房产抵押不良资产处置流程全揭秘
1999年开始，信达、华融等四家资产管理公司奉命处理四大商业银行上万亿不良资产，十年后这些“坏账银行”又借市场化跳板把更多账单塞进国家手中，如此辗转腾挪的后果便是，坏账不减反增，全体纳税人掏腰包。
要了解今次华融资产管理公司仿照“信达模式”设立共管账户的性质，就必须知道中国这四家资产管理公司的前世今生。
亚洲金融风暴中的1999年，中央金融工作会议决定将工、农、中、建四大银行的1.4万亿元的巨款坏账果断剥离，对口设立华融、长城、东方和信达四大资产管理公司（简称AMC），以求换得金融业和整体经济的轻装改革。
财政部作为唯一股东向每家公司注资100亿元，并担保四大AMC从央行获得6041亿元再贷款，再向四大国有银行及国家开发银行共发行8110亿元金融债券，以此按1:1的对价购买不良资产。
在华尔街，处置不良资产的公司往往被称为“秃鹫”，他们靠那些“腐肉”为生，也替整个经济体清理垃圾。
而这批中国金融“秃鹫”的设立目标也是为了在十年存续期内“最大限度保全资产和减少损失”。
央行行长周小川曾说，首次剥离的1.4万亿不良资产“50％是各级政府行政干预导致的，30％是为了支持国有企业，剩下的20％才是银行自身经营造成的。
”简单说，AMC的成立就是给中国金融业向市场经济转轨“擦屁股”的，正是这四家“坏银行”的存在让四大国有银行有了成为“好银行”的可能性。
2006年底，官方公开数据显示，AMC累计处置不良资产1.21万亿，占接受总额的83.5%，现金回收约2110亿元，回收率约在20%左右。
对于资产管理的十年成绩，外界褒贬不一。
尽管处理不良资产是个高技术难度的活儿，尽管四大国有银行中工行、建设银行雄踞全球银行业赚钱能力前两位的成绩表明当初“扔下沉重包袱”、“以时间换空间”决策的正确性，但20%左右现金回收数据仍然表明，AMC辛辛苦苦十余年，银行系统不良资产还有1万多亿元，只是从商业银行挪到到AMC口袋里。
再考虑20%回收率背后的成本，AMC成立时从国有银行借调了工作人员，回收现金的费用率在8.65％。
AMC前期将相对优质不良资产处理万之后，后期回收率一年比一年低，管理费用却一年比一年高。
AMC管理人员曾披露：“如果回收100块钱你只能拿1块钱奖励，而制造100块钱费用你可能拿20块钱回扣，你选择哪个
”甚至出于十年存续期结束后前途未卜的担心，不乏有的AMC留着不良资产赚其他业务的钱，以免坐吃山空。
在AMC运作期间，关于国有资产流失的争论一直非常普遍。
首先是“大限将至”的时间压力让AMC不得不在后期以迅速清空库存为目的实施“大甩卖”。
曾参加过AMC资产包拍卖的业内人士称，因为经济周期而形成的不良资产如果必须在行政指令下的2006年底前处置完成，坑定会导致“贱卖”。
他还透露，AMC为防范与私人交易时的道德风险，更倾向于卖给政府，价格自然也压的很低。
最为极端的例子发生在2006年，长城资产管理公司沈阳办事处将18.67亿国有金融不良资产低价转让，价格不足债权的1%。
购买人随手仅靠其中一笔债权（约占总额1.4%），不仅收回了1800万的投入还另赚800万元。
有业内人士甚至将之指斥为“崽卖爷田不心疼”的行为。
事实上，AMC拥有不良资产处置的全部成本和收益信息，且掌握了资产折扣权，但回收率并没有硬性指标，运营损失由国家承担，这其中就产生了“寻租”空间。
2005年初，国家审计署披露四家金融资产管理公司(AMC)现已被查出各类违规和管理不规范问题资金700多亿元，发现案件线索38件、涉案资金67亿元。
时任审计署长李金华在通报中指出，一些AMC财务管理松弛，虚报、挪用回收资金的情况时有发生，甚至采取虚报冒领、截留收入、虚列费用等手段，将资金用于发高额工资及奖金补贴等。
监管机关还注意到，回收资产最大化及处置成本最小化似乎并没有被放在AMC日常业务最重要的位置。
凭借手握上万个企业的债务处置权，AMC建立了涉及租赁、证券经纪、不动产和信托业务在内的分支部门，华融官网曾显示它拥有300家企业的股权，旗下拥有10家金融平台公司，2009年利润同比增长102.9%。
但是，所有AMC的业务信息包括最为重要的资金回收率并不曾定期公开。
《红色资本主义》作者卡尔•沃特直言，从不良贷款被剥离出银行资产负债表那一刻起，政府和这些资产管理公司间的资金流动至今仍不完全透明。
总结“坏账银行”过去十年，明显特点就是在上万亿国有银行不良资产处置上“成效不大”，坏账只是挪了窝但钱并没清算。
更为严重的是，AMC在十年运营中本身又再不断产生新的欠账。
据统计，包括四家AMC在成立初期以及2005年再度剥离不良资产，央行提供给AMC的再贷款高达1.2万亿；AMC向四家银行发行的8110亿元债券10年后也无法偿还。
也就是说，4家AMC政策性业务回收的现金在扣除各项费用之后，绝大部分用于支付央行再贷款和金融债的利息，所剩下的能够偿还本金的微乎其微。
以华融公司为例，银监会资料显示，截至2005年末，华融公司共回收现金543.9亿元，而同时期，华融公司向工行支付全部累计应付金融债券利息389.16亿元，同时向人民银行支付再贷款利息45.78亿元，还有累计费用支出为28.91亿元，三项合计已达463.85亿元。
老账还没处理完，超过万亿的政策性业务亏损挂在了AMC的账上，这就是“坏账银行”十年后所面临的尴尬现实。
不过在选择AMC选择后续改革路径的时候，事业单位政府“管饱”的优越性再次体现。
2009年建设银行宣布持有信达资产管理公司的2470亿债券延期十年；随后中国银行业跟进延期债券10年，利率维持年息2.25%不变，财政部继续对债券提供担保。
另外，AMC欠央行的5739亿再贷款则停息挂账。
正常情况下央行为保障资产负债大致平衡，每增加一笔债权就该相应的钞票。
每还一笔钱，也要注销一笔基础货币。
挂账意味着左边AMC不用再偿还贷款，右边也不再缩减货币，流动性停留在市场上，就有可能导致全社会的通货膨胀。
类似上述政策“管饱”落实到具体资产管理公司，就产生信达向市场化转型时的“共管账户”。
2010年，国务院批复信达与财政部共设“共管账户”，将历史上形成的2000多亿元巨额挂账损失剥离至此账户，存续时间初定为十年。
“共管账户”本质上用未来的收益来还当前的欠账，做法是将剥离的不良资产置换成优质资产，财政部向信达发放等额付息债券，以其作为信达唯一股东未来预期可获得的分红以及所得税减免部分归还。
引入“共管账户”方案后，财政部作为不良资产的债主不需要立即支付现金化解损失，而信达的财务报表将变得干净甚至“健康”，最终新帐、旧账都留给了未来。
2010年《证券市场周刊》撰文指出，从AMC接收不良资产开始，所谓“政策性收购”就是个数字游戏。
十几年后，AMC欠央行约1万亿，签四大国有银行8200亿，原购入的1.4万亿不良资产只有20%现金回收。
无论这些欠款是进入“共管账户”还是债券延期、停息挂账，都不过是在国家资产负债表的不同科目下“左兜换右兜”。
但债务就是债务，企业核销要靠利润，财政核销要靠纳税，央行核销要靠通胀。
这些坏账隐藏在中国的GDP效益中，真正成为中国经济的泡沫。
仅以“共管账户”剥离剩余坏账的做法匡算，如果后来的长城、东方都仿照信达、华融的方式操作，未来十年近万亿不良资产还是处理不掉，最后的结果分摊到全民每个人需要为此掏出将近1000元。
而据西南财经大学金融研究中心副主任陈野华的测算，包括农行股份制改革的成本，中国金融渐进式改革成本已累计3.2万亿，若一次性核销，2009年中国GDP总量的10%就没有了。
凡是资本运作，必定有群体为此支付代价。
央行与财政部不是创利企业，由央行和财政部承担不过是由纳税人承担成本的隐讳说法。
分析中央财政拯救银行坏账的具体方法，也可以证明是如何为坏账买单的。
当坏账积累的一定程度，银行只有用自身利润核销坏账才是直接支付。
若国家动用外汇储备向银行注资，就相当于直接向市场多投基础货币，以隐性通胀的方式摊薄所有人民币使用者的福利，以铸币税的方式搜刮国民以填补银行的无底洞。
此外，AMC向四大银行发行的金融债券是由中央财政担保的，这种隐形担保的形式虽然不是直接的、一次性的买单，但最终是由中央财政间接、延期支付的。
央行再贷款虽然目前已停息挂账，最后也还是通过流通领域的通胀造成物价上涨，民众买单。
总的来说，起初的银行不良资产经过AMC处置后并没有减少，如今通过市场化改革又再塞回财政体系，坏账在被转移、被延期支付的同时仍然在被放大、被恶化，最终接盘的只能是全体纳税人。
什么是不良资产
包之网是不良资产处置平台，主要处置哪些不良资产呢
你好，包之网是第三方的发布平台，发布不良资产信息，但并不直接处置不良资产。
不良资产的含义很广，个人借出去的钱，如果收不回来，就算是不良资产。
企业供给产品或服务，但没有收回相对应的账款，这也算是不良资产。
银行向外贷款，但借款者逾期不还，以至于此笔贷款成为呆账、坏账，那么也算作是不良资产。
此外，如企业为了生产某种商品而引进专用生产线，但产品面世时发现消费者不买账，那么这些滞销的产品和这条只能生产这种产品的生产线，都可以被称作是不良资产。
总结上面的几种情况，我们似乎可以说，凡是不能产生现金流、不能再次进入到流通领域参与社会交换的就是不良资产。
不知道我的回答是否为你解决疑问
关于无形资产处置的问题
你好， 我来解析你的疑问吧
首先，我要告诉你的是，你对本题的理解出现问题的症结在于：你对无形资产的账面价值的理解只是在表面了，没有理解其实质，从而导致了你的计算中对无形资产账面价值的运用出现了错误，这个错误可是致命的。
所以你的必须搞清楚什么是无形资产的账面价值。
（提醒：你要注意：账面价值、账面余额、账面净值这三个即有联系，又不相同的概念
） 无形资产的账面价值=无形资产的原价（即成本或账面余额）-累计摊销-无形资产减值准备 同理：固定资产的账面价值也是这样的原理： 固定资产的账面价值=固定资产的原价（即成本或账面余额）-累计折旧-固定资产减值准备 所以你的问题一，解析如下： 无形资产的账面价值=600000-220000-0=380000元 所以就有： 无形资产的处置损益=取得售价-账面价值-相关税费=500000-380000-25000=95000元 你的第二个问题，无形资产科目与累计摊销科目是两个不同的科目设置，但是二者的关系是十分紧密的，两个科目的性质是一样的，都是资产类的，但是累计折旧却是无形资产的备抵性的科目，无形资产的推销不是直接在本科目内进行的，而是通过“累计摊销”科目进行的，是一一对应的。
无形资产一经入账，其账户的余额就是不再变动了，所以其余额一直是始初成本的，直到将其处置、报废、非货币性交换、债务重组和对外投资等，终止确认为止。
这一点上的核算与固定资产是相同的。
（只不过固定资产用到的是“累计折旧”），所以对无形资产每期计提的摊销时，都是通过“累计摊销”的贷方进行的，即： 借：管理费用等相关科目 贷：累计摊销 所以就会在“累计摊销”科目中出现货方的余额的，当该项无形资产处置、报废、非货币性资产交换、债务重组或对外投资等，对该项无形资产终止确认时，就得将其计提的“累计摊销”一并结转，结转则就得通过借方转出的，使其“累计摊销”科目归零。
所以就是你所看到的借方计入，就是上述原由
你的第三个问题，你能理解的那个分录是错误的，是不存在的。
只有一种情况下可能会出现这样的分录，那就是在对以前的错误会计计量或计录进行差错更正时，可能会出现，其他正常的经营活动中是不会出现这样的分录的。
原因：累计折旧和累计推销的业务实质，就是一项非现金流量的费用，所以其不会涉及到现金及货币性资金的变动的。
累计折旧可能会对应的科目有：管理费用、制造费用、销售费用、在建工程、研发支出等，这些都是非货币性的科目。
但愿我的回答，能解你不解之惑。
如果还有疑问，可通过“hi”继续向我提问
联社经营先进发言稿一份前10个月经营总结及后两个月工作按排
信用社（银行）贷款清收处置工实效总结材料 今年以来，湖南安县农村信用社认真遵照市联社关于对不良贷款清收处置的总体部署和要求，并结合辖内实际，突出重点，抓住关键，多措并举，深入扎实做好不良贷款清收处置工作，取得了明显成效。
截止6月末，该社共收回不良贷款1265万元，较年初下降5.4个百分点，完成市联社分配清收任务1080万元的117%。
一、明确清收责任，增强主动性。
为确保清收不良贷款工作扎实推进，该社在市联社召开的“控新降旧，大力清收不良资产”会议后，及时成立了清收不良贷款工作领导小组，制定并下发了《东农村信用合作联社清收不良贷款工作实施方案》，明确了清收不良贷款工作的指导思想、原则、任务和重点。
同时，县联社制定下发了《东安县农村信用合作联社不良贷款清收奖罚办法》，并在全面摸清贷款分布状况的基础上，严格按照分片包干、责任到人的原则，分区域明确清收责任，落实清收任务，达到清收区域、目标任务、工作责任“三落实”。
二、突出清收重点，增强针对性。
一是以大额不良贷款为重点。
按照先易后难、突出重点的工作思路，分区域对单户余额在2万元以上的不良贷款逐笔建立台账，加强跟随踪监测，掌握风险动态，制定清收措施，实行攻坚清收。
二是以跨辖区贷款为重点，对本辖区以外的贷款，无论金额大小，实行专人管理，并由资产保全部抽调专人，组建专班，实行集中突击清收。
三是以职工责任贷款为重点。
按照“谁介
处置固定资产时会计账务处理
固定资产的处置分为以下几个步骤：1、首先要将固定资产转入清理借：（固定资产与的差额）（金额为已计提的） 贷：固定资产（金额为账面余额）2、收到出售固定资产的价款时借： 贷：3、计算清理固定资产缴纳的税费时要交税具体要看是动产还是不动产，动产交增值税，不动产交营业税借：固定资产清理 贷：应交税费-应交增值增值税\\\/应交营业税4、结转固定资产实现的利得即要把固定资产清理这个账户的余额结转为0所以要计算前三个步骤的“固定资产清理”账户科目的总余额的方向，如果是在借方那么要结转分录为：借：营业务外支出-处置损失 贷：固定资产清理如果固定资产清理账户的余额方向为贷方那么分录为：借：固定资产清理 贷：-处置利得不知道楼主懂了没。
。
没懂可以百度hi我
招商银行十大正风肃纪铁律
一、严禁利用职务便利索贿受贿或违规收受合作单位营销奖励、费用；二、严禁参与非法集资、非法经营和民间借贷活动（包括充当资金掮客、与客户或利益关联方发生不正当资金往来）；三、严禁私自推介、违规销售非我行审批的各类财富管理产品；四、严禁弄虚作假发放贷款，擅自放弃、释放、更换抵（质）押物，擅自解冻、释放保证金，蓄意丧失债权追索法律时效；五、严禁超越授权、权限，直接或变相为客户授信、发放贷款、提供担保；六、严禁违规处置不良资产，为关系人输送利益或帮助、协助企业躲避债务；七、严禁进行账外吸存放贷、拆入拆出资金等账外经营活动；八、严禁设立小金库；九、严禁挪用盗用银行和客户资金；十、严禁泄露我行商业秘密和客户重要信息。
银行存量客户如何盘活的心得体会
要实现规模和质量协调发展，基层行必须在抢占新的业务市场的同时，细化落实睡眠户、低效户“激活”、“盘活”措施，把存量客户变为产品营销的增量目标客户。
基层行要调整营销思路，牢固确立“转化一个无效户，视同拓展一个新客户”、“多增加一项业务，等于少流失一个客户”的产品营销理念，运用激励杠杆，根据客户开户归属网点，联系产品适用的不同对象，用心谋划客户建设方案，定期开展存量客户“回头看”、“电话回访”、“上门拜访”等活动，有针对性地挖掘客户潜力。
要坚持公私联动，全面推行客户“包户包效”管理，建好个人贵宾客户、有贷户、代发工资户、合作楼盘等重点客户台账，明确服务、维护和产品跟踪营销责任，积极倡导零售、对公业务“批量营销、增项营销、分群营销、交叉营销”策略，在提高产品渗透率的同时，利用签约代批扣、尊享理财、网上银行等锁定客户。
在售后服务中，对成功营销的每一种产品，要像家电、药品等产品的销售一样，附上涵盖操作流程、收费标准、注意事项等在内的说明书。
针对网上银行、手机银行等注册客户，可在厅堂“体验区”引导客户安装使用。
此外，要加强专业队伍建设，建立快速有效的客户应急处置机制，在产品同质化环境下，为客户提供差异化服务。
