，连续四夜对全县开展突击性夜晚检查。
一年来,开展拉网式检查6次，检查网点265次，查出隐患104处，下发隐患查改通知书75份，整改78处，共处罚职工78人，罚款4150元， 3、加强凭证、印章管理，从源头上防范案件。
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要是买房利率更便宜了，我有机会找银行改吗
2018年，房贷利率会降吗
其实，想写这个话题蛮久了，源于新年伊始的三人聊天。
去年年底去深圳，陪朋友看房，最后他定了一套500万的新房。
元旦，另外一个买二手房的小伙伴说，“开门红呀，我的房贷下款了”。
买新房还在申请贷款的朋友就火急火燎地问：现在利率这么高（基准上浮10%），今年要下降的话，可以改吗
对呀，要是房贷利率下降，还可以毁约吗
- 1 -2017年，中国房房贷利率一路上涨，涨幅逾20%。
年初，基准利率可以打85折（4.45%）；年底，多数银行都上浮了10%（5.39%）。
还记得，去年年初在北京买房的表弟，银行面签后发了承贷函，利率85折优惠。
一直一直到7月底，银行才放款。
这中间，他历经了利率从85折、9折、95折优惠，一直到基准利率，然后上浮5%、10%。
我们先来看看银行怎么做的。
随着利率的一路飙升，银行信贷经理也给表弟打了几次招呼。
4、5月份的时候他说，85折的利率优惠可能没有了，要做好心理准备；如果接受95折，放款的速度能快点。
还说，有人为了更快放款，还会接受基准利率，甚至上浮5%。
换句话说，即使银行批了承贷函，还没有放款的话，这个利率还是可以改的。
利率上涨期，银行占主动的话，会找你问要不要更改。
同样，如果，在你的房贷还没有下款，正式合同还没有批下来之前，如果房贷利率下降了，你也可以要求银行更改。
但是，大前提是你去主动找银行了。
- 2 -如果，房贷已经批下来，正式合同已出。
房贷利率是享受折扣，还是上浮，就只能履行合同了。
比如，2015年买房可以享受基准利率7折优惠，那么这30年，不管基准利率怎么变，你依旧享受折扣。
再比如，2017年买房接受了基准利率上浮10%，那么，在漫长的还贷期，你依旧要承受这个负担。
当然，毁约也是可以的，方式就是：提前还贷
一般利率有折扣的时候，都是换房的好时机。
你也许可以卖掉手头的房子，再买一套来享受利率的优惠。
全额还掉贷款，再去抵押额话，利率一般会比买房时高，当然，也要具体问题具体分析。
可以结合利率和贷款额度来综合考虑。
- 3 -2018年，房贷利率会下调吗
从基本面上来说，无论是外部美联储所处的加息周期，还是国内实体经济情况，不太支持央行全面加息。
所以，基准利率调整的可能性不大。
但是，房贷利率不好说。
鹿先森看了无数个机构和大V说：今年房贷利率，稳中有涨的可能性很大。
