怎样做一个优秀的房地产销售员
[摘要]近些年来，房地产事业处于持续高速发展的状态，但工程质量上的事故频频曝光。
这就给房地产企业如何参与项目工程质量管理提出了新的课题。
只有建立一整套质量管理体系并由房地产公司在项目实施中推行，才能有效控制工程质量隐患的出现。
众所周知，质量是企业的生命，是企业的立足之本。
文章在项目质量管理基本原则的指导下，从分析房地产企业业务入手，归纳总结出房地产项目开发建设各个阶段主要质量管理任务，将项目实施阶段工程管理作为文章的研究重点。
[关键词]如何做好；房地产；开发项目；质量管理一、房产开发工程项目管理现状（一）缺乏完善的管理体制部分房地产开发企业对工程项目管理重视力度不足，为了降低人工成本，往往会削减管理人员数量，管理人员空缺现象严重，实际人数无法满足管理需求。
没有构建责任机制和奖惩机制，管理责任划分不清，难以落实到具体负责人身上，无法起到督促和激励作用，打击了管理人员的工作积极性，其管理意识会逐渐淡化。
（二）项目决策规划不够科学
跑盘心得总结
历4天的培训及跑盘已段落．4天前我们在＜Topsales黄金心则＞＜房地产基识＞的引导下拉开了＂蜕变＂实践的序幕． 基础理论的学习对我们初次接触房地产行业的从业者而言是至关的重要,通过学习我们对房地产的相关知识有了初步的认识,有了理论知识做为基础才使我们能从不同角度对跑盘加以认识,才得以从跑盘中学习到许多从业的相关知识,通过跑盘我们学会了如何从房地产中介红叶的视角审视房产的价值所在. 短短两天的南山跑盘,使我们对南山区的地产市场有了初步的了解,南山区特有的地理位置促成该地产行业的发展优势,西部通道,地铁2号线的规划及建设,更为南山的发展注入新的活力,也为我们行业的发展开启广阔的市场空间. 通过2天的跑盘,我深切认识到:1.跑盘是一个学习的过程，是经验积累的过程.2.从事该行业我们必须具备宽广的知识面＂学海无崖＂，如建筑审美学,消费心理学等都是从业的基本知识,只有具备了大众化,又专业的审美观才能准确的把握住房子的优劣所在，才能够为客户提供全面正确的资料，对房子做出精确的定位，是促成客户形成购买意识的基础．3.必须具有敏锐的市场洞察力．4.主重加强团队合作意识．合理的分工是提高工作效率的有效途径，高效的合作是形成市场的开拓力，促成公司发展的基础，总而言之做为房地产销售行业人员，必须给自己，给房子，给客户做出精确的定位． 跑盘是＂蜕变21天＂活动的开始，更是从事该行业的必经之路，要想在竞争激烈的行业中立于不败之地，只有在从业后虚心的学习，全面提升自己的能力，从实践中不断总结，不断进步．
浅谈房地产投资项目经济评价指标与方法
摘要：房地产投资是当前我国最热门的投资领域，虽然与过去几年的投资环境相比，近几年房地产投资风险不断攀升，但是其仍旧受到众多投资者的青睐。
投资最重要的便是进行评价估值，尤其是在房地产领域，由于当前经济形势不稳定，因此更要对房产投资项目的各项数据进行评价，谨慎选择。
本文主要对房产投资指标的评级方法进行概述，并对其中所包含的各项利润率、税率盈利指数等做了简要的分析，以期为我国的房地产项目投资中的经济评价行为起到一定的参考作用。
关键词：静态评价动态评价指标方法不同的投资项目有着不同的评价指标及评价模式。
就目前而言，在房地产投资领域中，也存在着不同的投资评价指标及评价模式，因此缺乏相对统一的总结归纳体系。
此外，就房地产投资来说，对其各项指标的评价方法也缺乏更深层次，更加深入的研究，这对于采取更有效、更安全的投资措施是非常不利的，甚至会影响到我国整个房地产投资行业的健康有序的发展进程，所以必须要加大对其投资指标及评价方法的总结归纳力度。
一、静态评价指标与其方法
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房地产经纪人销售话术有哪些
应该就是之类的吧
你们经理没有总结一些常见疑问的应答话术吗
实话实说，我不是做你这行的，所以你们这行的话术我不太了解，只能说一些门外汉的热闹话，建议你这样的问题还是去专门的论坛里去问比较好，相信那里的回答应该更专业。
1、话术的首要作用就是挖需求。
中医里有望闻问切，是为了知道病人身体的问题出在哪里，好对症下药，药到病除。
同样话术也是一样，用话术是为了委婉的了解到客户的需求在哪，对症下药，刚好搔到客户的痒处。
例如：‘先生您是自己住呢
还是投资呢
还是打算留给孩子呢
还是帮朋友来看的呢(潜台词是不是给小三买的)
’如果是投资，就说你们这里地段怎样怎样好，以后升值空间有多么大，市规划局对这个区域的建设多么重视，或者有什么、、等等之类的商业巨头会入驻托市；如果是自己住或帮朋友来看，就说这里风光多么宜人，多么宜居，多么人性化，周遭设施\\\/交通多么便利，帮客户畅想一下他以后住进来可以这样生活是一件多么惬意的事等等；如果是留给孩子的无外乎是婚房(如果是做婚房用，就转到自己住这个话术上)、给孩子留些家产(如果做是给孩子留些家产，就转到投资这个话术上)，详细的自己发挥喽。
港开始用话术的时候会觉得别扭，感觉好像背课文，很生硬，用的多了用熟练了就会感觉越来越得心应手了，这个时候话术就不再是话术，而是你自己理解出来的属于你自己的东西。
2、话术还有一个很重要的作用是解决疑议。
在解决价格疑议的时候我通常用的方法是转到产品的质量上或性价比上。
同等价格比质量，同等质量比价格。
最好对各个楼盘的一些信息有一些了解，因为这样你就会知道你卖的房子跟其他楼盘相比，你的优势在哪里，这样你跟客户沟通起来会更有底气。
最后再补充一下吧。
如果你的客户是南方人，那就好办了。
南方人普遍很迷信风水，建议你去看一些关于风水类的书籍。
我有一个朋友，他在南方某1线城市卖房，不谈价格不谈质量，就谈风水，所以他卖房基本上都是在卖自己的。
PS：不要求你精通风水，但至少别去瞎卖弄，别一瓶子不响，半瓶子晃荡，否则你就当我没给你提过这个建议。
人要对自己说过的话负责，如果当初是因为你跟客户吹嘘这套房子的风水多么多么好，才导致客户发生购买行为，但是客户刚搬进去没几天家里就死人了，那倒霉的人可是你哦，所以这招还是慎用为好，毕竟有的事很难说嘛。
其实不管是话术也好，销售策略也好，最根本、最基础、最不能忽视、最不能凑合的一点就是：专业知识。
你对未来房地产发展的预见，你对房地产现状的理解，等等，这些都必须是真材实料的东西。
况且你想啊，撇开普通人不谈，就单说那些来买房的老板们，哪个不是在商业圈摸爬滚打十年以上的佼佼者
你专不专业，那些老板们问你几个问题就可以知道个大概，你三句话出口人家就知道你想干什么，所以有时候还是实在一点最保险，老板们在商场里见惯了老油条，偶尔碰上一个实在人，他会觉得似曾相识，为什么呢
因为老板们初入社会的时候也都很单纯，也都很实在，历练的多了才会变得油滑，如果他在你身上看到了当初他年轻时的影子，应该会对你很有好感的(仅针对一部分老板)。
鄙人才疏学浅，还望能对你有所帮助。
浅析房地产企业如何解决融资问题
房地产业作为国民经济支柱性产业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用.同时房地产业是一个典型的资金密集型产业,充足的资金支持对房地产业的发展至关重要.随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控,房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战.如何解决房地产业发展的资金瓶颈,已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题.本文主要阐述了房地产融资的现状,对我国房地产融资存在的问题及对策,通过分析各种主要融资方式的优缺点、政策约束和成本,总结出,房地产企业必须采取多元化的融资方式,并根据不同的开发阶段、项目类型和企业规模来选择合适自己企业的融资方式,这样才有更好的解决融资困难的问题,为房地产开发企业融资创造一个良好的环境.
作为一个房地产经纪人，需要具备怎么样的能力和素质
一个优秀的房地产经纪人，应该具备以下条件:1、承压能力。
摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。
世界上哪有天上掉馅饼的事情
哪一行的成功能轻易达到
如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝
如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。
可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。
我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。
那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。
他们损失的其实还更多。
2、分析能力。
房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场。
在与竞争的战斗中脱颖而出。
分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。
那些是我们应该借鉴和分析的。
不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。
3、沟通能力。
一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。
房地产中介人员，其工作内容还是和人打交道。
如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。
把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。
而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。
实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。
沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望 。
4、学习。
从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。
对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。
在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。
5、知识。
经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解。
房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。
掌握房地产产业术语。
经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。
掌握顾客的购买心理和特征。
6、细节。
从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。
毕竟，你为他们考虑了下一步。
有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。
因为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。
自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。
一百个客户来看房，能有一个好人当场下单子吗
是的，有时候会有。
但是绝大多数情况下，这是不可能的。
客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫；再考虑。
但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客户呢
如果这样，你来是趁早放弃这个行业。
有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心
其实，自己仔细想一想，你就会知道，以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户。
你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话，你将一无所获。
如果你对他们细心照料的话，你可能会赢得这只这一百个客户，他们有朋友、同事、亲戚，朋友的朋友、亲戚的亲戚。
他们今天由于各种原因不能立刻决定，并不代表他们将来不能。
何况不能立刻下单并不一定是他们的错。
一般经纪人陪客户看房时，可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。
而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。
新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了这个地区十年的房地产市场价格走势图，每次在确定看房前，JASONE总提前问房主：每天几点种这里阳光最好
一定会尽可能地选择这个时间段来看房。
在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里更暖和，JASONE说我心里就会先暖和起来。
有空的话还会建议卖主把窗帘打开，让屋里更明亮。
等这些事情，你做到了吗
这些细节
7、创新。
一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。
这是成功的前提，也是首要因素。
大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，这就是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。
从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。
自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。
同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业，要创新。
8、客户是朋友。
交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在要争取他成为你的客户这么简单。
客户为什么会从那么多地产经纪中选你
很多时候他们只是靠经纪接触时的感受来做出决定的。
做优秀的地产经纪的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。
不是每个人都能成为你的客户，但只要你付出诚意，每个人都有可能成为你的朋友。
只要真诚地交朋友，当你周围有几十个忠诚的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界生存。
对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。
客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。
9、专业。
房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。
投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。
单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。
这间房子是否值得买
应该如何还价
这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断。
10、耐心。
一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子，客户都不买，可某一个经纪人带客人只看了三套房子，客人就买了。
这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮助客人找到他需要的房子
虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。
只有这样才能以平常心对待客人。
客人挑经纪人，经纪人也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。
生意是一时的，朋友却是一世的。
作为一个优秀的房地产经纪人，应当具备那些心态呢
1、真诚。
态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人，必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当作朋友。
业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。
2、自信心。
自信心是一种力量。
首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都鼓励自己，我是最优秀的
我是最棒的
信心会使你更有活力。
同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。
3、做个有心人。
“处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售经验。
每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么好
做的不好为什么
多问自己几个为什么
才能发现工作中的不足，促使自己不断改进工作方法，只有提升能力，才可抓住机会。
机遇对于每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼者。
台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几口人，这样，他算出人家米能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。
正是王永庆这种细心，才使自己的事业以展壮大。
作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。
4、韧性。
销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。
“吃得苦中苦，方为人上人”。
销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客户，去协调客户，甚至跟踪客户提供服务，销售工作绝不是一帆顺，会遇到很多困难，但要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。
美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演电影，在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己，在他碰了一千五百次壁以后，终于有一家电影公司愿意用他。
从此，他走上了影坛，靠自己坚忍不拔的韧性，演绎了众多硬汉形象，成为好莱坞最著名的影响之一。
5、专业。
客户为什么找你买房子
房主为什么找你卖房子
因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业的服务。
房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值想象空间，在你这里可以得到所需要的所有专项服务。
如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么
凭什么要付你佣金
贝蒂。
哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人，由于任何一项待售的房地方可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭借丰富的房地产知识和服务客户的热诚。
哈德曼强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了如指掌。
在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。
”
