销售营改增之前取得的不动产如何会计处理
答：首先，在政策上，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通（财税〔2016〕36号）的规定，纳税人销售2016年4月30日之前取得的不动产，选用简易计税方法计税的，如果该不动产是自建方式取得的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，也就是全额计税;如果不动产是自建以外的方式取得的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，也就是差额计税。
根据《财政部印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的规定，除金融商品转让业务以外，“差额计税”的账务处理程序有两种:简易计税方法计税的，通过“应交税费-简易计税”明细科目核算；一般计税方法计税的，通过“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”专栏核算。
房开企业以外的一般纳税人销售不动产，只有以非自建的方式取得且选用简易计税方法计税的才是“差额计税”，因此，此类业务也无需使用“销项税额抵减”这个专栏，只用“应交税费-简易计税”这一个明细科目即可。
营改增之后对于购进不动产的税费处理
一、一般纳税人购进不动产当年的处理1、财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
”2、会计处理（1）购入时，应当按取得成本，借记“固定资产”、“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
（2）尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额”科目。
例：2016年 6月10日，某 A增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。
6月 20日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的金额为1000万元，增值税税额为110万元。
借：固定资产-办公楼 10000000应交税费-应交增值税（进项税额） 660000应交税费-待抵扣进项税额 440000贷：银行存款 11100000
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营改培后销售不动产一般按照征收率减半征收增值税，税率4%。
根据《关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》，对一般纳税人销售自己使用过的固定资产时，在哪两种情况下可以按照简易办法征收增值税的问题进行进一步明确。
一般纳税人销售使用过的固定资产究竟如何征税的问题总结如下： 1. 一般纳税人于2009年1月1日前购进或自制固定资产，经使用后又销售的，按照4%征收率减半征收增值税； 2. 一般纳税人于2009年1月1日后购进或自制固定资产，经使用后又销售的，如果其属于按条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税的固定资产，则销售时可按4%征收率减半征收增值税；否则一率按照适用税率计算缴纳增值税； 3. 如果纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产，可按简易办法依4%征收率减半征收增值税； 4. 一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，可按简易办法依4%征收率减半征收增值税。
需要在此提醒注意的是，不能简单的把一般纳税人销售使用过的固定资产征税问题归纳为：凡是购进固定资产时抵扣了进项税，则销售时按照17%征税；凡是购进固定资产时没有抵扣进项税，则销售时按照4%减半征收增值税。
