买房后最长时间的交房期限是多久?
时间力上开发商的楼盘一般是单个最多也就是两三个楼盘同时开发就是说，你去楼处顶多也就只能了解两三个楼盘的情况，可供选择的面比较窄。
而房产中介代理机构可以同时代理十几个楼盘，他们手中可能会有几十甚至上百个楼盘，届时你就可以从中细细挑选，还能同时比较多个楼盘的优势与特征。
房屋售价的优惠开发商为了尽快把开发的新楼盘售出，除了自己的销售力量外，必然会联系一定规模的中介机构帮助其销售。
如果开发商售楼处的销售价格比中介代理机构的出售价格便宜，则会造成没有人会到中介代理机构购买新房的结果，那么开发商找中介代理机构帮助其销售就成了多此一举，所以找中介代理买房有可能更便宜。
规避潜在的购房风险我们都知道新房销售必须有预售或者销售许可证，但若你直接去售楼处购房，开发商是否已经拿到该证件，除非他们自己展示给你，否则你就无从得知，购房风险自然就大一些。
但是，如果新房已经被中介代理，也就侧面印证了该楼盘已经证件齐全，可以预售或现售，因为如果房子有问题，中介代理机构也不会进行代理，否则他们是需要负法律责任的。
代理可帮你与开发商谈判要是你直接找开发商购买楼盘，没有中间人，其实是很难申请到比较大的折扣的，而若是有中介代理机构的介入，他们就能起到一定的润滑作用。
在整个过程中，房产中介代理机构会帮助你同开发商进行谈判，为了促成交易，其一定尽全力为你申请到尽可能大的折扣。
我是一个装修公司业务员，怎么更好的电话邀约客户
<1>思考任何一件事的合理性审计界有一句口头禅：“不re”。
“不re”，是“not reasonable”的简称，也就是“不合理”，不符合常识。
审计师的职责就是检查财务报表的真实性和合理性。
为了防止上当受骗，审计师需要仔细推敲公司当局的每一种说法是否合理，这是他们的一种职业习惯。
举一个简单的例子。
管理当局会说：“今年收入增长了50％，是因为销售数量增长了50％。
”审计师一看报表：“不对啊，成本明明下降了20％啊，期末存货也比上年年底要多。
而且也没听说有什么技术进步，能让单位成本大幅下降，所以成本下降只能是因为生产数量在下降。
这和销售数量增长不是自相矛盾吗
”这个例子正印证了一句老话：“说谎话容易，把谎话说圆却很难。
”为了把一句谎话编圆，你需要修改很多相关的地方，而且还不一定修改得圆满。
审计师就是通过寻找会计资料当中不正常、不合理的蛛丝马迹，从各个角度向公司提出一连串的问题，像猎犬一样刨啊刨，从而把公司隐瞒、编造的事情挖出来。
这年头，不仅公司财务的谎话编得不圆，连骗子的骗术也“不re”。
前不久，我收到“淘宝网”发来的一个广告，通知我中了奖。
我登陆淘宝网，输入密码，果然有35000元的现金大奖在等着我。
在我收到这个广告之前一天，淘宝网的确在搞抽奖，所以我并没意识到这是一个骗局。
我继续读下去，兑奖通知说，税法规定奖不能白拿。
只要我邮寄1500元的增值税到某个帐号，他们就会立即把奖金支付给我。
我刚要激动地抬屁股去邮局，忽然想起一件事：你直接从我35000元的奖金里扣1500元不就可以了吗，为什么要我去邮局寄钱呢
我又仔细看了看一遍兑奖说明，发现一个新的问题：怎么会让我交增值税呢，增值税一般是在工厂进口原材料的时候才交的。
就这样，我识破了一场“不re”的骗局。
审计师喜欢思考事情的合理性，这其实就是日常生活常识的积累。
可是，如果审计师把这种职业习惯带到生活当中来，就不那么可爱了。
在生活里，人不可能把所有事情都记得很清楚，难免说出一些不太准确的话。
而且在夫妻之间，有时也会说一些善意的小谎言，互相哄一哄。
如果你的另一半是一个干审计的，那么恭喜你，你的每一句善意的谎话都会引来对方的疑问，你会被打破沙锅问到底，越挖越深，直到谎话彻底败露为之。
所以，敢和审计师结婚的人，一定是个赤诚坦荡的人。
<2>用数字说话中国人喜欢从表象上，从意识形态上，从趋势上说一些大而化之的话，偏偏懒的拿数字去支持自己的观点，用数字去检验一下是不是这么回事。
审计师则不同，他们的很多科目的都需要匡算（Prove in Total）。
比如工资费用，审计师会用公司的总人数乘以大致的人均工资，得出一个总数，和报表上的那个数字对比一下，看看相差得大不大。
用数字说话非常重要。
因为，有些事情正确与否，并不是从概念上就能看出来的，你得实际计算一下成本、收益分别是多少，才能做出结论。
只有数字，才能告诉你答案。
举个例子。
很多西方国家发展竞技体育不会动用很多纳税人的钱，而是走市场化、职业化的道路。
而在中国，竞技体育基本是靠国家财政支持的。
如果你举行一场辩论的话，至少90％的中国人支持用“举国体制”发展竞技体育，恐怕只有不到10％的人反对这么做。
到底谁对谁错呢
我们可以匡算一下，如果让纳税人来赞助的话，一枚奥运会金牌会花费纳税人多少钱。
假设1名奥运会**，是从1000名运动员里挑选出来的（中国那么大，33个省平均每个省有30个人练习同一个项目，应该不夸张）。
光运动员还不够，还得有后勤保障人员，比如教练，领队，队医，厨房师父。
就算平均两个运动员有一个后勤人员吧。
好了，运动员＋后勤人员，一共1500个人，换一枚奥运金牌。
这1500个人是职业性的，假设国家得管他们每个人20年，其中10年训练，10年退休金补贴。
每人每月的工资，暂定为1000元。
除此之外，运动员还要使用运动器械，要住宿舍，还要出去外地、外国比赛等等开销，每人每月1000元。
这样一算，一枚奥运金牌的成本，1500人×20年×12个月×2000元\\\/月＝7.2亿人民币。
雅典奥运会上，中国取得了32枚金牌，那么我们在这32枚金牌上花费了7.2亿×30＝230.4亿元人民币。
真是不算不知道，一算吓一条。
数字出来以后，双方可以再进行一场辩论，就算仍然谁也说服不了谁，至少，他们会把辩论的焦点从简单的“是”或“否”，转移到对于成本、收益的权衡上来。
这场辩论的水平就会上一个层次。
需要说明的是，我上边的这些数字都是自己估算的，而不是从哪个政府预算报告上摘录的。
这是一件挺无奈的事情。
我从没见政府给出过明细的财政预算。
所以我不知道我纳的税有多少用于教育、多少用于竞技体育、多少用于医疗、多少用于公务员工资、多少用于业务招待……不过不要紧，我们每个人都有常识和头脑。
就像上边计算奥运会金牌的成本一样，很多事情我们自己就可以依靠现有的知识，大致估算一下。
这么做虽然会费点力气，但是总比一无所知要好。
希望每一个人都能够养成用数字说话、向数字索取答案的好习惯。
<3>做事要留证据在审计工作当中，很重要的一条原则就是：“如果你没有写下来你做了什么，那就等于你没有做。
”比如你询问了谁，询问的结果是什么，你查看了什么单据，都要记录在工作底稿里。
审计师特别喜欢管客户要资料：合同啦，发票啦，内部文件啦，管理当局的声名啦，都象宝贝似的要过来，把重点标注清楚，归入审计工作底稿里。
只有当这些证据齐全了，报表上的数字才有依据。
用书面证据说事，和口头约定相比，无疑是一种进步。
只有在每一个环节留下可供查证的证据，才能在发生纠纷的时候有理可说。
可惜很多中国的企业总喜欢在合同里说一套，实际当中跟对方口头约定另外一套，不愿意及时更新合同。
等发生了纠纷，双方各执一词。
我想，随着中国司法制度越来越健全，那些不愿意用合同说事的企业，会越来越吃亏。
其实，审计报告本身就是一种书面证据。
会计报表使用者需要看到注册会计师出具的审计报告，以确信会计报表是真实公允的。
这年头股民很多，但是会看年报的股民却不多，看年报的时候关注受聘会计师事务所是谁的股民更是寥寥无几。
如果你只是“炒股”，而不是“投资”股票的话，审计报告的确是可有可无的东西。
“做事要留证据”——这句话从另外一个角度讲，就是“不该留的证据坚决不留”。
比如，审计师发现企业有一些小问题，但是不太严重，并不需要解决。
那么，审计师**就当根本不知道，在工作底稿上提都不提。
如果你提了，但是没解决，反而容易被监管机构抓住小辫子。
曾经有一种说法：我们做审计的目的，就是在赚到审计费的同时，取得适当的审计证据把责任尽量都推给公司管理层。
这话虽然说的有点露骨，但是无疑是句大实话。
<4>简明、清晰地表达观点“改革开放要坚持，纠正不正之风和打击经济犯罪也要坚持；改革开放要坚决，纠正不正之风和打击经济犯罪也要坚决；改革开放要是一个长期任务，纠正不正之风和打击经济犯罪也是一个长期任务。
”——李瑞环，1986年4月3日在中央端正党风座谈会上的发言。
上边这段话，大家可能都读得比较累。
如果换成一个审计师，他会怎么表达同样的意思呢
我想，他大概会这么说：“改革开放、纠正不正之风和打击经济犯罪这三件事都是需要长期坚持的任务。
而且，我们在执行的时候要坚决。
”这就是商业社会的要求：从阅读者的角度出发，尽量通俗、简明地表达观点。
如果阅读者很容易就明白了你的意思，他就有希望变成你的客户，你的表达就是成功的。
如果他听不懂，或者听起来很费劲，双方交流的成本很高，你的表达就是失败的。
在我做第一个审计项目的时候，带领我工作的是一个第三年的高级审计员。
我记得，她做事情一向很麻利，可是唯独她在往工作底稿上写“注释”的时候，总是磨磨蹭蹭的。
每一条注释，她都是写了又写，改了又改，不断试验怎么表达才最清楚、最简明，让经理一眼就能看明白。
她在遣词造句上所花费的时间，要远远多于给经理节省的时间。
因为她觉得，多考虑一下阅读者的需要，让阅读者能够迅速抓住信息的重点，这样的底稿才是合格的。
在她的影响下，我也学着提高表达的效率，让别人不费脑子就能看明白。
如果我想说的事情不太复杂，我就看门见山，第一句话就把结论扔出去，然后再写原因：<1>……,<2>……,<3>……。
如果我想说的事情比较复杂，需要先介绍背景知识，然后进行推理演绎，别人才能看懂，我就由浅入深地写，A，B，C……说清楚一件事，再说下一件事，依次说下去。
每一条路如果有多个分支的话，我会加上序号A1，A2，B1，B2，这样读者就心里清楚自己“走”到了哪条路的哪个门牌号。
我看到很多人写长篇大论的时候，总是想到哪就写到哪，相同的意思也不合并一下，序号也不加，把ABCBDAE混成一团写，让人读起来像是在走迷宫。
就拿李瑞环的那段话来说吧，第一句话的“要坚持”和第三句的“是一个长期任务”明明说的是同一个意思，他偏偏要拆成两句话到处乱丢。
我们自己在写长篇大论的时候，切忌成为这种“乱丢盒子”的悟空啊。
在平时的阅读中，我们经常看到有些文章的作者容易陷入自言自语的梦呓，光顾着自己痛快，光顾着炫耀自己的文采和博学，而不顾文章的条理是否清楚、表达是否简明、别人是否明白。
张五常近年来写的文章就是一个典型的例子，半文半白，思维跳跃。
一个人的思想高明是一件好事，但是，如果他不善于表达，让读者读得晕头转向、不知所云、忘文兴叹，由于“交易费用高昂，导致交易无法达成”，这实在是一件让人遗憾的事情。
<5>出Q是完善文章的好办法所谓出Q，就是由一个独立的第三人阅读审计底稿，指出里边有错误、或者是不清楚的地方，然后交给底稿的编制者去修改和完善。
在四大，员工不喜欢经理出Q，经理不喜欢合伙人出Q，审计部不喜欢税务部出Q。
没有人喜欢别人给自己Q。
但是，他们给别人出Q的时候都毫不留情。
出Q的确是完善文章的好办法。
我将这种方法的优点总结如下：<1>所谓“旁观者清”。
有些事情，底稿编制者自己觉得说得很明白了，但是别人可能还是看不懂。
让一个独立的第三人看一遍，提出他的疑问，就能够发现哪些地方表达得还不那么清楚。
<2>能够凝聚多个人的智慧。
一张好的底稿，需要不断加以完善，充分吸纳不同人的好的思想。
经理、合伙人通过出Q，把深层次的问题指出来，等于是将自己在职业生涯中所积累的知识注入到了底稿里。
员工通过修改，模仿，下一年再完善，如此循环，底稿的质量就能不断提高。
这不仅是工作底稿的进化模式，也是人类文明的进化模式。
<3>避免面对面的接触，从而提高沟通的效率。
这个优点说来有点好笑，但是的确是一个事实。
每个人都有自尊心和逆反心理的。
据我观察，如果你当面指出别人底稿的缺点的话，通常会引起对方的解释、辩护和反驳。
争来争去，底稿里问题并没有得到解决。
如果是出Q的话，就快了很多。
反正问题我已经给你指出来了。
有则改之，无则加“注释”在底稿里说清楚，省得别人每次都误会你。
魔鬼存在于细节当中。
出Q就是为了把底稿里隐藏着的大大小小的“妖精”挖出来。
在四大，好的底稿无一例外都是Q出来的，而且是海量的Q，反复的Q。
没有人喜欢别人给自己出Q，但是出Q的确能大大提高底稿的质量。
希望你在清Q的时候，能够明白“严师出高徒”这个道理，把心态调整得积极一些。
<6>用二元表格传递大量信息关于这个问题，happysun写过一篇文章，说的已经很清楚了，我没有什么要补充的。
我将他的文章大段引用在下边。
用表格来说明问题是一种有条理的思考方法的体现有这样一个问题，说某家旅馆今天有20个房间有旅客住，其中100元每天的房间有8家，150元每天的房间有7间，200元每天的房间有5间，请问这家旅馆今天的收入是多少
这是一个很简单的题目。
其要点不在于答案，而在于如何表达你的计算过程。
我曾经拿着这个问题在近百名大学毕业生的教室里发问，得到的计算过程的表达方式全都是这样的：100元x 8+150元x 7+200元x 5=2850元。
这不是一个令人高兴的结果。
更好的表达方式是这样的：房间单价房间数量收入A B C=A x B100元8800元 150元71050元 200元51000元 合计2850元谁都能看出来，这种表达方式体现了一种数据库结构，而且非常有利于另外一个人来复查整个计算过程。
审计师在工作底稿里，要善于使用这样的表达方式。
不过，这也不能怪那些大学生，我随便在互联网上找了一段新闻，是这么写的：“去年频频出台的宏观政策极大遏制了北京楼市的蹿升式发展，尽管现房和期房的全年供应量都有不同程度的增加，但却明显呈现出求大于供的态势。
受此影响，去年本市住宅销售非常火爆，现房销售率以及期房的预售率分别高达97.5%和92.3%。
记者昨天从北京市建委了解到，去年本市商品住宅现房销售面积总计2285.8万平方米，同比增长29.1%。
由于供给增长明显小于需求，去年形成的现房市场已基本被消化完毕，销售率高达97.5%，比2003年同期高出12.4个百分点。
本市的期房销售也进入黄金时代。
在商品住宅期房批准预售面积仅增长5%的前提下，预售登记同比增长接近60%，预售率为92.3%，比2003年高出30.4个百分点。
建委有关人士表示，上述数据证明目前本市房地产市场的消化吸收能力很强。
这种销售、预售双走强的态势在今年还将持续。
《京华时报》)”这一段文字，就是典型的可以改造成一个表格的文字叙述。
单位：万平方米2004年2003年增长率\\\/增长百分点现房销售面积2,285.801,770.5729.1%现房完工面积2,344.412,080.5712.7%现房销售率97.5%85.1%12.4%期房预售登记面积1.571.0057.2%期房批准预售面积1.701.625.4%期房销售率92.3%61.9%30.4%我自己试着将上面的文字叙述用表格表达了一下，发现这样做的好处真是多，不仅能够给读者提供更详细更丰富的信息，表达上也更清楚了.另外，我还发现，从数学上讲，上面那段文字里关于期房销售的数据也很有意思，记者不知道出于什么考虑，并没有给出期房的任何具体数据，只给出了几个百分比，但这几个百分比之间是互相约束并且自恰的。
所以，不管我假设期房销售面积是1，还是1000，都无所谓。
我因此没有办法推算出面积的任何具体数字。
用数学语言说：根据目前的已知条件，期房的面积有无穷多解。
其实不仅仅是中国的记者很少用表格表达这些数字而宁愿用文字叙述，外国的记者也一样。
你要是看华尔街日报的第一版，也经常有一大段文字是在讨论某些数字的。
甚至连很多企业递交给美国证交会的上市文件里，也时常会用大段文字来描述一些数字。
我猜记者愿意用文字来表达这些数字是为了口头报道的方便。
口头报道是一种单一维度的线性的信息输出，很难把一个二维的表格念出来。
但写工作底稿和出报纸杂志，信息输出是一种两维的平面方式的，用表格来表达就是一种更清楚也更有效率的方式。
记者当然可以有他们的自由来选择他们喜欢的表达方式，但审计师为了让自己的思路尽量清楚，也为了让自己的工作能够让别人，例如合伙人，审阅起来简单易懂，还是用表格来表述自己的思路为好。
给初次买房的你
选好房就参考这十大维度
2000多字的置业顾问年度工作总结，你自己再稍微减一点，稍微改一点就行了。
置业顾问年度工作总结不知不觉，入职已有三个多月。
回想即将过去的2009年，在一年里，我在金科获得的实在太多太多，说也说不完，要感谢的不单是一两个人，更不是一个简单的道谢就能表达的。
我原本只是一个普普通通的大专毕业生，学的是物流专业，没有太高的文凭和令人艳羡的自身条件，有的仅仅是外向的性格、澎湃的激情和学生时代积累的销售经验，在那段令人怀念的青涩时期，我卖过鱼、卖过衣服、卖过酒类产品，甚至摆过地摊，从事了大量和销售有关的工作。
感谢渠道主管吴炼经理，是你让我有机会踏入金科，也是你的细心栽培，让我从一个普通的大学生成长为一个合格的地产工作人员，晋身到销售这一行列中，学到的不再是书本那枯燥无味的知识。
在渠道部门的工作生涯中，吴经理对我们定期的系统培训以及职业化的行为操守规范，让我真正从一名大学生成长为职场人士并能很快适应从辅销人员到置业顾问的角色转换。
我更加要感谢高主管，当我刚进入销售部时，自身有着太多的缺陷和不足，是她用女性特有的细腻和情感，包容和教导我，很多次的利用下班时间跟我谈心沟通，改正了我很多积重难返的毛病。
同时在工作中适时的给我压力和激励，让我时而如履薄冰，时而又充满信心，从不敢轻易有所松懈，逐渐成长为一名合格的置业顾问。
入职以来，从半知半解到现在对销售流程有一定的认知，背后其实下了不少功夫，也用了不少时间，当然更少不了同事间的帮助。
接触置业顾问的工作后才知道，工作量不大，要学的却是无比的多，销售知识永远是个无底深渊。
也正因为如此，我才乐此不疲，越来越喜欢这份工作。
以前常听说销售员之间为了比拼业绩，争夺提成，经常是不择手段，诡计迭出。
幸运的是我们拥有一个成熟和谐的销售团队，同事之间既有竞争更有帮助，每次分歧总能在沟通中消除，每次难题也常常在集思广益中化解。
正因为有这样一群同事，我才能在销售部门迅速提升自己。
俗话说，近朱者赤近墨者黑，因为有金科这样浓厚的企业氛围和团队精神，才给了我成长所需的养份。
所以，从今年十月中旬第一次以职业顾问身份参与开盘到目前这段销售期内，我总共销售了将近5300万左右的金额，售 售出物业将近80套，对于公司的销售任务都能按时完成。
同时，在日常销售工作中，我充分发挥善于思考的优点，通过对同事的观察学习以及对经验的归纳，总结出许多新的销售技巧和客户维护方式，并在随后的工作中通过实践加以修改和完善。
事实证明，知识和创意永远是无穷无尽的。
但是，通过工作，还是发现自身仍存在许多缺点急待来年解决。
首先，在一些业务知识比如银行贷款特别是公积金这一块，我对一些政策法规和具体细节还不太了解，在跟客户面谈时如果遇到类似问题还得经常电话求助银行朋友。
我想作为像金科这样一个大企业的置业顾问，不仅要精通卖房业务，对周边的一些知识也必须详细了解，这样才能更好的为客户服务，让客户感觉金科无论是从企业品牌、社区环境、物业质量以及员工素质各方面都比其它楼盘有优势，坚定客户购买的信心。
针对这个问题，我近期已经在网上下载大量相关的文章，寄望通过自学还有请教同事和银行朋友的方式来充实自己。
其次，由于进入销售岗位时东方王榭洋房存量已不多，所以对于洋房物业的销售基本可以说是毫无经验。
我想相对于高层住宅，洋房客户这类高收入群体的购房心态及个人气质各方面肯定也有所不同，因此对于这两类客户的销售方式也必须有相应的变化。
比如面对不同文化水平和不同购房心态的客户，我们都应该有相对的谈判技巧和语气口吻来接待，让其买得开心，日后还想再买。
以前总以为一个优秀的销售员必须有自己的个性，没有个性的销售员不过是个服务员而已。
但是通过实践工作我才发现，一个真正成功的销售员除了必须有能够感染客户的个性外，更应该具备能够随时适应不同消费者心态的应变能力，同时牢记，专业、礼貌、主动服务、给予客户比他想象的更多，并坚持公司利益至上的职业操守。
所以，为了做好东方王榭二期御园洋房的销售工作，我急待提高自身修养，无论从个人气质和专业能力方面都要把自己打造成一个适合王榭高雅大气之风的置业顾问。
另外，由于正式进入部门的时间不长，所以自己对公司的一些规章制度和流程方面还没有机会完全了解，偶尔犯下一些低级失误。
虽然在主管和同事的帮助下已经改善了许多，但肯定还有很多地方不够清楚，这方面也急待在来年的工作生活中得到改进，一方面自己会多学多问，另一方面也希望领导的鞭策，同事的提点。
2010年，既是新的一年，又是我一个全新的开始。
对于即将到来的一年，对生活，对工作，我有着太多的希望和梦想。
虽然近期政府频繁公布房市新政，从二贷的缩紧到二手房营业税免征年限的变化，再到契税和开发商拿地的首付限制。
表面上看似乎有抑制房价上涨的可能，同时更有许多人开始预测新一年房价必然下跌。
但是，通过在销售工作中跟客户的接触以及国中在渠道工作中对无锡城市居民住宅需求的了解，我认为，在新的一年，锡城楼市市仍将保持坚挺。
这即将到来的2010年，对于无锡，对于楼市，对于金科，还有对于我，都是充满希望的一年。
我深知个人的发展离不开公司的发展，而热爱则是做好每件工作所必不可缺的。
所以，在这充满希望的新一年里，我必将全力服务公司，热爱岗位，勤奋工作，严于利己，认真专研，继续学习，用使命般的激情面对客户，用认真严谨的态度面对我的职业，为客户制造感动，为公司创造利润
