物业管理法\\\\房屋租售法\\\\民事活动与民事合同法学习的有关心得体会
扮演好四种角色做一个优秀的物业管理经理人 在物业管理过程中,物业管理公司倡导“人性化服务”“以人为本”。
这里所说的“人”，不仅包括业主（用户），还有所管理的团队，企业的员工，以及作为管理者自己。
因此，我认为，作为一名物业管理企业的领导者，应该扮演好四种角色，适应角色上的转换，才能胜任这份工作，成为一个优秀的物业管理经理人。
对于业主（用户）来说，要做一个“贴心的朋友” 物业管理能否达到优质管理、精品服务的要求，裁判是被服务的业主（用户），因此要明确业主在物业管理企业生存和发展中的重要性，业主满意度是为公司服务的宗旨和目标。
在遵守《物管合同》、《业主公约》和公司制度的同时，学会换位思考，把自己放在业主“朋友”的位置，急业主所急，想业主所想，千方百计为业主排忧解难，在服务中体现一个“贴心”。
以百业兴物管公司为例：公司首先以“业主的需求，就是我们的追求”为服务方针，执行维修回访、上门走访、定期服务质量测评等向业主广泛征询意见的多种方式，均可了解不同业主的特殊需求与期望，从反馈意见中找到差距，消除不合格服务，特别是解决业主潜在的不满意项目，让服务真正贴近每一位业主。
作为企业管理层人员要主动跟业主沟通，不能流于形式，应该与业主交朋友，切实为他们解除后顾之忧。
通过与业主的零距离接触，和业主成为朋友。
如每天进出大门，都有相熟的业主热情招呼，遇到问题，也乐意互相交谈。
去年，百业兴大厦业主反映，办公室有老鼠，接到电话后领导极为重视，立即组织购买优质鼠药灭鼠，并亲自登门道歉，感谢 他们对物管工作的督促，感谢他们合理建议，让业主体会物管公司的真诚，业主深为满意。
为弘扬蓬勃向上的企业文化，企业应该经常为业主举办各种活动。
如乒乓球个人对抗赛；少儿书画比赛；业主单位与物管企业节日联欢；到郊外游玩、到渡假村开座谈会等。
这些活动，既给业主之间提供了一个认识、了解、沟通的平台，又加深了物管企业与业主的友谊。
此外，从所管理项目的特点出发，在创新上动脑筋。
在管理与服务中拓展视野，真正做到“贴心”。
学习一流物管公司先进经验，推出人性化、精细化服务项目。
如雨天免费向业主借伞的“便民伞”服务，为小区业主免费借用平板推车的“便民车”服务，保安员为停靠的小车拉门服务等，管理服务在业主中树立良好形象，使业主接受服务中充分感受到了一种信任与安全。
对于企业员工来说，要做“严慈的家长” 一个企业就是一个家庭，如果说一个领导者要将自己的满腔热情都投入在物业管理事业上，那么更需要把更多的爱奉献给与你并肩奋战的全体员工。
作为“家长”的管理者，不仅管理上要事无巨细，更要用一个“爱”字来换得员工的尊敬、爱戴。
关爱员工既要落到实处，又要细致入微。
以仁爱之心尊重他们的人格和价值取向，让他们感到自己在企业的地位。
如实行人员定岗定位，按劳取酬；关心员工切身利益，依照劳动法的有关规定给员工办理养老、失业、医疗、工伤等保险；解决职工的实际困难，让他们体会领导、集体的温暖。
曾有一家物管公司，在春节联欢会上，发动员工为一位家庭情况不好，且母亲长期生病的员工捐款活动。
当这位员工收到这份浓浓“爱心”之后，激动得热泪盈眶，当即表示一定在以后的工作中加倍努力，为公司的发展做出自己应有的贡献。
后来这位员工表现十分出色。
物业管理企业的保安、工程人员等一线员工，他们工作十分辛苦，为了小区的和谐、安宁，风里雨里24小时轮流值班，节假日也要坚守岗位，放弃了与家人团聚。
作为领导，要多过问他们的工作和生活情况，尤其是节假日，对值班人员进行慰问，在管理区域内不影响值班的前提下，公司组织一起吃团年饭等，让他们感受到自己虽然在上班，领导却没有忘记自己，从而将领导的关怀化作力量，把自己的工作做得更好。
夏季天气炎热，为防员工中暑，适当缩短保安站岗时间，并给员工发放避暑药物。
公司保安住家都离公司远，为减少他们上下班来回的次数，在保证工作正常开展的情况下，合理调整班次，充分体现了对员工人性化关怀。
但是，关爱员工并不意味着溺爱和迁就。
对待员工将严格的管理和贴心的关怀有机结合起来，做到赏罚分明。
一次保安集中学习时，一名保安无故缺席。
作为管理者，毫不留情地严格执行公司管理制度，给这个员工相应的处罚，使该员工深刻认识到了自己的错误，并保证今后用良好的工作表现来弥补这次的过失。
果然不久该员工在工作中结合实际操作，为公司提出了合理化建议，得到公司认可，于是根据公司规定，给予该员工一定奖励，充分调动起了员工的工作积极性。
作为一个“家长”，更要懂得把握大方向，依靠严格的制度管理和个人影响力引导员工走向健康正确的轨道。
百业兴物管公司保安是单位正式员工，最初上岗时，物管服务意识非常薄弱，业务能力差，甚至个别员工得过且过，工作很不敬业。
针对这此情况，公司首先制定一系列切实可行的管理制度：《内部管理规定》、《员工服务管理标准作业规程》、《保安部员工奖惩细则》等，用制度来保证服务意识的树立。
同时，利用各种方式，培训员工。
带领班组长以上的管理人员到优秀公司，现场学习；每月一次的集中学习，一季度工作小结，半年工作总结，学公司管理制度，物业管理法律法规，先进物管企业的成功经验，谈心得体会，讲人生观、价值观，转变员工思想观念，提高服务意识。
并提出“三心”“三勤”——热心、诚心、耐心，眼勤、脚勤、嘴勤的服务工作要求。
通过 不懈的努力，保安服务意识、工作能力、综合素质显著提高。
作为“家长”还重视劳逸结合，决不放过与员工沟通了解教育提高的每个机会。
到农家乐开培训会，寓教于乐；季度小结、半年工作总结，一起聚餐，贴近员工，可敬可亲。
管理人员队伍，矛盾是不可避免，就象一个家庭，但要以稳定为重，既严格要求又沟通协调，使整个团队富有凝聚力，富有战斗力，最终以满意的员工实现满意的服务。
对于物业管理工作而言，要做“勤奋的学生” 物业管理是需要智慧的，丰富的阅历和开阔的视野能起到很大的帮助。
对于不了解装修规定的业主，要详尽解释相关法律法规的要求。
某办公室中央空调效果不好，你要分析制冷差的原因，解释整改方案，承诺整改期限，直到业主心服口服，满意为止。
所以说，物业管理者除了应具有服务意识、专业知识、经营头脑、管理才能外，还必须熟知所管理物业的建筑、施工工程、结构、园林绿化等。
另外，房地产管理、经济管理、法学、心理学、财务管理、公共管理、计算机等方面的知识也必不可少，这样，管理者在服务和管理工作中才能游刃有余。
那么这些知识如何获取呢
作为一个合格的物业管理经理人来说，除了接受不同的教育和培训之外，要在工作生活中做一个勤奋的学生。
古语有曰“事事留意皆学问，人情练达即文章”。
把自己摆在一个“学生”的位置，才能看到更多，学到更多。
对于所管理的项目，要做“精明的管家” “管家”，善于开源节流，增收节支。
例如，车库的照明安装得又多又亮，浪费了资源。
如果合理整改，一分为三组，分时分段轮流开关，比原来可以节约了一半以上电费。
百业兴大厦应政府要求，安装了灯饰工程，确实美观了，可物管公司每年却要承担上万元电费。
为此我充分运用百业兴大厦政府机关办公楼的的特殊优势，力争政府支持。
去年终于解决了这一历史遗留问题，灯照亮，电费按月向区灯饰办据实报销，每年减少了3-4万元电费的开支。
在节源的同时，利用物业特点增收。
用电梯前室、电梯轿箱做广告，既调节了业主等侯电梯的枯燥单调气氛，美化环境，又为公司创造了利润。
电信、小灵通、移动、网通、联通，占用了大厦的设备房、电井，增加了我们弱电管理的工作量，多次找他们协商，今年终于达成协议，每年收取相关部门一定的房租和管理费。
“管家”，还要懂得使所管物业实现保值增值。
只有采取与时俱进的管理理念，勇于创新、求精的发展思路，才能实现这个目标。
如改造手机覆盖工程与宽带等，提高了大厦的档次。
实践证明，只有高素质的物业管理经理人，从多方面扮演好以上所述的种种角色，才能创造良好的物业管理企业品牌。
怎样写物业管理培训后心得体会 800字左右。
先给100分。
外加100悬赏分。
遵循“四知，六主动”的原则。
何为“四知，六主动”
四知：1、知小区内大厦有几座，住户、业主有多少；2、知业主情况；3、知住户情况；4、知辖区内公共设施、治安保卫、园林绿化、环境卫生和各种费用的基本收支情况。
六主动：1、主动上门为孤寡老弱户、困难户服务；2、主动走访业主、住户征求管理意见；3、主动向住户宣传有关物业管理规定；4、主动检查小区内各种公共设施、安全卫生情况；5、主动承接小区的各种服务，为公司创更多利益；6、主动向领导汇报业主及住户对管理工作的意见。
物业经理职责 每季度都要走访业主
中央政治局召开会议，强调要在全党开展党的群众路线教育，联系实际认真查找和解决形式主义、官僚主义、享乐主义和奢靡之风方面存在的突出问题，扎实有效开展好党的群众路线教育实践活动。
党的群众路线教育实践活动已经顺利开展了第一个环节，查摆问题、开展批评，是教育实践活动承上启下的关键环节。
经过第一环节的班子反省与自我反省，发现了一些问题，预见了一些问题的苗头，现在就要对这些问题进行对照，找出问题根源、想出解决方法，坚决彻底的解决问题。
一、深入查找、认真梳理“四风”之问题为积极响应党的号召，认真深刻的自我反省后，我决定时刻以一名党员的要求严格要求自己，做到每日自省，多照镜子，多审视自己，多剖析自己。
发现问题不逃避、不遮掩，并在最短的时间内解决问题，让自己成为一名更纯洁的人，一名更忠实的共产党员
回顾近几年来我所走过的路，我发现目前我还存在以下方面的问题：（一）形式主义方面1、理论基础不够扎实，学术层面较窄，对待问题不求甚解，并且存在学而不思、不用等现象。
由于知识陈旧，对新知识学习的深度不够，在日常工作解决问题时体现出解决问题的能力有待提高，碰到具体问题是无所适从，盲目无策等现象。
康安小区有几户业主的房产产权隶属于松北区管委会，由于松北区管委会的原因现将这几户房产分配给现居住业主，需要提交由物业公司签发的《不欠费证明》材料，由于以往该证明只需要三级公司进行操作即可，所以二级公司从未涉及此类问题，又因为三级公司的公章不具有相应的效力，现需要二级公司进行处理。
由于我对该问题没有高度重视，忽视了三级公司的公章效力问题导致业主跑了许多冤枉路，耽误了许多时间，最终本着全心全意为业主服务的工作理念，我们特事特办对这几户业主进行了二级公司的《不欠费证明》的确认。
通过这个案例使我深刻的意识到自己还需要更大的提高，遇事要动脑不然就会办错事、办坏事，得不到业主的认可。
2、在工作中有文山会海现象的存在。
在阶段性工作中开局部署多，结束后总结少，使之工作细度和深度不够，没有达到工作预期效果。
没能起到让大家改善工作方法和提高办事效率的事半功倍的作用。
今年市委市政府要求大力开展“物业年”的要求，大力贯彻落实“物业服务年”活动精神，召开“物业年”动员大会、“物业年”工作安排会议、要求分公司编写“物业年”活动方案等等工作安排，增加了会议安排、文件撰写工作，对正常的物业管理工作造成了不同程度的冲击或影响，各级领导干部花在开会上的时间多了，为业主服务的时间就少了。
工作布置后未能及时的总结，衷心感谢此次党的群众路线教育实践活动，使我及时的意识到只布置工作不总结的问题严重性。
我们及时对“物业年”活动期间的工作进行总结，发现通过“物业年”活动的开展，提高了我们的服务质量，得到了业主的满意，同时也暴露出了一些问题，我们也要对问题进行解决，并防止类似问题的出现。
3、在每年走基层、搞调研时，有走过场，蜻蜓点水的现象。
在调研工作中，由于时间和精力的原因，存在着只听基层班子和个别干部的汇报，不愿多听基层群众和员工的意见和建议。
汇总调研工作意见时存在着：话不实、事不真、面不全等问题。
每次去基层，我只是到三级公司领导办公室，与三级公司领导班子进行座谈，听取三级公司领导班子的汇报，极少数情况能听到广大基层群众和员工的意见和建议。
三级公司领导班子有时也是报喜不报忧，让我不能及时了解到基层存在的问题，致使走基层、搞调研时，走过场，蜻蜓点水，不求甚解。
以后要多多听取基层员工的意见和建议，定期或不定期的举行员工座谈会，大家畅所欲言，既能增进员工与领导的关系，又能得到第一手的群众信息。
4、不切实际、不求实效。
个别工作中存在因对上级精神领会差异，出现部署工作缺少实际调研，与现实脱节的现象。
一味追求收费率的增长，解决问题时只顾及大户、费用额度大的业主，而忽略小户型、实际困难大、额度小的业主。
在上级领导走基层时，为达到更好的效果，事先部署，只为领导提供“窗外美景”而忽略“后院及角落”问题。
河柏小区内有群里电业局、供排水公司的分公司、中庆燃气公司的分公司，他们都是缴费大户，对他们的服务无论是收费员还是分公司领导都格外重视。
出现跑冒滴漏现象存在着先维修大户后维修小户的现象，这样就给小户带来了不必要的经济损失，其实缴费小户是最需要物业公司提供服务的，我们却忽视了他们。
对此我表示很抱歉，我要坚决改正这个错误的工作方式，对待群众的困难一视同仁。
（二）官僚主义方面1、脱离群众，与实际脱节。
日常工作中虽然有走基层事多见，但与群众谈心时，不愿与群众交心，交谈话语少，缺少相互信任。
深挖自己的思想根源就是“公仆意识淡薄、群众感情淡漠”。
害怕与群众关系走近后，对群众的超标准要求不好拒绝，存在多一事不如少一事的回避思想。
康安办事处的工作同志定期会向物业公司分发由司法部法律出版社主办的中华全国人民调解员协会会刊《人民调解》这一杂志，每次接待办事处工作人员我总是礼貌性的接受杂志，未能及时与办事处的工作人员交流，未能及时了解更多的基层百姓的需要，刻意的不愿接触基层群众，不愿了解基层群众的困难。
以后要利用办事处工作人员送杂志的契机，积极与相关单位工作人员交流，努力做到信息互补，资源互用。
2、走访基层深度不够，过于注重上访，轻视回访工作。
因为工作岗位性质的原因，经常与业主打交道，能够找到我这里的都是“老大难问题”，所以十分重视群众上访工作，在积极解决群众的实际问题时忽略了回访工作。
对问题解决后群众们的生活关心少，重视程度有待提高。
信访工作作为群众“诉苦”的一个有效途径，得到了集团的重视，自2010年10月成立用户服务部后，信访工作得到了有效的开展和处置，2012-2013年供热期初期，康安小区幸福楼出现了室温较低的现象，由于幸福楼业主主要是残疾人，他们派代表到物业“诉苦”，物业工作人员给予了高度重视，后经逐户排查认定是由于顶层业主未能及时放跑风，导致管线系统内有空气，系统不能正常运行致使室温上不去。
解决问题后我及时对幸福楼业主代表进行了简单的解释，未能对大部分业主进行回访工作，对群众们的生活关心不够，重视程度不够，今后努力改正。
3、存在急于出政绩，忽视基础性工作的情况。
工作中想在本职岗位上干出一片天地，急于出成绩，大跨越式的工作进度以及盲目要求导致基础性工作与理论要求存在差距致使工作效率不高。
为完成经营指标，盲目强调收费率，年中考核、年末考核讲求突飞猛进式的收费，急于要数据而忽视收费工作背后的服务以及问题处理，结果导致收费工作开展进度缓慢，容易造成遗留问题。
因为在工作中经常能遇到历史遗留问题，往往历史遗留问题是最复杂、最不易解决的问题，有的问题要追溯到三四年前，有的甚至要追溯到九几年，管理员换了、三级公司相关人员换了、二级公司的领导也换了，给问题的解决带来了很大的困难。
因为大跨越式的工作方式存在诸多隐患，我以后要坚决改变这种工作模式，工作中应注意循序渐进、稳扎稳打，在取得已有成绩的基础上，认真总结经验和教训，将经验传播，将教训铭记，戒骄戒躁。
4、要发扬民主精神，畅通民主渠道，多听取群众意见。
基层走访时，片面听取基层班子反馈，对基层群众的意见和建议缺少了解，基层群众的意见和建议也不能很顺畅的传播到我这里，缺少一个畅通的民主意见交流通道，致使群众有意见无处提，群众有想法无处倾诉的问题出现。
河柏物业管理中心管辖的小区物业范围不大，可这里却居住着松花江边勇救两老汉的杨大妈，杨大妈家就住河柏小区106栋内而且还是顶层，一到雨季就收到棚顶漏雨的困扰。
在得知杨大妈的先进事迹后，我们对杨大妈家进行了屋面防水处理，能有效的控制雨水的渗漏。
在走基层时，对于杨大妈家的问题只是简单的向三级公司领导班子询问了一下，没有更深入的了解，杨大妈此时也到物业去反映自己对房屋维修方面的诉求。
那时我才了解到原来杨大妈想重新翻修屋面防水工程，由于没有畅通的民主渠道，没有听取广大群众的心声，不能及时准确的掌握群众的需求。
这是我日后工作中应该注意的方面，也是要积极改正的方面。
（三）享乐主义方面1、存在安于现状、思想松懈、不思进取的现象，陶醉于已取得的成绩，缺乏勇于接受挑战的勇气。
由于工作中已经取得一定的成绩，担心过度要求会导致事倍功半的效果而不能更好的施展拳脚，大干特干一场。
面对挑战时畏首畏尾害怕对已有成绩造成损害而轻言放弃，没能坚持不懈。
河柏物业管理中心的收费工作一直都要有条不紊的进行中，每年都能弯沉集团下发的各项经营指标，但都只是勉强完成，不能更多的完成指标。
由于以各项经营指标考核二级公司的运营及领
物业物管员的个人工作总结怎么写
物业项目经理的岗位职责与物业管理技能物业项目经理岗位职责：1、领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标。
2、对项目的收支情况负责，业主住户满意率在95%以上3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。
4、对项目的内部运作负责。
5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。
6、每季度走访各业主不少于1次，制定各月工作计划和总结7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案8、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。
9、根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。
10、根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。
11、每年组织项目对业主进行书面回访满意度调查。
12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。
13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档。
14、组织管理人员做好日检，周检，月评工作并存档。
15、带动和组织全体员工落实终端服务。
物业项目经理的管理技能：物业部门经理是协调部门内和企业内的资源调配的管理人员,主要职责是为部门的整体业绩负责.在一个企业的组织架构里面，部门经理处于中间层级，对上需要向高层管理人员汇报，争取公司的资源和高管的支持，对下需要管理好部门团队，使团队按时按质完成部门的四．56H.3.114
怎么写物业服务工作创新情况的说明
工作标准 维修主管在各级领导的带领下，负责小区公共设施维修工程和业主家庭维修工作的安排和布置，同时负责对各维修人员的日常管理。
根据小区和本部门的实际情况，特制定本工作标准。
一、总则 优美的环境，高档的社区需要高素质的人员，更需要严格的管理措施。
永大清华园的维修管理，应有严明、细致的管理措施与之相适应。
以满足业主的不同维修要求，提高永大清华园物业的整体水平。
我们应当立足服务业主、热情服务、体现价值这一根本宗旨。
二、职业道德 一个团队的兴衰，整体素质是关键。
一个员工、一个部门领导，应当具有高尚的思想品德。
以高度的工作热情、积极的心态、负责任的态度来工作，工作中要戒骄戒躁，不卑不亢。
在工作中找不足，在工作中总结，在思想上鞭策自己，以适用永大物业高标准、严要求的管理工作。
好的团队，团结是根本，要互相帮助，爱岗敬业，在工作中处处为他人着想，统一思想，统一目标。
这些都是工作中的指导思想，在具体工作中更要用上述标准来约束自己。
物业维修工作虽然平凡，但是这是一个在服务中体现效益的行业，当我们面对业主的维修要求时，要有耐心和细心，为业主服好务，提高物业费的收缴率。
三、日常维修管理工作 1、熟悉物业管理的有关知识，熟悉小区住宅的房屋结构及公共设施，设备的种类、分布，掌握各类管线的分布走向、位置及维修养护方法。
及时了解小区内各个系统的正常运转情况，发现问题及时处理，确实有原因不能当场解决的，要及时上报领导。
2、合理安排维修人员的工作。
原则上各负其责，但出现特殊情况（如人员忙，不能到位处理的）时，其他人员要相互帮助、共同完成。
负责处理业主的维修申请，核定维修收费项目和标准，及时安排维修人员为业主提供维修服务，并按要求进行回访，确保维修质量。
3、负责监督机电设备、消防设施及防汛设施、立体车库的检查检修工作，参与重大项目的维修施工，严把维修质量关。
每年春秋等雨季组织人员及时对设备的使用情况进行检查，度过汛期。
冬季来临之前，对有保暖要求的设备进行全面维护，准备好保暖材料，及时保暖。
及时、安全的度过汛期和寒冷期，确保设备不因人为因素而受到损害。
4、负责对维修技术人员的维修培训及考核，做好本部门员工的思想工作。
搞好团结，互相帮助，爱岗敬业，以高度的工作热情，负责任的心态，用饱满的热情去完成本职工作和领导交付的其他工作。
工作之余多相互交流、学习，充实员工的理论知识。
5、负责本部门的维修用件的统计、申请、购买工作，对所用的物料，严把质量关、价格关，做到质优价廉。
会同仓库管理员，做好出入库工作。
6、负责配合土建安装施工单位、电信部门、燃气公司、供电部门的维修检查工作，协调好与管理处收费中心、保安、保洁、绿化、监控等部门的工作。
尤其是协调好与收费中心的工作，以维修促进收费，以收费体现维修。
要积极配合，以大局为重，体现出良好的团队精神和敬业精神。
7、做好回访工作。
对于业主反映的维修问题，不能以只安排人去处理了就为结束，要及时回访，掷地有声方为工作的顺利结束。
这样才能在业主心中树立公司良好的形象，才能确保收费工作的顺利开展。
8、检查好各自责任区的卫生工作。
做到办公室、宿舍室内地面、桌面干净，物品摆放整齐；公共区域的卫生间地面、洗手盆、便池光洁如新。
9、及时了解各栋楼及公共区域的维修情况，要求每栋楼内做到水电正常，单元防护门、楼梯走廊窗户正常，路灯正常，公共设施正常。
维修人员巡楼时要及时检查统计缺失物品的情况，及时上报，以不影响正常运行。
10、做好配电室、泵房的管理工作。
每天都要对配电室、泵房的值班人员进行检查，查看卫生状况、电压负荷情况及水箱水位状况，坚决杜绝因人为因素而导致小区停电、停水现象的发生。
11、做到档案管理工作。
对于每人手中的业主档案、维修人员的派工单、配电室和泵房的值班记录，进行认真核查，确实无误后，进行整理归档。
四、做好节约工作 维修部基本天天与各种维修材料打交道，因此必须树立节约意识，应当做到以下几点： 1、节约用水、用电。
必须做到人走灯灭，人走水断。
2、节约维修用料。
节约维修用件、用料，更换下来的配件或剩余的用料不能随手丢掉，要回归仓库，以备后用。
3、采购时要节约。
采购时要货比三家，选购质优价廉的物品。
4、及时保养公共设备设施。
科学合理的养护，可以延长设备的使用寿命，延长设备的折旧期，这就是最好的节约。
5、改革创新。
在日常工作中不断总结、创新，以小改革和小创新为手段，达到以小投资换取好效果的目的。
五、应对措施 1、对于上门服务时因态度原因导致业主投诉的，第一次批评教育；第二次罚款20元；第三次通报批评并罚款50元。
2、对于上门维修服务时，因认为原因造成事故或不过关的，第一次批评教育；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
3、对于违反收费标准的，第一次口头批评；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
4、对于电话回访或走访时，发现业主对维修不满意的，第一次口头批评；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
5、对于所负责的工作范围内，因人为原因拖延或违反维修工作标准的，第一次进行警告；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
6、对于违反卫生标准的，第一次罚款10元；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
7、对于违反节约标准的，第一次罚款10元；第二次罚款20元；第三次写出书面检查并罚款50元。
六、奋斗目标 维修部以后要在公司各级领导的带领下，兢兢业业工作，踏踏实实做事。
在严格执行公司各种规章制度的前提下，把公司安排的各项任务和业主反映的各种问题，尽心尽力地按照高标准、高要求去完成，让公司放心，让业主满意。
同时，以维修促进收费，以收费体现维修，人人爱岗敬业，团队和谐上进
通过本部门员工的共同努力，把本部门建设成永大物业的品牌部门，最终达到能为业主排忧解难，能为公司树立口碑，能为各部门起到表率作用的高素质、强战斗力的团队
二○○七年一月七日 维修部工作标准 维修部在部门主管的领导下，对小区的房屋、水、电、公共设施进行维修、养护和管理，并向业主提供维修服务，具体工作标准如下： 一、总则 模范遵守公司及管理处的各项规章制度，熟悉管理目标及各项考核标准，掌握物业管理的有关知识，树立为业主服务的思想。
熟悉小区房屋结构，公共配套设施种类，各种管线的分布及养护措施。
二、巡视检查制度 1、每天上午上班后，共同巡视小区的公共照明、开关、电梯、供水、消防设施、立体车库、监控设施、车库照明、中水处理等的运转情况，照明应无长明灯（特例除外）。
电梯正常运转、运行无噪音，上下水正常，消防设施正常，门窗无缺少配件，立体车库升降正常，监控设施外部无损坏，车库照明按时开关，中水处理正常运转。
路灯每周检查一次，发现问题及时维修或更换。
2、巡视完毕后，发现的问题及时维修。
根据前一天的工作日未完成的工作和夜班记录情况，安排当天的工作任务。
3、巡视检查装修工地是否违章，如有违章的及时制止，并提出整改意见，对不听从劝阻的进行经济处罚。
4、陪同业主检查交房房屋的情况时，发现有漏雨、裂纹的，认真填写在维修单中，并合理安排，约定维修时间。
然后联系施工方，让其及时来修复；因为种种原因不能来维修的，要配合本单位房屋维修人员及时修理。
5、在陪同业主验收装修完毕的房屋时，要有业主、施工方、维修员三方在场，认真填写验房记录，对于改动的地方要记录在案，完毕后，三方签字。
三、上门维修服务流程 接到任务后，要及时登门，如确有其他原因去不了的，要电话解释，上门服务之前要携带《永大清华园业主服务记录》，和必要的配件，以及鞋套、垫布等。
进门前，先敲门，经业主同意后，穿好鞋套进入，然后询问维修的内容。
在整个过程中，要干净利索，当时解决不了的，要详细解释并说明情况，给业主个承诺。
维修完毕后，如实填写在业主维修档案中，并请业主签字。
完毕后，要礼貌退出。
具体流程如下： 接到维修通知→敲门→业主同意进入→穿鞋套→语言交流→准备工作→铺好垫布、盖好家具→正常工作→工作完毕→清理现场→填写维修记录→业主在维修单上签字→告别 四、维修收费标准 1、对于维修部提供用件时维修收费，要根据交房的时间和其他原因，按规定收取不等的配件费。
2、对于业主提供配件的维修，要收取不等的服务费。
3、所有的收费，必须由财务或仓库开具收据，然后将钱交上。
4、配件费和服务费的收取，按照《永大清华园用件费用和服务费用标准》收取。
五、电话回访和走访制度 为监督和落实维修质量，必须实行回访。
对于维修派工单上的维修记录，每月抽出80%进行回访。
回访的派工单中，电话回访70%，走访的30%。
通过回访，提高个人工作能力，达到提高业主满意率和维修部的整体运做能力的目的。
六、查抄水电表 每季度和收费员登门查抄水电表，如实填写收费单，并做好单据上水电费、物业费的数额、标准等解释工作，督促业主准时交费，提高收缴率。
七、卫生标准 1、办公区卫生。
按照管理处制定的卫生标准和值日表，分别打扫好办公室、卫生间的卫生。
值日人员应当按照要求严格履行值日的义务，每天擦拭桌面，清扫并拖干净地面，个人承包的卫生区也应当按照要求清理好。
卫生间应当做到地面、便池、洗手盆光洁如新，无明显污渍，手纸篓干净无污。
2、宿舍卫生。
由舍长安排好值日，每天清扫并拖干净地面，垃圾篓干净无污。
按照准军事化标准叠放好被子，并一律放在床北头，被子朝外，枕头朝内。
床下物品摆放整齐有序。
八、公共设施的检修维护标准 1、路灯应每周检查一次，如有损坏及时修理。
2、绿化用水管道每周检查一次，如有跑、冒、滴、漏现象应及时修理。
冬季来临之前应当放水，确保管道不被冻裂。
3、每周检查一次车库照明，如有损坏，马上更换。
4、每季度检查一次车库内的排水泵和楼宇上下水管道，查看有无损坏。
特别是楼顶落水管入口，是否有杂物堵塞，夏季汛期应当每周检查一次。
5、立体车库的保养。
每天巡视一次，每月检查一次。
每季度大检查一次，查看链条是否缺油，升降、左右移动电机有无噪音，蜂鸣器和安全线是否正常，操作盘有无损坏，配电盘内器件是否牢固安全。
并按照标准定期保养。
6、每年春、秋两季对于消防栓和消防管道阀门加油保养一次；每年对管道井盖刷一次油漆。
7、每年抽洗一次各楼前的化粪池。
8、每季度检查一次健身器材。
查看是否有损坏或者松动、脱落情况，保证其安全性。
九、其他工作 其他单位如需要帮助，在完成好本职工作的前提下，完成领导交办的其他任务。
十、应对措施 1、上述工作标准中，属于维修工工作范畴不达标者，维修工应当负主要责任，并处以50元的罚款；主管负领导责任，并处以30元的罚款。
2、上述工作标准中，属于主管工作范畴不达标者，主管应当负主要责任，并处以50元的罚款。
3、对于上述工作标准，属于维修工工作范畴的，不达标达到两次者，维修工除了应当负主要责任外，还要处以100元的罚款；主管应当负领导责任，并处以60元的罚款。
4、上述工作标准中，属于主管工作范畴不达标者两次的，主管应当负主要责任，并处以100元的罚款。
5、上述工作标准中，无论属于维修工还是主管工作范畴，不达标达三次的，应当自动离职。
仓库保管员工作标准 一、职业道德 仓库保管员应当具备爱岗敬业、吃苦耐劳的精神，不徇私情，对于所管理的物品必须严格把关，认真仔细地做好出库、入库手续，在公司规定的时间内向财务部报表，并做好物料的保管、发放工作。
二、总则 1、管理处各类物资统一由公司专人负责保管、供应和处理。
所有购回物资需在仓库入库登账，方可领用。
2、采购人员应当根据各部门编制的采购计划组织采购，保证物资的正常供应。
3、仓库管理员应根据物资管理的有关规定做好物资的入库、登账、保管、发放工作。
4、仓库管理员应根据月立物资库存台账，做好每月的盘点、报表，做到账物相符。
仓库物品要码放整齐有序，并挂有明显的标签，以便于发放工作。
5、维修及工程用物资计划由负责或承接该项任务的部门负责编制。
6、废旧物资由办公室统一处理，回收款一律上缴财务部，任何人或部门均不得擅自变卖或变相变卖旧物资。
7、在日常工作中，讲普通话，提高沟通效率。
三、工作细则 1、除正常工作外，下班后把仓库钥匙给当日值班人员，以备出现意外情况时拿取工具、配件等及时抢修。
在休班时把仓库钥匙留给主管，领、借东西做好记录，以免出现差错。
2、每月盘点后报表呈送财务部，并掌握库存量，配合主任、主管做好采购计划，尽量减少库存。
3、维修人员领料、配件应及时填写出库单，并注明配件的使用去向、数量、用途、地点等。
严格把住出库这一关键环节，掌握维修是否收费，应收费的必须收费，以减少维修成本。
维修收费的，开具收款收据，填写清楚配件用途、名称、数量和金额送交业主，月末上交财务。
4、热情对待每一位业主，对于在日常生活中借用小工具（如钳子、扳手、锤子等）的业主，在不影响正常维修工作的情况下，请示主管同意后，借给业主，并做好登记与催收，以此加强与业主的沟通，加强友好联系，为下一步的收费工作奠定一定的基础。
5、每天上班前打扫好仓库的环境卫生，要求地面光洁无污物，货架物资摆放整齐、干净、无尘土，铁橱整齐、表层无尘土。
每周进行一次大扫除，以保证物资在良好的环境中保存，做到用的时候不出问题。
四、物资计划 1、使用部门按照管理处提供的年度物资库存、使用情况，结合计划任务。
编制本部门日常维修常用物资计划，会同有关部门核定后，由计划采购负责人每月按计划备齐用料，经部门主管签字后送采购负责人备料。
2、设备、工具的编制计划，总值不超过500元者，由部门主管签字，总值超过500元的，需公司经理审批后方能采购。
3、劳保用品按管理处制定发放标准由办公室负责编制计划。
4、办公用品、用具由使用部门编制计划，管理处主任审批后送交经理处。
5、材料计划采购员应将各项物资计划采购进行综合平衡，发现问题调查了解并及时与有关人员联系或向负责人汇报。
五、物资入库 1、一切采购物资，均需由计划采购人员填写入库单，经签字后在仓库办理入库手续。
未办理入库手续的物资，除紧急外一律不得领用。
2、保管员应根据入库单和采购计划认真核对入库物资的型号、规格、数量及外观质量情况，设备等贵重物品还需查对技术文件是否齐全，发现问题应及时提出，然后方可在入库单上签字，经保管员签字入库的物资，其责任由保管员负责。
3、未经保管员在入库单上签字的物资收据或发票，财务不予报销。
4、已办理入库的物资，保管员应及时登账，并做好保管工作。
六、物资领用 1、日常维修用料，凭维修通知单由领用人填写领料单，经部门主管签字领用。
2、自建及大中修理工程用料，凭单项工程用料计划由领用人填写领料单，经部门主管签字领用。
保管员应在单上注明领用数，以便核查。
3、设备、贵重物品凭批准的计划由部门主管填写领料单，经部门主管签字领用，领用人需在设备登记卡上签字。
4、工具的领用： （1）各工种个人必须配备的常用小工具由使用人按规定品种数量填写领料单，经部门主管签字领用。
（2）各部门常用的工具由部门主管填写领料单，经部门主管签字领用。
（3）其他工具由仓库统一保管，重要工具如电钻、手枪钻、疏通机等用完后，由使用人擦拭干净后及时归还；如若没有擦拭干净，仓库不予接受，责任由使用人自负。
（4）工具丢失或损坏需按规定办理报失，报废或赔偿手续，未办清手续者不得补发。
5、劳保用品的领用： （1）个人劳保用品按规定品种、数量及使用年限发放，由个人填写领料单经部门主管签字，并在个人劳保用品上登记签字。
（2）部门公用劳保用品由部门主管填写领料单经部门主管签字领用，并需在公用劳保用品登记本上签字。
（3）普遍发放的福利性劳保用品由办公室统一领出，按人登记发放。
6、办公用品用具凭原报批计划由部门主管填写领料单经领导签字后领用，保管员需在计划单上签字。
7、抢修等急需物资由使用人填写领料单经抢修负责人签字领用。
紧急情况下，抢修人员可留条领用，事后按上述各有关规定补办手续。
发现虚报冒领的，追究领用人责任。
8、一切物资不得自批、自领、自用，对自批、自领的领料单，保管员有权拒绝发料。
七、物料退库 1、下列物资应办理退库： （1）已经出库但因情况变化而未使用的物资； （2）已经出库但在使用中节余的物料，其中成件或整材如灯泡、插座、阀门、整张的板材等应办理退库。
（3）退库物资应由退库人用红笔填写退库单，经保管员验收签字，保管员应核减原领出数并予登账。
八、节约工作 1、用剩的零星辅料、辅件及不完整的余料应当由领用部门的主管交回仓库。
2、维修时回收的旧料，包括部件等由各部门主管交回仓库，并在维修中尽量予以修复和利用，大宗旧料也应当交回仓库，另行列账登记。
九、应对措施 1、上述工作标准中，属于保管员工作范畴不达标者，值班员应当负主要责任，并处以50元的罚款；主管负领导责任，并处以30元的罚款。
2、对于上述工作标准，属于保管员工作范畴的，不达标达到两次者，监控员除了应当负主要责任外，还要处以100元的罚款；主管应当负领导责任，并处以60元的罚款。
3、上述工作标准中，属于保管员工作范畴，不达标达三次的，应当自动离职。
十、最终目标 通过公司的正确指导和严格执行本工作准则，把仓库管理的物料摆放整齐，物料进出平衡，账目清晰明了，各种进出库手续齐全。
真正为公司把好关，为各部门服好务，全心全意为管理处各项工作的顺利开展而做好铺垫工作，让公司放心、让业主满意。
二○○七年一月十五日 配电室工作标准 一、交接班制度 1、接班人员应提前10分钟到岗，正点接班，交接完毕，双方在值班日志上签字。
接班后负责人对变电室内的设备进行全面检查。
2、交接班的内容 （1） 设备运行状态。
模拟图是否与运行状况相符。
（2） 设备异常现象或缺陷，事故处理情况。
（3） 仪表、继电保护和直流电源运行和更动情况。
（4）本班是否办理停电情况及执行的倒闸操作，设备检修，试验情况。
（5）安全用具、防护用品及工具的清点、交接。
（6）领布布置的工作及对外联系情况。
3、在处理事故或倒闸操作时，不得进行交接。
交接班发生事故时，应暂停交接，共同处理事故完毕后继续交接。
4、接班未办完交接手续单，交班者不能离开，如发现接班者饮酒，应拒绝交班，并报告有关负责人。
二、岗位责任制度 1、配电室岗位职责 （1）负责配电室高、低压变电设备的运行维护，检查清扫，处理故障，清除缺陷，定期检验。
（2）负责配电室高、低压供电系统的刀闸操作及办理停电手续。
（3）负责配电室仪表的抄算及运行日志的填写。
（4）负责配电室、变配电设备用品、备件、工具、材料、安全防护用品的管理。
（5）负责配电室及周围的卫生清洁。
（6）负责对供电公司的停送电联系及报告负荷。
2、配电人员必须具备的技术和条件 （1） 经过专门训练，持证上岗。
（2） 达到三熟、三能，即： 熟悉设备状况、运行方式和主接线；熟悉操作方法和事故处理；熟悉本岗位规章制度。
能分析运行状况；能及时发现设备缺陷及事故隐患；能掌握一般维修技能。
3、配电室人员必须严格遵守劳动纪律，认真执行各项操作规程、制度，不准擅离工作岗位，班前及班上严禁饮酒。
三、巡回检查制度 1、值班人员必须按规定时间、线路，巡视所管辖设备，发现异常现象或缺陷要及时处理，做好记录并报告有关负责人。
2、配电室内设备，每两小时巡视一次，并将巡视情况记录在案，巡视线路： 变压器→低压开关室→高压开关 3、遇到下列情况，应增加巡视次数： （1） 雷雨、风雪等恶劣天气。
（2） 新装、该装、修后或长期停用新投入运行的设备。
（3） 设备有缺陷或异常现象时。
（4）入户电缆，即下户处（自坠开关、隔离开关）每天早班接班后巡视一次。
四、泵房的管理 1、参与小区水泵房二次加压的操作、管理。
2、每天每两小时巡视一次泵房，填写运行记录。
3、及时发现隐患或事故，并处理或上报。
4、负责泵房设备的检修工作。
5、负责泵房内部及周围的卫生清洁，每半年清洗一次水箱，并且进行消毒。
五、喷泉和路灯的管理 1、参与小区喷泉和路灯的检修、管理等工作。
2、负责小区内喷泉的定时开关，并定期检查设备的运行状况。
3、负责小区路灯的定时开关，并定期检查路灯的照明情况，发现问题及时维修。
4、负责参与小区内喷泉设备和路灯设备的事故修理情况。
六、应对措施 1、上述工作标准中，属于值班员工作范畴不达标者，值班员应当负主要责任，并处以50元的罚款；主管负领导责任，并处以30元的罚款。
2、对于上述工作标准，属于值班员工作范畴的，不达标达到两次者，值班员除了应当负主要责任外，还要处以100元的罚款；主管应当负领导责任，并处以60元的罚款。
3、上述工作标准中，属于值班员工作范畴，不达标达三次的，应当自动离职。
