乡镇农村土地流转工作总结
1、创新观念较为超前。
在创新理念、创新政策、创新举措上先人一步、快人一拍。
理念上，坚持“三个有利于”，按照“三集中”（工业向园区集中、农民向城镇集中、土地向规模经营集中）的思路，大力推进市场化运作，把推进土地流转与规模经营结合起来，让一部分农民成为新“地主”；把推进土地流转与全民创业结合起来，让一部分农民变成新的产业主；把推进土地流转与本地工业发展结合起来，让更多的离地不离家的人成为工人；把土地流转与城镇建设结合起来，让农民转变为商人。
政策上，用活用足用好，如涉及的农村集体建设用地开发、一次性承包土地等政策法规上没有明文规定不准的，敢于创新，规避政策风险。
举措上，以搞活农村土地承包经营权为手段，推进农村产权改革，2008年该市建立了全国第一家农村产权交易所，部分县市区也建立了农村产权流转中心，为农民提供快捷方便的产权及资本流动平台。
探索创新土地承包经营权股份量化、集体经济组织股份化改革、搭建农村土地流转市场平台等，拓展其抵押融资形式，使其资源变资本。
**永竞集团建立的“田园时代”是一个以“土地量化入股、村企合作、业主规模经营”的具有代表性的典型例子。
在农民流转自愿的基础上，该村引导农民以土地承包经营权入股的方式组建农业股份合作社，合作社与永竞集团签定了租赁×××亩耕地，时间为19年的土地租赁合同，达成了投资××亿元，建设现代农业产业化示范园的投资协议。
“时代田园”以农业产业为基础，农业观光旅游为载体，以新农村建设为目标，将园区内所有民房迁出，统一规划，新建新村庄，农民每户按每人×××元平方米的补助予以建造新居。
示范园主要发展葡萄、苗木、小区养殖等特色产业，建设集生态、休闲、观光、旅游于一体的现代农业园区。
合作社采取“农户入股保底，收入二次分成”的分配方式，使农民增收链条得以延伸。
农户可从合作社获得稳定的“四金”收入。
一是获得土地流转租金每年每亩保底收入×××元；二是坚持“多积累，少分红”的原则，对高出保底租金部分的×××用于持股农户再分红，实现农户第二次分利。
余下的×××新增收益用于扩大合作社生产经营；三是公司每年安排出租地农民×××多人在农业园区打工，并解决出租地农民的社保问题。
四是建休闲山庄，聘请当地人作物业管理，并引导农民参与农业产业化，特别是发展第三产业，实现了农民收入构成多元化。
2、扶持政策十分过硬。
一是土地流转奖励政策。
2005年该市制定出台了《关于推进农村土地承包经营权流转的意见》，明确了推进土地流转规模经营的具体奖励办法。
新都、双流等多数县市区政府根据本地的经济发展状况和区域特点分别制定了不同的奖励政策，并从项目资金安排上给予倾斜。
有些地方除对规模经营业主给予奖励外、还对引进规模经营业主的单位和个人、对土地流转达到一对规模的村和乡镇制定了奖励措施。
该市市委文件规定从2005年起连续3年以上规模经营农用地面积达×××亩以上的，由市政府给予一次性奖励。
锦江区在发展“江家菜园”基地中明文规定全区每个公务员租种一分田或一分地，转租给他人种的，出让×××元给予补偿。
二是土地优惠政策。
国土部门积极为农业产业化项目提供用地政策支撑和用地服务，2005年为×××家龙头企业落实建设用地×××亩，并享受到了相应的用地优惠政策。
三是争取金融支持。
加大金融机构对龙头企业、土地流转规模经营等信贷支持，市政府与农发行签订了《农业政策性金融合作协议》，在2006年到2008年农发行提供100亿信贷额度。
从2004年起市财政专门列支×××万元用于扶持农村土地流转专业合作组织。
3、典型示范引导有力。
该市总结推广了多种土地流转规模经营典型模式，通过组织召开专题现场会、农村工作会参观现场、加大宣传报道力度等带动土地流转。
如以双流县昆山村为代表的“土地有偿流转，业主规模经营”的经营模式；以崃羊安镇汤营村为代表的“土地量化入股，集体统一经营”的模式；以崃市固驿镇仁寿村为代表的“龙头企业带动，村企合作经营”模式；以金堂县转龙镇大桥村为代表的“土地量化入股，农民与企业合作经营”模式；以龙泉驿区大面街办龙华村为代表的“开发农村集体建设用地，发展规模经营”的经营模式，发挥了典型示范作用，带动了土地规模经营加速推进。
4、服务措施非常到位。
一是着力改善土地流转的软硬环境。
通过结合土地整理、农业综合开发、农村用水保障工程等项目，政府每年投入上10亿元用于改善灌溉、道路等农业基础条件。
对农业规模经营及兴办农业企业的周边设施由政府投入，“五朵金花”农民休闲山庄设施建设投入按×××的补足，并免收业主基础设施配套费；通过搭建劳务输出机构、开展务工前劳动技能培训、开通务工人员直通车等为农民外出务工提供用工信息、用工导向服务，消除农民对土地的依赖，为土地集中规模经营创造条件；通过健全农民社保机制，推进城乡基本养老保险和基本医疗保险全覆盖，解决农民流转土地的后顾之忧，为土地规模创造条件。
二是加强土地流转服务指导。
该市先后制定了《农村土地承包经营权流转实施细则》和《农村土地承包经营权管理办法》等规范性文件，统一制定了规范的土地流转合同文本和土地流转服务流程，健全了市县乡三级土地承包流转服务中心，部分县市区建立了土地流转网络信息平台，为农户、业主从事土地流转提供服务。
三是成立了农村产权流转担保公司。
政府每年投入6亿元，撬动社会、金融和部门资金达248亿元，政府每年向农民提供×××元\\\/亩的耕地保护基金，担保公司与农民按2：8的比例贷款担保，积极为农村土地承包经营权等产权的流转提供资金担保，以确保土地流转和规模经营正常有效进行。
通过创新农村土地流转机制、方式、方法，该市农业农村经济取得显著成效。
一是促进了现代农业产业的发展。
在土地规模经营的带动下，该市已发展具备了一定规模的农产品基地，形成了优质粮油、畜禽、蔬菜、水果、食用菌、花卉、中药材、茶叶、水产、竹林等十大优势特色产业。
二是促进了农业基地建设和产业化经营。
已建立农业优势特色产业基地×××个，该市规模以上龙头企业发展到×××家，其中国家级重点龙头企业×××家，省级重点龙头企业×××家。
年销售收入亿元以上龙头企业×××家，×××元以上龙头企业×××家。
三是促进了农民转移和持续稳定增收。
2007年该市转移农村劳动力×××万人，占农村劳动力总数的×××以上。
2008年底，该市共有×××万户农户转出土地承包经营权，占承包农户总数的×××。
双流县通过土地流转解决了×××万人的农村富余劳动力就业。
四是促进了农民组织化程度的提高和集体公益事业发展。
通过资金、技术和土地承包经营权入股等组建农民专业合作组织，该市农民专业合作组织发展到×××个，其中农民专业合作社发展到×××个，从业人员×××万人；农村新型集体经济组织发展到×××个，参股入股的农户达×××万户，极大地壮大了集体经济。
金堂县由新镇祝新村，出资×××万为全村×××人购买了新型农村合作医疗保险，×××户低保户全部纳入最低生活保障及文体设施建设等，有力地促进了农村公益事业的发展。
当前土地流转主要面临着什么问题
一、当前土地流转中存在的主要问题及原因分析（一）农民对土地流转顾虑重重通过入村入户调查，我们了解到,不少农民还存有土地是“命根子”的恋地情结，不愿意转出土地经营权，迫不得已才为之；有的单纯地执着朴素的小农意识，认为农民天生就要种地种粮，这是本分；有的认为现在取消了农业税，还有一系列的惠农政策，加之土地承包经营权长期不变，对土地还存有增值预期，认为保住土地至少有利无害。
（二）土地流转缺乏保障机制这主要分为两个方面，一个是对转出方的保障，一个是对转入方的保障。
第一个方面，对土地转出方而言，其保障机制建设任重而道远。
在农村，土地仍然具有较强的社会保障和就业功能，是最后的“保障线”。
俗话说得好，农民的地等于农民的天，农民的幸福就在田地间。
但从大的方面讲，当前农村社会保障机制还不完善，进城务工的农民又无法取得城市社会保障，甚至工作也得不到保障；从小的方面说，土地转出后，如果转入方违约，而转出方又无力或没有条件返田种地，生活就会没有着落，双桥村的农民和村干部对此十分担忧。
第二个方面，对土地转入方而言，种植大户或企业的保障机制也不健全。
种植大户或企业经过土地流转形成规模经营后面临的最大风险是市场风险。
一是由于农业生产的周期性自然特点，面对市场波动，很难及时作出调整，遇有灾害性天气或市场产品过剩，几乎必然亏损，规模越大，亏得越多。
二是转入方缺乏“组织感”，即单体面对庞大的市场。
规模较大的企业好一些，但种植大户基本都是单兵作战，土地、农资、技术、劳务、产品、销售等等，事事操心，显得力不从心。
（三）土地流转不规范土地流转尚未建立起一套完善的流转机制，流转过程不规范，主要表现在“一无三不”。
“一无”即没有土地流转的市场运作体系和相关服务平台，流转层次不高、渠道不畅、秩序不好。
“三不”：一是不约定，有些农户之间的土地流转，只有口头协商，没有签订书面合同，土地流转自发、无序、随意、分散；二是不规范，即使签订了合同，其内容也过于简单，对双方权利义务及违约责任、承租土地上附作物处置、有关赔偿条款等缺乏明确具体的规定；有的合同未经管理机构审查、签证或公证机关公证，当事人双方如果出现纠纷则难以解决；三是不合法，有的流转合同，转出方多是村或村土地合作社，而有经营权的农民没有书面委托，造成流转双方主体资格不明确，不符合法律规定。
（四）流转后的土地“非粮化”现象严重虽然国家近年来加大了对粮食种植的鼓励扶持政策力度，但粮食作物与果蔬等经济作物相比，经济效益仍然处于劣势。
水稻的生产周期一般在135天左右，种植1亩水稻的产量大概有1000斤，1斤水稻能产出7两米，1斤大米按收购价1元计算，再加每亩30元的水稻种植补贴、56元的综合农补，1年种植两季水稻只能带给农民1500元左右的收入。
这点收入，除去农资、农务等成本，最终的纯收入只有不到800元。
村民将自己的土地转出后，不用下地劳动就能获得每年每亩800-1000元的收入，而且可以在大棚打工计时赚取工资以增加收入。
在经济效益的强烈导向下，流转后的土地几乎全部用来种植蔬菜和水果，“非粮化”现象十分严重。
种粮不挣钱是农民不愿种粮的根本原因。
（五）土地流转有弱化家庭经营主体地位的趋势现行的有关土地流转的法律法规与相关政策和实践多有矛盾和冲突，这也从一个侧面反映了社会转型期矛盾的复杂性。
纵使这样，对家庭经营主体地位的认同还是比较一致的。
理论及国际经验表明，家庭经营是小农经济最有效的激励制度安排。
家庭经营主体地位是我国实现农业现代化的核心问题，其关键在于把分散的、无序的小农经济变为有组织的、有序的小农经济，而不是取消。
当前土地流转中出现问题的原因分析有三：一是农村社会保障体系不健全，失地农民缺乏生存保障。
农民仍把土地作为最基本的生活保障，宁肯粗放经营，也不愿转移出让，而且部分土地转出收益吸引力不大，致使流转意愿不强烈。
二是由于法律缺失和政策不完善，导致对土地流转征用缺乏细节规范，司法实践中不易操作，致使土地流转片面追求规模化，忽略土地利用率的合理化。
三是对工商企业租赁农户承包地的准入和监督不到位，工商企业为了利益，更多地进入农业，长时间租赁、占据农民的土地。
二、意见和建议（一）明确农村土地流转发展方向“土地家庭经营+农民合作社+完善的农业社会化服务体系”模式是农业实现现代化的最有效方式。
我区现阶段的农村土地流转要坚持并巩固家庭经营主体地位，适度发展规模经营，不能盲目更不能强制推进大规模土地流转。
在适度推进土地流转的同时，更重要的是以各种形式的农民合作社为主要载体，推进农业社会化服务体系建设，提高小农经济的自组织度。
辩证认识社会资本（特别是纯粹逐利资本，包括外资等）在推动农村土地流转中的作用，坚决抑制其不良趋势，引导其发挥积极作用。
（二）明确并统一有关农村土地流转的相关规定根据现行法律、法规、政策、措施中关于土地流转的规定，认真总结我区多年来土地流转过程中的成功经验，尽快明确并统一农村土地特别是农业用地流转各方面、各环节的规定，依法有序推进土地流转。
（三）加大农村社保和农业保险力度在短期内难以改变农村土地承载社会保障和就业功能的情况下，加快推进农村社会保障体系建设，加大农业保险力度；同时，依据我国区域总体发展和主体功能区战略，依靠工业化和城镇化战略“两轮驱动”，转移农村剩余劳动力，并使农民工逐步进入城市和小城镇社保体系。
逐步削弱土地附着功能，增强土地的生产资料功能。
（四）保护并提高农民种粮积极性一是提高种粮补贴；二是以公益属性、企业运作模式的农民合作社为主体发展粮食产业链，逐步使粮食产业链的效益绝大部分能使农民共享，大幅提高种粮的附加值；三是明确流转后的土地特别是优质适质土地用于种粮的比例，切实维护国家长久粮食安全。
参考链接：
土地流转的优缺点
农村土地流转实践中存在的几个突出问题农村土地流转和家庭联产承包一样，是农民自己的创造，说明农民有这样的意愿，但是光靠农民自己操作，因为缺乏市场经济的契约精神，很难做到依法规范，纠纷也很容易出现，政策的引导、法律的规范就尤为重要。
《农村土地承包经营权流转管理办法》于2005年3月1日起施行。
十七届三中全会做出推进农村改革发展的重大决定后，新一轮农村改革拉开序幕。
农村发展对土地流转的要求更加迫切，中央文件中也多次对农村土地流转提出明确要求，但现实操作中还是喜忧参半，尤其是“忧”更应该引起重视。
2.1强制土地流转现象时有发生面对中央政策的鼓励引导，一些地方政府有着强烈的政绩冲动，对于土地流转的积极性、主动性往往超过了许多农民。
现实中经常出现的状况是，政府积极争取，精心运作引进项目，投资方也有了明确的意向，但需要农民流转出土地达到投资方要求的土地规模的时候，个别、一部分甚至是大部分农民不签协议。
因为在同一集体组织内，有的农民已经在城里端稳饭碗，有的农民在本地从事效益不错的非农产业，他们承包的土地流转出去理论上讲不会有什么问题，问题一般都出在对土地流转补偿金额不满意；更大的矛盾出现在那些以种地为生，本不想流转土地的农民身上。
若地方政府和投资方急于启动投资项目，出现强制土地流转的现象并不罕见。
还有一些地方片面追求流转规模，定指标、下任务，甚至变相强迫命令，存在着求大、求快的倾向。
近年来，因土地流转引发的农民上访事件、农民被殴打甚至致死事件已经成为全社会的关注的热点。
强制土地流转侵害农民利益，恶化干群关系，对农村经济社会发展危害严重。
2.2工商资本下乡与农民争地现象突出工商资本携资金、技术、渠道和人才进入农业农村，必然能够有效满足发展现代农业对生产要素的需要，成为“反哺”农村不可或缺的重要力量。
但现实中，更多是工商企业打着农业产业化旗号，下乡圈地逐利。
有一些资本进入农村、流转大量土地之后，开始为自己谋取其他的敛财之道，一般来说不外乎两个方面：一是圈地，以获得未来土地的增值；二是套取国家优惠政策，国家对农业领域有很多的优惠和补偿措施，如果土地规模较大的话，将会是一笔不小的资金。
农户个体或合作社由于在资金实力方面无法与工商资本竞争，只能选择退出，即使想扩大规模从事农业，也会出现力不从心的状况。
单个想继续从事农业生产的农户在大部分周边土地被承包的情况下，通常也被迫妥协，放弃对土地耕作权。
工商企业长期占用农地，势必影响耕地保护，侵害农民利益，损害国家利益。
2.3流转后的农地“非粮化”甚至“非农化”现象严重土地作为重要生产要素，收益差距很大，用于农业不如用于工商业，用于粮食生产（土地密集型）不如用于蔬菜、花卉、养殖业（劳动密集型）。
在强烈的经济利益驱动下，打着农业开发的旗号改变土地用途成为惯例，一些本来种粮食的土地被流转为搞养殖业、花卉业、生态农业、观光休闲农业，甚至直接变为建设用地的现象屡见不鲜。
农业开发更多表现为“非粮化”“非农化”开发。
这种现象城市郊区比边缘农村严重，大城市周边比中小城市周边严重。
地方相关执法部门也往往出于发展经济的考虑，并不进行严格查处。
长此以往，势必会造成耕地流失，危及国家粮食安全。
2.4土地流转程序不规范尽管现实中土地流转规模在不断扩大，但完善的土地流转机制还没有建立起来，土地流转中不规范的现象还比较普遍。
如有的采用口头协议流转或由村委会代替农民签订流转合同；有的流转期限过长，流转价格偏低；有的企业由于经营失误，无法履约，给转出土地的农户造成较大的经济损失等。
由于土地流转服务还不够，市场机制还不完善，农民在流转中的合法权益保护不到位。
3切实保障农民权益，积极稳妥引导土地有序流转引导农村土地流转的目的是发展适度规模经营，前提是农民增收、农业增效，其中又以保障农民的利益为基本要求，决不能为了单纯追求提高土地利用的经济效率，就强迫大多数农民离开土地而合并土地的使用权。
所有损害农民利益，破坏耕地的土地流转行为都必须严厉查处，即使制止。
土地流转的发展状况
能不能告赢不好说，因为诉讼是有时效的，但是承包的土地转包后也不得改变土地用途。
如果是国家建设需要则应当办理农用地转为建设用地的手续。
上面说到：“承租方和政府的人都要农民继续出租，政府还要将土地申请变为荒地”，说明政府内也有个别人想非法用地。
这样的事应当向当地土地行政部门书面反映。
