商铺市场调研报告
篇一：商业市场调研报告 北京商业市场研究报告第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3北京商业地产现状 1.4重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”
6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入
开店前如何做市场调研
市场调研可以采用问卷的形式，问卷内容要设计的合理，把你需要调查的问题明确的列出了，以回答或者是选择的方式进行，最好是选择题。
可以采用以下几种方式来操作执行。
1、路人问答（可以自己操作，也可以请一些大学生兼职完成）2、网络调研（汕头主要网络合作一起做活动）3、小区投放，有奖调查以上的3种操作，都是需要费用的。
1、如果是自己操作，基本没人力成本，但是适当的可以准备小礼物，为不愿意回答的调查者提供。
2、需要和合作网络研讨出钱3、要给寄回答卷的调查者准备礼物，不然投递没有反馈效果。
如果有疑问，可以短信，继续回答你。
零售店选址需要考虑哪些因素
零售业是面向大众消费者服务于大众消费者的流通企业。
零售企业拥有众多的消费者，为大众消费者所接受才能存与发展。
零售业的经营成果极大地依赖其店址的选择。
因此，零售业被称为“选址的产业”是有一定道理的，业界有不少专家认为，零售业成功的关键是“Place—Place—Place”，即选址一选址一选址，更从另一个角度说明了选址的重要性。
选址之所以重要，是因为它是一项关它是一项关键性的，长期起作用的投资，关系着企业经确定，就需要大量的资金不断地投入来维护和经营，当外部环境发生变化时，它不能轻易地调整与变动，所以，必须慎而又慎。
但是，目前我国许多零售企业选址在区域的选择上较为随意，不根据企业的发展需要或从企业选址的战略角度进行科学规划，不切合实际布点，看重发展速度而忽视市场调研和分析，导致扩张质量不够理想。
店址是零售企业确定经营目标和制定经营策略的重要依据，因为不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口、环境、交通条件等，它分别制约着其所在地区零售店的顾客来源和特点，以及零售店对经营的商品、价格、促销等活动的选择，店址的选择具有战略性的作用。
另外，店址选择得当，就意味着其享有优越的“地利”优势，所以，零售店的开设地点决定了零售店可以吸引有限距离或地区内的潜在顾客的多少，也决定了可以获得销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值的大小。
所以，对于零售业来说店址的选择是一项把战略的前瞻性，决策的科学性，经营的艺术性有机地结合在一起的重要工作，必须予以高度的重视。
一般在选择零售店的地址时，一下几点是主要考虑的：1、城市商业条件选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括：{1)城市类型。
先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断什么样的零售业定位适合这一城市(2)城市设施。
学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。
因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。
2、人口因素(1)人口规模。
零售商业企业合理选址是为了最大限度地满足消费者的社会服务需求量。
这样，在零售商业企业厂址设置地服务半径区域内的人口规模对零售商业企业的影响就是显而易见的。
一个较大的八口规模，对市场的消费需求也就较高。
这样，一个设置于闹市区的零售商业企业自然要比一个设置在偏僻地区的零售商业企业能获得更多更好的经济效益。
(2)人口年龄性别构成。
不同年龄结构类型的人口，在其他条件为既定时，对市场消费需求有不同程度的影响。
零售商业企业选址之前，应考虑其销售物品的种类、结构等是否适应当地不同人口年龄结构的不同需求，方可使商店的销售做到“有的放矢”。
人口的性别构或对零售商业企业的选址决策也会产生一定的影响。
因此，以经常化妆品、装饰品为专业特色的零售商店在选址时，还应附加考察这一地区的性别比例及其消费这一类用品的可能性。
(3)流动人口。
流动人口通常被认为是增加社会不安定因素的人群。
但是从市场的角度看，流动人口多为处于青壮年时期的人口，他们不仅是劳动力的供给者，而且也是旺盛的消费者。
流动人口促进了经济的繁荣，零售商业企业选址于流动人口多的地区，其市场效益将是十分可观的。
(4)人口的教育文化水平和职业构成。
人口的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。
教育程度高的人，通常倾向于优质产品和智力型商品，这些人品味高，对消费质量有较高的要求。
人们职业上的差别和收入水平的高低，各个不同的社会阶层.相应地在消费模式上也存在很大的差异。
零售商业企业选址时，应考虑到自身的经营特色是否与当地的消费层次相适应。
3、客流规律(1)相同客流规模的不同地区.因客流的目的、速度、时间不同，对选址条件亦有不同差别。
在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买做准备。
这类地区的客流特点一般是速度缓慢.停留时间较长.流动时间相对分散。
有些时候，除了人口的密度因素之外，人1：3的职业分布收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，(2)城市设施。
学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。
因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。
那么这个问题在宏图远见是这样解决的：(1)新店拓展选址：使用MarketVision进行空间分析，可以在基础调研数据收集的基础上，对大量数据按照某种或者多种模型进行综合分析，进 而高效科学客观的选址，降低错误决策及错误决策带来的损 失。
(2)网点布局优化：可以通过周围人口地理环境数据及竞争对手的综合分析，分析门店间\\\/商圈之间的相互关系和影响，对布局点进行优化 减少不必要的网点现场拜访，以及避免新网点与现有店的竞争关系。
(3)供应链管理：可以优化配送路线以及智能的运输调度。
(4)顾客服务：向顾客提供网点信息、协助企业客服部门进行路线咨询服务、顾客送货路线规划及送货人员工作管理等。
(5)销售预测：根据市场环境及竞争环境预测门店销售潜力。
选址分析主要包括哪些方面
一：投资前调查通过商圈调查，对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。
对顾客的消费能力调查分析，主要包括以下内容：1.有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料;2.人口结构，包括现有人口的年龄;性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况;3.家庭户数及构成，包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况;4.消费者的收入水平，包括个人及家庭的收人情况。
5.消费者的消费状况，包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。
二：竞争情况主要了解市场竞争对手的情况，包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等三：所在地区客流情况主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。
四：交通情况店铺选址必须调查交通情况，要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。
五：周边情况着重调查周围有无市场、娱乐街，是不是商业集中区或居民区，这些因素影响着店铺店址的选择。
六：基础设施情况对以上这些因素，商场在设立之前，必须进行详尽的调查研究，掌握所有可能对商场产生的有利或不利影响因素，并以发展的观点分析商场布局的选择，以正确预见未来。
店铺选址成功需要考虑的因素有很多，商家需要思考全面，考虑到影响店铺选址的所有因素才能够成功选址。
以上分享只是作为一个参考，各位投资商可以多多学习，不可错过。
便利店的店铺选址有什么技巧
便利店的店铺选址有什么技巧
选址是超来发展生死攸关的大事，不虎有选择对了才能给店铺带来好生意，下面由小编为大家讲一讲超市选址所要注意的几大事项。
1、开店预算开店预算就是我们出资金额的数量。
其间包含了加盟费用，还有其他的流动资金。
在加盟的时候，我们要注意是否是一致的装饰，是否包含了商场规划这一块。
既然我们现已决定要开一家超市，那么我们的流动资金必定要充足。
2、品牌有名度在挑选的时候，要挑选有必定品牌效应的，据小编了解到；广州增城有家水公馆连锁超市是广东有名品牌，它的企业文化、企业形象就能招引顾客进店。
3、超市定位在招商协助之下，我们要进行超市的方位挑选。
好的方位能够带来更多的客流量。
4、实地考察在了解品牌之后，我们要对本地有名连锁超市品牌度进行调查查核。
在各个区域各个超市的不同点，以及相同点。
进行考察这个区域的消费水平以及消费人群。
我们面对的是上班人群，还是学生人群居多。
总结出为我们打造的超市品牌做一个铺垫。
超市选址对于其未来发展具有重要的作用，选得好能吸引更多的消费者，从而带来可观的收入，成就你财富一生。
因此，对于开超市来创业的朋友来说，必须在选址上下功夫，才能轻松获得盈利。
专做外卖的店铺如何选址
方开店最麻烦的事情有：一是就是如何来选好店铺地二是选到合意的地址后，又担心自己能看得准该地段的生意如何。
因为对开店的来讲，地段是相当重要的一个因素，套用李嘉诚的一句话说，地段，地段，还是地段。
根据很多客户开店的经验，我们总结了一个简单的低成本的招术来轻松搞定选址的困扰：第一：.确认要开店了，那么先坐这个城市的公交车沿城市重复跑三遍。
选用不同的时间段（周一下午，周三下午，周六下午），这叫宏观调控。
理由：1、你要先更熟悉你所选的目标城市的地理人文，可能你在该城市生活了20多年甚至更长，但是这还不够，因为你之前是以出世的心态在城市生活，和现在以入世（开店）的心态是完全不同的，所了解和看重的完全不一样；2、三遍跑下来，哪里人气旺盛，哪里萧条，哪里是新开发区域，你就一目了然心中有数了。
可能三圈跑下来你会发现，很多以前自己觉得偏远的地方，现在竟然人潮汹涌；以前以为商业旺地，现在有可能正在大拆迁中了
这就是不识庐山真面目，只缘身在此山中；3、为什么建议坐公交车，而不是选用其它的交通工具呢
是因为第一公交易车是最平民的工具，让你深刻明白，自己不努力赚钱，就得永远搭公交车，二是让你明白赚钱是要付出辛勤和汗水的事情。
第二：公交车一般会行经城市的主要繁华区域或者主要街道，绝不会遗漏，这会让你对所有主街道有个认识。
如果是自己开车或者坐的士的话，可能直奔目的地，那么难免挂一漏万。
第三：公车行驾驶缓慢，你可以慢慢观察，看到合适的地方就下车。
自己开车的话难免走马观花。
1、为什么选用不同的时间段而且都是在下午呢
因为一般的零售店，通常是中午开始生意才会好起来。
如果大清早跑出去，难免看到冷冷清清的场面（早餐店除外）。
这是选下午的原因。
2、选三个时间点，是因为做零售，周末和节假日是很重要的日子，选周六做样本，可以让你看到周末的人气。
周一是比较差的时间段的人气。
周三是正常的日子。
3、三个时间段跑下来，跑三次，是为了使数据更精确。
取平均数，那么大概的店铺地址就心中有数了。
4、跑的时候记得带笔和笔记本，随时记录下来。
再带数码相机，可拍摄一些照片回去参考。
到此则宏观调控完成。
大致选哪些区域范围就有数了。
接下来就开始微观方面的行动了。
微观方面需要更具体细致的去执行、记录，才能得出比较精确的目标。
必备物品：笔和笔记本\\\/相机；自行车\\\/或步行。
饮料一瓶，太阳帽一顶。
方法：在之前宏观调控里面圈定的目标区域内一个一个选。
在你通过介绍\\\/中介而获得的目标店地址旁边徘徊，记录如下问题：1、先去街道旁边方圆1里内记录有哪些学校\\\/单位\\\/公司\\\/写字楼\\\/小区在旁边
2、该街道主要是哪些店铺，他们销售的商品是什么
3、定位是高档
中档
低档
4、经过这条街道的人是什么年龄段的多
5、男性还是女性多
6、是本地人多还是外地游客多
7、他们的穿着是高中低的那一种
8、他们是快步走过还是会在街道上慢慢停留
方案二一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。
一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、人缘等等。
开店选址是很讲究的，一般应该掌握以下10个细节。
1.交通便利。
在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。
选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。
2.接近人们聚集的场所。
如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。
3.选择人口增加较快的地方。
企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。
4.要选择较少横街或障碍物的一边。
许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
5.选取自发形成某类市场的地段。
在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。
因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
6.根据经营内容来选择地址。
店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。
有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
7.要有“傍大款”意识。
即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。
与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。
例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。
因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
8.位于商业中心街道。
东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。
另外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。
9.要选择有广告空间的店面。
有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
10.选择由冷变热的区位。
与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热目前未被看好的街道或市区。
附加：要考虑安全问题。
安全第一
早餐店应该如何选址呢
在开店之前，你还要先问自己这些问题，等都弄清楚了，再说选址的事情。
1.我的产品归类：中，高，低档2.我的产品区别同类产品的特点是什么?3.此产品处于市场的哪个档次?4.我的产品价格区间是什么?5.消费群体是谁?年龄?喜好什么?喜欢去哪购买此产品?6.店铺形象是什么样?店名，风格，色彩，店招?7.开在哪个城区?哪个街道?哪个购物中心?哪个社区?8.我的销售渠道是什么?购买方式是什么?先问自己这些问题，不行，你就要考察当地的市场了。
大多数情况下，好的店址，租金高，带来好营收，租金的占比会逐步降低。
差的店址，租金低，营收弱，租金的占比就会长期居高。
好的店址可以提升品牌形象 。
这个时候就要考虑的是“与谁为邻”。
很多时候消费者会根据你的邻居是什么品牌，来判断你的品牌实力。
以上问题都弄清楚之后，在选址的时候，遵循四个原则：可见，可达，可用，可得。
可见，上看下看左看右看，很容易就可以看见。
在选择店址 的时候，常常遇到单层面积小，纵深很高的商圈环境，这时候一层往往是购物中心的调性体现，大部分都很难拿到一层的位置。
所以在选择的时候，尽量选择远看能看见门店logo ，或者到电梯口一扫就能看见，尽量避免很难看见的位置。
可达即很容易就能到的位置，最好直接的路线就可以到达。
比如你的店是在路边，但是门前有个隔离带，必须走过50米外的路口绕过来，这样就是有阻碍的。
所以我们经常说，要避免道路施工，地铁什么阻隔交通的地方，当然守长期就另当别论。
是否有阻碍?是否需要折返?路过是否可以停?这些都是考虑的要素。
在非可达的店址很容易发生客群在寻找的途中，被其他同类店拦截。
可用即物业条件一定要可用。
不同类型的店都有特别的物业要求：要求有货梯，仓库配套，优惠的快递费用等等。
有人说，酒香不怕巷子深，然而开在巷子里，行不行?这些原则不是绝对的。
但选址不好还特别火爆的，除非你有让顾客必须到达的理由，比如强吸客能力的IP品牌。
不然，你不要选择偏僻的地方，一般新手，肯定死。
开店要考虑很多因素的，服装店店铺所在的城市、地区的经济发展水平、居民的收入与消费水平;服装店店铺所处的具体商业地段的优劣;营业场所的租金高低;平均单位面积所能接待的平均顾客量;销售额和利润额的大小等。
要在综合考虑以上各因素的前提下，合理确定你服装店的面积。
服装店开在哪里比较好?服装店选址必须了解其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，以及顾客数量和收入水平，通过对这些情况的了解，可以对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。
一个选址优良的服装店必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圈范围内拥有足够多的户数和人口数。
许多服装店设在有较强购买力、人口密度大的地区，其中一个重要原因就是为了力求周围有持续旺盛的购买力。
大部分的选择开实体店的地方:、客流量多的街道店铺处在这类街道上,客流量大,光顾店铺的顾客就相对多。
但要考虑街道哪边客流量大,还有一些地形或交通的影响,以选择最优地点。
对于一些客流量多,但是因为是交通要道,客流都是上下班的地方,则不是服饰店地址的很好选择。
还有一个比较多的:商业活动频率高的地区这种地区一般也是商业中心、闹市区,商业活动频繁,则营业额必然较高。
这样的店址就是所谓'寸金之地'。
一般新手常犯的错误，也总结归纳一下，介于很多新人入群，其实之前都讲过了:1.新招商的地方要慎重，传统市场好赚钱。
新招商的店铺，名声不是很大，人流还不是很多，并且还没有形成一定的扎堆效应，和传统市场相比不易开店成功，之前左左的店，因为老店本身流量不大，所以觉得商场更有优势，还有大润发的开业导流量，但后来大润发的开业变故还是开口问题，就是隐患，和一般没法预计的，但是招商如果把大润发作为买点，我觉得本身也有问题。
2.太小的铺子，很多新人，为了解决资金问题，降低铺面面积。
铺子越小，效益越低。
不要光算房租，人力浪费也要考虑。
小的店铺，不仅给装修带来一定的困难，并且给货物的摆放带来一定的麻烦，不能把服装更好的展示给客户。
尤其是开口比较小的店，要考虑清楚。
3.有宽度无深度，浅，有宽度无深度，门脸大大的铺子适合跑量，或批发，人流量还要大。
精品门面要求稍深，我们开服装店还是要找一定空间的店面，在店铺选择上要尽量避免选择空间很紧凑这样的店铺。
4.角落里店面，市场的角落，边边。
这样的店铺往往因为处于不利的地位，价格往往偏低，如果这样的店址选择，要慎重了，这样店铺经常是看得多，买的少，即使货物好也很难作为优先购物的对象，自然也不适合开服装店。
