商业地产投资应该重视哪些问题
商业地产策划的项目案例有哪些
商业地产投资应该重视哪些问题?商业地产策划的项目案例有哪些?北京绿维创景规划设计院认为，资源开发型旅游投资，已经形成了“投资门槛高，收益时间长”的特点，因此，旅游招商引资越来越难。
商业地产投资，收益高，回收快，成为制造中国富豪的领域，房地产商，也成为各个行业招商引资的对象，这也是商业地产策划火热的原因之一。
商业地产策划的商业发展模式，已经成为旅游产业发展的重要方向。
利用旅游商业地产策划的商业模式，大力推进区域旅游产业发展，进行了深入研究。
下面给出了我院做过的旅游商业地产策划的专题研究：本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式。
此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合;建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式;通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造;最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。
通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系;提升了整个地块的土地、房产价值;改善提升了项目地块的环境;所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力;所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力;所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。
整个商业地产策划模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。
主要的特点体现如下：商业地产策划增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。
项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游+综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。
房产的建设周期一般为多少
一个房地产项目,如果是由有经验的开发公司来操作,顺利话从拿到土地开始计算,从规划设计(3月)、手续报批(3月)、施工建设、预售、竣工验收、交房(20月),大约在2-3年。
很多时候这与开发商的经验、市场情况有很大干系,不能一概而论
谁有《商业地产投资建设》万达著的pdf或者txt版本
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房地产开发公司和置业公司有什么区别
商业地产成已成为投资者讨论的最多话题之一，两年前商业地产开始已走出政策“打压”的圈子。
目前股票市场溃不成军，很多投资者或投机者已开始转移投资方 向，具体转移到那里
他们在寻找一个具有保值，高回报的物业，而具备保值巨额回报的物业---商业地产当选其冲。
事实上，商业地产在近些年一直是人们竞相 追捧的投资点。
而“如何投资一个高回报的商业地产”也一直是投资者不变的关注话题。
那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢
飙马商业地产策划专家将根据地段、性质、功能的差异，帮助大家如何进行商业地产的投资。
首先要重视投资的商业物业环境 商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。
一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下，能够互相协 调，共同带动其稳步发展。
因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。
如果在一家时尚前卫的咖啡吧旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定 有所影响。
而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。
一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需，还可以创建一个良好的销售环境。
因此在投资商业地产中，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。
投资临街商铺是首选 商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。
商厦具有规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型商业地产的短期投资。
而临街商铺则避免了大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间，容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强 的生命力，更适合大、中型商业地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。
因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。
尤其是临街商铺，在今后的政府规划和商业设施建设 中，临街商铺将不再审批、兴建，所以对于一个成熟商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。
成熟社区商业值得投资 邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。
街区式的商业布局、天井式的共享空间、循 环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。
例如本市南市商圈周边200万平方米高档社区的兴建，就预示着未来商业的跨越式发展。
因此 选择一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的。
它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的高低。
形成良性循环是关键 开发商的业绩及合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。
开发商业绩优良，证明开发商物业运作能力强，具备良性循环的能耐和运作模式，这样在开发商 业时不仅能形成统一的商业形象，而且能创造良好广告效应，从而提升商业地段的价值，带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。
商业细节决定投资成败 目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素，如近期常常出现的产权分割等商业细节就给商业地产带来了众多弊端，使其管理难以统一，难以形成规模优势， 得不到品牌做依赖，投资风险较大，租金呈混乱状态。
其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费群体，往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短了 其发展进程。
产权出售则打破了这一尴尬境地，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定 的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。
因此在商业地产投资份额中，产权地产投资是相对稳定的。
选择王牌商业管理公司是重中之重 在商业地产投资中人们往往注重地段、周边环境及投资金额，很少去关心其商业管理。
殊不知商业管理在商业地产投资中也存在较大的升值空间，统一的形象定位， 业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，避免商业业态的混乱不堪。
定期的整合推广，更带动了其超大客流量，增强其企业实力。
故此选择 一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资首要考虑的问题。
王牌商业管理公司是打造王牌物业的保证，众所周知，中外的王牌物业无一不是王牌商业管理公司经营 的。
如上海新天地物业是世界著名的飙马商业地产策划管理公司经营的。
房地产开发投资的定义是什么
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。
房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。
房地产开发流程主要包括以下几个程序： 1、 前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。
我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。
而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。
在房地产开发中，土地的取得是最重要的。
现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。
划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。
一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。
出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。
目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。
同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。
出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。
主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、 建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。
该阶段是房地产开发的重要阶段。
在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。
一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。
销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
预售条件： 《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。
开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。
