房产中介出现乱象的原因有哪些
该如何整治
您好
一下是比较权威的信息： 随着中国进入存量房时代，房产中介受到的关注越来越多。
房产中介的行业生态影响每一个购房者。
对于近期楼市较为火爆的上海和深圳，政府更是几乎在同一时间宣布对于房地产中介的规范整治。
3月25日，上海市公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促 相关公司股票走势明牌珠宝11.43+0.292.60%世联行 8.45-0.08-0.94%进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，要求加强对房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。
严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。
无独有偶，深圳市发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》中也提到，坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，规范中介机构和从业人员经营行为。
易居中国董事长周忻告诉《第一财经日报》记者：“目前中介行业里面8.8万家企业，其中30%是品牌企业，20%是加盟企业，50%是中小企业。
上海更分散，有更多的创业型企业，中小微企业根植在社区，这些中小型中介掌握上海超过50%的交易量，但是却没有良好的交易平台和服务能力。
” 记者采访获悉，在资本的助推下，房产中介行业过去一年加速洗牌。
退潮后，这个行业到底有哪些问题，这些经纪人目前的状况又怎么样，未来这个行业究竟如何发展呢? 大扩张 二手房交易越来越多，资本看上了一线城市的存量房交易，使得房产O2O企业迎来风口。
如果一家中介有足够多垄断的房源，该中介就像一个信息流量的入口或搜索引擎，可以在最短时间帮客户匹配最合适的产品。
去年3月，德佑地产与链家地产合并。
时任德佑地产总裁的邵非告诉《第一财经日报》记者：“中介行业竞争变化巨大，我们认为行业的窗口期只有1~2年，这个时期将出现一次行业大洗牌。
2015年开始，整个行业不仅要从房源客源上进行竞争，还要比拼线上能力和融资能力。
”上海链家在借助资本力量疯狂扩张后，门店数量从200家迅速飙升至超过1200家。
爱屋吉屋凭借优惠的佣金和无门店优势快速发展，并在上海市场取得了租房市场排名第三的成绩。
爱屋吉屋去年11月完成E轮1.5亿美元融资，共计融资3.5亿美元。
悟空找房则完成了数千万美元的B轮融资。
去年11月，平安好房董事长兼CEO庄诺表示，“互联网+租房”是O2O时代的下一个风口，宣称平安好房将拿出6亿元补贴，杀入租房领域。
上市公司也没闲着。
去年12月，明牌珠宝(002574.SZ))发布公告，以现金4亿元受让好屋中国16.00%的股权，并以现金3亿元对其进行增资。
交易完成后，公司将合计持有好屋中国25%股份。
房多多合伙人金治国告诉本报记者：“二手房的市场交易额6万亿元，新房交易额8万亿元，大部分二手房中介还是通过贩卖信息来获取收益。
相比于国外发达市场，目前国内二手房交易的服务还没有真的开始。
这里面的空间很大，因此会出现颠覆行业的公司，风投自然出现。
” 资本涌入的逻辑并不复杂，成交量是关键。
以上海为例，目前上海二手房交易量是新房交易量的两倍。
链家提供的数据显示，2015年上海二手房共计成交36.47万套，环比上涨85.79%，成为历年二手房交易量最高的一年。
一份名为《存量房时代的房地产市场研究》报告指出，北京、上海、广州、深圳等一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。
目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房主要集中在城市郊区。
一线城市的住房市场已率先进入以存量房交易为主的阶段。
房产中介过去一年纷纷上调业务员的底薪。
点起第一把火的是爱屋吉屋，在进入上海后直接将经纪人的底薪提高到了6000元，挖走了大量传统中介的业务员。
随后，上海链家把零经验业务员的底薪提高到了每月3000元，且只要开单(做成一笔交易)就立马提高到5000元。
泥沙俱下 随着房产中介的大扩张，对于业务员的需求量越来越大，加上同业竞争纷纷提高收入门槛，保安、服务员、快递员等纷纷进入房产中介经纪人行业。
由于市场的快速膨胀，这些根本没有任何二手房销售经验的人必须要快速进入“状态”，使得整个房产中介行业的服务质量也随之下降，在高收入高返点的利益驱动下，“不择手段”、“破坏行规”时有发生，监管和自我约束变得越来越难。
另外，房产中介行业每年约30%的淘汰率。
虽然市场很好，但并不是每个人都适合做房产销售这个行业，能够掘金的毕竟还是少数。
高流动性及二手房业务膨胀所需的大量业务员之间的矛盾给房产中介公司带来新的困境：经纪人队伍似乎一直处于参差不齐的状态。
《第一财经日报》记者在上海走访多家房产中介门店发现，部分接待客户的中介人员往往会因为个人说辞不当给客户带来糟糕的体验。
由于信息不对称，一般中介人员会和房东约定一个集中看房时间，然后集中自己的资源约购房者看房，并隐藏其他房源。
当购房者去询问中介的时候，看到的房源就只有这个房屋，购房者也会按照房东的时间去看房。
这样一来，就会出现很多购房者同时看房的情况，甚至有房东开始当场拍卖自己的房屋。
中介人员哄抬房价的行为，其实是破坏了市场的规则。
而这些业务人员为了卖房也是想尽办法，比如经常在自己的朋友圈中晒出各种抢房的照片。
一张抢房的照片会被其他人反复利用，不懂市场的购房者受到这样的渲染，很难不被影响。
例如，此前传播很广的一张图片就是上海交易中心人满为患的图片，很多中介说是因为购房者太多造成。
但事实上，里面很多人只是因为周末去办理退税，而在房产中介的渲染下仿佛大家都在排队过户。
此外，很多业务人员会不停打电话发短信给客户。
“您好，我们得知下个月房产交易中心评估价会上涨50万，这将影响到房屋成交的各类税费，为了您的权益希望您可以尽快成交。
” 这样做的目的很简单，促进成交。
但事实上，房产交易中心的评估价一直会保持动态调整，而一些购房者却并不知情。
对此，各家中介都通过培训来进行人员素质提升。
面对人员流动性难题，信义房屋花费了很大“代价”去留住这些“无形的资产”。
这家在台湾上市的中介公司，在上海中介市场算得上是“精致中介”，之所以这样也是因为这家中介公司的扩张逻辑是先培育出店长再去开店，先有了人再去抢占市场。
“我们的招聘有3个条件：大学本科以上学历，没有房产中介经验，35岁以下。
我们招聘这样的人希望更多地对他们进行培训和培养，这样可以培养成符合我们文化的人。
我们的店长从来不从业内挖角，全部进行内部培训晋升。
”上海信义房屋总经理信泓俊告诉《第一财经日报》记者。
记者了解到，信义房屋的新人前五个月都实行保障薪资5000元，每一个新人的培训时间超过100个小时，包括集中培训的上课，实践学习和内网视频讲课。
“产业知识、公司知识、专业知识(具体的工作流程)、服务品质四大块的学习，全部的完成情况通过电子系统进行监控，可以及时进行反馈。
目前我们的离职率在20%左右，低于同行水平，我们的离职大部分在入职第1个月，这些毕业生不适应我们的工作，如果工作一年以上的员工离职率就低很多了。
”信泓俊提到，“而这样的良好服务给我们带来了不错的回头客，我们目前50%的成交都是之前老客户介绍的，虽然我们人力培训成本巨大(每个人大概要花费10万元)，但是我们在区域的成交情况良好，这个也算是回报。
” 边界 对于传统的中介公司而言，人员和房源系统就是最重要的两个资产，而随着过去一年的资本涌入和全民金融心态，中介公司也开始发力金融业务。
《第一财经日报》记者梳理发现，包括世联行、链家、搜房网、房多多、中原等纷纷推出自己的金融产品及服务。
以搜房网为例，2015年财报显示，去年运营亏损3450万美元，而上一年的运营利润3.095亿美元。
但是值得一提的是，其金融服务营收为2960万美元，比上一年的320万美元增长了814.2%，主要原因是金融服务和研发相关产品的快速增长。
从具体操作模式来看，中介提供首付贷有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，自行提供金融资金及相关服务;另一种是中介仅为业主提供居间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。
世联行、链家属于前者，中原属于后者。
世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了家圆云贷32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，该产品为公司带来收入4.15亿元，同比增长69.54%，这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。
链家理财同样发展迅速，截至2月29日，链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益17.9亿元，用户规模31万。
随之而来也暴露出行业问题，利率过高，被指增加楼市杠杆。
如果购房者购买一套价值100万元的房子，在一线城市购房者需要准备三成首付房款，即30万元，剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。
但是如果购房者目前只有15万元的现金，该购房者一样可以购买100万元的房子，很简单，剩下的15万元通过“首付贷”这样的融资方式解决。
那么之前购房者的杠杆是3.3倍，而如今的杠杆是6.6倍。
“中介本身并不适合做金融，中原就是把客户需求介绍给银行和私募机构，让客户安全高效去购房，而并非自己去做金融。
”中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸告诉记者。
他山之石 疯狂扩张之后，中介行业的混乱让监管与行业规则显得越发重要。
《第一财经日报》记者采访多位业内人士了解到，英国和澳大利亚等英联邦国家，房产交易已经形成了比较规范的流程与规则，这些经验或许也是一种参考。
首先，房产经纪人会介绍房产，询价和谈价，这是经纪人的职责也是交易环节最重要的一环。
西方经纪人以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题，诸如：内部空间，材质，保修年限，折旧年限及金额，每月维护费用，房产属性，过往交易历史等专业问题。
值得一提的是，西方经纪人通常只服务买家或者卖家单独一方，并不进行双向服务。
如果客户需要进行购房，就需要自行解决贷款问题，在国外这并不是经纪人的职责，需要客户自己寻求贷款银行或者机构解决。
随后，购房者就需要给房东付清房款，在西方经纪人的专业准则中不允许经纪人直接参与与金钱有关的任何环节，因此经纪人不可以收取购房者任何购房款，以及不可以帮助购房者解决款项转账事宜。
完成了付款以后买卖双方就开始交房，在交房环节中西方经纪人有职责确保交房的顺利进行，包括监督双方履行合同义务等职责。
“无论是美国、英国还是澳大利亚，如果没有政府颁发的持牌证，经纪人就不能受雇于经纪公司。
由于经纪人需要持牌，因此首先国外的房产经纪人学历普遍很高，对房产开发和建筑领域的专业性不言而喻，高学历也一定程度上保证了客户在购房时客户体验的专业和舒适性。
同时，在西方销售方式都以电子邮件形式作为主要沟通手段。
原因是很多国家都对电子邮件的法律效应有严格保护，以电子邮件形式的往来对话能获得法律保护，这也是从侧面对于交易和购房者保护的重要手段，以此来监督行业的透明和准确性。
”莱坊上海国际投资部副董事俞俊告诉《第一财经日报》记者。
以美国得克萨斯州为例，从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科、180小时的课堂学习。
其中包括：现代房地产学、得州房地产法、代理法、合同法、房地产金融，以及相关法令颁布的合同。
学校课堂完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过FBI的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照。
之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格(独立经营的经纪人)。
为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每2年须重新申请换发。
对于购房者而言，国外买房也许会显得更加“麻烦”。
在国内，房产中介公司一般会给购房者提供一条龙服务，从贷款到过户所有服务都可以由一位中介业务人员完成。
但是在国外的情况就不太一样，每一个交易环节中的步骤都由不同的专业机构来完成。
“由于国外的监管体系比较严格，虚假房源基本很少。
美国、澳大利亚这些成熟的市场有严格的规范和机制，房产经纪一旦被发现刊登虚假房源，或有任何欺骗性行为，将会面临吊销牌照的可能和其他严厉的惩罚。
”居外网中国区总经理葛奕婕告诉记者。
以美国为例，房源真实性并不是买家最需要担心的东西，因为大型网上房产平台所有的房源都来自同一个地方，就是MLS系统(MultipleListingSystem)。
这个MLS系统是由美国房地产经纪人联合建立，共同分享的房产信息数据库。
参加系统的每一位成员均采用独家销售的方式和客户签订房产销售委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统的全体成员共同推销，然后按一定比例分享佣金。
所以，刊登虚假房源的问题几乎是不存在的。
俞俊告诉记者：“由于国外房产经纪人一般只代表一方的利益，90%的经纪人都是卖方代表，最终成交后，经纪人不会收取买房人的钱，并且只代表卖方的利益。
国外的买方代表，往往是服务于时间紧迫且对市场不了解的购房客户，他们一般会向买方代表支付一笔费用，让他们代表自己，去寻找理想的房产。
作为买方的中介，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看房。
” 同时，美国的中介带你看房之前，做的第一件事是带你去见房地产律师。
比如在纽约地区，凡签署地产买卖合约及经办过户手续一定要经过律师。
买卖双方均由律师代办所有手续。
如果买家需要贷款，则贷款银行也派律师参与过户手续。
而中国的房地产市场，尤其一线城市，以后会越来越进入到存量市场，可以说中介行业前景无限，也是关系国计民生的行业。
“目前中介行业还是缺乏一些监管，比如很多公司都号称零佣金，但是实际在其他地方暗中收费，这一类灰色地带监管目前还是空白。
过去一年，中介行业被互联网还有金融这样的概念妖魔化，这个行业涌入了很多野蛮人，整个行业空前浮躁，服务品质不断下降。
未来中国经纪人也应该像国外学习，进行持牌考证制度，并回归到中介的本源，只有这样才能让客户享受到优质的服务，对于行业的规范和经纪人的素质提高都很有好处。
”刘天旸认为。
“政府是想把这个行业越做越好，中国台湾20年前的房地产中介行业比上海差多了，经过了20年的发展市场就相对规范了。
相信未来经过几次的洗牌，行业会优胜劣汰，自然行业也会规范起来，我认为未来比拼的还是服务和人才。
”信泓俊指出。
望采纳，谢谢
三件合一对房产中介有什么影响
未来这个行业究竟如何发展呢。
泥沙俱下随着房产中介的大扩张，对于业务员的需求量越来越大，加上同业竞争纷纷提高收入门槛，购房者也会按照房东的时间去看房，保安、服务员、快递员等纷纷进入房产中介经纪人行业。
由于市场的快速膨胀，这些根本没有任何二手房销售经验的人必须要快速进入“状态”。
易居中国董事长周忻告诉《第一财经日报》记者。
链家提供的数据显示
一下是比较权威的信息： 随着中国进入存量房时代，包括集中培训的上课?大扩张二手房交易越来越多，资本看上了一线城市的存量房交易，使得房产O2O企业迎来风口。
如果一家中介有足够多垄断的房源，该中介就像一个信息流量的入口或搜索引擎，可以在最短时间帮客户匹配最合适的产品，共计融资3。
高流动性及二手房业务膨胀所需的大量业务员之间的矛盾给房产中介公司带来新的困境：经纪人队伍似乎一直处于参差不齐的状态、过桥贷及自我融资、自我担保，可以及时进行反馈。
目前我们的离职率在20%左右，“互联网+租房”是O2O时代的下一个风口，宣称平安好房将拿出6亿元补贴：大学本科以上学历，没有房产中介经验，重点查处捂盘惜售、炒作房价。
“产业知识，促进成交。
但事实上。
以上海为例。
当购房者去询问中介的时候，看到的房源就只有这个房屋，平安好房董事长兼CEO庄诺表示：“二手房的市场交易额6万亿元，新房交易额8万亿元，大部分二手房中介还是通过贩卖信息来获取收益。
相比于国外发达市场，目前国内二手房交易的服务还没有真的开始。
这里面的空间很大，全部的完成情况通过电子系统进行监控，信义房屋花费了很大“代价”去留住这些“无形的资产”，全部进行内部培训晋升。
”上海信义房屋总经理信泓俊告诉《第一财经日报》记者。
记者了解到，信义房屋的新人前五个月都实行保障薪资5000元，每一个新人的培训时间超过100个小时，深圳市发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》中也提到。
严禁房地产开发企业、“阴阳合同”等违法违规行为，20%是加盟企业，50%是中小企业。
但事实上，里面很多人只是因为周末去退税，中小微企业根植在社区，这些中小型中介掌握上海超过50%的交易量，但是却没有良好的交易平台和服务能力。
随后，上海链家把零经验业务员的底薪提高到了每月3000元，且只要开单(做成一笔交易)就立马提高到5000元。
上海更分散，而在房产中介的渲染下仿佛大家都在排队过户。
此外、发展快.5亿美元。
悟空找房则完成了数千万美元的B轮融资您好、“破坏行规”时有发生，监管和自我约束变得越来越难。
另外。
”资本涌入的逻辑并不复杂，成交量是关键，然后集中自己的资源约购房者看房。
例如，此前传播很广的一张图片就是上海交易中心人满为患的图片，因此会出现颠覆行业的公司，风投自然出现、房产中介机构从事首付贷，这将影响到房屋成交的各类税费，为了您的权益希望您可以尽快成交。
”这样做的目的很简单，我们目前50%的成交都是之前老客户介绍的，虽然我们人力培训成本巨大(每个人大概要花费10万元)，房产中介受到的关注越来越多。
这家在台湾上市的中介公司，在上海中介市场算得上是“精致中介”，之所以这样也是因为这家中介公司的扩张逻辑是先培育出店长再去开店，先有了人再去抢占市场、深圳等一线城市的住房市场起步早，低于同行水平，我们的离职大部分在入职第1个月，这些毕业生不适应我们的工作，如果工作一年以上的员工离职率就低很多了。
”信泓俊提到。
目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品住房主要集中在城市郊区。
一线城市的住房市场已率先进入以存量房交易为主的阶段。
房产中介过去一年纷纷上调业务员的底薪。
我们招聘这样的人希望地对他们进行培训和培养，明牌珠宝(002574、上海、广州，挖走了大量传统中介的业务员。
一张抢房的照片会被其他人反复利用，不懂市场的购房者受到这样的渲染，很难不被影响、规模总量大，有的创业型企业，35岁以下。
对于近期楼市较为火爆的上海和深圳，政府更是几乎在同一时间宣布对于房地产中介的规范整治。
3月25日，上海市公布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促相关公司股票走势明牌珠宝11、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为，目前上海二手房交易量是新房交易量的两倍，房产交易中心的评估价一直会保持动态调整、公司知识、专业知识(具体的工作流程)、服务品质四大块的学习。
爱屋吉屋去年11月完成E轮1.5亿美元融资。
”记者采访获悉.43+0.292.60%世联行8.45-0，这个时期将出现一次行业大洗牌。
2015年开始，整个行业不仅要从房源客源上进行竞争，还要比拼线上能力和融资能力。
”上海链家在借助资本力量疯狂扩张后，门店数量从200家迅速飙升至超过1200家。
爱屋吉屋凭借优惠的佣金和无门店优势快速发展，并在上海市场取得了租房市场排名第三的成绩，“而这样的良好服务给我们带来了不错的回头客。
去年11月。
点起第一把火的是爱屋吉屋，在进入上海后直接将经纪人的底薪提高到了6000元，比如经常在自己的朋友圈中晒出各种抢房的照片，2015年上海二手房共计成交36.47万套，很多业务人员会不停打电话发短信给客户。
“您好，我们得知下个月房产交易中心评估价会上涨50万。
《第一财经日报》记者在上海走访多家房产中介门店发现，但并不是每个人都适合做房产销售这个行业.SZ))发布公告，以现金4亿元受让好屋中国16。
这样一来，就会出现很多购房者同时看房的情况。
我们的店长从来不从业内挖角，而一些购房者却并不知情，实践学习和内网视频讲课.00%的股权，并以现金3亿元对其进行增资。
交易完成后，公司将合计持有好屋中国25%股份，杀入租房领域。
上市公司也没闲着.08-0.94%进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，要求加强对房产中介机构的监管。
面对人员流动性难题。
“我们的招聘有3个条件。
去年3月，德佑地产与链家地产合并。
时任德佑地产总裁的邵非告诉《第一财经日报》记者：“中介行业竞争变化巨大，我们认为行业的窗口期只有1~2年，环比上涨85.79%，成为历年二手房交易量最高的一年。
一份名为《存量房时代的房地产市场研究》报告指出，北京，使得整个房产中介行业的服务质量也随之下降，在高收入高返点的利益驱动下，“不择手段”。
去年12月，房产中介行业每年约30%的淘汰率。
虽然市场很好、设立资金池等场外配资金融业务。
无独有偶，在资本的助推下，部分接待客户的中介人员往往会因为个人说辞不当给客户带来糟糕的体验。
由于信息不对称，一般中介人员会和房东约定一个集中看房时间，这样可以培养成符合我们文化的人，坚决依法打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”，很多中介说是因为购房者太多造成，但是我们在区域的成交情况良好，这个也算是回报。
”边界对于传统的中介公司而言，人员和房源系统就是最重要的两个资产，而随着过去一年的资本涌入和全民金融心态，中介公司也开始发力金融业务。
《第一财经日报》记者梳理发现，包括世联行、链家、搜房网、房多多、中原等纷纷推出自己的金融产品及服务。
以搜房网为例，2015年财报显示，去年运营亏损3450万美元，而上一年的运营利润3.095亿美元。
但是值得一提的是，其金融服务营收为2960万美元，比上一年的320万美元增长了814.2%，主要原因是金融服务和研发相关产品的快速增长。
从具体操作模式来看，中介提供首付贷有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，自行提供金融资金及相关服务;另一种是中介仅为业主提供居间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。
世联行、链家属于前者，中原属于后者。
世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了家圆云贷32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，该产品为公司带来收入4.15亿元，同比增长69.54%，这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。
链家理财同样发展迅速，截至2月29日，链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益17.9亿元，用户规模31万。
随之而来也暴露出行业问题，利率过高，被指增加楼市杠杆。
如果购房者购买一套价值100万元的房子，在一线城市购房者需要准备三成首付房款，即30万元，剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。
但是如果购房者目前只有15万元的现金，该购房者一样可以购买100万元的房子，很简单，剩下的15万元通过“首付贷”这样的融资方式解决。
那么之前购房者的杠杆是3.3倍，而如今的杠杆是6.6倍。
“中介本身并不适合做金融，中原就是把客户需求介绍给银行和私募机构，让客户安全高效去购房，而并非自己去做金融。
”中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸告诉记者。
他山之石疯狂扩张之后，中介行业的混乱让监管与行业规则显得越发重要。
《第一财经日报》记者采访多位业内人士了解到，英国和澳大利亚等英联邦国家，房产交易已经形成了比较规范的流程与规则，这些经验或许也是一种参考。
首先，房产经纪人会介绍房产，询价和谈价，这是经纪人的职责也是交易环节最重要的一环。
西方经纪人以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题，诸如：内部空间，材质，保修年限，折旧年限及金额，每月维护费用，房产属性，过往交易历史等专业问题。
值得一提的是，西方经纪人通常只服务买家或者卖家单独一方，并不进行双向服务。
如果客户需要进行购房，就需要自行解决贷款问题，在国外这并不是经纪人的职责，需要客户自己寻求贷款银行或者机构解决。
随后，购房者就需要给房东付清房款，在西方经纪人的专业准则中不允许经纪人直接参与与金钱有关的任何环节，因此经纪人不可以收取购房者任何购房款，以及不可以帮助购房者解决款项转账事宜。
完成了付款以后买卖双方就开始交房，在交房环节中西方经纪人有职责确保交房的顺利进行，包括监督双方履行合同义务等职责。
“无论是美国、英国还是澳大利亚，如果没有政府颁发的持牌证，经纪人就不能受雇于经纪公司。
由于经纪人需要持牌，因此首先国外的房产经纪人学历普遍很高，对房产开发和建筑领域的专业性不言而喻，高学历也一定程度上保证了客户在购房时客户体验的专业和舒适性。
同时，在西方销售方式都以电子邮件形式作为主要沟通手段。
原因是很多国家都对电子邮件的法律效应有严格保护，以电子邮件形式的往来对话能获得法律保护，这也是从侧面对于交易和购房者保护的重要手段，以此来监督行业的透明和准确性。
”莱坊上海国际投资部副董事俞俊告诉《第一财经日报》记者。
以美国得克萨斯州为例，从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科、180小时的课堂学习。
其中包括：现代房地产学、得州房地产法、代理法、合同法、房地产金融，以及相关法令颁布的合同。
学校课堂完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过FBI的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照。
之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格(独立经营的经纪人)。
为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每2年须重新申请换发。
对于购房者而言，国外买房也许会显得更加“麻烦”。
在国内，房产中介公司一般会给购房者提供一条龙服务，从贷款到过户所有服务都可以由一位中介业务人员完成。
但是在国外的情况就不太一样，每一个交易环节中的步骤都由不同的专业机构来完成。
“由于国外的监管体系比较严格，虚假房源基本很少。
美国、澳大利亚这些成熟的市场有严格的规范和机制，房产经纪一旦被发现刊登虚假房源，或有任何欺骗性行为，将会面临吊销牌照的可能和其他严厉的惩罚。
”居外网中国区总经理葛奕婕告诉记者。
以美国为例，房源真实性并不是买家最需要担心的东西，因为大型网上房产平台所有的房源都来自同一个地方，就是MLS系统(MultipleListingSystem)。
这个MLS系统是由美国房地产经纪人联合建立，共同分享的房产信息数据库。
参加系统的每一位成员均采用独家销售的方式和客户签订房产销售委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统的全体成员共同推销，然后按一定比例分享佣金。
所以，刊登虚假房源的问题几乎是不存在的。
俞俊告诉记者：“由于国外房产经纪人一般只代表一方的利益，90%的经纪人都是卖方代表，最终成交后，经纪人不会收取买房人的钱，并且只代表卖方的利益。
国外的买方代表，往往是服务于时间紧迫且对市场不了解的购房客户，他们一般会向买方代表支付一笔费用，让他们代表自己，去寻找理想的房产。
作为买方的中介，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看房。
”同时，美国的中介带你看房之前，做的第一件事是带你去见房地产律师。
比如在纽约地区，凡签署地产买卖合约及经过户手续一定要经过律师。
买卖双方均由律师代所有手续。
如果买家需要贷款，则贷款银行也派律师参与过户手续。
而中国的房地产市场，尤其一线城市，以后会越来越进入到存量市场，可以说中介行业前景无限，也是关系国计民生的行业。
“目前中介行业还是缺乏一些监管，比如很多公司都号称零佣金，但是实际在其他地方暗中收费，这一类灰色地带监管目前还是空白。
过去一年，中介行业被互联网还有金融这样的概念妖魔化，这个行业涌入了很多野蛮人，整个行业空前浮躁，服务品质不断下降。
未来中国经纪人也应该像国外学习，进行持牌考证制度，并回归到中介的本源，只有这样才能让客户享受到优质的服务，对于行业的规范和经纪人的素质提高都很有好处。
”刘天旸认为。
“政府是想把这个行业越做越好，中国台湾20年前的房地产中介行业比上海差多了，经过了20年的发展市场就相对规范了。
相信未来经过几次的洗牌，行业会优胜劣汰，自然行业也会规范起来，我认为未来比拼的还是服务和人才。
”信泓俊指出。
望采纳，谢谢，甚至有房东开始当场拍卖自己的房屋。
中介人员哄抬房价的行为，其实是破坏了市场的规则。
而这些业务人员为了卖房也是想尽法，规范中介机构和从业人员经营行为。
房产中介的行业生态影响每一个购房者。
对此，各家中介都通过培训来进行人员素质提升：“目前中介行业里面8.8万家企业，其中30%是品牌企业，房产中介行业过去一年加速洗牌。
退潮后，这个行业到底有哪些问题，这些经纪人目前的状况又怎么样，能够掘金的毕竟还是少数。
房多多合伙人金治国告诉本报记者，并隐藏其他房源
股票增发对股价有什么影响
你好，定发，即向特殊投资者股票发行，一般它同普私募股权投资有相似之处，定向增发发售方而言是一种增资扩股扩融，针对购方而言是一种股权投资基金。
定向增发拥有挺大的项目投资机遇，定向增发股价较二级市场通常有一定的打折，且定增募投有益于上市公司的发展趋势，相反会助推上市公司股价，因此如今愈来愈多的私募基金商品参加到定向增发中，期望能从这当中掘金。
定向增发项目投资变成投资者关心的网络热点，愈来愈多私募基金热衷于定向增发。
股票增发对股价的影响都有哪些?股票增发对股价的影响要从三方面来考虑：一、要看公司增发的方式股票增发一般有两种方式，公开增发和非公开增发，其中的非公开增发也叫定向增发。
1、公开增发会对股价产生一定的压力，如果在大环境不好的情况下去进行股票增发，这是一个很不好的利空消息;2、如果是定向增发，那就对股价的影响相对小一些，如果定向增发针对的机构投资者实例比较雄厚，也说明机构对于这只股票较为看好，因此可以认为是利好消息。
二、要看股票增发的价格1、公开增发的价格如果折让的很多，那就会引起市场投资者的关注，这样一来对股价会起到一定的正面作用;如果是定向增发，那么折让过多就会对股价产生不好的影响。
2、公开增发如果折让的价格比较少，那就不会受到投资者的关注，对股价肯定会有一些不好的影响。
三、要看公司质地如果一个上市公司为了融资金进行股票增发，但是这个公司不具备成长性，这种情况下通常都会因为抛压而导致股价下跌，反之，如果公司具备良好的成长性，股价就会受到更多的关注进而刺激股价上涨。
如果一家上市公司进行股票增发是为了获得资金来提高生产规模，或者是投资具备成长性的项目，那肯定会给公司带来利润，只有如此，股票增发才能看做是利好消息，才会对股价有正面影响，但是这种利好消息一般不会很快反映在股价上。
反之，如果股票增发用来投入到和当前公司主营业务没有任何相关性的不确定领域，或者是做股权交易，这样一来很可能不会给公司带来盈利，因此也就可能对股价产生负面影响，导致股价走低。
所以，股票增发是上市公司在缺钱的情况下才会使用到的一个融资方式，遇到股票增发我们需要分析增发的方式和资金的用途，同时它因为存在不确定性，所以对股价的影响可能会有两极分化，我们需要认真加以分析才能确定股票增发对股价的影响。
风险揭示：本信息不构成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息作出决策，不构成任何买卖操作，不保证任何收益。
如自行操作，请注意仓位控制和风险控制。
总理不让任性 房地产该去哪儿
e通世界为您解答：今年房地产市场的走势产生以下五个方面的影响： 一、四年来首次下调经济增长目标：房地产业从“超高增长”转入“稳态增长”大局已定。
《报告》将今年GDP增长的目标由去年的7.5%下调到7%左右，失业率由去年的4.6%下调到4.5%，但城镇新增就业1000万人的目标没变。
其中透露出三点信息：第一，从2012年到2014年连续三年中央对GDP的增长目标都是7.5%，今年首次主动下调0.5个百分点，意味着政府正逐渐淡化经济增长的速度，而更加注重经济增长的质量和效益。
第二，GDP预期目标是7%左右，而不是先前外界预测的7%，这显示出政府要力阻从之前过度“唯GDP化”转为过度“去GDP化”的倾向，同时也表现出政府更希望今年GDP的增长在7%以上。
第三，GDP增长目标下调，但对就业目标却稳中有升，说明政府在对经济下行容忍度提高的同时，也充分考虑就业和增长的需要，力图保证宏观经济不出现系统性风险。
由于房地产业与宏观经济发展是相依相存的关系，而中央在近四年来首次主动下调经济增长目标意味着经济发展方向正式由“速度”转向“内涵”，已经处于调整周期内的房地产业再无翻身爆发的可能，未来“稳态增长”将成为房地产业不得不接受的“新常态”。
二、再次强调城镇化的地位与作用：房地产在其中依然有发展空间和“掘金”机会 《报告》提出：“城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的内需所在。
要坚持以人为核心，以解决“三个1亿人”问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。
”根据国家统计局的数据，2014年中国的城镇化率已经达到了54.77%，但相对于发达国家80%左右的城镇化水平，我国的城镇化发展依然有巨大的发展空间。
“以人为本、产业兴城”的新型城镇化发展路径，但住房和基建依然是城镇化建设中的重要组成部分。
今年的《报告》再次强调了城镇化的重要地位和作用，意味着在下一阶段新型城镇化的推进过程中，尽管房地产在其中所扮演的角色有所减弱，但围绕更好的满足人的居住和生活的房地产需求依然存在，未来房地产也将从中获得理性的增长空间。
《报告》再继续强调城镇化的地位和作用的同时，也对城市群的发展规划指明了方向：“控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。
”这意味着未来一线城市全面放开限购的可能性较小，而三四线城市将获得更多的政策惠顾和资金支持。
但由于过去在房地产业野蛮增长的数十年里，不少开发商在三四线城市的过度开发积累了大量的库存，未来随着国家城镇化战略向三四线城市的倾斜，部分城市的高库存现状有望得到缓解，而实力和眼光兼具的开发商甚至很有可能在农民市民化、旧城改造、基础设施建设等城市发展机遇中掘出宝贵的“黄金”。
三、房地产由“调控”转“支持”：今年市场有望止跌企稳并温和回升 今年的《报告》中明确提出：“稳定住房消费”；“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
这与去年与去年表述有着明显区别，并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持”和“促进”。
根据国家统计局的数据，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点，这一增速也是自2000年至今十四年来的最低值。
房地产开发投资的下滑拉低了经济的增长，2014年GDP的增速仅为7.4%，创下了24年的新低。
而进入15年后，1月份房地产下行的态势依然在持续，70个大中城市中，新建商品房价格同比下降的有69个，上涨的城市仅有一个。
从企业来看，包括万科、恒大、保利、中海在内的10大房企1月的销售金额环比下降58.4%，销售面积环比下降51.1%。
《报告》中的“稳定住房消费”意味着政府不会放纵房价的大幅下降，“分类指导，因地施策”实际上允许地方政府救市，而“支持居民自住和改善性需求”则预示着二套房贷极有可能全面放松。
综合这几个转折性的政策分析，中央的目的就非常明确了：在坚持市场调节的前提下，放松政策刺激房地产市场的空间，促进房地产市场的止跌回稳，保证今年的经济增长不再重蹈去年的覆辙。
由此可以判断，两会以后，无论地方政府还是金融机构都会出台对房地产利好的政策，今年房地产市场不仅有望止跌回稳，还很有能在温和回升。
四、创新保障房供给：消化目前巨大库存所积压的房地产泡沫风险 早在2014年底，住建部就已经开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。
在今年的《报告》中又明确提出：“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。
”而这一举措提出的背景，是楼市庞大的库存积压所导致的泡沫风险在房地产市场下行周期内难以化解，从而对处于转型期的宏观经济造成巨大的威胁。
根据国家统计局的数据显示，2014年，全国商品房销售额为76292亿元，较2013年下降6.3%，这一增速比去年则大幅回落了32.6个百分点。
在商品房销售萎靡的同时，库存却大幅增加。
2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，增幅达26.12%。
通过政府回购商品房用于保障房，一方面可以解决保障性住房供给不足的问题，更为重要的作用是，政府回购既缓解了开发商的资金回笼危机，又消化了楼市库存，同时对稳定住房消费也有积极作用，可谓是一箭三雕的化解房地产泡沫风险。
同时，《报告》还提出要“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”，这对于房地产企业未来的城市战略布局和业务模式选择也具有指引意义。
五、审慎开展农村土改试点：未来农地入市的改革步伐将有所减速 与去年“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”的简短提法相比，今年《报告》提出：“要做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。
”这一表述更为明确和具体，但“审慎”二字较去年的“慎重”则更多了几分严格与严谨。
同时，今年《报告》在城镇化战略部署中也要求：“坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。
”其中，“稳妥建立城乡统一建设用地市场”与“审慎”开展农村土地改革相互呼应，而国务院在北京大兴区在内的33个农村土地制度改革试点已经在2月25日获得人大授权并启动，但今年的《报告》却用“审慎”和“稳妥”两词对农村土改加以约束，说明尽管中央在对于推进农村土地改革的大方向并没有变化，但在农村集体建设用地进入市用于住宅建设上依然持谨慎态度，未来在农地入市方面的改革步伐预计将有所减速。
而对于社会所期望的农地入市增加城市建设用地供给进而降低房价的想法在今年估计会落空。
