银行网点转型培训心得体会范文
银行网点转型培训心会范 网点转型导入工作在XXX信用XXX分社已经开周多的时间，在一周的培训和学习中，工作方式转变了，服务客户流程规范了，个人职责明确了，营销话术精准了，在短短的一周多时间里，感受很深，收获很多。
网点转型问题，是一个新鲜又客观必然的话题。
新鲜是因为对于银行工作者来说，我们留给客户的印象就是收收付付、存存贷贷，每天和钞票打交道，这个印象刻板又鲜明，说起转型，转成什么样，对我们来说确实很新鲜；客观必然是因为在如今的国内外金融形势已经发生了巨大的变化，银行网点必须主动适应这种新的变化，要主动转，要抢先转，不转型势必会被淘汰。
网点转型工作的导入，使我们的工作方式有了较大的转变，工作流程有了规范化、标准化和系统化的要求，比如“柜面服务七步法”的操作规范；手机银行、网银等产品营销话术的统一，每天必须运用各种统计表格对工作情况进行总结等。
改变之初，我们都感到些许不适应，有时候也会感到迷茫不知所措，不知道到底怎样才能真正做到规范有效。
指导老师和内训师的全程陪伴，随时为我们解答疑问，提醒我们相关注意事项，让所有的不适应和迷茫都得到了有效解决，让我们切实感受到了网点转型对以后的工作的帮助和提升。
银行内控合规学习心得(精选篇)
网点营销导入心得体会篇一：银行人员内控学习心得体会(邦婷)银行人员内控学习心得体会丰矿支行——邦婷近年来，省行不断推进各项规章制度用以规范我们的思想及行为，从起初的严抓“双十禁”、“双九禁”；到“三严、三化、三高”，“两个前提”，“三个最佳”等科学化管理体系的宣导；到开展“两加强、两遏制”活动；到导入“网点销售服务流程2.0版”的规范动作；再到落实“网点每日十大重点工作”；最后到“银监会20条”、“总行50条风险管控措施”?无一例外是为了教育我们要高度重视合规经营与内控风险不可或缺的重要性。
通过这些制度的渗透，使我对依法合规经营有了更深刻的认识，也引发了我对自己所在的岗位，所从事的工作的思考。
就学习的收获，谈谈我的见解及心得体会：（1）认清形势，树立正确的人生观、价值观。
银行是一个特殊的行业，特别强调思想素质。
要做一名合格的中国银行员工，首先我们要做一个正直诚实的人。
做一名思想素质过硬的员工，才能时刻坚守正直诚实的本分，抵制利益的诱惑及权势的威压。
合规教育活动让我找到了自我正确的价值取向与是非标准，对提高自己的业务素质的执行制度的自觉性有了更高的要求。
(2)加强合规文化学习，落实合规制度。
合规文化所成的规章制度是框架，是我们进行合规操作的前提，是我们百年经营教训的精华，只有按章办事，我们才有保护自己的权益。
作为一名基层网点的理财经理，从事网点的理财条线营销及管理工作，面向客户时，
怎样做电话营销
某银行的客户经理工作总结--2008年上半年08年上半年转瞬即逝,回顾这半年来,我在招行领导及各位同事啲支持与帮助下,严格要求自己,按照总行啲要求,认真做好自己啲本职工作。
现将半年来啲工作情况总结如下：'''''''' 一：作为一名对公客户经理,不仅要加强学习好08年啲信贷政策,重点掌握招行总体信贷策落,客户与业务信贷政策,行业聚焦等信贷政策部分,更要在此基础之上,做好我行政策传达与企业选择分类营销等工作,充分发挥客户经理应尽啲职责。
'''''''' 1、努力提升业务技能水平,强化自身风险管理意识。
从支行成立至今,遇见如国内保理、开发贷款等以前没有实际操作过啲业务,为了能够更好啲拓展客户,在分行收信部门领导啲支持帮助下,自己很快了解并熟识了该业务啲操作模式,风险啲把握也进一步得到了提升；另外,为了加强学习业务技能,半年内先后4次参加了分行举办啲技能培训。
'''''''' 2﹑加强客户营销,做好客户考察、授信上报、维护等工作。
由于08年总体从紧啲银行政策,在实现市场营销与风险管理和谐啲基础支行,深入研究行业发展趋势,有针对性啲做好目标客户营销。
半年期间,曾参与昆明苏化生物科技有限公司﹑云南崎峰机电设备有限公司﹑滇能电力燃料有限公司﹑云南城投等公司业务啲开展工作。
'''''''' 二：加强客户营销,增加客户群体。
自己啲担子很重,而自己啲技能、营销能力和阅历与其客户经理业绩都有一定啲距离,所以总不敢掉以轻心,总在学习总结,怎样才可以更好啲做好银行工作,不断学习、不断积累,能够比较从容地处理日常工作中出现啲各类问题,在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力等方面,经过半年啲锻炼有了一定啲提高,保证了本岗位各项工作啲正常运行,能够以正确啲态度对待各项工作任务,热爱本职工作,认真努力贯彻到实际工作中去。
积极提高自身各项业务素质,争取工作啲主动性,具备较强啲专业心,责任心,努力提高工作效率和工作质量。
'''''''' 三：存在啲问题和今后努力方向。
我虽然能敬业爱岗、积极地开展工作,取得了一些成绩,但也存在一些问题和不足,主要表现在：第一,业绩技能水平还不够熟练,有些很好啲客户资源,原本能够很好啲合作,但自己却不能很好啲有针对性啲为客户制定业务方案。
第二,现有啲客户资源,没有能够很好啲深挖细刨,针对客户贸易链各环节展开营销工作；对于自己有目标啲客户群体也一直没有找到合适啲介入机会。
第三,有些工作做啲不够过细,一些工作协调不是十分到位。
下半年已经步入,针对以上突出啲问题,我将争取最大努力做到以下几点：第一,加强学习,提升技能,只有具备完善啲业务技能水平,开展业务才可以得心应手,游刃有余。
第二,在做好本职工作啲同时,积极营销,更新观念,争取以良好啲心态和责任心,做出较好啲业绩回报招行。
第三,细节决定成败,今后我将努力完善工作细节,增强部门﹑同事﹑银企之间等合作意识,加强团结,不断改进,力争做好银行工作。
''''
如何做好规范化服务活动或网点转型方案
为进一步改善我行的网点格局现状与员工服务营销心态，努力实现“功能分区、服务分层、业务分流、客户分层、产品分销”的网点经营模式，促使服务工作向规范化、标准化发展，运营管理部将网点转型与规范化服务作为工作重点来抓。
一、依托试点先行，转变网点固有模式。
将总行营业部、宜阳支行城郊分理处、经开支行三阳分理处作为我行第一批试点的三家网点，在专业培训老师的指导下，全体员工以饱满的热情投入网点转型工作。
一是优化网点物理布局，加强网点功能分区。
对网点进行功能定位，改变现有格局、优化客户行进路线。
按照6S标准对网点环境进行整治。
实施功能分区，对网点功能区域进行合理布局。
二是优化服务流程，提升文明规范化服务。
着力实现“四个优化”，即优化以客户为中心，有条不紊的服务流程；优化柜员业务处理流程；优化自助设备终端、网上银行、手机银行等电子银行业务流程；优化零售业务营销维护流程。
三是高度重视网点精神和营销文化的建立。
转变网点经营理念，将员工被动式营销转变为主动式营销；对不同客户的不同需求采取相对应的个性化营销方式；制定相应的奖惩措施，激励员工更好的营销，提高客户满意度。
二、开展内训师培训，强化内训队伍建设。
一是定期组织全行内训师进行集中强化培训，总结先行试点网点经验，集中交流与探讨；对全行网点进行分类，内训师包片负责网点，对网点如何转型提供意见与方法。
二是对内训师队伍采取分组比赛机制，对内训师负责的网点业绩进行相应考核与评比，以敦促内训师更积极的开展转型工作。
三、加强网点转型导入，确保转型落到实处。
根据我行客户情况、服务区域情况以及业务服务特点，按功能将网点划分为综合旗舰店、特色服务店、社区便利店，强化网点转型导入。
要求内训师在现有条件下对网点进行改造，包括新晨会流程、网点物理布局优化、客户分层以及存量客户梳理、柜面标准化服务流程、岗位职责、产品营销技巧、绩效考核方案制定等。
四、加强窗口服务，促进文明规范创建。
一是定期开展培训与竞赛，提高员工技能水平。
为促进广大员工提高业务技术和服务水平，该部坚持全行定期业务技能培训与竞赛，比赛项目主要有点钞、汉字录入、数字录入等，通过比赛，涌现出了大批业务技能能手。
二是切实开展规范化服务。
从环境礼仪、内务管理、组织实施等方面完善管理办法，要求员工配带工号牌上岗，统一着装，办公物件摆放有序，业务处理准确及时。
接待客户一律使用文明用语。
以积极、乐观、诚恳、贴心的态度，为客户提供各类业务咨询、理财推介、形象塑造，对于违反服务条款的员工，严格按照相关条例予以处罚，确保了窗口文明不流于形式。
作为销售人员，需要注意的问题有哪些
发现自己的特长,做业务确实很累很难,但你要找到一个很好的方法.这样既可以很好的完成你的业绩,又可以很轻松的完成.包括你的销售技巧,销售方法,目标客户的选择等等,都做好后你会发现其实做销售不难,难的是怎么样找到一个好的方法!努力!会成功的!给你传点资料,希望对你有所帮助!如何开拓准客户很多营销员对开拓准客户都感到头痛，感觉吃力，其实不然，只要我们注意收集客户资料，就不难发现，其实在现有客户群中，还隐藏着很多准客户，存在很大的客户市场，等待我们去开拓。
通过转介绍是开拓准客户最为有效的方法，也是保证营销员不断获得准客户的重要资源。
通过转介绍，还可减少初次拜访的陌生感，同时有客户的认可，更具说服力，赢得准客户的认可，促成签单。
取得客户认同首先应取得转介绍人（客户）对转介绍性质的认可。
只有得到客户的认可，客户才会把朋友的近况及家庭情况告诉你，从而获得准客户的详细资料。
获得客户认同要做到两点：首先是要有责任感，笃守信誉，有责任心。
其次是能为客户提供优质满意的服务，只有以真诚服务打动客户的心，才会获得客户的认可，客户才会放心把这种服务介绍给朋友，把你推荐给朋友，自愿反馈朋友信息。
所以，在经营客户时，一定要重信誉，讲信用，以实际行动赢得客户信任，客户才乐意做转介绍。
当然也会遇到拒绝提供转介绍的客户，此时，营销员应该尽快找出客户拒绝的原因，打消客户的顾虑，解除客户的担忧，重拾认同肯定。
获得准客户资料得到客户的认可后，再聊客户的朋友，客户会把自己对朋友的了解以及情感告诉你，从而获得准客户的详细资料。
收集资料时，主要掌握准客户的姓名、年龄、家庭及单位地址和电话号码、教育背景及未来计划、目前收入和将来可能的最高收入。
同时还能获知准客户的兴趣，掌握准客户的情感与性格，为陌生拜访奠定基础。
有客户提供的资料，对准客户有了大致的了解和认识，轻松掌握准客户的生活详情，再有计划性地为准客户做准备，对症下药，整理出投保计划书，将更具说服力。
准确锁定客户根据自己掌握的资料，认真对准客户进行筛选，选择最具有可能性和最具有购买实力的准客户做拜访，锁定为主攻对象。
锁定客户后，选择恰当的拜访时间、拜访方式、拜访话题，精心为准客户设计投保计划。
虽然是陌生拜访，但对客户资料了如指掌，如吃了定心丸，介绍更得心应手，句句说到准客户心坎上。
再则是经朋友介绍来的，准客户不会拒你于千里之外，更不会为难你，甚至还会产生一种亲切感、信任感。
可以借助自己为客户提供的服务，用事实证明自己的信誉与能力。
赢得准客户认可时，再行介绍保险，灌输保险意识，如此双管齐下，作用更为明显，相信会事半功倍。
准客户也会打心里接受你的观点，成为你的客户，最后促成签单专业销售技巧一、销售拜访的三要素1、你的目标2、为达到目标所准备的“故事”3、拜访需要的工具二、销售拜访的基本结构寻找客户——访前准备——接触阶段——探询阶段——聆听阶段——呈现阶段——处理异议——成交（缔结）——跟进（一） 寻找客户1、 市场调查：根据产品和开发目的，确定调研范围。
2、 档案建设：商业注意事项：（1）是否能达到GSP的要求；（2）商业信誉评估；（3）经营者思路是否开阔；（4）渠道覆盖能力。
3、 筛选客户：（1） 牢牢把握80\\\/20法则；（2）选择企业最合适的客户。
（二）、访前准备A、 客户分析客户档案（基本情况、科室、级职）、 购买／使用／拜访记录如拜访医生：要了解其处方习惯 如拜访营业员：要了解其推荐习惯，和其自我对该类知识的认识B、 设定拜访目标（SMART）S－Specific（具体的） M－Measurable（可衡量） A－Achivement（可完成）R－Realistic（现实的） T－Time bond（时间段）C、 拜访策略（5W1H）D、 资料准备及“Selling story”E、 着装及心理准备销售准备A、 工作准备 B、心理准备熟悉公司情况 做好全力以赴的准备熟悉产品情况 明确目标，做好计划了解客户情况 培养高度的进取心了解市场情况 培养坚韧不拔的意志培养高度的自信心培养高度的纪律性如果有出错的可能，就会出错。
东西总是掉进够不着的地方蛋糕掉在地上总是有奶油的一面朝地面 有些事情总是愈解释愈糟糕明确拜访对象：销售拜访中你拜访谁
（三）接触阶段A、 开场白易懂，简洁，新意，少重复，少说“我”，多说“您”，“贵公司”巧妙选择问候语很关键。
B、 方式开门见山式、 赞美式、好奇式、热情式（寒暄）、请求式接触阶段注意事项A、 珍惜最初的6秒种：首次见面一般人6秒种之内会有初步印象 一见钟情 一见无情B、 目光的应用：了解目光的礼节、注意目光的焦点C、 良好开端和谐、正面，创造主题，进入需要，充足时间D、 可能面对的困难冗长，沉默，负面，目的不清，恶劣经历，时间仓促。
（四）探询阶段什么是探询（PROBING）探查询问，向对方提出问题。
探询的目的：A、收集信息 B、发现需求 C、控制拜访 D、促进参与 E、改善沟通探询问题的种类肯定型问题――限制式提问（YES／NO）（是不是，对不对，好不好，可否
）公开型问题――开放式提问（5W，2H）疑问型问题――假设式提问（您的意思是――，如果――）开放式问句句型（5W，2H）WHO 是谁 HOW MANY 多少WHAT 是什么 HOW TO 怎么样WHERE 什么地方WHEN 什么时候 WHY 什么原因限制式问句句型 假设式问句句型是不是
您的意思是――
对不对
如果――
对不好
可否
开放式提问开放式提问时机：当你希望客户畅所欲言时当你希望客户提供你有用信息时 当你想改变话题时有足够的资料好处：在客户不察觉时主导会谈客户相信自己是会谈的主角气氛和谐坏处：需要较多的时间、要求客户多说话、有失去主题的可能限制式提问限制式提问时机：当客户不愿意提供你有用的讯息时当你想改变话题时取得缔结的关键步骤好处：很快取得明确要点确定对方的想法“锁定“客户坏处：较少的资料、需要更多问题、“负面”气氛、方便了不合作的客户假设式提问假设式提问时机：当你希望澄清客户真实思想时当你希望帮助客户释意时好处：能澄清客户真实思想能准确释意语言委婉，有礼貌坏处：带有个人的主观意识（五）呈现阶段1、 明确客户需求； 2呈现拜访目的3、专业导入FFAB，不断迎合客户需求FFAB其实就是：Feature:产品或解决方法的特点；Function:因特点而带来的功能；Advantage:这些功能的优点；Benefits:这些优点带来的利益；在导入FFAB之前，应分析客户需求比重，排序产品的销售重点，然后再展开FFAB。
在展开FFAB时，应简易地说出产品的特点及功能，避免使用艰深之术语，通过引述其优点及客户都能接受的一般性利益，以对客户本身有利的优点做总结，在这里，营销人员应记住，客户始终是因你所提供的产品和服务能给他们带来利益，而不是因对你的产品和服务感兴趣而购买；（六）处理异议1、 客户的异议是什么2、 异议的背后是什么3、 及时处理异议4、 把客户变成“人”：把握人性、把握需求处理异议方法：面对客户疑问，善用加减乘除A. 当客户提出异议时，要运用减法，求同存异；B. 当在客户面前做总结时，要运用加法，将客户未完全认可的内容附加进去；C. 当客户杀价时，要运用除法，强调留给客户的产品单位利润；D. 当营销人员自己做成本分析时，要用乘法，算算给自己留的余地有多大；（七）成交（缔结）阶段1、 趁热打铁2、 多用限制性问句3、 把意向及时变成合同4、 要对必要条款进行确认程序：要求承诺与谛结业务关系1、 重提客户利益；2、 提议下一步骤；3、 询问是否接受；当营销人员做完上述三个程序，接下来就应该为客户描绘其购买产品或服务时所产生的愿景，最终刺激准客户的购买愿望；一旦你捕捉到客户无意中发出的如下讯息：客户的面部表情：1、 频频点头；2、定神凝视；3、不寻常的改变；客户的肢体语言：1、 探身往前；2、由封闭式的坐姿而转为开放；3、记笔记；客户的语气言辞：这个主意不坏，等等……（八）跟进阶段1、 了解客户反馈2、处理异议；3沟通友谊；4、兑现利益；5、取得下个定单如何成为顶尖的行销高手想成为顶尖的行销高手吗
如果你很认真地想达到行销成功的目标，这儿有16个常见于成功行销人员身上的个性与特征，看看有多少个适用于你
有多少个准则你能忠实遵循
一、永远保持积极的态度。
这是行销的第一条规则，积极的态度会让你走向成功之路且持久永恒。
如果心存疑惑，你就没有积极的态度。
积极的态度不只是思想过程，更是持续不间断的实践。
二、自信。
如果你连自己都不相信是否能够做得到，谁会相信你呢
你掌握的行销最重要的工具，就是你的自信度。
三、设定目标并完成。
确定并完成特定长期（你想要些什么）以及短期（如何取得你想要的）目标。
目标就是成功的地图，它将引导你走向成功。
四、学习行销学。
持续不断地学习如何行销，不论是阅读、听录音带、参加研讨会，最好还是来听我的超级行销学的课程。
五、了解并满足客户需求。
倾听客户所说的话，并提出引导性问题，发掘他们真正的需要。
对客户要一视同仁，友好对待。
六、抱着乐于帮助的心态。
不要太不知足，那会写在你脸上，为帮助客户而销售，不要为了佣金而销售。
七、保留顾客。
要真诚，你想别人怎么待你，便怎么待人。
如果你真有机会能了解一名客户，把精力放在他最关切的事项上，你所获得的将远远超过佣金所能给你的。
八、相信你的公司与产品。
相信你的产品并做到服务一流，这份信心会在无形中显现出来。
你的信念会清楚地传达给客户，而且会在你的业绩数字上表现出来。
如果你对自己的产品都没有信心，你的客户对你还有信心吗
九、自我操练。
积极主动与充分的准备，是你发掘顾客成功的最佳动力。
你必须时刻准备好并随时行销，否则你就在准备失败。
准备齐全你的职业套装、行销工具、自我介绍、该问的问题、该说的话以及可能的回答。
一个具备创意的准备工作，能决定你的工作绩效。
十、坦诚。
你是否很坦诚地想帮助人，你的坦诚不坦诚，别人会看得出来；你如果不坦，诚会流失你的顾客资源。
十一、当机立断。
迅速准确地衡量客户的购买意愿与能力，不要与犹豫不决的人浪费时间，要做最有生产力的事情。
十二、赴约守时。
迟到意味着“我不尊重你的时间”。
迟到是没有任何借口的。
除非有特殊情况，否则你必须在约定时间之前打电话过去道歉，再继续你未完成的行销工作。
十三、注重形象。
衣着得体、保持巅峰精神状态，这对于你个人、公司与产品都会产生正面的影响。
十四、信任当前。
不要等到上场了才开始练习投球。
深入了解客户本身及其公司，尽早建立信任感。
还没建立彼此的信任之前，对客户一定要实事求是，切勿吹捧。
十五、善用幽默。
幽默是最成功的交情行销工具。
你不妨在工作中保持幽默，幽默带来的微笑会深刻感染你的客户。
十六、强调好处，而非特点。
顾客在想知道如何使用产品之前，最想知道产品能够给他带来什么好处。
1、“想”，即销售员应该具备一定的策划能力。
多数厂家的驻外销售员是在指定的区域市场开展销售工作。
厂家给销售员设定一个销售任务，提供一定的保底工资、差旅费、宣传资料等资源，该区域所有销售工作包括市场调研、市场规划、客户开发、客户管理、投诉处理等基础性工作都要销售员亲力亲为。
要做好这一切，确保所负责的区域市场销售持续健康发展，首先，销售员必须对其所负责的区域市场有一个整体的市场规划，包括阶段性销售目标、销售网络如何布局、选择什么样的经销商、以什么样的产品和价格组合切入、采取什么样的促销方式等；其次，销售员在开发经销商和管理经销商过程中，经常会碰到很多问题，如经销商抱怨产品价格过高、要求做区域总代理、要求厂家垫底资金、控制厂家的发展、质量事故等，销售员要处理好这些问题，必须运用一些策略，而这些策略，就需要销售员精心地策划；再次，销售员还应该充当经销商的顾问与帮手，发现经销商在发展过程中的机会与问题、对经销商的发展提供指导、帮助经销商策划促销活动和公关活动等。
只有区域销售员是一个策划高手，才有可能使所负责的市场销售业绩更快更稳健地增长；只有区域销售员帮助所负责的经销商出谋划策，才能赢得经销商的信赖与认可，才能充分利用和发挥经销商的分销功能，确保销售网络的健康与稳定。
2、“听”，即销售员应该具备倾听的能力。
在开发经销商的过程中，很多销售员不管经销商愿不愿意听，上门就叽哩呱啦：自己的产品是多么多么好，自己的产品功能是多么多么齐全，自己的公司是多么多么优秀，经销商代理销售这种产品能带来多么多么丰厚的利益。
不妨注意一下，以这种方式推销产品的销售员，大部分都是无功而返。
实际上，不管是开发经销商还是处理客户投诉，倾听比说更重要。
为什么呢
一是倾听可以使你弄清对方的性格、爱好与兴趣；二是倾听可以使你了解对方到底在想什么、对方的真正意图是什么；三是倾听可以使对方感觉到你很尊重他、很重视他的想法，使他放开包袱与顾虑；四是当对方对厂家有很多抱怨时，倾听可以使对方发泄，消除对方的怒气；五是倾听可以使你有充分的时间思考如何策略性地回复对方。
销售员如何倾听呢
一是排除干扰、集中精力，以开放式的姿态、积极投入的方式倾听客户的陈述；二是听清全部内容，整理出关键点，听出对方话语中的感情色彩；三是重复听到的信息，快速记录关键词，提高倾听的记忆效果；四是以适宜的肢体语言回应，适当提问，适时保持沉默，使谈话进行下去。
3、“写”，即销售员应该具备撰写一般公文的能力。
很多营销主管可能都有这样的经历：经常有销售员以电话的方式向你汇报，这个竞争对手在搞促销，那个竞争对手在降价，请求你给予他政策上的支持。
当你要他写一个书面报告时，销售员要么是不能按时将报告传回，要么就是写回来的报告层次不清，意图不明确。
为什么会出现这种情况呢
因为很多销售员根本不会写报告或者写不好报告。
如何提高销售员写的能力呢
一是销售主管在销售员汇报工作和要求政策支持时，尽可能地要求他们以书面的形式报告；二是针对销售员，聘请专业人士进行公文写作培训，或者购买有关书籍组织销售员学习；三是要求并且鼓励销售员多写一些销售体会方面的文章，并在企业内部刊物或一些专业性杂志上发表，对成功发表文章的给予适当的奖励。
4、“说”，即销售员应该具备一定的说服能力。
销售员是厂家的驻地代表，厂家的基本情况、产品特点、销售政策都是通过销售员向经销商传递的。
销售员在与经销商沟通厂家政策时，有的经销商很快就明白并理解了厂家的意图，有的经销商对厂家的意图不了解或者了解但不理解，有的经销商对厂家很反感甚至断绝与厂家的合作关系。
为什么会出现这些情况
原因就在于不同的销售员说服能力不一样。
销售员如何提高自己的说服能力
一是销售员正式说服经销商之前，要做充分的准备：首先，通过提问的方式向和经销商相关的人或经销商本人了解经销商的需求，即他在想什么、想要得到什么、担心什么，以便对症下药；其次，针对经销商的需求，拟定说服计划，把怎样说服经销商、从哪些关键点去触动他写下来，牢记在自己心中；再次，说话要生动、具体、可操作性强，在销售说服过程中，要具体讲到何时、何地、何人、用何种方法、实施后可达到何种效果；最后，多站在经销商的角度，帮助他分析他的处境，使他了解厂家的政策能够帮助他改善他的处境，向他解释厂家的政策具体操作方法，描述执行厂家政策后能给他带来的利益与价值。
5、“教”，即销售员应该具备一定的教练能力。
优秀的销售员之所以能保持较高的销售业绩，是因为他能有效地整合资源，能够将他所辖区域市场的经销商、经销商的销售员、经销商的终端网点客户通过培训与指导的方式提高其经营水平和经营能力，使其都像自己一样优秀。
销售员教经销商、经销商的销售员、终端网点客户什么呢
一是产品知识，教会他们产品的工艺过程、主要配方、主要卖点、与竞品的区别、特性与功能、使用方法等；二是经营方法，教会他们如何做市场规划、如何开发下线客户、如何管理下线客户、如何与下线客户建立良好的客情关系、如何处理下线客户的异议与投诉等；三是指导经营，不断发现经销商及经销商的销售员在实际操作过程中存在的问题，如铺货不到位、区域市场开发缓慢、有效销售时间效率低下等，向其提出改善建议与意见，从而提高销售执行力。
6、“做”，即销售员应该具备很强的执行能力。
很多销售主管也许都有这样的经历：下属销售员月初拍着胸脯向你保证，这个月一定能完成什么样的销售目标，同时也有达成销售目标的一系列策略与措施，但每到月底销售计划总是落空。
为什么会出现这种偏差呢
销售员执行力不高。
很多销售员月初、月中一般都无所事事，到了月底就像热锅上的蚂蚁，不断地催促经销商报计划、回款。
一个经销商的分销能力不是完全由经销商说了算，是要看他有多少终端网点，这些终端网点又有多少是有效的、可控的。
而这一切，都需要销售员日复一日年复一年地扎扎实实地沉到底才能了解到位。
所以，销售员必须具备很强的执行能力。
销售员如何提高自己的执行能力呢
一是销售员应该有清晰的目标，包括年度销售目标、月度销售目标、每天的销售目标；二是销售员应该养成做计划的习惯，特别是日工作计划，当天晚上就确定好第二天的销售计划，计划好什么时候、花多长时间、到哪里去拜访什么客户、与客户达成什么共识等；三是销售员应该养成检讨的习惯，每天回到住所，对当天的销售计划完成情况、销售成功点和失败点、存在的问题与需要厂家支持事项等进行简单回顾与总结，并将其写在销售日记上；四是销售员要加强业务的培训与学习，提高自己的销售技能，包括客户谈判技能、沟通技能、时间管理技能等销售代表的首要任务是销售，如果没有销售，产品就没有希望，企业也没有希望。
同时，销售代表的工作还有拓展，只有销售也是没有希望的，因为你销售出去的是产品或服务，而只有不断拓展市场，才能够建立起长期的市场地位，赢得长期的市场份额，为企业的销售渠道建立了重要的无形资产，为自己赢得了稳定的业绩。
作为一个优秀的销售代表，应当具备那些心态呢
一、真诚态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个销售人员，必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当作朋友。
业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与消费者，与经销商的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的产品销量。
二、自信心信心是一种力量，首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都要鼓励自己，我是最优秀的
我是最棒的
信心会使你更有活力。
同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的产品，要相信自己所销售的产品是同类中的最优秀的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。
要能够看到公司和自己产品的优势，并把这些熟记于心，要和对手竞争，就要有自己的优势，就要用一种必胜的信念去面对客户和消费者。
作为销售代表，你不仅仅是在销售商品，你也是在销售自己，客户接受了你，才会接受你的商品。
被称为汽车销售大王的世界基尼斯纪录创造者乔•吉拉德，曾在一年中零售推销汽车1600多部，平均每天将近五部。
他去应聘汽车推销员时，老板问他，你推销过汽车吗
他说，没有，但是我推销过日用品，推销过电器，我能够推销它们，说明我能够推销自己，当然也能够推销汽车。
知道没有力量，相信才有力量。
乔•吉拉德之所以能够成功，是因为他有一种自信，相信自己可以做到。
三、做个有心人“处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售经验。
每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么
做的不好，为什么
多问自己几个为什么
才能发现工作中的不足，促使自己不断改进工作方法，只有提升能力，才可抓住机会。
机遇对每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼者。
台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几口人，这样，他算出人家米能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。
正是王永庆的这种细心，才使自己的事业发展壮大。
作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。
四、韧性销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。
“吃得苦种苦，方得人上人”。
销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客户，去协调客户，甚至跟踪消费者提供服务，销售工作绝不是一帆风顺，会遇到很多困难，但要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。
美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演电影，在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己，在他碰了一千五百次壁之后，终于有一家电影公司愿意用他。
从此，他走上影坛，靠自己坚韧不拔的韧性，演绎了众多的硬汉形象，成为好莱坞最著名的影星之一。
销售代表每天所遇到问题，难道比史泰龙遇到的困难还大吗
没有。
五、良好的心理素质具有良好的心理素质，才能够面对挫折、不气馁。
每一个客户都有不同的背景，也有不同的性格、处世方法，自己受到打击要能够保持平静的心态，要多分析客户，不断调整自己的心态，改进工作方法，使自己能够去面对一切责难。
只有这样，才能够克服困难。
同时，也不能因一时的顺利而得意忘形，须知“乐极生悲”，只有这样，才能够胜不骄，败不馁。
六、交际能力每一个人都有长处，不一定要求每一个销售代表都八面玲珑、能说会道，但一定要多和别人交流，培养自己的交际能力，尽可能的多交朋友，这样就多了机会，要知道，朋友多了路才好走。
另外，朋友也是资源，要知道，拥有资源不会成功，善用资源才会成功（一） 工作计划的格式：1．计划的名称。
包括订立计划单位或团体的名称和计划期限两个要素，如“××学校团委2001年工作计划”。
2．计划的具体要求。
一般包括工作的目的和要求，工作的项目和指标，实施的步骤和措施等，也就是为什么做、做什么怎么做、做到什么程度。
3．最后写订立计划的日期。
（二） 工作计划的内容。
一般地讲，包括：1．情况分析（制定计划的根据）。
制定计划前，要分析研究工作现状，充分了解下一步工作是在什么基础上进行的，是依据什么来制定这个计划的。
2．工作任务和要求（做什么）。
根据需要与可能，规定出一定时期内所应完成的任务和应达到的工作指标。
3．工作的方法、步骤和措施（怎样做）。
在明确了工作任务以后，还需要根据主客观条件，确定工作的方法和步骤，采取必要的措施，以保证工作任务的完成。
（三） 制订好工作计划须经过的步骤：1．认真学习研究上级的有关指示办法。
领会精神，武装思想。
2．认真分析本单位的具体情况，这是制订计划的根据和基础。
3．根据上级的指示精神和本单位的现实情况，确定工作方针、工作任务、工作要求，再据此确定工作的具体办法和措施，确定工作的具体步骤。
环环紧扣，付诸实现。
4．根据工作中可能出现的偏差、缺点、障碍、困难，确定预算克服的办法和措施，以免发生问题时，工作陷于被动。
5．根据工作任务的需要，组织并分配力量，明确分工。
6．计划草案制定后，应交全体人员讨论。
计划是要靠群众来完成的，只有正确反映群众的要求，才能成为大家跃跷
2019年银行运营主管个人述职报告
述职述廉：_________2019年银行运营主管个人述职报告姓名：______________________单位：______________________日期：______年_____月_____日2019年银行运营主管个人述职报告本人自任职以来，在行领导的正确领导下，在全体员工的大力支持下，积极配合好上级工作，认真履行岗位职责，较好的完成了支行下达的各项指标任务，单位的各项考核均排在前列。
现将一年来的工作汇报如下：一、加强学习，提高素质当前面临的个新的环境，结合自己以往的工作经验边学边适应新的经济形势，工作中不太明白的地方积极、虚心向同事请教，尽快掌握各岗位业务技能，同时，认真学习支行下达的各类业务文件，把握支行业务发展动态，以便在工作中正确处理好各种业务关系，很快就进入了角色。
二、进入角色，认真履职作为一名营运主管我严格按照标准化服务的要求及自身的岗位职责，一丝不苟，认真执行，坚持每天晨会制度，把短短十几分钟的晨会做的有声有色，提高了员工的士气，振奋了员工的精神。
坚持每天三巡检制度、每日碰头会、每周汇报会。
有力调动和激发了员工营销产品的积极性。
结合优质客户管理系统，做好优质客户维护、营销与签约管理工作。
、强化优质服务理念，提高柜台服务质量。
以网点转型、标准化服务导入为契机。
通过组织员工学习、观看流程及各岗位的服务标准及营销术语、技巧，进行讨论、写观后心得体会、让员工通过游戏中感悟等形式，使员工对优质服务内涵有更进一步的理解，强化优质服务理念
什么叫房地产全程营销策划，它包括拿几个部分
建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括： ①项目投资策划 ②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目顾问、销售代理 ⑦项目服务策划 ⑧项目二次策划 研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。
这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。
案头工作阶段 第一章 “某项目”投资策划 第一节项目投资策划的含义 项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。
第二节某项目投资策划的具体内容 一、项目用地周边环境分析 1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状 2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况 2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．莱西房地产市场总体供求现状 4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异 5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析 三、土地SWOT分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点 4．项目地块的威胁及困难点 四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位： ·市场定位（区域定位、主力客户群定位） ·功能定位 ·建筑风格定位 五、项目价值分析 1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a选择可类比项目 b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值 d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异 ※市政交通及直入交通的便利性的差异 ※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断 ※建筑风格和立面的设计、材质 ※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划 ※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 ※经济因素 ※政策因素 2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算 六、项目定价模拟 1．均价的确定 2．项目中具体单位的定价模拟 七、项目投入产出分析 1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明 3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响 八、投资风险分析及其规避方式提示 1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功 2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设 九、开发节奏建议 1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求 2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论 第二章 某项目规划设计策划 第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计） 通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。
目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
第二节项目规划设计策划的具体内容 一、总体规划 1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况 2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数 3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明 4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置 5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计 6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计 7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路 8．分组团开发强度 二、建筑风格定位、色彩计划 1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划 2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示 三、主力户型选择 1．莱西同类楼盘户型比较 2．业态分析及项目户型配置比例 3．主力户型设计提示 4．商业物业户型设计提示 四、室内空间布局装修概念提示 1．室内空间布局提示 2．公共空间主题 3．选择庭院景观提示 五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析 2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造 3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计 六、公共家具概念设计提示 1．周边同类楼盘公共家具摆设 ·营销中心大堂 ·管理办公室 2．公共家具概念设计提示 七、公共装饰材料选择指导 1．周边同类楼盘公共装饰材料比较 2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3．营销示范单位装修概念设计 4．住宅装修标准提示 八、灯光设计及背景音乐指导 1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计 2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置 九、小区未来生活方式的指导 1．建筑规划组团评价 2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计 第三章 项目质量工期策划 第一节 质量工期策划的含义 近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。
房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。
第二节 质量工期策划的具体内容 一、建筑材料选用提示 1．莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2．新型建筑装饰材料提示 3．建筑材料选用提示 二、施工工艺流程指引 1．工程施工规范手册 2．施工工艺特殊流程提示 三、质量控制 1．项目工程招标投标内容提示 2．文明施工质量管理内容提示 四、工期控制 1．开发进度提示 2．施工组织与管理 五、造价控制 1．建筑成本预算提示 2．建筑流动资金安排提示 六、安全管理 1．项目现场管理方案 2．安全施工条例 第四章 项目形象策划 第一节 项目形象策划的含义 项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。
项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。
其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。
其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。
第二节 项目形象策划的具体内容 一、项目视觉识别部分系统核心部分 1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名 2．标志 3．标准色 4．标准字体 二、延展及运动部分 1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化 2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌 3．公司及物业管理系统包装设计 第五章 项目营销推广策划 第一节 项目营销推广策划的含义 对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。
项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。
同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。
项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。
第二节 项目营销推广策划的具体内容 一、区域市场实态分析 1．莱西房地产市场总体供求现状 2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段 3．结论 二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1．项目主要卖点荟萃 2．项目强势、弱势分析与对策 三．目标客户群定位分析 1．莱西人口总量及地块分布情况 2．莱西经济发展状况和人口就业情况 3．莱西家庭情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯 4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料 四、价格定位及策略 1．项目单方成本 2．项目利润目标 3．可类比项目市场价格 4．价格策略5．价格分期策略 五、入市时机规划 1．宏观经济运行状况分析 2．莱西房地产相关法规和市场情况简明分析 3．入市时机的确定及安排 六、广告策略 1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分 2．广告主题 3．广告创意表现 4．广告效果监控、评估及修正 5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约 七、媒介策略 1．媒体总策略及媒体选择 2．媒体总策略 3．媒体选择 4．媒体创新使用 5．软性新闻主题 6．媒介组合 7．投放频率及规模 8．费用估算 八、推广费用计划 1．现场包装 2．印刷品 3．媒介投放 4．公关活动 九、公关活动策划及现场包装 十、营销推广效果的监控、评估及修正 1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评 2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象 实施阶段 第六章 项目销售顾问、销售代理 第一节 总论 在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。
第二节 项目销售顾问、销售代理的具体内容 一、销售周期划分即控制 1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺 2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控 二、各销售阶段营销推广执行方案实施 三、各销售阶段广告创意设计及发布实施 四、售前资料准备 1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 2、人员组建·销售辅导 ·销售代理 3、制定销售工作进度总表 4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表 5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用 6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东 7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系 8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司 五、销售培训 1．销售部人员培训 ·详细介绍公司情况 ·物业详情 a项目规模、定位、设施、买卖条件 b物业周边环境、公共设施、交通条件 c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 d项目特点 ※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等 ※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等 ※项目的优劣分析 ※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标 e竞争对手优劣分析及对策 ·业务基础培训课程 a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定 b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解 ※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图 ※计算户型面积 c心理学基础 d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用 e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场 2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构 六、销售组织与日常管理 1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施 2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程） ·销售业务流程（个案） 3．规章制度概念指示 第七章 项目服务策划 第一节 项目服务策划的含义 目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。
项目服务营销的具体内容 一、项目销售过程所需物业管理资料 1．楼宇质量保证书 2．楼宇实用说明书 3．业主公约 4．用户手册 5．楼宇交收流程 6．入伙通知书 7．入伙手续书 8．收楼书 9．承诺书 10．业主\\\\用户联系表 11．遗漏工程实用钥匙授权书 12．遗漏工程和水电表底数记录表 13．装修手册和装修申请表 二、物业管理内容策划 1．工程、设计、管理的提前介入 2．保洁服务 3．绿化养护 4．安全及交通管理 5．三车及场地管理 6．设备养护 7．房屋及公用设备设施养护 8．房屋事务管理 9．档案及数据的管理 10．智能化的服务 11．家政服务 12．多种经营和服务的开展 13．与业主的日常沟通 14．社区文化服务 三、物业管理组织及人员架构 1.物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节 2.物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 四、物业管理培训1．物业交付使用前的培训2．物业交付使用后的培训五、物业管理规章制度 1．员工手册 2．岗位职责及工作流程 3．财务制度 4．采购及招标程序 5．员工考核标准 6．业主委员会章程 7．各配套功能管理规定 8．文件管理制度 9．办公设备使用制度 10．值班管理制度 11．消防责任制 12．消防管理规定 13．对外服务工作管理规定 14．装修工程队安全责任书 15．停车场管理规定 16．非机动车辆管理规定 17．出租车及暂住人员管理规定 18．进住（租）协议书 19．商业网点管理规定 六、物业管理操作规程 1．楼宇本体维护保养规程 2．绿化园林养护规程 3．消防设施养护及使用规程 4．供配电设备维护保养规程 5．机电设备维护保养规程 6．动力设备维护保养规程 7．停车场、车库操作规程 8．停车场、车库维护保养规程 9．游泳池及其设备维护保养和操作规程 10．给排水设备维护保养规程 11．公共部位保养保洁操作规程 12．保安设备操作及维护规程 13．照明系统操作及维护规程 14．通风系统操作及维护规程 15．管理处内部运作管理规程 16．租赁管理工作规程 七、物业管理的成本费用 1．管理员工支出 2．维护及保养 3．公共费用 4．行政费用 5．保险费用 6．其它 7．管理者酬金 8．营业税 9．预留项目维护基金 （物业的运营为自负盈亏） 八、物业管理ISO9002提示 1．质量手册 2．程序文件 3．工作规程 4．质量记录表格 5．行政管理制度 6．人力资源管理制度 第八章 项目二次策划（策划总结） 第一节项目二次策划的含义 品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。
第二节项目二次策划的具体内容 一、全面策划 1．全过程策划 2．全员策划·项目策划的实现绝不只是营销部门的事情·策划手段的整体性企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。
·策划主体的整体性 二、品牌战略指示 1、品牌塑造 2、品牌维护 3、品牌提升 三、可持续经营战略指示 1、人力资源科学配置 2、产业化道路策略·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业·将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展·深化住宅产业化链条的协调性 3、专业化道路策略·提高建筑与结构技术体系·节能及新能源开发利用·住宅管线技术体系·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术·提高住宅环境及其保障技术体系·住宅智能化技术体系。
