物业投标如何考察现场及答疑
摘要：物业的承接越来越多的经历招投标，招投标工作成为各家必究的课题，总结招投标过程主要有四个要素：一是招标方对投标方管理水平的认可程度，经历了明察与暗访、参观到考察的过程，越来越像创优迎检；二是投标方对招标文件的把握程度领会业主需要，实地考察现场，科学规划管理方案，合理测算管理费用；三是投标方对竞争对手的研究，知彼知己，突出自身管理特色和经营优势；四是招标现场的审时度势，准备充分，分工明确。
关键词：四要素 考察现场 贴合实际 特色 优势 对手 项目经理 答辩 随着后勤社会化进程的不断深化，越来越多的物业项目需要通过社会公开竞标来完成，这也成为物业管理企业承接项目的主要途径，如何提高企业的中标几率，并保证中标后的物业具备盈利能力，成为各家物业管理企业高度重视的课题。
我总结招投标过程主要有以下四个要素： 一是招标方对投标方管理水平的认可程度；二是投标方对招标文件的把握程度；三是投标方对竞争对手的研究；四是招标现场的审时度势。
针对这几个要素，我认为投标工作应注重以下几点； 一、准备工作： 凡事预则立，不预则废。
一次投标工作决不仅仅是标书的制作和投标会上的答辩过程，它是各投标方企业经济基础，管理水平，团队建设，人才储备等综合实力的较量。
因此，投标前的准备工作至关重要。
对招标文件内容的全面了解，重点把握，靠单兵作战是不切实际的，也难以编制出称得上“科学”的标书。
所以，标书的制作同样是一个各方专业人员参与，群策群力的过程。
因此，从物业现场考察，招标文件的研究，都需要由围绕投标工作而组成的小组成员共同参与。
每人负责招标文件中的一个专业的编制，然后由投标小组长统稿，召开讨论会，最后审核定稿。
学习借鉴国内外先进相似物业管理的思路和做法来制定方案，但必须解决好与拟管项目和本企业实际情况相结合的问题有所取舍，注重有所创新，加强对工具书的学习、增加参观建学的机会、而非移植现成方案。
对特殊物业，新型物业如医院、商场等，必要时要拟请顾问专家。
二、物业管理方案制定 首先，招标方对投标方管理水平的认可目前主要通过实地考察来检验。
在考察人员由走马观花到越来越专业化的形势下，考察所涉及的领域也越来越深入，越来越广泛。
各被考察单位反馈的管理水平也越来越真实、准确。
因此，企业应首先严抓在管项目工作质量，确定市场竞争的资本。
其次，建立仔细研究招标文件内容和仔细考察物业实况的良好习惯。
对招标文件的把握，体现在对业主要求的理解，对现场的实地考察，对管理方案的科学规划，对管理费用的合理测算。
对物业现场的考察工作，应注意以下几点： 1、标的物的智能化程度、坐落位置、规模。
2、物业的用途：商用、商住、住宅、档次、装饰材料构成、基本设备 3、周围环境影响：（治安、交通、噪声）。
商贸、村庄、政府要地、学校、驻军、民族、风俗习惯等。
4、相邻同类物业的作业状况，目的为横向比较自管项目与托管项目使用年限物业变化，毕竟有比较才有鉴别。
再次，标书并非追求“装潢精美，内容丰满”，对理性的招标代理评委来说，对这种模式已是司空见惯了，甚至已有些厌倦了，能引起他们视觉注意的标书只能是内容练达，形式独特的一类了。
况且，标书的内容越多，出现纰漏的几率就越大。
因此，我们需要去正视评委专家的心理需求趋势与当地的市场现状这两种并存的情况，仔细研究招标方，看体裁衣，制作出令招标方满意的标书。
我总结标书制作应注意以下两点：一是标书制作要贴合实际；二是标书中要突出管理特色和具备经营优势。
标书中怎样体现管理特色，这就需要我们清醒的认识、分析物业管理市场发展趋势，理清思路，明确发展目标，了解自身优势，遵循以下几个原则： 1、规范调研的原则。
2、实事求是：支付物业服务费的能力、愿望，设定服务内容范围和深度。
需求分析、以人为本是核心。
3、扎实细致：细微之处见真着，业主都能看到的、却又忽略掉的，业主管理困难的。
例：无障碍设施（残疾人、老年人）。
4、整体设想及策划对物业需求具有适应性，表现在人员配置科学、管理制度先进、工作流程严谨、独特，适应社会人文、可持续发展要求凸显 （1）人性化管理（服务）； （2）环保（作业方法、材料选择）； （3）现代科学（智能化程度高、档案管理、费用管理、信息化手段）； （4）规律服务科学化（工作计划制定、维保计划、培训计划、社区文化建设计划）。
5、方案的选择与优化。
6、注意事项： （1）了解当地的消费水平、同类物业的物管费水平、服务质量水平。
（2）业主期望达到的水准和承受的价格。
（3）标底价格与市场价格相吻合，按收费标准制定服务方案。
（4）考察当地劳动力市场，以确定人力成本； （5）绿化根据当地气候、土壤、植被实际状况，制定相应的管理方案。
（6）标底的编制应根据招标文件提供的相关资料； （7）编制标底应以《物业服务收费管理办法》为依据。
（8）标底中各项费用的说明，环卫等其它政府规费可另行计算，一般占到总报价的10%。
此外，在投标过程中，还要善于研究对手，才能做到“知彼知己，百战不殆”，了解对手的投标风格，了解对手的弱点。
正确估算竞争对手的报价意义也是重大的。
除了通过人员流动获得信息外，考察对方在管项目的组织架构，人员编制，作业方法，是判断对手投标报价的有效途径。
闭门造车，陶醉于现状，或仅靠自力更生，不借助外来的冲击，是很难提高自己的。
三、投标现场答辩 投标现场是展示投标企业自身实力，从众多投标人中脱颖而出的关键环节，因此，投标代表的现场感染力和现场把握能力，决定了招投标双方是否产生共鸣、达成合作意向。
一般来说，评委质询包括： 1、投标文件中所涉及的法律问题； 2、投标文件中所涉及的技术问题； 3、投标文件中某些数据的来源； 4、投标文件中某些概念的解释。
因此，在答辩中，市场部经理应对投标书的内容做到了如指掌，对投标书中涉及到的相关法律、行政法规、地方政策、行业标准等都有明确的认知，项目经理应对标书中所包含的作业常识，技术性指标，测算依据等有一个清醒的思路。
应该说，在规范的招标活动中，项目经理候选人在答辩中所起的作用是非凡的，因为竞标成功后，业主最直接、最多接触的管理者就将是面对的答辩人，所以，招标方对项目经理的专业知识考察，管理水平摸底非常注重，而对项目经理的认可主要靠的就是在投标现场的答辩过程。
其次，投标人陈述应做到：1、仪表：着装整洁、工装、举止大方，团队划一。
2、对标书内容熟练掌握。
包含承诺数据、投标的依据、测算方式、保障机制。
3、时间概念：明确问题能力、逻辑思维能力、重点突出、条理性强。
4、语言表达能力：清晰、简练、规范、普通话。
5、 纪律：手机关机。
总之，参与投标的过程，是对企业自身实力的一次全面考察。
在这个开放的时代，独享信息、资源已变的不现实，竞争已成为社会的主话题。
我们必须具有善于利用“拿来主义”，汲取营养的虚心意识，才能不断提高自我。
百货商场深度体验总结
第一、要做好目标客户的征集工作目标客户是决定促销成功与否的前提条件，如果没有充足的目标客户，促销活动很难达到预期的效果，因此要做好目标客户的征集工作。
第二、促销信息的传播活动一定要投放促销活动的广告进行宣传。
投放广告时务必做好区域媒体受众率的分析，做到广告投放覆盖面广，投放力度大，要能做到聚焦。
第三、做好活动氛围的营造氛围对店面的成交有很好的促进作用，如果顾客很难感受到活动的氛围，就容易导致店面的成交率非常低。
第四、做好活动的动员培训活动的成功离不开团队的配合执行，要想让所有人能按照既定的目标执行，务必要做好动员培训，让所有参与活动的人员认识目标，了解活动的内容和需要注意的事项及活动的话术。
第五、做好销售任务和激励措施的制定如果不制定销售任务和激励措施，销售人员工作的主动性和积极性就不高，容易出现来了顾客没人愿意接待，接待顾客也不会全力以赴。
房地产按揭员的年工作总结怎么写
大概是这么结构：【一】起就是常说的开头。
可以有主环境的介绍、工作，甚至可以有一些简单的感慨；【二】汇报具体工作情况。
要求不高的话，可以把所有工作内容放一起来总结。
要求高点的话，就将各部分分点总结汇报下。
【三】工作分析。
分析下哪儿做得好，哪儿做得不够好。
通常是侧重找下自身的不足和问题，显得谦谨；【四】下一步打算。
可以是思路，也可以是具体的打算。
套路些的话就是继续干好工作、继续学习提升、改进自身工作等等。
另外，懒写，可找。
在一家大型商场做楼面管理工作需要怎么去做
商场楼面管理职责一、基本要求：1、敬业爱岗、忠于职守；品行端正、廉洁奉公；坚持原则、以身作则；2、熟悉与工作有关的国家法律法规和公司规章制度；3、熟练掌握本部门各项工作流程、操作要点和注意事项，并具备改进和创新的管理意识； 4、负责参与制订营运部门阶段工作目标并带领所属员工努力实现；二、卖场管理1、负责所辖卖场的环境卫生、柜台布置、商品陈列、设施维护等硬件的规范管理控制；2、负责所属员工的人事考勤、仪容仪表、导购推销、接待服务等软件的规范管理控制；3、负责处理卖场的一般突发性情况，如：顾客争议、商户纠纷等； 4、监督和控制卖场的经营情况，防止议价、走单、未经许可物品出闸等不良经营状况的发生；5、监督卖场各专柜销售状况，积极分析经营状况和各相关因素并及时、全面地向上级主管反应和请示；三、商户关系1、负责定期与专柜商户进行全面、准确地沟通，积极掌握专柜的经营动态；2、本着诚信、双赢的原则，与各专柜商户保持互惠互利的业务关系；3、定期召开与专柜商户的座谈会，及时解决商户提出的问题或向上级主管领导汇报；四、顾客关系 1、确保所辖员工为顾客提供诚信、亲切、人性化的服务，并在保持服务水准的前提下不断提高；2、确保所辖员工与顾客保持紧密沟通，及时全面地了解顾客的需求和建议；3、积极和稳妥地处理顾客提出的各类争议和纠纷； 4、妥善处理各类退换货及各种投诉；五、部属管理1、贯彻落实主管上级的各项精神、指示，确保所属员工遵照执行；2、负责主持定期的内部例会，及时解决工作中的问题；3、对部属进行定期的专业知识培训，确保部属的业务技能和工作素质满足工作要求；4、考察部属的实际工作能力并做正确地评估，将信息及时反馈到主管领导处； 5、负责协调和安排所属员工的排班、补休、加班、请假顶替等工作事宜；6、积极了解所属员工的思想动态，进行必要的沟通，及时解决或向上级领导反映员工内部纠纷；
怎样承包小区、写字楼物业保洁
商场保洁 保洁方案 1、进入场地：保洁员由公司统一划分安排工作区域，穿好工配领工具后进入保洁场所实施保洁。
2、保洁员使用的主要工具：①、高级棉拖布，抹布、③、腻子刀，④、水桶，扫把。
3、保洁员具体清洁操作： 保洁员在分配好的区域内利用棉拖循环往复拖洗清洁面，同时收集地面垃圾、屑片等。
随手清理垃圾，每天收集倾倒垃圾（根据实地情况安排）。
有口香糖或重泥垢采用刀片刮净后，拖洗干净。
拖把要经常清洗，挤干水分。
遇有顾客，应主动避让。
顾客流量大，可先行清洁其他部位，等顾客通过再行清洁。
个别污渍，由公司分派的机械清洗工人开动自动洗地机间隔循环清洁，同时该区域内的保洁员应辅助清洁，保证这些区域的快洗、快干。
（或根据实地情况）。
4、机械清洗工人：白天使用自动洗地机对商场内主要部位实施1次清洗。
（以不防碍顾客为原则），夜间全方位的清洗所有地面。
（可根据实际情况灵活安排） 5、定期清洗：每月安排1次彻底的商场大扫除。
（安排在夜间实施） 6、主管职能：公司安排1-2名主管，巡回往复的监督、检查，发现问题及时处理，对员工指导、督促、教育。
7、日结：每天下班时，由当班主管小结当天工作，并分派传达公司的工作任务。
8、周会：每周一下午下班时，由公司负责商场保洁托管项目的主要负责人召开周总结。
9、备注：以上方案可在实际保洁工作中改进，变革，以优质的完成清洁工作为目的。
项目质量1、商场门前台阶每天早上必须清扫商场的滚动门玻璃地面要保持清洁明亮 2、通道内地面：洁净，无灰尘、无积水、无水渍、无纸屑果皮、无明显脚印、无明显污垢。
3、商场入口：玻璃明亮、洁净，地面清洁光亮，无明显纸屑果皮、无明显脚印、无明显污垢、无积水水渍。
（雨雪天气除外） 4、清洁电梯玻璃镜面踏步扶手 5、卫生间、洗手间：地面无明显积水、无明显污垢、无明显垃圾，台面无明显积水水渍，便池无明显污垢，厕纸无外漫溢，无臭味，空气清新。
5、夜间清洗完毕地面：全部地面清洁、洁净，无水渍、无积水、无灰尘、无污垢、无纸屑果皮、无脚印6、工具设备间：工具摆放整齐，工具自身干净，无垃圾、无积水、无污垢。
