试卷求答案，懂《物业管理实务》的高手来，用自己的话（基本上不是书本上的话）概括。
这点分希望满意。
以下是我个人意见，仅供参考，望采纳
1、高度重视，明确管理部门的职责。
物业管理的关系到广大人民群众的安全和生活质量问题，关系到社会的稳定。
因此建议政府要提高认识，要把小区物业管理提高到城市管理的重要位置。
政府应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
2、健全法律保障制度，明晰责任和义务 政府应严格按照有关法律法规管理物业工作，要明确界定物业管理的权限，要制定切实可行的措施，并抓好落实，要明确物业管理行业主管部门的职能，明确相关管理部门的责、权、利关系，加大对相关物业管理部门的协调力度。
要明确业主委员会的合法地位，并积极发挥业主委员会的作用。
街道和社区也要积极做好相关管理工作，要加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。
要推行物业管理招投标制，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。
要引导物业管理走规模经营之路，降低运营成本，创名牌物业管理企业。
3、提高物业管理服务水平 政府职能部门要积极发挥作用，要加强管理，加强队伍建设，提高物业管理人员的整体素质。
要组织物业管理人员“走出去”取经学习，改变观念，提高服务意识。
比如，深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。
4、严格执行物业服务定价成本监审制度 收费标准要严格按照上级部门的规定，要健全服务定价成本监审制度，要让物业管理费更加公开、透明，促使物业管理企业提供质价相称的服务。
物业管理投标的主要风险来自于哪几个方面
只对目标物业管理与服务的策划进行招标投标法 通过几年全国物业管理招标投标的实践看，许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理企业依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本的开展各类社区文化、社区服务活动等内容。
按照这种方法，物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书。
各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误，把评分拉出差距，再根据本企业以往开展物业管理的住宅小区的信誉调查，以及企业经理、管理处主任的联合答辩的水平，综合评出最高分作为中标单位。
这种方法可以强化物业管理服务意识，使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微，动脑筋制定措施，保证质量，并在标书里得到详细的表述，才会得到专家评委的赞许和通过。
这种方法不足之处是缺少风险意识。
由于服务管理还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。
从某种意义上来讲，乎柔性大，无风险。
确立收费标准测算为重点的招标模式 这种模式始于2000年3月份。
南京龙江高教公寓物业管理招标一改过去传统的招标思路，模仿建筑施工项目的招标方法，增加了费用测算和报价，评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外，又增加了一项，既在政府规定的收费范围内，进行测算报价，甚至将报价的权重提高到50%，这对物业管理企业来讲，增加了难度，既要保证管理服务质量高，各项措施到位，又要节省经费进行成本核算。
一般企业是难以完成此项任务的，它体现了企业实力的竞争。
南京龙江高教公寓邀请12家物业管理企业投标，最后一家企业报价为每月0.35元\\\/平方米，作为物业管理服务费的收取标准，比南京市政府规定的标准每个月0.5元\\\/平方米还要低0.15元，业主非常满意。
过去物业管理招标评标主要是服务策划（收费标准事先定下来），某种意义上来讲，主要靠文笔强的人，重点要把标书写好，写出特色就可以了。
如今又增加了物业的公共服务费用的报价竞争，从而拉开了档次。
通常报价是硬指标，报价太高（或太低）偏离标底，得分就低，竞争更加激烈了，对企业招标增加了风险。
物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑，需要一定面积的物业保证经费来源，然而投标中又要报价竞争，这对物业管理企业来讲，除了加强成本核算，控制各种支出外，需要提高企业的专业化管理水平，通过规模，促进效益，通过管理提高效益。
应当注意的是， 过分强调报价权重，招标投标活动容易出现偏差。
要清楚的意识到，过分强调报价权重比例容易使各物业管理企业把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理企业以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。
价格低在目前我国经济收入并不十分宽裕的业主（住用人）来讲是非常欢迎的，但必须实事求是，不能以价格影响质量，否则就把物业管理引到一个怪圈中去，对物业管理行业发展是不利的，最终受害的还是业主。
物业管理无标底二步法招标方法 根据我国目前物业管理实践，参照国际上服务行业的二步法招标方法，更能保证服务质量的优秀，价格合理，更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。
南京国际展览中心采用无标底二步法招标面向全国招聘物业管理企业，在中国物业管理招标投标活动中又做了一次新的尝试。
所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，既按照当地政府对物业管理收费的标准，符合住宅小区（楼宇）服务定位前提下，由物业管理企业来制定服务质量保证优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。
所谓二步法，就是达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。
第一次评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角逐，既第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。
这种方法首先保证了管理服务质量。
物业管理二步法开标中，首先开管理服务质量标，这对从事物业管理的各个企业来讲，起到了一个好的向导，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。
对于产权人来讲，由于物业管理企业强化了服务意识，制定了各项服务管理措施，保证了服务质量，广大业主（住用人）是感到满意的。
既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。
作为业主来讲，自然希望服务质量一流、收费价格低廉为最好，而企业经营者则希望服务质量越高价格越高，两者矛盾的统一则通过招标投标方式，有参加竞标的各物业管理公司对目标物业在完成达到物业管理定位所需的成本核算后，提出一个合理的价位进行报价，最后由业主认可确定一家企业。
物业管理第一次开标，则对服务质量首先进行评标，优胜者再开价格标，这样便防止了某些物业管理企业为了取得目标物业，迎合业主心愿，而过分把价格压的很低现象。
一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理企业在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理不正当竞争行为。
市、区领导来视察办公楼盘，应该怎样做好物业管理工作
卫生，水电，安保，绿化
物业年终总结发言稿
物业管理在机关后勤工作中又占有相当重要的地位。
机关后勤的物业管理工作情况看，主要有以下五个方面的任务： —是房屋的维修与管理。
办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐步降低。
为了延缓这个过程，就需要经常对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的工作内容之一。
二是设施设备的管理。
即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理，主要包括高低压配电供应、给排水、空调、消防、电信通讯、卫视、图像监控、红外线报警，综合布线及电梯的管理等。
三是清洁卫生管理。
主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、健身房、活动室、招待所的清洁等服务，为机关办公提供清洁的环境。
四是内部会议、来客接待的服务管理。
主要是为会议及与会者在会前、会中提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放、音响操作等。
通过接待服务，展现机关服务中心服务人员的风貌。
五是治安保卫及消防管理。
主要是门卫、安全监控及停车场的管理。
这项工作在物业管理中占有重要的地位，管理难度大，服务性也强。
通过以上五个方面的管理服务，为机关提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。
办公区的物业管理，有着与住宅及其它物业管理不同的特点：一是技术密集。
对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。
二是政务活动频繁。
安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。
三是涉密性强。
服务的对象是机关单位，带有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。
四是服务管理要求高。
要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。
一、要抓在岗人员素质 机关办公楼人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求重视人员素质。
二、要抓服务技能 现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也高。
实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。
不能光凭良好的愿望，还要有真本领。
业务技术水平的高低，直接关系到服务的质量，关系到服务中心的工作效率。
所以应注意通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能。
三、要抓物业维护质量 加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。
一是主动安排预防性维修。
二是及时完成日常性急修。
对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到，随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。
三是认真进行改善性维修。
有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况的变化，给机关办公带来不便，需要作某些改进性的处理，使物业更好地发挥其使用价值。
四、要抓内部服务管理 物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成全方位的管理总体系。
要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准。
具体地说，就是要着重抓好“三化”：一是服务规范化。
实施规范服务，减少随意性，降低失误率，增强主动性。
为此，在制订办公楼综合管理制度的基础上，加强服务员、维修工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作具体要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，使服务工作上轨道、上水平。
二是操作目标化。
在物业管理的实际操作上，分别有相应的工作目标要求，主要有设备操作、卫生保洁、保安巡视等工作目标。
只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故，保证服务质量。
三是管理制度化。
服务中心从成立之初，就致力于制度建设，如制定办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、消防安全制度、安全保卫制度、食堂管理制度、卫生保洁管理制度等，同时放大上墙，组织服务人员认真学习、贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步子。
五、要抓质量目标考核 根据办公楼物业管理的主要任务，应着重从抓“四率”入手：一是设备完好率。
主要设备完好率要达到95％以上。
二是卫生达标率。
卫生保洁，是办公楼物业管理的一项经常性的工作，面广量大，所有楼层都要达到创建标准。
三是服务满意率。
要求服务人员的服务达到大家满意。
四是事故差错率。
要降到最低限度，力争为零。
